Nachzahlungspflicht bei Aufwertung zu Bauland
LG Frankfurt – Az.: 2-05 O 420/19 – Urteil vom 23.04.2020
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerinnen machen Nachforderungen aus einem Grundstückskaufvertrag geltend.
Die Klägerinnen – zwei Schwestern und deren Mutter – befanden sich zum Zeitpunkt des streitgegenständlichen Kaufvertrags 1997/1998 und befinden sich auch heute noch in Erbengemeinschaft nach dem Tod des Vaters bzw. Ehemannes. Zwischen den Parteien wurde durch Kaufvertragsangebot vom 02.05.1997 und Annahme am 24.12.1998, beiderseits notariell beurkundet, ein Grundstückskaufvertrag geschlossen (UR-Nr 340/1997 und UR-Nr. 1211/1998 des Notars …; vgl Bl. 14 ff., 32 ff. d. A.). Die Klägerinnen verkauften u.a. Land an die Beklagte, welches im Angebot als Ackerland bezeichnet war. Es wurde ein gestaffelter Preis ausgewiesen; einerseits ein Kaufpreis von 14,00 DM/qm und andererseits ein Kaufpreis von 128,00 DM/qm. Es wurde auf dieser Grundlage ein Gesamtkaufpreis von 7.387.254,00 € vereinbart. Ferner wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass die Beklagte eine Nachzahlungspflicht von 14,00 DM/qm auf 128,00 DM/qm trifft, sofern, die zu 14 DM/qm angebotenen Flächen, innerhalb von 40 Jahren zu Bauland aufwertet werden (vgl. Angebot vom 2.5.1997 Seite 5a; Bl. 19 d. A.). Weiterhin wurde vereinbart, dass der Nachzahlungsbetrag sich ändert, wenn eine wesentliche Änderung der Lebenshaltungskosten eintritt. Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf das Angebot Bl 14 ff dA und die Annahme Bl 32 ff dA Bezug genommen.
Im Jahr 2007 wurden bereits der westliche Teil der von den Klägerinnen verkauften Grundstücke von der Beklagten an einen Bauträger verkauft, der dort eine Einfamilienhaussiedlung errichtete. In der Folge einigten sich die Parteien über einen Nachzahlungsbetrag im Wege eines außergerichtlichen Vergleichs, wobei die Beklagte zunächst die Auffassung geäußert hatte, dass Bauland nur die rein mit Häusern überbauten Flächen seien.
Die Beklagte hatte einen Bebauungsplan „……“ erstellt, der auch die auf den von den Klägerinnen erworbenen Flächen zu errichtende … … betraf, wofür 2010 eine 2. Änderung vorgenommen wurde (vgl Anlage K 2 Bl 37 dA) und 2017 eine 3. Änderung (vgl Anlage K 3 Bl 38 dA/Anlage B4 Bl 101). Für die Errichtung der ……, einschließlich Zufahrtswegen und Grünanlagen, wurden unter anderem Flächen genutzt, die nach dem zwischen den Parteien vereinbarten Grundstückskaufvertrag zu 14 DM/qm verkauft worden waren.
Mit Schreiben vom 09.05.2019, forderte der rechtliche Vertreter der Klägerinnen die Beklagte zu einer Nachzahlung in Höhe von insgesamt 323.742,85 € mit Fristsetzung bis zum 23.05.2019 auf (Anlage K6, Bl. 60 d. A.). Nach fruchtlosem Fristablauf, forderte der rechtliche Vertreter der Klägerinnen, die Beklagte mit Schreiben vom 05.07.2019 und letztmaliger Fristsetzung bis zum 19.07.2019, erneut zur Zahlung der bezeichneten Forderungssumme i.H.v. 323.742,85 € auf (Anlage K7, Bl. 63 d. A.). Mit Schreiben vom 08.07.2019, teilte die Beklagte dem rechtlichen Vertreter der Klägerinnen mit, dass sie kein Geld freigeben könne (Anlage K8). Gegenüber den Klägerinnen, erklärte sie sodann mit Schreiben vom 10.07.2019, dass ihr die Bankverbindung der Klägerin fehle und die Zahlung über einen von der Beklagten anerkannten Teilbetrag auf ein der Klägerin zugeordnetes, bekanntes Konto erfolgen würde (Anlage K9, Bl. 65 d. A.). Mit Schreiben vom 16.07.2019 bekundete die Beklagte gegenüber den Klägerinnen die Anweisung der Nachzahlung über eine Teilfläche von 2.105 qm (Anlage K10, Bl. 66 d. A.). Dabei handelte es sich um eine Fläche von 409 qm, die mit einem neuen Schulgebäude der …… bebaut wurde und eine Fläche von 1.696 qm auf der sich nunmehr Parkplätze befinden.
Die Nachzahlung hinsichtlich weiterer im vorliegenden Rechtsstreit streitgegenständlichen Teilflächen von zusammen 2.148 qm wurde indes von der Beklagten auch weiterhin verweigert. Dabei handelt es sich um die Teilfläche 3 mit 1.251 qm, wobei es sich um einen Weg handelt (vgl Bebauungsplan „…… – 3. Änderung – Anlage B 4 Bl 101); die Teilfläche 5 mit 249 qm, welche nach dem Bebauungsplan als Pflanzfläche ausgewiesen ist und mit Bäumen und Sträuchern versehen ist; die Teilfläche 4 mit 262 qm, welche nach dem Bebauungsplan nicht überbaubar ist und eine Rangierfläche darstellt sowie Teilflächen 6a und 6b mit 180 qm und 206 qm, die Wege- und Straßenflächen sind.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe die für den Bau der Schule genutzten Flächen bzw. das Schulgelände, nachträglich insgesamt zu Bauland aufgewertet. Dementsprechend seien nicht nur die tatsächlich bebauten Flächen umgewandelt worden, sondern vielmehr auch solche Flächen, die etwa als Zufahrtswege oder Grünflächen dienen. Die Bewertung des Begriffs „Bauland“ richte sich aufgrund der privatrechtlichen Stellung der Klägerinnen nach dem Vertragszweck und dem Regelungsgehalt, den die Vereinbarung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses haben sollte. Demnach sei in Ermangelung einer Legaldefinition, eine Auslegung aus der Laiensphäre vorzunehmen. Der Kauf sei zwischen den Klägerinnen als Privatpersonen und der Beklagten als Kommune ein reines, zivilrechtliches Rechtsgeschäft, das unabhängig von bauplanungsrechtlichen Vorschriften zu beurteilen sei. Dementsprechend sei das gesamte Gelände, das von der Beklagten für die betriebliche Einrichtung der Schule genutzt werde, als Bauland aufgewertet worden und Gegenstand der Nachzahlungspflicht der Beklagten.
Die Klägerinnen haben zunächst mit der Klageschrift angekündigt zu beantragen,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 163.208,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2019 zu zahlen.
2. Die Beklagte zu verurteilen, auf den Betrag von 120.538,08 € einen Inflationsausgleich entsprechend der prozentualen Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes für private Haushalte, früheres Bundesgebiet (ab 1962) ab Dezember 1998 zu bezahlen, soweit der Gesamtbetrag über den Betrag von 163.208,56 € hinausgeht.
3. Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 6.553,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2019 zu zahlen.
Sie beantragen nunmehr;
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 169.522,23 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2019 zu zahlen.
2. Die Beklagte zu verurteilen, auf den Betrag von 125.201,06 € einen Inflationsausgleich entsprechend der prozentualen Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes für private Haushalte, früheres Bundesgebiet (ab 1962) ab Dezember 1998 zu bezahlen, soweit der Gesamtbetrag über den Betrag von 169.522,23 € hinausgeht.
3. Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 6.553,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2019 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die dem Schulgelände zugewiesenen Flächen seien nicht abschließend als Bauland zu qualifizieren, weswegen der von der Klägerin geforderte Nachzahlungsbetrag ungerechtfertigt sei. Ungeachtet der Tatsache, dass die Begriffe Bauland/Nichtbauland im Kaufvertrag nicht näher definiert worden seien, sei die Umwandlung in Bauland jedenfalls dem öffentlichen Recht zuzuordnen, somit unter Rückgriff auf öffentlich-rechtliche Grundsätze zu beurteilen, ob die streitgegenständlichen Flächen nunmehr Baulandqualität aufwiesen oder nicht. Unter Bezugnahme auf den Hessischen Städte- und Gemeindeverbund (HSGB) seien Verkehrs- und Grünflachen nach Kommentierungen der BauNVO nicht als Bauland zu qualifizieren. Die von der Klägerin geforderte Nachzahlungsforderung sei somit unbegründet.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Die Klägerinnen haben weder einen Anspruch auf Nachzahlung in Höhe von 169.522,23 € gem. § 433 Abs. 2 BGB, noch können sie einen solchen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB oder einer anderen Anspruchsgrundlage ableiten.
Die für den Streitausgang maßgebliche Beurteilung, richtet sich nach der Bewertung, ob die der Nachzahlungsforderung unterfallenden Flächen als Bauland aufgewertet wurden und als solches zu qualifizieren sind oder nicht.
Der zwischen den Parteien geschlossene Grundstückskaufvertrag enthält selbst keine Definition des streitigen Begriffs „Bauland“. Ferner existiert auch keine gesetzliche Definition, so dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB zu ermitteln ist, ob es sich bei den streitgegenständlichen Flächen um Bauland handelt oder nicht. Nach gefestigter Rechtsprechung ist bei der ergänzenden Auslegung darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten (BGHZ 169, 215 [219] = NJW 2007, 509 Rdnr. 11). Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen; die darin enthaltenen Regelungen und Wertungen, sein Sinn und Zweck sind Ausgangspunkt der Vertragsergänzung. Sie findet ihre Grenze an dem im – wenn auch lückenhaften – Vertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen; sie darf daher nicht zu einer Abänderung oder Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen und sie muss in dem Vertrag auch eine Stütze finden (BGHZ 77, 301 [304] = NJW 1980, 2347).
Richtigerweise ist dabei, wie von den Klägerinnen vorgetragen, auf den hypothetischen Parteiwillen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (vgl. Palandt BGB, 79. Aufl.2020, § 157, Rn. 7). Die Klägerinnen verkennen jedoch, dass die Parteien entgegen ihrer Ansicht mit der Differenzierung zwischen angebotenen „Ackerland“ (vgl Seite 3 des Angebots) und aufgewerteten „Bauland“ (vgl Seite 5a des Angebots) eine gezielte, wenn auch nicht näher definierte Abgrenzung zwischen den jeweiligen Grundstücksflächen vorgenommen haben. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war sowohl den Klägerinnen, als auch der Beklagten bekannt, dass es im Zuge von städtebaulichen Maßnahmen, zur Aufwertung bzw. Umwidmung von bestimmten Flächen kommen würde. Andernfalls wäre eine dahingehende Unterscheidung im Vertrag obsolet gewesen. In Folge dessen, kam es bereits zu zwei unstreitig vorgenommenen Nachzahlungen durch die Beklagte an die Klägerinnen. Die nunmehr, nach wie vor streitigen Flächen, betreffen ausweislich der Klageschrift, sowie den weiteren Schriftsätzen des rechtlichen Vertreters der Klägerinnen, asphaltierte Zufahrtswege zum Schulgelände und zu den Parkplätzen, eine „nicht überbaubare Rangierfläche“, sowie Grünanlagen. Folgerichtig erkennen die Klägerinnen insoweit, dass die Auslegung der Nachzahlungsklausel lediglich anhand des Vertrages getroffen werden kann, wonach der Sinn und Zweck der Vereinbarung darin besteht, „den Verkäufern einen Ausgleich zu garantieren für den Fall, dass die veräußerte Fläche einer anderen, höherwertigen Nutzung zugeführt wird als Ackerland“. Allerdings irren die Klägerinnen in der Annahme, dass ein vergleichsweise wesentlich höher angesetzter Quadratmeterpreis für Bauland innerhalb derselben Gemeinde die Rechtsfolge begründe, dass auf Grund des so geschaffenen Missverhältnisses, nunmehr sämtliche Zufahrtswege und Grünflächen per se eine Nachzahlungspflicht durch die Beklagte begründen. Der hiernach vermeintlich erzeugte wirtschaftliche Vorteil der Beklagten ist für die Beurteilung der streitigen Unterscheidung gegenstandslos und entzieht sich somit der richterlichen Bewertung.
Die Klägerinnen stellen sich auf den Standpunkt, dass die von der Beklagten vorgebrachte Bezugnahme auf § 19 Abs. 3 BauNVO sowie der Rückgriff auf entsprechende Kommentierungen der Vorschrift aufgrund des privatrechtlichen Eigenschaft des Rechtsgeschäftes nicht in Betracht komme. Zwar kann vorliegend nicht unvermittelt auf öffentlich-rechtliche Vorschriften abgestellt werden, jedoch ist eine Berücksichtigung insbesondere dann geboten, wenn vorrangige Auslegungsregelungen zu keinem eindeutigen Ergebnis führen. Dies ist hier der Fall.
Die angeführte Vorschrift enthält ebenfalls keine Definition, sondern lediglich eine Bezugnahme auf den Begriff des Baulandes in Bezug auf die Ermittlung der zulässigen Grundfläche. Diesbezüglich verkennen die Klägerinnen, dass insbesondere bei Rechtsgeschäften über Grundstücke und solche die baurechtliche Berührungspunkte aufweisen, kraft Natur der Sache auch öffentlich-rechtliche Vorschriften tangiert werden. Insoweit kann vernünftigerweise, trotz dem schwerpunktmäßig, privatrechtlichen Charakter des Grundstückskaufvertrages kein universeller Ausschluss öffentlich-rechtlicher Regelungen erfolgen. Zumindest kann ein wertungsmäßiger Rückgriff zur Schließung von Regelungslücken in Anerkennung des Grundsatzes der Einheit der Rechtsordnung gerechtfertigt sein. In der einschlägigen Literatur sowie Rechtsprechung wird die Baulandqualität von Verkehr- und Grünflächen überwiegend verneint. Kein Bauland sind nach Auffassung des OVG Lüneburg und des OVG Bautzen (als solche festgesetzte) Verkehrsflächen oder Grünflächen (OVG Lüneburg, Beschl. v. 17.1.1986 – 9 B 37/85, ZfBR 1986, 184; OVG Bautzen, Beschl. v. 17. 11. 1998 – 1 S 669/98, BRS 60 Nr. 167). Flächen, beispielsweise in Verkehrs- oder Grünflächen liegende Grundstücksteile oder Flächen im Außenbereich (auch wenn sie bebaut sind), sind kein Bauland und daher nicht anzurechnen (vgl auch König in: König/Roeser/Stock, BauNVO, Kommentar, 2. Aufl. 2003, §19 Rdnrn. 13 ff.) Ungeachtet dessen, ob man den vorbezeichneten Ansichten zu folgen vermag oder nicht, ist jedenfalls überdies darauf abzustellen, dass die Unterscheidung zwischen den Flächen über die streitige Umwandlung als Differenzierungsmerkmal dienen sollte. Eine höhere Bepreisung des Baulandes hatte ohne Zweifel den Zweck eine qualitative Aufwertung gegenüber dem Ackerland festzulegen. Diese Monetisierung hat sich in der bereits zugestandenen und beklagtenseits getätigten Nachzahlung hinsichtlich der bebauten Flächen einschließlich der Parkplätze realisiert. Den gleichen Maßstab auf die hier in Rede stehenden Flächen zu erstrecken, obwohl diese nur spärlich bzw. gar nicht bebaut sind und eine Bebauung ferner auch nicht vorgesehen ist, erschiene wertungswidersprüchlich. Demnach sind die streitgegenständlichen Flächen weder theoretisch, noch de facto in Bauland umgewandelt worden.
Soweit die Klägerinnen nunmehr erstmals im Fax vom 8.4.2020 um 16: 27 und damit am Nachmittag, an dem die Schriftsatzfrist endete, vorgetragen haben, dass das Verhalten der Beklagten nach Vertragsschluss zu der Frage was Bauland ist, widersprüchlich erscheint und darauf verweisen, dass dort, wo die Flächen ca. 2007 an einen Bauträger verkauft wurden und eine Einfamilienhaussiedlung entstand, schon bei der ersten Zahlung 128 DM bezahlt hätten, überzeugt das Argument nicht. Entscheidend ist zum einen, was die Parteien zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses vereinbaren wollten und zum anderen, erschließt sich aus der Anlage K 16, dass die Einfamilienhaussiedlung eng bebaut ist. Selbst wenn damals die Beklagte abgrenzbare Straßenflächen, wie auf Seite 2 des Faxes vom 8.4.2020 ausgeführt, als Bauland bewertet hätte, ist sie an diese Bewertung bei weiteren Nachzahlungsverlangen nicht gebunden; zumal die Klägerinnen selbst in der Klageschrift vorgetragen haben, dass die Beklagten sich bereits damals auf den Standpunkt gestellt hat, dass Bauland nur die rein mit Häusern überbauten Flächen darstellt und erst im Wege des außergerichtlichen Vergleichs von dieser Position abgerückt ist (vgl Seite 4 oben der Klageschrift).
Ein Anspruch auf Nachzahlung aus dem Grundstückskaufvertrag gem. § 433 Abs. 2 BGB scheidet mangels anspruchsbegründender Umwandlung der Flächen aus.
Ferner ist auch kein Anspruch auf Nachzahlung wegen nachträglichen Wegfalls des Rechtsgrundes aufgrund der nicht erfolgten Umwandlung in Bauland gem. § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB gegeben.
Da die Klägerinnen die Hauptforderung von den Beklagten nicht verlangen kann, stehen ihnen auch die Nebenforderung nicht zu.
Im Hinblick auf die obigen Ausführungen ist auch der Klageantrag zu 2) auf Inflationsausgleich nicht begründet.
Da die Klägerinnen die Hauptforderung von den Beklagten nicht verlangen kann, stehen ihnen auch die Nebenforderung nicht zu.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 ZPO.
