Grundstückskaufvertrag – Rücktritt nach Tod des Käufers während Zweckbindungsfrist

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 26. Oktober 2022 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 22 O 67/22 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil sowie die angefochtene Entscheidung sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich eines Aufschlags von 10 % abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich eines Aufschlags von 10 % leisten.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Die Kläger begehren als Erben des im Jahre 2013 verstorbenen Prof. Dr. …………., der von der Beklagten begünstigt rund 150 ha Forst sowie etwa 3 ha landwirtschaftliche Nutzfläche zu Verkehrswertkonditionen zu einem Preis von 155.551,52 EUR zu den Bedingungen des Ausgleichsleistungsgesetzes erworben hatte und während der Zweckbindungsfrist verstorben war, die Feststellung, dass der dem Erwerb zugrunde liegende Kaufvertrag ungeachtet eines von der Beklagten erklärten Rücktritts fortbestehe und nicht in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden sei.

Gemäß § 540 Abs. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils verwiesen. Ergänzend wird ausgeführt:

Die Parteien schlossen unter dem 25./28. Juli 2022 eine Vorbehaltsvereinbarung (Anlage B 16), in der sie sich zur Zahlung einer Verkehrswertdifferenz in Höhe von 1.212.376,81 EUR verpflichteten. Nach Ziffer 3 der Vereinbarung kann die Erbengemeinschaft eine Rückzahlung der gezahlten Verkehrswertdifferenz geltend machen, wenn in dem bereits anhängigen Verfahren rechtskräftig festgestellt wird, dass entgegen der Auffassung der Beklagten ein Rücktrittsgrund im Sinne von § 12 Abs. 3a Satz 3 FlErwV nicht vorliegt, wobei sich die Beklagte in diesem Fall verpflichtet, den Betrag innerhalb von vier Wochen nach Rechtskraft der Entscheidung zurückzuzahlen.

I. Mit der angefochtenen Entscheidung hat das Landgericht Berlin festgestellt, der am 10. Juni 2004 zwischen dem Erblasser und der Beklagten geschlossene Kaufvertrag bestehe ungeachtet des von der Beklagten unter dem 7. Juni 2022 erklärten Rücktritts vom Vertrag fort und habe sich nicht durch den Rücktritt in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt. Wegen des Klageantrags zu 2. hat es die Klage abgewiesen und führt zur Begründung seiner Entscheidung aus:

Wegen des im Verlauf des Rechtsstreits von der Beklagten erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag hätten die Kläger ein rechtlich schützenswertes Interesse daran, dass gerichtlich festgestellt werde, ob der Kaufvertrag ungeachtet des von der Beklagten erklärten Rücktritts fortbestehe oder sich in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt habe. Dahin sei der Antrag auszulegen.

Hingegen sei der Klageantrag zu 2. mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Es sei nichts dafür ersichtlich, dass die Beklagte von den Klägern noch die Nachzahlung der sog. Verkehrswertdifferenz verlange.

Im Umfang ihrer Zulässigkeit sei die Klage auch begründet. Der Beklagten habe aus den mit ihrem Rücktrittsschreiben geltend gemachten Gründen ein Recht zum Rücktritt nicht zugestanden. Die vertraglich vereinbarte Klausel in § 9 Abs. 2 c) GKV sei im Lichte der gesetzlichen Regelung des § 12 FlErwV so auszulegen, dass sie mit dem gesetzlichen Grundauftrag des § 12 Abs. 1 FlErwV konform laufe. Danach sei nicht darauf abzustellen, ob Prof. Dr. ………. seinen Wohnsitz für die Dauer von nunmehr 15 Jahren „beibehalten“ habe, sondern ob er ihn binnen dieser Frist „aufgegeben“ habe. Das Gesetz knüpfe das Rücktrittsrecht an eine willentliche Entscheidung des Erwerbers, an einen anderen Ort ziehen zu wollen. An einer solchen Entscheidung des Erwerbers fehle es. Er habe seinen Wohnsitz lediglich nicht für 20 bzw. 15 Jahre beibehalten, wobei dies – soweit ersichtlich – nicht auf seiner Willensentscheidung beruhe, sondern darauf, dass er im Juli 2013 verstorben sei.

Möglicherweise seien die Voraussetzungen eines Rücktrittsrechts nach dem Vertrag gegeben, nicht jedoch nach dem Wertungsmodell des Gesetzgebers.

Der Rücktritt könne auch nicht darauf gestützt werden, dass einer oder alle Erben für die Dauer der Bindungsfrist nicht in der Nähe der Betriebsstätte wohnten. Denn die Verpflichtung zur Ortsansässigkeit des Erwerbers stelle eine höchstpersönliche Verpflichtung dar, die mit dem Tod des Verpflichteten erloschen sei. Hätte der Gesetzgeber eine Pflicht der Erben gewollt, in die Nähe der Betriebsstätte zu ziehen, hätte er dies im Gesetz eindeutig regeln müssen.

Soweit die Parteien den ursprünglichen Klageantrag zu 3. in der Hauptsache für erledigt erklärt hätten, sei die Beklagte ebenfalls mit den Kosten des Rechtsstreits zu belasten, da sie nach Ablauf der Bindungsfrist zur Löschung der zur Sicherung ihres Rückübertragungsanspruchs für den Fall einer wirksamen Ausübung ihres Rücktrittsrechts eingetragenen Rückauflassungsvormerkung verpflichtet gewesen sei.

II. Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf vollumfängliche Klageabweisung weiterverfolgt. Sie macht geltend:

Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei der Grundstückskaufvertrag vom 10. Juni 2004 aufgrund der Rücktrittserklärung der Beklagten vom 7. Juni 2022 in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden, so dass die landgerichtliche Feststellung nicht gerechtfertigt sei. Den Begriffen „nicht beibehält“ in § 9 Abs. 2c) des Vertrages und „aufgibt“ in § 12 Abs. 1a dd) FlErwV sei kein unterschiedlicher Bedeutungsgehalt beizumessen.

Unzutreffend sei auch die Wertung des Landgerichts, von einer Aufgabe des Hauptwohnsitzes könne nur im Falle einer willentlichen Entscheidung des Erwerbers gesprochen werden. Bei objektiver Betrachtung sei danach § 12 Abs. 1 a) dd) FlErwV tatbestandlich erfüllt, da seit dem Ableben des Erwerbers dessen Hauptwohnsitz nicht fortbestehe.

Auch der zweite Begründungsansatz des Landgerichts, dass es sich bei der Verpflichtung zur Ortsansässigkeit um eine höchstpersönliche Verpflichtung des Erwerbers handele, die mit seinem Versterben erloschen sei und nicht auf die Erben übergehe, trage die getroffene Entscheidung nicht. Zwar könne dahinstehen, ob es sich bei der Verpflichtung zur Ortsansässigkeit um eine höchstpersönliche Verpflichtung handele. Denn jedenfalls habe der Erwerber die Verpflichtung nicht eingehalten und damit nicht erfüllt.

Jedenfalls aber weise die Verpflichtung zur Ortsansässigkeit einen deutlich vermögensbezogenen Bezug auf, nachdem forstwirtschaftliche Flächen zu einem weit unterhalb des tatsächlichen Verkehrswertes liegenden Preis veräußert worden seien und die Ortsansässigkeit Voraussetzung für die Gewährung und das Behaltendürfen der ausgereichten Subvention sei.

Gegen die Annahme des Landgerichts, die Verpflichtung zur Ortsansässigkeit sei höchstpersönlich und könne nicht auf die Erben übergehen, spreche auch die Vorschrift des § 12 Abs. 7 FlErwV, nach der ein Übertragungsempfänger ortsansässig sein müsse und die Beklagte nur in diesem Fall von einem Rücktritt absehen dürfe. Im Übrigen könne nach der Rechtsprechung des BGH selbst eine zu Lebzeiten des Erblassers nur von diesem in Person zu erfüllende Verpflichtung auf die Erben übergehen.

Die Beklagte verweist darauf bestritten zu haben, dass die Klägerin zu 4. nach dem Versterben ihres Ehemannes am 3. Juli 2013 ihren Lebensmittelpunkt noch bis in das Jahr 2018 an ihrer Meldeanschrift gehabt habe.

Die Beklagte beantragt, unter teilweiser Abänderung des am 26. Oktober 2022 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen 22 O 67/22 die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angegriffene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens nach Maßgabe ihrer Berufungserwiderung (Bl. 25 ff. Bd. II d.A.). Sie meinen, die Begriffe „beibehalten“ und „aufgeben“ hätten keinen synonymen Bedeutungsgehalt. Der Umstand, dass der Verordnungsgeber in § 12 Abs. 1 a) dd) FlErwV – anders als in § 2 Abs. 2 Satz 2 und in § 4 Abs. 2 Satz 2 FlErwV a. F. – nicht von „beibehalten“, sondern von der „Aufgabe“ spreche, zeige, dass auch etwas anderes gemeint sei. Die Beklagte verkenne, dass die nicht-vererbliche und damit höchstpersönliche Verpflichtung des Erblassers mit seinem Tode erloschen, bis zu seinem Tode aber erfüllt worden sei.

Die Pflicht zur Ortsansässigkeit weise entgegen der Ansicht der Beklagten auch keinen deutlich vermögensrechtlichen Bezug auf. Zum einen sei nämlich auf die Frist der Zeitraum der vor Abschluss des Kaufvertrags gegebenen Ortsansässigkeit anzurechnen, so dass bei entsprechend langer vorheriger Pachtdauer keine entsprechende Pflicht mehr bestanden habe. Zum anderen stelle die in § 4 AusgLeistG enthaltene Verordnungsermächtigung auf die Ortsansässigkeit nur im Falle des begünstigten Erwerbs von Flächen durch eine juristische Person ab, so dass die Ortsansässigkeit auch keine Voraussetzung für das Behaltendürfen der mit dem Vertrag ausgereichten Subvention sein könne. Schließlich sei das fünfzehnjährige Veräußerungsverbot die einzige nach dem Ausgleichsleistungsgesetz fortbestehende Beschränkung und Kompensation für die gewährte Subventionierung. Die Pflicht zur Ortsansässigkeit ergebe sich erst aus der Flächenerwerbsverordnung und solle lediglich das Veräußerungsverbot absichern.

Die Kläger verweisen darauf, der vom Erblasser begründete landwirtschaftliche Betrieb bestehe auch heute noch fort, so dass eine Spekulation mit den Grundstücken nicht vorliege. Es sei ihnen auch nicht zumutbar gewesen, ihren bestehenden Wohnsitz, an dem sie eine Familie begründet und ein berufliches und soziales Umfeld aufgebaut haben, zu wechseln, zumal sie nicht als Land- und Forstwirte tätig seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die in der Berufungsinstanz eingereichten Schriftsätze verwiesen.

B.

I. Die Berufung ist nach § 511 Abs. 1 ZPO statthaft, erreicht den notwendigen Wert der Beschwer (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) und ist gemäß den §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

II. Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Zutreffend hat das Landgericht Berlin mit der angefochtenen Entscheidung die Feststellung ausgesprochen, dass der am 10. Juni 2004 zur Urkundenrolle …….. zwischen Professor Dr. ……….. und der Beklagten geschlossene Kaufvertrag ungeachtet des von der Beklagten unter dem 7. Juni 2022 erklärten Rücktritts fortbesteht und dass der Kaufvertrag nicht durch den Rücktritt in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt wurde. Ebenfalls zutreffend hat es der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

1. Den Klägern steht – was auch die Beklagte mit ihrer Berufung nicht in Abrede stellt – das für eine Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse zur Seite (§ 256 Abs. 1 ZPO). Der Zulässigkeit der Feststellungsklage steht insbesondere nicht der grundsätzliche Vorrang der Leistungsklage entgegen. Denn eine Feststellungsklage ist abweichend von der Regel ausnahmsweise zulässig, wenn im konkreten Fall gesichert ist, dass der Rechtsstreit die Meinungsverschiedenheiten der Parteien endgültig bereinigt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2017 – XI ZR 183/15, Rn. 16 mwN). So liegt der Fall hier. Im Hinblick auf die Vorbehaltsvereinbarung der Parteien (Anlage B 16) ist zu erwarten, dass ein dem Feststellungsantrag rechtskräftig stattgebendes Erkenntnis zu einer endgültigen Klärung der Streitpunkte führen wird. Denn in Ziffer 3 der Vereinbarung hat sich die Beklagte verpflichtet, eine gezahlte Verkehrswertdifferenz innerhalb von vier Wochen nach Rechtskraft der Entscheidung zurückzuzahlen, wenn in dem hiesigen Verfahren rechtskräftig festgestellt wird, dass entgegen der Auffassung der Beklagten ein Rücktrittsgrund im Sinne von § 12 Abs. 3a Satz 3 FlErwV nicht vorliegt. Die Beklagte ist die Privatisierungsstelle, die im Auftrag der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ehemals volkseigene land- und forstwirtschaftliche Flächen verwaltet und veräußert.

2. Wie vom Landgericht zutreffend erkannt, besteht der zwischen dem Erblasser und der Beklagten geschlossene Kaufvertrag fort und wurde nicht durch den von der Beklagten unter dem 7. Juni 2022 erklärten Rücktritt (Anlagen B 14) in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt. Ein Rücktrittsgrund im Sinne der Ziffer 3 der Vorbehaltsvereinbarung der Parteien (Anlage B 16) und im Sinne von § 12 Abs. 3a Satz 3 FlErwV in der seit dem 30. März 2011 geltenden Fassung ist nicht gegeben.

a) Der Beklagten steht ein Recht zum Rücktritt gemäß § 346 BGB in Verbindung mit § 9 Ziffer 2 c) des zwischen ihr und dem Erblasser geschlossenen Grundstückskaufvertrages vom 10. Juni 2004 des Notars ……. zur UR-Nr. …… (Anlage K 1, im Folgenden auch: GKV) nicht im Hinblick auf ein fehlendes Beibehalten des Wohnsitzes in Bezug auf die Person des Erblassers und eine nicht erfolgte klägerseitige Wohnsitznahme in der Nähe der Betriebsstätte zu. Die Voraussetzungen des in § 9 Ziffer 2 c) des GKV vereinbarten Rücktrittsrechts sind nicht gegeben. Nach der vorgenannten Regelung ist die Verkäuferin berechtigt, ganz oder teilweise von dem Vertrage zurückzutreten, wenn der Käufer seinen Wohnsitz nicht innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Vertrages in die Nähe der Betriebsstätte verlegt und dort nicht für die Dauer von 20 Jahren nach Abschluss des Vertrages beibehält. Unstreitig hatte der Erblasser als Käufer der in Rede stehenden Flächen seinen Wohnsitz in ……. und damit in der Nähe der Betriebsstätte. Ebenfalls unstreitig ist die weitere in der Regelung genannte Frist von ursprünglich 20 Jahren sodann auf 15 Jahre verkürzt worden.

Der Umstand, dass der Erblasser im Jahre 2013 und damit vor Ablauf von 15 Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages verstorben ist und keiner seiner Erben seinen Wohnsitz bis zum Ablauf der Zweckbindungsfrist von 15 Jahren in der Nähe der Betriebsstätte innehatte oder dorthin verlegt hat, begründet unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des hier in Rede stehenden Falles kein Rücktrittsrecht der Beklagten nach § 9 Ziffer 2 c) des GKV. Insoweit kann dahinstehen, ob die Ehefrau des Erblassers, die Klägerin zu 4., die noch bis zum 30. September 2018 in ……… gemeldet war, dort auch ihren Lebensmittelpunkt hatte.

aa) Soweit der Erblasser vor Ablauf von 15 Jahren verstorben ist, führt dies – anders als die Beklagte meint – nicht zu der Annahme, er habe seinen Wohnsitz aufgrund seines Todes im Jahre 2013 nicht bis zum Ende der erst mit Ablauf des 10. Juni 2019 endenden Zweckbindungsfrist nach § 9 Ziffer 2c) des GKV beibehalten und ihn damit im Sinne des § 12 Abs. 1a dd) FlErwV a.F. aufgegeben.

(1) Soweit der Grundstückskaufvertrag im Rahmen der Rücktrittsregelung die Formulierung „nicht…beibehält“ und die Vorschrift des § 12 Abs. 1 a dd) FlErwV a.F. die Formulierung „aufgibt“ enthält, sind diese Begriffe hier gleichbedeutend zu verstehen, was auch die Beklagte nicht in Abrede stellt. Denn mit der Aufnahme der Rücktrittsregelung in den Grundstückskaufvertrag setzt die Beklagte lediglich die ihr von § 12 Abs. 1 a dd) FlErwV a.F. gesetzte Vorgabe zur Vereinbarung eines Rücktrittsrechts für bestimmte Fallgestaltungen um. Entsprechend verwendet auch der Verordnungsgeber beide Begriffe. So heißt es in § 2 Abs. 2 Satz 2 FlErwV a.F. und in § 4 Abs. 2 Satz 2 FlErwV a. F. jeweils „beibehalten“ bezüglich des Hauptwohnsitzes und in § 12 Abs. 1 a dd) FlErwV neuer und alter Fassung heißt es „aufgibt“.

(2) Der Erblasser Prof. Dr. ……. hat seinen Wohnsitz indes nicht „aufgegeben“, indem er verstorben ist. Er hat ein aktives Tun zu einer Aufgabe seines Wohnsitzes nicht entfaltet. Der Verstorbene hat seinen Wohnsitz nicht verlegt, sondern hat vielmehr als Verstorbener keinen Wohnsitz mehr. Es ist auch weder dargelegt noch ersichtlich, dass der Erblasser in irgendeiner Weise dem Gesetzeszweck zuwidergehandelt hat oder diesem hier nicht genüge getan ist.

Der Senat verkennt insoweit nicht, dass der maßgebliche Zweck der in Rede stehenden Regelungen die Verhinderung eines spekulativen Kaufs von land- und fortwirtschaftlichen Flächen in den Neuen Ländern und die Einrichtung leistungsfähiger Betriebe ist. Mit dem Erfordernis der Ortsansässigkeit verfolgt der Gesetzgeber ein im Zusammenhang mit der deutschen Wiedervereinigung im Allgemeininteresse liegendes Ziel. Durch die Bevorzugung ortsansässiger und selbstwirtschaftender Landwirte bei der Privatisierung ehemals volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen in Ostdeutschland sollen neue und funktionsfähige Eigentumsstrukturen in diesem Bereich geschaffen werden. Mit der Pflicht zur Selbstbewirtschaftung will der Gesetzgeber verhindern, dass Land nur als Kapitalanlage preisgünstig erworben wird; das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen erwerben und mit einem ortsansässigen Betriebsleiter bewirtschaften. In Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur pachten und erwerben können, wenn sie sich vor Ort engagieren (BGH, Urteil vom 4. Mai 2007 – V ZR 162/06, Rn. 40 mwN, juris).Das Erfordernis der Ortsansässigkeit ist ein geeignetes Mittel um zu erreichen, dass die zu privatisierenden land- und forstwirtschaftlichen Flächen vorrangig in das Eigentum von Personen mit einer solchen territorialen Verbundenheit gelangen und sie von anderen Interessenten nur verdrängt werden können, wenn diese willens sind, eine vergleichbare regionale Verbundenheit aufzubauen (BGH, Urteil vom 4. Mai 2007 – V ZR 162/06, Rn. 41, juris).

Soweit der Erblasser im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bereits 67 Jahre alt war und unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung das Erreichen des Endes der Zweckbindungsfrist von vormals 20 Jahren und sodann 15 Jahren eher unwahrscheinlich war, hat der Gesetz- und Verordnungsgeber für entsprechende Fallgestaltungen jedoch keine Sonderregelungen getroffen. Er hat ein Ableben des Erwerbers vor Ablauf der Zweckbindungsfrist auch nicht etwa als auflösende Bedingung bezogen auf den begünstigten Erwerb geregelt. Der Erblasser, der die in Rede stehenden Flächen im Jahre 2004 erworben hat, hat bis zu seinem Tod im Jahre 2013 seinen Wohnsitz in der Nähe der Betriebsstätte beibehalten.

bb) Ein Rücktrittsrecht der Beklagten folgt auch nicht aus dem Umstand, dass unstreitig keiner der Erben des Erblassers nach dessen Tod seinen Hauptwohnsitz bis zum Ende der Bindungsfrist mit Ablauf des 10. Juni 2019 in der Nähe der Betriebsstätte innehatte. Insoweit beruft sich die Beklagte in ihrem vorgerichtlichen Schreiben vom 15. Mai 2019 (Anlage K 4) darauf, für sie bestehe gemäß § 9.2 des Kaufvertrages ein Rücktrittsrecht wegen Verstoßes gegen die Verpflichtung zur Ortsansässigkeit, da die Erben nicht ortsansässig geworden seien. Sie bezieht sich auch in ihrer Rücktrittserklärung vom 7. Juni 2022 (Anlagen B 14) darauf, dass die Kinder des Erblassers ihren Hauptwohnsitz nicht in die Nähe der Betriebsstätte verlegt haben und dessen Ehefrau ihn nicht dort beibehalten habe.

(1) Der zwischen dem Erblasser und der Beklagten geschlossene Kaufvertrag sieht – ebenso wie die Regelung des § 12 Abs. 1 a dd) FlErwV – keine Verpflichtung von Erben zur Wohnsitznahme in der Nähe der Betriebsstätte für den Fall des Todes des Käufers vor Ablauf der Zweckbindungsfrist von 20 bzw. 15 Jahren zum Zwecke der Aufrechterhaltung des Flächenerwerbs vor.

(2) Eine entsprechende Verpflichtung ist auch nicht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge oder Erbenhaftung für Nachlassverbindlichkeiten (§§ 1922, 1967 BGB) auf die Erben übergegangen. Denn der Erbe ist nicht zur Ortsansässigkeit verpflichtet (vgl. Klose/Böcker in Münchener Anwaltshandbuch, Agrarrecht, 3. Auflage 2022, § 12 Rn. 108 ff.). Vielmehr ist die von dem Erblasser übernommene Verpflichtung durch Erfüllung erloschen, nachdem dieser seinen Wohnsitz nicht vor Ablauf der Zweckbindungsfrist von 15 Jahren aufgegeben hat. Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen.

Die an die Person des Erblassers gebundenen Verbindlichkeiten erlöschen mit seinem Tode, während die vermögensbezogenen Pflichten grundsätzlich auf den Erben nach §§ 1922, 1967 BGB übergehen. Die Unterscheidung mündet letztlich in eine Einzelfallbetrachtung und die Bildung von Fallgruppen. Je mehr die Erfüllbarkeit einer Pflicht von den persönlichen Qualitäten des Erblassers abhängig ist, auf einer Vertrauensbeziehung zwischen Erblasser und Gläubiger gründet oder ihren Grund in einer einzigartigen Beziehung zwischen Erblasser und Gläubiger hat (z. B. bei Unterhaltspflichten), desto weniger spricht für ihre Vererblichkeit (vgl. Kunz in Staudinger, BGB, § 1967 Rn. 23). Entsprechend gehen Pflichten aus Dienst- oder Arbeitsverhältnissen sowie Unterhaltspflichten nicht im Wege der Universalsukzession auf den Erben über. Auch wenn solche Pflichten hier nicht in Rede stehen und auch weder dargelegt noch ersichtlich, dass die persönlichen Qualitäten des Erblassers für die Erfüllbarkeit seiner Pflichten von Bedeutung waren oder eine Vertrauensbeziehung oder einzigartige Beziehung zwischen den Parteien des Grundstückskaufvertrages bei Vertragsschluss von Bedeutung war, so stellt sich jedoch eine Pflicht zur Wohnsitznahme aufgrund der weitreichenden Auswirkungen auf das familiäre und berufliche Umfeld und allgemein die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen als höchstpersönliche Pflicht dar. Dafür spricht auch, dass bei Annahme einer nicht höchstpersönlichen Pflicht die Ortsansässigkeitsverpflichtung auch zu Lebzeiten des Erwerbers dann von einem Dritten erfüllt werden könnte, was vom Verordnungsgeber offensichtlich nicht gewollt war.

Soweit die Beklagte klarstellt, sie gebe lediglich im Interesse einer Aufrechterhaltung des Flächenerwerbs den Erben des Erwerbsberechtigten – wobei die Erben selbst nicht erwerbsberechtigt seien – die Gelegenheit zu einer Aufrechterhaltung des Vertrages, wenn diese das Erfordernis der Ortsansässigkeit ebenso wie der Erblasser selbst erfüllten, wirft sie jedoch selbst die Frage auf, ob sie den Erben des Erwerbers überhaupt die Möglichkeit eröffnen dürfe, einen subventionierten Erwerb aufrecht zu erhalten. Tatsächlich darf die Beklagte – wie sie einräumt – im Falle des hier erfolgten Verkaufs zu den Bedingungen des Ausgleichsleistungsgesetzes und der Flächenerwerbsverordnung die Erwerbsbedingungen und auch die Bedingungen für den Fortbestand des begünstigten Erwerbs nicht privatautonom gestalten (vgl. BGH, Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 12/17, Rn. 13 f. und 47, juris).

(3) Auch aus der Regelung in § 12 Abs. 7 FlErwV n.F. folgt nichts für die Beklagte Günstiges. Zwar kann danach von einem Rücktritt aus agrarstrukturellen Gründen abgesehen werden, wenn die erworbene Fläche auf den Ehegatten, den Lebenspartner sowie auf die in § 1924 Absatz 1, § 1925 Absatz 1, § 1926 Absatz 1 und § 1928 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Personen übertragen wird, oder die von einer juristischen Person erworbenen Flächen auf deren Gesellschafter übertragen werden, sofern diese ortsansässig sind oder Berechtigte im Sinne des § 1 sind. Dem ist für den hier in Rede stehenden Fall des Todes des Erwerbers nicht zu entnehmen, dass die Verpflichtung zur Ortsansässigkeit nicht allein in der Person des Erwerbenden besteht. Die vorgenannte Regelung betrifft eine Übertragung der Flächen zu Lebzeiten des Erwerbers, die vorliegend unstreitig nicht erfolgt ist. Insbesondere würde sich im Falle einer Pflicht der Erbenseite zur Wohnsitznahme in der Nähe der Betriebsstätte die Frage stellen, wie in Fällen unklarer Nachfolgeregelungen zu verfahren wäre, wenn z. B. eine Erbausschlagung vorliegt oder Erben nicht auffindbar sind, zumal die Beklagte dann auch in tatsächlicher Hinsicht vor der Schwierigkeit stünde, einen Rücktritt gegenüber einem ihr Unbekannten zu erklären.

(4) Soweit die Kläger der Ansicht sind, § 12 Abs. 1 a) dd) FlErwV sei mangels einer Ermächtigungsgrundlage unwirksam, so dass die Rücktrittsregelung in § 9 Ziff. 2 c) des Kaufvertrags ebenfalls unwirksam sei, kann dies im Hinblick auf die vorstehenden Ausführungen dahinstehen.

b) Selbst wenn man entgegen den obigen Ausführungen eine Verpflichtung der Erben des Erwerbers zur Wohnsitznahme in der Nähe der Betriebsstätte für den Fall des Todes des Erwerbers annähme oder den Erben auch nur die Möglichkeit eröffnet wäre, den Grundstückskaufvertrag durch eine zu begründende Ortsansässigkeit aufrechtzuerhalten, erwiese sich die Rücktrittsklausel nach § 9 Abs. 2c) des Grundstückskaufvertrages jedenfalls als nicht klar und verständlich und als den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligend und damit unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Denn die Rücktrittsklausel enthält für den Erbfall keine Regelung, ob beim Versterben des originären Käufers auch einer oder gar alle Erben und wenn dem so sei, innerhalb welcher Frist ortsansässig werden müssten, um den Flächenerwerb aufrechtzuerhalten.

aa) Insoweit unterliegen die Vertragsbestimmungen der Beklagten der AGB-Kontrolle. Der Bundesgerichtshof bejaht ausdrücklich die Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB auf Grundstückskaufverträge der Beklagten nach dem Ausgleichsleistungsgesetz (BGH, Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 12/17, Rn. 45, juris).

bb) Die Rücktrittsregelung ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, da es sich um eine von der Beklagten vorformulierte und auch schon bei Abschluss des Vertrages mit dem Erblasser in einer Vielzahl von Erwerbsverträgen auf der Grundlage des § 3 AusglLeistG verwendete Vertragsbestimmung handelt. Als solche unterliegt sie nach § 310 Abs. 1 BGB auch bei der Verwendung gegenüber einem – wie hier – Unternehmer dem Maßstab des § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

cc) Die Klausel in § 9 Abs. 2c) des Grundstückskaufvertrages enthält – insoweit in Überstimmung mit dem Ausgleichsleistungsgesetz und der Flächenerwerbsverordnung – keine Regelung für den Fall, dass der Erwerber, der Flächen nach dem Ausgleichsleistungsgesetz erworben hat, vor Ablauf der Zweckbindungsfrist verstirbt. Wenn die Beklagte jedoch davon ausgeht, für sie bestehe ein Rücktrittsrecht aus § 9 Abs. 2 des Vertrages, weil „die Erben nicht ortsansässig wurden“ (vgl. Schreiben der Beklagten vom 15. Mai 2019, Anlage K 4), hätte sie insoweit eine klare und verständliche Regelung in den Kaufvertrag aufnehmen müssen. Ohne eine solche klare und verständliche Regelung ist für die Erbenseite nicht ersichtlich, ob einer oder alle Erben, ob die Mehrheit der Erben oder die nicht auseinandergesetzte Erbengemeinschaft als solche, die jedoch keinen Sitz hat, innerhalb welcher Frist das Kriterium der Ortsansässigkeit erfüllen sollte. Auch bleibt unklar, was für den Fall eines Nicht-EU-Bürgers als Erben gelten würde.

Insbesondere unter Berücksichtigung des im Falle des Erblassers angesichts seines damaligen Alters von 67 Jahren statistisch wahrscheinlichen Falls des Versterbens innerhalb der Zweckbindungsfrist wäre es der Beklagten möglich und zumutbar gewesen, für diesen Fall eine eindeutige und transparente Regelung zu treffen, wenn sie auch die Ortsansässigkeit des oder der Erben verlangt, um den Erben die Möglichkeit zu einer Aufrechterhaltung des Flächenerwerbs zu geben. Im Falle einer entsprechenden Regelung im Kaufvertrag hätte der Erblasser seine Erben auf diese aufmerksam machen können. Zudem hätte der Erblasser ggf. entsprechende Regelungen in einem etwaigen Testament treffen können.

dd) Die Beklagte kann auch nicht mit Erfolg darauf verweisen, im Vertrag habe nicht geregelt werden müssen, welche Pflichten die Erben eines vor dem Ablauf des Bindungszeitraums verstorbenen Erwerbers träfen, weil sich dies aus den erbrechtlichen Regelungen, den Bestimmungen des Ausgleichsleistungsgesetzes und der Flächenerwerbsverordnung ergebe. Denn weder die erbrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs noch die des Ausgleichsleistungsgesetzes oder der Flächenerwerbsverordnung verhalten sich dazu, ob einer oder alle Erben, die Mehrheit der Erben oder die Erbengemeinschaft als solche, die keinen Sitz hat, innerhalb welcher Frist die in Rede stehende Ortsansässigkeit zu begründen hätten.

Soweit die Beklagte meint, die Kläger hätten sich notfalls unter Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe kundig machen müssen, weist der Senat darauf hin, dass – wie bereits ausgeführt – der einschlägigen Kommentierung zu § 12 FlErwV im Münchener Anwaltshandbuch, Agrarrecht, 3. Auflage, § 12 Rn. 108 ff zu entnehmen ist, dass die Verpflichtung zur Ortsansässigkeit im Falle des Todes des Erwerbers nicht die Erben trifft.

ee) Eine andere Wertung ist auch nicht veranlasst, soweit die Beklagte die Frage aufwirft, ob es richtig sein könne, ihr ein Rücktrittsrecht zu verwehren, wenn ein Erwerber bereits einen Tag nach einem begünstigten Flächenerwerb versterbe und dessen Erben nicht ortsansässig würden, so dass eine offensichtliche Fehlsubvention vorliege. Zum einen wäre in der von der Beklagten aufgezeigten Fallkonstellation nicht der hier eingetretene Umstand eingetreten, dass die erworbenen Flächen eine deutliche Wertsteigerung erfahren haben, die einen Rücktritt für die Beklagte günstig erscheinen lassen. Zum anderen dürfte die von der Beklagten aufgeworfene Frage in einem Fall, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz in der Nähe der Betriebstätte begründet hat, aber vor Ablauf der Zweckbindungsfrist verstirbt, umso mehr zeigen, dass es für diesen Fall – wenn man nicht von einer vom Erwerber erfüllten Ortsansässigkeitspflicht bis zu seinem Tod ausginge – einer Regelung im Kaufvertrag bedurft hätte.

c) Schließlich wäre unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB das Durchgreifen des im Grundstückskaufvertrag vereinbarten Rücktrittsrechts bei Heranziehung der Umstände des vorliegenden Einzelfalls nicht als billig und gerecht anzusehen. Denn der maßgebliche Gesetzeszweck des Ausgleichsleistungsgesetzes, der – wie bereits ausgeführt – in der Verhinderung eines spekulativen Kaufs von land- und fortwirtschaftlichen Flächen in den Neuen Ländern und in der Einrichtung leistungsfähiger Betriebe besteht (BGH, Urteil vom 4. Mai 2007 – V ZR 162/06, Rn. 41, juris), ist hier erreicht worden. Die Ehefrau des Erblassers, die Klägerin zu 4., war noch bis zum 30. September 2018 in ……… und damit in der Nähe der Betriebstätte gemeldet. Der vom Erblasser begründete Betrieb besteht auch heute fort und wurde vom Erblasser und seinen Erben durch Zukauf weiterer Grundstücke noch erweitert. Die Kläger halten die Flächen weiterhin im Familienbesitz, so dass von einem bloß zu spekulativen Zwecken erfolgten Erwerb keine Rede sein kann. Eine Wohnsitznahme der Kläger zu 1. bis 3. in der Nähe der Betriebsstätte wäre im Hinblick auf den bevorstehenden Ablauf der Zweckbindungsfrist mit dem 10. Juni 2019 nicht mehr in Betracht gekommen, nachdem die Klägerin zu 4., die zu ihren Kindern gezogen ist, noch bis zum 30. September 2018 in ……….. gemeldet war und damit bis etwa ein dreiviertel Jahr vor Ende der Zweckbindungsfrist.

3. Auch die vom Landgericht getroffene Kostenentscheidung ist nicht zu beanstanden. Soweit das Landgericht der Beklagten auch die Kosten des Rechtsstreits im Umfang der übereinstimmenden Erledigungserklärung gemäß § 91a ZPO hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrags zu 3. auferlegt hat, war die Beklagte in der Tat gegenüber den Klägern zur Erteilung der Löschungsbewilligung hinsichtlich der zur Sicherung ihres Rückübertragungsanspruchs für den Fall einer wirksamen Ausübung des Rücktrittsrechts eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen mangels Rücktrittsgrundes verpflichtet. Auf die vorstehenden Ausführungen wird verwiesen.

C.

I. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

II. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

III. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen. Die Entscheidung beruht auf den besonderen Umständen des hier vorliegenden Einzelfalls.