Grundschuldeintragung – Verschmelzung des Gläubigers in der Folgezeit

Fusion von Gläubiger ändert nichts an Grundschuld-Eintragung

Eine Grundschuld ist eine verkehrsfähige Sicherheit und wird häufig bei Immobilienkrediten verwendet. Sie dient dem Gläubiger als Sicherheit für seine Forderung. Wenn sich die Identität des Gläubigers ändert, etwa durch eine Verschmelzung, führt dies oft zu rechtlichen Fragen. Wie wirkt sich eine solche Verschmelzung auf die bestehende Grundschuld aus? Und welche Konsequenzen ergeben sich daraus für Schuldner und Gläubiger? Um diese Thematik besser zu verstehen, werfen wir zunächst einen genaueren Blick auf die Grundschuld und ihre rechtlichen Implikationen. Anschließend diskutieren wir ein konkretes Gerichtsurteil, das sich mit den Auswirkungen einer Gläubigerverschmelzung auf eine Grundschuld befasst.

Der Fall vor dem Kammergericht Berlin

Grundschuldeintragung trotz Gläubigerverschmelzung möglich

Das Kammergericht Berlin hat in einem aktuellen Beschluss klargestellt, dass eine notarielle Grundschuldbestellung auch dann im Grundbuch eingetragen werden kann, wenn das als Gläubiger bezeichnete Kreditinstitut nach der Beurkundung aber vor der Eintragung im Wege einer Verschmelzung auf ein anderes Institut übergeht.

Hintergrund des Falls

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Februar 2020 hatten Wohnungseigentumserwerber in notarieller Urkunde die Eintragung einer Grundschuld für ein bestimmtes Kreditinstitut bewilligt. Bevor diese Eintragung erfolgte, verschmolz das Kreditinstitut im Mai 2020 auf ein anderes Institut. Das Grundbuchamt sah darin ein Eintragungshindernis, da das im Grundbuch einzutragende Kreditinstitut nicht mehr existierte.

Die Wohnungseigentumserwerber legten gegen diese Entscheidung Beschwerde ein. Sie argumentierten, dass die Grundschuld ohne weiteres für das übernehmende Kreditinstitut eingetragen werden könne, da dieses im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in sämtliche Rechte und Pflichten des übertragenden Instituts eingetreten sei.

Auslegung der Eintragungsbewilligung entscheidend

Das Kammergericht gab den Beschwerdeführern Recht. Es führte aus, dass zwar grundsätzlich keine Rechte für nicht mehr existente Rechtsträger in das Grundbuch eingetragen werden könnten. Allerdings ermögliche eine Auslegung der notariellen Eintragungsbewilligung hier die direkte Eintragung des übernehmenden Kreditinstituts als Grundschuldgläubiger.

Bei der gebotenen objektiven Betrachtung sei davon auszugehen, dass die Beteiligten mit der Bewilligung nicht nur die Eintragung des namentlich bezeichneten Instituts bezweckten. Vielmehr sei die Bewilligung dahingehend auszulegen, dass sie die Eintragung des Kreditinstituts umfasse, welches letztlich nach einer möglichen Verschmelzung Gläubiger der schuldrechtlichen Ansprüche aus dem Darlehensvertrag werde.

Keine Einschränkung der Rechte und Pflichten der Beteiligten

Für die Wohnungseigentumserwerber als Grundstücksbelaster führe die Verschmelzung zu keiner Beschränkung ihrer Rechte. Denn das übernehmende Kreditinstitut sei aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge an die der Grundschuldbestellung zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vereinbarungen gebunden.

Auch die grundstücksveräußernde Partei sei durch die Gesamtrechtsnachfolge nicht beeinträchtigt. Ihr komme es typischerweise nicht darauf an, welches konkrete Kreditinstitut die Erwerber für die Finanzierung auswählten, solange es sich um ein im Kaufvertrag beschriebenes handele. Diese Voraussetzungen erfüllten vorliegend sowohl das übertragende als auch das übernehmende Institut.

Die Entscheidung bestätigt die Wirksamkeit notarieller Eintragungsbewilligungen auch bei späteren Rechtsträgerwechseln auf Gläubigerseite durch Verschmelzung. Sie schafft damit Rechtssicherheit für die grundstücksbelastenden Parteien. Die Gesamtrechtsnachfolge führt nicht zu einer Änderung der Rechte und Pflichten, sondern das übernehmende Institut tritt lediglich an die Stelle des übertragenden. Bei einer verständigen Auslegung der Eintragungsbewilligung steht die Verschmelzung einer direkten Eintragung des neuen Gläubigers nicht entgegen.

FAQ – Häufige Fragen

Wenn Ihr Kreditgeber mit einem anderen Institut verschmilzt, müssen Sie keine Bedenken haben. Laut einem aktuellen Gerichtsurteil geht Ihre bestehende Grundschuld automatisch auf das neue Kreditinstitut über. Das bedeutet, dass sich an Ihren Vertragsbedingungen nichts ändert – Sie können Ihr Darlehen einfach wie gewohnt weiter abbezahlen.

Die FAQ-Sektion auf unserer Website erklärt Ihnen die rechtlichen Hintergründe anschaulich. Erfahren Sie mehr über die Gesamtrechtsnachfolge und warum Sie in solch einer Situation von Rechtssicherheit profitieren. Lassen Sie sich von dieser Entwicklung nicht verunsichern – Ihre Finanzen sind weiterhin auf solider Basis.

Was passiert mit meiner Grundschuld, wenn mein Kreditinstitut mit einem anderen fusioniert?

Die Fusion zweier Kreditinstitute hat in der Regel keine direkten Auswirkungen auf bestehende Grundschulden. Die Grundschuld geht automatisch auf das neue, aus der Fusion hervorgegangene Kreditinstitut über. Dieser Übergang erfolgt kraft Gesetzes und bedarf keiner gesonderten Handlungen des Grundstückseigentümers.

Rechtlich gesehen ändert sich durch die Fusion lediglich die Person des Gläubigers der Grundschuld. Alle Rechte und Pflichten aus dem Grundschuldverhältnis gehen unverändert auf das neue Kreditinstitut über. Der Rang der Grundschuld im Grundbuch bleibt bestehen. Auch die Konditionen wie Zinssatz oder Laufzeit der zugrunde liegenden Darlehensforderung werden durch die Fusion nicht berührt.

Es ist nicht erforderlich, eine neue Grundschuld zu bestellen oder die bestehende umzuschreiben. Die Eintragung im Grundbuch muss nicht geändert werden. Lediglich der Name des Gläubigers wird im Falle einer Fusion angepasst, sobald das neue Institut die Änderung beim Grundbuchamt beantragt.

Zusätzliche Kosten für den Grundstückseigentümer entstehen durch die Fusion grundsätzlich nicht. Die Gebühren für die Umschreibung der Grundschuld auf den neuen Gläubiger trägt in aller Regel das Kreditinstitut selbst.

Ein Sonderfall kann eintreten, wenn durch die Fusion die Voraussetzungen für eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer entfallen. Dann kann das Finanzamt im Nachhinein Grunderwerbsteuer für den ursprünglichen Grunderwerb nachfordern. Dies betrifft aber nur sehr spezielle Konstellationen und hat nichts mit der Grundschuld selbst zu tun.

Kurz gesagt kann festgehalten werden: Für den Grundstückseigentümer ändert sich durch eine Fusion des Kreditinstituts an den Rechten und Pflichten aus der Grundschuld praktisch nichts. Ein reibungsloser Übergang auf das neue Institut erfolgt automatisch, ohne dass der Eigentümer hierfür tätig werden muss.

Welche Rechte und Pflichten habe ich als Schuldner nach einer Gläubigerverschmelzung?

Nach einer Gläubigerverschmelzung, bei der zwei oder mehr Kreditinstitute fusionieren, ergeben sich für den Schuldner bestimmte Rechte und Pflichten. Diese betreffen insbesondere die Bedingungen des Darlehensvertrags, die Zuständigkeit neuer Ansprechpartner und mögliche Änderungen bei den Zahlungsmodalitäten.

Die Bedingungen des Darlehensvertrags bleiben grundsätzlich unverändert. Der Schuldner muss weiterhin die vertraglich vereinbarten Zins- und Tilgungsleistungen erbringen. Eine Verschmelzung der Gläubiger führt nicht automatisch zu einer Änderung der Vertragskonditionen, da die vertraglichen Verpflichtungen auf den neuen Rechtsträger übergehen. Dies ist durch die Gesamtrechtsnachfolge geregelt, bei der alle Rechte und Pflichten des übertragenden Rechtsträgers auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen.

Neue Ansprechpartner beim Kreditinstitut können zuständig werden. Durch die Verschmelzung kann es zu organisatorischen Änderungen kommen, die dazu führen, dass der Schuldner mit neuen Vertretern des Kreditinstituts kommunizieren muss. Diese Änderungen sollten dem Schuldner jedoch rechtzeitig mitgeteilt werden, um eine reibungslose Fortführung der Vertragsbeziehung zu gewährleisten.

Änderungen bei den Zahlungsmodalitäten sind in der Regel nicht zu erwarten. Die bestehenden Zahlungswege und -fristen bleiben bestehen, es sei denn, das neue Kreditinstitut führt spezifische Änderungen ein, die dem Schuldner mitgeteilt werden müssen. Der Schuldner sollte darauf achten, dass alle Zahlungen korrekt und fristgerecht erfolgen, um Verzugszinsen oder andere Vertragsstrafen zu vermeiden.

Ein mögliches Risiko für den Schuldner besteht darin, dass sich die wirtschaftliche Lage des neuen Gläubigers verschlechtern könnte. Dies könnte theoretisch die Position des Schuldners beeinträchtigen, insbesondere wenn der neue Gläubiger weniger solvent ist als der ursprüngliche. In solchen Fällen hat der Schuldner jedoch das Recht, Sicherheitsleistungen zu verlangen, wenn er glaubhaft machen kann, dass die Erfüllung seiner Forderungen durch die Verschmelzung gefährdet ist.

Ein weiteres Risiko könnte darin bestehen, dass durch die Verschmelzung organisatorische Unklarheiten entstehen, die zu Verzögerungen oder Missverständnissen führen. Der Schuldner sollte daher proaktiv kommunizieren und sicherstellen, dass alle relevanten Informationen und Dokumente aktualisiert und korrekt sind, um solche Probleme zu vermeiden.

Insgesamt bleibt die rechtliche und wirtschaftliche Position des Schuldners durch die gesetzlichen Regelungen weitgehend geschützt. Die Verschmelzung der Gläubiger führt nicht zu einer automatischen Verschlechterung der Vertragsbedingungen oder der rechtlichen Stellung des Schuldners, solange die vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.

Welche rechtlichen Schritte sind notwendig, wenn mein Kreditgeber mit einem anderen Institut verschmilzt?

Wenn ein Kreditgeber mit einem anderen Institut verschmilzt, ergeben sich verschiedene rechtliche Schritte und Formalitäten, die beachtet werden müssen. Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass die Verschmelzung von Kreditinstituten eine Gesamtrechtsnachfolge bewirkt. Das bedeutet, dass alle Rechte und Pflichten des übertragenden Instituts auf das übernehmende Institut übergehen.

Im Falle einer Grundschuld, die zugunsten des verschmolzenen Kreditgebers eingetragen ist, muss geprüft werden, ob eine Anpassung im Grundbuch erforderlich ist. Grundsätzlich wird die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch so ausgelegt, dass der neue Rechtsträger als Gläubiger eingetragen wird, sofern die Verschmelzung ordnungsgemäß im Handelsregister eingetragen wurde. Dies entspricht der Gesamtrechtsnachfolge, bei der das Vermögen des übertragenden Instituts auf das übernehmende Institut übergeht.

Es ist jedoch möglich, dass das Grundbuchamt eine Eintragungshindernis feststellt, wenn die Eintragungsbewilligung zugunsten eines nicht mehr existierenden Rechtsträgers erfolgt ist. In solchen Fällen kann eine Auslegung der Bewilligung notwendig sein, um sicherzustellen, dass der übernehmende Rechtsträger als Gläubiger eingetragen wird. Diese Auslegung muss zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führen, das für jeden unbefangenen Betrachter nachvollziehbar ist.

Falls das Grundbuchamt die Eintragung verweigert, weil die Gläubigerin zum Zeitpunkt der Bewilligung nicht mehr existierte, kann eine neue Eintragungsbewilligung erforderlich sein. Dies bedeutet, dass der Schuldner möglicherweise aktiv werden muss, um die Eintragung zugunsten des neuen Gläubigers zu veranlassen. Es ist ratsam, in solchen Fällen rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um Verzögerungen und rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.

Zusätzlich sollten alle beteiligten Parteien über die Verschmelzung informiert werden, um Missverständnisse zu vermeiden. Dies gilt insbesondere für Vertragspartner, die über die umwandlungsrechtlichen Änderungen in Kenntnis gesetzt werden sollten, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Schritte korrekt und fristgerecht durchgeführt werden.

In der Summe ist es wichtig, die spezifischen Umstände der Verschmelzung und die damit verbundenen rechtlichen Anforderungen genau zu prüfen, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Schritte ordnungsgemäß durchgeführt werden und die Rechte und Pflichten klar geregelt sind.

Kann ich die Verschmelzung meines Kreditinstituts zum Anlass nehmen, meine Grundschuld zu ändern oder zu löschen?

Die Verschmelzung des Kreditinstituts, bei dem die Grundschuld eingetragen ist, eröffnet dem Schuldner durchaus Handlungsmöglichkeiten in Bezug auf die bestehende Grundschuld. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die Rechtsfolgen einer Verschmelzung für Grundpfandrechte wie die Grundschuld. Gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 Umwandlungsgesetz (UmwG) geht das Vermögen des übertragenden Rechtsträgers im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den aufnehmenden Rechtsträger über. Hierzu zählen auch die Forderungen aus eingetragenen Grundschulden.

Für den Schuldner ergeben sich daraus verschiedene Optionen: Zum einen kann er die Grundschuld auf den neuen Gläubiger umschreiben lassen. Hierfür muss er eine Löschungsbewilligung des ursprünglichen Gläubigers einholen und zusammen mit einem Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt einreichen. Die Kosten hierfür entsprechen in etwa denen einer Neueintragung. Als Alternative besteht die Möglichkeit, die Grundschuld vollständig zu löschen. Dies erfordert ebenfalls eine Löschungsbewilligung des Gläubigers sowie einen Löschungsantrag. Die Gebühren richten sich nach der Höhe der Grundschuld und betragen circa 0,2-0,4% des Betrags.

Entscheidet sich der Schuldner für keine der beiden Varianten, verbleibt die Grundschuld mit unverändertem Inhalt im Grundbuch. Der neue Gläubiger tritt kraft Gesamtrechtsnachfolge in die Rechtsstellung des übertragenden Rechtsträgers ein. Eine Zustimmung des Schuldners ist hierfür nicht erforderlich. Allerdings sollte der Gläubigerwechsel dem Grundbuchamt angezeigt werden, um Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Ob eine Umschreibung oder Löschung sinnvoll ist, hängt von den konkreten Umständen ab. Relevant sind insbesondere die Zinssituation, eine mögliche Anschlussfinanzierung oder der geplante Verkauf der Immobilie. Bei Letzterem empfiehlt sich oft eine Löschung, da eine unbelastete Immobilie für Käufer attraktiver ist. Fachkundige Beratung ist ratsam, um die vorteilhafteste Option zu wählen.

Was bedeutet die Gesamtrechtsnachfolge im Zusammenhang mit einer Gläubigerverschmelzung?

Die Gesamtrechtsnachfolge im Zusammenhang mit einer Gläubigerverschmelzung bedeutet, dass alle Rechte und Pflichten des ursprünglichen Gläubigers auf den neuen Gläubiger übergehen. Dies geschieht automatisch und umfasst sämtliche Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten des ursprünglichen Gläubigers. Im Kontext einer Grundschuld bedeutet dies, dass der neue Gläubiger die gleichen Rechte an der Grundschuld hat wie der ursprüngliche Gläubiger.

Bei einer Verschmelzung von Unternehmen, die als Gläubiger fungieren, geht das Vermögen des übertragenden Unternehmens im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf das übernehmende Unternehmen über. Dies ist im Umwandlungsgesetz (UmwG) geregelt. Die Gesamtrechtsnachfolge tritt kraft Gesetzes ein, ohne dass es weiterer Übertragungsakte bedarf. Dies bedeutet, dass der neue Gläubiger automatisch in die rechtliche Stellung des ursprünglichen Gläubigers eintritt und somit alle bestehenden Rechte und Pflichten übernimmt.

Für die Gläubiger einer verschmolzenen Gesellschaft bedeutet dies, dass ihre Forderungen weiterhin bestehen und nun gegenüber dem neuen Gläubiger geltend gemacht werden können. Die Eintragung der Grundschuld bleibt bestehen, und der neue Gläubiger kann aus dieser Grundschuld vollstrecken, sofern die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Rechtsnachfolgeklausel nach § 727 ZPO ist erforderlich, um die Vollstreckung gegen den neuen Eigentümer des Grundstücks zu ermöglichen.

Die Gesamtrechtsnachfolge stellt sicher, dass die Kontinuität der Rechtsverhältnisse gewahrt bleibt und keine neuen Verträge oder Sicherheiten bestellt werden müssen. Dies erleichtert den Übergang und vermeidet rechtliche Unsicherheiten für alle beteiligten Parteien.

Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 71 Abs. 1 GBO – Zulässigkeit der Beschwerde: Diese Norm regelt, dass gegen Entscheidungen des Grundbuchamts, die Rechte beeinflussen, Beschwerde eingelegt werden kann. Dies ist wesentlich, da es dem Schuldner ermöglicht, gegen Entscheidungen des Grundbuchamts vorzugehen, wenn er glaubt, dass diese Entscheidungen seine Rechte beeinträchtigen. Im vorliegenden Fall wurde dies genutzt, um eine Entscheidung bezüglich der Grundschuldprüfung anzufechten.
• § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO – Eintragungshindernis und Zwischenverfügung: Diese Vorschrift regelt, dass das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung erlassen kann, wenn es ein Eintragungshindernis sieht. Im konkreten Fall wurde die Zwischenverfügung aufgehoben, weil das angeführte Hindernis nicht bestand. Das bedeutet für den Schuldner, dass er sich gegen vermeintliche Hindernisse im Eintragungsverfahren zur Wehr setzen kann.
• § 13 Abs. 1 S. 1 GBO – Antrag auf Eintragung einer Grundschuld: Diese Norm besagt, dass die Eintragung einer Grundschuld auf Antrag erfolgt. Sie ist relevant, weil sie Grundvoraussetzung und Ausgangspunkt für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch ist. Der Schuldner muss verstehen, dass der Antrag korrekt gestellt und die erforderlichen Angaben gemacht werden müssen.
• § 19 GBO – Bewilligung durch Grundstückseigentümer: Diese Regelung fordert, dass die Eintragung einer Grundschuld die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfordert. Dies ist für den Schuldner wichtig zu wissen, da die Eintragung ohne seine Bewilligung nicht erfolgen kann. Es stellt sicher, dass der Schuldner die Kontrolle über die Eintragungen behält.
• § 15 Abs. 1 Buchst. b) GBV – Eintragung von Aktiengesellschaften: Diese Norm fordert genaue Angaben zur Firma und zum Sitz, wenn ein Recht für eine Aktiengesellschaft eingetragen wird. Im Kontext der Gläubigerverschmelzung ist es unerlässlich, da bei der Verschmelzung die richtige Bezeichnung des neuen Gläubigers angegeben werden muss. Dies schützt den Schuldner vor Unklarheiten und möglichen Rechtsnachteilen.
• § 2 Nr. 1 und § 20 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 UmwG (Umwandlungsgesetz): Mit diesen Bestimmungen wird geregelt, dass eine Aktiengesellschaft durch Verschmelzung ihr Vermögen auf einen anderen Rechtsträger überträgt und dadurch erlischt. Das bedeutet für den Schuldner, dass er darauf achten muss, dass fortan der neue Rechtsträger als Gläubiger im Grundbuch korrekt eingetragen wird.
• Prinzip der Gesamtrechtsnachfolge: Dies ist ein grundlegendes Prinzip des Umwandlungsrechts, wonach bei einer Verschmelzung alle Rechte und Pflichten auf den neuen Rechtsträger übergehen. Für den Schuldner bedeutet das, dass seine Verpflichtungen aus der Grundschuld unverändert bleiben, aber der Gläubiger wechselt. Ein Beispiel wäre, dass der Schuldner weiterhin seine Zahlungen leisten muss, jedoch nun an den neuen Gläubiger.
• Verlust der Rechtsfähigkeit des ursprünglichen Gläubigers: Wenn der ursprüngliche Gläubiger erlischt, verliert er die Rechtsfähigkeit und kann daher nicht mehr als Gläubiger im Grundbuch stehen. Das hat zur Folge, dass die Grundschuld formal auf den neuen Gläubiger übertragen werden muss. Der Schuldner muss sicherstellen, dass diese Änderung im Grundbuch korrekt vollzogen wird, um Rechtssicherheit zu haben.

Das vorliegende Urteil

KG Berlin – Az.: 1 W 2/22 – Beschluss vom 30.03.2022

Die Zwischenverfügung wird im angefochtenen Umfang aufgehoben.

Gründe

1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Gegenstand der Beschwerde ist nur Punkt 2 der Zwischenverfügung vom 25. November 2021, nachdem das Grundbuchamt die zu den Punkten 1 und 3 aufgeführten Hindernisse in seiner Verfügung vom 9. Dezember 2021 als erledigt angesehen hat.

2. Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgeführte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass insoweit kein Anlass zum Erlass der Zwischenverfügung bestand, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.

a) Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie der Grundstückseigentümer bewilligt, § 19 GBO. Dabei erfordert der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen, klare und eindeutige Erklärungen. Im Rahmen der Bewilligung einer Grundschuld ist deshalb der Gläubiger so zu bezeichnen, wie er im Grundbuch einzutragen ist (Demharter, GBO, 32. Aufl., § 19, Rdn. 35). Soll ein Recht für eine Aktiengesellschaft eingetragen werden, bedarf es in der Bewilligung mindestens der Angabe ihrer Firma und ihres Sitzes, vgl. § 15 Abs. 1 Buchst. b) GBV (Demharter, a.a.O., § 44, Rdn. 53.1).

b) Die danach erforderlichen Angaben zur Gläubigerin der einzutragenden Grundschuld sind in der Bewilligung vom 27. Februar 2020 – UR-Nr. Fx 1xx/2xxx dem Grunde nach enthalten.

Hingegen ist die dort als Gläubigerin bezeichnete Aktiengesellschaft im Wege der Aufnahme durch Übertragung ihres Vermögens als Ganzes auf die Beteiligte zu 4 verschmolzen worden, § 2 Nr. 1 UmwG. Mit der Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister des Sitzes der Beteiligten zu 4 am 15. Mai 2020 ist die übertragende Aktiengesellschaft erloschen, § 20 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 UmwG. Mangels fortbestehender Rechtsfähigkeit kann sie nicht als Gläubigerin der Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden (Böttcher, in: Meikel, GBO, 12. Aufl., § 19, Rdn. 165).

c) Die Eintragung eines Verstorbenen im Grundbuch ist nicht zulässig, weil auch er keine Rechtsfähigkeit mehr besitzt (Senat, Beschluss vom 29. Oktober 1974 – 1 W 1186-1187/74 – Rpfleger 1975, 133). Daran ändert es nichts, wenn der Begünstigte im Zeitpunkt der Bewilligung noch gelebt hat.

Es ist jedoch anerkannt, dass an seiner Stelle die Erben eingetragen werden können, wenn die Rechtsnachfolge in grundbuchmäßiger Form, § 35 Abs. 1 GBO, nachgewiesen wird. Einer an die Rechtslage angepassten neuen oder geänderten Bewilligung bedarf es dann nicht (Kössinger, in: Bauer/Schaub, GBO, 4. Aufl., § 19, Rdn., 70; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rdn. 229, Fn. 699; Böhringer, ZfIR 2021, 201, 207).

d) Erlischt eine juristische Person, nachdem die Eintragung eines Rechts für sie im Grundbuch bewilligt worden ist, vor der Eintragung in Folge einer Verschmelzung, soll Entsprechendes hinsichtlich des Gesamtrechtsnachfolgers gelten (Kössinger, a.a.O.; DNotI-Report 1998, 177, 179). Die zu Gunsten des übertragenden Rechtsträgers erteilte Bewilligung gehe auf den übernehmenden Rechtsträger über (Vossius, in: Widmann/Mayer, Umwandlungsrecht, 2002, § 20, Rdn. 191). Andere erachten eine entsprechende Auslegung der Bewilligung für geboten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 3. März 2021 – 3 W 233/20 – juris).

aa) Ob die Bewilligung mit der Verschmelzung ohne weiteres auf den übernehmenden Rechtsträger im Rahmen der damit verbundenen Gesamtrechtsnachfolge übergeht, erscheint im Hinblick auf den rein verfahrensrechtlichen Charakter der Bewilligung (BGH, DNotZ 2013, 369, 372) fraglich. Auch ein vor der Umwandlung noch nicht beendeter Zivilprozess des übertragenen Unternehmens soll nicht ohne weiteres mit dem aufnehmenden Unternehmen fortgeführt werden, sondern zunächst in entsprechender Anwendung des § 239 Abs. 1 ZPO unterbrochen sein (Schulte, in: Böttcher/Habighorst/Schulte, Umwandlungsrecht, 2. Aufl., § 20, Rdn. 18).

bb) Der verfahrensrechtliche Charakter von Grundbucherklärungen schließt hingegen ihre Auslegung nicht aus. Im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen kann im Grundbuchverfahren eine Auslegung aber nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, ZMR 2015, 390, 393; NJW 1995, 1081, 1082; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 172; Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 28).

Danach kann die Bewilligung hier zweifellos dahin ausgelegt werden, dass sie nicht unter der Bedingung der Fortexistenz der dort bezeichneten Gläubigerin bis zur Eintragung der Grundschuld abhängig gemacht werden sollte, sondern auch die – unmittelbare – Eintragung der Beteiligten zu 4 als ihrer Gesamtrechtsnachfolgerin umfasste.

(1) Betroffen von der zur Eintragung beantragten Belastung des Wohnungseigentums ist die Beteiligte zu 1. Sie ist als Eigentümerin in Abt. I lfd. Nr. 1 des Wohnungsgrundbuchs eingetragen. Die Beteiligte zu 1 hat danach die Eintragung der Grundschuld zu bewilligen, § 19 GBO.

Die Bewilligung musste sie jedoch nicht persönlich erklären, sondern konnte sich hierbei vertreten lassen. Das ist auch so geschehen. In der notariellen Verhandlung vom 27. Februar 2020 trat für sie – und zugleich die Beteiligten zu 2 und 3 – ein (Unter-)Bevollmächtigter auf, dessen Vertretungsmacht letztlich auf den zwischen den Beteiligten zu 1 bis 3 in § 4 des Kaufvertrags über das Wohnungseigentum vom 24. Februar 2020 – UR-Nr. Fx 1xx/2xxx des Notars J. in B. – getroffenen Regelungen beruhte.

Darin hatte die Beteiligte zu 1 den Beteiligten zu 2 und 3 eine Finanzierungsvollmacht erteilt, wie sie regelmäßig in entsprechenden notariellen Kaufverträgen enthalten ist. Bestimmungen zu einer bestimmten Gläubigerin enthält § 4 der UR-Nr. Fx 1xx/2xxx nicht. Lediglich nach § 4 Abs. 7 waren die Beteiligten zu 2 und 3 verpflichtet, bis zur Beurkundung des Vertrags „die bankübliche Zusage eines in der Europäischen Union zu allgemeinen Bankgeschäften berechtigten Kreditinstituts über die Gesamtfinanzierung des Kaufpreises bzw. entsprechende Kapitalnachweise zu erbringen“. Selbst wenn damit eine Beschränkung der Beteiligten zu 2 und 3 bei der Auswahl möglicher Gläubiger verbunden sein sollte, handelte es sich sowohl bei der in der Bewilligung bezeichneten Aktiengesellschaft als auch ihrer Gesamtrechtsnachfolgerin um solche Kreditinstitute.

Weitere auf die Person der Gläubigerin bezogene Einschränkungen enthält § 4 der UR-Nr. Fx. 1xx/2xxx nicht. Der Beteiligten zu 1 kam es danach nicht darauf an, welches Kreditinstitut die Beteiligten zu 2 und 3 letztlich konkret auswählen würden. Ohnehin war die Beteiligte zu 1 verpflichtet, das Wohnungseigentum auf die Beteiligten zu 2 und 3 zu übertragen.

(2) Für die Beteiligten zu 2 und 3 führt die Verschmelzung des von ihnen ausgewählten Kreditinstituts mit der Beteiligten zu 4 ebenfalls zu keinen – weiteren – Beschränkungen ihrer Rechte bzw. Pflichten.

Mit dem Vollzug der Verschmelzung im Handelsregister geht das Vermögen des übertragenden Rechtsträgers einschließlich der Verbindlichkeiten auf den übernehmenden Rechtsträger über, §§ 2, 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG. Die Beteiligte zu 4 ist danach an die der Bewilligung der Grundschuld zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vereinbarungen gebunden, wie sie zwischen den Beteiligten zu 2 und 3 und der in der UR-Nr. Fx 1xx/2xxx als Gläubigerin der Grundschuld bezeichneten Aktiengesellschaft getroffen worden waren (vgl. Marsch-Barner/Oppenhoff, in: Kallmeyer, UmwG, 7. Aufl., § 20, Rdn. 8).

Welche Vereinbarungen dies konkret sind, muss und kann wegen des hier geltenden formellen Konsensprinzips nicht geklärt werden. Das ist aber auch nicht erforderlich, weil nach der allgemeinen Lebenserfahrung der Bestellung von Grundschulden im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wohnungseigentum regelmäßig schuldrechtliche Vereinbarungen zwischen dem Erwerber und Gläubiger zugrunde liegen.

(3) Etwas Anderes ergibt sich aus der von dem Grundbuchamt herangezogenen Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 12. August 2020 (I-3 Wx 125/20 – ZIP 2020, 1915) nicht, auch wenn es sich bei den dort beteiligten Kreditinstituten um dieselben wie vorliegend gehandelt haben dürfte.

Dort war die Grundschuld für das übertragende Kreditinstitut erst nach der Eintragung seiner Verschmelzung mit dem übernehmenden Kreditinstitut im Handelsregister bewilligt worden. Eine Auslegung der Bewilligung, wie sie hier voranstehend erfolgt ist, erachtete das Oberlandesgericht dort nicht für möglich, weil das aufnehmende Kreditinstitut noch über drei Zweigniederlassungen verfügte, die ebenfalls Immobilienkredite vergaben. Es sei nicht auszuschließen und nicht einmal fernliegend, dass die Kaufvertragsparteien oder der übernehmende Rechtsträger bei zutreffender Beurteilung der Rechtslage die Bestellung und Eintragung der Grundschuld für eines der vorbezeichneten Kreditinstitute gewünscht hätten (OLG Düsseldorf, a.a.O., 1916; dies anzweifelnd Brock, EWiR 2021, 73, 74).

Vorliegend erfolgte die Bewilligung hingegen vor dem Vollzug der Verschmelzung durch Eintragung im Handelsregister, also zu einem Zeitpunkt, in dem das als Gläubigerin bezeichnete Kreditinstitut noch als juristische Person existierte. Sein Vermögen ist erst danach auf die Beteiligte zu 4 übergegangen. Ob sie dieses Vermögen dann intern einer ihrer Zweigniederlassungen zugeordnet hat, ist für die Frage der zutreffenden, hier durch Auslegung zu ermittelnden Bezeichnung der Gläubigerin in der Bewilligung vom 27. Februar 2020 nicht von Relevanz (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 243).

Auf der entsprechenden tatsächlichen Abweichung von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 12. August 2020 beruhten die – allerdings nicht tragenden – Ausführungen desselben Senats in seinem bereits benannten Beschluss vom 3. März 2021 (OLG Düsseldorf – 3 W 233/20 – juris), denen sich der Senat im Ergebnis anschließt.