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Grundstückskauf – Weiterveräußerungsvereinbarung als Kaufpreisfälligkeitsbedingung

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 U 68/11 – Urteil vom 20.12.2012

Auf die Berufung des Klägers wird das am am 8. Juli 2011 verkündete Urteil des Landgerichts Neuruppin (Az. 3 O 260/10) abgeändert:

Es wird festgestellt, dass der zwischen der Entwicklungsgesellschaft T… mbH und Herrn R… S… geschlossene Grundstückskaufvertrag vom 23.03.1994/ 13.06.1996 (UR- Nr. 783/94 der in N… amtsansässigen Notarin …) zu den vereinbarten Bedingungen mit der Beklagten zu 1) als Rechtsnachfolgerin des R… S… fortbesteht.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Von den Gerichtskosten des Rechtsstreits erster Instanz und den außergerichtlichen Kosten des Klägers erster Instanz tragen die Beklagte zu 1) 90% und die Beklagten zu 2) und 3) als Gesamtschuldner 10%. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu 1) zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert des Rechtsstreits: 503.197,82 €

Gründe

I.

Der Kläger ist seit 1998 Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen der Entwicklungsgesellschaft T… mbH (im Folgenden: Schuldnerin). Er begehrt die Feststellung des Fortbestehens eines von der Schuldnerin mit Herrn R… S…, dessen Rechtsnachfolgerin die Beklagte zu 1) ist, abgeschlossenen und nicht vollzogenen Grundstückskaufvertrages. Gegenstand des Grundstückskaufvertrages war eine zunächst unvermessene Teilfläche des im Grundbuch von D… Blatt 225 eingetragenen Flurstücks 45/5 der Flur 2 mit einer Größe von ca. 12.32.02 Hektar. Nach Vermessung und Grundstücksteilung bezieht sich der Kaufvertrag auf die Flurstücke 157, 155 und 123 der Flur 2. Die beklagte Grundstückseigentümerin begehrt widerklagend die Bewilligung der Löschung einer in Grundbuch von D… Blatt 225 unter lfd. Nr. 2 zugunsten der Schuldnerin eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Soweit der Kläger mit der Klage zunächst zusätzlich die Feststellung begehrt hat, dass die Beklagten zu 2) und 3) nicht berechtigt sind, die Löschung der zugunsten der Schuldnerin eingetragenen Auflassungsvormerkung zu verlangen, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagte zu 1) sei von dem Vertrag UR-Nr. 783/94 nach den Grundsätzen des Wegfalls der subjektiven Geschäftsgrundlage zurückgetreten. Wesentliche Vorstellungen der Vertragsparteien hätten sich als falsch herausgestellt. Sowohl die Gemeinschuldnerin als auch der Erblasser R… S… seien 1994/1996 davon ausgegangen, dass eine Weiterveräußerung der Grundstücksfläche möglich ist. Diese Erwartung habe sich durch die Vielzahl der in den neuen Bundesländern geschaffenen Gewerbeflächen sowie die Wirtschaftskrise zerschlagen. Nach 15 Jahren sei noch immer kein Käufer gefunden. Wenn den Vertragsparteien dies schon bei Vertragsschluss bekannt gewesen wäre, hätten sie jedenfalls eine zeitliche Befristung mit einem Rücktrittsrecht vereinbart. Ein Festhalten am Vertrag sei der Beklagten zu 1) nicht zumutbar. Eine Grundstücksnutzung sei ihr nicht möglich, da sie es weder veräußern noch bewirtschaften könne; der Kläger habe demgegenüber die Möglichkeit des Verkaufs und bei dessen Scheitern keine Kaufpreisverpflichtung. Die Belastung durch das Gelände halte sich für ihn entsprechend in Grenzen. Zwar seien möglicherweise Erschließungskosten angefallen, die Erschließung sei aber auch anderen Grundstücken zugute gekommen; zu Lasten der fraglichen Fläche sei also nur ein Bruchteil der Gesamtkosten aufgewandt worden, den ggf. sogar die Beklagte zu 1) erstatten müsse. Es könne nicht angehen, allein der Beklagten zu 1) das Risiko der Nichtrealisierbarkeit des Kaufvertrages aufzuerlegen. Der zweite von der Gemeinschuldnerin und dem Erblasser geschlossene Kaufvertrag bilde mit dem hier in Rede stehenden Vertrag keine Einheit. Der Widerklage hat das Landgericht stattgegeben, da das Grundbuch infolge des Rücktritts i.S.v. § 894 BGB unrichtig geworden sei; der Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung folge aus § 887 BGB.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seine erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt. Er beanstandet, das Landgericht sei ohne entsprechenden Vortrag der Beklagten zu 1) von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage ausgegangen. Die Parteien seien sich bei Vertragsschluss über mögliche Schwierigkeiten bei der Weiterveräußerung im Klaren gewesen seien; das Gegenteil habe die Beklagte zu 1) nicht nachgewiesen und lasse sich auch dem Kaufvertrag nicht im Wege der Auslegung entnehmen. Auf ein Rücktrittsrecht sei bewusst verzichtet worden, da der Vertragsschluss für den Verkäufer erhebliche Vorteile gebracht habe. Durch den Kaufvertrag habe der Verkäufer sich des Risikos entledigt, bei Nichtveräußerlichkeit Erschließungs- und Erhaltungskosten ausgesetzt zu sein. Zudem habe er eine bedingte Kaufpreisforderung erworben, wobei ihm als Sicherheit das auf Kosten der Käuferin erschlossene und damit erheblich werthaltigere Grundstück zur Verfügung stand. Als Ausgleich hierfür sei die Fälligkeit erst nach erfolgter Weiterveräußerung vereinbart worden. Der bisherige Nichteintritt der Weiterveräußerung sei ein Risiko, dass vereinbarungsgemäß von der Beklagten zu 1) zu tragen ist. Diese Risikoverteilung belaste die Gegenseite nicht unangemessen, da ihr ausdrücklich das Recht eingeräumt wurde, selbst einen Kaufinteressen beizubringen und damit die Fälligkeit herbeizuführen. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB setze das erfolglose Bemühen um eine vertragliche Anpassung voraus; ernsthafte Anpassungsbemühungen behaupte die Beklagte zu 1) nicht. Nur der Kläger selbst habe mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 drei Vertragsanpassungsvarianten vorgeschlagen, die die Beklagte zu 1) indessen mit Schreiben vom 15. Dezember 2009 abgelehnt habe.

Das Landgericht habe die Voraussetzungen von § 313 Abs. 3 BGB verkannt und nicht geprüft, ob eine Wiederherstellung des Äquivalenzinteresses durch möglichst geringe Modifizierungen möglich und zumutbar ist. Da die Beklagte zu 1) sich dem Anpassungsbegehren des Klägers entzogen habe, sei es nicht gerechtfertigt, ihr ein Rücktrittsrecht einschließlich Mitnahme der schuldnerfinanzierten Werterhöhung zuzubilligen. Die Widerklage sei abzuweisen, da der Kaufvertrag fortbestehe. Eine gesetzes- und vertragskonforme Vertragsanpassung hätte nicht zum Erlöschen der akzessorischen Vormerkung geführt. Der Löschungsbewilligungsanspruch hätte zudem nur Zug-um-Zug gegen Erstattung der Erschließungskosten in Höhe von 1.259.863,65 € tituliert werden dürfen. Ferner stehe einem Grundbuchberichtigungsanspruch der Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises i.H.v. 120.810,00 DM einredeweise entgegen. Dieser von der Schuldnerin zur Erfüllung des Kaufvertrages 782/94 gezahlten Kaufpreis sei bei Wegfall der Geschäftsgrundlage zu erstatten, da die Verträge voneinander abhängig gewesen seien, wie sich aus der Vereinbarung vom 26. Juni 1995 ergebe. Schließlich habe das Gericht den Wegfall der Geschäftsgrundlage unter Missachtung des Beibringungsgrundsatzes und des Anspruchs auf rechtliches Gehör angenommen.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 8. Juli 2011 (3 O 260/10)

1. festzustellen, dass der zwischen der Entwicklungsgesellschaft T… mbH und Herrn R… S… geschlossene Grundstückskaufvertrag vom 23.03.1994/13.06.1996 (UR- Nr. 783/94 der in N… amtsansässigen Notarin …) zu den vereinbarten Bedingungen mit der Beklagten zu 1) als Rechtsnachfolgerin des R… S… fortbesteht,

2. die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte zu 1) beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und meint, erstinstanzlich hinreichende Tatsachen zur Feststellung einer Störung der Geschäftsgrundlage vorgetragen zu haben, zumal sie sowohl in der Vorkorrespondenz als auch in der Klageerwiderung auf eine Änderung der Verhältnisse seit dem Abschluss des Kaufvertrages hingewiesen habe. Im Übrigen habe das Gericht offenkundige Umstände i.S.v. § 291 ZPO verwertet. Sie habe vernünftige Vorschläge zur Vertragsdurchführung nicht verweigert. Am 14. Mai 2004 habe auf Initiative der Gemeinschuldnerin zwar ein Gespräch stattgefunden, in dem ihr indessen keine konkreten Vorschläge gemacht werden konnten, wann und wie mit der Vertragsdurchführung nach dessen Wortlaut zu rechnen sei. Erst mit Schreiben vom 21. Juni 2004 habe sie auf sofortige Vertragsdurchführung oder Rückabwicklung gedrungen. Aus der gesamten Korrespondenz ergebe sich, dass der Kläger zu keinem Zeitpunkt andere Vorstellungen zur Erfüllung des Kaufvertrages mitgeteilt habe als Maximalvorstellungen für die Rückabwicklung (Erstattung des Kaufpreises für den anderen Vertrag sowie Ausgleich für Wertzuwachs). Der bei Abschluss der Verträge 84-jährige Erblasser habe die Verträge in eigenem Interesse geschlossen und sich entsprechend eine zeitnahe Durchführung vorgestellt. Die Einzelheiten seien nicht mit ihm besprochen worden und hätten allein auf den Vorstellungen der Schuldnerin beruht. Das Risiko von Kosten bei Nichtveräußerlichkeit sei nicht Gegenstand der Geschäftsgrundlage gewesen.

Die beiden Kaufverträge seien nicht in Gestalt eines Junktims verbunden. Der Kläger sei auch nicht in der Lage, den Parallelvertrag UR-Nr. 782/94 rückabzuwickeln, da über jenes Grundstück mittlerweile eine Straße führe. Die Vorschläge aus dem klägerischen Schreiben vom 26. Oktober 2009 seien unzumutbar gewesen. Die behaupteten Erschließungskosten seien weder der Höhe nach noch in Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück substantiiert dargelegt worden, zudem seien die Erschließungskosten jedenfalls nicht ausschließlich aus Mitteln der Schuldnerin gezahlt worden. Auch eine Werterhöhung des Grundstücks sei nicht dargetan. Schließlich verschweige der Kläger, dass von der streitbefangenen Fläche mindestens 9,2 ha zuletzt seit dem 1. Januar 2005 verpachtet sind. Mit etwaigen Verwendungen sei der erzielte Pachtzins zu saldieren. Es habe Kaufinteressenten gegeben, die bereit gewesen wären, die Fläche zumindest zu dem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben. Die K…er Firma Sch… habe im Jahr 2002 Interesse an dem Grundstück bekundet, um ein Lkw-Service-Center zu errichten, die Schuldnerin sei zur Veräußerung aber nicht bereit gewesen und habe stattdessen andere Teilflächen angeboten.

Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass der Kläger einen Kaufinteressenten ablehnen durfte, der nur zum Ankauf zum vereinbarten Kaufpreis bereit war, da ein Vertragsschluss für den Kläger wirtschaftlich auskömmlich sein musste. Mit – nur zu dieser Frage – nachgelassenem Schriftsatz vom 28. November 2011 hat die Beklagte zu 1) hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, die Firma Sch… OHG habe sich im August 2002 an das Büro des Klägers gewandt, weil sie aus dem Flurstück 157 eine Teilfläche von 30.000,00 qm zu einem Quadratmeterpreis von 15,00 (gemeint: €) habe erwerben wollen. Ihr Interesse habe ausschließlich diesem in unmittelbarer Nähe der Autobahn gelegenen Flurstück gegolten, sei aber seitens des Klägers dahingehend beschieden worden, der Verkauf dieser Fläche verursache sehr viel Arbeit; deshalb bestehe keine Bereitschaft, das Flurstück 157 oder eine Teilfläche hiervon an die Sch… OHG zu veräußern, man wolle jedoch andere Flächen im Bereich des Entwicklungsgebietes anbieten. Die OHG, die ausschließlich an einer Fläche des Flurstücks 157 interessiert gewesen sei, habe sich daraufhin an die Beklagte zu 1) gewandt, die sich ohne Einverständnis des Klägers zum Verkauf außerstande gesehen, aber die den Kläger vertretende Rechtsanwaltskanzlei angesprochen habe. Die dortige Sachbearbeiterin habe sie an die Firma A… verwiesen. Der Umstand, dass das Kaufinteresse sich nur auf eine Fläche von 30.000 Quadratmetern bezog, ändere nichts am vom Kläger vereitelten Bedingungseintritt, da die Ansiedlung der OHG nach der Lebenserfahrung weitere Kaufinteressenten hätte nach sich ziehen können.

Indem der Kläger diese Firma auf andere Teilflächen verwiesen habe, habe sie die sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Nebenpflichten grob verletzt. Wenn es gleichwertige Aufgabe des Verkäufers gewesen sein sollte, sich um Erfüllung des Kaufvertrages auf Käuferseite zu bemühen, handele es sich um eine gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 AGBG unwirksame überraschende Klausel.

II.

Die zulässige Berufung, die nur gegen die Klageabweisung und Stattgabe der Widerklage im Verhältnis zur Beklagten zu 1) gerichtet ist, hat auch in der Sache Erfolg.

1.

Die Feststellungsklage ist zulässig. Feststellungsklagen gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erfordern ein schutzwürdiges Interesse des Klägers an alsbaldiger Feststellung. Dieses besteht grundsätzlich nur, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernstlich bestreitet, und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Ein allgemeines Klärungsinteresse reicht nicht aus (BGH NJW 2010, 1877 Rz. 12; Zöller-Greger, a.a.O., § 256 Rn 7). Die Darlegungs- und Beweislast trägt der Kläger. Im Streitfall stellt die Beklagte zu 1) den Fortbestand der wechselseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag vom 23. März 1994/13. Juni 1996 Abrede und begehrt die Löschung der Auflassungsvormerkung; die sich hieraus für den Kläger ergebende Unsicherheit begründet sein Feststellungsinteresse.

2.

Die Feststellungsklage ist begründet. Die wechselseitigen Leistungspflichten aus dem streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrag sind weder infolge Rücktritts noch nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage entfallen.

a) Ein vertragliches Rücktrittsrecht ist unter Ziff. 6 des Vertrages vom 23. März 1994/ 13. Juni 1996 nur für den Fall geregelt, dass der Erwerber den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt. Der Kaufpreis ist aber noch nicht fällig, da dies gemäß Ziff. 2 die Erteilung einer rechtskräftigen Baugenehmigung für einen Dritten voraussetzt.

Diese Bedingung ist unstreitig nicht eingetreten. Sie gilt auch nicht gemäß § 162 Abs. 1 BGB als eingetreten, weil nicht festgestellt werden kann, dass der Bedingungseintritt vom Kläger bzw. der Schuldnerin wider Treu und Glauben verhindert wurde. Der Bedingungseintritt setzte voraus, dass ein Dritter als Erwerber der verkauften Fläche nachgewiesen wurde. Das Recht zum Nachweis eines Kaufinteressenten hat nicht nur die Erwerberin, mögen die Parteien auch bei Vertragsschluss davon ausgegangen sein, dass in erster Linie diese Akquisitionsbemühungen entfalten werde. Von einer Vereitelung des Bedingungseintritts könnte demnach nur ausgegangen werden, wenn der Kläger eigene erfolgversprechende Veräußerungsbemühungen unterlassen oder Nachweisaktivitäten der Veräußererseite vereitelt hätte. Davon kann indessen auch unter Berücksichtigung des nachgelassenen Schriftsatzes vom 28. November 2012 nicht ausgegangen werden.

Auch wenn der Kläger auf das Ankaufsinteresse der Sch… OHG nicht eingegangen sein sollte, hat dies keine Auswirkungen auf den Fortbestand des Grundstückskaufvertrages zwischen den Parteien. Das Interesse der OHG richtete sich auch nach dem Vortrag der Beklagten zu 1) lediglich auf Teilfläche von lediglich 30.000 Quadratmetern des ausweislich des vorgelegten Grundbuchauszugs insgesamt eine Fläche von 105.197 Quadratmetern umfassenden Grundstücks Flur 157. Angesichts dessen ist bereits zweifelhaft, ob der Kläger auf ein etwaiges Angebot auf Ankauf einer Teilfläche mit ungewissen Auswirkungen auf die Vermarktbarkeit der verbleibenden Teilflächen überhaupt eingehen musste; entgegen der von der Beklagten zu 1) vertretenen Auffassung kann nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass der Verkauf einer Teilfläche nach der Lebenserfahrung zu einer besseren Verwertbarkeit auch der Restflächen führt. Der Verkauf von besonders verkehrsgünstig gelegenen Teilflächen kann vielmehr die Aussichten, weniger gut angebundene Grundstücksteile isoliert zu veräußern, negativ beeinflussen. Selbst wenn eine Teilfläche an die Sch… OHG hätte verkauft werden können, wäre zudem nicht der gesamte Kaufpreis fällig geworden, da die Schuldnerin nach Teil B. Ziff. 2 des Grundstückskaufvertrages nur in dem Umfang zur Kaufpreiszahlung gegenüber dem Veräußerer verpflichtet sein sollte, in dem sie die Fläche ihrerseits weiterveräußern konnte. Dem Beweisantritt der Beklagten zu 1) zu den Umständen der Verhandlungen des Klägers mit der Sch… OHG war daher nicht nachzugehen.

Im Grundstückskaufvertrag heißt es unter Ziff. 2. in Bezug auf den noch nachzuweisenden Käufer ausdrücklich „der von der Entwicklungsgesellschaft T… mbH oder dem Veräußerer als Käufer nachgewiesen wird“. Angesichts der individuellen Formulierung der Klausel handelt es sich offenkundig nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. AGBG; Anhaltspunkte für eine entsprechende Qualifizierung trägt auch die Beklagte zu 1) nicht vor, so dass ihr insoweit nicht nachgelassener Vortrag aus dem Schriftsatz vom 28. November 2012 keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der Verhandlung nach § 156 ZPO gibt. Da die Beklagte, die in die Rechtsposition des Veräußerers eingetreten ist, unstreitig selbst keine Bemühungen zum Nachweis eines Erwerbers entfaltet hat, dies vielmehr für eine alleinige Pflicht des Klägers hält, ist für die Anwendung von § 162 Abs. 1 BGB kein Raum.

b) Auch die Voraussetzungen für ein gesetzliches Rücktrittsrecht liegen nicht vor. Auf das vor dem 1. Januar 2002 entstandene Schuldverhältnis ist das BGB in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, Art. 229 § 5 EGBGB. Ein Rücktrittsrecht nach §§ 325, 326 BGB a.F. bestand nicht.

Nach § 325 Abs. 1 BGB a.F. besteht ein Rücktrittsrecht, wenn die aus einem gegenseitigen Vertrag dem einen Teile obliegende Leistung infolge eines Umstandes, den er zu vertreten hat, unmöglich wird. In diesem Fall kann der andere Teil von dem Vertrag zurücktreten. Die dem Kläger aufgrund des Vertrages vom 23. März 1994/13. Juni 1996 obliegende Leistung besteht in der Kaufpreiszahlung nach Bedingungseintritt. Diese Leistung ist nicht deshalb unmöglich, weil der Bedingungseintritt unmöglich wäre. Die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beklagte zu 1) hat nicht vorgetragen, dass es dauerhaft unmöglich wäre, einen Grundstückserwerber nachzuweisen. Da der Nachweis eines Erwerbers von beiden Vertragsparteien geführt werden konnte, setzt der Nachweis der Unmöglichkeit voraus, dass die Beklagte zu 1) eigene dauerhaft erfolglose Nachweisbemühungen vorträgt.

Die Regelung, derzufolge beide Parteien nachweisberechtigt sind, begründet keine Pflicht der Veräußererseite, sich um Erfüllung des Kaufvertrages auf Käuferseite zu bemühen. Die Behauptung der Unmöglichkeit der Vertragsausführung setzt bei dieser Vertragslage aber ein Mindestmaß an eigenen Nachweisaktivitäten voraus, bei denen sich der Grundstückseigentümer – wie im Grundstücksverkehr allgemein nicht unüblich – vertreten lassen kann, etwa durch Inanspruchnahme von Maklerleistungen. Derartige Bemühungen hat die Beklagte zu 1) unstreitig nicht entfaltet.

Ist bei einem gegenseitigen Vertrage der eine Teil mit der ihm obliegenden Leistung im Verzug, so kann der andere Teil § 326 Abs. 1 BGB a.F. nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung von dem Vertrag zurücktreten. Wie ausgeführt, ist der Kläger mangels Fälligkeit mit der Kaufpreiszahlung nicht in Verzug.

c) Die Beklagte zu 1) ist schließlich von der vertraglichen Bindung auch nicht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage frei geworden. Gemäß § 313 BGB (bzw. vor Inkrafttreten der Vorschrift zum 1. Januar 2002 nach den Grundsätzen aus § 242 BGB) kann die Anpassung eines Vertrages verlangt werden, wenn dessen Geschäftsgrundlage weggefallen ist oder fehlt, sofern eine Anpassung möglich und den Parteien zumutbar ist. Die hierfür darlegungs- und beweispflichtige Beklagte zu 1) hat die Voraussetzungen für ein Rücktrittsrecht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht vorgetragen.

Für die Heranziehung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist im Streitfall kein Raum, weil die bisher nicht erfolgte Veräußerung jedenfalls derzeit noch in den Risikobereich des Veräußerers fällt. § 313 BGB ist nicht anwendbar, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das eine Partei zu tragen hat (Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Aufl. 2012, § 313 Rn 19). Dem Grundstückskaufvertrag zufolge sollte die Fälligkeit des Kaufpreises und damit die Vertragsdurchführung insgesamt ausdrücklich von der zeitlich unbeschränkten Weiterveräußerung des Vertragsgegenstandes an einen Dritten abhängen.

Wenn der Veräußerer – wie die Beklagte zu 1) beweislos behauptet – sich gleichwohl eine zeitnahe Vertragsdurchführung vorstellte, hätte es nahe gelegen, eine entsprechende Befristung und ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Auch unter Berücksichtigung des hohen Alters des Herrn S… bei Unterbreitung des notariellen Angebotes auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages vom 23. März 1994 ist bereits im Hinblick auf die der Schuldnerin unter Teil A. Ziff. 1 bis zum 30. Juni 1996 eingeräumte Annahmefrist von mehr als zwei Jahren nicht erkennbar, dass Herr S… von einer zeitnahen Vertragsdurchführung ausgehen konnte. Ungeachtet der Tatsache, dass einseitige Erwartungen einer Partei nicht Geschäftsgrundlage werden, spricht der Umstand, dass für den Fall der nicht erfolgten Veräußerung innerhalb einer bestimmten Frist kein Rücktrittsrecht vereinbart worden ist, gegen eine übereinstimmende Vorstellung der Vertragsparteien, der Veräußerer dürfe sich einseitig vom Vertrag lösen. Diese Risikoverteilung belastet die Beklagte zu 1) nicht unangemessen, da dem Veräußerer ausdrücklich das Recht eingeräumt wurde, selbst einen Kaufinteressen nachzuweisen und damit die Fälligkeit herbeizuführen bzw. gegebenenfalls bei Fehlschlagen entsprechender Bemühungen nachzuweisen, dass eine Weiterveräußerung zu den bei Vertragsschluss vorausgesetzten Konditionen nicht möglich ist.

Bei dieser Sachlage kommt es nicht darauf an, dass bei Wegfall der Geschäftsgrundlage ohnehin grundsätzlich nur ein Anspruch auf Vertragsanpassung besteht. Ziel der Anpassung ist das, was die Parteien in Kenntnis der Wirklichkeit vereinbart haben würden (Prütting/ Wegen/Weinreich, BGB, 7. Aufl. 2012, § 313 Rn 25). Nur bei Unmöglichkeit der Anpassung ist eine Vertragsaufhebung erforderlich. Mangels Unmöglichkeit käme im Streitfall zunächst nur eine Vertragsanpassung, etwa in Bezug auf den Kaufpreis oder in Gestalt der erstmaligen Einräumung eines vertraglichen Rücktrittsrechts bei Unveräußerlichkeit des Vertragsgegenstandes zu den bei Vertragsschluss vorausgesetzten Bedingungen in Betracht.

3.

Der Gegenstandswert für den Feststellungsantrag ist mit 20% des vereinbarten Kaufpreises, mithin 503.197,82 € zu bewerten. Der Streitwert für die auf Löschung einer Auflassungsvormerkung gerichtete Widerklage ist gemäß § 3 ZPO nach freiem Ermessen zu schätzen. Entscheidend ist das Interesse des (Wider-)Klägers an der freien Verfügung über sein Grundstück; als Untergrenze hierfür wird 1/10 des Grundstückswertes angesehen (vgl. Schneider/ Herget, Streitwertkommentar, 13. Aufl. 2011, Rn 1227 ff m.w.N.). Für den Gebührenstreitwert unterbleibt jedoch eine Addition gemäß § 45 Abs. 1 S. 3 GKG wegen Nämlichkeit des Streitgegenstandes, weil beide Ansprüche nicht nebeneinander bestehen können; Klage- und Widerklageantrag schließen sich gegenseitig aus.

4.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 92, 91a, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Die Unterliegensquote der Beklagten zu 2) und 3) in erster Instanz entspricht bei einem fiktiven Streitwert des ursprünglichen Klageantrags zu 2. von 62.899,130 € (§ 3 ZPO) 10%.

Ein Grund für die von der Beklagten zu 1) angeregte Zulassung der Revision liegt nicht vor.

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