Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 4 U 182/11 – Urteil vom 04.07.2012
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) – 12 O 497/10 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von jeweils 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe
I.
Die Kläger schlossen mit der die G… Bank GmbH, auf die sie über die C… GmbH aufmerksam gemacht worden waren, am 28.11.2006 einen Darlehensvertrag über 239.000,- € (Bl. 196 ff). Die Darlehensgeberin firmiert ausweislich der Handelsregistereintragung vom 11.02.2011 (Bl. 394) – nach zwischenzeitlicher, unter dem 05.11.2008 eingetragener (Bl. 391), Umfirmierung in die G… Servicing GmbH – nunmehr unter dem Namen der Beklagten. Mit notarieller Urkunde vom 23.01.2007 (Bl. 43 ff) bestellten die Kläger für die finanzierende Bank eine Briefgrundschuld in Höhe von 239.000,- €, übernahmen zugleich die persönliche Haftung für die Zahlung des Geldbetrages in Höhe der vereinbarten Grundschuld und unterwarfen sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. Wegen der Sicherungszweckerklärung (vom 28.11.2006) wird auf Bl. 383 f Bezug genommen.
Die Kreditaufnahme diente der Finanzierung des Erwerbes einer Eigentumswohnung. Am 22.01.2007 schlossen die Kläger mit der B…-Gesellschaft, bestehend aus der K… GmbH (im Weiteren: K… GmbH) und der A…-GmbH, einen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung Nr. 18 in …, … Straße 24/25, zum Preise von 239.000,- € (Anlage K1 = Bl. 30 ff).
Seit dem Jahre 2008 wird gegenüber den Klägern die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 23.01.2007 betrieben; insoweit wird auf die sich jeweils auf Teilforderungen beziehenden Pfändungs- und Überweisungsbeschlüsse vom 04.08.2008 (Bl. 164 f), 26.06.2009 (Bl. 179 f) und 16.09.2010 (Bl. 130 f) Bezug genommen.
Die Kläger haben im Hinblick auf den Wohnungskaufvertrag geltend gemacht, arglistig getäuscht worden zu sein. Die Größe der Wohnung sei unrichtig, nämlich um 30 qm zu hoch (mit 139,53 qm), angegeben worden, der Kaufpreis sei deutlich überteuert. 2006 habe der Preis für unsanierte Wohnungen bei 1.000,- €/qm gelegen. Im Zwangsversteigerungsverfahren sei der Verkehrswert der Wohnung durch Beschluss des AG Charlottenburg vom 18.11.2010 auf 97.000,- € festgesetzt worden. Die Kläger machen ferner geltend, die Verkäuferin sei weder bereit noch in der Lage gewesen, die Wohnung, wie zugesagt, zu renovieren. Die Prognoseberechnung sei grob falsch gewesen. Die Mietgarantie sei nicht oder nur zögerlich bedient worden; ein Mietpool zur Absicherung von Mietausfällen habe nicht existiert.
Die Beklagte habe von der wahren Wohnungsgröße Kenntnis gehabt. Die Beklagte habe mit der Initiatorin der Steuersparmodells, der K… GmbH, institutionell zusammengewirkt und hafte ihnen – den Klägern – folglich auf Schadensersatz mit der Folge, dass die Beklagte die Zwangsvollstreckung nicht mehr betreiben könne. Dies sei im Übrigen auch deswegen der Fall, weil die Beklagte – dies ist zwischen den Parteien unstreitig – nicht mehr Inhaberin der Darlehensforderung sei. Die beklagtenseits geltend gemachte Abtretung an die H… Ltd. (im folgenden: H…) werde bestritten.
Die Beklagte ist dem Klägervorbringen mit näherer Begründung entgegen getreten. Sie hat überdies eine durch die Zessionarin, H…, erteilte Einzugsermächtigung, wegen deren Inhalts auf Bl. 559 Bezug genommen wird, vorgelegt.
Wegen der erstinstanzlichen Feststellungen im Übrigen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat die Klage teilweise für unzulässig, im Übrigen für unbegründet gehalten. Sie sei unzulässig, soweit die Kläger Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Kaufvertragsurkunde vom 22.01.2007 begehrten; denn aus dieser betreibe die Beklagte nicht die Zwangsvollstreckung.
Die Klage sei überdies unbegründet, da materiell-rechtliche Einwendungen nicht schlüssig dargelegt seien. Eine Haftung wegen Verletzung von Aufklärungspflichten der Bank unter dem Gesichtspunkt des Wissensvorsprunges setze Kenntnis der Beklagten voraus, für die sich aus dem Vortrag der Kläger keine hinreichenden Anhaltspunkte ergäben. Die Darlegungserleichterungen für den Fall eines institutionellen Zusammenwirkens griffen hier nicht zugunsten der Kläger ein.
Soweit die Kläger geltend machten, dass die Beklagte nicht mehr Gläubigerin sei, sei dies letztlich unschädlich, da sich aus der Einziehungsermächtigung ergebe, dass die Beklagte auch materiell-rechtlich befugt sei, Leistung an sich zu verlangen.
Gegen die Klageabweisung wenden sich die Kläger mit der Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Klageziel vollumfänglich weiterverfolgen.
Sie berufen sich nach wie vor auf die fehlende Gläubigereigenschaft der Beklagten. Nachdem die Beklagte während des Berufungsverfahrens notariell beglaubigte Kopien zweier Abtretungserklärungen (08.07.2010: Abtretung von der G… Servicing GmbH an die G… Bank GmbH, Bl. 863, und 30.09.2010: Abtretung von der G… Bank GmbH an H… Ltd.. Bl. 864), vorgelegt hat, machen die Kläger nunmehr geltend, mit den in diesen Zessionserklärungen angeführten Zedentinnen nicht kontrahiert zu haben.
Auf die im I. Rechtszug vorgelegte Ermächtigungserklärung könne sich die Beklagte nicht mit Erfolg berufen. Die Abtretungen beträfen nämlich nur die Grundschuld. Die Abtretung – auch – der Darlehensforderung werde mit Nichtwissen bestritten. Eine isolierte Abtretung der Grundschuld sei grundsätzlich unzulässig.
Es liege eine unzulässige Vollstreckungsstandschaft vor; denn die Beklagte sei materiellrechtlich nicht mehr befugt, die Zahlung an sich selbst zu fordern. Darüber hinaus bestünden Zweifel daran, ob überhaupt im Wege einer „gewillkürten Prozessstandschaft“ vollstreckt werden könne oder ob hierfür nicht zuvor eine Titelumschreibung notwendig sei. Der Zessionar könne denklogisch nur zu einer Zwangsvollstreckung ermächtigen, zu der er selbst berechtigt sei. Hier seien durch die H… aber die Vollstreckungsvoraussetzungen nicht herbeigeführt worden.
Die Kläger vertreten überdies nach wie vor die Auffassung, die ihnen gegenüber wegen der unzutreffenden Angabe der Wohnungsgröße erfolgte sittenwidrige Täuschung müsse sich die Beklagte direkt – aufgrund eigener Kenntnis – sowie über die Grundsätze der Bankenhaftung im Falle institutionellen Zusammenwirkens sowie über § 358 Abs. 3 BGB zurechnen lassen. Sie verweisen darauf, dass die – durch die Bank zu veranlassende – Besichtigung gemäß Ziff. 2 des Kreditvertrages vom 28.11.2006 eine der Auszahlungsvoraussetzungen gewesen sei.
Die Kläger beantragen,
1. die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars … vom 23.01.2007, UR-Nr. 26/2007 und aus der Kaufvertragsurkunde des Notars … vom 22.01.2007, UR-Nr. 24/2007, für unzulässig zu erklären,
2. die Beklagte zu verurteilen, die Kosten für die außergerichtliche Beauftragung des Prozessbevollmächtigen der Kläger in Höhe von Euro 6.286,06 € zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt unter näheren Darlegungen die angefochtene Entscheidung und tritt dem Berufungsvorbringen der Kläger, auch unter Bezugnahme auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 28.02.2012 (Bl. 821 ff), entgegen.
Der Besichtigungsbericht habe allen die Funktion sicherzustellen, dass es sich bei dem Bewertungsobjekt nicht um eine „offensichtliche Bauruine“ handele.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die – zulässige – Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg.
A) Klageantrag zu 1):
Soweit die Kläger nach wie vor Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Kaufvertrag begehren, hat das Landgericht die Klage zu Recht bereits als unzulässig bewertet; denn aus dieser Urkunde, abgesehen davon, dass aus ihr ohnehin nicht vollstreckt werden könnte, geht die Beklagte überhaupt nicht vor. Es fehlt dem Klagebegehren daher insoweit an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis.
Soweit sich die Kläger gegen die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 23.01.2007 (Grundschuldbestellungsurkunde) wenden, ist ihr Begehren gemäß §§ 767, 794 Abs. 1 Nr. 5, 795 ZPO zulässig, aber unbegründet.
I) Die Einwendung, den Beklagten fehle es an der Befugnis, aus der o.a. Urkunde zu vollstrecken, bleibt ohne Erfolg; denn die Beklage ist, wie das Landgericht zu Recht angenommen hat, durch die H… wirksam ermächtigt worden.
1) Gegen die Ermächtigungsbefugnis der H… bestehen keine Bedenken.
a) Allerdings kann eine wirksame Ermächtigung nur erfolgen, wenn der Ermächtigende (materiell-rechtlich) überhaupt Rechtsinhaber geworden ist. Ursprüngliche Inhaberin der Rechte aus der notariellen Urkunde vom 23.01.2007 war die Vertragspartnerin und Darlehensgeberin der Kläger, die G…-Bank. Dass die H… durch Abtretung Inhaberin der ursprünglich jener Bank zustehenden Rechte aus der notariellen Urkunde vom 23.01.2007 geworden ist, hat die Beklagte jedoch durch Vorlage notariell beglaubigter Ablichtungen der Abtretungserklärungen vom 08.07.2010 (Bl. 863) sowie vom 30.09.2010 (Bl. 864) nachgewiesen.
Zwar weisen die Abtretungserklärungen als Zedentin die G… Servicing GmbH (Abtretung vom 08.07.2010) bzw. die G… Bank (Abtretung an die H… vom 30.09.2010) aus. Gemäß dem durch die Beklagte vorgelegten Handelsregisterauszug wurde jedoch die Firma der Kreditvertragspartnerin bzw. Grundschuldgläubigerin G… Bank – unter Eintragung dieser Änderung am 05.11.2008 – in „G… Servicing GmbH“ (Bl. 391) geändert, was die Kläger übrigens im Passivrubrum ihrer im Oktober 2010 erhobenen Klage (Bl. 1) selbst berücksichtigt haben. Die erste Abtretung erfolgte mithin durch die umfirmierte ursprüngliche Grundschuldgläubigerin, die zweite wiederum durch die Zessionarin der ersten Abtretungsvereinbarung.
b) Mit der Inhaberschaft hinsichtlich der Rechte aus der Urkunde vom 23.01.2007 hat die H… auch die Verwertungsbefugnis erworben.
aa) Darauf, ob – was zwischen den Parteien streitig ist – auch die Darlehensforderung an die H… abgetreten worden ist, kommt es nicht an. Wenn eine Grundschuldbestellung bzw. die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen fiduziarisch gebunden erfolgt sind, widerspricht die isolierte Abtretung solcher Rechte ihrer durch die Sicherungsabrede schuldrechtlich begründeten Zweckbindung, da sonst der Schuldner der Gefahr doppelter Inanspruchnahme ausgesetzt wird (BGH, Urteil vom 04.07.1986 – V ZR 238/84 -, Rn. 22 – bezogen auf die isolierte Abtretung einer Grundschuld; BGH, Urteil vom 03.12.2010 – V ZR 200/09, Rn. 18, jeweils zit. nach Juris). Für die Verwertungsbefugnis desjenigen, der als Zessionar die Rechte aus einer Grundschuld bzw. aus der Unterwerfung unter die Vollstreckung in das persönliche Vermögen geltend macht, kommt es danach entscheidend darauf an, ob sichergestellt ist, dass der Schuldner gegenüber den Rechten aus der Urkunde nach wie vor die Einwendungen aus der Sicherungsvereinbarung geltend machen kann (BGH a.a.O.).
Das in der – von den Klägervertretern auf S. 6 ihres Schriftsatzes vom 18.06.2012 (Bl. 871) herangezogenen – Entscheidung des BGH vom 30.03.2010 – XI ZR 200/09 (s. hierzu auch die klägerseits ebenfalls vorgelegte, diese Entscheidung auswertende Mitteilung der Bundesnotarkammer, Anl. BK 13 = Bl. 928 ff) angesprochene Erfordernis einer Prüfung des erforderlichen Eintritts des Zessionars in die Sicherungszweckvereinbarung im Rahmen des Klauselerteilungsverfahrens (s. auch BGH, Urteil vom 03.12.2010 – V ZR 200/09) ist hier ohne Belang. Im vorliegenden Fall geht es nämlich nicht darum, ob der H…, hätte sie selbst die Vollstreckung betreiben wollen, in Ansehung des Erfordernisses einer Weitergabe der fiduziarischen Bindung der Rechte aus der Urkunde vom 23.01.2007 die Klausel – unter Umschreibung des Titels auf sie – hätte erteilt werden dürfen (§§ 726, 727 ZPO) bzw. eine erfolgte Klauselerteilung einer Klauselgegenklage (§ 768 ZPO – s. hierzu BGH, Beschluss vom 29.06.2011 -.VII ZB 89/19) Stand gehalten hätte. Hier sind vielmehr die Voraussetzungen für eine materiell-rechtlich wirksame Ermächtigung seitens der H… zu prüfen, die angesichts der fiduziarischen Bindung der Rechte aus der o. bez. Urkunde nur bejaht werden könnte, wenn bei Abtretung der Rechte aus der Urkunde die Bindungen des Sicherungszweckvereinbarung an die Zessionar weitergegeben worden wären.
Das ist jedoch der Fall. Die in Ziff. 8 der Sicherungsvereinbarung zwischen den Klägern und der G…-Bank (Bl. 384) getroffene Regelung, dass bei Abtretung der das Darlehen betreffenden Sicherungsrechte der Sicherungsgeber gehalten ist, die fiduziarische Bindung an den Abtretungsempfänger weiterzugeben, ist nämlich in Ziff. 6 der Abtretung vom 08.07.2010 sowie Ziff. 7 der Abtretung vom 30.09.2010 umgesetzt worden.
bb) Die Verwertungsbefugnis der H… scheitert hier, anders als die Kläger meinen, auch nicht daran, dass die Ermächtigende selbst nicht formell vollstreckungsbefugt war, weil sie vor Erteilung der Ermächtigung gegenüber der Beklagten nicht selbst die Vollstreckungsvoraussetzungen (hier also noch: Klausel und Zustellung) in ihrer Person herbeigeführt hatte. Die H… wollte die Vollstreckung nämlich gerade nicht selbst durchführen. Dann können ihr auch nicht vollstreckungsvorbereitende Maßnahmen als Voraussetzung für die Wirksamkeit einer der Beklagten erteilten Ermächtigung abverlangt werden, zumal in einem solchen Fall die die Vollstreckung betreibende Beklagte nicht selbst als Gläubigerin aus dem Titel hervorgegangen und deshalb gehalten gewesen wäre, ihrerseits wiederum den Titel auf sich umschreiben zu lassen.
Zur Stützung ihrer abweichenden Sichtweise können sich die Kläger nicht auf die von ihnen vorgelegte Entscheidung des OLG Celle vom 01.03.2011 – 3 W 12/11 – (Bl. 449 ff – 455 ff) berufen. Wenn dort (S. 8 = Bl. 456) ausgeführt wird, der im Titel ausgewiesene Gläubiger könne „mangels Erfüllung der Voraussetzungen des § 727 ZPO“ einen Dritten nicht zur Durchführung der Zwangsvollstreckung im eigenen Namen ermächtigen, nimmt das OLG Celle nämlich ganz wesentlich auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofes Bezug, die, wie etwa die Entscheidung vom 26.10.1984 – V ZR 218/83 = BGHZ 92, 347 ff – eine isolierte Vollstreckungsstandschaft für unzulässig erklären. Im vorliegenden Fall ist aber gerade zu klären, ob eine solche überhaupt vorliegt.
Die Sichtweise der Kläger wird übrigens auch in der von ihnen herangezogenen Entscheidung des Kammergerichts (Anl. BK 12 = Bl. 873 ff) nicht geteilt. Andernfalls wäre dort (S. 3 = Bl. 875) nämlich nicht darauf abgestellt worden, es könne nicht festgestellt werden, dass die dortige Antragsgegnerin materiell-rechtlich zur Forderungseinziehung ermächtigt wäre; denn es sei unklar, dass die Ermächtigende tatsächlich die Forderungsinhaberin sei; eine Darlegung, wann und auf welchem Wege die Rechte abgetreten worden sind, sei bislang nicht erfolgt. Derartiger Überlegungen bedürfte es aber nicht, wenn eine wirksame Ermächtigung schon am Fehler der Vollstreckungsvoraussetzungen in der Person der Ermächtigenden scheiterte.
2) Gegen die Wirksamkeit der Ermächtigung als solche bestehen, wie vom Landgericht zu Recht angenommen, keine Bedenken.
Diese ergeben sich insbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt einer etwaigen isolierten Vollstreckungsstandschaft. Zwar fallen hier materielle und formelle Gläubigerschaft auseinander; denn materiell Berechtigte ist die H…, während Titelgläubiger, d.h. formell Berechtigte, die Beklagte, d. h. die umfirmierte ursprüngliche Grundschuldinhaberin, ist. Der Senat folgt dem Bundesgerichtshof, wenn dieser in Entscheidungen aus den Jahre 1984 und 1991 (Urteil vom 26.10.1984 – V ZR 218/84 = BGHZ 92, 347; Urteil vom 05.07.1991 – V ZR 343/99- NRW-RR 1992, 61) eine isolierte Vollstreckungsstandschaft für unzulässig erklärt und bei einer als bloße Vollstreckungsermächtigung ohne materiell-rechtliche Verwertungsbefugnis aufzufassenden Abrede zwischen dem (neuen) Grundschuldgläubiger und seinem Rechtsvorgänger, dem Titelgläubiger, stattdessen auf die Möglichkeit einer treuhänderischen Rückabtretung verweist. Anders bewertet wird auch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung hingegen die Konstellation, in der der Zedent durch den Zessionar auch materiell-rechtlich ermächtigt worden ist, nach wie vor – wie es der Vollstreckungstitel ausweist – Leistung an sich zu verlangen (BGH, Urteil vom 09.12.1992 – VIII ZR 281/91 = NJW 1993, 1396 = BGHZ 120, 387). In einem solchen Fall der materiell-rechtlichen Ermächtigung decken sich nämlich, wie genauso im Fall einer treuhänderischen Rückübertragung der Forderung, die prozessualen und die materiell-rechtlichen Befugnisse des im Titel als Gläubiger ausgewiesenen Ermächtigten; deswegen ist in einem solchen Fall eine auf das Auseinanderfallen von formeller und materieller Berechtigung gestützte Vollstreckungsgegenklage unbegründet (s. auch OLG Hamm, Urteil vom 30.06.2011 – I-5 U 33/11, Bl. 532 ff ; OLG Köln Urteil vom 06.02.2002 – 13 U 18/01). Dabei weist das OLG Hamm a.a.O. (Bl. 538) zu Recht darauf hin, dass die oben erwähnte Entscheidung des OLG Celle dieser Sichtweise nicht entgegenstehe, da ihr ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen habe. Ob dabei zur Begründung der Unterschiedlichkeit auf das Fehlen einer schriftlichen Ermächtigung abgestellt werden kann, mag, mit den Klägern, bezweifelt werden können. Jedenfalls geht aus der Sachverhaltsschilderung auf S. 3 der Entscheidung de OLG Celle (Bl. 451 – „ermächtigte ihrerseits wiederum die Antragsgegnerin, Forderungen gegen die Antragsteller gerichtlich im eigenen Namen geltend zu machen“) nicht hervor, dass es sich dort, über eine bloße Vollstreckungsermächtigung, d.h. eine isolierte Vollstreckungsstandschaft, hinaus auch um eine materiell-rechtliche Einziehungsbefugnis handelte.
Eine solche ist hier allerdings gegeben, da die neue Gläubigerin, die H…, mit Erklärung vom 26.07.2011 (Bl. 559) eine umfassende Einziehungsermächtigung erteilt hat, die sich gerade nicht nur auf die Durchführung der Zwangsvollstreckung bezieht, sondern darauf, die Forderungen aus dem Darlehensvertrag und den im Zusammenhang mit den hierfür bestellten Grundschulden (einschließlich aller sonstigen persönlichen Ansprüche aus der Haftungs- und Unterwerfungsklausel), Urkundenrollennummer 26/2007, datiert vom 23. Januar 2007 des Notar …, …, „……. auch an sich selbst einzuziehen und/oder auszuüben“. Durch diese umfassende – auch materiell berechtigende – Formulierung unterscheidet sich der vorliegende Fall auch von denjenigen Fallkonstellationen, die den oben zitierten Entscheidungen des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes zugrunde lagen.
Der Hinweis der Klägerseite auf eine abweichende Sichtweise verschiedener Kammern des LG Berlin sowie des Kammergerichts ist unbehelflich. Im Hinblick auf die dem Schriftsatz der Klägervertreter vom 18.06.2012 (Bl. 866 ff) beigefügten Prozesskostenhilfe-Bewilligungsbeschlüsse einiger Kammern des LG Berlin gilt dies schon deshalb, weil dort entscheidend darauf abgestellt wird, die Beklagtenseite habe nicht schlüssig dargelegt, „wer sie genau wozu“ ermächtigt habe, so z.B. Bl. 887 und 908. Dass es sich hier anders verhält, liegt angesichts der vorgelegten Ermächtigungsurkunde auf der Hand, aus der Erklärender, Erklärungsempfänger und Erklärungsinhalt eindeutig hervorgehen. Dem Senat erschließt sich deshalb nicht, welche Aussagekraft die vorbezeichneten Entscheidungen haben sollen.
Das gilt in ebensolcher Weise für die klägerseits herangezogene Entscheidung des Kammergerichts vom 19.04.2012 (Anl. BK 12 = Bl. 873 ff). Dort wird nämlich im Hinblick auf die Frage, ob die dortige Antragsgegnerin materiell-rechtlich zur Forderungseinziehung ermächtigt wäre, darauf abgestellt, es sei unklar, ob die Ermächtigende (dabei handelte es sich nicht, wie hier, um die H…, sondern um die „St…“) tatsächlich Forderungsinhaber sei. Es sei nämlich bislang nicht dargelegt worden, wann und auf welchem Wege der „St……“ die Rechte abgetreten worden seien (S. 3 der o.a. KG-Entscheidung). Auch zeigt sich erneut, dass es sich nicht um vergleichbare Fallkonstellationen handelt; denn im vorliegenden Fall ist die Abtretung (s. die obigen Ausführungen zu II. A) I) 1) nicht nur dargelegt, sondern durch die – als solche unstreitigen – notariell beglaubigten Abschriften der Abtretungserklärungen sogar nachgewiesen.
II) Den Klägern stehen keine Einwendungen gegen den titulierten materiell-rechtlichen Anspruch zu; namentlich können sie nicht gem. § 242 BGB die Einwendung erheben, ihnen stünde gegenüber der Kreditvertragspartnerin ein Schadensersatzanspruch zu.
1) Die Kläger berufen sich ohne Erfolg auf Kenntnis der Beklagten von der behaupteten sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises. Zwar können eigene Aufklärungspflichten von Kreditinstituten über die Risiken des finanzierten Geschäftes unter bestimmten Voraussetzungen unabhängig von einem – hier unzweifelhaft nicht vorliegenden – Beratungsvertrag bestehen. Im konkreten Fall kann jedoch keine Verletzung derartiger Pflichten durch die Beklagte festgestellt werden:
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (siehe nur Urteile vom 18. November 2008 – XI ZR 157/07 – ; 18. März 2008 – XI ZR 246/06 – ; 16. Mai 2006 – XI ZR 6/04 – ; BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20).
Eine kreditgebende Bank ist zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises ausnahmsweise nur dann verpflichtet, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGH Urteile vom 18. November 2008 – XI ZR 157/07 – und vom 6. November 2007 XI ZR 322/03 –), wobei die in dem Gesamtaufwand für den Erwerb enthaltenen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für Mietgarantie und Finanzierungsvermittlung nicht zu berücksichtigen sind.
Hier kann letztlich dahinstehen, ob es sich tatsächlich um einen sittenwidrig überhöhten Kaufpreis handelt. Die unstreitigen Tatsachen in Verbindung mit dem Vortrag der Kläger reichen nämlich, wie seitens des Senats bereits im Hinweisbeschluss vom 28.02.2012 (dort S. 5 f = Bl. 825 f) erläutert und auch im Termin vom 20.06.2012 nochmals zum Ausdruck gebracht worden ist, zur Annahme einer Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung nicht aus; denn Voraussetzung hierfür wäre ihre Kenntnis von der tatsächlich geringeren Größe der Wohnung (109,53 qm). Eine solche kann hier nicht angenommen werden.
Die Kläger hatten in ihrem der Beklagten über die C… vermittelten Antrag (Anlage B 2= Bl. 193 ff) „Angaben zum Beleihungsobjekt“ gemacht (Bl. 194), die auch die Größenangabe „139,53 qm“ enthielten. Zwar befand sich die Beklagte bei Abschluss des Darlehensvertrages mit den Klägers aufgrund einer zeitlich zuvor erfolgten Immobilienfinanzierung betreffend das nämliche Mehrfamilienhaus unstreitig im Besitz eines solchen Exemplars der Teilungserklärung, das die Größe der Wohnung der Kläger, anders als in dem im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung für die Kläger zu ihr gelangten gefälschten Exemplar, korrekt, nämlich mit nur 109,53 qm, auswies. Hieraus kann, entgegen der Auffassung der Kläger, jedoch nicht auf Kenntnis der finanzierenden Bank geschlossen werden; denn diese musste bei der zuvor erfolgten Immobilienfinanzierung ihr Augenmerk nur auf die in der Teilungserklärung angegebene Größe der die dortige Finanzierungsvereinbarung betreffende Wohnung richten. Bei der Finanzierung der von den Klägern erworbenen Wohnung bestand für die Beklagte auch keine Veranlassung, Unterlagen betreffend andere Wohnungen zu beachten oder gar abzugleichen.
Die Beklagte hat auch nicht auf andere Weise, nämlich durch den am 05.02.2007 durch Herrn M…, einen Mitarbeiter des von der G…-Bank generell mit derartigen Begehungen beauftragten Unternehmens HG…, gefertigten Besichtigungsbericht (Anlage K 6 = Bl. 57 f), von der geringen Wohnungsgröße Kenntnis erlangt. Dieser enthält nämlich keine Angaben über die Wohnungsgröße (Gesamtquadratmeterzahl).
Die klägerseits vorgelegte (Anlage K 7 = Bl.59) Wohnflächenberechnung, die eine Gesamtfläche der Wohnung von 139,53 qm ausweist, lässt keinerlei Aussteller erkennen. Dass sie von Herrn M… stammt, ist eine durch nichts belegte Mutmaßung der Kläger.
Soweit sich die Kläger im Hinblick auf Kenntnis der finanzierenden Bank darauf berufen, auf eine anlässlich der Besichtigung erfolgte Nachmessung der Wohnungsgröße lasse sich aus dem Umstand schließen, dass das Vorliegen eines – von der finanzierenden Bank zu veranlassenden – Besichtigungsberichtes gemäß Ziff. 2 des Darlehensvertrages (Bl. 197) zu den Auszahlungsvoraussetzungen zählt, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Ein Besichtigungsbericht als Teil der Auszahlungsvoraussetzungen macht vielmehr auch Sinn, wenn er, wie die Beklagte vorträgt, lediglich der Feststellung dient, ob „es sich um eine Bauruine handelt“.
Wenn nach alledem der Besichtigungsumfang nicht von vornherein ein Nachmessen der Wohnungsgröße umfasste, machen die Kläger auch ohne Erfolg geltend, dem Mitarbeiter M… der von der finanzierenden Bank beauftragten Firma HG… hätte angesichts der Umfanges der Größenabweichung – 30 qm – diese bei der Besichtigung gleichwohl auffallen müssen. Wie senatsseits nicht nur im Beschluss vom 28.02.2012 (dort S. 6 = Bl. 826), sondern auch nochmals im Termin vom 20.06.2012 ausgeführt, handelte es sich zwar nicht um eine Bagatell-Abweichung. Bei einer Wohnungsgröße von mehr als 100 qm und insbesondere angesichts des Zuschnittes der Wohnung – großer Flur und große Küche zusätzlich zu drei größeren Zimmern – sowie der aus der Wohnflächenberechnung hervorgehenden gewissen Unübersichtlichkeit der Wohnung – u.a. zwei Räumlichkeiten mit jeweils „Fläche 1 und Fläche 2“ (s. die Angaben in der Wohnflächenberechnung Anl. K 7 = Bl. 59) – musste selbst eine sich insgesamt auf 30 qm summierende Abweichung Herrn M… nicht auffallen. Der vorliegende Sachverhalt weicht damit erheblich von dem durch die Kläger herangezogenen des OLG Saarbrücken ab, in dem die Abweichung der Gesamtquadratmeterzahl ganz wesentlich darauf zurückzuführen war, dass die Küche nicht, wie in der dort den Käufer auf ihr Verlangen hin übergebenen vermassten Grundrisszeichnung angegeben, 20,78 qm, sondern tatsächlich nur 10,61 qm groß war. Eine solche augenfällige Abweichung gab es hier indes nicht.
Soweit sich die Kläger in ihrem Schriftsatz vom 26.06.2012 (Bl. 934 f) darauf berufen, hier sei die von dem Bundesgerichtshof sowie Oberlandesgerichten angenommen „Erheblichkeitsschwelle“ von 10 % überschritten; dies spreche sehr dafür, dass sich die Abweichung von über 20 % bei der Wohnflächenberechnung einer Bank auch aufdrängen müsse, selbst dann, wenn nicht ein Zimmer fehle, sondern allein die Wohnfläche um ein Fünftel geringer sei als angegeben, kann ihnen nicht gefolgt werden. Bei den klägerseits herangezogenen Fällen handelte es sich sämtlich um solche, bei denen die Käufer gegenüber dem Verkäufer mit der Begründung Preisreduzierung geltend machten, im Kaufvertrag sei die Gesamtquadratmeterfläche der Wohnung zu hoch angegeben. Die „Erheblichkeitsschwelle“ von 10 % hat dabei die Funktion, eine geringfügige Abweichung von einem „Fehler“ i.S.d. § 633 BGB abzugrenzen, vor allem wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag mit einem „ca.“-Zusatz versehen ist (so in der der Entscheidung BGH NJW 1997, 2874 (2875) zugrundeliegenden Fallkonstellation ebenso wie in der – diese zitierenden – Entscheidung des KG vom 26.11.1999 – 18 U 6271/98 – Rn. 20, zit. nach Juris, in der sich übrigens die geringere Gesamtquadratmeterzahl einer Dachgeschosswohnung erst nach einer Nachmessung unter Zugrundelegung der II. Berechnungsverordnung herausstellte; die von den Klägern gleichfalls herangezogene Entscheidung des OLG Saarbücken vom 01.12.2011 – 8 U 450/10, setzt sich – Rn. 27 ff, zit nach Juris, damit auseinander, ob ein Sachmangel i.S.v. § 459 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. auch bei einer Abweichung von weniger als 10 % angenommen werden kann). Wenn die Kläger die Verkäuferin der Wohnung in Anspruch nähmen, stünde ihnen angesichts der hier vorliegenden Abweichung der tatsächlichen von der – übrigens nicht im Kaufvertrag selbst, sondern nur in der – gefälschten – Teilungserklärung erfolgten unrichtigen Wohnflächenangabe ohne Zweifel ein darauf gestützter Anspruch zu. Eine ganz andere Frage ist es aber, ob aus der – wie aufgezeigt – in anderem Zusammenhang entwickelten „Erheblichkeitsschwelle“ darauf geschlossen werden kann, dass sich Herrn M… bei der Wohnungsbesichtigung die Mindergröße sozusagen aufdrängen musste. Das gilt insbesondere in Ansehung des oben aufgezeigten Besichtigungszwecks.
2) Ein die Aufklärungspflicht auslösender konkreter Wissensvorsprung der Beklagten bzw. der Vertragspartnerin der Kläger ist ebenso wenig unter Berücksichtigung der vom Bundesgerichtshof in seinem am 16. Mai 2006 – XI ZR 6/04 – ergangenen Urteil entwickelten Kriterien festzustellen.
a) Danach können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs wird unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die bislang von dem Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ergänzt.
Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren und die von ihnen beauftragten Vermittler sowie die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
b) Die Voraussetzungen, unter denen ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit dem Verkäufer bzw. einem für diesen tätigen Vermittler anzunehmen ist, liegen hier nicht vor.
Tatsächliche Umstände, die die Annahme rechtfertigten, es hätten zwischen der Beklagten und dem Veräußerer, der K… GmbH bzw. der Vermittlerin E… Ltd., konkrete Vertriebsabsprachen gegeben, sind nicht festzustellen. Es ist weder dargetan noch aus dem Akteninhalt ersichtlich, dass der Vermittler mit Zustimmung der Beklagten deren Formulare verwendet haben. Vielmehr traten die Kläger nach ihrem eigenen Vortrag über die C… GmbH an die Beklagte heran.
Entgegen der Auffassung der Kläger genügt der von dem Klägervertreter auch im Termin vom 20.06.2012 nochmals hervorgehobene Umstand, dass die Beklagte im Hinblick auf das Mehrfamilienhaus … Straße 24/25 insgesamt sechs Eigentumswohnungen finanziert hatte, nicht für ein institutionalisiertes Zusammenwirken. Dies gilt selbst, wenn man nicht den Bezug zur Gesamtzahl der Wohnungen des Gebäudes (48) in den Blick nimmt, sondern lediglich die Anzahl der Wohnungen des Hauses berücksichtigt, die – nach Angaben der Kläger – durch die K… GmbH verkauft wurden (20). Zwar hat der Bundesgerichtshof das „wiederholte“ Vermitteln der Finanzierung von Eigentumswohnungen an das finanzierende Institut neben Vertriebsvereinbarungen, Rahmenverträgen u.ä. als Indiz für eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen dem Verkäufer oder Vermittler und der finanzierenden Bank aufgeführt. Ferner reichen nach allgemeinem Sprachgebrauch des Begriffs „wiederholt“ bereits einige wenige Eigentumswohnungsfinanzierungen aus. Der Senat hat jedoch bereits in seinen Urteilen vom 6.08.2008 (4 U 186/07) und vom 4.03.2009 (4 U 104/08) ausgeführt, ein derartiges Verständnis lasse außer Acht, dass dem Anleger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof die Beweiserleichterungen nur bei Vorliegen eines institutionalisierten Zusammenwirkens zugute kommen sollen, was eine ständige und nicht lediglich sporadisch, anlässlich der jeweiligen Finanzierungsanfrage vorhandene, Geschäftsbeziehung zwischen dem Verkäufer oder dem von ihm eingesetzten Vermittler und der finanzierenden Bank voraussetzt. Das „wiederholte“ Finanzieren von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen muss eine Intensität erreichen, die einer auf eine Vertriebsvereinbarung, einem Rahmenvertrag oder einer konkreten Vertriebsabsprache beruhenden ständigen Geschäftsbeziehung gleichwertig ist. Eine solche ständige Geschäftsbeziehung wird etwa verneint, wenn die finanzierende Bank mit dem Verkäufer nicht regelmäßig zusammengearbeitet hat, sondern nur von Zeit zu Zeit auf Initiative des Verkäufers Finanzierungswünsche geprüft und gegebenenfalls entsprechende Finanzierungen übernommen hat (BGH Urteil vom 26. September 2006 – XI ZR 283/03).
Gemessen hieran reicht der bloße Umstand, dass insgesamt sechs Wohnungen in dem Haus … Straße 24/25 über die Beklagte finanziert worden sind, nicht aus, zumal es an jedwedem anderen Indiz für ein institutionalisiertes Zusammenwirken fehlt. Insoweit unterscheidet sich die dem vorliegenden Fall zugrunde liegenden Fallkonstellation gerade von derjenigen, die er von den Klägern herangezogenen Entscheidung des OLG Köln vom 30.11.2011 – 13 U 53/11 – zugrunde lag. Dort arbeitete die beklagte Bank nämlich unbestrittenermaßen ständig und systematisiert mit Vertrieb und Treuhänder zusammen.
Die von den Klägern in ihrem Schriftsatz vom 26.06.2912 herangezogene Entscheidung des OLG München vom 06.09.2010 – 5 W 1997/10 – führt ebenfalls nicht zu einer abweichenden Sichtweise. Dort war nämlich nicht nur vorgetragen worden, es seien drei von 12 Wohnungen, womöglich sämtliche 12, durch die beklagte Bank finanziert worden. Vielmehr kamen dort weitere Sachverhaltselemente hinzu, darunter vor allem der Umstand, dass – nach dem von dem OLG im Prozesskostenhilfebeschwerdeverfahren zugrunde gelegten Vorbringen der dortigen Kläger – die Bank dem Vermittlungsunternehmen die Darlehensunterlagen zur Verfügung gestellt hatte – ein Umstand, dem auch aus Sicht des Senats erhebliche Bedeutung zukommt, der aber im vorliegenden Fall gerade nicht vorgetragen ist.
Nach alledem bleibt auch der Hinweis der Kläger auf § 358 Abs. 3 BGB ohne Erfolg.
B) Klageantrag zu 2:
Nach dem zuvor Ausgeführten können die Kläger ebenfalls nicht erfolgreich den mit dem Klageantrag zu 2) verfolgten Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten geltend machen.
C) Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung aufweist noch die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Nr. 1 und 2 ZPO). Eine solche Entscheidung ist auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung geboten (§ 543 Nr. 2, 2. Alt. ZPO); denn hier geht es, wie aus den obigen Ausführungen zu II. A) I) 1)b) und 2) sowie II. A) II) ersichtlich, jeweils allein um eine Einzelfallwürdigung.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 239.900,00€ festgesetzt.
