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Grundstückskaufvertragsentwurf – Gebührenpflicht Kaufinteressent bei erheblichen Änderungen

Der knifflige Streit um eine Rechnung für einen Vertragsentwurf

Im Zentrum des vorliegenden Falles steht die Rechnung für einen Vertragsentwurf, die von der beklagten Partei an die Antragsteller gerichtet wurde. Die Antragsteller unterschrieben zuvor eine Reservierungsvereinbarung für ein Objekt, bei dem sie als Käufer auftreten sollten. Ein zentraler Streitpunkt entstand, als die beklagte Partei die Antragsteller für ihre Dienste zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs zur Kasse bat.

Die Antragsteller bestreiten, die Kostenschuldner zu sein. Sie berufen sich darauf, dass die in der Reservierungsvereinbarung enthaltene Vollmacht zur Beauftragung der Notarin unwirksam sei, da es sich um eine überraschende Klausel handele. Sie betonen, dass sie die Antragsgegnerin nicht selbst beauftragt haben und dass deren Rechnung daher nicht rechtens sei.

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Konflikt um Kostenübernahme und Beauftragung

Die Antragsteller argumentieren, dass sie von der potentiellen Verkäuferin ausgegangen seien, die die Antragsgegnerin beauftragt habe. Sie behaupten zudem, dass die beklagte Partei zu keinem Zeitpunkt davon ausgegangen sei, dass die Antragsteller ihre Auftraggeber seien. Dies ließe sich aus dem vorliegenden E-Mail-Verkehr ableiten.

Beantragung zur Aufhebung der Rechnung

Die Antragsteller fordern die Aufhebung der Kostenrechnung der Antragsgegnerin und haben weiterhin beantragt, die aufschiebende Wirkung des verfahrensgegenständlichen Antrages anzuordnen. Die beklagte Partei hingegen stellt den Antrag, die Anträge der Kläger abzulehnen. Sie argumentiert, dass sie aufgrund der umfangreichen Änderungswünsche der Antragsteller davon ausgegangen sei, dass sie mit der Erstellung des Vertragsentwurfs beauftragt worden seien.

Übertragung des Falles und Anordnung der aufschiebenden Wirkung

Im Verlauf des Verfahrens wurde der Fall vom zuständigen Gericht an einen Einzelrichter übertragen, der die aufschiebende Wirkung des Antrages anordnete. Im weiteren Verlauf des Verfahrens wurde eine Stellungnahme der Ländernotarkasse eingeholt, die bei der weiteren Beurteilung des Falles eine Rolle spielte.

Trotz der komplexen Details des Falles und der unterschiedlichen Ansichten der beteiligten Parteien, hat das Landgericht Görlitz letztlich entschieden, den Nachprüfungsantrag der Antragsteller zurückzuweisen. Die Antragsteller wurden dazu verurteilt, die Kosten des Verfahrens zu tragen. Damit bestätigt das Gericht die Gültigkeit der Rechnung für den Vertragsentwurf, die die Antragsgegnerin an die Antragsteller gerichtet hatte.


Das vorliegende Urteil

LG Görlitz – Az.: 2 OH 2/21 – Beschluss vom 15.11.2021

1. Der Nachprüfungsantrag der Antragsteller wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens nach einem Gegenstandswert von 2.355,49 EUR.

Gründe

I.

Die Antragsteller zu 2) unterschrieb am 17.12.2020 die Reservierungsvereinbarung mit der Firma … (im Folgenden kurz: Maklerin), der dem Verfahren nicht beigetretenen Streitverkündeten. Die Reservierungsvereinbarung enthält in ihrer Ziffer 3, letzter Absatz, die die Überschrift „Reservierungsgebühr“ trägt, den Passus „Der Kaufinteressent ermächtigt die Firma … namens und in seinem Auftrag, den Kaufvertragsentwurf anfertigen zu lassen.“ Wegen der genauen Einzelheiten der Reservierungsvereinbarung wird auf die Anlage AST1 Bezug genommen.

Die Maklerin beauftragte die Antragsgegnerin mit der Erstellung eines Entwurfes des Kaufvertrages für das von der Reservierungsvereinbarung umfasste Objekt. Als Käufer sollten die Antragsteller gemeinsam in Erscheinung treten. Im Laufe der weiteren Vertragsverhandlungen sandte der Antragsteller zu 2) der Antragsgegnerin mehrere E-Mails, mit denen er um Vertragsergänzungen bzw. Vertragsänderungen bat. Unter anderem wollte er eine Räumungsverpflichtung der Verkäuferin inklusive Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aufgenommen wissen. Wegen der genauen Einzelheiten wird auf die entsprechenden, von der Antragsgegnerin zur Akte gereichten Anlagen (Bl. 18-20 RS d.A.) Bezug genommen.

Nachdem die Vertragsverhandlungen im weiteren Verlauf aus nicht mitgeteilten Gründen gescheitert waren, ließ die Antragsgegnerin den Antragstellern die verfahrensgegenständliche Rechnung über 2.355,49 EUR vom 15.02.2021, auf die (Anlage AST1) wegen der genauen Einzelheiten Bezug genommen wird, zukommen.

Die Antragsteller vertreten die Auffassung, nicht Kostenschuldner zu sein. Die in der Reservierungsvereinbarung eventuell enthaltene Vollmacht zur Beauftragung der Notarin mit einem Vertragsentwurf sei gem. § 305c Abs.1 BGB unwirksam, da es sich um eine überraschende Klausel handele. Darüber hinaus hätten sie die Antragsgegnerin zu keinem Zeitpunkt selbst beauftragt und seien vielmehr davon ausgegangen, dass dies durch die potentielle Verkäuferin erfolgt sei. Auch sei die Antragsgegnerin selbst zunächst nicht davon ausgegangen, dass die Antragsteller ihre Auftraggeber seien, wie sich aus dem E-Mail-Verkehr ergäbe. Die von den Antragstellern gewünschten Änderungen seien erst sehr spät in den Vertragsentwurf aufgenommen worden.

Die Antragsteller beantragen, die Kostenrechnung der Antragsgegnerin vom 15.02.2021 „Kreg-Nr. 26a/21 vom 28.01.2021 (…)“ aufzuheben.

Sie haben weiter beantragt, die aufschiebende Wirkung des verfahrensgegenständlichen Antrages anzuordnen.

Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Sie trägt im Wesentlichen vor, jedenfalls auf Grund der umfangreichen Änderungswünsche der Antragssteller davon ausgehen gedurft zu haben, dass diese sie mit der Erstellung eines Vertragsentwurfes beauftragt haben.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 10.06.2021 die Sache auf den Einzelrichter übertragen. Dieser hat mit Beschluss vom 11.06.2021 gem. § 130 Abs.2 S.2 GNotKG die aufschiebende Wirkung des Antrages angeordnet. Er hat eine Stellungnahme der Ländernotarkasse angefordert, die am 19.08.2021 bei Gericht eingegangen ist. Wegen der genauen Einzelheiten derselben wird auf diese Bezug genommen. Desgleichen wird wegen des übrigen Parteivortrages auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist gem. § 127 GNotKG zulässig, aber unbegründet.

Die Antragsteller wenden sich erfolglos gegen ihre Verpflichtung zum Tragen der durch die Erstellung des Notarvertragsentwurfes entstandenen Notarkosten.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die entsprechende Vollmacht in der Reservierungsvereinbarung mit der Maklerin wegen Verstoßes gegen das Verbot überraschender Klauseln unwirksam ist, wenn diese Annahme auch vom Gericht seinem Beschluss vom 11.06.2021 zu Grunde gelegt und von der Stellungnahme der Ländernotarkasse im Ergebnis bestätigt wurde. Denn jedenfalls ist in den umfangreichen Änderungswünschen des Antragsteller zu 2) in seinen E-Mails an die Antragsgegnerin eine konkludente Beauftragung der Notarin zu sehen (vgl. für diese Möglichkeit BGH, Beschluss v. 19.01.2017, V ZB 79/16). Die vom Antragsteller zu 2) – der offensichtlich auch als Vertreter der Antragstellerin zu 1), die Miterwerberin des Grundstückes werden sollte, handelte – gewünschten Änderungen des Vertragsentwurfes gehen weit über lediglich redaktionelle Änderungen des Vertragsentwurfes bzw. über die bloße Angabe notwendiger Daten hinaus und betreffen ersichtlich zentrale Leistungspflichten der Vertragsparteien, dies jedenfalls insoweit, als die Aufnahme einer Räumungspflicht mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung betroffen ist. Denn dies erfordert ohne Zweifel einen gewissen Aufwand und eine juristischen Denkleistung der Notarin, die es als unangemessen erscheinen lassen, lediglich von redaktionellen Änderungen zu sprechen (vgl. OLG Hamburg, Beschl. v. 06.03.2019, 2 W 15/19, zitiert nach Juris). Es ist dafür unerheblich, wovon die Antragsgegnerin in ihren ersten E-Mails ausgegangen zu sein scheint – die Beauftragung durch einen Makler in dessen Namen und für dessen Rechnung ist keine ernsthaft in Betracht kommende Alternative – und auch, ab wann von einer Beauftragung durch die Antragsteller ausgegangen werden kann. Jedenfalls mit dem Wunsch nach den oben genannten Änderungen kann von einer die Gebührenpflicht auslösenden Beauftragung der Antragsgegnerin durch die Antragsteller ausgegangen werden.

Der Antrag war daher zurückzuweisen. Der Beschluss vom 11.06.2021 verliert damit automatisch seine Wirkung, so dass eine Aufhebung desselben nicht indiziert ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 130 Abs.4 GNotKG, 81 Abs.1 S.1 FamFG.

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