Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- OLG Saarbrücken: Zwischenverfügung zur Löschung eines Geh- und Fahrrechts wegen fehlender Skizze unzulässig (§ 53 GBO)
- Ausgangslage: Streit um eingetragenes Geh- und Fahrrecht und fehlende Skizze zur Ausübungsstelle
- Entscheidung des Grundbuchamts: Aufforderung zur Löschungsbewilligung mittels Zwischenverfügung (§ 18 GBO)
- Beschwerde beim OLG Saarbrücken: War die Zwischenverfügung rechtmäßig und ist das Wegerecht unbestimmt?
- Entscheidung des OLG Saarbrücken: Aufhebung der Zwischenverfügung wegen Verfahrensfehlers
- Begründung Teil 1: Warum eine Zwischenverfügung zur Erlangung einer Löschungsbewilligung unzulässig ist
- Begründung Teil 2: Wichtige Hinweise des Gerichts zur Prüfung der Bestimmtheit des Geh- und Fahrrechts
- Ergebnis der Beschwerde und Ausblick: Grundbuchamt muss neu entscheiden
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet eine Grunddienstbarkeit wie ein Geh- und Fahrrecht genau?
- Was bedeutet Löschung von Amts wegen im Zusammenhang mit Grundbucheinträgen?
- Was ist eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts und wann ist sie zulässig?
- Was bedeutet das Bestimmtheitsgebot im Grundbuchrecht und warum ist es wichtig?
- Welche Rolle spielt eine Skizze oder ein Lageplan bei der Auslegung eines Wegerechts?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 W 63/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Saarbrücken
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Sachenrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Partei, die als Eigentümerin des belasteten Grundstücks die Löschung einer Grunddienstbarkeit beantragt und gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts Beschwerde eingelegt hat.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Im Grundbuch ist ein Geh- und Fahrrecht eingetragen, das auf eine Notarurkunde Bezug nimmt, die eine Skizze erwähnte. Die Eigentümerin des belasteten Grundstücks beantragte die Löschung von Amts wegen, da die Skizze fehle und das Recht unbestimmt sei. Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung und forderte stattdessen die Vorlage einer Löschungsbewilligung des Berechtigten. Dagegen legte die Antragstellerin Beschwerde ein.
- Kern des Rechtsstreits: Die Zulässigkeit einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts, die zur Behebung eines von der Antragstellerin geltend gemachten Mangels (inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung) die Beibringung einer Löschungsbewilligung eines Dritten verlangt, sowie die Frage der Bestimmtheit einer eingetragenen Grunddienstbarkeit, deren Bewilligung auf eine nicht auffindbare Skizze Bezug nahm.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 10. September 2024 wurde auf die Beschwerde der Antragstellerin hin aufgehoben.
- Begründung: Eine Zwischenverfügung ist rechtlich unzulässig, wenn sie die Beibringung einer erst noch zu erklärenden Bewilligung eines Dritten verlangt. Dies ist kein Mangel, der mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann, wie es für eine Zwischenverfügung erforderlich wäre.
- Folgen: Das Grundbuchamt muss die Zwischenverfügung beseitigen und unter Beachtung der Hinweise des Oberlandesgerichts (insbesondere zur Klärung des Verbleibs der Dokumente) erneut über den ursprünglichen Antrag auf amtswegige Löschung entscheiden.
Der Fall vor Gericht
OLG Saarbrücken: Zwischenverfügung zur Löschung eines Geh- und Fahrrechts wegen fehlender Skizze unzulässig (§ 53 GBO)
Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken hat in einem Beschluss klargestellt, unter welchen Voraussetzungen ein Grundbuchamt eine sogenannte Zwischenverfügung erlassen darf, wenn es um die Löschung einer möglicherweise unzulässigen Grundbucheintragung geht.
Im Kern ging es um ein Geh- und Fahrrecht, dessen genauer Verlauf unklar war, weil eine in der ursprünglichen Bewilligung erwähnte Skizze fehlte, und um die Frage, ob das Grundbuchamt die Eigentümerin des belasteten Grundstücks mittels Zwischenverfügung zur Vorlage einer Löschungsbewilligung auffordern durfte. Das Gericht entschied, dass dies verfahrensrechtlich unzulässig war.
Ausgangslage: Streit um eingetragenes Geh- und Fahrrecht und fehlende Skizze zur Ausübungsstelle
Eine Grundstückseigentümerin in Saarlouis ist Eigentümerin eines Grundstücks (Flur 1 Nr. 1/126), das mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist. Konkret handelt es sich um ein Geh- und Fahrrecht, das im Grundbuch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Nachbargrundstücks (Flur 1 Nr. 1/133) eingetragen ist. Diese Eintragung stammt aus dem Jahr 1974 und basiert auf einer notariellen Urkunde aus dem Jahr 1973.
Laut dieser Urkunde wurde das Recht eingeräumt, „um in die auf dem herrschenden Grundstück befindliche Tiefgarage ein- und auszufahren bzw. – zugehen“. Entscheidend für den späteren Streit ist der Zusatz in der Urkunde: „Die Trasse dieses Weges [ist] auf beigefügter Skizze in roter Farbe kenntlich gemacht“.
Die Eigentümerin des belasteten Grundstücks wandte sich im Juni 2022 an das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht Saarbrücken. Sie beantragte die Löschung dieses Geh- und Fahrrechts von Amts wegen gemäß § 53 Absatz 1 Satz 2 der Grundbuchordnung (GBO). Ihre Begründung: Die in der Urkunde erwähnte Skizze, die den genauen Verlauf des Wegerechts zeigen sollte, sei nie erstellt worden oder zumindest unauffindbar. Weder im Grundbuch, noch bei den ursprünglichen Vertragsparteien oder im Notararchiv sei sie zu finden. Ohne diese Skizze sei die Ausübungsstelle, also der konkrete Bereich, auf dem das Recht ausgeübt werden darf, nicht bestimmbar. Dies verstoße gegen das Bestimmtheitsgebot für Grundbucheintragungen. Eine Eintragung, deren Inhalt nicht ausreichend bestimmt ist, sei inhaltlich unzulässig und müsse daher vom Grundbuchamt selbstständig gelöscht werden.
Entscheidung des Grundbuchamts: Aufforderung zur Löschungsbewilligung mittels Zwischenverfügung (§ 18 GBO)
Das Grundbuchamt sah die Sache anders. Es erließ am 10. September 2024 eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO. Darin vertrat es die Auffassung, dass die in der Urkunde genannte Skizze – selbst wenn sie existiert hätte – mangels fester Verbindung mit der Urkunde nicht Teil des eingetragenen Rechts geworden sei. Das Grundbuchamt meinte jedoch, dass das Geh- und Fahrrecht allein durch seine Bezeichnung und die Nennung der betroffenen Grundstücke ausreichend bestimmt sei. Eine inhaltliche Unzulässigkeit im Sinne des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO, die eine Löschung von Amts wegen rechtfertigen würde, liege daher nicht vor.
Stattdessen sah das Grundbuchamt ein Hindernis für die von der Eigentümerin gewünschte Löschung: Es fehle die Zustimmung des Berechtigten, also des Eigentümers des Nachbargrundstücks, in Form einer Löschungsbewilligung. Mit der Zwischenverfügung forderte das Grundbuchamt die Grundstückseigentümerin auf, dieses vermeintliche Hindernis zu beseitigen und innerhalb von zwei Monaten eine solche Löschungsbewilligung vorzulegen.
Beschwerde beim OLG Saarbrücken: War die Zwischenverfügung rechtmäßig und ist das Wegerecht unbestimmt?
Gegen diese Zwischenverfügung legte die Grundstückseigentümerin am 30. September 2024 Beschwerde direkt beim Oberlandesgericht Saarbrücken ein. Sie hielt an ihrer Auffassung fest: Das Wegerecht sei wegen der fehlenden Skizze und der daraus resultierenden Unklarheit über den Verlauf nicht ausreichend bestimmt. Es sei daher unwirksam und von Amts wegen zu löschen. Die Aufforderung, eine Löschungsbewilligung beizubringen, sei falsch.
Entscheidung des OLG Saarbrücken: Aufhebung der Zwischenverfügung wegen Verfahrensfehlers
Das OLG Saarbrücken gab der Beschwerde statt und hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 10. September 2024 auf. Damit war die Beschwerde der Grundstückseigentümerin zumindest vorläufig erfolgreich. Das Gericht entschied jedoch nicht abschließend darüber, ob das Geh- und Fahrrecht tatsächlich gelöscht werden muss, sondern stellte lediglich fest, dass das vom Grundbuchamt gewählte Verfahren – die Zwischenverfügung – fehlerhaft war.
Begründung Teil 1: Warum eine Zwischenverfügung zur Erlangung einer Löschungsbewilligung unzulässig ist
Das OLG Saarbrücken begründete die Aufhebung der Zwischenverfügung maßgeblich mit verfahrensrechtlichen Erwägungen. Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO sei ein Instrument, um Mängel eines Eintragungsantrags zu beheben, die rückwirkend geheilt werden können. Ziel ist es, den Rang des ursprünglichen Antrags zu sichern.
Im vorliegenden Fall hatte die Eigentümerin aber keinen regulären Eintragungsantrag gestellt, der Mängel aufwies, sondern eine Löschung von Amts wegen angeregt, weil sie die Eintragung für inhaltlich unzulässig hielt (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Das vom Grundbuchamt geforderte Dokument – die Löschungsbewilligung des Berechtigten – war keine Ergänzung eines fehlerhaften Antrags, sondern eine neu zu beschaffende Willenserklärung eines Dritten. Solche Erklärungen entfalten keine Rückwirkung, wie sie für eine Zwischenverfügung typisch ist.
Das OLG stellte klar: Wenn das Grundbuchamt – wie hier geschehen – der Ansicht ist, dass keine inhaltliche Unzulässigkeit vorliegt und daher eine Löschungsbewilligung erforderlich ist, die aber nicht vorliegt, darf es keine Zwischenverfügung erlassen, um deren Beibringung zu fordern. Stattdessen hätte das Grundbuchamt den Antrag bzw. die Anregung auf Amtslöschung – nach Anhörung der Antragstellerin – zurückweisen müssen. Die Zwischenverfügung war somit das falsche verfahrensrechtliche Instrument und musste aufgehoben werden.
Begründung Teil 2: Wichtige Hinweise des Gerichts zur Prüfung der Bestimmtheit des Geh- und Fahrrechts
Obwohl die Entscheidung primär auf dem Verfahrensfehler beruhte, gab das OLG Saarbrücken dem Grundbuchamt für das weitere Vorgehen wichtige Hinweise zur materiellen Rechtslage, also zur Frage, ob das Wegerecht tatsächlich wegen Unbestimmtheit gelöscht werden könnte. Diese Hinweise sind für das Grundbuchamt zwar nicht bindend, da die Sache zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen wurde, aber richtungsweisend.
Voraussetzungen für eine Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO
Das Gericht betonte, dass eine Löschung von Amts wegen nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nur erfolgen darf, wenn sich die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung aus sich heraus ergibt. Das bedeutet: Die Prüfung darf sich ausschließlich auf den Inhalt des Grundbuchs selbst und die zulässigerweise in Bezug genommene Eintragungsbewilligung (hier die notarielle Urkunde von 1973) stützen. Tatsachen, die außerhalb dieser Dokumente liegen – wie zum Beispiel die Behauptung, die Skizze sei nie gefertigt worden oder sei unauffindbar –, können nicht zur Begründung einer inhaltlichen Unzulässigkeit im Sinne dieser Vorschrift herangezogen werden. Eine Eintragung ist nur dann inhaltlich unzulässig, wenn sie einen rechtlich unmöglichen Zustand abbildet oder in sich widersprüchlich ist und auch durch Auslegung nicht geklärt werden kann.
Umgang mit fehlenden Grundakten und der Bewilligungsurkunde
Der Senat stellte fest, dass die entscheidende notarielle Bewilligungsurkunde von 1973 und die darin möglicherweise erwähnte Skizze sich aktuell nicht in den Gerichtsakten befanden. Bevor eine Entscheidung über die Löschung getroffen werden könne, müsse das Grundbuchamt vorrangig den Verbleib dieser Urkunde klären. Allein der Umstand, dass eine in Bezug genommene Urkunde oder deren Anlagen (wie die Skizze) derzeit nicht auffindbar sind, rechtfertigt nicht automatisch die Löschung der Eintragung. Sollten die Dokumente tatsächlich verloren gegangen sein, müsste gegebenenfalls ein Amtsverfahren zur Wiederbeschaffung nach § 148 GBO durchgeführt werden.
Das Bestimmtheitsgebot bei der Ausübungsstelle einer Grunddienstbarkeit (§ 1023 BGB)
Das Gericht bestätigte, dass bei einer Grunddienstbarkeit, die wie hier das gesamte Grundstück belastet, deren Ausübung aber auf einen bestimmten Teil beschränkt sein soll (§ 1023 Abs. 1 Satz 2 BGB), die genaue Festlegung der Ausübungsstelle zum wesentlichen Inhalt des Rechts gehört. Diese Ausübungsstelle muss daher in der Eintragungsbewilligung (der notariellen Urkunde) eindeutig bezeichnet sein, um dem Bestimmtheitsgrundsatz zu genügen. Die Bezugnahme im Grundbuch auf die Bewilligung ist dabei nach § 874 BGB zulässig.
Auslegungsmöglichkeiten zur Bestimmung der Ausübungsstelle: Text und äußere Umstände
Das OLG zeigte verschiedene Wege auf, wie die erforderliche Bestimmtheit erreicht werden kann:
- Bezugnahme auf eine Skizze: Eine ausreichende Bezeichnung kann durch die Bezugnahme auf eine der Bewilligung beigefügte Skizze erfolgen, die den Wegverlauf („Trasse“) darstellt – vorausgesetzt, die Skizze war tatsächlich beigefügt und die Bezugnahme wirksam.
- Textliche Beschreibung: Sollte eine wirksame Bezugnahme auf die Skizze fehlen (weil sie nie existierte oder nicht korrekt beigefügt wurde), muss geprüft werden, ob die wörtliche Beschreibung in der notariellen Urkunde allein ausreicht, um die Ausübungsstelle hinreichend genau zu bestimmen. Die Formulierung „um in die auf dem herrschenden Grundstück befindliche Tiefgarage ein- und auszufahren bzw. – zugehen“ könnte hier relevant sein.
- Keine zwingende Karte: Anders als bei der Belastung nur eines realen Grundstücksteils ist bei einer reinen Ausübungsbeschränkung die Vorlage einer Karte oder Skizze nicht gesetzlich zwingend. Eine hinreichend genaue textliche Beschreibung kann genügen.
- Geringere Anforderungen möglich: Die Anforderungen an die Bestimmtheit der Ausübungsstelle könnten bei Grunddienstbarkeiten dieser Art unter Umständen etwas geringer sein.
- Heranziehung äußerer Umstände: Zur Auslegung der Bewilligung dürfen auch Umstände herangezogen werden, die außerhalb des Grundbuchs und der Urkunde liegen, sofern sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dies könnten beispielsweise die tatsächliche Lage des Nachbargrundstücks und der Zufahrt zur Tiefgarage sein, die möglicherweise den Verlauf des Weges zumindest in wesentlichen Zügen vorgeben.
Das Gericht betonte, dass zunächst versucht werden muss, durch Auslegung des Textes der Bewilligungsurkunde die Ausübungsstelle hinreichend zu bestimmen. Gelingt dies, wäre die Frage, ob die Skizze existiert oder eindeutig war, für die Frage der Bestimmtheit möglicherweise nicht mehr entscheidend.
Ergebnis der Beschwerde und Ausblick: Grundbuchamt muss neu entscheiden
Da die Beschwerde der Grundstückseigentümerin gegen die Zwischenverfügung Erfolg hatte, wurde diese aufgehoben. Eine Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens war daher nicht notwendig.
Das Grundbuchamt muss nun das Verfahren neu aufgreifen. Es muss zunächst die aufgehobene Zwischenverfügung beseitigen und dann – unter Beachtung der Hinweise des OLG – erneut über die Anregung der Eigentümerin auf Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO entscheiden. Dies erfordert insbesondere die Klärung des Verbleibs der notariellen Urkunde von 1973 und gegebenenfalls deren Wiederbeschaffung. Erst danach kann das Grundbuchamt prüfen, ob die Eintragung des Geh- und Fahrrechts tatsächlich mangels Bestimmtheit der Ausübungsstelle inhaltlich unzulässig ist oder ob sie – möglicherweise durch Auslegung des Urkundentextes unter Berücksichtigung offensichtlicher örtlicher Gegebenheiten – als ausreichend bestimmt anzusehen ist.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG Saarbrücken hat entschieden, dass ein Grundbuchamt bei einem Antrag auf Löschung eines Geh- und Fahrrechts wegen fehlender Skizze nicht per Zwischenverfügung eine Löschungsbewilligung fordern darf. Diese verfahrensrechtlich falsche Vorgehensweise wurde aufgehoben, wobei das Gericht wichtige Hinweise zur inhaltlichen Prüfung gab: Die Bestimmtheit einer Grunddienstbarkeit kann auch durch textliche Beschreibung oder erkennbare äußere Umstände gesichert sein, nicht nur durch Skizzen. Für Grundstückseigentümer zeigt das Urteil Wege auf, wie mit unklaren Wegerechten umgegangen werden kann und welche Maßstäbe für deren Bestimmtheit gelten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet eine Grunddienstbarkeit wie ein Geh- und Fahrrecht genau?
Eine Grunddienstbarkeit ist im deutschen Recht ein besonderes Recht, das nicht einer Person, sondern einem Grundstück zusteht und auf einem anderen Grundstück lastet. Stellen Sie sich vor, Ihr Grundstück braucht einen Weg über das Nachbargrundstück, um zur öffentlichen Straße zu gelangen. Genau dafür kann eine Grunddienstbarkeit genutzt werden.
Man nennt das Grundstück, das das Recht hat, das „herrschende Grundstück“ oder auch „berechtigtes Grundstück“. Das Grundstück, das diese Nutzung dulden muss, ist das „dienende Grundstück“ oder „belastetes Grundstück“.
Ein Geh- und Fahrrecht ist ein sehr häufiges Beispiel für eine Grunddienstbarkeit. Es gibt dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks das Recht, das belastete Grundstück zu Fuß zu überqueren oder mit Fahrzeugen darüber zu fahren. Dieses Recht wird genau im Detail festgelegt, zum Beispiel, wo der Weg verlaufen darf oder ob er nur für bestimmte Zwecke (z.B. Zufahrt zur Garage) genutzt werden darf.
Das Besondere an einer Grunddienstbarkeit ist ihre „dingliche Wirkung“. Das bedeutet, sie ist fest mit dem Grundstück verbunden und nicht nur mit dem jeweiligen Eigentümer. Wenn das berechtigte oder das belastete Grundstück verkauft wird, bleibt die Grunddienstbarkeit bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über.
Um diese dingliche Wirkung zu haben und für jedermann erkennbar zu sein, muss eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Sie wird dort in der Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks vermerkt. Für den Eigentümer des berechtigten Grundstücks erscheint das Recht ebenfalls im Grundbuch, dort in der Abteilung II seines eigenen Grundstücks.
Zusammenfassend bedeutet eine Grunddienstbarkeit wie ein Geh- und Fahrrecht also: Ein Grundstück hat ein im Grundbuch eingetragenes Recht, ein anderes Grundstück in einer bestimmten, genau definierten Weise zu nutzen (hier: zu überqueren), und dieses Recht gilt für jeden zukünftigen Eigentümer dieser Grundstücke.
Was bedeutet Löschung von Amts wegen im Zusammenhang mit Grundbucheinträgen?
Im deutschen Rechtssystem ist das Grundbuch ein wichtiges öffentliches Register. Es dokumentiert die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken sowie damit verbundene Rechte (wie z.B. Hypotheken, Dienstbarkeiten). Ein Grundprinzip ist, dass das Grundbuch die tatsächliche Rechtslage möglichst genau widerspiegeln soll.
Eine „Löschung von Amts wegen“ bedeutet, dass das zuständige Grundbuchamt eine bestimmte Eintragung im Grundbuch selbständig löscht, also auf eigene Initiative tätig wird und nicht erst auf Antrag einer Partei. Das ist eine Ausnahme vom Regelfall, bei dem eine Löschung in der Regel nur mit Zustimmung der Person erfolgen kann, deren Recht betroffen ist.
Warum kann das Grundbuchamt von sich aus löschen?
Der Hauptgrund für eine Löschung von Amts wegen ist, dass eine Eintragung im Grundbuch inhaltlich unrichtig ist. Das bedeutet, dass das Grundbuch etwas bescheinigt, was in Wirklichkeit rechtlich nicht (mehr) stimmt. Das Gesetz (insbesondere § 53 der Grundbuchordnung) ermächtigt das Grundbuchamt, in solchen Fällen einzuschreiten, um die Übereinstimmung des Grundbuchs mit der wahren Rechtslage wiederherzustellen.
Stellen Sie sich das Grundbuch wie ein offizielles Verzeichnis vor, das korrekt sein muss. Wenn sich herausstellt, dass ein Eintrag nicht (mehr) korrekt ist, kann das Amt unter strengen Voraussetzungen handeln, um diesen Fehler zu beheben.
Wann ist eine Löschung von Amts wegen möglich?
Die Voraussetzungen sind sehr streng. Eine Löschung von Amts wegen kommt typischerweise in Betracht, wenn:
- Die Eintragung von Anfang an unzulässig war, weil sie gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen hat.
- Das eingetragene Recht gar nicht erst wirksam entstanden ist, obwohl es im Grundbuch steht.
- Das eingetragene Recht später weggefallen ist, obwohl es noch im Grundbuch eingetragen ist (z.B. eine Hypothek, die nachweislich vollständig bezahlt wurde, aber noch nicht gelöscht ist).
Wichtig ist, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs eindeutig feststehen muss. Das Grundbuchamt darf nicht einfach löschen, wenn es Zweifel gibt, ob die Eintragung korrekt ist oder nicht.
Bevor eine Löschung von Amts wegen erfolgt, muss das Grundbuchamt in der Regel denjenigen, der von der Löschung betroffen wäre (also den Inhaber des eingetragenen Rechts), anhören und ihm die Möglichkeit geben, sich dazu zu äußern.
Für Sie als Grundstückeigentümer oder Berechtigter eines Rechts am Grundstück bedeutet dies, dass Eintragungen im Grundbuch grundsätzlich Bestand haben und nicht einfach ohne Ihre Zustimmung gelöscht werden können. Die Löschung von Amts wegen ist ein Instrument, das nur in bestimmten Ausnahmefällen zur Anwendung kommt, um die Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen.
Was ist eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts und wann ist sie zulässig?
Wenn Sie beim Grundbuchamt eine Eintragung, beispielsweise beim Kauf einer Immobilie, oder eine Löschung beantragen, prüft das Amt Ihren Antrag und die eingereichten Unterlagen. Manchmal stellt das Grundbuchamt dabei fest, dass ein Hindernis besteht, das die beantragte Eintragung oder Löschung verhindert. Anstatt Ihren Antrag sofort abzulehnen, kann das Grundbuchamt in bestimmten Fällen eine sogenannte Zwischenverfügung erlassen.
Eine Zwischenverfügung ist im Grunde eine Mitteilung des Grundbuchamts an Sie als Antragsteller. Darin beschreibt das Amt klar und deutlich das genaue Hindernis, das einer Erledigung Ihres Antrags im Wege steht. Gleichzeitig fordert Sie das Amt auf, dieses Hindernis innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen. Ziel ist es, Ihnen die Möglichkeit zu geben, die notwendigen Schritte zu unternehmen, damit Ihr Antrag doch noch erfolgreich bearbeitet werden kann.
Wann darf das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung erlassen?
Eine Zwischenverfügung ist nicht immer zulässig. Das Gesetz erlaubt dem Grundbuchamt eine solche Verfügung nur unter zwei wesentlichen Voraussetzungen:
- Es muss ein behebbares Hindernis vorliegen: Das bedeutet, der Mangel oder das fehlende Dokument muss etwas sein, das Sie als Antragsteller tatsächlich korrigieren oder nachreichen können. Stellen Sie sich vor, eine Unterschrift fehlt oder ein notwendiges Dokument wurde vergessen einzureichen. Das sind Mängel, die Sie beheben können. Ein nicht behebbares Hindernis wäre zum Beispiel, wenn die Person, die eine Unterschrift leisten müsste, bereits verstorben ist und keine Vertretungsvollmacht vorliegt. In solchen Fällen, in denen das Problem nicht aus der Welt geschafft werden kann, darf keine Zwischenverfügung ergehen; der Antrag muss dann direkt abgelehnt werden.
- Die Beseitigung des Hindernisses muss dem Antragsteller zumutbar sein: Auch wenn das Hindernis theoretisch behebbar wäre, darf das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung nur erlassen, wenn es Ihnen auch realistisch und ohne unzumutbaren Aufwand möglich ist, das Problem zu lösen. Was zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab, aber es geht darum, dass die Anforderungen an Sie nicht unverhältnismäßig sein dürfen.
Nur wenn beide dieser Voraussetzungen – ein behebbares Hindernis und die Zumutbarkeit der Beseitigung – erfüllt sind, darf das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung erlassen, um Ihnen die Chance zu geben, den Mangel zu beheben und die beantragte Eintragung oder Löschung doch noch zu ermöglichen. Wenn Sie der Zwischenverfügung innerhalb der Frist nachkommen und das Hindernis beseitigen, wird Ihr Antrag so behandelt, als wäre er von Anfang an ohne Mängel gewesen. Dadurch behält Ihr Antrag seinen ursprünglichen Rang im Grundbuch.
Was bedeutet das Bestimmtheitsgebot im Grundbuchrecht und warum ist es wichtig?
Im Grundbuchrecht gibt es ein wichtiges Prinzip, das man das Bestimmtheitsgebot nennt. Stellen Sie sich das Grundbuch als ein öffentliches Register vor, in dem wichtige Informationen über Grundstücke und die daran bestehenden Rechte festgehalten werden – zum Beispiel, wem ein Grundstück gehört oder ob jemand das Recht hat, einen Weg über das Grundstück zu nutzen.
Das Bestimmtheitsgebot besagt nun, dass der Inhalt jeder einzelnen Eintragung im Grundbuch klar, eindeutig und unmissverständlich sein muss. Es darf keine Zweifel darüber geben, was genau eingetragen ist.
Warum ist diese Klarheit so wichtig?
Der Hauptgrund für das Bestimmtheitsgebot ist die Rechtsklarheit und Rechtssicherheit. Jeder, der einen Blick ins Grundbuch wirft – sei es ein Käufer, eine Bank, die einen Kredit vergibt, oder ein Nachbar –, muss sofort und eindeutig verstehen können, welche Rechte an einem Grundstück bestehen und wer Inhaber dieser Rechte ist.
Ein Beispiel: Wenn im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen ist, muss genau bestimmt sein, für wen dieses Recht gilt (z.B. für den Eigentümer des Nachbargrundstücks) und wo dieser Weg genau verläuft (z.B. über den nördlichen Teil des Grundstücks auf einer Breite von 3 Metern). Eine ungenaue Beschreibung wie „ein Wegerecht für den Nachbarn irgendwo auf dem Grundstück“ wäre nicht bestimmt genug.
Ohne diese klare Bestimmtheit wäre das Grundbuch als Informationsquelle unzuverlässig. Niemand könnte sicher sein, welche Rechte tatsächlich gelten. Dies könnte zu Streitigkeiten führen und würde den Handel mit Grundstücken erschweren.
Was passiert bei Unbestimmtheit?
Wenn eine Eintragung im Grundbuch nicht dem Bestimmtheitsgebot entspricht, also zu unklar formuliert ist, kann sie unzulässig sein. Das bedeutet, dass eine solche Eintragung vom Grundbuchamt abgelehnt werden kann oder – falls sie versehentlich doch eingetragen wurde – unter Umständen gelöscht werden muss. Das Bestimmtheitsgebot stellt somit sicher, dass nur eindeutige und überprüfbare Informationen im Grundbuch stehen.
Welche Rolle spielt eine Skizze oder ein Lageplan bei der Auslegung eines Wegerechts?
Stellen Sie sich ein Wegerecht wie ein festgeschriebenes Recht vor, über ein fremdes Grundstück gehen oder fahren zu dürfen. Dieses Recht ist im Grundbuch eingetragen, damit es für jedermann sichtbar ist und auch für zukünftige Eigentümer gilt.
Damit das Recht im Grundbuch eingetragen werden kann, braucht es eine Bewilligung. Das ist quasi die Erlaubnis des Eigentümers des belasteten Grundstücks. In dieser Bewilligung wird genau beschrieben, welches Recht eingeräumt wird und wo es auf dem Grundstück gelten soll.
Eine Skizze oder ein Lageplan ist bei dieser Bewilligung oft dabei oder wird dort erwähnt. Sie spielt eine sehr wichtige Rolle. Denn diese bildliche Darstellung zeigt oft sehr genau, wo auf dem Grundstück der Weg verlaufen soll. Sie ist eine Art Landkarte, die den im Text beschriebenen Verlauf ergänzt und veranschaulicht. Juristisch gesehen ist sie ein wichtiges Hilfsmittel, um herauszufinden, was die Beteiligten damals genau gemeint haben, als sie das Wegerecht vereinbarten. Der Plan hilft also dabei, den genauen räumlichen Umfang des Wegerechts zu bestimmen.
Aber was passiert, wenn die Skizze fehlt oder nicht mehr auffindbar ist? Das bedeutet nicht automatisch, dass das Wegerecht unbestimmt oder ungültig wird. Auch ohne eine Skizze kann der genaue Verlauf des Wegerechts festgestellt werden.
Dabei prüft man andere verfügbare Informationen, um den ursprünglichen Willen der Vertragsparteien zu ermitteln. Dazu gehören:
- Der Wortlaut der Bewilligung selbst: Beschreibt der Text den Weg irgendwie genauer? (Zum Beispiel „entlang der südlichen Grenze“, „zum bestehenden Gebäude X führend“)
- Die tatsächliche Ausübung des Wegerechts in der Vergangenheit: Wie wurde der Weg über lange Zeit genutzt? Wenn diese Nutzung auf einem gemeinsamen Verständnis beruhte, kann dies ein starker Hinweis auf den ursprünglich gewollten Verlauf sein.
- Die örtlichen Gegebenheiten und Verhältnisse auf den betroffenen Grundstücken zum Zeitpunkt, als das Wegerecht begründet wurde.
Für das Verständnis bedeutet das: Eine Skizze ist eine sehr klare und hilfreiche Form der Bestimmung des Wegerechts. Fehlt sie, muss der genaue Verlauf anhand anderer Quellen, insbesondere des Textes der Bewilligung und der tatsächlichen Nutzung, ermittelt werden. Es geht immer darum, herauszufinden, wie der Weg ursprünglich genau geplant und gewollt war.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Zwischenverfügung
Eine Zwischenverfügung ist ein Verwaltungsakt des Grundbuchamts, mit dem ein vorübergehender Bescheid ergeht, der ein Hindernis bei der Bearbeitung eines Grundbuchantrags aufzeigt und den Antragsteller auffordert, dieses Hindernis innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben. Sie dient dazu, Mängel an einem Eintragungsantrag zu beheben, die rückwirkend beseitigt werden können, damit der Antrag in der ursprünglichen Reihenfolge weiterverfolgt wird. Eine Zwischenverfügung darf nur erlassen werden, wenn das Hindernis aus eigener Kraft und ohne unzumutbaren Aufwand behebbar ist (vgl. § 18 GBO). Im vorliegenden Fall war der Erlass einer Zwischenverfügung unzulässig, weil die geforderte Löschungsbewilligung nicht Teil eines fehlerhaften Antrags war, sondern eine eigenständige Erklärung eines Dritten.
Löschungsbewilligung
Eine Löschungsbewilligung ist eine einverständliche Erklärung des Berechtigten, also des Eigentümers des Grundstücks, zugunsten dessen ein Recht eingetragen ist, mit der er zustimmt, dass das Recht aus dem Grundbuch gelöscht wird. Diese Willenserklärung ist erforderlich, wenn ein Grundbucheintrag gelöscht werden soll, aber keine gesetzliche Löschung von Amts wegen nach § 53 GBO vorliegt. Im vorliegenden Fall wollte das Grundbuchamt die Löschung des Geh- und Fahrrechts nur mit Zustimmung des Berechtigten (also durch Vorlage einer Löschungsbewilligung) durchführen, was jedoch nach Übersicht des OLG Saarbrücken nicht über eine Zwischenverfügung eingefordert werden durfte.
Löschung von Amts wegen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO)
Die Löschung von Amts wegen bezeichnet die Möglichkeit des Grundbuchamts, eine Eintragung im Grundbuch eigenständig zu löschen, wenn diese Eintragung inhaltlich unzulässig ist und sich dieser Mangel bereits aus dem Grundbuch oder den Bezugspapieren eindeutig ergibt. Voraussetzung ist, dass keine Willenserklärung Dritter erforderlich ist und die Unrichtigkeit klar und unmittelbar feststeht, etwa wenn das eingetragene Recht von Anfang an nicht bestehen durfte. Im vorliegenden Fall wollte die Grundstückseigentümerin die Löschung des Geh- und Fahrrechts wegen fehlender Skizze und damit vermutlicher Unbestimmtheit durch eine Amtslöschung erreichen.
Beispiel: Wenn eine Hypothek im Grundbuch eingetragen ist, diese aber längst getilgt wurde und keine Löschung durch den Gläubiger erfolgt, kann das Grundbuchamt unter bestimmten Umständen von Amts wegen löschen.
Bestimmtheitsgebot
Das Bestimmtheitsgebot verlangt, dass der Inhalt einer Eintragung im Grundbuch klar und genau bestimmt sein muss, sodass jeder Dritte ohne Zweifel erkennen kann, welches Recht eingetragen ist und wie es ausgeübt werden darf. Bei Grunddienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechten umfasst dies besonders die genaue Bestimmung der sogenannten Ausübungsstelle, also des räumlichen Verlaufs des Wegerechts auf dem belasteten Grundstück. Fehlt diese Bestimmtheit, ist die Eintragung unzulässig und kann gelöscht werden. Im vorliegenden Fall war fraglich, ob das Fehlen der in der Urkunde genannten Skizze das Bestimmtheitsgebot verletzt und somit eine Amtslöschung rechtfertigt.
Beispiel: Ein Wegerecht, das nur als „ein Weg auf dem Grundstück“ beschrieben ist, wäre zu unbestimmt, weil nicht klar ist, wo der Weg genau verläuft.
Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das einem anderen Grundstück zugutekommt (dem sogenannten herrschenden Grundstück). Sie erlaubt dem Berechtigten eine bestimmte Nutzung des belasteten Grundstücks, etwa ein Geh- und Fahrrecht. Die Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen und ist an das Grundstück gebunden, nicht an eine Person. Sie geht bei Eigentumswechsel automatisch auf den neuen Eigentümer über. Im vorliegenden Fall geht es um eine solche Grunddienstbarkeit, die als Geh- und Fahrrecht im Grundbuch eingetragen ist und strittig ist, ob diese Eintragung aufgrund fehlender Skizze bestimmbarkeitshalber gelöscht werden kann.
Beispiel: Wenn ein Nachbar über Ihr Grundstück fahren darf, um zu seiner Garage zu gelangen, hat dieser ein Geh- und Fahrrecht als Grunddienstbarkeit.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 53 Abs. 1 Satz 2 Grundbuchordnung (GBO): Regelt die Amtslöschung von Grundbucheintragungen, wenn diese rechtswidrig oder inhaltlich unzulässig sind; eine Löschung von Amts wegen ist nur möglich, wenn sich die Unzulässigkeit eindeutig aus dem Buchungsinhalt ergibt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Eigentümerin beantragt die Löschung des Geh- und Fahrrechts wegen fehlender Bestimmtheit, das Grundbuchamt prüft, ob eine inhaltliche Unzulässigkeit vorliegt, die nach § 53 GBO eine Amtslöschung rechtfertigt.
- § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO: Ermöglicht dem Grundbuchamt die Anordnung einer Zwischenverfügung zum Heilen von Mängeln bei Eintragungsanträgen, die rückwirkend beseitigt werden können. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Grundbuchamt setzte eine Zwischenverfügung zur Vorlage einer Löschungsbewilligung ein, was das OLG als unzulässige Verfahrensweise kritisierte, da kein fehlerhafter Eintragungsantrag vorlag.
- § 1023 Abs. 1 BGB: Bestimmt, dass bei Grunddienstbarkeiten die Ausübungsstelle, also der Ort der Rechteausübung, genau bezeichnet sein muss, um der Bestimmtheitspflicht zu genügen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Streitpunkt ist, ob die fehlende Skizze zur Bestimmung der Ausübungsstelle das Geh- und Fahrrecht unbestimmt und damit unwirksam macht.
- § 874 BGB: Regelt die Eintragung von Rechten an Grundstücken, wobei Bezüge auf Bewilligungsurkunden zulässig sind und die Eintragung nur wirksam wird, wenn die rechtserhebliche Einigung nachgewiesen ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Eintragung des Geh- und Fahrrechts verweist auf die notariell beurkundete Urkunde von 1973, deren fehlende Skizze den Eintragungsinhalt unklar macht.
- § 148 GBO: Ordnet das Verfahren zur Wiederbeschaffung von verlorenen oder unauffindbaren Urkunden an, die für die Rechtslage beim Grundbuch entscheidend sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Grundbuchamt muss gegebenenfalls ein Amtsverfahren zur Wiederbeschaffung der fehlenden Bewilligungsurkunde oder der Skizze einleiten, bevor über die Löschung entschieden werden kann.
- Bestimmtheitsgrundsatz: Rechtsgrundsatz, dass Rechte im Grundbuch so bestimmt sein müssen, dass die Ausübungsstelle und der Umfang des Rechts eindeutig erkennbar sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Mangel der Skizze führt zu Zweifeln an der Bestimmtheit des Geh- und Fahrrechts, weshalb das Gericht die materiellen Voraussetzungen und Auslegungsmöglichkeiten zur Bestimmung des Wegerechtsbetont hat.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 5 W 63/24 – Beschluss vom 05.11.2024
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