OLG München – Az.: 34 Wx 390/16 – Beschluss vom 25.07.2017
I. Der Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim – Grundbuchamt – vom 11. Oktober 2016 wird aufgehoben.
II. Das Amtsgericht Rosenheim – Grundbuchamt – wird angewiesen, den Eintragungsantrag der Beteiligten zu 1 und 2 vom 23. Juni 2016 nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 11. Oktober 2016 zurückzuweisen.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1, eine Stiftung, ist aufgrund Einbringung vom 29.11.2012 Eigentümerin eines im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs als FlSt XXX/X vorgetragenen Grundstücks, das nach dem Fortführungsnachweis des zuständigen Vermessungsamts Nr. … durch Abschreibung einer Teilfläche von 4.022 qm aus dem Stammgrundstück FlNr. XXX (9175 qm) entstanden ist. Mit notariellem Erbbaurechtsvertrag vom 26.4.2016 bestellte die Beteiligte zu 1 zu Gunsten der Beteiligten zu 2, einer oberbayerischen Gemeinde, an diesem Grundstück ein Erbbaurecht für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses (Seniorenwohnanlage). Gemäß Ziff. IX. 1. der Bestellungsurkunde bewilligten und beantragten die Urkundsbeteiligten folgende Eintragung im Grundbuch:
a) am Erbbaugrundstück
– in Abt. II an erster Rangstelle das Erbbaurecht gemäß Abschnitt II dieses Vertrages,
…
Die Urkundsbeteiligten stimmten allen zum Vollzug erforderlichen Freigabe-, Rangrücktritts- und Löschungserklärungen zu mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch. Sie beauftragten den Notar, von den Berechtigten der in Abteilung II eingetragenen Rechte Löschungsbewilligungen, hilfsweise Rangrücktrittsbewilligungen einzuholen (Ziff. IX. 3. und 4.).
Unter Vorlage der Urkunde hat der Notar am 23.6.2016 gemäß § 15 GBO den grundbuchamtlichen Vollzug beantragt.
In Abteilung II des Grundbuchs ist – wie bereits am Stammgrundstück XXX – an erster Rangstelle eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) für den jeweiligen Eigentümer von FlSt XXX aufgrund Bewilligung vom 6.2.1962 eingetragen. Es ist bei Anlegung des Grundbuchs für XXX/X hierher übertragen worden. Der Notar hat geltend gemacht, das die Belastung ausweisende Grundbuch sei insoweit unrichtig und durch lastenfreie Abschreibung zu berichtigen, weil FlSt XXX/X vom Ausübungsbereich des Rechts zu keiner Zeit betroffen gewesen sei.
Dem liegt Folgendes zugrunde:
Im Zuge von Übertragungen zu- und abgeschriebener Teilflächen aus den unter den Plannummern XXX, XXX und XXX vorgetragenen Ursprungsgrundstücken haben die damaligen Beteiligten des Bestellungsvertrags vom 6.2.1962 unter Bezugnahme auf den Veränderungsnachweis des zuständigen Vermessungsamts Nr. XXX/XXX erklärt (Ziff. IV der Urkunde):
Die Zufahrt zum Grundstück Pl.Nr. XXX vom Gemeindeweg Pl.Nr. XXX aus erfolgt über das Grundstück Pl.Nr. XXX in einer Breite von drei Meter auf der in der Natur bereits angelegten Fahrt.
Die Eheleute M. (Eigentümer der PlNr. XXX) räumen das unentgeltliche Geh- und Fahrtrecht in der vorbezeichneten Weise ein.
Sie bestellen zur Sicherung der Rechtseinräumung eine Grunddienstbarkeit an Pl.Nr. XXX zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Pl.Nr. XXX und bewilligen und beantragen die Eintragung dieser Grunddienstbarkeit im Grundbuch …
Von FlSt XXX wurde nachfolgend eine im Süden liegende Teilfläche ab- und dem dort angrenzenden FlSt XXX/X zugemessen. Dessen Eigentümer ist der Beteiligte zu 3.
Das Grundbuchamt hat zur Löschung neben der vorgelegten Bewilligung des Eigentümers von FlSt XXX auch eine Bewilligung des Eigentümers von FlSt XXX/X für erforderlich gehalten und, weil diese nicht beigebracht wurde, den Antrag mit Beschluss vom 11.10.2016 zurückgewiesen. Es hat es nicht für nachgewiesen erachtet, dass das FlSt XXX/X vom Ausübungsbereich des Rechts nicht erfasst sei. Der Ausübungsbereich des Geh- und Fahrtrechts könne mangels Planbeilage bei der Bestellungsurkunde und wegen unklarer Beschreibung als „in der Natur bereits angelegte Fahrt“ nicht eindeutig festgestellt werden. Deshalb komme eine lastenfreie Abschreibung des Erbbaugrundstücks nicht in Betracht.
Hiergegen richtet sich die notariell eingelegte Beschwerde. Sie macht geltend, das erstrangig eingetragene Geh- und Fahrtrecht sei am abgeschriebenen Grundstücksteil (FlSt XXX/X) erloschen, und nimmt zum Nachweis hierfür unter anderem Bezug auf folgende dem Grundbuchamt im Original vorliegenden und der Beschwerde in Ablichtung beigefügten Unterlagen:
– Kartenbeilage zu VN Nr. XXX/XXX
– vom zuständigen Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung am 15.7.2016 erstellter, mit Siegel und Unterschrift versehener Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Maßstab 1 : 1000), in dem in roter Farbe der Grundriss des FlSt XXX, wie er im Zeitpunkt der Eintragung des Geh- und Fahrtrechts bestanden hat, gekennzeichnet ist
– am 1.8.2016 erstellter Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Maßstab 1:2000), aus dem die Lage der Grundstücke zueinander hervorgeht.
Er führt aus, die Ausübung des Geh- und Fahrtrechts sei nach dessen textlicher Beschreibung auf einen bestimmten Teilbereich des Grundstücks beschränkt, nämlich auf die in Natur angelegte „Zufahrt zum Grundstück Pl.Nr. XXX vom Gemeindeweg Pl.Nr. XXX“; dass dieser Teilbereich vollständig außerhalb der Grundstücksfläche von FlSt XXX/X liege, ergebe sich aus der Lage des Gemeindewegs, des herrschenden und des dienenden Grundstücks sowie der weiten Entfernung zwischen dem abgeschriebenen Grundstücksteil (FlSt XXX/X) und dem Bereich des damaligen Gemeindewegs.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
Der im Beschwerdeverfahren angehörte Beteiligte zu 3 hat – anwaltlich vertreten – geltend gemacht, die Dienstbarkeit habe ursprünglich die gesamte FlNr. XXX einschließlich der nun herausgemessenen FlNr. XXX/X umfasst. Er habe daher „den über FlNr. XXX und FlNr. XXX/X führenden Weg in der Überzeugung genutzt, hierzu aufgrund der Grunddienstbarkeit berechtigt zu sein.“
II.
Die nach § 11 Abs. 1 RPflG i.V.m. § 71 Abs. 1 GBO statthafte und für die Urkundsbeteiligten als Antragsberechtigte eingelegte (§ 15 Abs. 2 GBO) sowie auch im Übrigen zulässige Beschwerde (§ 73 GBO) hat in der Sache Erfolg.
Der beantragten (§ 13 Abs. 1 GBO) Eintragung des Erbbaurechts im ersten Rang steht das erstrangig eingetragene Geh- und Fahrtrecht (§ 1018 BGB) nicht entgegen; dieses ist vielmehr im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO zu löschen, weil der Unrichtigkeitsnachweis in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 GBO durch die konkret bezeichneten amtlichen Vermessungsunterlagen, das Katastkartenwerk und die amtliche, mit Unterschrift und Dienstsiegel versehene grafische Darstellung der Lage des herrschenden Grundstücks in der aktuellen Flurkarte erbracht ist. Einer Bewilligung (§ 19 GBO) des Beteiligten zu 3 als Dienstbarkeitsberechtigten bedarf es daher nicht. Die verfahrensrechtlich erforderliche Anhörung des formell von der Löschung betroffenen Beteiligten zu 3 (vgl. BayObLG FGPrax 1999, 172; Demharter GBO 30. Aufl. § 22 Rn. 49 a.E.) hat im Beschwerdeverfahren stattgefunden.
1. Gemäß § 1026 BGB erlischt bei einer Realteilung des mit einem Recht i.S.v. § 1018 BGB belasteten (dienenden) Grundstücks die Grunddienstbarkeit kraft Gesetzes auf demjenigen (verselbständigten) Teil, der vollständig außerhalb des räumlichen Bereichs liegt, auf den die Ausübung rechtlich – nicht nur tatsächlich – beschränkt ist (BGH NJW 2002, 3021/3023; BayObLGZ 1988, 102/107; BayObLG Rpfleger 2004, 280; Senat vom 2.9.2015, 34 Wx 147/15, juris; Palandt/Bassenge BGB 76. Aufl. § 1026 Rn. 2; MüKo/Mohr BGB 7. Aufl. § 1026 Rn. 1 und 3 f.; Staudinger/Weber BGB Bearb. 2017 § 1026 Rn. 6 und 10; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1189). Das Grundbuch wird bei Mitübertragung unrichtig und ist im Verfahren nach § 894 BGB, § 22 GBO zu berichtigen (Demharter § 22 Rn. 18 und § 46 Rn. 19; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 56).
2. Im Grundbuchverfahren sind freilich an den Nachweis des Rechtsvorgangs strenge Anforderungen zu stellen (Senat vom 7.8.2012, 34 Wx 76/12 = NJOZ 2012, 2105; vom 30.10.2009, 34 Wx 104/09 = NJW-RR 2010, 1025). Insbesondere ist der Nachweis in der Form des § 29 GBO zu führen (BayObLG Rpfleger 1983, 143; 1987, 451 f.).
Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit ist allerdings – durch konkrete Bezugnahme auf die dem Grundbuchamt im Original vorliegenden Unterlagen formgerecht – erbracht; das im gegenständlichen Grundbuchblatt (FlSt XXX/X) ausgewiesene Geh- und Fahrtrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers „der Pl.Nr. XXX“ steht im Widerspruch zur materiellen Rechtslage.
a) Der räumliche Ausübungsbereich des Geh- und Fahrtrechts (§ 1018 BGB) wurde in der notariellen Bestellungs- und Bewilligungsurkunde vom 6.2.1962 (nebst Messungsanerkennung) auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt (sog. unechte Teilbelastung; vgl. Staudinger/Weber § 1018 Rn. 63). Mit der am 18.9.1962 unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 6.2.1962 gemäß § 874 BGB vollzogenen Eintragung in das Grundbuch wurde diese Ausübungsbeschränkung zum Rechtsinhalt der Grunddienstbarkeit.
Zwar ist dem notariellen Vertrag keine Lageplanzeichnung beigefügt, auf die zur Bestimmung des Ausübungsbereichs unmittelbar zurückgegriffen werden könnte (vgl. hierzu BGHZ 59, 11/16; BGH NJW 1981, 1781/1782). Zur rechtsgeschäftlichen Festlegung des Ausübungsbereichs genügt jedoch auch eine ausreichend klare textliche Beschreibung unter Bezugnahme auf in der Natur vorhandene Merkmale oder bereits errichtete Anlagen, die für jedermann dort ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 1969, 502/503; NJW-RR 2006, 237/238; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 65). Dies ist hier geschehen, indem die Parteien des Bestellungsvertrags bei gleichzeitiger Anerkennung der im VN Nr. XXX/XXX ausgewiesenen Messungen festgelegt haben, dass das unentgeltliche Geh- und Fahrtrecht „in der vorbezeichneten Weise“ und damit auf der in der Natur bereits angelegten „Zufahrt zum Grundstück Pl.Nr. XXX vom Gemeindeweg Pl.Nr. XXX aus“ eingeräumt wird. Nach der für das zutreffende Verständnis von Grundbucheintragungen nächstliegenden Bedeutung, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter ergibt (BGHZ 113, 374/378), ist damit ausdrücklich und inhaltlich hinreichend bestimmt festgelegt, dass die eingeräumte Berechtigung zur Benutzung des dienenden Grundstücks darauf beschränkt ist, auf der bereits angelegten Zufahrt vom Gemeindeweg aus in das herrschende Grundstück gehend oder fahrend zu gelangen hat (vgl. Senat vom 3.3.2014, 34 Wx 489/13, juris). Wenngleich also das Geh- und Fahrtrecht auf dem gesamten (damaligen) Grundstück lastet, ist der Ausübungsbereich beschränkt und eindeutig der Bewilligung zu entnehmen.
b) Die Unrichtigkeit des Grundbuchs hinsichtlich des frei gewordenen Teils (FlSt XXX/X) ist nachgewiesen.
Der Nachweis kann auch durch amtliche Vermessungsnachweise erbracht werden (BayObLG Rpfleger 2004, 280). Diese gehören zwar nicht zu den Grundakten, liegen aber dem Grundbuchamt vor und sind in dem gegenständlichen Berichtigungsantrag individuell bezeichnet („VN XXX/XXX“). Taugliche Nachweismittel sind auch mit Unterschrift und Dienstsiegel versehene Bescheinigungen – auch solche grafischer Art – des Vermessungsamts (BayObLG NJW-RR 1996, 397/398; FGPrax 1999, 172). Die Katasterkarten selbst bilden den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters, nach dem gemäß § 2 Abs. 2 GBO die Grundstücke im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs bezeichnet werden (Demharter § 2 Rnr. 9 und 19). Liegenschaftskataster und Grundbuch sind in Übereinstimmung zu halten (Demharter § 2 Rn. 22 f.). Die auch das Grundbuchamt bindende Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB erstreckt sich auf die Eintragungen im Bestandsverzeichnis, aus denen sich in Verbindung mit der dort in Bezug genommenen Katasterkarte ersehen lässt, auf welchen Teil der Erdoberfläche sich das Eigentum bezieht (BGH NJW-RR 2006, 662/663; NJW-RR 2013, 789/790; OLG Jena vom 14.3.2011, 9 W 599/10, juris; Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2013 § 891 Rn. 28; Demharter § 2 Rn. 26).
Aus der Lage der Grundstücke gemäß aktuellem Liegenschaftskataster und dem auf der Grundlage des VN XXX/XXX nebst zugehöriger Flurkarte formulierten Beschreibung des Ausübungsbereichs des Geh- und Fahrtrechts ergibt sich unter Berücksichtigung der amtlichen Bescheinigung des Vermessungsamts über die Lage des herrschenden „Grundstücks“ nach gegenwärtigem Vermessungsstand, dass nach Teilung des dienenden Grundstücks das FlSt XXX/X mit der Dienstbarkeit nicht belastet ist.
Die Lage des mit Pl.Nr. XXX bezeichneten Gemeindewegs sowie der mit Pl.Nrn. XXX und XXX bezeichneten Grundstücke geht aus der Flurkarte zu VN XXX/XXX hervor. Der Verlauf der „Zufahrt zum Grundstück Pl.Nr. XXX vom Gemeindeweg Pl.Nr. XXX aus“ lässt sich daraus allein – also ohne die in der Vereinbarung zusätzlich herangezogenen Gegebenheiten in der Natur – zwar nicht ersehen. Die Funktion des Geh- und Fahrtrechts („Zufahrt zum Grundstück Pl.Nr. XXX vom Gemeindeweg Pl.Nr. XXX aus“) erlaubt jedoch unter Berücksichtigung der mit der Karte nachgewiesen Lage des Gemeindewegs sowie des dienenden und des herrschenden Grundstücks den sicheren Schluss, dass die als FlSt XXX/X abgeschriebene Teilfläche des dienenden Grundstücks nicht vom Ausübungsbereich des Rechts umfasst ist.
Das Geh- und Fahrtrecht soll nur die Zufahrt vom heranführenden Gemeindeweg aus an einer in der Natur bereits vorhandenen Stelle sichern. Ein darüber hinausgehender Zweck, der dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Wahl über die (schonende) Benutzung des dienenden Grundstücks für Zwecke des Begehens und Befahrens überließe, besteht nicht.
Die abgeschriebene Teilfläche liegt so weit vom Bereich des Gemeindewegs entfernt, dass es ausgeschlossen ist, dass die Zufahrt vom Gemeindeweg aus auf das herrschende Grundstück über diesen Bereich führte, zumal das herrschende Grundstück östlich des Wegs, das dienende Grundstück hingegen westlich des Wegs liegen und das FlSt XXX/X durch Abschreibung der westlichen ca. halben Grundstücksfläche entstanden ist (vgl. zu einem ähnlich gelagerten Sachverhalt Senat vom 3.3.2014, 34 Wx 489/13, juris).
Der vom Beteiligten zu 3 angesprochene „über FlNr. XXX und FlNr. XXX/X führende Weg“ ist in der Flurkarte zum Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 1.8.2016 als querverlaufender Verbindungsweg zwischen der an der Grundstücksgrenze von FlSt XXX entlang führenden B.-Straße (FlSt XXX) und der an FlSt XXX/X entlang führenden M.-Straße zu erkennen. Dieser Verbindungsweg hat nichts mit dem Geh- und Fahrtrecht zu tun, das nur die Zufahrt von Pl.Nr. XXX zum herrschenden Grundstück sichert.
III.
Von einer Kostenentscheidung (§ 81 FamFG) sieht der Senat ab. Das Beschwerdeverfahren ist erfolgreich, so dass die Haftung für die gerichtlichen Kosten nach § 25 Abs. 1 GNotKG erlischt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten (§ 84 FamFG) wird nicht angeordnet, weil dies nicht angemessen erscheint (§ 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG). Der Beteiligte zu 3 ist lediglich angehört worden (§ 7 Abs. 6 FamFG); er hat selbst keinen Antrag gestellt.
Daher bedarf es auch keiner Geschäftswertfestsetzung.
