OLG München – Az.: 34 Wx 4/16 – Beschluss vom 14.03.2016
1. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 16. Dezember 2015 und (Ergänzung) vom 28. Dezember 2015 wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligte, ein Bauträger, ist Eigentümerin von Grundbesitz, den sie mit Erklärung vom 24.7.2013 gemäß § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt hat. Einheiten sind inzwischen verkauft und Erwerber als Berechtigte im Grundbuch eingetragen. Der Antrag vom 20.11.2015 betrifft – soweit hier noch von Bedeutung – die von der Beteiligten zu notarieller Urkunde vom 19.11.2015 bewilligte Löschung einer Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) – bedingt – für den jeweiligen Eigentümer von Miteigentumsanteilen mit dem damit verbundenen Sondereigentum an Wohnungs- und Teileigentum (Abt. II lfde. Nr. 1).
Die Teilungserklärung enthält für die Dienstbarkeiten in Ziff. VII. folgende Regelung:
Wegen der zum Zwecke der Erschließung und Erfüllung öffentlicher Belange der Bauvorhaben auf dem WEG-Grundstück und auf den Grundstücken Fl.Nrn. 80/1, … zu bestellenden und bereits bestellten Dienstbarkeiten wird auf die dieser Urkunde als wesentlicher Bestandteil beigefügte Anlage VI samt Plänen und sonstigen Anlagen verwiesen.
Nach Anlage VI bewilligt und beantragt der Eigentümer der Grundstücke FlSt 80/1 und …
jeweils die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Grundstücke … des Inhalts, dass dieser berechtigt ist, die in der Anlage VI-5 orange gekennzeichnete Fläche des dienenden Grundstücks zu begehen und … zu befahren …
Diese Grunddienstbarkeit steht unter der auflösenden Bedingung, dass das dienende Grundstück als öffentliche Straße durch die Gemeinde U. erworben wird und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
Die notarielle Vollmacht (je Ziff. X.) in der Teilungserklärung sowie in den einzelnen Kaufverträgen ermächtigt,
den Vollzug der vorliegenden Urkunde – auch teilweise – zu betreiben, namentlich alle erforderlichen Genehmigungen, Negativzeugnisse und Auskünfte einzuholen, Anträge zu stellen und zurückzunehmen sowie überhaupt alle sonstigen zweckdienlichen Rechtshandlungen vorzunehmen, einschließlich etwaiger Rechtsmittelverfahren.
Die Bauträgervollmacht in den einzelnen Kaufverträgen (Ziff. XI.) lautet – soweit hier erheblich -:
…
2. die der Sicherung der Ver- und/oder Entsorgung des Bauvorhabens und/oder der Regelung nachbarlicher Verhältnisse dienenden Dienstbarkeiten und Reallasten zu bestellen und mit der Auflassungsvormerkung im Rang zurückzutreten; ferner alle Rechtshandlungen vorzunehmen, Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen, die zur Durchführung der in Abschnitt I. dieser Urkunde bezeichneten Baumaßnahmen im weitesten Sinn erforderlich sind oder zweckdienlich erscheinen;
…
Das Grundbuchamt hat mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 16.12.2015 die fehlende Löschungsbewilligung der in den Grundbüchern eingetragenen Eigentümer beanstandet. Die Vollmacht in den jeweiligen Kaufverträgen genüge für die Löschung nicht; denn sie umfasse nicht auch die Aufgabe dinglicher Rechte für die Wohnungseigentümer einschließlich der Bewilligung ihrer Löschung gegenüber dem Grundbuchamt.
Daraufhin hat der Notar am 23.12.2015 eine „Klarstellung“ zur Löschungserklärung vom 19.11.2015 zu den Grundakten gegeben. Diese stellt in Abschnitt I. den Sachverhalt dar, der aus Parteisicht die fragliche Dienstbarkeit bedingte, ferner wird der aktuelle planungsrechtliche und bauliche Zustand der Anlage einschließlich ihrer Erschließung beschrieben. In Abschnitt II. wird davon ausgegangen, dass die für das Recht bestimmte auflösende Bedingung eingetreten und deshalb das eingetragene Recht zu löschen sei. Abschnitt III. befasst sich mit der Auslegung der in den Kaufverträgen enthaltenen Bauträgervollmacht, die die gegenständliche Löschung als erforderlich, jedenfalls „als im weitesten Sinne zweckdienlich“ erfassen solle. Hilfsweise wird in Abschnitt IV. die Löschung aufgrund Vollzugsvollmachten des Notars in den Kaufverträgen sowie in der Teilungserklärung bewilligt und beantragt. Ebenso bewilligt und beantragt wird die Löschung des Geh- und Fahrtrechts aufgrund lastenfreier Abschreibung.
Mit – ergänzender – Zwischenverfügung vom 28.12.2015 hat das Grundbuchamt an seinem Verlangen nach Vorlage von Bewilligungen/Vollmachtsbestätigungen der Eigentümer des Herrschgrundstücks festgehalten. Es meint, dass die Voraussetzungen einer lastenfreien Abschreibung nicht vorlägen, die für das Recht bestimmte auflösende Bedingung nicht eingetreten sei und die begehrte Löschung von den bezeichneten Vollmachten (Bauträgervollmacht, notarielle Vollzugsermächtigungen) nicht erfasst werde.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, mit der im Wesentlichen unter Wiederholung des bisherigen Vorbringens die Löschung auf der Grundlage der eingereichten Urkunden und Erklärungen weiter verfolgt wird.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
II.
Die gegen die ergangenen Zwischenverfügungen (§ 18 Abs. 1 GBO) statthafte (Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 1) und auch im Übrigen zulässige Beschwerde (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO) ist unbegründet.
Zu Recht verlangt das Grundbuchamt die Zustimmung der eingetragenen Eigentümer zur Löschung der Dienstbarkeit. Der Senat kann sich zunächst auf die ausführlich begründete – ergänzende – Zwischenverfügung vom 28.12.2015 beziehen. Den dortigen Ausführungen zur Sach- wie zur Rechtslage tritt er ausdrücklich bei. Sie sind durch das Beschwerdevorbringen, wie dies das Grundbuchamt in seinem Nichtabhilfebeschluss ebenfalls zutreffend festgestellt hat, nicht entkräftet. Im Einzelnen gibt das Beschwerdevorbringen deshalb nur noch Anlass zu folgenden Ausführungen:
1. Für eine Berichtigung des Grundbuchs ohne Bewilligung fehlen die Voraussetzungen.
a) Lastenfreie Abschreibung
Wird das belastete Grundstück (ehemals FlSt 80/1) geteilt, so werden, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei (§ 1026 BGB). Berichtigt werden kann in diesem Fall im Verfahren nach § 22 GBO (Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 1026 Rn. 1), sofern die Dienstbarkeit mitübertragen wurde. Dabei sind die Voraussetzungen des § 1026 BGB in der Form des § 29 Abs. 1 GBO darzutun (z. B. BayObLG NJW-RR 1987, 1101; Rpfleger 1987, 451/452; 2004, 280; auch Senat vom 10.12.2015, 34 Wx 363/15, juris).
Ein derartiger Nachweis ist nicht erbracht. Die maßgebliche Fläche des Geh- und Fahrtrechts, fixiert durch die farbliche Eintragung auf der Anlage VI-5 zur Teilungserklärung, befindet sich auf dem G. Weg (FlSt 80/1) im nördlichen Grenzverlauf. Es ist schon augenscheinlich nicht erkennbar, ob die gesicherte Wegstrecke unmittelbar an der nördlichen Grundstücksgrenze oder aber leicht versetzt – namentlich im östlichen Bereich – zur Grenze verläuft. Die Flächen der nachträglich herausgemessenen Grundstücke, für die die Löschung des Rechts begehrt wird, befinden sich nach der in der Planskizze maßgeblichen Markierung indessen auf der Wegfläche in der Breite nach Norden hin versetzt, wenn auch möglicherweise etwas von der nördlichen Grenze abgesetzt, was mit den Angaben der Beteiligten übereinstimmt, dass sich dort ein vom Geh- und Fahrtrecht unbelastet gebliebener Grundstücksstreifen auf Flurstück 80/1 (alt) befunden haben soll. Jedoch sind dessen Breite und genauer Verlauf auf diesem Wegegrundstück in seinem damaligen Zuschnitt schon nicht in grundbuchmäßiger Form (etwa durch eine vermessungsamtliche Bestätigung; vgl. Senat vom 10.12.2015 sowie vom 3.9.2014, 34 Wx 90/14, juris) belegt. Der aktuelle Zustand, der noch nördlich der (Park-)Flächen, an denen das Recht gelöscht werden soll, einen der Wegfläche zugehörigen Grundstücksstreifen erkennen lässt, erlaubt keine Rückschlüsse in die eine oder andere Richtung.
b) Erlöschen auf Grund Bedingungseintritts
Auch insoweit müsste ohne Bewilligung lückenlos in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden, dass Unrichtigkeit infolge einer Rechtsänderung außerhalb des Grundbuchs nachträglich eingetreten ist (Demharter § 22 Rn. 14, 18, 36 f., 42).
aa) Die zulasten des Flurstücks 80/1 (alt) eingeräumte Grunddienstbarkeit steht unter der auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) des Eigentumserwerbs der Gemeinde U. am dienenden Grundstück (FlSt 80/1 alt). Dazu rechnen aber auch die aus dem dienenden Grundstück im weiteren Verlauf herausgemessenen Flächen (FlSte 80/6 mit 80/14), für die die Löschung begehrt wird und für die die Bedingung gerade nicht eingetreten ist.
bb) Die für Grundbucherklärungen geltenden allgemeinen Auslegungsgrundsätze (vgl. Demharter § 19 Rn. 28) lassen ein anderes Ergebnis nicht zu.
(1) Hiernach ist entsprechend § 133 BGB bei der Auslegung von Bewilligungen wie von Eintragungen auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (z. B. BGHZ 92, 352/355; 113, 374/378; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 48; Demharter a. a. O.). Außerhalb der Eintragung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (z. B. BGHZ 113, 374/378). Darauf, was der Bewilligende gewollt hat, kommt es nicht an (BayObLG Rpfleger 2002, 619; Demharter und Hügel/Holzer je a. a. O.).
(2) Es drängt sich bereits auf, dass die Eindeutigkeit des beschriebenen Bedingungseintritts eine Auslegung überhaupt nicht zulässt (vgl. BayObLG Rpfleger 1984, 351; Hügel/Holzer a. a. O.). Jedenfalls erlaubt die Wortwahl nicht die Auslegung, bereits die Widmung des Flurstücks 80/1 (neu) als öffentliche Straße führe zum Wegfall. Im Übrigen gibt die Urkundenlage keinen Hinweis, dass die auflösende Bedingung auch eintreten soll, wenn nicht die gesamte Ausübungsfläche, sondern nur eine – wenn auch die überwiegende – Teilfläche oder eine andere „Tauschfläche“ in das Eigentum der Gemeinde U. übergeht. Aus der Zweckbestimmung allein (“Erschließung und Erfüllung öffentlicher Belange der Bauvorhaben“) ist ein hinreichend sicherer Schluss nicht zu ziehen. Das gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass Umstände, die für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, zur Auslegung herangezogen werden dürfen. Solche ergeben sich nicht daraus, dass im Zuge des Bauvorhabens Umplanungen vorgenommen wurden und die Erschließung nun ohne das Fortbestehen der Dienstbarkeit an den fraglichen Flächen anderweitig – aus der Sicht des Bauträgers womöglich besser als ursprünglich abzusehen – gesichert erscheint.
2. Eine Bewilligung der von der Löschung betroffenen Wohnungseigentümer fehlt.
a) (Bauträger-)Vollmacht in den Kaufverträgen
Die Vollmacht für den Verkäufer bezieht sich auf die Durchführung der in der Urkunde bezeichneten „erforderlichen“ oder „zweckdienlichen“ Baumaßnahmen „im weitesten Sinne“. Vollmachten sind nach herrschender Rechtsprechung (vgl. OLG München – 32. Zivilsenat – vom 14.3.2006, 32 Wx 29/06 = Rpfleger 2006, 392; Demharter § 19 Rn. 75) nach den für Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen (unter 1. b) bb)) auszulegen. Indessen gilt im Zweifelsfall der geringere Umfang der Vollmacht, wenn sich der weitergehende nicht nachweisen lässt (BayObLG Rpfleger 1996, 332). Der Senat gelangt bereits, ebenso wie das Grundbuchamt, zu der Auslegung (§ 133 BGB), dass die – insoweit nur – zur Durchführung von Baumaßnahmen auf dem herrschenden Grundstück (FlSt. 80, 80/4) erteilte – insoweit weitestgehende – Vollmacht nicht die gegenständliche Löschungsbewilligung umfasst. Diese fördert nicht die bezeichnete Baumaßnahme; vielmehr schmälert sie die rechtliche Position der Erwerber am Zuweg. „Erforderlich“ ist sie im Hinblick auf anderweitige Baumaßnahmen des Beteiligten, nicht aber für die in der Urkunde bezeichneten auf dem Flurstück 80 (80/4). Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise (Kostentragungspflicht der Gemeinschaft für als solche nicht mehr benötigte Zugangsflächen) verbietet sich, wenn es auf die dingliche Beurteilung ankommt. Überdies erscheint es aber auch für die auf die Zuwegung angewiesenen Käufer von Wohnungseigentum nicht „zweckdienlich“, den Zugang über die in der Dienstbarkeit beschriebene Fläche zu verengen und damit zu erschweren. Auf die „Zweckdienlichkeit“ für den bevollmächtigten Bauträger im Hinblick auf das benachbarte Vorhaben kann es ebenso wenig ankommen wie auf Kosten von Erhaltungs- und Unterhaltungspflichten der Wohnungseigentümer, die erst in Vollzug der Gemeinschaft entstehen.
b) Notarermächtigung in den Kaufverträgen
Insoweit gilt das zu a) Gesagte. Es ist nicht ersichtlich, dass die Notarvollmacht Rechtshandlungen abdecken sollte, die außerhalb des Urkundenvollzugs lägen. So steht die Aufgabe eines Rechts, das für das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt ist, nicht im Zusammenhang mit der Durchführung des Kaufvertrags. Die Erklärung gehört nicht zu solchen, die die Beteiligten beim „normalen Ablauf des Geschäfts selbst abgeben würden“ (OLG München vom 14.3.2006 zur Vollmacht für Löschungsbewilligung einer Eigentümervormerkung nach Eigentumsumschreibung). Dass es zweckdienlich wäre, in diesem Rahmen Rechte der Käufer aufzugeben, erschließt sich nicht und entspricht auch nicht der nächstliegenden Bedeutung einer derartigen Vollmacht. „Zweckdienlich“ erscheint die Maßnahme nicht für den Vollmachtgeber, sondern vielmehr für den Bauträger, um dessen anderweitige Planung umzusetzen.
c) Notarvollmacht in der Teilungserklärung
Insoweit ist schon nicht ersichtlich, dass Vollzugshandlungen noch ausständen. Entsprechend der dortigen Vollmacht wurde die Eintragung der Dienstbarkeit bewirkt. Dass die Vollmacht auch die Freigabe einzelner Flächen einschließlich der Abgabe grundbuchamtlicher Löschungsbewilligungen umfasst, ist der Urkunde nicht mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen.
III.
Einer Kostenentscheidung bedarf es nicht.
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG. Dieser bemisst sich nach dem Aufwand für die Beseitigung des aufgezeigten Hindernisses. Mangels genügender Anhaltspunkte bestimmt ihn der Senat mit dem Auffangwert nach § 36 Abs. 3 GNotKG.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
