Grundstückskaufvertrag bleibt bei Schwarzgeldabrede wirksam

🛈 Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: V ZR 115/22 ➔

Wirksamkeit von Grundstückskaufverträgen trotz Schwarzgeldabrede

Beim Immobilienverkauf kommt es nicht selten zu komplexen rechtlichen Fragestellungen. Insbesondere wenn es um die Vereinbarung von sogenannten „Schwarzgeldabreden“ geht, bei denen der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis bewusst niedriger angegeben wird, um Steuern zu sparen. In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob der Kaufvertrag dadurch überhaupt noch rechtsgültig ist.

Die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahren intensiv mit dieser Problematik auseinandergesetzt und klare Kriterien entwickelt. Grundsätzlich sehen die Gerichte den Vertrag trotz Schwarzgeldabrede als wirksam an, solange der eigentliche Leistungsaustausch – also die Übertragung des Grundstücks gegen Zahlung des Kaufpreises – von den Parteien ernst gemeint war. Nur wenn die Steuerhinterziehung der alleinige oder zumindest Hauptzweck des Vertrags war, kann er für nichtig erklärt werden.

Im Folgenden soll ein konkreter Gerichtsfall analysiert werden, der die Rechtslage zu diesem Thema veranschaulicht…

✔ Der Fall vor dem Bundesgerichtshof

Gerichtsurteil bestätigt Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrags trotz Schwarzgeldabrede

In dem Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) mit dem Aktenzeichen V ZR 115/22 geht es um die rechtliche Bewertung eines Grundstückskaufvertrags, bei dem der vereinbarte Kaufpreis teilweise in bar und ohne Beurkundung gezahlt wurde, um Steuern zu hinterziehen. Beteiligt sind der Beklagte, der das Grundstück verkaufte, und die Klägerin, die es erwarb. Der notarielle Kaufvertrag wies einen Preis von 120.000 EUR aus, während tatsächlich 150.000 EUR vereinbart waren, wobei die Differenz von 30.000 EUR in bar vor dem Beurkundungstermin gezahlt wurde. Nachdem der Beklagte eine Selbstanzeige beim Finanzamt erstattete und die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis festgesetzt wurde, kam es zu Diskussionen über die Gültigkeit des Vertrags und dessen Rückabwicklung. Die Klägerin beantragte die Löschung eines Widerspruchs im Grundbuch, den der Beklagte aufgrund der behaupteten Nichtigkeit des Kaufvertrags erwirkt hatte.

Entscheidung des Gerichts

Das Gericht entschied, dass der Kaufvertrag trotz der Schwarzgeldabrede gültig ist. Es stellte fest, dass die Klägerin durch die notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch rechtmäßige Eigentümerin geworden sei. Der beurkundete Vertrag sei wegen der falschen Kaufpreisangabe zwar ein Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB und somit nichtig. Der mündlich geschlossene Vertrag über 150.000 EUR sei jedoch wirksam und der Formmangel durch die notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch geheilt worden (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Steuerhinterziehungsabsicht war nicht der Hauptzweck des Vertrags, sodass der Kaufvertrag nicht gegen § 134 oder § 138 Abs. 1 BGB verstößt. Die Abrede zur Steuerhinterziehung führte daher nicht zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags.

Rechtsgrundlagen und Abwägungen des Gerichts

Das Gericht argumentierte, dass die Nichtigkeit von Dienst- oder Werkverträgen bei Verstößen gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nicht auf Grundstückskaufverträge übertragbar sei. Es führte aus, dass das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz darauf abzielt, den Leistungsaustausch bei Schwarzarbeit zu verhindern, während der Schutzzweck der Abgabenordnung ausschließlich im Schutz des staatlichen Steueraufkommens liege. Ein Verstoß gegen die Abgabenordnung führe nicht zwangsläufig zur Nichtigkeit des gesamten Grundstückskaufvertrags. Weiterhin stellte das Gericht fest, dass die Klägerin das Grundstück auch bei ordnungsgemäßer Beurkundung des gesamten Kaufpreises erworben hätte. Somit wäre der Kaufvertrag auch ohne die Schwarzgeldabrede zustande gekommen, sodass die Nichtigkeit dieser Abrede nicht die Gesamtnichtigkeit des Vertrags gemäß § 139 BGB zur Folge habe.

Konsequenzen der Entscheidung

Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs bestätigt, dass Grundstückskaufverträge mit einer Schwarzgeldabrede nicht automatisch nichtig sind. Die rechtlichen Verpflichtungen aus dem Vertrag, insbesondere der Eigentumserwerb durch die Klägerin, bleiben bestehen, solange der Hauptzweck des Vertrags nicht in der Steuerhinterziehung liegt. Diese Entscheidung hat weitreichende Implikationen für ähnliche Fälle, in denen Kaufpreisabreden bewusst nicht vollständig beurkundet werden, um Steuern zu sparen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass die Nichtigkeit solcher Abreden nicht auf den gesamten Vertrag übertragbar ist, sofern die Parteien den Leistungsaustausch ernstlich gewollt haben.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Grundstückskaufverträge trotz Schwarzgeldabrede

Ist ein Grundstückskaufvertrag mit Schwarzgeldabrede generell ungültig?

Ein Grundstückskaufvertrag, der eine Schwarzgeldabrede enthält, ist in der Regel nichtig. Eine Schwarzgeldabrede bedeutet, dass ein Teil des Kaufpreises außerhalb der offiziellen Buchführung und ohne steuerrechtliche Dokumentation gezahlt wird. Dies verstößt gegen § 134 BGB in Verbindung mit § 370 AO, da es sich um Steuerhinterziehung handelt. Ein solcher Verstoß führt zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Wenn Käufer und Verkäufer eines Grundstücks einen notariellen Kaufvertrag über 130.000 EUR abschließen, aber zusätzlich 13.000 EUR „schwarz“ zahlen, ist der Vertrag nichtig. Beide Parteien verlieren ihre gegenseitigen Ansprüche und es können rechtliche Konsequenzen folgen.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Ein formnichtiger Vertrag kann durch die Eintragung im Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt werden. Dies setzt voraus, dass die Eintragung im Grundbuch das gesamte veräußerte und aufgelassene Grundstück umfasst. Wenn dies nicht der Fall ist, bleibt der Vertrag nichtig.

Ein weiteres Beispiel zeigt, dass selbst wenn eine Schwarzgeldabrede nachträglich getroffen wird, der Vertrag nicht geheilt werden kann. Dies gilt auch, wenn die Parteien den Vertrag vollziehen, indem sie das Grundstück übergeben und im Grundbuch eintragen lassen. Die Nichtigkeit bleibt bestehen, da die Schwarzgeldabrede den gesamten Vertrag betrifft und nicht nur eine Nebenabrede darstellt.

Einige Gerichte haben jedoch entschieden, dass eine Schwarzgeldabrede nicht immer zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags führt. Dies hängt davon ab, ob die Steuerhinterziehungsabsicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts war. Wenn der Kaufvertrag zwar fehlerhafte Kaufpreisangaben enthält, die Begründung zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises aber dennoch ernstlich gewollt waren, kann der Vertrag unter Umständen wirksam bleiben.

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, dass ein Grundstückskaufvertrag trotz einer Schwarzgeldabrede nicht nichtig ist, wenn die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist und die Parteien den Vertrag ernsthaft gewollt haben. In einem Fall wurde ein Kaufvertrag über 300.000 EUR beurkundet, während tatsächlich 500.000 EUR gezahlt wurden. Der Käufer wurde im Grundbuch eingetragen, wodurch der Formmangel geheilt wurde.

Wichtige Aussagen und Informationen: Ein Grundstückskaufvertrag mit Schwarzgeldabrede ist in der Regel nichtig. Eine Heilung durch Eintragung im Grundbuch ist möglich, wenn die Eintragung das gesamte Grundstück umfasst. Die Nichtigkeit bleibt bestehen, wenn die Schwarzgeldabrede den gesamten Vertrag betrifft. In einigen Fällen kann der Vertrag trotz Schwarzgeldabrede wirksam bleiben, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht nicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts war.

Welche rechtlichen Konsequenzen hat eine Schwarzgeldabrede beim Grundstückskauf?

Eine Schwarzgeldabrede beim Grundstückskauf hat erhebliche rechtliche Konsequenzen. Diese betreffen sowohl die steuerrechtliche als auch die zivilrechtliche Ebene.

Im Bereich der steuerrechtlichen Konsequenzen stellt eine Schwarzgeldabrede, bei der ein Teil des Kaufpreises in bar und ohne offizielle Dokumentation gezahlt wird, eine Form der Steuerhinterziehung dar. Dies ist gemäß § 370 AO strafbar und kann zu empfindlichen Strafen führen. Beide Parteien, Käufer und Verkäufer, machen sich strafbar und müssen mit strafrechtlichen Konsequenzen rechnen, die von Geldstrafen bis hin zu Freiheitsstrafen reichen können.

Die zivilrechtlichen Konsequenzen einer Schwarzgeldabrede sind komplex und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich führt eine Schwarzgeldabrede zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 370 AO, da der Vertrag gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Dies bedeutet, dass keine der Parteien rechtliche Ansprüche aus dem Vertrag geltend machen kann. Beide Parteien verlieren ihre gegenseitigen Ansprüche, was besonders nachteilig ist, wenn der Vertrag bereits teilweise erfüllt wurde.

Ein formnichtiger Vertrag kann durch die Eintragung im Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die Eintragung im Grundbuch das gesamte veräußerte und aufgelassene Grundstück umfasst. Wenn dies der Fall ist, bleibt der Vertrag trotz der Schwarzgeldabrede wirksam. Ein Beispiel zeigt, dass ein Kaufvertrag über 300.000 EUR beurkundet wurde, während tatsächlich 500.000 EUR gezahlt wurden. Der Käufer wurde im Grundbuch eingetragen, wodurch der Formmangel geheilt wurde.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat klargestellt, dass eine Schwarzgeldabrede nicht immer zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags führt. Dies hängt davon ab, ob die Steuerhinterziehungsabsicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts war. Wenn der Kaufvertrag zwar fehlerhafte Kaufpreisangaben enthält, die Begründung zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises aber dennoch ernstlich gewollt waren, kann der Vertrag unter Umständen wirksam bleiben.

Ein Fall zeigt, dass ein Grundstückskaufvertrag trotz einer Schwarzgeldabrede nicht nichtig ist, wenn die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist und die Parteien den Vertrag ernsthaft gewollt haben. In einem Fall wurde ein Kaufvertrag über 300.000 EUR beurkundet, während tatsächlich 500.000 EUR gezahlt wurden. Der Käufer wurde im Grundbuch eingetragen, wodurch der Formmangel geheilt wurde.

Eine Schwarzgeldabrede führt in der Regel zur Nichtigkeit des Kaufvertrags. Eine Heilung durch Eintragung im Grundbuch ist möglich, wenn die Eintragung das gesamte Grundstück umfasst. Die Nichtigkeit bleibt bestehen, wenn die Schwarzgeldabrede den gesamten Vertrag betrifft. In einigen Fällen kann der Vertrag trotz Schwarzgeldabrede wirksam bleiben, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht nicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts war.

Kann ich mein Eigentum am Grundstück verlieren, wenn der Kaufvertrag eine Schwarzgeldabrede enthält?

Ein Grundstückskaufvertrag, der eine Schwarzgeldabrede enthält, kann unter bestimmten Umständen zur Nichtigkeit des Vertrags führen. Schwarzgeldabreden sind Vereinbarungen, bei denen ein Teil des Kaufpreises in bar und ohne offizielle Dokumentation gezahlt wird, um Steuern zu vermeiden. Dies ist in Deutschland illegal und kann erhebliche rechtliche Konsequenzen haben.

Grundsätzlich führt eine Schwarzgeldabrede zur Nichtigkeit des Kaufvertrags gemäß § 134 BGB, wenn der Vertrag noch nicht vollzogen ist. Das bedeutet, dass der Vertrag als ungültig betrachtet wird und keine rechtlichen Verpflichtungen oder Rechte daraus entstehen. In einem solchen Fall können beide Parteien keine gegenseitigen Ansprüche geltend machen, was bedeutet, dass der Käufer das Eigentum am Grundstück verlieren könnte, wenn der Vertrag als nichtig erklärt wird.

Jedoch gibt es auch Rechtsprechung, die besagt, dass ein Grundstückskaufvertrag trotz einer Schwarzgeldabrede nicht zwingend nichtig ist, wenn der Kaufpreis bei der Beurkundung niedriger angegeben wird als mündlich vereinbart. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass solche Verträge in der Regel nicht nichtig sind, solange die Steuerhinterziehungsabsicht nicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts ist. Wenn der Leistungsaustausch, also die Übertragung des Grundstücks und die Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist, bleibt der Vertrag wirksam.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Heilung des Formmangels durch Vollzug. Wenn der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde, kann der Formmangel des Vertrags gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt werden. Dies bedeutet, dass der Käufer trotz der Schwarzgeldabrede Eigentümer des Grundstücks bleibt, sofern die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.

Die Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrags bei Vorliegen einer Schwarzgeldabrede hängt von den genauen Umständen des Falls ab. Wenn der Vertrag noch nicht vollzogen ist, kann er als nichtig erklärt werden, was zum Verlust des Eigentums führen könnte. Ist der Vertrag jedoch vollzogen und der Käufer im Grundbuch eingetragen, bleibt der Vertrag in der Regel wirksam, und das Eigentum am Grundstück ist gesichert.

Welche Rolle spielt der Hauptzweck des Vertrags für die Wirksamkeit bei einer Schwarzgeldabrede?

Der Hauptzweck des Vertrags spielt eine entscheidende Rolle für die Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrags bei einer Schwarzgeldabrede. Wenn die Steuerhinterziehung nicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Vertrags ist, bleibt der Vertrag in der Regel wirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass eine Schwarzgeldabrede, bei der der Kaufpreis niedriger angegeben wird, um Steuern zu hinterziehen, nicht unmittelbar zur Nichtigkeit des Vertrags führt. Entscheidend ist, dass der Leistungsaustausch ernstlich gewollt ist. Das bedeutet, dass die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises tatsächlich beabsichtigt sind.

Die Rechtsprechung des BGH unterscheidet hier zwischen Grundstückskaufverträgen und Werkverträgen. Während bei Werkverträgen eine Schwarzgeldabrede zur Nichtigkeit des Vertrags führen kann, weil das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) dies ausdrücklich vorsieht, gilt dies nicht für Grundstückskaufverträge. Der BGH hat mehrfach entschieden, dass die Erwägungen des SchwarzArbG auf Grundstückskaufverträge nicht übertragbar sind. Dies bedeutet, dass eine Schwarzgeldabrede bei einem Grundstückskaufvertrag nicht automatisch zur Nichtigkeit des Vertrags führt, solange die Steuerhinterziehung nicht der Hauptzweck des Rechtsgeschäfts ist.

Ein praktisches Beispiel verdeutlicht dies: Wenn ein Käufer und ein Verkäufer vereinbaren, dass ein Teil des Kaufpreises in bar und ohne offizielle Dokumentation gezahlt wird, um Grunderwerbsteuer zu sparen, bleibt der Vertrag wirksam, solange beide Parteien ernsthaft die Übertragung des Grundstücks und die Zahlung des Kaufpreises beabsichtigen. Nur wenn die Steuerhinterziehung der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Vertrags ist, wird der Vertrag als nichtig betrachtet. Dies wurde in mehreren Urteilen des BGH bestätigt, darunter das Urteil vom 15. März 2024 (V ZR 115/22).

Kann das Finanzamt den Grundstückskauf rückabwickeln, wenn es von der Schwarzgeldabrede erfährt?

Das Finanzamt kann den Grundstückskauf nicht automatisch rückabwickeln, wenn es von einer Schwarzgeldabrede erfährt. Die Hauptaufgabe des Finanzamts besteht darin, steuerrechtliche Konsequenzen durchzusetzen, nicht jedoch zivilrechtliche Verträge rückabzuwickeln. Das Finanzamt kann jedoch die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis festsetzen, einschließlich des nicht beurkundeten Betrags. Dies bedeutet, dass die Parteien die Steuern nachzahlen müssen, die durch die Schwarzgeldabrede umgangen wurden.

• Ein Beispiel verdeutlicht dies: In einem Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat, wurde der Kaufpreis bei der notariellen Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags niedriger angegeben als mündlich vereinbart. Nachdem der Verkäufer eine Selbstanzeige beim Finanzamt erstattet hatte, setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis fest. Die Parteien führten daraufhin Gespräche über die Wirksamkeit des Kaufvertrags und dessen Rückabwicklung. Das Oberlandesgericht Braunschweig stellte fest, dass die Käuferin die Wohnung auch dann erworben hätte, wenn der gesamte Kaufpreis beurkundet worden wäre. Der BGH entschied, dass die Schwarzgeldabrede nicht zur Nichtigkeit des Vertrags führte, da die Steuerhinterziehungsabsicht nicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts war.

Die steuerrechtlichen Konsequenzen können erheblich sein, aber das Finanzamt hat keine Befugnis, den zivilrechtlichen Vertrag selbst rückabzuwickeln. Die Parteien müssen die steuerlichen Verpflichtungen erfüllen, aber der Vertrag bleibt in der Regel wirksam, solange die Steuerhinterziehung nicht der Hauptzweck des Vertrags ist.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 311b BGB: Dieser Paragraph regelt die Formvorschriften für Grundstückskaufverträge. Im vorliegenden Fall ist relevant, dass der Formmangel des mündlichen Kaufvertrags durch die Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt wurde.
• § 117 BGB: Dieser Paragraph befasst sich mit Scheingeschäften. Im vorliegenden Fall wurde der beurkundete Kaufvertrag als Scheingeschäft gewertet, da der tatsächliche Kaufpreis von dem beurkundeten abwich.
• § 134 BGB: Dieser Paragraph bestimmt, dass ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig ist. Im vorliegenden Fall musste geprüft werden, ob die Schwarzgeldabrede gegen ein gesetzliches Verbot verstieß und damit den gesamten Kaufvertrag nichtig machte.
• § 138 BGB: Dieser Paragraph befasst sich mit sittenwidrigen Rechtsgeschäften. Hier war zu prüfen, ob die Schwarzgeldabrede und die damit verbundene Steuerhinterziehung den Vertrag sittenwidrig machten.
• § 139 BGB: Dieser Paragraph regelt die Teilnichtigkeit von Rechtsgeschäften. Hier war relevant, ob die Nichtigkeit der Schwarzgeldabrede zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags führte.
• § 370 AO: Dieser Paragraph des Steuerrechts stellt die Steuerhinterziehung unter Strafe. Im vorliegenden Fall war relevant, dass die Schwarzgeldabrede die Vorbereitung einer Steuerhinterziehung darstellte.
• § 894 BGB: Dieser Paragraph regelt den Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs. Im konkreten Fall hat die Klägerin auf Grundlage dieses Paragraphen einen Anspruch auf Löschung des Widerspruchs im Grundbuch, da sie die rechtmäßige Eigentümerin ist.
• § 925 BGB: Dieser Paragraph befasst sich mit dem Eigentumserwerb an Grundstücken und regelt die sogenannte Auflassung. Im vorliegenden Fall war die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang, ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrags.

⬇ Das vorliegende Urteil vom Bundesgerichtshof

BGH – Az.: V ZR 115/22 – Urteil vom 15.03.2024

Leitsätze:

1. Wird der Kaufpreis bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags in der Absicht, Steuern zu hinterziehen, niedriger angegeben als mündlich vereinbart (sog. Schwarzgeldabrede), ist der Vertrag in der Regel nicht nichtig. Anders liegt es nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist; dies ist jedoch regelmäßig nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, d. h. die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist (Bestätigung von Senat, Urteil vom 17.12.1965 – V ZR 115/63, NJW 1966, 588, 589; Urteil vom 05.07.2002 – V ZR 229/01, IBR 2002, 573 = NJW-RR 2002, 1527).

2. Die Erwägungen, die im Falle eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchwarzArbG zur Nichtigkeit des Dienst- oder Werkvertrags führen, sind auf Schwarzgeldabreden im Rahmen von Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 01.08.2013 – VII ZR 6/13, IBR 2013, 609 = BGHZ 198, 141; Urteil vom 10.04.2014 – VII ZR 241/13, IBR 2014, 327 = BGHZ 201, 1; Urteil vom 11.06.2015 – VII ZR 216/14, IBR 2015, 405 = BGHZ 206, 69; Urteil vom 16.03.2017 – VII ZR 197/16, IBR 2017, 246 = BGHZ 214, 228).

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2024 für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenates des Oberlandgerichts Braunschweig vom 2. Juni 2022 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Beklagte verkaufte der Klägerin mit notariellem Vertrag eine Wohnungs- und Teileigentumseinheit; in dem Vertrag erklärten die Parteien zugleich die Auflassung. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 120.000 EUR beurkundet. Tatsächlich vereinbart war ein Preis von 150.000 EUR. Den nicht mitbeurkundeten Differenzbetrag von 30.000 EUR hatte die Klägerin dem Beklagten bereits vor dem Beurkundungstermin in bar gezahlt. Nach Zahlung des restlichen Kaufpreises von 120.000 EUR an den Beklagten wurde die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Nachdem der Beklagte gegenüber dem Finanzamt eine Selbstanzeige im Hinblick auf seine Mitwirkung bei der Verkürzung der Grunderwerbsteuer erstattet und das Finanzamt die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis festgesetzt hatte, führten die Parteien Gespräche über die Wirksamkeit des Kaufvertrags und dessen Rückabwicklung. Im Zuge dessen beantragte und bewilligte die Klägerin auf Verlangen und zu Gunsten des Beklagten die Eintragung eines Widerspruchs gegen ihre Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch. Der Beklagte überwies daraufhin einen Betrag in Höhe von 120.000 EUR auf das Treuhandkonto eines Notars, welcher den Betrag an die Klägerin auszahlte, obwohl der Beklagte noch nicht wieder als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden war.

Mit ihrer Klage – soweit für die Revision noch von Interesse – verlangt die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs. Zudem hat sie zunächst die Feststellung des Annahmeverzugs des Beklagten bezüglich der Rücknahme von 120.000 EUR begehrt. Nachdem der Beklagte erklärt hatte, dass der Notar ihm gegen Abtretung etwaiger Ansprüche gegenüber der Klägerin 120.000 EUR gezahlt habe, hat die Klägerin den Feststellungsantrag für erledigt erklärt; sie beantragt insoweit die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits. Das Landgericht hat den Kaufvertrag als nichtig angesehen und die Klage insgesamt abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht den Beklagten verurteilt, der Löschung des Widerspruchs zuzustimmen. Im Übrigen hat es die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt.

Gründe:

A.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Löschung des im Grundbuch eingetragenen Widerspruchs aus § 894 BGB. Die Klägerin sei durch die Auflassung und Eintragung in das Grundbuch Eigentümerin der Wohnungs- und Teileigentumseinheit geworden; der Beklagte habe die Eintragung des Widerspruchs zu Unrecht erwirkt. Zwar sei der beurkundete Kaufvertrag wegen der bewusst falschen Kaufpreisangabe nach § 117 Abs. 1 BGB als Scheingeschäft nichtig. Das verdeckte Rechtsgeschäft, der mündlich geschlossene Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von 150.000 EUR, sei aber wirksam. Durch die Auflassung und Eintragung der Klägerin in das Grundbuch sei der Formmangel gemäß § 313b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt worden. Der Kaufvertrag verstoße nicht gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten (§§ 134, 138 Abs. 1 BGB), da die mit der falschen Kaufpreisangabe einhergehende Hinterziehung von Grunderwerbsteuer nicht Hauptzweck des Vertrags gewesen sei. Vielmehr hätten die Parteien den vertraglich vereinbarten Leistungsaustausch ernstlich gewollt. Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs zu sogenannten „Ohne-Rechnung-Abreden“ bei Werkverträgen lasse sich auf Immobilienkaufverträge nicht übertragen.

B.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand.

I.

Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, dass die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs verlangen kann, weil sie rechtswirksam Eigentümerin geworden und das Grundbuch somit in Bezug auf den eingetragenen Widerspruch unrichtig ist.

1. Das Berufungsgericht leitet den Grundbuchberichtigungsanspruch der Klägerin zutreffend aus § 894 BGB ab. Gläubiger des aus dieser Norm folgenden Berichtigungsanspruchs ist zwar gewöhnlich der nicht eingetragene wahre Berechtigte, Schuldner der zu Unrecht eingetragene Buchberechtigte. Die Vorschrift gilt aber entsprechend für den eingetragenen wahren Berechtigten, der die Löschung eines Widerspruchs erreichen möchte, dessen Eintragung der vermeintliche Berechtigte (materiell) zu Unrecht erwirkt hat (vgl. Senat, Urteil vom 5. Mai 2006 – V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242 Rn. 5).

2. Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnungs- und Teileigentumseinheit und damit wahre Berechtigte im Sinne von § 894 BGB, denn sie hat mit der Auflassung und Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch gemäß § 873 Abs. 1, § 925 Abs. 1 BGB das Eigentum an der Einheit erworben. Anders läge es nur, wenn der Kaufvertrag nichtig wäre und der Wirksamkeitsmangel auch die Auflassung als dingliches Erfüllungsgeschäft erfasste. Bereits ersteres verneint das Berufungsgericht zurecht. Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag ist wirksam.

a) Der Kaufvertrag ist nicht formunwirksam. Zwar war der beurkundete Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von 120.000 EUR nicht gewollt und als Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig, während der gewollte, lediglich mündlich geschlossene Vertrag mit einem Kaufpreis von 150.000 EUR gemäß § 117 Abs. 2, § 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1 BGB zunächst formnichtig war. Der Formmangel wurde aber durch die in dem notariellen Vertrag erklärte Auflassung und die Eintragung der Klägerin in das Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt (vgl. Senat, Urteil vom 15. Mai 1970 – V ZR 20/68, BGHZ 54, 56, 63; Urteil vom 13. Mai 2016 – V ZR 265/14, NJW-RR 2017, 114 Rn. 29).

b) Der Kaufvertrag ist nicht nach §§ 134, 138 Abs. 1 BGB nichtig. Weder verstößt der Grundstückskaufvertrag selbst gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten noch führt eine etwaige isolierte Nichtigkeit der Abrede über die Unterverbriefung, d.h. die Nichtbeurkundung eines Teils des Kaufpreises in Höhe von 30.000 EUR, nach § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags.

aa) Allerdings wäre ein etwaiger Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nicht nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt, denn die Heilung nach dieser Vorschrift bezieht sich nur auf eine zunächst bestehende Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags. Andere Nichtigkeitsgründe, insbesondere die der §§ 134, 138 Abs. 1 BGB, werden von der Vorschrift nicht erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 – V ZR 265/14, NJW-RR 2017, 114 Rn. 30).

bb) Die Schwarzgeldabrede führt aber nicht wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gemäß § 134 BGB unmittelbar zur Nichtigkeit des Kaufvertrages.

(1) Mangels abschließender Feststellungen des Berufungsgerichts, welchen genauen Zweck die Parteien mit der falschen Kaufpreisangabe in dem notariellen Kaufvertrag verfolgt haben, ist für die Revisionsinstanz zugunsten des Beklagten davon auszugehen, dass die Unterverbriefung dazu diente, den Finanzbehörden einen geringeren Kaufpreis vorzuspiegeln, um hierdurch Steuern zu hinterziehen. Dass der nicht beurkundete Kaufpreisanteil in bar gezahlt wurde, hat für sich genommen keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages. Dabei kann dahinstehen, ob sich aus dem Barzahlungsverbot des § 16a Abs. 1 Satz 1 GwG etwas anderes ergeben könnte, da diese Regelung auf einen – wie hier – vor dem 1. April 2023 geschlossenen Vertrag keine Anwendung findet (§ 59 Abs. 11 GwG).

(2) Wird der Kaufpreis bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags in der Absicht, Steuern zu hinterziehen, niedriger angegeben als mündlich vereinbart (sog. Schwarzgeldabrede), ist der Vertrag nach der ständigen Rechtsprechung des Senats, die bereits auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts zurückgeht (vgl. RG, WarnRspr 1921, Nr. 89; RGZ 107, 357, 364; RG, JW 1935, 420; DR 1942, 40), in der Regel nicht nichtig. Anders liegt es nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist; dies ist jedoch regelmäßig nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, d.h. die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 1965 – V ZR 115/63, NJW 1966, 588, 589; Urteil vom 5. Juli 2002 – V ZR 229/01, NJW-RR 2002, 1527 mwN). Diese Rechtsprechung steht in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung anderer Senate des Bundesgerichtshofs, nach der ein Vertrag, mit dessen Abwicklung eine Steuerhinterziehung verbunden ist, nur dann nichtig ist, wenn die Steuerhinterziehung den Hauptzweck des Vertrags bildet (vgl. BGH, Urteil vom 26. Juni 1997 – II ZR 220/95, BGHZ 136, 125, 132; Urteil vom 21. Dezember 2000 – VII ZR 192/98, NJW-RR 2001, 380, 381; Urteil vom 2. Juli 2003 – XII ZR 74/01, NJW 2003, 2742; Urteil vom 14. Dezember 2016 – IV ZR 7/15, DNotZ 2017, 295 Rn. 35).

(3) An dieser Rechtsprechung hält der Senat auch unter Berücksichtigung zwischenzeitlich ergangener Entscheidungen des VII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs zu Verstößen gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz – SchwarzArbG) fest. Diese zum Werkvertragsrecht ergangenen Entscheidungen sind entgegen anderslautender Stimmen in Rechtsprechung (vgl. OLG Hamm, NJW 2023, 1891, Rn. 30 ff.; LG Münster, Urteil vom 21. November 2014 – 16 O 68/14) und Literatur (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl., § 117 Rn. 31; Staudinger/Singer, BGB [2021], § 117 Rn. 27) auf Schwarzgeldabreden bei Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar.

(a) Nach der Rechtsprechung des VII. Zivilsenats ist ein unter den Anwendungsbereich des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes fallender Vertrag ohne weiteres in seiner Gesamtheit nichtig, wenn darin Regelungen enthalten sind, die dazu dienen, dass eine Vertragspartei als Steuerpflichtige ihre sich auf Grund der nach dem Vertrag geschuldeten Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt. In subjektiver Hinsicht reicht es dafür aus, dass der Unternehmer vorsätzlich gegen seine steuerlichen Pflichten verstößt und der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt. Die Rechtsfolge der Gesamtnichtigkeit des Vertrags tritt dabei unabhängig von dem verfolgten Hauptzweck des Vertrags ein (vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 1. August 2013 – VII ZR 6/13, BGHZ 198, 141 Rn. 12 ff.; Urteil vom 10. April 2014 – VII ZR 241/13, BGHZ 201, 1 Rn. 12; Urteil vom 11. Juni 2015 – VII ZR 216/14, BGHZ 206, 69 Rn. 10; Urteil vom 16. März 2017 – VII ZR 197/16, BGHZ 214, 228 Rn. 18).

(b) Die Erwägungen, die im Falle eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchwarzArbG zur Nichtigkeit des Dienst- oder Werkvertrags führen, sind auf Schwarzgeldabreden im Rahmen von Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar. Das Verbotsgesetz, gegen das durch eine solche Abrede verstoßen wird, hat eine andere Zielrichtung.

(aa) Die Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 2 aF (§ 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 nF) SchwarzArbG verbietet unmittelbar den Abschluss von Verträgen, die auf die Nichterfüllung steuerlicher Pflichten gerichtet sind. Dies beruht darauf, dass das Ziel des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes gemäß § 1 Abs. 1 SchwarzArbG die Bekämpfung von Schwarzarbeit ist. Zur Erreichung dieses Zwecks will das Gesetz nicht nur den tatsächlichen Vorgang der Schwarzarbeit eindämmen, sondern im Interesse der wirtschaftlichen Ordnung und des redlichen Wettbewerbs den zu Grunde liegenden Rechtsgeschäften ihre rechtliche Wirkung nehmen. Nur so kann der Leistungsaustausch zwischen den Vertragspartnern schlechthin unterbunden werden (vgl. BGH, Urteil vom 1. August 2013 – VII ZR 6/13, BGHZ 198, 141 Rn. 17 ff.; Urteil vom 16. März 2017 – VII ZR 197/16, BGHZ 214, 228 Rn. 18).

(bb) Eine entsprechende Regelung existiert für Schwarzgeldabreden beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags nicht. Eine solche Abrede kann zwar, wenn sie mit der Absicht getroffen wird, Steuern zu hinterziehen, gegen § 370 Abs. 1 Nr. 1 Abgabenordnung (AO) verstoßen. Nach dieser Vorschrift macht sich strafbar, wer Finanzbehörden oder anderen Behörden über steuerlich erhebliche Tatsachen unrichtige oder unvollständige Angaben macht und dadurch Steuern verkürzt. Der Schutzzweck dieser Norm liegt aber – anders als beim Verbot der Schwarzarbeit – nicht (auch) in dem Schutz des redlichen Wettbewerbs, etwa – worauf die Revision abstellen möchte – dem Schutz anderer Kaufinteressenten, sondern allein in der Sicherung des staatlichen Steueraufkommens (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 2009 – 1 StR 342/08, BGHSt 53, 311 Rn. 32; BeckOK OWiG/Merkt [1.10.2023], § 370 AO Vor Rn. 1; Erbs/Kohlhaas/Hadamitzky/ Senge, Strafrechtliche Nebengesetze [Juli 2023], A 24., § 370 AO Rn. 2; Klein/Jäger, Abgabenordnung, 16. Aufl., § 370 Rn. 2; MüKoStGB/Schmitz/Wulf, 4. Aufl., § 370 AO Rn. 9). Dieser Zweck erfordert es nicht, dem Grundstücksgeschäft selbst die Wirksamkeit zu versagen. Darin liegt ein entscheidender Unterschied zu Zweck und Zielrichtung des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes.

(cc) Allerdings hat die Vereinbarung der Falschangabe des Kaufpreises zum Zwecke einer nachfolgenden Steuerhinterziehung rechtlich etwas Anstößiges (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 1965 – V ZR 115/63, NJW 1966, 588, 589). Sie schlägt aber auf den gesamten Vertrag nur durch und lässt diesen selbst nur dann als rechtlich anstößig erscheinen, wenn die verbotene Steuerhinterziehung den von den Parteien beabsichtigten Hauptzweck des Vertrags bildet. Nur dann widerspricht das gesamte Rechtsgeschäft den der Rechtsordnung selbst innewohnenden rechtsethischen Werten und Prinzipien und ist wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig (wie hier RGZ 63, 143, 145; Senat, Urteil vom 17. Dezember 1965 – V ZR 115/63, NJW 1966, 588, 589; BGH, Urteil vom 23. Februar 2005 – VIII ZR 129/04, NJW 2005, 1490, 1491; BeckOGK/Rehberg, BGB [1.9.2023], § 117 Rn. 49; nicht zwischen §§ 134, 138 Abs. 1 BGB differenzierend RGZ 78, 347, 353; Senat, Urteil vom 5. Juli 2002 – V ZR 229/01, NJW-RR 2002, 1527, 1527; Staudinger/ Fischinger/Hengstberger, BGB [1.11.2022], § 134 Rn. 188 ff.; allein auf § 134 BGB gestützt MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl., § 138 Rn. 63). Ist der Leistungsaustausch – Grundstückseigentum gegen Kaufpreis – ernstlich gewollt und die Steuerhinterziehung nur Nebenzweck, besteht nach der Zielrichtung des § 370 AO über die Strafbarkeit der Steuerhinterziehung, so sie denn tatsächlich erfolgt, und die Beitreibung der hinterzogenen Steuern hinaus kein Grund dafür, dem Grundstücksgeschäft selbst die Wirksamkeit zu versagen.

(4) An der somit fortgeltenden Senatsrechtsprechung gemessen ist der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag nicht nach §§ 134, 138 Abs. 1 BGB nichtig.

(a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts lag der Hauptzweck des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrags nicht in der Hinterziehung von Steuern begründet. Stattdessen war der Leistungsaustausch von den Parteien durch die Begründung rechtsverbindlicher Verpflichtungen ernstlich gewollt und wurde sodann auch vollzogen. Während dem Beklagten durch die Unterverbriefung kein Steuervorteil entstanden ist, lag die Ersparnis bei der – erst durch den Erwerbsvorgang angefallenen – Grunderwerbsteuer für die Klägerin bei 1.500 EUR und trat damit ersichtlich hinter ihrem Erwerbsinteresse zurück. Die von der Revision hiergegen erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und als nicht durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO).

(b) Dass die Zahlung des nichtbeurkundeten Bargeldbetrags von 30.000 EUR dem Abschluss des Kaufvertrags zeitlich vorausging, ändert entgegen der Auffassung der Revision an dieser rechtlichen Beurteilung nichts. Zwar mag die quittungslose Bargeldhingabe durch die Klägerin zeitlich vor dem Beurkundungstermin, der den für den Rechtsbindungswillen maßgeblichen Zeitpunkt darstellt (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 – V ZR 265/14, NJW-RR 2017, 114 Rn. 18), einen gewissen Vollzugsdruck für den Vertragsschluss herbeigeführt haben. Dies ändert aber nichts daran, dass der Eigentumserwerb durch die Klägerin Hauptzweck des Grundstückskaufvertrags war. Der ernstliche Leistungsaustauschwille der Parteien ist durch den Abschluss des Kaufvertrages und seinen Vollzug belegt.

cc) Der Kaufvertrag ist auch nicht deswegen nichtig, weil die Schwarzgeldabrede für sich genommen nichtig ist und sich die Nichtigkeit nach § 139 BGB auf den gesamten Kaufvertrag erstreckt.

(1) Nach dieser Vorschrift führt die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäftes zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, sofern nicht anzunehmen ist, dass die Parteien das Rechtsgeschäft in seinem wirksamen Teil auch ohne den nichtigen Teil geschlossen hätten. Zweck der Regelung ist es, zu verhindern, dass den Parteien an Stelle eines als Ganzes gewollten Rechtsgeschäfts ein Teil ihres Geschäfts aufgedrängt wird (Senat, Urteil vom 5. Juli 2002 – V ZR 229/01, NJW-RR 2002, 1527 unter 1.b).

(2) Wie oben ausgeführt (Rn. 12), ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, dass die Abrede der Parteien, einen Teil des Kaufpreises in Höhe von 30.000 EUR vorab in bar zu zahlen und nicht zu beurkunden (Schwarzgeldabrede), dazu diente, den Finanzbehörden einen geringeren Kaufpreis vorzuspiegeln, um hierdurch Steuern zu hinterziehen. Diese Abrede diente somit der Vorbereitung einer Straftat nach § 370 AO. Selbst wenn sie deswegen für sich genommen nach §§ 134, 138 Abs. 1 BGB nichtig gewesen sein sollte, führte dies nicht nach § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags, weil davon auszugehen ist, dass die Parteien den Kaufvertrag auch ohne die Schwarzgeldabrede geschlossen hätten. Dabei kann dahinstehen, ob, wie in der Literatur teilweise vertreten wird, die isolierte Nichtigkeit der Schwarzgeldabrede bei Grundstückskaufverträgen zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags führt, wenn die bezweckte Steuerhinterziehung die Preisbildung wesentlich beeinflusst hat (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl., § 117 Rn. 31; Staudinger/Singer, BGB [2021], § 117 Rn. 27). Denn dies ist vorliegend nicht der Fall.

(a) Das Berufungsgericht führt aus, die Klägerin habe „unwidersprochen vorgetragen, dass sie die Wohnung auch dann erworben hätte, wenn anstelle eines Kaufpreises von 120.000 EUR ein solcher von 150.000 EUR beurkundet worden wäre“. Es geht folglich davon aus, dass diese Tatsache unstreitig ist. Hierbei handelt es sich, auch wenn die Ausführungen in den Entscheidungsgründen enthalten sind, um eine tatbestandliche Feststellung, die der Senat seiner Entscheidung zugrunde zu legen hat (§ 559 Abs. 1 ZPO). Da der Beklagte kein eigenes Interesse an der Unterverbriefung hatte, ist somit davon auszugehen, dass die Parteien den Kaufvertrag auch ohne die Schwarzgeldabrede, also bei Beurkundung des gesamten Kaufpreises, zu den gleichen Konditionen abgeschlossen hätten.

(b) Soweit die Revision meint, die von dem Berufungsgericht getroffene Feststellung sei unzutreffend, das Vorbringen der Klägerin zu ihrem hypothetischen Willen habe sich nicht auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung, sondern auf den Zeitpunkt der ersten Vertragsanbahnung bezogen, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Denn eine solche Unrichtigkeit der von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellung hätte nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO geltend gemacht werden und erfolgen können (vgl. Senat, Urteil vom 11. März 2022 – V ZR 77/21, NJW-RR 2022, 803 Rn. 19 mwN). Einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat der Beklagte jedoch nicht gestellt.

3. Da die Schwarzgeldabrede schon nicht zur Unwirksamkeit des Kaufvertrags führt, kann dahinstehen, ob sie darüber hinaus zur Nichtigkeit der Auflassung geführt hätte. Dies erscheint allerdings fraglich. Denn der Verstoß eines Rechtsgeschäfts gegen ein Verbotsgesetz oder gegen die guten Sitten führt, abgesehen von dem hier nicht einschlägigen Fall des § 138 Abs. 2 BGB, grundsätzlich nur zur Nichtigkeit des Verpflichtungsgeschäfts, nicht auch zur Nichtigkeit des Erfüllungsgeschäfts. Anders liegt es nur, wenn das Verbotsgesetz gerade auch das Erfüllungsgeschäft verhindern will oder wenn der Verstoß gegen die guten Sitten auch im Erfüllungsgeschäft selbst liegt (vgl. Senat, Urteil vom 17. September 2004 – V ZR 339/03, LKV 2005, 84, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 160, 240). Die Regelung in § 370 AO schützt indes (allein) den staatlichen Steueranspruch, d.h. das rechtzeitige und vollständige Steueraufkommen jeder einzelnen Steuerart (siehe oben Rn. 18); ihr Ziel ist es nicht, die – für sich genommen nicht anstößige – Übertragung von Grundeigentum zu verhindern.

4. Aufgrund des wirksamen Eigentumsübergangs auf die Klägerin ist in der Folge die Eintragung des hiergegen gerichteten Widerspruchs zu Gunsten des Beklagten im Grundbuch materiell zu Unrecht erfolgt, sodass die Klägerin die Löschung des Widerspruchs entsprechend § 894 BGB von dem Beklagten verlangen kann.

II.

Ebenfalls frei von Rechtsfehlern ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Rechtsstreit habe sich hinsichtlich der erstinstanzlich begehrten Feststellung des Annahmeverzugs des Beklagten erledigt. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte die von der Klägerin ausdrücklich angebotene Rückzahlung bzw. nochmalige Zahlung der 120.000 EUR mit Schreiben vom 11. November 2019 abgelehnt. Damit hat das wörtliche Angebot der Klägerin ihn gemäß § 295 Satz 1 BGB in Annahmeverzug versetzt. Durch die im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens erfolgte Zahlung des Notars an den Beklagten in Höhe von 120.000 EUR gegen Abtretung etwaiger Ansprüche gegen die Klägerin ist der Zahlungsanspruch des Beklagten nach § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Damit ist zugleich auch das vormals wegen des angekündigten Zugum-Zug-Antrags bestehende vollstreckungsrechtliche Interesse der Klägerin an der Feststellung des Annahmeverzugs entfallen.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.