Grundstückskaufvertrag – Haftung des Verkäufers bei Abbruch der Verkaufsverhandlungen

Oberlandesgericht Saarbrücken, Az.: 4 U 435/12, Urteil vom 06.03.2014

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 23.11.2012 (Aktenzeichen 4 O 144/11) wird als unzulässig verworfen, soweit die Klägerin in zweiter Instanz zuletzt noch beantragt hat, das vorstehend bezeichnete Urteil aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 54,86 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit 01.12.2010 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird das Rechtsmittel der Klägerin zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

4. Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt von den beklagten Eheleuten Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Anbahnung des Kaufvertrags über ein Eigenheim.

Die Beklagten waren Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebauten Anwesens, das der Klägerin auf Vermittlung einer Immobilienmaklerin, der Zeugin, zum Kauf angeboten wurde. Es fanden mehrere Besichtigungstermine statt, deren Ablauf zwischen den Parteien ebenso streitig ist wie die Frage etwaiger Vereinbarungen hinsichtlich des Erwerbs. Die Zeugin beauftragte den Notar Dr. Dr. in V. mit der Erstellung eines Kaufvertrags, zu dessen Beurkundung ein Notartermin am 27.08.2010 vereinbart war. Hierzu kam es jedoch nicht mehr, nachdem die Beklagten bei einem weiteren Besichtigungstermin am 26.08.2010, an dem ein Gutachter teilnahm, mitteilten, sie würden das Haus nicht an die Klägerin verkaufen. Die Klägerin hatte zur Finanzierung des Kaufpreises mit der Bank – ein Geschäftsbereich der AG (im Folgenden: Bank) – drei Darlehensverträge mit Widerrufsrecht abgeschlossen, und zwar zwei Darlehensverträge über 113.000 € und 25.000 € vom 20.07./05.08.2010 und einen Darlehensvertrag vom 17./24.08.2010 über 35.000 € in Bezug auf Finanzierungsmittel aus einem KfW-Wohnungseigentumsprogramm. Für die Rückabwicklung wurden der Klägerin mit Schreiben der Bank vom 15.11.2010 insgesamt 9.274,70 € in Rechnung gestellt. Dieser Betrag setzte sich aus 8.969,74 € für das Darlehen über 113.000 €, 54,86 € für das Darlehen über 35.000 € und einer Bearbeitungsgebühr in Höhe von 250 € zusammen. Die Klägerin forderte die Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 18.11.2010 unter Fristsetzung zum 30.11.2010 zum Schadensersatz in Höhe von 9.024,60 € auf.

Die Klägerin hat behauptet, die Parteien seien sich darüber einig gewesen, dass ihr das Haus zu einem Kaufpreis von 170.000 € übertragen werden sollte. Der beim Ortstermin vom 26.08.2010 anwesende Gutachter sei von der Bank entsandt worden und habe gemäß dem Kreditvertrag das Haus vor dem Notartermin besichtigen sollen. Im Rahmen des Ortstermins habe die Klägerin festgestellt, dass einer der Nachbarn ein Arbeitskollege sei, und diesen freundschaftlich begrüßt. Das sei den Beklagten ein Dorn im Auge gewesen, sie hätten der Klägerin von einer Sekunde auf die andere mitgeteilt, sie würden das Haus doch nicht an sie verkaufen. Hintergrund sei gewesen, dass die Beklagten ein schlechtes Verhältnis zu dem Nachbarn hätten. Die Beklagten hätten der Klägerin und dem Nachbarn die vorhersehbaren gut nachbarlichen Beziehungen nicht gegönnt. Die Klägerin habe die Darlehensverträge infolge der von der Bank mit Schreiben vom 05.08.2010 erklärten Annahme im Zeitpunkt des Besichtigungstermins vom 26.08.2010 nicht mehr kostenneutral, insbesondere nicht mehr durch Ausübung des Widerrufsrechts auflösen können und den ihr von der Bank berechneten Betrag bezahlt.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 9.274,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit 01.12.2010 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 775,64 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit 01.12.2010 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, die Klägerin habe nicht zugesagt, das Haus zu kaufen, auch nicht am 26.08.2010. Zu diesem Termin habe die Klägerin einen Gutachter mitgebracht, was belege, dass ihre Kaufentscheidung noch nicht festgestanden habe. Es habe nie ein direktes Gespräch zwischen den Parteien gegeben, die Beklagten hätten nie eine feste Kaufzusage erteilt. Der Grund dafür, warum die Beklagten Abstand genommen hätten, habe in der Person und dem Verhalten der Klägerin gelegen; es habe keine Rolle gespielt, dass sie mit den Nachbarn gesprochen habe. Der Klägerin sei auch kein Schaden entstanden, weil sie den Darlehensvertrag noch habe widerrufen können.

Das Landgericht hat die Klägerin (Bl. 87 ff. d. A.) und die Beklagten (Bl. 90 ff. d. A.) informatorisch angehört und Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 10.02.2012 (Bl. 102 ff. d. A.). Mit dem am 23.11.2013 verkündeten Urteil (Bl. 128 ff. d. A.) hat es die Klage abgewiesen. Der Senat nimmt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem erstinstanzlichen Urteil Bezug.

Mit der gegen dieses Urteil eingelegten Berufung macht die Klägerin geltend, das Landgericht habe die Chronologie der Verhandlungen verkannt. Den Angaben der Parteien und der vernommenen Zeugen lasse sich ohne Weiteres entnehmen, dass die Klägerin von dem ersten Besichtigungstermin an klar zum Ausdruck gebracht habe, das Hausgrundstück erwerben zu wollen. Auch die Beklagten seien schon lange vor dem 26.08.2010 eindeutig entschlossen gewesen, das Grundstück an die Klägerin zu verkaufen, und hätten die Zeugin als Maklerin veranlasst, die notwendigen Schritte und Formalitäten dafür in die Wege zu leiten. Die Zeugin habe insbesondere eine mündliche Zusage der Klägerin und des Beklagten zu 1 bestätigt. Sie habe ausgesagt, der Besichtigungstermin vom 26.08.2010 sei bis zum Schluss völlig normal verlaufen, und es sei alles klar gewesen. Die Probleme seien erst aufgetreten, als die Klägerin danach mit dem Nachbarn gesprochen habe. Wie die Beklagte zu 2 in der informatorischen Anhörung selbst eingeräumt habe, habe der Umstand, dass nach Abschluss des letzten Besichtigungstermins ein Gespräch zwischen der Klägerin und dem Nachbarn stattgefunden habe, dazu geführt, dass die Beklagten ihre Meinung schlagartig geändert hätten. Sie hätten es als unschön empfunden, dass die Klägerin mit diesem Nachbarn eine längere Unterredung geführt habe, während die Gespräche mit den Beklagten nur relativ kurz gewesen seien.

Es komme hinzu, dass die Beklagten zuvor von sich aus noch einmal über die Maklerin den Kontakt zur Klägerin hergestellt hätten, weil ein anderer, zuvor in Betracht gezogener Kaufinteressent die Finanzierung des Kaufpreises nicht habe darstellen können. Deshalb hätten die Beklagten die Maklerin gebeten, die Klägerin anzusprechen und den Verkauf an diese zu vermitteln. Die Klägerin habe ihr weiterhin bestehendes Interesse bestätigt und ihre Entscheidung zum Erwerb auch dadurch dokumentiert, dass sie den zur Finanzierung des Kaufpreises notwendigen Kredit aufgenommen habe. Die Finanzierungszusage sei den Beklagten von der Maklerin übergeben worden. Die Finanzierungszusage sei auch unbedingt erfolgt und nicht vom Ergebnis der Besichtigung durch den Sachverständigen abhängig gewesen. Das Landgericht habe den Hintergrund der Besichtigung verkannt. Die Besichtigung sei eine Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens gewesen, und der Termin vom 26.08.2010 habe in erster Linie der Identifizierung des fraglichen Objekts gedient, also der Überprüfung der Frage, ob die der Bank bei Darlehensantragstellung vorgelegten Unterlagen sich mit den tatsächlichen Gegebenheiten deckten. Eine eigenständige Bewertung durch den Sachverständigen habe an diesem Tage nicht mehr stattgefunden.

Die Klägerin beantragt (Bl. 161 d. A.), das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 23.11.2012 (Aktenzeichen 4 O 144/11) aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 9.274,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit 01.12.2010 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 775,64 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit 01.12.2010 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung. Die Klägerin habe einen Tag vor dem Notartermin auf eigenen Wunsch noch einen Gutachtertermin durchgeführt, wobei sie, wie die Zeugin bestätigt habe, der Maklerin mitgeteilt habe, die Entscheidung sei noch offen bis zur Einschätzung des Gutachters. Der Gutachter habe sich im Termin indessen nur vage und nicht definitiv geäußert und nichts schriftlich gegeben. Aus Sicht der Beklagten sei ein Tag vor dem möglichen Notartermin ein Gutachter von der finanzierenden Bank gekommen und aus dem Anwesen hinausgegangen, ohne sich klar zur Frage der endgültigen Finanzierung zu äußern. Im Übrigen hätte die Klägerin die Darlehen rechtzeitig innerhalb der Widerrufsfrist widerrufen können.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsniederschriften des Landgerichts vom 27.01.2012 (Bl. 86 ff. d. A.) und 28.09.2012 (Bl. 112 ff. d. A.) und des Senats vom 20.02.2014 (Bl. 192 f. d. A.) Bezug genommen.

II.

Die nach den §§ 511, 513,517,519 ZPO statthafte sowie form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

1. Das Rechtsmittel ist insoweit nach § 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO als unzulässig zu verwerfen, als es gegen die Abweisung der Klage in Höhe eines Schadensersatzbetrags von 54,86 € für das Darlehen über 35.000 € gerichtet ist.

a) Wird nach dem Berufungsantrag das gesamte erstinstanzliche Urteil angegriffen, in der Berufungsbegründung das angefochtene Urteil aber nur in Teilen beanstandet, so ist die Berufung hinsichtlich derjenigen Teile, die in der Berufungsbegründung nicht beanstandet werden, mangels Begründung nach § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO unzulässig (KG KGR 2009, 551, 552). Bei einem teilbaren Streitgegenstand müssen die Berufungsgründe sich auf alle Teile des Urteils erstrecken, hinsichtlich derer eine Änderung beantragt ist; andernfalls ist das Rechtsmittel für den nicht begründeten Teil unzulässig. Werden mehrere selbständige prozessuale Ansprüche zu- oder aberkannt, so muss das Rechtsmittel grundsätzlich hinsichtlich jedes Anspruchs, über den zu Lasten des Rechtsmittelführers entschieden worden ist, begründet werden. Dasselbe gilt, wenn das angefochtene Urteil auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt ist (BGH NJW 2011, 2367 f. Rn. 10; Musielak/Ball, ZPO 10. Aufl. § 520 Rn. 38; Wieczorek/Schütze/Gerken, ZPO 4. Aufl. § 520 Rn. 65).

b) Das Landgericht hat unter I 3 der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils ausgeführt, das KfW-Darlehen über 35.000 € sei erst am 24.08.2010 abgeschlossen worden, weshalb die Klägerin nach Scheitern der Verhandlungen ihr Widerrufsrecht noch innerhalb der Frist von zwei Wochen hätte geltend machen können und es an der Kausalität zwischen einer vermeintlichen Pflichtverletzung und einem Schadenseintritt fehle (Bl. 141 d. A. unten). Diese Erwägungen beziehen sich erkennbar auf den laut Schreiben der Bank vom 15.11.2010 auf das Darlehen über 35.000 €, also das KfW-Darlehen, entfallenden Teilbetrag des Schadens in Höhe von 54,86 € (Bl. 44 d. A.) und werden von der Berufung nicht angegriffen (vgl. Bl. 169 d. A.). Eine Bezugnahme auf andere Schriftstücke genügt den Anforderungen an eine Berufungsbegründung im Allgemeinen nicht (BGH NJW 1981, 1620; 1993, 3333, 3334; 1998, 602, 603; 1998, 3126). Keine ordnungsgemäße Berufungsbegründung ist daher die bloße Bezugnahme auf erstinstanzlichen Parteivortrag (Musielak/Ball, aaO Rn. 42), wie sie hier am Ende der Berufungsbegründung erfolgt ist (Bl. 169 d. A. Mitte).

c) Eine Berufung, die nicht oder nicht fristgerecht begründet worden ist oder deren Begründung nicht den Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO genügt, ist unzulässig und nach § 522 Abs. 1 ZPO zu verwerfen. Fehlende Angaben können nicht nach Fristablauf nachgeholt (BGH NJW 1997, 1309), Mängel nicht gemäß § 295 geheilt werden (Musielak/Ball, aaO Rn. 49). Auch eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zur Ergänzung einer fristgerecht eingereichten, inhaltlich unzureichenden Berufungsbegründung kommt nicht in Betracht (BGH NJW 1997, 1309, 1310; 2000, 364 f.). Deshalb sind die Ausführungen in dem nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist eingereichten Schriftsatz vom 11.03.2013 (Bl.184 f. d. A.) nicht geeignet, um den Begründungsmangel zu beheben. Unabhängig davon kann der in diesem Schriftsatz vertretenen Auffassung, Gegenstand des Rechtsstreits seien die beiden Darlehen bei der Bank und nicht das KfW-Darlehen (Bl. 185 d. A.), nicht beigetreten werden. Der laut Schreiben der Bank vom 15.11.2010 auf das KfW-Darlehen über 35.000 € (Bl. 34 ff. d. A.) entfallende Schadensbetrag von 54,86 € ist gemäß Anspruchsbegründung (Bl. 21 d. A. Abs. 1) Teil der mit dem Berufungsantrag in vollem Umfang weiterverfolgten Klageforderung. Soweit es in dem vorgenannten Schreiben heißt, bei dem KfW-Darlehen falle keine Nichtabnahmeentschädigung an (Bl. 44 d. A. zweitletzter Abs.), ist dies bei verständiger Würdigung dahin zu verstehen, dass über den auf das Darlehen über 35.000 € entfallenden Schadensbetrag von 54,86 € hinaus nicht noch eine Nichtabnahmeentschädigung anfalle; andernfalls wäre der Schadensbetrag von 54,86 € bei einem Darlehen über 35.000 € gegenüber dem Schadensbetrag von 8.969,74 € bei einem Darlehen über 113.000 € schwerlich zu erklären.

2. Im Übrigen ist die Berufung zulässig, aber nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht insoweit weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere, der Klägerin günstigere Entscheidung (§ 513 ZPO). Ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten gemäß §§ 280Abs. 1, 241 Abs. 2,311 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen besteht nicht.

a) Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt daher grundsätzlich auf eigene Gefahr (BGH NJW-RR 1989, 627). Nur wenn der Vertragsschluss nach Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt (BGHZ 76, 343, 349; BGH NJW-RR 2001, 381, 382). Allerdings erfordert § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unter anderem zum Schutz des Veräußerers vor der übereilten Eingehung einer Verpflichtung zur Veräußerung die notarielle Beurkundung des Vertrages, durch den er sich zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet (jurisPK-BGB/Ludwig, 6. Aufl. § 311b Rn. 3). Die Vorschrift dient zudem dazu, dass der Wille der Vertragsparteien richtig, vollständig und wirksam gefasst und den Vertragsparteien eine sachgemäße Beratung gegeben wird (jurisPK-BGB/Ludwig, aaO). Da eine mit der Abstandnahme vom angebahnten Vertrag begründete Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensschadens einen indirekten Zwang zum Vertragsabschluss bedeutet, welcher dem Zweck der Formvorschrift des § 311b BGB zuwiderläuft, löst im Anwendungsbereich dieser Vorschrift der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, durch einen der Verhandlungspartner auch dann keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (BGH WM 1982, 1436, 1437; NJW 1996, 1884, 1885).

b) Die Nichtigkeitsfolge eines Verstoßes gegen die Formvorschrift von § 311b BGB hat indessen zurückzutreten, wenn sie nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist, etwa weil sie die Existenz des anderen Vertragsteils gefährdet (BGHZ 12, 286) oder ihre Geltendmachung eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung bedeutet (BGHZ 29, 6, 10 f.; 85, 315, 318). Von diesen Grundsätzen ist auch bei der Beantwortung der Frage auszugehen, ob ein Verhandlungspartner bei Abbruch der Verhandlungen unter dem Gesichtspunkt der culpa in contrahendo verpflichtet ist, Aufwendungen des anderen zu ersetzen. Die Verantwortlichkeit des Verhandlungspartners unterliegt daher keinen Einschränkungen im Hinblick auf die Formbedürftigkeit des abzuschließenden Vertrages, sofern die Berufung auf den Formmangel zurückzuweisen ist (BGHZ 92, 164, 175 f.). Soweit dies daraus folgt, dass das Verhalten des in Anspruch Genommenen sich als besonders schwerwiegender Treuverstoß darstellt, kommt damit in der Regel nur eine vorsätzliche Treupflichtverletzung als Grundlage eines Schadensersatzanspruchs aus culpa in contrahendo in Betracht, wie sie im Vorspiegeln tatsächlich nicht vorhandener Abschlussbereitschaft liegt (BGH NJW 1975, 43; 1996, 1884, 1885; OLG Bremen OLGR 2008, 385, 386; LG Heidelberg NJW-RR 2010, 1469). Die Formbedürftigkeit eines Vertrages gibt einer Partei allein noch kein Recht zu illoyalem Verhalten gegenüber dem Verhandlungspartner (MünchKomm-BGB/Emmerich, 6. Aufl. § 311 Rn. 177).

c) In dem angefochtenen Urteil wird unter Beachtung dieser Grundsätze eine (vorsätzliche) Treupflichtverletzung mit Recht verneint (Bl. 141 d. A. Abs. 2).

aa) Die Klägerin behauptet nicht, die Beklagten hätten ihr eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorgespiegelt.

bb) Dem Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Bereitschaft, einen Vertrag zu bestimmten Bedingungen, insbesondere zu einem bestimmten Preis abzuschließen, ist nach Treu und Glauben der Fall gleichzustellen, dass ein Verhandlungspartner zwar zunächst eine solche, von ihm geäußerte, Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (BGH NJW 1996, 1884, 1885; DStR 2001, 802, 803). Die Voraussetzungen eines solchen Falles legt die Klägerin ebenso wenig dar. Vielmehr hat sie in der Anspruchsbegründung behauptet, die Parteien seien sich über den Verkauf an die Klägerin zum Preis von 170.000 € handelseinig geworden (Bl. 19 f. d. A.), bei der Besichtigung des Hauses am Tag vor dem Notartermin habe die Klägerin festgestellt, dass einer der Nachbarn ein Arbeitskollege sei und diesen freundschaftlich begrüßt. Das sei den Beklagten ein Dorn im Auge gewesen, sie hätten die Klägerin von einer Sekunde auf die andere mitgeteilt, sie würden das Haus doch nicht an sie verkaufen. Hintergrund sei gewesen, dass die Beklagten ein schlechtes Verhältnis zu dem Nachbarn hätten. Die Beklagten hätten der Klägerin und dem Nachbarn die vorhersehbaren gut nachbarlichen Beziehungen nicht gegönnt. Dieser Darstellung zufolge wären die Beklagten von einer tatsächlich gegebenen Verkaufsbereitschaft im Verlaufe der Verhandlungen gerade nicht nur innerlich abgerückt ist, ohne dies der Klägerin zu offenbaren.

cc) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hat die Nichtigkeitsfolge eines Verstoßes gegen die Formvorschriften des § 311b Abs. 1 BGB ferner dann zurückzutreten, wenn sie nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist, insbesondere weil sie die Existenz des anderen Vertragspartners gefährdet (BGH DStR 2001, 802, 803). Eine Existenzgefährdung infolge des Abbruchs der Vertragsverhandlungen ist von der Klägerin nicht dargelegt und ergibt sich auch nicht aus den Umständen. Da die Klägerin auf der Grundlage ihrer eigenen Darstellung in der Lage gewesen wäre, drei Darlehen über insgesamt 173.000 € aufzunehmen und ein Hausgrundstück zum Preis von 170.000 € zu erwerben, ist nicht anzunehmen, dass sie auf Grund der von ihr behaupteten Belastung mit Finanzierungskosten in Höhe von insgesamt 9.274,60 €, also gut 5 v. H. der Finanzierungssumme, in ihrer Existenz gefährdet wäre.

dd) Auch ein sonstiger Fall eines besonders schwerwiegenden Treupflichtverstoßes auf Seiten der Beklagten ist nicht festzustellen.

(1) Die Annahme eines derartigen Ausnahmefalles ist an strenge Anforderungen gebunden. Eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung kann nicht schon darin gesehen werden, dass der Verkaufswillige zunächst feste Verkaufsabsichten äußert, es sich später anders überlegt und von einem Abschluss des Vertrages dann doch Abstand nimmt. Es entspricht den typischen und auch organisatorisch notwendigen Verhandlungsabläufen, dass vor dem Beurkundungstermin feste Verkaufs- bzw. Kaufabsichten geäußert und die Vertragsbedingungen ausgehandelt werden. Gleichwohl behält das Gesetz den Vertragsparteien im Rahmen der Vertragsautonomie bis zur Beurkundung die volle Entscheidungsfreiheit vor (OLG Köln OLGR 2003, 39, 40).

(2) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung liegt ein besonders schwerwiegender Treupflichtverstoß aber z. B. vor, wenn sich der potenzielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt hatte. In allen solchen Fällen wird durch die Äußerung einer endgültigen Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen dem Verhandlungspartner der Eindruck einer besonderen Verhandlungslage vermittelt, der ihn der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen aussetzt. Diese besondere Gefährdungslage begründet eine gesteigerte Vertrauensbeziehung, die den Verhandelnden zu erhöhter Rücksichtnahme auf die Interessen seines Partners verpflichtet. Aus ihr folgt gleichermaßen die Verpflichtung, den Partner vor dem Irrtum über den (Fort-) Bestand einer geäußerten, tatsächlich aber nicht (mehr) vorhandenen endgültigen Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen zu bewahren (BGH NJW 1996, 1884, 1885). Eine damit auch nur vergleichbare gesteigerte Vertrauensbeziehung hat zwischen den Parteien nicht bestanden.

(3) Das Landgericht hat es für fraglich gehalten, ob die Beklagten definitiv zum Vertragsabschluss bereit gewesen seien bzw. ob sie dies vor dem Abbruch der Verhandlungen hätten erkennen lassen (Bl. 135 f. d. A.); es hat sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme aber davon überzeugt, dass die Klägerin selbst noch nicht fest zum Kauf entschlossen war und dies von den Beklagten auch so verstanden wurde (Bl. 137 d. A. Abs. 1). Diese Feststellung, die gegen die für die besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung darlegungs- und beweisbelastete Klägerin spricht, ist für den Senat im Prüfungsrahmen des § 529 ZPO bindend.

(3.1) Anders als die Berufung meint (Bl. 165 d. A.), hat das Landgericht die Chronologie der Verhandlungen nicht verkannt. Vielmehr sind in dem angefochtenen Urteil die Angaben auch der Klägerin ausführlich wiedergegeben (Bl. 137 d. A.) und überzeugend gewürdigt worden. Das Landgericht ist mit zutreffender Begründung insbesondere auf Grund der Aussage der Zeugin davon ausgegangen, dass die Klägerin sich noch vorbehalten wollte, den Notartermin abzusagen und vom Kauf Abstand zu nehmen, wenn sich z. B. der Gutachter negativ hinsichtlich des Anwesens äußern sollte (Bl. 139 d. A. Abs. 2). Unabhängig davon, ob der Gutachter von der Klägerin oder von der Bank hinzugezogen worden sein mag, ergab sich bei objektiver Betrachtung aus Sicht der Beklagten, dass auf Seiten der Klägerin der Vertragsabschluss bis zur Stellungnahme des Gutachters offen war. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob die Finanzierungszusage der Bank, wie die Berufung behauptet (Bl. 168 d. A. unten), nicht von dem Ergebnis der Besichtigung durch den Sachverständigen abhängig gewesen sein soll.

(3.2) Der von der Berufung angeführte Gesichtspunkt, dass die Beklagten von sich aus noch einmal über die Maklerin Kontakt zur Klägerin herstellten, weil ein anderer Kaufinteressent die Finanzierung des Kaufpreises nicht habe darstellen können (Bl. 168 d. A. oben), begründet keine gesteigerte Vertrauensbeziehung der Parteien. Wie das Landgericht unter eingehender Würdigung der Erklärungen der Parteien und der Zeugenaussagen ausgeführt hat, ergibt sich dies insbesondere aus der Aussage der Zeugin dass der für den Folgetag von ihr vereinbarte Notartermin „geplatzt“ wäre, wenn der Gutachter bei dem Besichtigungstermin Einwände gehabt hätte (Bl. 138 f. d. A.). Überdies hat der Gutachter sogar noch in dem Besichtigungstermin zwar durchblicken lassen, es sei alles in Ordnung, sich aber noch nicht definitiv geäußert (Bl. 139 d. A. oben).

(3.3) Letztlich vermag die Berufung die Durchführung des Besichtigungstermins mit Gutachter einen Tag vor dem Notartermin, den Vortrag der Klägerin als zutreffend unterstellt, nicht einsichtig zu erklären. Die Berufung meint, die Klägerin habe deswegen auf die Besichtigung durch den Sachverständigen gedrängt, weil sie schnellstmöglich die Auszahlung der Darlehensvaluta und die Abwicklung des Kaufvertrages habe herbeiführen wollen (Bl. 169 d. A. Mitte). Wäre die Klägerin unbedingt zum Abschluss des Kaufvertrags entschlossen gewesen und wäre der Gutachter lediglich zur Identifizierung des Objekts entsandt worden (Bl. 169 d. A. oben), so hätte es nahe gelegen, den Vertrag auch ohne (weitere) Besichtigung beurkunden zu lassen; die Bank hätte zur bloßen Identifizierung des Objekts, einen Gutachter auch danach entsenden können.

(3.4) Auch die von der Berufung erwähnte Übergabe einer Finanzierungszusage für die Klägerin durch die Maklerin an die Beklagten (Bl. 168 d. A. Abs. 1) rechtfertigt nicht die Annahme einer gesteigerten Vertrauensbeziehung der Parteien. Aus einer – von der Berufung nicht näher beschriebenen und auch nicht vorgelegten – Finanzierungszusage ergibt sich nicht, dass die Klägerin im Vertrauen darauf, es werde sicher zum Vertragsabschluss kommen, bereits eine unbedingte, unwiderrufliche Verpflichtung gegenüber dem Kreditinstitut eingegangen wäre. Ohnehin kann allein durch den Abschluss von Darlehensverträgen des Kaufinteressenten vor Beurkundung des Grundstückskaufvertrags im Allgemeinen keine rechtliche Bindung des Veräußerers herbeigeführt werden. Beim Grundstückskauf unter Privaten wird der Käufer sich schon im eigenen Interesse die Finanzierung zusagen lassen, die entsprechenden Darlehensverträge aber erst nach der notariellen Beurkundung abschließen. Der mögliche Verkäufer braucht regelmäßig nicht damit zu rechnen, dass ein Kaufinteressent Finanzierungsverträge abschließt, die bereits vor einem in Aussicht genommenen Abschluss des Kaufvertrags unwiderruflich werden. Die Berufung legt auch nicht dar, durch welches bestimmte Verhalten der Beklagten die Klägerin veranlasst worden sein soll, bereits am 20.07.2010 und damit mehr als einen Monat vor dem letzten Besichtigungstermin, nicht nur eine Finanzierungsbestätigung, sondern bereits eine Kreditgewährung zu beantragen. Es ist noch nicht einmal aufgezeigt, dass den Beklagten bekannt gewesen wäre, dass die Klägerin bereits mehrere Wochen vor dem letzten Besichtigungstermin zwei Darlehensverträge zur Finanzierung des Erwerbs abgeschlossen hätte. Anhaltspunkte für eine entsprechende Kenntnis der Beklagten ergeben sich aus dem Inbegriff der Verhandlungen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht. Die Klägerin hat bei der Parteianhörung auf Frage des Beklagtenvertreters nicht sagen können, wann sie selbst die Annahmeerklärung der DSL Bank vom 05.08.2010 erhalten hatte (Bl. 89 d. A. Abs. 1). Die Zeugin hat lediglich bekundet, es habe eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorgelegen (Bl. 115 d. A. Abs. 7).

(3.5) Bei dieser Sachlage hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass nach Treu und Glauben kein (besonders schwerwiegender Treupflicht-) Verstoß der Beklagten vorliegt, weil sich die Klägerin selbst – aus objektiver Sicht vom Standpunkt der Beklagten – bis zur letzten Möglichkeit, d. h. bis zum Notartermin den Abbruch der Vertragsverhandlungen vorbehielt (Bl. 141 d. A. Abs. 2).

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708Nr. 10, 713 ZPO.

4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO nicht zuzulassen; denn weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.