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Grundstückskaufvertrag zu belehrender/beratender Personenkreis durch Notar

OLG Köln – Az.: 7 U 157/20 – Beschluss vom 01.07.2021

Der Senat weist darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

Es besteht Gelegenheit, innerhalb von drei Wochen ab Zustellung Stellung zu nehmen.

Gründe

I.

Die zulässige Berufung hat nach der einstimmigen Überzeugung des Senates keine Aussicht auf Erfolg. Es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht, § 546 ZPO, oder nach § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen, § 513 Abs. 1 ZPO. Die Sache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Senats durch Urteil zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, weswegen der Senat beabsichtigt, eine Entscheidung durch Beschluss zu treffen, § 522 Abs. 2 ZPO. Hieran ist der Senat auch nicht durch die bereits durch den Vorsitzenden erfolgte Terminierung gehindert (vgl. BVerfG NJW 2011, 3356; Thomas/Putzo- Seiler, ZPO, 42. Aufl. 2021, § 522 RN 17).

Zu Recht und mit insgesamt zutreffender Begründung, der sich der Senat in vollem Umfang anschließt, hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt, insbesondere nicht aus § 19 BNotO, ein Schadensersatzanspruch auf Ersatz der geltend gemachten Schäden zu.

1.

Zutreffend hat das Landgericht dahin erkannt, dass ein Schadensersatzanspruch des Notars gemäß § 19 BNotO iVm § 17 BeurkG grundsätzlich nur den formell am beurkundeten Amtsgeschäft des Notars Beteiligten zusteht (BeckOGK/Regler, 1.4.2021 Rn. 8, BeurkG § 17 Rn. 8). Dies waren vorliegend jedoch allenfalls Herr B A als Vertreter der Ehefrau des Klägers, Frau C A als Verkäuferin des Wohnungseigentums und die D mbH als Erwerberin.

Eine betreuende Beratungs- und Belehrungspflicht trifft den Notar zwar auch gegenüber solchen Personen, die sich an ihn in seiner Eigenschaft als öffentliche Urkundsperson wenden, ohne selbst urkundliche Erklärungen abzugeben (vgl. RGZ 153, 153). So ist anerkannt, dass den Notar, der von einem Gläubiger darum angegangen wird, zwecks Hypothekbestellung die Eintragungsbewilligung des Grundstückseigentümers zu entwerfen, zu beurkunden oder zu beglaubigen, eine Pflicht zur rechtlichen Belehrung auch des Gläubigers trifft (vgl. BGHZ 19, 5 = NJW 56, 259; Arndt, DNotZ 61, 466, 467; Seybold-Hornig, BNotO, 4. Aufl., § 26 RZ 18). Diese weitergehende betreuende Belehrungspflicht des Notars besteht aber nur gegenüber den Personen, die mit ihm in Verbindung treten und seine Amtstätigkeit in Anspruch nehmen; sie gilt nicht gegenüber einem solchen nur mittelbar Beteiligten, der mit dem Notar gar nicht in Kontakt tritt (vgl. RGZ 153, 153, 157; BGH NJW 1966, 157; so auch BeckOK BGB/Litzenburger, 58. Ed. 1.5.2021 Rn. 13, BeurkG § 17 Rn. 13; BeckOGK/Regler, 1.4.2021 Rn. 8, BeurkG § 17 Rn. 8).

So liegt der Fall hier jedoch in der Person des Klägers. Dieser ist zu keinem Zeitpunkt als natürliche Person oder als von Herrn B A vertretene Person mit dem Beklagten als Urkundsperson in Kontakt getreten. Allein, dass Herr B A in einer Vollmachtsurkunde sowohl von Frau C A als auch von ihrem Ehemann, dem Kläger, als Vertreter bevollmächtigt wurde, machte den Kläger im Verhältnis zum Beklagten noch nicht zu einem mittelbar Beteiligten im oben dargestellten Sinne.

Belehrungspflichten des Beklagten bestanden daher nur gegenüber Herrn B A als bei der Beurkundung anwesende natürliche Person in seiner Eigenschaft als Vertreter der Verkäuferin, Frau C A. Schadensersatzansprüche des Klägers aus eigenem Recht kommen daher nicht in Betracht.

2.

Dem Kläger stehen die von ihm geltend gemachten Schadensersatzansprüche auch nicht aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau, Frau C A, gemäß §§ 19 BNotO iVm 17 BeurkG, 398 BGB zu.

Den Beklagten als Urkundsperson des Kaufvertrags betreffend die Wohnungseigentumseinheit Nr. 15 trafen, wie vorstehend bereits ausgeführt, keine Belehrungspflichten in Bezug auf die wirtschaftlichen oder rechtlichen Interessen des Klägers als Eigentümer des Ladenlokals Nr. 14. Dass der Verkäuferin Frau C A jedoch die Tatsache der Abweichung des tatsächlichen Nutzungszustands von der Teilungserklärung bekannt war, ist unstreitig und ergab sich für den Beklagten bzw. sein Notariat bereits daraus, dass der eingeschaltete Makler diese Problemstellung bereits mit Email vom 15.12.2015 gegenüber dem Notariat des Beklagten schilderte.

Die vom Beklagten alsdann vorgesehene Vertragsgestaltung schließt sämtliche Gewährleistungsansprüche der Käuferin gegenüber der Verkäuferin C A aufgrund der Abweichungen aus. Die Käuferin wurde in § 5 des Grundstückskaufvertrags auf die tatsächliche Nutzung und den hiervon abweichenden Grundriss in der Bauakte und der Teilungserklärung ausdrücklich hingewiesen; die Käuferin erklärte sich hiermit ausdrücklich einverstanden. Zudem wurde eine Kostentragungsregelung zulasten der Käuferin für nachträglich notwendige Änderungen der Teilungserklärung vereinbart.

Folgerichtig macht der Kläger auch nicht geltend, die Verkäuferin, seine Ehefrau, sei von der Käuferin wegen des Sachverhalts auf Gewährleistung in Anspruch genommen worden oder in ihrer Person sei durch das Urkundsgeschäft ein Schaden entstanden.

Eine Belehrungspflicht des Beklagten gegenüber der Verkäuferin der Sondereigentumseinheit Nr. 15 dahingehend, dass zukünftig der Verkauf des nicht in ihrem Eigentum stehenden Ladenlokals Nr. 14 wegen der allein tatsächlichen, jedoch nicht dinglich gesicherten Nutzung des ursprünglich zur Einheit Nr. 15 gehörenden Raumes erschwert sein könnte, bestand demgegenüber entgegen der vom Kläger vertretenen Rechtsauffassung nicht. Insoweit kann auf die vorstehenden Ausführungen zu 1. verwiesen werden: der Kläger war nicht einmal mittelbar Beteiligter des Urkundsgeschäfts zwischen seiner Ehefrau und der Erwerberin, seine wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen musste der Beklagte bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags der Sondereigentumseinheit Nr. 15 demgemäß nicht berücksichtigen, auch nicht aufgrund der zwischen dem Kläger und der Verkäuferin bestehenden Ehe.

Hiergegen spricht auch nicht, dass der zur Beurkundung des Kaufvertrags des Ladenlokals Nr.14 herangezogene Notar den potentiellen Erwerber dieses Ladenlokals später über die rechtlichen Folgen der nur tatsächlichen Nutzbarkeit des in der Teilungserklärung der Einheit Nr. 15 zugeordneten Raumes belehrte. Denn unzweifelhaft war der potentielle Erwerber des Ladenlokals formell Beteiligter des dortigen Beurkundungsvorgangs, weswegen den dort hinzugezogenen Notar ihm gegenüber eine umfassende Belehrungspflicht gemäß § 17 BeurkG traf.

3.

Letztlich ist darauf hinzuweisen, dass sich die Rechtsposition des Klägers durch den vor dem Beklagten abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag nicht geändert hat. Der jeweilige Eigentümer des Ladenlokals Nr. 14 hatte auch vor der Veräußerung der Wohnungseinheit Nr. 15 kein dinglich gesichertes Recht zur Nutzung des der Wohnung Nr. 15 zugeordneten Raumes und war in rechtlicher Hinsicht genauso wie zum jetzigen Zeitpunkt dem Insolvenzrisiko des Eigentümers der Wohneinheit Nr. 14 ausgesetzt. Dass der Kläger in wirtschaftlicher Hinsicht möglicherweise aufgrund der mit der vorherigen Eigentümerin C A bestehenden Ehe einen größeren Einfluss auf letztere auszuüben vermochte, begründet jedoch keine Beratungspflichten des Beklagten im Verhältnis zum formell an dem Veräußerungsgeschäft nicht beteiligten Kläger.

II.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme zu den Hinweisen des Gerichts binnen der genannten Frist. Auf die kostenrechtliche Privilegierung der Rücknahme der Berufung (statt 4 fallen nur 2 Gerichtsgebühren an, KV Nr. 1220, 1222 zu § 3 Abs. 2 GKG) wird hingewiesen.

Berufungsstreitwert: 19.218,32 EUR

 

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