Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Grundbuchverfahren – Vertretungsmacht director oder associate director einer englischen Limited

OLG Nürnberg – Az.: 15 W 381/14 – Beschluss vom 25.03.2014

1. Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts – – Grundbuchamt – Ansbach vom 22.1.2014 wird zurückgewiesen.

2. Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.957.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1. Im Grundbuch von Ansbach Blatt 16051, dessen Eigentümerin die Beschwerdeführerin ist, ist unter anderem eine Grundschuld über 2.957.000 EUR zugunsten der D… T… C… Limited, London eingetragen.

Mit Schreiben vom 23.7.2013 beantragte die Beschwerdeführerin die Löschung der Rechte der D… T… C… Limited. Beigefügt war eine Löschungsbewilligung der D… T… C…Limited vom 5.6.2013, die von V… W… unterzeichnet war, mit einer notariellen Beglaubigung der Unterschrift und der Bestätigung, dass Frau W… aufgrund einer beglaubigten Sondervollmacht vom 22.1.2013 gehandelt habe. In Ablichtung beigefügt waren die beglaubigte Abschrift einer Vollmacht der D… T… C… Limited vom 22.1.2013, die von O… O… als Director und R… S… als Associate Director unterzeichnet war, und eine mit Apostille versehene Erklärung vom 23.1.2013 des notary public N.. A… T…, London, in der es heißt:

“DES WEITEREN bestätige ich aufgrund Einsichtnahme der Eintragungen des Gesellschaftsregisters und der Unterlagen der Gesellschaft, dass die Unterzeichner der angehefteten Vollmacht befugt sind, diese zusammen im Namen der Gesellschaft unter Anbringung des Gesellschaftssiegels auszustellen, UND DASS dieselbe gemäß den entsprechenden Bestimmungen englischen Rechts vollzogen und für die Gesellschaft rechtsverbindlich ist.”

2. Mit Verfügung vom 1.8.2013 beanstandete das Grundbuchamt, dass der Vertretungsnachweis der die Vollmacht vom 22.1.2013 unterzeichnenden Personen nicht ausreichend sei. Ein Nachweis durch Zeugnis eines deutschen Notars komme nicht in Betracht, weil ein englisches Register dem deutschen Handelsregister nicht entspreche. Das Zeugnis eines ausländischen Notars reiche nur aus, wenn diesem die gleichen Funktionen und Verantwortlichkeiten wie einem deutschen Notar zukämen und seine Zeugnisse gleichen Beweiswert hätten.

Unter dem 29.10.2013 bewilligte der die Beschwerdeführerin vertretende Notar die Löschung der Grundschuld. Beigefügt war eine wiederum von O… O… und R… S… unterzeichnete Vollmacht vom 14.10.2013, alle zur Löschung der Grundschuld erforderlichen Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben, zusammen mit einer mit Apostille versehenen Erklärung des englischen notary public N… A…T…in der es heißt:

“DES WEITEREN bestätige ich aufgrund Einsichtnahme der Eintragungen des Gesellschaftsregisters und des Memorandums, der Articles of Association und des Protokollbuchs der Gesellschaft, dass die Unterzeichner der angehefteten Vollmacht befugt sind, diese zusammen im Namen der Gesellschaft unter Anbringung des Gesellschaftssiegels auszustellen, UND DASS dieselbe gemäß den entsprechenden Bestimmungen englischen Rechts vollzogen und für die Gesellschaft rechtsverbindlich ist.”

3. Mit Zwischenverfügung vom 12.11.2013 forderte das Grundbuchamt den Notar auf, seine Bevollmächtigung in grundbuchtauglicher Form nachzuweisen, und setzte dafür eine Frist von zwei Monaten. Das Zeugnis des englischen Notars sei nicht ausreichend, weil durch die Einsicht in ein englisches Register ein Nachweis der Vertretungsbefugnis einer englischen Gesellschaft nicht geführt werden könne. Mit Schreiben vom 5.12.2013 führte es ergänzend aus, dass ein Fall des § 32 GBO nicht vorliege, weil sich die Vertretungsverhältnisse weder aus dem deutschen Handelsregister noch aus dem englischen Register ergäben.

Mit Schreiben vom 22.1.2014, bei Gericht eingegangen am 27.1.2014, legte die Beschwerdeführerin gegen die Zwischenverfügung Beschwerde ein. Der Notar sei aufgrund der Vollmacht vom 14.10.2013 berechtigt gewesen, die Löschungsbewilligung zu erklären. Die Auffassung des Grundbuchamtes treffe nur zu, soweit der Notar ausschließlich das beim Companies House geführte Register eingesehen habe; hier habe er auch Einsicht in die weiteren für den Nachweis der Vertretungsberechtigung erforderlichen Unterlagen genommen.

4. Mit Beschluss vom 22.1.2014 wies das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurück. Zur Begründung führte es aus, dass die Vertretungsberechtigung der für die Grundschuldgläubigerin handelnden Person nicht in grundbuchtauglicher Weise nachgewiesen sei. Die beiden Zeugnisse des englischen Notars, die sowohl dem Nachweis der Vertretungsberechtigung vom 5.6.2013 als auch der Vollmacht des Notars vom 14.10.2013 zugrunde lägen, stellten kein Notarzeugnis im Sinne von § 32 GBO dar, weil sich aus dem englischen Register die Vertretungsberechtigung einer private oder public company limited by shares nicht ergebe.

Der Beschluss wurde am 23.1.2014 zugestellt.

Mit Schreiben vom 23.1.2014, bei Gericht eingegangen am 30.1.2014, legte die Antragstellerin Beschwerde ein und verwies zur Begründung auf ihren Schriftsatz vom 22.1.2014.

5. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Nach § 29 GBO habe das Grundbuchamt die Eintragungsunterlagen grundsätzlich selbst zu prüfen. Nur in den Fällen des § 32 GBO sei die Mitteilung eines Notars über die Prüfung der Vertretungsberechtigung ausreichend. Das gelte auch, wenn ausländische Register in ihrer rechtlichen Bedeutung dem deutschen Handelsregister entsprächen. Aus dem englischen Register ergebe sich jedoch kein Vertretungsnachweis. Die Einsichtnahme in sonstige Unterlagen reiche nicht aus, weil die Bestätigung nicht aufgrund der Einsichtnahme in ein Register erfolge. Ein englischer Notar komme als Gutachter für Vertretungsfragen nicht in Betracht, weil er mit einem deutschen Notar nicht vergleichbar sei.

II.

Die zulässige Beschwerde ist unbegründet. Die Voraussetzungen für die Löschung der Grundschuld liegen nicht vor, weil die Berechtigung, die Grundschuldgläubigerin bei Abgabe der Löschungsbewilligung zu vertreten, nicht ausreichend nachgewiesen ist.

1. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 12.11.2013 ist erledigt, nachdem das Grundbuchamt den Löschungsantrag mit dem angefochtenen Beschluss vom 22.1.2014 zurückgewiesen hat.

2. Das Grundbuchamt hat den Löschungsantrag ohne Rechtsfehler zurückgewiesen. Eine wirksame Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin ist nicht nachgewiesen.

a) Die nach § 19 GBO erforderliche Bewilligung der eingetragenen Grundschuldgläubigerin wurde am 5.6.2013 und am 29.10.2013 erklärt. Wird die Bewilligung – wie hier – nicht vom Inhaber des betroffenen Rechts selbst erklärt, muss die Vertretungsmacht des Erklärenden nach § 29 Abs. 1 S. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden; es handelt sich um eine zur Eintragung erforderliche Erklärung (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 29 Rn. 10; § 19 Rn. 77; KG OLGZ 1985, 185).

b) Öffentliche Urkunden im Sinne von § 29 GBO sind auch ausländische Urkunden, soweit sie den Anforderungen des § 415 ZPO entsprechen, d.h. die ausländische Urkundsperson muss nach Vorbildung und Stellung einem deutschen Notar gleichstehen und das von ihr beobachtete Urkundsverfahren muss dem deutschen gleichwertig sein (Demharter, aaO, § 29 Rn. 29; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 86 für Unterschriftsbeglaubigung durch einen kanadischen notary public; KG FGPrax 2011, 168 für Unterschriftsbeglaubigung durch einen italienischen Notar BGH NJW-RR 2007, 1006 zu § 415 ZPO).

c) Der Nachweis, dass die in den Vollmachten vom 22.1.2013 und vom 14.10.2013 genannten Personen zur Vertretung der Grundschuldgläubigerin berechtigt sind und daher Vollmacht zur Erklärung der Löschungsbewilligung erteilen konnten, ist nicht nach § 32 GBO geführt.

Nach § 32 Abs. 1 S. 1 GBO können die im Register eingetragenen Vertretungsberechtigungen sowie das Bestehen juristischer Personen und Gesellschaften durch die Bescheinigung eines Notars nachgewiesen werden. Die Bestimmung gilt aber nicht für ausländische Gesellschaften; ihr Bestehen und ihre Vertretungsbefugnis sind in der Form des § 29 GBO nachzuweisen (Demharter, aaO, § 29 Rn. 8; OLG Brandenburg MittBayNot 2011, 222; BayObLG FGPrax 2003, 59; OLG Hamm Rpfleger 1995, 153). Ausnahmsweise kann die durch einen deutschen Notar aufgrund einer Einsicht in ein ausländisches Register ausgestellte Bescheinigung über eine Vertretungsberechtigung als öffentliche Urkunde nach § 29 Abs. 1 S. 2 GBO ausreichen, sofern zur Überzeugung des Grundbuchamtes feststeht, dass das ausländische Register seiner rechtlichen Bedeutung nach dem deutschen Register entspricht (Demharter, aaO, § 29 Rn. 8; OLG Brandenburg MittBayNot 2011, 222; OLG Schleswig Rpfleger 2008, 498). Bescheinigungen ausländischer Notare – wie im vorliegenden Fall – fallen dagegen nicht unter § 32 GBO, sondern unter § 415 ZPO, wenn sie die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllen (OLG Hamm RNotZ 2011, 541; OLG Köln Rpfleger 1989, 66).

d) Der Nachweis ist auch nicht durch andere im Grundbuchverfahren zulässige Beweismittel erbracht. Die von einem englischen notary public ausgestellten Bescheinigungen vom 23.1.2013 und vom 14.10.2013 bestätigen zwar, dass die genannten Personen sie unterzeichnet haben, nicht aber das Weiterbestehen der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Bestätigung und die Vertretungsberechtigung für die Grundschuldgläubigerin.

aa) Gemäß Art. 1 S. 1, S. 2c, Art. 2 S. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 4, Art. 5 Abs. 2 des Haager Übereinkommens zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation vom 5. Oktober 1961 (BGBl. 1965 II 875) bedürfen notarielle Urkunden, die in dem Hoheitsgebiet eines Vertragsstaates errichtet worden sind und die in dem Hoheitsgebiet eines anderen Vertragsstaates vorgelegt werden sollen, zur Bestätigung der Echtheit der Unterschrift, der Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner der Urkunde gehandelt hat und gegebenenfalls der Echtheit des Siegels oder Stempels, mit dem die Urkunde versehen ist, nicht der Legalisation, sondern nur einer Apostille der zuständigen Stelle des Ausstellungsstaates. Großbritannien und die Bundesrepublik Deutschland sind Vertragsstaaten (Demharter, aaO, § 29 Rn. 54). Die Apostille verleiht der Urkunde Beweiskraft aber nur hinsichtlich der Echtheit der Unterschrift, der Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner der Urkunde gehandelt hat und gegebenenfalls der Echtheit des Siegels oder Stempels, mit dem die Urkunde versehen ist (Art. 5 Abs. 2 des Übereinkommens), nicht auch hinsichtlich des übrigen Inhalts. Sie steht damit einer öffentlich beglaubigten Urkunde nach deutschem Recht gleich und beweist die in ihr bezeugte Unterschriftsleistung.

bb) Ob die Urkunde weitergehende Beweiskraft hat, bestimmt sich zunächst nach dem Recht des Ausstellungsstaates (Geimer, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl., § 438 Rn. 1). Das Eintragungsverfahren und die zu erbringenden Nachweise – und damit auch die Anerkennung der Beweiskraft ausländischer Urkunden – richten sich aber nach der GBO als der lex fori (OLG Köln FGPrax 2013, 18; OLG Dresden NZG 2008, 265; KG DNotZ 2012, 604; Geimer, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl., § 438 Rn. 1; Magnus, in: Staudinger, Art. 32 EGBGB, 13. Bearb. 2002 Rn. 113). Bei ausländischen Urkunden hat das Registergericht entsprechend zu überprüfen, ob die Urkunde den deutschen verfahrensrechtlichen Anforderungen entspricht (Spellenberg, in: MK BGB, 5. Aufl., Art. 11 EGBGB Rn. 193).

(1) Nach § 418 Abs. 1 ZPO begründen öffentliche Urkunden, die über einen anderen Inhalt als eine vor der Urkundsperson abgegebene Erklärung errichtet sind, vollen Beweis der darin bezeugten Tatsachen; die Beweiswirkung reicht aber nur so weit, wie die zur Beurkundung befugte Person die Tatsachen selbst verwirklicht oder auf Grund eigener Wahrnehmung zuverlässig festgestellt hat (Geimer, aaO, § 418 Rn. 3; BGH NJW 2004, 2386).

(2) Es kann davon ausgegangen werden, dass ein englischer notary public mit einem deutschen Notar grundsätzlich vergleichbar ist (ebenso Magnus, in: Staudinger, Art. 32 EGBGB, 13. Bearb. 2002 Rn. 113) und dass zu den Aufgaben des notary public auch die Bestätigung von Tatsachen gehört.

(3) Das Fortbestehen der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Vollmachterteilung und die Vertretungsberechtigung der unterzeichnenden Personen sind aber durch die in den Urkunden vom 23.1.2013 und 14.10.2013 enthaltenen Feststellungen nicht nachgewiesen.

Eine notarielle Bescheinigung, die inhaltlich allein auf einer Einsichtnahme des Notars in das beim Companies House geführte Register beruht, ist nicht geeignet, die Vertretungsbefugnis eines director nachzuweisen. Das beim Companies House geführte Register entspricht nicht dem deutschen Handelsregister, da ihm keine vergleichbare Publizitätsfunktion zukommt. Die Vertretungsbefugnis eines director kann auf dem Gesellschaftsvertrag oder einem entsprechenden Beschluss der Gesellschafterversammlung beruhen so dass sie sich nur durch eine Einsichtnahme in die entsprechenden Unterlagen (articles of association, minute book) feststellen lässt (OLG Köln FGPrax 2013, 18; OLG Dresden NZG 2008, 265 Tz. 49 – zitiert nach juris; KG DNotZ 2012, 606 Tz. 13 – zitiert nach juris). Das sog. certificate of incorporation des Registrar of Companies erbringt im englischen Rechtskreis zwar den Beweis dafür, dass die Gesellschaft als juristische Person entstanden ist, trifft jedoch weder eine Aussage dazu, ob diese juristische Person noch zu einem späteren Zeitpunkt existent ist, noch dazu, wer sie wirksam vertreten kann (OLG Dresden NZG 2008, 265 Tz. 49 – zitiert nach juris; Section 15 p.4 Companies Act 2006: “is conclusive evidence that the requirements…as to registration have been complied with and that the company is duly registered…”).

In der Rechtsprechung wird als geeignet zum Nachweis der Vertretungsberechtigung eine Vertretungsbescheinigung durch einen englischen Notar angesehen, die dieser auf der Grundlage der Einsicht in das Register, das Memorandum und die Articles of Association sowie das Protokollbuch der Gesellschaft erstellt (KG DNotZ 2012, 604 Tz. 15 – zitiert nach juris; OLG Hamm, FGPrax 2006, 276 Tz. 34 – zitiert nach juris). Hinsichtlich der Vertretungsberechtigung ist diese Bestätigung nicht mit der Bestätigung nach § 21 BNotO vergleichbar, da sie nicht lediglich den von der registerführenden Behörde geprüften Inhalt des Registers wiedergibt, sondern auf einer eigenen Prüfung der beim Register vorhandenen Dokumente beruht. Da es sich deshalb der Sache nach um eine gutachterliche Äußerung handelt, muss die Bescheinigung die tatsächlichen Grundlagen der notariellen Feststellungen enthalten (OLG Hamm FGPrax 2006, 276); ansonsten ist eine Beweiswürdigung durch das Grundbuchamt nicht möglich. Auch die Beweiskraft einer Notarbestätigung über amtlich wahrgenommene Tatsachen nach § 20 Abs. 1 S. 2 BNotO, § 418 ZPO gilt nur für die Tatsachen, nicht für die daraus gezogenen Schlussfolgerungen (OLG Frankfurt NZG 2013, 143; Rpfleger 1996, 151; OLG München BNotZ 2010, 62; Demharter, aaO, § 29 Rn. 29).

Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Die notarielle Bescheinigungen vom 23.1.2013 und vom 14.10.2013 stützen sich zwar nicht nur auf die Einsicht des Gesellschaftsregisters, sondern auch auf “die Unterlagen der Gesellschaft” (23.1.2013) bzw. das Memorandum, die Articles of association und das Protokollbuch der Gesellschaft (14.10.2013). Sie erfassen mithin die Unterlagen, die eine Aussage über das Bestehen und den Bestand der bescheinigten Vertretungsmacht ermöglichen. Nähere Angaben zu den konkreten Schriftstücken, aus denen die getroffenen Feststellungen abgeleitet werden – etwa den Beschluss, durch den die Bestellung der Unterzeichner erfolgt ist -, sind nicht enthalten. Eine Prüfung, ob die bescheinigten Tatsachen nachvollziehbar sind, ist nicht möglich.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Verpflichtung des Beschwerdeführers, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, ergibt sich aus § 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 4 GNotKG.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren bestimmt sich nach § 53 GNotKG.

IV.

Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) sind nicht gegeben. Die Entscheidung beruht auf der Würdigung der im konkreten Fall vorgelegten Vertretungsbescheinigungen.

 

 

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

02732 791079

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz