Grundbuchverfahren – Umfang einer Notar-Vollzugsvollmacht

Änderung der Eintragungsgrundlage

OLG Köln – Az.: 2 Wx 166/20; 2 Wx 168/20; 2 Wx 169/20 – Beschluss vom 17.08.2020

Die Beschwerden der Beteiligten zu 1) und 2) gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Siegburg vom 03.07.2020, A, werden zurückgewiesen.

Die Kosten der Beschwerdeverfahren haben die Beteiligten zu 1) und 2) zu je 1/2 zu tragen.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Miteigentümer des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes zu je 1/2-Anteil. Mit notarieller Urkunde vom 08.06.2020 – UR.Nr. B/2020 des Notars Dr. C in D – schlossen die Beteiligten, die Beteiligte zu 2) als Veräußerin ihres 1/2-Anteils an dem im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes und der Beteiligte zu 1) als Erwerber, einen Übertragungsvertrag und eine Scheidungsfolgenvereinbarung, die u.a. folgenden Inhalt hat (Bl. 135 ff. d.A.):

“…

A. Übertragungsvertrag

II. Übertragung

Der Veräußerer überträgt hiermit dem dies annehmenden Erwerber den vorbezeichneten 1/2-Anteil an dem Grundbesitz nebst allen Bestandteilen und dem Zubehör.

Die Übertragung erfolgt im Wege der Auseinandersetzung unseres ehelichen Vermögens.

III. Wohnungsrecht

Der Veräußerin wird an dem eingangs bezeichneten Grundbesitz eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) mit dem Inhalt eingeräumt, dass sie berechtigt ist, sämtliche Räume im Erdgeschoss und Kellergeschoss unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen einschließlich Hof und Garten unentgeltlich mitzubenutzen.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung des Wohnungsrechts sowie des Nutzungsrechts mit dem vorstehenden Inhalt für den Veräußerer als Belastung des eingangs näher bezeichneten Grundbesitzes in das Grundbuch.

V. Herauszahlungsverpflichtung

Als Gegenleistung für die heutige Übertragung hat der Erwerber an den Veräußerer einen Herauszahlungsbetrag in Höhe von 202.500,00 EUR … zu zahlen.

VI. Sicherungshypothek

Dem Veräußerer wird an dem vorgenannten Grundbesitz eine (brieflose) Sicherungshypothek in Höhe des Herauszahlungsbetrages bestellt. Der Käufer unterwirft sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in Ansehung der nachfolgend bestellten Hypothek in der Weise, dass die Vollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundbesitzes zulässig sein soll. …

Die Erschienenen bewilligen und beantragen, dass zugleich mit dem Eigentumswechsel auf dem verkauften Grundbesitz im Rang vor der Vormerkung zugunsten des Käufers eine Sicherungshypothek in Höhe des Herauszahlungsbetrages mit dem Vermerk der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung für den Verkäufer im Grundbuch eingetragen wird.

VII. Fälligkeitsvoraussetzungen

Die Fälligkeit des Herauszahlungsbetrages setzt voraus, dass

1. …

2. zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

XII. Auflassung und Grundbucherklärungen

Die Beteiligten sind einig, dass das Eigentum am Grundbesitz wie vorstehend vereinbart auf den Erwerber übergeht.

Sie bewilligen und beantragen

1. die Eintragung des Eigentumswechsels

2. die Löschung aller Belastungen und Beschränkungen, auch soweit sie noch weiteren Grundbesitz betreffen, sofern sie nicht übernommen werden.

3. die Eintragung des Wohnungs- und Nutzungsrechts wie angegeben.

Das Recht aus der Vormerkung ist nicht abtretbar.

Unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB werden der Notar, sein Vertreter und Amtsnachfolger, sowie die Mitarbeiter des Notars, … – jeder einzeln – bevollmächtigt, alle zur Durchführung dieser Urkunde erforderlichen und zweckmäßigen Erklärungen im Namen der Beteiligten abzugeben. Ferner ist der Notar ermächtigt, die Beteiligten im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten, insbesondere Bewilligungen und Anträge abzugeben und zurückzunehmen.

Die für den Veräußerer bewilligten Rechte sollen an rangbereiter Stelle eingetragen werden. Das Wohnungsrecht soll im Rang vor der Hypothek eingetragen werden.

…”

Mit Schriftsatz vom 15.06.2020 (Bl. 134 d.A.) hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten unter Vorlage einer Ausfertigung der vorgenannten Urkunde die Eintragung des Wohnungsrechts gem. III. der Urkunde, die Eintragung einer Sicherungshypothek gem. VI. der Urkunde und, im Rang danach, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gemäß nachstehender Bewilligung beantragt. Nachstehend hat er aufgrund der ihm in der Urkunde erteilten Vollmacht die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums für den Erwerber bewilligt und beantragt.

Mit Verfügung vom 23.06.2020 (Bl. 143 d.A.) hat das Grundbuchamt den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten darauf hingewiesen, dass dem Antrag vom 15.06.2020 noch nicht entsprochen werden könne. Das Wohnungsrecht könne nicht eingetragen werden, weil der Verfahrensbevollmächtigte kein getrenntes Antragsrecht habe. Die Sicherungshypothek könne nicht eingetragen werden, weil sie zugleich mit dem Eigentumswechsel im Rang vor der Vormerkung eingetragen werden solle, die Eintragung des Eigentumswechsels aber nicht beantragt worden sei. Die Vormerkung könne nicht eingetragen werden, weil der zu sichernde Anspruch aus der Urkunde nicht erkennbar sei. Mit Schriftsatz vom 30.06.2020 (Bl. 145 d.A.) ist der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten der Verfügung des Grundbuchamtes entgegengetreten und hat auf seine vollumfängliche Vollmacht in Ziffer XII. der Urkunde verwiesen.

Durch Beschluss vom 03.07.2020 (Bl. 146 ff. d.A.) hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des Wohnungsrechts, der Sicherungshypothek und der Auflassungsvormerkung zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Grundbuchamt zunächst auf die Verfügung vom 23.06.2020 verwiesen. Die Vollmacht des Notars decke nach ihrem Wortlaut und Sinn nur diejenigen Erklärungen ab, die zur Abwicklung und grundbuchmäßigen Umsetzung des beurkundeten Rechtsgeschäfts typischerweise notwendig und förderlich sind. Dies sei hier nicht der Fall.

Gegen diesen dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten am 07.07.2020 zugestellten Beschluss hat dieser mit am 13.07.2020 beim Amtsgericht Siegburg eingegangenen Schriftsatz vom 09.07.2020 Beschwerde eingelegt (Bl. 159 ff. d.A.). Er trägt vor, dass ihm nicht nur eine Vollzugsvollmacht erteilt worden sei, sondern eine uneingeschränkte Vollmacht. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Beschwerdeschrift Bezug genommen.

Durch am 21.07.2020 erlassenen Beschluss, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 162 ff. d.A.), hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Beschwerden gegen die Zurückweisung der Anträge auf Eintragung des Wohnungsrechts, der Sicherungshypothek und der Auflassungsvormerkung sind gem. § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen von den Beteiligten zu 1) und 2) in zulässiger Weise gem. § 73 GBO eingelegt worden. Zwar hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten in der Beschwerdeschrift erklärt, dass er (“ich”) Beschwerde einlegt. Da der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten aber durch den angefochtenen Beschluss nicht in eigenen Rechten verletzt sein kann, sondern nur die Beteiligten, ist die Erklärung des Notars in dem Sinne zu verstehen, dass er die Beschwerden nicht im eigenen Namen, sondern als Verfahrensbevollmächtigter im Namen der Beteiligten eingelegt hat.

Die so verstandenen Beschwerden der Beteiligten haben in der Sache keinen Erfolg.

1.

Beschwerdeverfahren bezüglich der Sicherungshypothek (2 Wx 168/20):

Das Grundbuchamt hat den Antrag vom 15.06.2020 auf Eintragung der Sicherungshypothek gem. Ziffer VI. der notariellen Urkunde vom 08.06.2020 zu Recht zurückgewiesen. Nach den Vereinbarungen der Beteiligten in Ziffer VI. der notariellen Urkunde sollte die Sicherungshypothek zugleich mit dem Eigentumswechsel an dem hälftigen Miteigentumsanteil an dem im Rubrum bezeichneten Grundbesitz im Grundbuch eingetragen werden. Die Auflassung in Ziffer XII. der Urkunde ist indes gestrichen und die Eigentumsumschreibung dementsprechend auch nicht beantragt worden. Eine – isolierte – Eintragung der Sicherungshypothek ist daher nach den Vereinbarungen der Beteiligten gem. Ziffer XII. der Urkunde noch nicht gewollt und (“zugleich mit dem Eigentumswechsel”) auch nicht bewilligt oder beantragt.

Mit der Beschwerde wird zwar vorgetragen, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten umfassend bevollmächtigt worden sei, Bewilligungen und Anträge zurückzunehmen und zu stellen. Unabhängig davon, dass die an die gleichzeitige Umschreibung des Eigentums geknüpfte Bewilligung der Eintragung der Sicherungshypothek gem. Ziffer XII. des notariellen Vertrages bislang gar nicht widerrufen worden ist, umfasst die Vollmacht des Notars nicht die Befugnis, die Eintragung der Sicherungshypothek ohne gleichzeitige Umschreibung des Eigentums zu bewilligen und zu beantragen.

Grundbuchvollmachten sind nach den für Grundbucherklärungen maßgeblichen Grundsätzen auszulegen. Es ist also auf Wortlaut und Sinn der in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) nachzuweisenden Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände hingegen können wegen der Beweismittelbeschränkung im Grundbuchverfahren für die Auslegung des Umfangs einer Vollmacht nicht herangezogen werden, es sei denn, sie seien offenkundig. Führt die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (OLG München, Beschluss vom 04.12.2017 – 34 Wx 95/17, juris). Zwar  muss bei der Auslegung berücksichtigt werden, dass die rechtsgeschäftliche Bevollmächtigung des beurkundenden Notars nur dann einen Sinn hat, wenn sie über die Regelung des § 15 GBO hinausgeht, denn sonst bedürfte es einer besonderen Vollmacht nicht. Die Vollmacht, im Namen der Vertragsparteien alle Erklärungen abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, die sich noch als erforderlich oder zweckmäßig erweisen sollten, um den Vollzug dieser Urkunde zu gewährleisten, deckt ihrem Wortlaut und Sinn nach allerdings nur diejenigen Erklärungen ab, die zur Abwicklung und grundbuchmäßigen Umsetzung des beurkundeten Rechtsgeschäfts (typischerweise) notwendig oder förderlich sind (OLG Köln NJW-RR 1995, 590; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 15 Rn. 3.3 m.w.N.). Dazu können auch Erklärungen zählen, die von den Beteiligten oder vom Notar bei der Vertragsunterzeichnung übersehen worden sind (OLG München, Beschluss vom 04.12.2017 – 34 Wx 95/17, juris). Den für die Bestimmung des Umfangs der Vollmacht maßgeblichen Rahmen definiert jedoch der Inhalt des beurkundeten Rechtsgeschäfts, zu dessen Vollziehung die Vollmacht erteilt ist. Dagegen ergibt sich aus einer bloßen Vollzugsvollmacht keine Vollmacht zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage (BGH NJW 2002, 2863, 2864; OLG München, Beschluss vom 04.12.2017 – 34 Wx 95/17, juris; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 15 Rn. 3.3 m.w.N.).

So liegt der Fall hier. Dem Notar (und anderen Personen) ist in der in Ziffer XII. der notariellen Urkunde erteilten Vollmacht eine typische Vollzugsvollmacht erteilt worden, die inhaltliche Änderungen der Eintragungsgrundlage nicht umfasst. Dies wird insbesondere durch den 1. Satz der Bevollmächtigung (“zur Durchführung dieser Urkunde erforderlichen und zweckmäßigen Erklärungen im Namen der Beteiligten abzugeben”) eindeutig zum Ausdruck gebracht. Daran ändert auch der 2. Satz dieser Vollmacht letztendlich nichts. Zwar wird der Notar darin bevollmächtigt, die Beteiligten “uneingeschränkt” zu vertreten. Diese Vollmacht betrifft aber nur Verfahrenshandlungen und nicht den inhaltlichen Teil der Urkunde. Denn diese “uneingeschränkte” Vollmacht gilt nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut nur für das Grundbuchverfahren, was durch die Konkretisierung “insbesondere Bewilligungen und Anträge abzugeben und zurückzunehmen” noch verdeutlicht wird. Zudem spricht auch die Reihenfolge der Sätze der Vollmacht dafür, dass S. 2 eben keine allumfassende Vollmacht darstellt, sondern nur eine Vollmacht für Verfahrenshandlungen als Konkretisierung von Satz 1. Andernfalls wäre der 1. Satz der Vollmacht jedenfalls in Bezug auf den Notar auch überflüssig gewesen.

Hiervon ausgehend, konnte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten die Eintragung der Sicherungshypothek nicht beantragen, weil nach den inhaltlichen Vereinbarungen der Beteiligten die Eintragung der Sicherungshypothek nur zugleich mit der Umschreibung des Eigentums erfolgen darf, die Umschreibung des Eigentums aber nicht beantragt ist, im Übrigen aber auch gar nicht beantragt werden kann, weil die Auflassung in der Urkunde gestrichen, d.h. im Beurkundungstermin gerade nicht erklärt worden ist. Die Beteiligten wollen einen Eigentumsübergang des Miteigentumsanteils an dem im Rubrum bezeichneten Grundbesitz derzeit daher nicht. Infolge der inhaltlichen Verknüpfung mit der Sicherungshypothek kann auch diese nicht eingetragen werden.

2.

Beschwerdeverfahren bezüglich der Auflassungsvormerkung (2 Wx 169/20):

Das Grundbuchamt hat auch den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 1) zu Recht zurückgewiesen. Dabei kann offen bleiben, ob die Vollmacht des Notars grundsätzlich das Recht umfasst, die Eintragung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Im vorliegenden Fall umfasst die Vollzugsvollmacht dieses Recht nicht, weil die Auflassungsvormerkung im Rang nach der Sicherungshypothek eingetragen werden soll, die Sicherungshypothek derzeit aber aus vorgenannten Gründen nicht eingetragen werden kann.

3.

Beschwerdeverfahren bezüglich des Wohnungsrechts (2 Wx 166/20):

Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung eines Wohnungsrechts zugunsten der Beteiligten zu 2) zu Recht zurückgewiesen. Die Beteiligten haben trotz der Hinweise des Grundbuchamts, bezüglich der Eintragung des Wohnungsrechts fehle es an dem getrennten Antragsrecht ihres Verfahrensbevollmächtigten, weder im Antrag vom 15.06.2020 noch mit der Beschwerde dargelegt, dass die Eintragung des Wohnungsrechts (hilfsweise) auch für den Fall erfolgen soll und beantragt wird, dass die zugleich beantragte Eintragung der Sicherungshypothek und der Auflassungsvormerkung abgelehnt werden. Unabhängig davon ist nicht davon auszugehen, dass es dem Willen der Beteiligten entsprechen könnte, dass für die Beteiligte zu 2) schon ein Wohnungsrecht eingetragen wird, ohne dass der Eigentumsübergang auf den Beteiligten zu 1) nicht zugleich durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert wird. Denn es ist naheliegend, dass die verschiedenen in der notariellen Urkunde vereinbarten Rechte und Pflichten der Beteiligten in einem Abhängigkeitsverhältnis zueinander stehen, d.h. die Beteiligte zu 2) ihren Miteigentumsanteil auf den Beteiligten zu 1) überträgt und im Gegenzug einen Geldzahlungsanspruch, gesichert durch eine Hypothek, und das befristete Wohnungsrecht erhält.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.

Die beantragte Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gem. § 78 Abs. 2 GBO nicht vorliegen. Bei der Entscheidung handelt es sich um eine einzelfallbezogene Auslegung einer Vollmacht.

Geschäftswert der Beschwerdeverfahren: insgesamt  202.500,00 EUR (Rechtsgedanke des § 45 Abs. 1 S. 3 GKG)