OLG München – Az.: 34 Wx 138/14 – Beschluss vom 29.07.2014
I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 8. Januar 2014 (Ziffer 2) wird zurückgewiesen.
II. Die Beteiligten zu 1 bis 3 tragen die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der der Beteiligten zu 5 im Beschwerdeverfahren entstandenen Kosten.
III. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 132.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
1. Mit Urkunde vom 3.5.2007 begründete die Beteiligte zu 1 an dem gegenständlichen mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundbesitz Wohnungs- und Teileigentum. In § 6 ist festgehalten, dass der Eigentümer die gebildeten Einheiten veräußern, er jedoch die Möglichkeit eröffnen wolle, bauliche Veränderungen vorzunehmen und dabei in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum einzugreifen. Angesprochen werden sodann namentlich Ausbauten des Teileigentums Nr. 10 im Dachgeschoß samt des unausgebauten Spitzbodens ggf. unter Anhebung des Kniestocks sowie Eingriffe in die unter dem auszubauenden Dachgeschoß befindlichen Wohnungen (Nr. 9). Die mit den Käufern in der Folgezeit abgeschlossenen Verträge enthalten für den Verkäufer bzw. dessen Bevollmächtigten unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB eine Vollmacht folgenden Inhalts (§ 15):
Der Käufer ist mit Änderungen und Ergänzungen der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung unter der Voraussetzung einverstanden, dass ihm hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen und sein Sondereigentum sowie die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände durch die Änderung nicht berührt werden.
Zulässig ist insbesondere auch, neben- oder übereinanderliegende Einheiten zusammenzulegen oder zu teilen und die hierzu erforderlichen Mauer- und Deckendurchbrüche vorzunehmen, auch soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
…
Diese Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt; im Innenverhältnis ist der Verkäufer verpflichtet, die Beschränkungen, wie vorstehend festgelegt, zu beachten.
Mit dem 1. Nachtrag vom 6.7.2007 wurde die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten Nrn. 11 und 12 geändert (statt Lager/Hobbyraum nun Garage); die Nutzungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung wurden angepasst.
Die Teilungserklärung mit 1. Nachtrag wurde am 16.7.2007 im Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit wurde die Teilungserklärung wiederholt geändert:
Mit dem 2. Nachtrag vom 14.10.2008 – Eintragung im Grundbuch am 4.12.2008 – wurde die Aufteilung und Bildung von Wohnungseigentum bezüglich der Wohnungen Nrn. 3 und 4 neu geregelt, indem die Wohnung Nr. 3 vergrößert und die Wohnung Nr. 4 verkleinert wurde sowie die Miteigentumsanteile entsprechend angepasst und überdies zwei neue Sondernutzungsrechte an Kellerabteilen gebildet wurden.
Der 3. Nachtrag vom 19.10.2010 betraf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Garten und Terrasse für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 mit der Beschränkung, dass die Teileigentümer der Einheiten Nrn. 11 und 12 die Fläche zum Rangieren ihrer Fahrzeuge mitbenutzen dürfen, „solange diese Einheiten als Garagen genutzt werden“. Den jeweiligen Garageneigentümern wurde ein ausschließliches Nutzungsrecht an Flächen im und vor dem Garagenbereich bzw. den dort zu errichtenden Baulichkeiten eingeräumt. Weitere Änderungen beziehen sich auf die geplante Errichtung des Personenaufzugs und die darauf bezogene Kostenverteilung, schließlich auf Fahrradabstellplätze in der Durchfahrt zum Innenhof und die Verglasung von Balkonen.
Im 4. Nachtrag vom 27.10.2011 wurden diverse Sondernutzungsrechte geändert bzw. ergänzt, u. a. dem Teileigentum Nr. 12 (Garage) ein Sondernutzungsrecht an dem neu geschaffenen Garagenstellplatz Nr. 13 – vorher im Gemeinschaftseigentum stehender Raum „Hausmeister“ im Garagengebäude – zugeordnet. Ferner wurde dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 3 ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrassenfläche über dem Garagengebäude eingeräumt. Eine weitere Regelung betrifft die Kostenverteilung für den geplanten Personenaufzug; jedoch verbleibt es für die Einheiten im 4. Obergeschoß/Dachgeschoß bei der schon in der 3. Änderung vorgesehenen Beteiligung.
Der 5. Nachtrag vom 6.8.2012 hat die Einräumung eines Sondernutzungsrechts für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 (Vorflurbereich im Wohnungseingang) zum Gegenstand.
Eingetragen im Grundbuch wurden die Nachträge vom 19.10.2010, 27.10.2011 und 6.8.2012 am 5.12.2012.
Der 6. Nachtrag vom 5.11.2013 betrifft – soweit hier erheblich – die Aufhebung von Teileigentum Nr. 11 und Nr. 12 (je eine Garage) sowie des Sondernutzungsrechts an dem Garagenstellplatz Nr. 13, die teilweise Aufhebung von Gemeinschaftseigentum und Begründung von Sondereigentum hieran (ehemaliger Stellplatz Nr. 13), die anschließende Vereinigung der Miteigentumsanteile beider Teileigentumseinheiten sowie des Miteigentumsanteils von Wohnung Nr. 2. Eine Neuberechnung der Miteigentumsanteile wird nicht vorgenommen. Der so begründeten Wohneinheit Nr. 2 (neu) wird des Weiteren eine Grundstücksfläche zur (Sonder-) Nutzung als Terrasse und Vorgarten zugewiesen. Beurkundet wurde der Nachtrag von dem Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 als deren gesetzlichen Vertreter sowie in Vollmacht für die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum entsprechend den der Beteiligten zu 1 in den Erwerbsverträgen erteilten Vollmachten, darüber hinaus für die Beteiligten zu 2 und 3, dies auch in Vollmacht für die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum entsprechend den diesen Beteiligten in den Erwerbsverträgen erteilten Vollmachten. Im Grundbuch vollzogen ist der 6. Nachtrag noch nicht.
2. Die Beteiligte zu 2 nahm mit notarieller Erklärung vom 3.11.2010 ein Kaufvertragsangebot der Beteiligten zu 1 als der teilenden Eigentümerin für die Wohnung Nr. 9 und den Speicher nebst Spitzboden Nr. 10 an. Die Auflassung wurde im Grundbuch am 3.1.2011 vollzogen. Bereits mit Vertrag vom 3.11.2010 veräußerte die Beteiligte zu 2 das Wohnungs- und Teileigentum an die Beteiligte zu 5 weiter, zu deren Gunsten am 3.1.2011 eine Eigentumsvormerkung eingetragen wurde. Nach der dem Vertrag anliegenden Baubeschreibung soll das bestehende Garagengebäude in ein zu Wohnzwecken dienendes Gebäude mit einem begrünten Flachdach umgebaut und im Innenhof ein Fahrradhängesystem eingebaut werden. § 15 enthält für den Verkäufer die vorbezeichnete Vollmacht zur Änderung und Ergänzung der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Die Beteiligte zu 5 ist seit 26.11.2013 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.
3. Schon mit Schreiben vom 8.7.2013 – dem Grundbuchamt vorliegend seit 10.7.2013 – hatte die Beteiligte zu 5 die der Verkäuferin im Vertrag vom 3.11.2010 erteilte Vollmacht widerrufen.
In Bearbeitung des am 28.11.2013 zur Eintragung vorgelegten 6. Nachtrags vom 5.11.2013 hat das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 8.1.2014 (Ziff. 2) – soweit hier von Bedeutung – die fehlende Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, nämlich infolge Widerrufs der Vollmacht durch die Beteiligte zu 5, moniert. Hiergegen richtet sich die am 4.2.2014 eingelegte Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3. Diese wird im Wesentlichen wie folgt begründet:
Die Vollmacht mit der Befugnis, Untervollmacht zu erteilen, sei dem Verkäufer unwiderruflich und im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt worden. Sie habe dazu gedient, das Gesamtvorhaben – Umgestaltung eines Stadthauses – zu verwirklichen und in diesem Zug verschiedene einzelne Nutzungsverhältnisse namentlich im Erdgeschoß entsprechend den Baufortschritten zu ändern und neu zu regeln. Mangelnde Bestimmtheit liege nicht vor. Die Planungen spiegelten sich bis zum Kauf durch die Beteiligte zu 5 in der Teilungserklärung sowie in deren 1. bis 3. Nachtrag wider und seien durch den 4. und 5. jeweils nicht beanstandeten Nachtrag weiter konkretisiert.
Gründe für einen berechtigten Widerruf der Vollmacht beständen bei den Änderungen im 6. Nachtrag nicht. Nach dem – maßgeblichen – 3. Nachtrag habe für die Käuferin festgestanden, dass diese von dem Innenhof der Wohnanlage nur den links hinten gelegenen Teil als Frei- und Spielfläche im Rahmen ihres Miteigentums mitbenützen könne. Die anderen Flächen seien vergeben gewesen, teils als Wohn-/Teileigentum, teils zur Sondernutzung. An der flächenmäßigen Aufteilung habe sich ab dem 3. Nachtrag nichts geändert. Die Beteiligte zu 5 könne von den Änderungen in der Wohnanlage nicht überrascht sein. Die vorgenommenen Änderungen, bezogen auf den Stand zum 3. Nachtrag, minderten auch den Wert der Anlage nicht, im Gegenteil komme es namentlich im Innenhof zu einer wesentlichen Verbesserung.
Das Grundbuchamt hat am 27.3.2014 nicht abgeholfen.
In dem Beschluss über die Nichtabhilfe ist im Wesentlichen ausgeführt:
Es handele sich im Kaufvertrag vom 3.11.2010 um eine grundsätzlich unwiderrufliche Vollmacht, weil sie ersichtlich dem Vollmachtnehmer diene. Eine derartige Vollmacht bleibe aber aus wichtigem Grund widerruflich. Sei ein solcher dargetan, sein Vorliegen zumindest wahrscheinlich, habe das Grundbuchamt den Widerruf zu beachten. Das sei hier nach dem Sachvortrag der Beteiligten zu 5 der Fall:
a) Die Verkäuferin habe sich aus dem Vertrag zu lösen versucht und den Notar angewiesen, wegen fälliger, nicht bezahlter Kaufpreisraten die Eigentumsvormerkung aufgrund kaufvertraglicher Vollmacht zur Löschung zu bringen. Dies habe die Käuferin durch gerichtliche Hilfe verhindern können.
b) Der Käuferin seien von der Verkäuferin die zwei Garagenstellplätze (Nrn. 11 und 12) zugesagt, der Erwerb davon abhängig gemacht worden. Verkäuferin und Käuferin hätten über die Garagen einen Mietvertrag abgeschlossen, ohne dass die Verkäuferin jemals Eigentümerin geworden wäre. Vielmehr habe sie die Löschung der zu ihren Gunsten bestehenden Eigentumsvormerkungen bewilligt und die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass es zu den Regelungen im 6. Nachtrag kommen konnte. Dadurch werde die zugesagte Übereignung der Garagen endgültig ausgeschlossen.
c) Schließlich sei bereits der 4. Nachtrag zur Teilungserklärung in Überschreitung der Vollmacht zum Vollzug vorgelegt worden.
d) Auf eine Vollmachtsüberschreitung deuteten ferner die Umstände über die Rückabwicklung des Kaufvertrags für die Wohnung Nr. 4 hin. Dort sei es ebenfalls zu Auseinandersetzungen wegen der vorgesehenen Ausweitung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten im Zusammenhang mit der Umwandlung von Garagen in Wohnungseigentum gekommen.
3. Im Beschwerdeverfahren hat sich die Beteiligte zu 5 über ihre anwaltlichen Bevollmächtigten – teils unter Bezugnahme auf früheres Vorbringen namentlich im Schriftsatz vom 10.3.2014 an das Grundbuchamt – geäußert. Sie meint, die Vollmacht sei am Maßstab von § 308 Nr. 4, § 305c BGB gemessen ohnehin unwirksam. Deren Voraussetzungen seien nicht gegeben bzw. wären überschritten. Die Vollmacht sei auch nicht unwiderruflich erteilt worden. Sie habe primär dem Interesse der Käuferin und im Wesentlichen dazu gedient, von der Verkäuferin gegebene Zusagen nachträglich umsetzen zu können, nämlich einen Aufzug einzubauen und ihr zwei Garagenplätze im Hof zuzuteilen. Die Vollmacht sei überdies aus wichtigem Grund berechtigterweise widerrufen worden, weil sich die Verkäuferin grundlos vom Vertrag habe lösen wollen und von der Vollmacht ohne Rücksicht auf die im Innenverhältnis bestehenden Beschränkungen Gebrauch gemacht habe. Der 4. und der 5. Nachtrag seien ohne ihre Kenntnis im Grundbuch vollzogen worden, obgleich selbst der Notar davon ausgegangen sei, die Vollmacht decke den 4. Nachtrag nicht mehr ab. Nach dem 20.6.2013 und vor ihrem Widerruf sei ihr zugetragen worden, dass ein 6. Nachtrag in Vorbereitung sei, der die Nutzung der Gebäudeteile im Innenhof abändern solle, nämlich anstelle einer Garagennutzung eine Nutzung zu Wohnzwecken. Die Erfüllung der zugesagten Übereignung der beiden Garagen solle dadurch endgültig ausgeschlossen werden.
Überdies habe der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 nicht in gestatteter Untervollmacht, auch nicht als Vertreter für die Beteiligte zu 2, gehandelt. Die kaufvertraglich erteilte Vollmacht werde offensichtlich missbraucht. So sei bewusst davon abgesehen worden, sie vom 4. und 5. Nachtrag zur Teilungserklärung zu informieren.
II.
Die Beschwerde hat keinen Erfolg.
1. Das Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist, bezogen auf die einzelne Beanstandung, als Beschwerde statthaft (§ 71 Abs. 1 GBO; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 1). Diese konnte der Notar für die namentlich bezeichneten Beteiligten zu 1 bis 3 wirksam einlegen (§ 15 Abs. 2 GBO; Demharter § 15 Rn. 20). Zum 6. Nachtrag, notariell erklärt vom Geschäftsführer der Beteiligten zu 1, liegen förmliche Genehmigungen der Beteiligten zu 2 und 3 vom 7.11. und 12.11.2013 vor.
2. In der Sache erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Das Grundbuchamt kann die begehrte Eintragung der 6. Änderung vom 5.11.2013 der Teilungserklärung vom 3.5.2007 von der Zustimmung der Wohnungseigentümer abhängig machen (vgl. § 19 GBO). Denn diese fehlt, weil die Beteiligte zu 5 wegen Widerrufs der erteilten Vollmacht nicht wirksam vertreten wurde.
a) Mit dem 6. Nachtrag werden zwei Teileigentumseinheiten und ein Sondernutzungsrecht aufgehoben, wird am Gemeinschaftseigentum Sondereigentum begründet, die Miteigentumsanteile der aufgehobenen Teileigentumseinheiten mit dem Wohnungseigentum Nr. 2 vereinigt (Nr. 2 neu) und für diese Wohnung ein neues Sondernutzungsrecht an Terrasse und Vorgarten begründet.
b) Die auf Regelungen zur Abänderung der Teilungserklärung bezogene Vollmacht nach § 167 BGB ist ihrem eindeutigen Wortlaut zufolge im Außenverhältnis unbeschränkt; im Innenverhältnis unterliegt sie näher beschriebenen Bindungen. Nach der herrschenden Rechtsprechung umfassen derartige nicht auf einem persönlichen Vertrauensverhältnis gerade zur Person des Bevollmächtigten beruhende Vollmachten regelmäßig auch das Recht, Untervollmacht zu erteilen (BayObLGZ 2001, 279/285; Schaub in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT VII Rn. 37). Ergänzend wird auf die Ausführungen zu c) verwiesen.
(1) Die Vollmacht ist nicht offensichtlich (vgl. BayObLG OLG-Report 2003, 149) nach den §§ 305 ff. BGB unwirksam. Ob diese Vorschriften auf Grundbuchvollmachten überhaupt anzuwenden sind, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Angesichts der Bindungen im Innenverhältnis – keine Berührung des eigenen Sondereigentums und der zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände, keine „zusätzlichen Belastungen“, Ausübung nur vor dem beurkundenden Notar, seinem Vertreter oder Amtsnachfolger, zeitliche Limitierung durch den Verlust des Eigentums an der letzten Einheit – liegt in der konkreten Vertragsgestaltung trotz der Unbeschränktheit im Außenverhältnis jedenfalls kein offensichtlicher Verstoß gegen § 308 Nr. 4 BGB vor (siehe Senat vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12 = FGPrax 2013, 111/112; vom 7.11.2012, 34 Wx 208/12, vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12, je bei juris; ferner BayObLGZ 2002, 296).
(2) Auch eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht unterliegt Grenzen. So darf das Grundbuchamt aufgrund des Legalitätsprinzips durch seine mit den formellen Regeln übereinstimmende Eintragungstätigkeit nicht bewusst daran mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen (vgl. BGHZ 35, 135/139 f.; BayObLGZ 1967, 13; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 209; Wilsch NZM 2007, 909/910). Auch dann, wenn es sichere Kenntnis vom Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen hat, kann und muss es die Eintragung ablehnen (Meikel/Hertel GBO 10. Aufl. § 29 Rn. 59). Demgemäß hat auch dieser Senat bereits entschieden (Beschluss vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12 = FGPrax 2013, 111).
(3) Es erscheint fraglich, ob die gegenständliche objektive Urkundenlage bereits die Evidenz eines Missbrauchs der Vollmacht ergibt. Jedenfalls aus dem Gebrauch der Vollmacht für die Beurkundung des 4. Nachtrags, wenn auch ohne ausdrückliche Zustimmung der Beteiligten zu 5, kann dies der Senat nicht entnehmen. Er tangiert diese zwar namentlich auch mit der Lastenverteilung für den geplanten Personenaufzug, dies in Bezug auf ihr Wohnungseigentum jedoch nicht weitergehend als bereits der 3. Nachtrag, der ihr bereits bei Beurkundung des Kaufvertrags offensichtlich bekannt war. Was den beabsichtigten 6. Nachtrag angeht, gilt folgendes:
aa) Jeweiliges Sondereigentum sowie Sondernutzungsrechte anderer Miteigentümer/Berechtigter als gerade der der Einheiten 2, 11, 12 und Stellplatz Nr. 13 sind durch den 6. Nachtrag nicht tangiert. Die Innenbindung untersagt auch nicht die Begründung neuer Sondernutzungsrechte an bisherigen Gemeinschaftsflächen (Terrasse/Vorgarten), für die keine Rechte zugewiesen waren.
bb) Schon in seiner Entscheidung vom 17.2.2009 (34 Wx 91/08 = MittBayNot 2010, 129 mit Anm. Basty) hatte sich der Senat im Rahmen einer (im Wesentlichen) identischen Klausel mit der Auslegung der internen Schranke, „dass ihm (d. h. dem Käufer) hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen“, befasst. Dort ist ausgeführt, dass sich die Bedeutung dieser Begrenzung nicht auf den ersten Blick erschließe. Im Zusammenhang mit dem (zusätzlichen) Verbot, dass Sondereigentum und Sondernutzung nicht berührt sein dürften, könnten darunter wohl nicht rechtliche wie wirtschaftliche Nachteile jeglicher Art – wie etwa der Verlust gemeinschaftlich nutzbarer Erholungsflächen – gemeint sein. Denn nur Wertungen, die im Einzelfall ohne weitere Ermittlungen und ohne nähere Kenntnis weiterer Umstände lediglich aus den vorgelegten Eintragungsunterlagen ohne Zweifel getroffen werden könnten, berechtigten das Grundbuchamt zur Prüfung und Beanstandung.
cc) Dem Bevollmächtigten sind nach dem Inhalt der Vollmacht zusätzliche Belastungen verboten. Dies verhindert es zwar grundsätzlich nicht, dass – etwa durch die unterbliebene Neuberechnung der Miteigentumsanteile, nach denen sich grundsätzlich die Kostenverteilung in der Gemeinschaft bemisst (§ 12 Abs. 2 Buchst. b Gemeinschaftsordnung) – das begünstigte Wohnungseigentum Nr. 2 nur unterproportional an den Gesamtkosten der Gemeinschaft beteiligt wird. Ähnliches gilt, als es um erhöhte Kosten der Anlage geht, die aus der Umwandlung von bisherigem Teileigentum (Garagen) in intensiver genutztes Wohneigentum resultieren. Ohne abschließend die Frage der Sittenwidrigkeit zu beantworten, wenn der teilende Eigentümer einem einzelnen Wohnungseigentümer eine geringere Belastung verschaffen will und es deshalb bei der ursprünglichen Festlegung der Miteigentumsanteile verbleibt, die nach den im Zeitpunkt der Teilungserklärung maßgeblichen Umständen noch sachgerecht war (vgl. BayObLGZ 1999, 199), fällt hier doch auf, dass trotz Hinweises des Notars anlässlich der Beurkundung des 6. Nachtrags von deren Neuberechnung abgesehen wurde. Zwar dürfte die Änderungsvollmacht einerseits nicht auch die Änderung der Miteigentumsanteile umfassen, während andererseits die Baubeschreibung eine mögliche Umwandlung bereits angesprochen hat. Es steht indessen schon nicht fest, ob die Miteigentumsanteile für die Teileigentumseinheiten Nrn. 11 und 12 in der Teilungserklärung selbst adäquat – oder etwa im Hinblick auf Umwandlungsabsichten überproportional – bemessen waren.
dd) Ob die Anfügung von Beispielen zulässiger Änderungen und Ergänzungen (“Zulässig ist insbesondere auch, …“) es im Umkehrschluss erlauben, auch die Außenvollmacht einzugrenzen (vgl. Basty MittBayNot 2010, 131/132; siehe auch Kolb MittRhNotK 1996, 254/257 f.), ist nicht abstrakt zu beantworten. Hier ergibt sich zwar aus der Teilungserklärung, dass zunächst nachträgliche Eingriffe im Dachgeschoß des vorhandenen Gebäudes mit Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum (Kniestock, Ver- und Entsorgungsleitungen) vorgesehen waren, andererseits der Eigentümer sich aber auch im Übrigen weitgehende Rechte (Verbindung, Durchbrüche, Schaffung neuer Sondernutzungsrechte) zur Anpassung der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung vorbehalten wollte. Ihrem objektiven Sinn nach deckt die Erklärung deshalb die mit dem 6. Nachtrag verbundenen Änderungen ab.
c) Auch bei Unwiderruflichkeit, welche dem Grundlagengeschäft zu entnehmen ist, bleibt ein Widerruf aus wichtigem Grund möglich. Das Grundbuchamt hat den Widerruf zwar grundsätzlich unberücksichtigt zu lassen; anders ist dies aber, wenn ein wichtiger Grund für den Widerruf zu seiner Überzeugung dargetan (vgl. Demharter § 19 Rn. 83), zumindest sein Vorliegen wahrscheinlich ist (OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370 mit Anm. Munzig; Schaub in Bauer/von Oefele AT VII Rn. 184: „erheblicher Grad von Wahrscheinlichkeit“). Nach Ansicht des Senats dürfen an Plausibilität und Umfang von Gründen für einen Widerruf, welche der freien Beweiswürdigung unterliegen (Munzig MittBayNot 1997, 371/372), keine zu geringen Anforderungen gestellt werden. Denn sonst würden für die Grundbuchpraxis unerlässliche Vollmachten ohne Not entwertet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Grundbuchverfahren nicht dem Erkenntnisverfahren des Zivilprozesses gleichsteht. Rechtspfleger wie Beschwerdegericht sind deshalb für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund für den Widerruf vorliegt, im Wesentlichen auf die aus den vorgelegten förmlichen Urkunden sowie dem Vorbringen der Beteiligten gewonnene Überzeugung beschränkt.
(1) Die Vollmacht ist nicht ausdrücklich als unwiderruflich bezeichnet. Es handelt sich im Hinblick auf ihre Einbettung in den Kaufvertrag nicht um eine isolierte Vollmacht (vgl. BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279/284). Sie soll – jedenfalls auch (BGH WPM 1985, 646/647; NJW-RR 1991, 439/441 zu IV.2; Demharter § 19 Rn. 83) – dem Vorteil des Vollmachtnehmers dienen. Die Möglichkeit der Schaffung neuen zusätzlichen Wohnungseigentums gehört regelmäßig zur sinnvollen und von vorneherein beabsichtigten Verwertung des Grundstücks durch einen Bauträger. Dann aber ist die Vollmacht auch ohne ausdrückliche Erklärung unwiderruflich (vgl. BGH WPM 1985, 646; BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279).
(2) Die Umstände hier rechtfertigen keine andere Bewertung. Es trifft zwar zu, dass es um keinen Neubau, sondern um ein Bestandsgebäude geht. Jedoch ist bei dessen Aufteilung nach § 8 WEG und der beabsichtigten Veräußerung von Wohnungen unter dem Vorbehalt, noch bauliche Veränderungen vorzunehmen (§ 6 der Teilungserklärung), die Interessenlage in der Regel nicht wesentlich anders. So will der Bauträger flexibel im Zug der Umgestaltung und Renovierung des Gebäudes sowie des Abverkaufs der Wohnungen und Teileigentumseinheiten reagieren können. Die Baubeschreibung führt u. a. einen Umbau des Garagengebäudes zu Wohnzwecken an, was darauf schließen lässt, dass noch weitere Wohnungen geschaffen werden sollen. Aus § 6 der Teilungserklärung ergibt sich weiter, dass nicht nur unbedeutende, sondern noch umfangreiche bauliche Veränderungen am Bestand vorgesehen waren. Der Dachgeschoßausbau ist beispielhaft (“insbesondere“), wenn auch nach der Urkundenlage damals im Mittelpunkt stehend, erwähnt. Die Grenze für – nach außen – noch erlaubte Änderungen werden dem Bevollmächtigten im Wesentlichen erst dort gezogen, wo es zu Eingriffen in bereits verkauftes Sondereigentum und damit verbundene Sondernutzungsrechte käme.
(3) Dem steht nicht entgegen, dass die Vollmacht nach dem maßgeblichen Grundlagenverhältnis (§ 168 Satz 2 BGB) auch den Interessen des Vollmachtgebers dient, nämlich bis dahin nicht umgesetzte Absprachen im Zusammenhang mit der Aufstockung (die Beteiligte zu 5 ist Erwerberin gerade der Dachgeschoßwohnungen Nrn. 9 und 10), der Modernisierung des Treppenhauses (Einbau eine Fahrstuhls), möglicherweise auch der Nutzung von Räumlichkeiten in der Anlage als Kfz-Stellplätze, erfüllen zu können. Erkennbar beschränkt sich die Vollmacht nicht hierauf. Die Beteiligte zu 5 weist selbst zutreffend darauf hin, dass die Beteiligte zu 2 etwa nach § 6 Buchst. d der Teilungserklärung auf unvorhergesehene notwendige Änderungen im Zuge des Bauablaufs solle angemessen reagieren können. In der Position der Beteiligten zu 2 als Bauträger sind deren Verwertungs- und Erlösinteressen nicht geringer zu veranschlagen als das Interesse der Beteiligten zu 5, dass bestimmte ihr zugesagte bauliche Maßnahmen noch reibungslos umgesetzt werden (siehe auch BGH DNotZ 1972, 229; NJW-RR 1991, 439/441).
(4) Das Grundbuchamt erkennt konkrete Anhaltspunkte für das Bestehen eines wichtigen Grundes zum Widerruf. Ein wichtiger Grund kann in einem der Beschränkung im Innenverhältnis widersprechenden Gebrauch der Vollmacht liegen. Hierbei ist nicht allein entscheidend, dass die aus dem Text der Vollmacht ersichtlichen internen Schranken überschritten sind (so in der Entscheidung des Senats vom 20.2.2013; dazu Böttcher ZNotP 2014, 82). Anlass für einen Widerruf kann vielmehr auch dann bestehen, wenn zwar die Vollmacht ihrem Wortlaut nach die beabsichtigten Änderungen noch ermöglicht, diesen aber die der Bevollmächtigung zugrunde liegenden vertraglichen Abreden entgegenstehen (BGH WPM 1985, 646/647). So ist es nach Überzeugung des Senats hier.
Dabei wird nicht übersehen, dass Widerrufsgründe nicht aus dem 6. Nachtrag selbst herzuleiten sind, weil dieser erst geraume Zeit nach dem Widerruf vom 8.7.2013 beurkundet wurde. Denn der Grund muss im Zeitpunkt des Widerrufs bestehen; der später – im Schriftsatz vom 10.3.2014 an das Grundbuchamt – vorsorglich erneut erklärte Widerruf könnte die bereits am 28.11.2013 beantragte Eintragung nicht hindern (vgl. KGJ 43, 146; KG JFG 1, 338/342). Jedoch hat die Beteiligte zu 5 schlüssig dargelegt, dass (auch) Anlass für die Widerrufserklärung gerade die ihr zu Gehör gekommene Absicht des Verkäufers gewesen sei, einen 6. Nachtrag mit dem dann vorgelegten Inhalt beurkunden zu lassen.
aa) Die Beteiligte zu 5 beruft sich im Wesentlichen darauf, ihr seien mit dem Erwerb der zwei Eigentumseinheiten auch zwei Garagenstellplätze zugesagt worden, was nun durch die gegenständliche Umwandlung der zwei Garagen und der Verbindung dieser zwei Teileigentumseinheiten mit einem anderen Wohnungseigentum nicht mehr realisierbar sei. Für diese Darstellung spricht zunächst der Abschluss eines Garagenmietvertrags am 2.11.2010. Es trifft zwar zu, dass ein Umbau im Innenhof (Garagengebäude in ein zu Wohnzwecken dienendes Gebäude) geplant war und die Beteiligte zu 5 dies bei Erteilung der Vollmacht wusste. Schließlich hat die Beteiligte zu 5 im Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin, der Beteiligten zu 1, erklärt, namentlich im Nachbaranwesen sich um zwei Tiefgaragenstellplätze zu bemühen. Jedoch hat die Beteiligte zu 5 Korrespondenz aus dem Monat Mai 2012 vorgelegt, in der ihr von der Verkäuferin bestätigt wird, die bezeichneten beiden Stellplätze im Wohnanwesen ständen ihr für den Ankauf zur Verfügung. Zu diesem Zeitpunkt bestanden für die Beteiligte zu 2 an den beiden Garagen Auflassungsvormerkungen. Damaliger Planungsstand (nach dem 4. Nachtrag) war offensichtlich der Erhalt und die Aufwertung des Innenhofgebäudes als Garage. Unwidersprochen trägt die Beteiligte zu 5 auch vor, Grundlage für die beabsichtigte Umwandlung der zwei Garagen sei die ursprüngliche Planung einer Tiefgaragenanlage gewesen, die gemeinsam mit der benachbarten Wohnanlage auf dem Nachbargrundstück erstellt werden sollte, was sich aber ebenso wie die anschließende Planung einer Tiefgaragenanlage unterhalb des Innenhofs zerschlagen habe; dies habe anschließend zur Umgestaltung des Innenhofs und zu den Maßnahmen im 4. Nachtrag geführt, nämlich das Garagengebäude zu sanieren, zu erweitern sowie, auch unter ästhetischen Gesichtspunkten, mit einer Dachterrasse zu versehen. Die 6. Änderung der Teilungserklärung steht zu den zwischenzeitlichen Planungen und Zusagen in Widerspruch. Vor der 6. Änderung konnte die Beteiligte zu 5 im Hinblick auf ihre Absprachen mit der Beteiligten zu 2 jedenfalls davon ausgehen, für sich in der Anlage über zwei Stellplätze zu verfügen, dies jedenfalls solange, als nicht der Bauträger für einen Ersatz sorgt bzw. die Beteiligte zu 5 in unmittelbarer Nähe anderweitige Abstellplätze anmieten oder kaufen kann. Diese Zusage ist aber endgültig hinfällig, wenn der Beteiligte zu 3, Geschäftsführer der Verkäuferin, nun, wie vertraglich vorgesehen, die Garagen erwirbt und mit dem Wohnungseigentum Nr. 2 weiterveräußern kann, nachdem die Verkäuferin ihrerseits die Löschung der Vormerkungen an den Teileigentumseinheiten bewilligt hatte. Die für die Vollmacht wesentliche vertragliche Einschränkung und den Grund für den Widerruf erkennt der Senat also darin, dass die Vollmacht – im Innenverhältnis – eine Nutzungsumwandlung für das Innenhofgebäude jedenfalls solange nicht deckt, als nicht für einen Parkraumersatz nach Maßgabe des mit dem Kaufvertrag abgeschlossenen Mietvertrags gesorgt ist.
bb) Untermauert wird die Darstellung der Beteiligten zu 5 auch durch die Rückgängigmachung eines von den Käufern wegen arglistiger Täuschung und Irrtums angefochtenen Kaufvertrags aus dem Jahr 2008 am 13.10.2010 für das Wohnungseigentum Nr. 4. Als Anlass ist hierfür angegeben, dass der Verkäufer als Mehrheitseigentümer seit Anfang 2009 eine Umwidmung des Teil- und Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum mit Wohnnutzung durchzusetzen versuche, verbunden mit einer erheblichen Ausweisung und Ausweitung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten. Die Meinungsverschiedenheiten entzündeten sich hierbei namentlich an der Innenhofnutzung und der zukünftigen Verwendung des Garagenbauwerks.
cc) Ob für den Widerruf der gegenständlichen Vollmacht noch weitere Gründe namentlich im Zusammenhang mit dem beabsichtigten und möglicherweise nicht gerechtfertigten Gebrauch einer anderen dem Verkäufer erteilten Vollmacht zur Löschung der Eigentumsvormerkung für die Käuferin bestanden, welche diese nur mit gerichtlicher Hilfe verhindern konnte, mag auf sich beruhen.
3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 84 FamFG; denn das Rechtmittel ist erfolglos geblieben. Sie umfasst insbesondere auch die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 5.
Der Geschäftswert wird mit einem Bruchteil (1/10) des Werts des neu gebildeten Wohnungseigentums bemessen. Dabei ist die Schwierigkeit zu berücksichtigen, die die Beschaffung notwendiger Bewilligungen erfordert.
Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen. Es handelt sich auf gefestigter Rechtsgrundlage um eine Entscheidung im Einzelfall (vgl. § 78 Abs. 2 GBO).
