LG Itzehoe – Az.: 10 O 55/16 – Urteil vom 06.09.2019
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Beklagte wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt Rückauflassung und Wiedereintragung des Eigentums an dem im Grundbuch von S., Blatt XXX, bestehend aus dem Flurstück XXX der Flur XXX der Gemarkung S., XXX, Flurstück XXX der Flur XXX der Gemarkung S., XXX, Flurstück XXX der Flur XXX der Gemarkung S., XXX, eingetragenen Grundstücks wegen eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts.
Das Flurstück XXX hatte eine Größe von 187 qm, das Flurstück XXX 1.563 qm und das Flurstück XXX 4 qm.
Unter dem 01.08.2008 schloss der ursprüngliche Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks, Herr S. D. sen., mit der D. GmbH einen Mietvertrag über die Bäckerei und Konditorei, Laden, Büro, Expedition und Lager (Nutzfläche 960 qm) zu einem monatlichen Nettomietzins von 4.200 Euro (Anlage K 10).
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Mit notariellem Überlassungsvertrag vom 10.03.2009 (Anlage K 1) wurde die Überlassung des Eigentums an dem o.g. Grundstück von Herrn S. D. sen. an die Klägerin vereinbart. Gemäß § 2 erfolgte die Überlassung unentgeltlich. Gemäß § 5 übernahm die Klägerin als Erwerberin die in Abt. II und III des Grundbuchs eingetragenen Belastungen mit den zugrundeliegenden Verbindlichkeiten unter Freistellung des Überlassers von jedweder, auch persönlicher Haftung. In § 10 wird der Wert des überlassenden Grundvermögens mit 800.000,00 Euro angegeben. Der Mietvertrag wurde von der Klägerin übernommen.
Die Gesellschafter der Klägerin waren gleichzeitig Gesellschafter und Geschäftsführer der Stadtbäckerei S. F. D. GmbH (im Folgenden: D. GmbH).
Aufgrund von Liquiditätsengpässen übertrugen die Gesellschafter der Klägerin als Gesellschafter der GmbH im Laufe der Jahre 2010 und 2011 Geschäftsanteile an die Beklagte.
Am 07.09.2011 schlossen die D. GmbH, die Gesellschafter der Klägerin bzw. D. GmbH und die Beklagte, eine privatschriftliche Vereinbarung. Darin wurde unter Ziffer 1. vereinbart, dass die GmbH an die Klägerin einen Betrag von 13.000,00 Euro sofort nach Abschluss der Vereinbarung auf die rückständige Miete der GmbH überweist. Ferner wurde darin einvernehmlich festgelegt, dass in dieser Höhe die angemessene Miete für die Monate August und September 2011 zu sehen ist. Unter Ziffer 2. verpflichteten sich die Beteiligten zu 2. und 3. die Immobilie, die von der GmbH für den Betrieb der Bäckerei genutzt wurde, an diese zu einem Preis von 397.000,00 Euro unter Übernahme aller auf der Immobilien lastenden Verbindlichkeiten zu veräußern. Unter Ziffer 5. wurde ferner vereinbart, dass die Beteiligte zu 1. (die D. GmbH) zusichert, gegen die Beteiligten zu 2. und 3. (die Gesellschafter der Klägerin und der D. GmbH) keine zivil- und strafrechtlichen Maßnahmen außerhalb dieser Vereinbarung einzuleiten und diese im Rahmen der regulären Gesellschafterversammlung ordentlich zu entlasten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 3 Bezug genommen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.09.2011 verkaufte die Klägerin das oben benannte bebaute Grundvermögen an die Beklagte. In § 2 wurde unter Ziffer 1.) folgendes vereinbart:
„Die Höhe des Kaufpreises entspricht dem Betrag, der erforderlich ist, um die in Abt. III des Grundbuches eingetragenen Belastungen – die nicht durch den Käufer zu übernehmen sind – nach Beurkundung dieses Vertrages abzulösen, um diese Belastungen löschen zu können.
Die Vertragsparteien erklären, dass dieser Betrag – und damit der Kaufpreis – von ihnen vorläufig mit 403.100,00 Euro (…) angenommen wird.
Die genaue endgültige Höhe des Betrages und damit des Kaufpreises ergibt sich aus der Summe der Beträge, die die betreffenden Grundpfandrechtsgläubiger als Ablösebeträge (gegebenenfalls unter Berücksichtigung von Zinsen pp.) als Voraussetzung für die Löschung der jeweiligen Grundpfandrechte aufgeben.“
In Abt. III waren gemäß der Vertragsurkunde elf Grundschulden (Nr. XXX bis Nr. XXX) zu diesem Zeitpunkt zugunsten der H. S., U. B., S. H., V. B. P. e.G. und P. H. im Wert von 550.000,00 DM, das entspricht derzeit rund 281.210,00 Euro, sowie rund 746.100,00 Euro, insgesamt mithin rund 1.021.310,00 Euro eingetragen.
In § 6 wurde geregelt, dass der Kaufgegenstand frei von jeglichen Rechten Dritter, u. a. frei von Belastungen in Abt. II und Abt. III des Grundbuchs geliefert wird, soweit nichts anderes bestimmt ist. Ferner wurde vereinbart, dass der bestehende Mietvertrag mit der D. GmbH übernommen wird.
In § 11 des Vertrages wurde unter Ziffer 1.) ein Rücktrittsrecht zu Gunsten der Beklagten als Käuferin für den Fall eingeräumt, dass der zur Ablösung der durch die Käuferin nicht übernommenen Belastungen insgesamt (einschließlich eventueller Zinsen pp.) zu zahlende Betrag und damit der Kaufpreis, den Betrag von 510.000,00 Euro übersteigt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 4 Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 20.10.2011 bat die D. GmbH die S. H. unter Bezugnahme auf ein persönliches Gespräch um eine Löschungsbewilligung für auf dem Grundstück eingetragene Grundschulden, da sich die Gesellschaft nach internen Neustrukturierungen bemühe, die Liquiditätsprobleme zu überwinden. Auf die Anlage B 1 wird Bezug genommen.
Mit notariellem Vertrag vom 02.11.2011 wurde der Kaufpreis endgültig als Festpreis von 397.000,00 Euro festgelegt. Von dem Kaufpreis sollten gemäß der Vereinbarung die den Belastungen zugrunde liegenden Verbindlichkeiten abgelöst und der danach verbleibende Teil in Höhe von maximal 122.530 Euro auf das Konto der D. GmbH überwiesen werden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 5 Bezug genommen.
Direkte Zahlungen an die Klägerin erfolgten im Ergebnis nicht.
Am 29.11.2011 wurden die zuletzt verbliebenen 5 % Geschäftsanteile der Gesellschafter der Klägerin an der D. GmbH an die Beklagte im Nennwert von je 10.000,00 DM zu je 1,00 Euro übertragen.
Die Beklagte traf die Entscheidung, den Standort für den Betrieb der D. GmbH aufzugeben und eine neue, moderne Großbäckerei an anderer Stelle zu errichten.
Am 17.09.2012 erwarb sie von Herrn D. J. D. – einem Onkel der Gesellschafter der Klägerin – das Flurstück XXX zu einem Kaufpreis von 116.000,00 Euro. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von 237,22 Euro. Daraufhin ließ die Beklagte die streitgegenständlichen Flurstücke dem neu erworbenen Flurstück zuschreiben lassen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage B 6 Bezug genommen.
Die Beklagte riss in der Folgezeit die bestehende Bebauung auf dem Grundstück ab und errichtete dreigeschossige Wohnhäuser mit 18 Wohnungen sowie Tiefgaragenstellplätzen auf einer Gesamtfläche von 1.694 qm.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Kaufvertrag und damit auch die Übereignung des Grundstücks an die Beklagte seien sittenwidrig gewesen. Zwischen Leistung und Gegenleistung liege ein besonders grobes Missverhältnis vor, so dass es auch auf weitere Umstände, die eine Sittenwidrigkeit begründen würden, nicht ankomme. Sie behauptet, der Kaufpreis würde nur 47 % des Grundstückswertes betragen. Der Wert des Grundstücks habe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mindestens 840.000,00 Euro betragen. Sie beruft sich dafür auf das Privatgutachten von A. H. vom 09.09.2008, wonach der Marktwert zum 18.06.2007 rund 840.000,00 Euro betragen habe, den Überlassungsvertrag vom 10.03.2009 sowie die nachträglich auf das gerichtliche Sachverständigengutachten (s.u.) eingeholte Gutachtenanalyse von U. L. vom 15.01.2018, der von einem Verkehrswert von rund 761.291,34 Euro ausgeht. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen K 1, 2 sowie die Anlage K 12 (Bl. 239 d. A.) Bezug genommen. Die Klägerin meint ferner, der höhere Grundstückswert würde sich aus einem Gutachten der H. S. ergeben, die im Jahr 2008 den Wert des Grundstücks mit mehr als 740.000,00 Euro bewertet habe und wovon die Klägerin erst kurz vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt habe. Eine Herausgabe habe die H. ihr gegenüber verweigert. Insbesondere sei der Zustand des Grundstücks und seiner Bebauung gut gewesen, es habe keinen Renovierungs- oder Investitionsstau gegeben.
Darüber hinaus sei Veräußerung des Grundstücks zum Preis von 397.000,00 Euro lediglich aufgrund von Drohungen des Geschäftsführers der Komplementär-GmbH der Beklagten mit Strafanzeige erfolgt. So habe der Geschäftsführer der Beklagten den Gesellschaftern der Klägerin als Gesellschafter und Geschäftsführern der D. GmbH Insolvenzverschleppung und Untreue vorgeworfen und mit Strafanzeige sowie Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gedroht, sollten sie den Vertrag nicht abschließen. Dies folge bereits aus der Vereinbarung vom 07.09.2011 (Anlage K 3). Diese Vereinbarung sei im übrigen unwirksam, da sie nicht notariell beurkundet worden sei. Aus diesem Grunde seien auch die Gesellschaftsanteile an der D. GmbH an die Klägerin übertragen worden.
Darüber hinaus sei die Rückzahlung der Darlehen durch die GmbH und nicht die Beklagte erfolgt, weswegen die Beklagte letztendlich gar nichts gezahlt habe.
Darüber hinaus seien die Gesellschafter der Klägerin keine Kaufleute. Es habe sich um eine private GbR gehandelt. Bei Privatgeschäften müsse sich die Erfahrenheit aber auf das spezielle Geschäft beziehen. Insbesondere seien die Gesellschafter der Klägerin zum Verkaufszeitpunkt auch schon nicht mehr Geschäftsführer der D. GmbH gewesen. Darauf käme es nach der Rechtsprechung des BGH aber auch nicht an.
Die Klägerin beantragt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin das Eigentum an dem im Grundbuch von S., Bl. XXX, bestehend aus dem
Flurstück XXX der Flur XXX der Gemarkung S., XXX, sowie dem
Flurstück XXX der Flur XXX der Gemarkung S., XXX sowie dem
Flurstück XXX der Flur XXX der Gemarkung S., XXX
eingetragenen Grundstücks aufzulassen und die Eintragung der Klägerin im Grundbuch zu bewilligen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Klägerin behauptet, die GbR sei nicht mehr existent. Sie ist daher der Ansicht, dass die Klägerin nicht aktivlegitimiert sei.
Aufgrund der Zuschreibung der streitgegenständlichen Grundstücksteile zum Flurstück XXX, sei ein Anspruch auf Herausgabe des gesamten Grundstücks per se schon nicht möglich.
Sie ist der Ansicht, ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung habe nicht bestanden. Das Ziel des Verkaufs durch die Klägerin sei die Freistellung von persönlicher Haftung und weiteren Verbindlichkeiten gewesen, die in Höhe von knapp 530.000 Euro bestanden hätten (Anlage B 9). Der Verkauf habe in unmittelbarem Zusammenhang mit der Vermeidung der drohenden Insolvenz der GmbH bestanden. Der lastenfreie Übergang des Grundstücks sei nur durch umfangreiche Verhandlungen der Beklagten mit den Gläubigern möglich gewesen. Sogar ein Teil der Verbindlichkeiten der D. GmbH sei beglichen worden. Der Kaufpreis habe lediglich ausgereicht, um die Verbindlichkeiten abzulösen und die dinglichen Belastungen zu löschen. Im Zusammenhang mit der Angabe des Grundstückswerts mit 403.100 Euro im notariellen Kaufvertrag sei dies ein Hinweis, dass der tatsächliche Grundstückswert erheblich unter dem Kaufpreis gelegen habe. Die Angemessenheit des Kaufpreises zeige sich ferner insbesondere am „Preisvergleich“ des Quadratmeterpreises aus dem Kauf des Flurstücks XXX von Herrn D. J. D.. Der an die Klägerin gezahlte Kaufpreis habe einen Quadratmeterpreis von 229,82 Euro (403.100,00 Euro : 1.754 Quadratmeter) betragen. Der an Herrn D. D. gezahlte Kaufpreis sei nahezu identisch. Auf den Onkel der Gesellschafterin der Klägerin habe die Beklagte auch keinen Druck ausgeübt. Das tatsächlich strafbare Verhalten der Gesellschafter der Klägerin als Gesellschafter der D. GmbH sei zum Zeitpunkt der Verhandlungen nicht weiter vertieft und auch nicht Gegenstand des Kaufvertrags geworden. Der Vortrag der Klägerin zu den Drohungen sei im Übrigen unsubstantiiert. Dies gelte ebenso für den Vortrag einer persönlichen Notsituation. Diese sei insbesondere deshalb nicht nachvollziehbar, wenn der Wert des Grundstückes tatsächlich mindestens 800.000,00 Euro betragen haben sollte.
Die Beklagte behauptet weiter, dass der bauliche Zustand der Gebäude auf dem Grundstück zum Zeitpunkt des Erwerbs desolat gewesen sei. Das Ladengeschäft habe mangels Erfolg lange leer gestanden und die Wohnung sei unter hohem finanziellen Aufwand von der Beklagten in ein Büro umgebaut worden. Aus diesem Grund habe sich die Beklagte auch entschlossen, die Produktions- und Verkaufsflächen an dieser Stelle nicht aufrecht zu erhalten.
Soweit sich die Klägerin auf den im Überlassungsvertrag vom 10.03.2009 (Anlage K 1) angegebenen Grundstückwert beziehe, sei dieser Wert für unbeteiligte Dritte irrelevant. Auch sei der im Privatgutachten von Herrn H. (Anlage K 2) angegebene Wert schon deshalb irrelevant, weil dessen Bewertung drei Jahre vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages erstellt worden sei und ein Bewertungsstichtag zugrunde gelegt worden sei, der mehr als vier Jahre zum Zeitpunkt des Kaufvertrages zurück liege.
Im Übrigen würden erfahrene Kaufleute ein Grundstück nicht so sehr unter Wert verkaufen. Die Vollkaufmannseigenschaft der Gesellschafter der Klägerin als Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten würde die widerlegliche Vermutung begründen, dass keine Ausnutzung einer Unerfahrenheit bestanden habe.
Soweit die Klägerin im Zusammenhang mit dem Bodenrichtwert auf die dreigeschossige Bebauung abstelle, könne dies nicht der Klägerin zugute kommen.
Die Beklagte behauptet, bei dem von der Klägerin vorgelegten Mietvertrag handele es sich um einen Gefälligkeitsvertrag. Jedenfalls sei die Miete, auch die später behauptete Miete von 6.500 Euro pro Monat überzogen. Aus der Anlage K 11 ergebe sich lediglich, dass dieser Betrag für zwei Monate einvernehmlich festgelegt worden sei.
Der Mietvertrag sei bereits gekündigt worden.
Die Beklagte behauptet, der Abriss der Gebäude auf dem Grundstück sowie die Neubebauung habe 5.000.000,00 Euro betragen.
Sie beantragt hilfsweise im Wege der Widerklage, im Falle einer Verurteilung,
Zug-um-Zug die Klägerin sowie die Gesellschafter S. D. jun. und C. D. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagte 5 Mio. Euro zu zahlen.
Die Klägerin beantragt, die Hilfswiderklage abzuweisen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens vom 04.09.2017 sowie Ergänzungsgutachten vom 20.11.2017 und 14.02.2018 (Bl. 224 d. A.; Bl. 226 d. A.; Bl. 270 d. A.) des Sachverständigen U. H. sowie durch Erstattung eines mündlichen Ergänzungsgutachtens in der mündlichen Verhandlung vom 29.08.2018. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.08.2018 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klage ist zulässig.
Die Beklagte dringt mit ihrem Bestreiten der Aktivlegitimation nicht durch. Selbst wenn man unterstellte, dass sich die Klägerin als GbR mit der Veräußerung des Grundstücks gemäß § 726 BGB aufgelöst hätte, würde sie mit erfolgreicher Klage wieder aufleben. Es handelt sich um eine doppeltrelevante Tatsache. Die Klägerin hat ihren Anspruch hinreichend schlüssig vorgetragen. Denn ein sittenwidriger Vertrag im Sinne des § 138 BGB wäre ex-tunc unwirksam und die Klägerin hätte einen Anspruch auf Rückübereignung. In diesem Moment würde der Gesellschaftszweck wieder aufleben.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte gem. § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB i. V. m. § 138 BGB. Die Parteien haben sowohl einen schuldrechtlichen als auch einen dinglichen Vertrag über den Verkauf und die Übereignung des Grundstücks geschlossen.
Die Übereignung des Grundstücks ist nicht sittenwidrig und damit nicht nach § 138 BGB nichtig. Zu beachten ist zunächst, dass das wertneutrale abstrakte Verfügungsgeschäft in der Regel von der Sittenwidrigkeit nicht erfasst ist (Palandt-Ellenberger, Bürgerliches Gesetzbuch, 77. Aufl. 2018, § 138 Rn. 20). Anders ist es, wenn die Unsittlichkeit gerade im Vollzug der Leistung liegt (Palandt-Ellenberger, ebd. m.w.N.). Hier würde die Sittenwidrigkeit auch das Verfügungsgeschäft erfassen, weil die Unsittlichkeit gerade im Erhalt des Grundstücks gegen einen zu geringen „Kaufpreis“ liegt.
Das Gericht geht aber nicht von einer Sittenwidrigkeit im Sinne des § 138 BGB aus. Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig. Gemäß § 138 Abs. 2 BGB ist insbesondere ein Rechtsgeschäft nichtig, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen. Der Tatbestand des Wuchers im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB ist im Ergebnis nicht gegeben.
Es fehlt bereits an den objektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB. Ausbeutung ist die bewusste Ausnutzung der Situation des Bewucherten. Sie setzt Kenntnis der Situation und einer verwerfliche Vorgehensweise voraus. Diese Umstände sind nach ständiger Rechtsprechung des BGH Voraussetzung für eine Nichtigkeit aufgrund eines auffälligen Missverhältnisses zwischen der versprochenen Vergütung und dem Wert der dafür zu erbringenden Leistung (BGH NJW 2000, 1254). Ist objektiv nicht nur ein auffälliges, sondern ein besonders grobes Missverhältnis der Leistungen festzustellen, so spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die subjektiven Voraussetzungen erfüllt sind (Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch-Armbrüster, 7. Aufl. 2015, § 138 Rn. 154 m.w.N.).
Ein solches auffälliges, grobes Missverhältnis wird nach dieser Rechtsprechung bei Grundstückskaufverträgen sowie Kaufverträgen über vergleichbar wertvolle bewegliche Sachen regelmäßig schon dann angenommen, wenn der Wert der Leistung annähernd doppelt so hoch ist wie derjenige der Gegenleistung (BGH NJW 2000, 1254, 1255; vgl. Senat, DtZ 1997, 66 = LM H. 2/1997 RpflAnpG Nr. 7 = WM 1997, 230 [unter III 1, 1a], und NJW-RR 1998, 1065 = LM H. 5/1998 § 138 [Bb] BGB Nr. 83 = WM 1998, 932 = BGHR BGB § 138 Abs. 1 Missverhältnis 5 u. 7 [unter IV 2 a, c]; s. auch Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 138 Rdnrn. 34, 67 f., jew. m.w. Nachw.). Für das Vorliegen eines auffälligen Missverhältnisses ist auf den objektiven Wert von Leistung und Gegenleistung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen (BGH, WM 1984, 874 [unter 2 a]; NJW-RR 1990, 950 [unter II 3]; Senat, DtZ 1997, 66 = LM H. 2/1997 RpflAnpG Nr. 7). Können auf beiden Seiten bewertbare Leistungen ins Auge gefasst werden, so sind diese grundsätzlich nach ihrem objektiven Wert (Marktwert; Verkehrswert) und nicht nach dem subjektiven Interesse der Beteiligten zu veranschlagen (MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018, BGB § 138 Rn. 113).
Ein solch auffälliges, grobes Missverhältnis liegt hier nicht vor. Selbst wenn man die Behauptung der Klägerin als wahr unterstellte, das Grundstück sei zu diesem Zeitpunkt tatsächlich 840.000 Euro wert gewesen, läge mit Blick auf den gezahlten Kaufpreis lediglich eine Überteuerung von 79 % vor. Das genügt nach der Rechtsprechung des BGH für die Feststellung der Sittenwidrigkeit allein nicht (z. B. BGH NJW 2003, 2529, 2530 m. w. N.). Berücksichtigung finden muss hier darüber hinaus, dass in dem notariellen Kaufvertrag unter § 11 Ziff. 1.) ein Rücktrittsrecht zu Gunsten der Beklagten vereinbart war, sollte der zur Ablösung der durch den Käufer nicht übernommenen Belastungen zu zahlende Betrag, der der Kaufpreis ist, den Betrag von 510.000 Euro übersteigen. Dieser Betrag ist als Maßstab heranzuziehen. Die Parteien hatten einen vorläufigen Kaufpreis vereinbart, dessen endgültige Höhe der Betrag sein sollte, den die Beklagte aufwenden musste, um die den eingetragene Grundpfandrechten zugrundeliegenden Verbindlichkeiten ggf. Unter Berücksichtigung von Zinsen pp.) abzulösen. Insoweit war der Kaufpreis abhängig von Unwägbarkeiten, für die auch die Beklagte ein Risiko bis zu dem Wert von 510.000 Euro trug. Dieser Wert ist zugrunde zu legen. Dem steht auch nicht die Vereinbarung vom 07.09.2009 entgegen. Der Verkauf zum im Ergebnis ermittelten Kaufpreis wurde darin nicht an die Beklagte sondern an die D. GmbH vereinbart. Die Klägerin hat insbesondere aber auf den substantiierten Vortrag der Beklagten zu den bestehenden Verbindlichkeiten nicht zur Überzeugung des Gerichts dargelegt und bewiesen, dass ein höherer Kaufpreis bis zu dem das Rücktrittsrechts begründenden Betrages von 510.000 Euro völlig ausgeschlossen war. Das von der Beklagten bis zu diesem Betrag getragene Risiko ist mithin als besonderer Umstand im Rahmen der Einzelfallbetrachtung im Hinblick auf das Vorliegen einer Sittenwidrigkeit zu berücksichtigen. Unter Zugrundelegung dieses Betrages ergibt sich sogar nur eine Unterzahlung von 64 %. Diese würde lediglich ein auffälliges Missverhältnis begründen, zu dem ein weiterer Umstand zur Begründung der Sittenwidrigkeit hinzutreten müsste.
Die Klägerin ist jedoch auch mit ihrer Beweisführung hinsichtlich des Grundstückswerts gescheitert. Als diejenige, die sich auf eine ihr günstige Behauptung beruft, trägt die Klägerin nach den allgemeinen Regeln die Beweislast. Das auf ihren Auftrag hin eingeholte Gutachten des Sachverständigen H. hat die streitige Behauptung nicht zu beweisen vermocht. Der Sachverständige ist in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gekommen, dass der Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages 660.000 Euro betragen hat. Unter Berücksichtigung des vom Sachverständigen festgestellten Grundstückswerts und des maximal vereinbarten Betrages von 510.000 Euro besteht eine Unterzahlung lediglich in Höhe von rund 29 %. Damit fehlt es bereits an einem auffälligen Missverhältnis.
Bei dem auffälligen Missverhältnis handelt es sich nicht um einen festen Wert. Jedenfalls liegt er unter dem für ein besonders grobes Missverhältnis notwendigen Wert (MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018, BGB § 138 Rn. 115). Abzustellen ist deshalb darauf, ob das Missverhältnis im konkreten Einzelfall bereits so groß ist, dass die Grenze dessen, was sich nach den gesamten Umständen noch rechtfertigen lässt, überschritten ist (OLG München BeckRS 2014, 10870; BeckOK BGB/Wendtland, 51. Ed. 1.8.2019, BGB § 138 Rn. 47). Das Gericht geht aber von einem auffälligen Missverhältnis jedenfalls dann nicht aus, wenn die Diskrepanz, wie hier, bei unter 50 % liegt (vgl. z. B. BGH 1999, 336, der von deutlich höheren Werten ausgeht). Bei § 138 BGB handelt es sich um einen Ausnahmetatbestand, der restriktiv anzuwenden ist, um das Vertrauen in den Rechtsverkehr nicht mit einem ansonsten regelmäßig bestehenden Nichtigkeitsrisiko zu verunsichern. Das gilt bei Grundstücksgeschäften umso mehr, als der Wert – in Abhängigkeit von verschiedenen Ermittlungsmethoden – durchaus in einem gewissen Umfang variieren kann.
Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Als Dipl. Betriebswirt und von der Handelskammer H. öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken ist der Sachverständige für die vorliegende Beurteilung besonders qualifiziert. Das Gutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar. Insbesondere ist der Sachverständige von zutreffenden Tatsachen ausgegangen und hat die daraus gezogenen Konsequenzen logisch und widerspruchsfrei dargestellt.
Soweit die Klägerin die von dem Sachverständigen gezogenen Rückschlüsse aus den feststehenden Erkenntnissen in Zweifel zieht, ist eine inhaltliche Überprüfung des Gutachtens weder die Aufgabe des Gerichts noch liegt sie im Bereich seiner Möglichkeiten.
Für die Beantwortung der Beweisfrage hat sich das Gericht mangels eigenen Sachkunde des Sachverständigen bedienen müssen. Daraus folgt zwingend, dass der Kern der gutachterlichen Ausführungen allein Sache des Sachverständigen ist.
Aus diesem Grund war auch dem Antrag der Klägerin auf Einholung eines weiteren Gutachtens nicht nachzugehen. Dies ist gemäß § 412 Abs. 1 ZPO nur dann erforderlich, wenn das Gericht das bisherige Gutachten für ungenügend erachtet. Dies ist jedoch nicht der Fall.
Der Sachverständige hat auf S. 39 seines schriftlichen Gutachtens nachvollziehbar dargelegt, warum in diesem Fall das Ertragswertverfahren und nicht das Sachwertverfahren anzuwenden war. Ein Sachwertverfahren, wie – neben dem Ertragswertverfahren – noch von Herrn H. (Anlage K 2) durchgeführt, war aufgrund des heute nicht mehr vorhandenen Baubestandes nicht möglich. Dies hat auch die von der Klägerin vorgelegte Gutachtenanalyse (Anlage K 12) bestätigt.
Die Ermittlung der vom Sachverständigen dem Ertragswertverfahren zu Grunde gelegten Mieten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar (S. 46 ff. des Sachverständigengutachtens, Ergänzungsgutachten Bl. 271 d. A.), insbesondere, warum für die Wohnung ein geringerer Wert pro Quadratmeter zu den zuvor von ihm ermittelten Werten angenommen wurde (s. 49 des Sachverständigengutachtens) und der Zustand des Gesamtobjekts mit einem unterdurchschnittlichen bis durchschnittlichen und in einigen Bereichen nicht mehr zeitgemäßen Ausführungs- und Ausstattungsstandard beschrieben wurde.
Das Sachverständigengutachten wurde auf Grund des nicht mehr bestehenden Bestandes insbesondere auf der Grundlage der Tatsachenangaben aus dem von der Klägerin vorgelegten Privatgutachten von Herrn H. erstellt. Anders als die Klägerin meint, ist die Tatsachenwiedergabe nicht in sich widersprüchlich. Der Sachverständige hat auf S. 24 des Sachverständigengutachtens wiedergegeben, dass die Produktionsflächen der Bäckerei laut Bewertung von Herrn H. umfangreich modernisiert und dem in 2007 gegebenen Stand der Technik angepasst waren. Das Gericht folgt den Ausführungen des Sachverständigen zu den unter Bezugnahme auf die vorgelegten Fotos (S. 35 des Sachverständigengutachtens) getroffene Aussage zum Ausführungs- und Ausstattungsstandard bestand. Der Sachverständige legt in seinem Ergänzungsgutachten (Bl. 271 d. A.) plausibel dar, warum er den Angaben des Privatgutachters unter Berücksichtigung der Fotos nicht gefolgt ist. Der vom Sachverständigen zu Grunde gelegte Zustand kann vom Gericht anhand der Fotos nachvollzogen werden. Dasselbe gilt für den Zustand der Wohnräume (S. 36 d. Sachverständigengutachtens). Dies erklärt für das Gericht auch den vom Sachverständigen gegenüber dem Privatgutachten ermittelten Rohertrag. Sofern eine Modernisierung erfolgt ist, ist diese auf den Fotos nach eigener Anschauung des Gerichts nicht nachvollziehbar. Der Sachverständige musste auch nicht den Tatsachenangaben des Privatgutachters blind folgen. Die Klägerin als Beweisführerin hätte hier weiter vortragen und weitere Fotos oder Unterlagen der Modernisierung vorlegen können. Dies hat sie nicht getan. Wie der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung vom 29.08.2018 weiter ausführte, hätten sich die üblichen durchgreifenden Modernisierungen wie Wärmedämmung auch aus der Bauakte ergeben müssen. Dieser waren solche aber nicht zu entnehmen.
Soweit die Klägerin auf den – erst nach Erstellung des Sachverständigengutachtens von ihr vorgelegten – Mietvertrag (Anlage K 10) zwischen ihr und der D. GmbH mit einem monatlich vereinbarten Mietzins von 4.200 (netto) Euro verweist, vermag dieser dort vereinbarte Mietzins nicht die Überzeugung des Gerichts zu erschüttern. Zum einen gab es schon dem Namen nach eine Nähe zwischen dem Vermieter und den für die D. GmbH handelnden Personen. Auch hat der Vermieter im Folgejahr das Grundstück an die Klägerin übertragen, so dass spätestens zu diesem Zeitpunkt Personenidentität zwischen dem Vermieter und den Gesellschaftern und Geschäftsführern der GmbH bestand, jedenfalls im Zeitpunkt der behaupteten monatlichen Miete von 6.500 Euro. Dies sprich für sich schon als Indiz gegen einen objektiven, nachhaltig zu erzielenden Wert, der dem Ertragswertverfahren jedoch zu Grund zu legen ist. Der Sachverständige hat im Ergänzungsgutachten (Bl. 227 d. A.) plausibel dargelegt, dass dies eine nicht plausible Mietsteigerung von 65 % in vier Jahren bedeutet hätte. Soweit die Klägerin behauptet, die Beklagte hätte den Mietzins anerkannt, ist dies nur für zwei Monate vereinbart worden und führt auch nicht deshalb zu einem objektiven Wert. Der Mietvertrag war vom Sachverständigen nachvollziehbar auch im Nachhinein nicht berücksichtigt worden, da es sich um einen reinen Gewerbemietvertrag mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten handelte und die Wohnung, die vom Vertrag eigentlich hätte erfasst sein müssen, nicht erfasst war. Zum anderen war zum Erwerbszeitpunkt des Grundstücks durch die Beklagte schon der Entschluss durch sie als nahezu Alleingesellschafterin gefallen, den Betrieb auf einem anderen Grundstück fortzuführen. Eine weitere Vermietung zu diesem Preis hätte mithin dauerhaft nicht stattgefunden. Hinsichtlich der Wohnung hat der Sachverständige ferner nachvollziehbar berücksichtigt, dass sich diese direkt über der Bäckerei befindet.
Auch wenn man die in der Gutachtenanalyse von Herrn L. angenommenen Mieten und den höheren Liegenschaftszins zugrunde legen würde, mit denen er auf einen Verkehrswert in Höhe von 761.000 kommt, wäre ein auffälliges Missverhältnis nicht gegeben. Denn selbst nach diesem Wert bestünde eine Unterzahlung von weniger als 50 %.
Da ein auffälliges Missverhältnis auch nicht anhand des von Herrn L. festgestellten Wertes bestünde, sind dessen Einwendungen für den Ausgang des Rechtsstreits nicht weiter erheblich. Das gilt umso mehr, als der Sachverständige auch die weiteren Kritikpunkte gegen sein Gutachten nachvollziehbar und in sich schlüssig entkräften konnte.
Auch das Privatgutachten von Herrn H. (Anlage K 2) vermag die sachverständigen Beurteilungen nicht zu erschüttern. Das Gericht sieht daher davon ab, ein Obergutachten einzuholen. Soweit prozentuale Abweichungen des Privatgutachtens von Herrn H. zu dem Sachverständigengutachten hinsichtlich des Liegenschaftszinses und den Bewirtschaftungskosten ergeben, sind diese aufgrund der vier Jahre auseinanderliegenden Beurteilungsstichtage zu erklären. Jedenfalls aber ist die Berechnung des Ertragswertes von Herrn H. auf Seite 14 seines Privatgutachtens nicht nachvollziehbar und unverständlich. Es ist schon nicht eindeutig ersichtlich, welche Positionen der rechten Spalte er tatsächlich in die Gesamtsumme übernommen hat. Offensichtlich aber hat er den von ihm mit 350.800 berechneten Bodenwert zwei Mal in die Berechnung aufgenommen, ohne dies zu begründen. Zieht man diesen Wert einmal von der Gesamtsumme ab, erhält man einen Ertragswert von 487.181,99 Euro. Dieser Wert passt zu den vom Sachverständigen im Verhältnis zu den von Herrn H. ermittelten Einzelwerten, da diese nicht in einem Ausmaß von 350.800 Euro voneinander abweichen.
Der Sachverständige hat auch nicht, wie von der Klägerin behauptet, immer nur den niedrigsten Wert zu Lasten der Klägerin angenommen. Dies gilt beispielsweise für die Ermittlung der Bodenwertsteigerung im Zusammenhang mit der Ermittlung des Bodenrichtwerts auf S. 42 des Sachverständigengutachtens.
Das von der Klägerin benannte Gutachten bei der H. war nicht anzufordern. Dies folgt bereits aus §§ 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO. Der Klägerin war die – zumindest ursprüngliche – Existenz der Bewertung bereits im Jahr 2016 bekannt, wie ihrem Schriftsatz vom 07.07.2016 zu entnehmen ist (Bl. 56 d. A.). Soweit sie nunmehr behauptet, sie hätte keine Kenntnis davon gehabt, ob sie noch existiert, hätte die Klägerin ausreichend Zeit gehabt, dies rechtzeitig zu klären. Gründe, warum ihr das nicht möglich gewesen sei, hat sie nicht vorgetragen. Die Anforderung des Gutachtens hätte den Rechtsstreit auch verzögert. Auf die von der Beklagten erhobenen Rüge der Verspätung kommt es im Ergebnis jedoch nicht an. Von dem behaupteten Privatgutachten war kein Gebrauch zu machen. Bei der Anordnung der Vorlage einer Urkunde Dritter bzw. der Anordnung der Inaugenscheinnahme gemäß § 142 bzw. § 144 ZPO handelt es sich um eine Ermessensentscheidung des Gerichts. Die Klägerin hat nicht substantiiert vorgetragen, dass die Bewertung der H. tatsächlich einen anderen Gebäudezustand zugrunde gelegt hat. Der Antrag auf Anordnung der Vorlage des Gutachtens diente somit einem Ermittlungs- und keinem Beweiszweck, §§ 428, 429 ZPO. Weitere Gründe für die Einholung sind nicht ersichtlich. Im Ergebnis kommt es aber auch darauf nicht an. Selbst wenn man unterstellte, dass die H. ihrer Wertermittlung einen besseren Gebäudezustand zu Grunde gelegt hätte, bestünde auch unter Zugrundelegung des von der H. ermittelten Wertes kein auffälliges Missverhältnis, sondern eine Unterzahlung von 45 %.
Die Zeugen waren ebenfalls nicht zu hören. Sie wurden lediglich für die Tatsachenbehauptung benannt, die Bewertung würde einen Wert des Grundstücks von mehr als 740.000 Euro angeben. Wie bereits ausgeführt, würde selbst die Unterstellung dieses Wertes nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.
Auf die Fragen, ob eine Zwangslage bestand oder unerfahren war, kommt es nicht an. Im Ergebnis liegen aber auch diese Merkmale nicht vor. So bestehen an einer Zwangslage erhebliche Zweifel, sollte das Grundstück tatsächlich 840.000 Euro wert und die mit dem Grundstück dinglich gesicherte Verbindlichkeiten nach eigenem Vortrag der Klägerin deutlich niedriger gewesen sein. Auch eine Unerfahrenheit hat die Klägerin nicht hinreichend zur Überzeugung des Gerichts dargelegt. Immerhin sind die Gesellschafter der Klägerin am Geschäftsverkehr beteiligte Personen. Ihre Gesellschaft hat das Grundstück zuvor gewerblich vermietet. Ferner sind ihre Gesellschafter über längere Zeit Geschäftsführer und Gesellschafter der D. GmbH gewesen. Auf die Frage, ob sie Kaufleute waren, kommt es daher nicht an.
Soweit die Klägerin eine Drohung des Geschäftsführers der Komplementär-GmbH der Beklagten, K. R., behauptet, kommt es auch darauf schon nicht an. Darüber hinaus wurde in der Vereinbarung vom 07.09.2011 (Anlage K 3) nur zwischen der Stadtbäckerei D. GmbH und den Gesellschaftern der Klägerin ein Verzicht auf Strafanzeige vereinbart, nicht jedoch zwischen der Beklagten und der Klägerin.
Gegen dieses Ergebnis spricht auch nicht der Einwand der Klägerin, an sie selbst sei kein Geld geflossen. Sie selbst hat dass Eigentum an dem Grundstück unentgeltlich gegen Übernahme der darauf befindlichen Verbindlichkeiten unter persönlicher Haftungsfreistellung des Voreigentümers übernommen (Anlage K 1). Die Klägerin ist durch die Vereinbarungen von einer etwaigen Haftung gegenüber dem Voreigentümer und eigener Haftung aufgrund der Verbindlichkeiten frei geworden. Im Übrigen ist im Rahmen der Einzelfallbetrachtung zu berücksichtigen, dass auch die Klägerin das Grundstück ohne Zahlung gegen Übernahme der Verbindlichkeiten erhalten hat.
Für eine Sittenwidrigkeit spricht entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht, dass die Verbindlichkeiten mit dem Kaufpreis von der D. GmbH abgelöst wurden. Denn deren Anteile lagen zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses zu 95 % bereits bei der Beklagten, die die Ablösung somit mittelbar mitgetragen hat.
Andere rechtshindernde Einwendungen sind nicht ersichtlich.
Auf eine ggf. bestehende Unmöglichkeit wegen der Zuschreibung der Grundstücksteile auf das neu erworbene Flurstück kommt es nicht mehr an.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
