Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Streit um Grundstücksverkauf: Welches Gericht ist zuständig, wenn die öffentliche Hand verkauft?
- Ein Gewerbepark, ein Möbelriese und ein verdächtig günstiger Preis
- Die Klage: Ein Vertrag soll für ungültig erklärt und ein faires Verfahren erzwungen werden
- Der zentrale Streitpunkt: Welches Gericht ist das richtige?
- Die Entscheidung des Gerichts: Ein Fall für das Zivilgericht
- Ein Grundstücksverkauf bleibt ein privates Geschäft
- Keine Ausnahme in diesem Fall
- Und was ist mit dem Vorwurf der unerlaubten Beihilfe?
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welches Gericht ist zuständig, wenn es Streit um einen Grundstücksverkauf durch eine Stadt oder Gemeinde gibt?
- Handelt eine Stadt oder Gemeinde beim Verkauf eines Grundstücks wie ein privater Verkäufer oder wie eine Behörde?
- Muss eine Stadt oder Gemeinde ein Grundstück öffentlich ausschreiben, bevor sie es verkauft?
- Was bedeutet es, wenn ein Grundstücksverkauf durch die öffentliche Hand als unerlaubte Beihilfe angesehen wird?
- Gibt es Ausnahmen, wann ein Streit um einen Grundstücksverkauf durch die öffentliche Hand doch vor ein Verwaltungsgericht gehört?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 20 K 1167/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: VG Düsseldorf
- Datum: 11. Februar 2025
- Aktenzeichen: 20 K 1167/24
- Verfahrensart: Beschluss über die Rechtswegzuständigkeit
- Rechtsbereiche: Verwaltungsrecht, Zivilrecht, Europäisches Beihilfenrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Ein Unternehmen aus der Immobilienentwicklung, das die Feststellung der Nichtigkeit eines Vertrags und die Verpflichtung zur Durchführung eines Ausschreibungsverfahrens begehrte, gestützt auf unionsrechtswidrige Beihilfegewährung und die Annahme eines öffentlich-rechtlichen Charakters des Rechtsverhältnisses.
- Beklagte: Ein Zweckverband, dessen Ziel die Vermarktung eines Gewerbe- und Industrieparks ist, und ein Möbelhandelsunternehmen, das die Ansiedlung eines großflächigen Betriebs auf einem Grundstück plant. Sie argumentierten, dass Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand grundsätzlich dem Privatrecht angehören.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Klägerin ist ein Immobilienentwicklungsunternehmen. Ein Zweckverband hatte einem Möbelhandelsunternehmen den Erwerb eines großen Grundstücks für die Ansiedlung eines Möbeleinzelhandelsbetriebs angeboten und eine Reservierung vereinbart.
- Kern des Rechtsstreits: Die Klägerin begehrte die Feststellung der Nichtigkeit des Reservierungsvertrags über eine Kaufoption für das Grundstück sowie die Verpflichtung des Zweckverbandes zur Durchführung eines wettbewerblichen Ausschreibungsverfahrens vor dem Verkauf. Sie machte dabei eine unionsrechtswidrige Beihilfegewährung geltend. Zentral war die Frage der Zulässigkeit des Verwaltungsrechtswegs.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Der Verwaltungsrechtsweg wurde für unzulässig erklärt. Der Rechtsstreit wurde an das Landgericht Mainz verwiesen. Die Kostenentscheidung blieb der Endentscheidung vorbehalten.
- Begründung: Das Gericht sah die Streitigkeit als bürgerlich-rechtlich an, da Grundstückskaufverträge der öffentlichen Hand grundsätzlich dem Privatrecht unterfallen. Weder die unionsrechtliche Beihilfenthematik noch die freiwillige Wahl einer öffentlichen Ausschreibung änderten an dieser privatrechtlichen Zuordnung. Es fehlten Anhaltspunkte für eine öffentlich-rechtliche Überlagerung des Rechtsverhältnisses.
- Folgen: Der Rechtsstreit wird nun vor dem Landgericht Mainz als Zivilgericht weiterverhandelt.
Der Fall vor Gericht
Streit um Grundstücksverkauf: Welches Gericht ist zuständig, wenn die öffentliche Hand verkauft?
Jeder kennt es: Eine Stadt oder Gemeinde verkauft ein Grundstück, um die Ansiedlung eines neuen Unternehmens zu fördern. Doch was passiert, wenn ein anderes Unternehmen findet, dass dieser Verkauf unfair abläuft, weil der Preis viel zu niedrig ist? Genau mit dieser Frage musste sich das Verwaltungsgericht Düsseldorf befassen. Es ging aber nicht direkt darum, ob der Preis fair war, sondern um eine viel grundlegendere Frage: Welches Gericht darf überhaupt darüber entscheiden?
Ein Gewerbepark, ein Möbelriese und ein verdächtig günstiger Preis
Der Fall spielte sich in einem großen Gewerbe- und Industriepark in Rheinland-Pfalz ab. Eigentümer der Grundstücke ist ein Zweckverband, also ein Zusammenschluss mehrerer Gemeinden, der den Zweck hat, diese Flächen zu vermarkten. Ein großes Möbelunternehmen plante bereits seit 2014, auf einem über 79.000 Quadratmeter großen Grundstück ein Möbelhaus mit Mitnahmemarkt zu errichten.
Bereits 2013 wurde dem Möbelunternehmen das Grundstück für einen Preis von 70 Euro pro Quadratmeter angeboten. Zwei Jahre später, im Jahr 2015, berichtete eine Lokalzeitung über eine Vereinbarung zwischen dem Zweckverband und dem Möbelunternehmen. Dem Artikel zufolge hatte der Zweckverband dem Unternehmen das Grundstück fest „reserviert“. Der damalige Oberbürgermeister wurde zitiert, dass das Möbelunternehmen nur noch 50 Euro pro Quadratmeter zahlen müsse.
Genau hier setzte ein anderes Unternehmen an, das in der Immobilienentwicklung tätig ist. Es sah in dieser Reservierung eine Art Vorvertrag. Seiner Ansicht nach hatte sich der Zweckverband verpflichtet, das Grundstück für diesen deutlich günstigeren Preis an das Möbelunternehmen zu verkaufen, sobald die notwendigen Baugenehmigungen vorliegen. Das Immobilienunternehmen wurde misstrauisch, da der Zweckverband für andere Grundstücke im selben Gebiet mittlerweile ein offenes Auswahlverfahren durchführte. Es fühlte sich benachteiligt und vermutete einen unfairen Vorteil für den Möbelriesen.
Die Klage: Ein Vertrag soll für ungültig erklärt und ein faires Verfahren erzwungen werden
Das benachteiligte Immobilienunternehmen zog vor Gericht und reichte Klage ein. Es verfolgte zwei Hauptziele. Erstens wollte es gerichtlich feststellen lassen, dass der Vertrag über die Kaufoption, also die Reservierung des Grundstücks für das Möbelunternehmen, nichtig ist. Nichtig bedeutet, dass der Vertrag von Anfang an rechtlich ungültig ist, so als hätte es ihn nie gegeben.
Zweitens wollte das Unternehmen den Zweckverband dazu verpflichten, vor einem Verkauf des Grundstücks ein faires Verfahren durchzuführen. Konkret forderte es ein wettbewerbliches, transparentes und diskriminierungsfreies Ausschreibungsverfahren. Das bedeutet, dass jedes interessierte Unternehmen die gleiche Chance bekommen sollte, ein Angebot für das Grundstück abzugeben, ohne dass ein Konkurrent von vornherein bevorzugt wird.
Der zentrale Streitpunkt: Welches Gericht ist das richtige?
Bevor das Gericht überhaupt inhaltlich über den Grundstücksdeal hätte verhandeln können, kam eine entscheidende prozessuale Frage auf: Ist das Verwaltungsgericht hier überhaupt zuständig? Diese Frage ist fundamental, denn in Deutschland gibt es verschiedene Gerichtszweige für unterschiedliche Rechtsgebiete. Für Streitigkeiten zwischen Bürgern oder Unternehmen untereinander sind die Zivilgerichte zuständig, zum Beispiel das Amts- oder Landgericht. Geht es jedoch um das Handeln des Staates oder einer Behörde, sind oft die Verwaltungsgerichte der richtige Ansprechpartner.
Das klagende Immobilienunternehmen war der festen Überzeugung, dass der Fall vor das Verwaltungsgericht gehört. Seine Argumentation: Der Zweckverband ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, also eine staatliche Organisation. Die Entscheidung, an wen ein Grundstück verkauft wird, sei eine Entscheidung, die auf öffentlichem Recht basiere. Kern des Problems sei eine unionsrechtswidrige Beihilfe. Eine Beihilfe ist ein staatlicher Vorteil, zum Beispiel ein zu günstiger Verkaufspreis, der einem Unternehmen einen unfairen Wettbewerbsvorteil verschafft. Da Beihilferecht ein Teil des öffentlichen Rechts ist, müsse auch ein Verwaltungsgericht entscheiden.
Der Zweckverband und das Möbelunternehmen sahen das komplett anders. Sie argumentierten, dass ein Grundstücksverkauf, auch wenn er von einer Gemeinde oder einem Zweckverband getätigt wird, ein ganz normaler privatrechtlicher Vorgang ist. Es sei ein Kaufvertrag wie jeder andere auch. Die Tatsache, dass einer der Vertragspartner die öffentliche Hand ist, ändere daran nichts. Der Streit gehöre daher vor ein Zivilgericht.
Die Entscheidung des Gerichts: Ein Fall für das Zivilgericht
Das Verwaltungsgericht Düsseldorf folgte der Argumentation des Zweckverbands und des Möbelunternehmens. Es erklärte sich für unzuständig. Juristisch ausgedrückt: Der Verwaltungsrechtsweg wurde für unzulässig erklärt. Das Gericht entschied, den gesamten Rechtsstreit an das Landgericht Mainz zu verweisen, ein Zivilgericht.
Aber warum kam das Gericht zu diesem Schluss? Um das zu verstehen, muss man sich die Logik der Richter genau ansehen. Die entscheidende Frage für die Zuständigkeit eines Gerichts ist immer die „Natur des Rechtsverhältnisses„. Das klingt kompliziert, meint aber nur: Stammt der Anspruch, den die Klägerin geltend macht, aus dem öffentlichen Recht oder aus dem Privatrecht? Das öffentliche Recht regelt das Verhältnis zwischen Staat und Bürger (z.B. ein Bescheid des Finanzamts), während das Privatrecht die Beziehungen zwischen Bürgern oder Unternehmen untereinander regelt (z.B. ein Miet- oder Kaufvertrag).
Ein Grundstücksverkauf bleibt ein privates Geschäft
Das Gericht stellte klar, dass Grundstückskaufverträge, die von der öffentlichen Hand abgeschlossen werden, fast immer dem Privatrecht zuzuordnen sind. Selbst wenn eine Gemeinde mit dem Verkauf einen öffentlichen Zweck verfolgt, zum Beispiel die Ansiedlung von Gewerbe zur Schaffung von Arbeitsplätzen, handelt sie beim eigentlichen Verkauf wie ein privater Verkäufer.
Man kann sich das wie den Kauf eines gebrauchten Dienstwagens von der Stadtverwaltung vorstellen. Die Stadt handelt in diesem Moment nicht als Behörde, die einen Bescheid erlässt, sondern als Verkäuferin auf dem Gebrauchtwagenmarkt. Der Kaufvertrag unterliegt denselben Regeln wie jeder andere Autokauf auch. Genauso verhält es sich beim Grundstücksverkauf. Der Vertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag. Folglich sind auch Streitigkeiten, die diesen Vertrag betreffen, vor den Zivilgerichten auszutragen. Dies gilt auch für Vorverträge oder Reservierungsvereinbarungen, die einem solchen Kaufvertrag vorausgehen.
Keine Ausnahme in diesem Fall
Es gibt zwar seltene Ausnahmen, in denen ein solcher privatrechtlicher Vertrag durch öffentliches Recht „überlagert“ wird. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Gemeinde durch ein spezielles Gesetz dazu verpflichtet wäre, bei der Auswahl des Käufers ganz bestimmte öffentliche Kriterien anzuwenden, die über das normale Vertragsrecht hinausgehen.
Solch eine Ausnahme sah das Gericht hier aber nicht. Der Zweck des Zweckverbands, einen Gewerbepark zu erschließen und zu vermarkten, ist zu allgemein. Er begründet keine spezifische verwaltungsrechtliche Pflicht, die den Grundstücksverkauf zu einer hoheitlichen Handlung machen würde.
Und was ist mit dem Vorwurf der unerlaubten Beihilfe?
Auch das Argument des klagenden Immobilienunternehmens, es gehe um eine unerlaubte Beihilfe nach EU-Recht, änderte nichts an der Einschätzung des Gerichts. Die Richter erklärten, dass ein Anspruch wegen einer möglichen unerlaubten Beihilfe immer der Rechtsnatur des zugrunde liegenden Geschäfts folgt. Da das zugrunde liegende Geschäft – der Grundstücksverkauf – privatrechtlicher Natur ist, muss auch ein Streit über eine mögliche Beihilfe in diesem Zusammenhang vor den Zivilgerichten verhandelt werden.
Das Gericht fand auch sonst keine Anhaltspunkte, die für eine Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts gesprochen hätten. Der Fall wurde daher an das sachlich und örtlich zuständige Landgericht Mainz verwiesen, das sich nun mit der eigentlichen inhaltlichen Frage beschäftigen muss, ob der Deal zwischen dem Zweckverband und dem Möbelunternehmen rechtens war.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass Grundstücksverkäufe durch Städte, Gemeinden oder Zweckverbände grundsätzlich als normale privatrechtliche Geschäfte behandelt werden – auch wenn öffentliche Stellen verkaufen und dabei öffentliche Zwecke verfolgen. Streitigkeiten über solche Verkäufe müssen daher vor den Zivilgerichten und nicht vor Verwaltungsgerichten verhandelt werden, selbst wenn der Vorwurf einer unerlaubten staatlichen Beihilfe im Raum steht. Die Entscheidung macht deutlich, dass die Art des Rechtsstreits vom zugrunde liegenden Geschäft bestimmt wird – ein Grundstückskauf bleibt ein privates Geschäft, egal wer verkauft. Für Unternehmen oder Bürger, die sich bei kommunalen Grundstücksverkäufen benachteiligt fühlen, bedeutet dies, dass sie ihre Ansprüche vor dem zuständigen Land- oder Amtsgericht geltend machen müssen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welches Gericht ist zuständig, wenn es Streit um einen Grundstücksverkauf durch eine Stadt oder Gemeinde gibt?
Wenn es Streitigkeiten um einen Grundstücksverkauf durch eine Stadt oder Gemeinde gibt, sind in der Regel die Zivilgerichte zuständig. Dies ist ein wichtiger Punkt, da viele Menschen bei Angelegenheiten, die eine öffentliche Stelle betreffen, zuerst an Verwaltungsgerichte denken.
Warum Zivilgerichte zuständig sind
Der Grund dafür ist, dass eine Stadt oder Gemeinde beim Verkauf eines Grundstücks wie ein privater Verkäufer agiert. Sie schließen einen Kaufvertrag nach den Regeln des Privatrechts (auch Zivilrecht genannt) ab, ähnlich wie wenn eine Privatperson ein Grundstück verkauft. Es handelt sich hierbei nicht um eine typische Amtshandlung, bei der die Stadt hoheitlich handelt, also zum Beispiel eine Baugenehmigung erteilt oder eine Gebühr festsetzt. Solche hoheitlichen Akte fallen in den Zuständigkeitsbereich der Verwaltungsgerichte.
Für Sie bedeutet das: Wenn Sie einen Streit über einen Grundstücksverkauf mit einer Stadt oder Gemeinde haben, ist es das gleiche Gericht zuständig, das auch bei Streitigkeiten zwischen zwei Privatpersonen über einen Kaufvertrag zuständig wäre.
Welches Zivilgericht im Einzelfall?
Innerhalb der Zivilgerichtsbarkeit gibt es verschiedene Gerichte, die je nach Wert des Streitgegenstandes zuständig sind:
- Das Amtsgericht ist für Streitigkeiten zuständig, bei denen der Streitwert bis zu 5.000 Euro beträgt.
- Das Landgericht ist für Streitigkeiten zuständig, bei denen der Streitwert über 5.000 Euro liegt oder es um bestimmte Rechtsgebiete geht, die hier jedoch nicht relevant sind.
Die genaue Zuständigkeit des Amts- oder Landgerichts hängt also von der Höhe des Kaufpreises oder des geltend gemachten Schadens ab. Maßgeblich ist immer die privatrechtliche Natur des Kaufvertrages.
Handelt eine Stadt oder Gemeinde beim Verkauf eines Grundstücks wie ein privater Verkäufer oder wie eine Behörde?
Wenn eine Stadt oder Gemeinde ein Grundstück verkauft, handelt sie dabei grundsätzlich wie ein privater Verkäufer. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag, den die Stadt mit Ihnen oder einer anderen Partei schließt, den Regeln des Zivilrechts unterliegt. Diese Regeln finden sich hauptsächlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Die Rolle als privater Verkäufer
Für Sie als Bürger bedeutet das: Die Stadt oder Gemeinde ist in diesem Fall ein gleichberechtigter Vertragspartner, genau wie zwei Privatpersonen oder Unternehmen, die ein Grundstück miteinander handeln. Es gelten die gleichen Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag, die auch bei einem Verkauf zwischen zwei Privatpersonen bestehen würden. Dies umfasst beispielsweise Regelungen zu Mängeln, zur Übergabe oder zur Kaufpreiszahlung. Die Stadt kann also nicht einseitig per Bescheid handeln, sondern muss sich an die vertraglichen Vereinbarungen halten.
Unterschied zu hoheitlichem Handeln
Der Verkauf eines Grundstücks ist vom hoheitlichen Handeln einer Behörde zu unterscheiden. Hoheitliches Handeln liegt vor, wenn die Stadt Aufgaben wahrnimmt, bei denen sie über Ihnen steht und einseitig Rechte und Pflichten festlegen kann, beispielsweise durch die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Erhebung von Gebühren per Bescheid. Beim Grundstücksverkauf tritt die Stadt jedoch in ihrer sogenannten Fiskalgeltung auf, das heißt, sie verwaltet ihr Vermögen und nimmt am Wirtschaftsleben teil.
Auch wenn die Stadt beim Verkauf eines Grundstücks möglicherweise öffentliche Zwecke verfolgt – etwa die Förderung von Gewerbegebieten oder die Schaffung von Wohnraum –, ändert dies nichts an der privatrechtlichen Natur des Kaufvertrages. Die Entscheidung, ein Grundstück zu verkaufen, mag intern in der Stadtverwaltung oder im Gemeinderat öffentlich-rechtlichen Vorgaben (wie Haushaltsrecht oder Gleichbehandlungsgrundsätzen) folgen. Doch der Abschluss des Kaufvertrages selbst ist ein Akt des Privatrechts.
Muss eine Stadt oder Gemeinde ein Grundstück öffentlich ausschreiben, bevor sie es verkauft?
Grundsätzlich ja, eine Stadt oder Gemeinde muss ein Grundstück, das sie verkaufen möchte, in der Regel öffentlich anbieten. Dies leitet sich aus wichtigen Grundsätzen der Transparenz und Diskriminierungsfreiheit ab, die für die öffentliche Hand gelten. Da eine Gemeinde mit den Geldern und Gütern der Allgemeinheit umgeht, soll sichergestellt werden, dass alle potenziellen Käufer eine gleiche Chance erhalten und der Verkauf zum bestmöglichen Preis für die Gemeinschaft erfolgt. Ziel ist es, Wettbewerb zu fördern und die Steuerzahler nicht zu benachteiligen.
Ausnahmen und Voraussetzungen für einen Direktverkauf
Ein Direktverkauf an einen bestimmten Interessenten ohne vorherige öffentliche Ausschreibung ist nur in Ausnahmefällen und unter strengen Voraussetzungen zulässig. Solche Ausnahmen erfordern in der Regel einen sachlich rechtfertigenden Grund.
Wichtige Voraussetzungen sind dabei:
- Verkauf zum Marktwert: Das Grundstück muss grundsätzlich zu einem marktgerechten Preis verkauft werden. Das bedeutet, der Preis muss dem Wert entsprechen, der sich am freien Markt für ein vergleichbares Grundstück erzielen ließe. Ein Verkauf unter diesem Wert könnte sonst als unzulässige staatliche Beihilfe gelten. Solche Beihilfen sind streng geregelt und sollen verhindern, dass ein einzelner Käufer einen unfairen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber Wettbewerbern erhält.
- Sachlicher Grund: Es muss einen spezifischen und nachvollziehbaren Grund geben, warum eine öffentliche Ausschreibung nicht sinnvoll oder nicht erforderlich ist. Solche Gründe können zum Beispiel vorliegen, wenn:
- der Verkauf an einen bestimmten Käufer aus städtebaulichen Gründen oder zur Verwirklichung besonderer sozialer Zwecke (z.B. Schaffung von bezahlbarem Wohnraum) zwingend erforderlich ist.
- das Grundstück nur für eine ganz bestimmte Nutzung geeignet ist, die nur von einem Interessenten realisiert werden kann.
- eine vorherige Ausschreibung nachweislich erfolglos war oder kein weiterer Interessent vorhanden ist.
Für Sie als interessierte Person bedeutet dies, dass Gemeinden in der Regel bestrebt sein müssen, Grundstücke öffentlich anzubieten, um Wettbewerb und Fairness zu gewährleisten. Nur unter klaren, begründbaren Ausnahmen dürfen sie von diesem Grundsatz abweichen, wobei der marktgerechte Preis fast immer eine unverzichtbare Bedingung ist.
Was bedeutet es, wenn ein Grundstücksverkauf durch die öffentliche Hand als unerlaubte Beihilfe angesehen wird?
Stellen Sie sich vor, eine Gemeinde verkauft ein Grundstück an ein Unternehmen. Wenn dieser Verkauf zu einem Preis erfolgt, der deutlich unter dem üblichen Marktpreis liegt – also dem Preis, den ein privater Verkäufer für dieses Grundstück verlangen würde – kann dies als Beihilfe im Sinne des EU-Rechts gewertet werden. Eine Beihilfe ist ein Vorteil, der von einem Staat oder einer öffentlichen Einrichtung gewährt wird und bestimmte Unternehmen oder Wirtschaftszweige begünstigt, wodurch der Wettbewerb im Binnenmarkt der Europäischen Union potenziell verzerrt wird.
Solche Beihilfen sind grundsätzlich nur dann erlaubt, wenn sie von der EU-Kommission genehmigt wurden. Der Hintergrund ist, dass alle Unternehmen in der EU unter ähnlichen Wettbewerbsbedingungen agieren sollen. Ein zu günstiger Grundstücksverkauf kann einem Unternehmen einen unfairen Vorteil gegenüber Wettbewerbern verschaffen, die ein vergleichbares Grundstück zum Marktpreis hätten erwerben müssen. Erfolgt die Beihilfe – wie in diesem Fall der zu günstige Grundstücksverkauf – ohne vorherige Genehmigung der EU-Kommission, gilt sie als unerlaubt.
Die Konsequenz einer unerlaubten Beihilfe ist in der Regel ihre Rückforderung. Das bedeutet, dass der Empfänger der Beihilfe (im Beispiel das Unternehmen, das das Grundstück zu günstig gekauft hat) den erhaltenen Vorteil an den Staat zurückzahlen muss. Im Falle eines Grundstücksverkaufs wäre dies die Differenz zwischen dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis und dem marktüblichen Preis. Diese Rückforderung soll den Wettbewerb wiederherstellen und die unfaire Begünstigung rückgängig machen. Auch wenn die Entscheidung über die Unerlaubtheit der Beihilfe auf EU-Ebene getroffen wird, werden die Ansprüche auf Rückzahlung in der Regel vor den nationalen Zivilgerichten verhandelt, insbesondere wenn der zugrundeliegende Vertrag, wie ein Grundstückskaufvertrag, privatrechtlich ausgestaltet ist.
Gibt es Ausnahmen, wann ein Streit um einen Grundstücksverkauf durch die öffentliche Hand doch vor ein Verwaltungsgericht gehört?
Die allgemeine Regel besagt, dass Streitigkeiten um Grundstücksverkäufe, auch wenn die öffentliche Hand – also Bund, Länder oder Gemeinden – beteiligt ist, vor die Zivilgerichte gehören. Das liegt daran, dass der Kaufvertrag selbst ein privatrechtlicher Vertrag ist, ähnlich wie zwischen zwei Privatpersonen. Hier agiert die öffentliche Hand wie jeder andere Käufer oder Verkäufer auch.
Doch es gibt sehr seltene Ausnahmen, in denen ein Verwaltungsgericht zuständig sein kann. Dies ist der Fall, wenn der Grundstücksverkauf nicht nur ein einfacher privatrechtlicher Vertrag ist, sondern die öffentliche Hand dabei aufgrund einer spezifischen, über den Kaufvertrag hinausgehenden öffentlich-rechtlichen Verpflichtung handelt. Das bedeutet, dass die Entscheidung oder die Art des Verkaufs durch ein besonderes Gesetz oder eine Vorschrift des öffentlichen Rechts zwingend vorgeschrieben ist und nicht nur als privatrechtliches Geschäft abgewickelt wird.
Für Sie bedeutet das: Die bloße Tatsache, dass die öffentliche Hand einen „öffentlichen Zweck“ verfolgt – zum Beispiel Wohnraum schaffen oder ein Gewerbegebiet entwickeln – reicht nicht aus, um die Zuständigkeit eines Verwaltungsgerichts zu begründen. Denn die öffentliche Hand kann öffentliche Zwecke auch durch privatrechtliche Verträge erreichen.
Wann ein Verwaltungsgericht zuständig sein könnte:
Ein Streit um einen Grundstücksverkauf durch die öffentliche Hand gehört nur dann vor ein Verwaltungsgericht, wenn die Grundlage für den Verkauf selbst im öffentlichen Recht liegt und nicht nur der Vertrag im Privatrecht angesiedelt ist. Stellen Sie sich vor:
- Spezielle Gesetze zur Vergabe: Es gibt ein spezielles Gesetz, das genau vorschreibt, wie Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen vergeben werden müssen und an welche Kriterien diese Vergabe gebunden ist. Zum Beispiel könnte ein Gesetz vorschreiben, dass Bauland für sozialen Wohnungsbau nur an Bauträger verkauft werden darf, die sich an bestimmte öffentlich-rechtliche Auflagen halten müssen, die über den eigentlichen Kaufvertrag hinausgehen. Hier wäre die Entscheidung über den Verkauf und dessen Bedingungen direkt öffentlich-rechtlich gesteuert.
- Teil eines hoheitlichen Verfahrens: Der Verkauf ist Teil eines größeren hoheitlichen Verfahrens, bei dem die öffentliche Hand ihre besondere Staatsgewalt einsetzt. Ein hoheitliches Verfahren ist ein Vorgang, bei dem die Behörde nicht wie ein normaler Bürger handelt, sondern ihre spezielle Macht als Staat ausübt. Ein Beispiel wäre der Zustandekommen eines Grundstückstauschs im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens. Hier ist der Landtausch selbst eng mit den öffentlich-rechtlichen Zielen der Flurbereinigung verbunden und nicht nur ein freier Kaufvertrag.
In diesen sehr seltenen Fällen geht es nicht darum, ob ein Kaufvertrag gültig ist, sondern darum, ob die öffentliche Hand bei der Entscheidung zum Verkauf oder dessen Konditionen eine öffentlich-rechtliche Vorschrift verletzt hat, die ihr Handeln zwingend bindet und ihr keinen Spielraum für eine rein privatrechtliche Gestaltung lässt. Die meisten Streitigkeiten über Grundstücksverkäufe, selbst wenn die öffentliche Hand beteiligt ist, bleiben aber in der Zuständigkeit der Zivilgerichte.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Verwaltungsrechtsweg
Der Verwaltungsrechtsweg bezeichnet den Zuständigkeitsbereich der Verwaltungsgerichte für Rechtsstreitigkeiten, bei denen die öffentliche Verwaltung oder Behörden handeln. Diese Gerichte prüfen insbesondere Entscheidungen und Maßnahmen der Verwaltung auf ihre Rechtmäßigkeit. Ob ein Fall dem Verwaltungsrechtsweg unterliegt, hängt von der Rechtsnatur des Anspruchs ab: Handelt es sich um öffentlich-rechtliche Streitigkeiten, ist der Verwaltungsrechtsweg gegeben; handelt es sich dagegen um privatrechtliche Angelegenheiten, ist der Verwaltungsrechtsweg ausgeschlossen. Im vorliegenden Fall wurde der Verwaltungsrechtsweg für unzulässig erklärt, da der Grundstücksverkauf als privatrechtlicher Vertrag einzustufen ist.
Beispiel: Wenn eine Behörde einem Bürger einen Gebührenbescheid erteilt, kann dieser vor dem Verwaltungsgericht klagen; verkauft dieselbe Behörde aber einen Parkplatz per Kaufvertrag, so sind Streitigkeiten darüber zivilrechtlich und nicht vor Verwaltungsgerichten zu regeln.
Körperschaft des öffentlichen Rechts
Eine Körperschaft des öffentlichen Rechts ist eine Organisation, die staatliche Aufgaben erfüllt und staatliche Befugnisse besitzt, wie etwa Gemeinden, Universitäten oder öffentlich-rechtliche Verbände. Sie unterscheidet sich von privaten Organisationen dadurch, dass sie öffentlich-rechtlich organisiert ist und oft hoheitliche Aufgaben wahrnimmt. Im Fallbeispiel ist der Zweckverband eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, da er mehrere Gemeinden verbindet und öffentliche Interessen wie die Vermarktung von Gewerbeflächen verfolgt. Trotzdem bedeutet dies nicht automatisch, dass alle Handlungen des Zweckverbands öffentlich-rechtlich sind – der Grundstücksverkauf war hier privatrechtlich.
Beispiel: Die Stadt als Körperschaft des öffentlichen Rechts kann einerseits hoheitlich handeln, indem sie eine Baugenehmigung erteilt, andererseits kann sie auch Grundstücke verkaufen wie ein privater Verkäufer.
Beihilfe (unerlaubte Beihilfe)
Beihilfe bezeichnet eine Förderung oder einen Vorteil, den ein Staat oder eine öffentliche Stelle einem Unternehmen gewährt, wodurch dessen Wettbewerbsposition gegenüber anderen Marktteilnehmern verbessert wird. Eine Beihilfe ist besonders dann unerlaubt, wenn sie gegen EU-Wettbewerbsrecht verstößt, weil sie den fairen Wettbewerb im Binnenmarkt verhindern kann. Werden z.B. Grundstücke deutlich unter Marktwert verkauft, kann dies als unerlaubte staatliche Beihilfe gelten, die oft von der EU-Kommission genehmigt werden muss. Kommt eine Beihilfe ohne Genehmigung zustande, kann sie zurückgefordert werden. Im vorliegenden Fall wurde behauptet, der zu niedrige Verkaufspreis stelle eine unerlaubte Beihilfe dar.
Beispiel: Wenn eine Stadt einem Unternehmen ein Grundstück für 50 % des üblichen Preises verkauft, kann dies Wettbewerber benachteiligen und ist möglicherweise eine unerlaubte Beihilfe.
Wettbewerblicheres Ausschreibungsverfahren
Ein wettbewerbliches Ausschreibungsverfahren ist ein Verfahren, bei dem eine öffentliche Stelle ein Grundstück oder eine Leistung öffentlich und transparent anbietet, so dass alle interessierten Parteien gleichberechtigt und diskriminierungsfrei ein Angebot abgeben können. Ziel ist es, Wettbewerb zu fördern, Gleichbehandlung sicherzustellen und den bestmöglichen Preis bzw. die beste Leistung zu erzielen. In dem Fall wurde gefordert, dass der Zweckverband vor einem Verkauf des Grundstücks ein solches Verfahren durchführt, um eine bevorzugte Vergabe zu verhindern. Ohne ein solches Verfahren droht die Benachteiligung anderer Interessenten und mögliche Rechtsverstöße.
Beispiel: Eine Gemeinde schreibt eine Fläche öffentlich aus, so dass mehrere Unternehmen ihre Angebote abgeben können; der Zuschlag erfolgt dann an das wirtschaftlichste Angebot.
Natur des Rechtsverhältnisses
Die Natur des Rechtsverhältnisses bestimmt, ob ein Streit nach öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Regeln entschieden wird und damit, welches Gericht zuständig ist. Öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse regeln das Verhältnis zwischen Staat und Bürger (z.B. Bescheide oder Verwaltungsakte), während privatrechtliche Rechtsverhältnisse Beziehungen zwischen Bürgern oder Unternehmen betreffen (z.B. Kaufverträge). Im Streitfall ist die Frage zentral, ob der Anspruch aus öffentlichem Recht oder Privatrecht stammt. Das Gericht stellte fest, dass der Grundstücksverkauf – trotz Beteiligung öffentlicher Stellen – privatrechtlicher Natur ist, weshalb Zivilgerichte zuständig sind.
Beispiel: Der Kauf eines Autos von einer Kommune ist privatrechtlich; die Verhängung eines Bußgelds wegen Falschparkens dagegen öffentlich-rechtlich.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 13 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO): Regelt den Verwaltungsrechtsweg und welche Gerichte für öffentlich-rechtliche Streitigkeiten zuständig sind. Ein Rechtsstreit ist vor dem Verwaltungsgericht zu verhandeln, wenn er öffentlich-rechtliche Streitigkeiten nicht verfassungsrechtlicher Art betrifft. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Entscheidend ist, ob das Grundstücksgeschäft öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ist; das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat entschieden, dass der Verwaltungsrechtsweg ausgeschlossen ist, da der Streit privatrechtlicher Natur ist.
- § 194 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Vertragstypen und Privatrecht: Regelt privatrechtliche Verträge, einschließlich Kaufverträge, deren Rechtsnatur hier maßgeblich ist. Ein Grundstückskaufvertrag ist typischerweise ein privatrechtlicher Vertrag, auch wenn eine öffentliche Stelle Partei ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da der Verkauf als privatrechtlicher Kaufvertrag angesehen wird, fällt die Zuständigkeit für Streitigkeiten an die Zivilgerichte.
- Unionsrechtliche Beihilferegelungen (Artikel 107 AEUV): Verboten sind staatliche Beihilfen, die den Wettbewerb verfälschen, z.B. durch verbill Grundstücksverkäufe. Ansprüche auf Überprüfung solcher Beihilfen sind grundsätzlich öffentlich-rechtlicher Natur, können jedoch nach der Rechtsnatur des zugrunde liegenden Geschäfts differenziert werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Argument der unerlaubten Beihilfe ändert nichts an der Zuständigkeit, da die zugrunde liegende Rechtsbeziehung ein privatrechtlicher Kaufvertrag ist und somit Zivilgerichte zuständig sind.
- § 40 VwGO – Ausschluss des Verwaltungsrechtswegs: Der Verwaltungsrechtsweg ist ausgeschlossen, wenn der Streit ausschließlich privatrechtlicher Natur ist. Dies dient der klaren Abgrenzung zwischen Verwaltungs- und Zivilgerichtsbarkeit. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stützte seine Entscheidung auf diesen Grundsatz und verwies den Fall an das Landgericht Mainz, da kein öffentlich-rechtlicher Bezug für die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts vorliegt.
- Rechtsfigur des Zweckverbands (Art. 29 GG i.V.m. landesrechtlichen Vorschriften): Zweckverbände sind Körperschaften des öffentlichen Rechts, handeln aber bei bestimmten Geschäften wie private Rechtssubjekte. Die Abgrenzung ist wichtig für die gerichtliche Zuständigkeit. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Trotz der öffentlichen Rechtsform des Zweckverbands wird der Grundstücksverkauf nicht als hoheitliche Aufgabe behandelt, sondern als privatrechtliches Geschäft.
- § 311 BGB – Vorvertragliche Schuldverhältnisse (Reservation, Vorverträge): Regelt die rechtlichen Wirkungen vorvertraglicher Vereinbarungen, die vor Abschluss eines Hauptvertrags getroffen werden können. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die behauptete Reservierung (Vorvertrag) unterliegt ebenso dem Privatrecht und fällt daher in die Zuständigkeit der Zivilgerichte.
Das vorliegende Urteil
VG Düsseldorf – Az.: 20 K 1167/24 – Beschluss vom 11.02.2025
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