Grundbuchverfahren – Umfang einer Belastungsvollmacht zugunsten einer GbR

KG Berlin –  Az.: 1 W 291/13 –  Beschluss vom 26.11.2013

Die Zwischenverfügung wird aufgehoben, soweit das dargestellte Eintragungshindernis der Löschung der Grundschuld Abteilung III lfd. Nr. 1 entgegenstehen soll.

Die weitergehende Beschwerde wird nach einem Wert von 5.000 EUR zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

A)

Die Beteiligte zu 1 unterbreitete in notarieller Verhandlung vom 23. Februar 2012 (UR-Nr. 3… /2… des Notars Dr. A… R…) der Gesellschaft bürgerlichen Rechts I… V… geb. W… und H… V… das Angebot zum Kauf des im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungs- und Teileigentums. Das Angebot sollte nicht vor Ablauf von drei Jahren nach Beurkundung widerrufen werden können. Wenn die Entmietung des Objekts allein aus Gründen, die nicht vom Angebotsempfänger zu vertreten sind, innerhalb der ersten Dreijahresfrist nicht abgeschlossen ist, sollte die Bindungsfrist um bis zu drei Jahre verlängert werden können.

In Abschnitt I derselben Urkunde erteilte die Beteiligte zu 1 der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern I… V… geb. W… und H… V…, zum Zwecke der Finanzierung der Bewirtschaftungs-, Modernisierungs- und Entmietungskosten und des Kaufpreises Vollmacht zur Belastung des vorgenannten Grundbesitzes mit Grundpfandrechten in beliebiger Höhe und zur Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in der Form des § 800 ZPO.

Der Beteiligte zu 3 bewilligte in derselben Urkunde die Löschung der für ihn in Abteilung III lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundschuld. Die Beteiligte zu 1 beantragte die Löschung.

In notarieller Verhandlung vom 16. August 2012 (UR-Nr. 1… /2… des Notars Dr. A… R…) bestellte H… V… zu Lasten des im Beschlusseingang bezeichneten Grundbesitzes vier Grundschulden für den Beteiligten zu 2 nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung und bewilligte und beantragte die Eintragung, wobei er angab, er gebe die Erklärungen für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts I… V… geb. W… und H… V… ab, und zwar sowohl im eigenen Namen als auch im Namen der Mitgesellschafterin I… V… geb. W… . Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts gebe die Erklärungen aufgrund der Vollmacht in Abschnitt I der UR-Nr. 3… /2… des amtierenden Notars namens der Eigentümerin des zu belastenden Grundbesitzes ab.

In notarieller Verhandlung vom 27. August 2012 (UR-Nr. 1… /2… M des Notars Dr. H… -J… M…) bestätigte I… V…, „handelnd zugleich für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin des in der Urkunde genannten Grundbesitzes ist“, dass H… V… zur Abgabe der Erklärungen in der UR-Nr. 1… /2… vom 16. August 2012 bevollmächtigt gewesen sei und genehmigte vorsorglich die Erklärungen in vollem Umfang.

Am 22. Oktober 2012 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten die Anträge zur Löschung der Grundschuld Abteilung III lfd. Nr. 1 und zur Eintragung der Grundschulden und der Zwangsvollstreckungsunterwerfung gemäß UR-Nr. 1… /2… gestellt.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 15. November 2012 und 31. Mai 2013 neben weiteren, inzwischen erledigten Beanstandungen einen Nachweis der Vertretungsbefugnis des Herrn H… V… für die Beteiligte zu 1 per 16. August 2012 in der Form einer öffentlich beglaubigten Vollmacht oder einer öffentlich beglaubigten Genehmigung der Beteiligten zu 1 gefordert. Es hat dazu ausgeführt, die Belastungsvollmacht vom 23. Februar 2012 sei nicht Herrn und Frau V… erteilt, sondern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die in der Urkunde als Käuferin bezeichnet ist. Es könne nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, dass Herr und Frau V… auch am 16. August 2012 noch die alleinigen zur Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts befugten Gesellschafter waren.

Die Beteiligten sind der Ansicht, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedürfe es keines weiteren Vollmachtsnachweises als der Vollmachtsbestätigung vom 27. August 2012, weil Herr und Frau V… in dieser Urkunde erklärt hätten, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus ihnen als Gesellschaftern bestehe. Zumindest sei die Belastungsvollmacht vom 23. Februar 2012 dahin auszulegen, dass sie auch den in der Urkunde benannten Gesellschaftern gemeinschaftlich erteilt sei.

Mit der Beschwerde vom 15. August 2013 gegen die nicht erledigten Beanstandungen der Zwischenverfügung verfolgen die Beteiligten diese Ansicht weiter. Im Beschwerdeverfahren haben sie außerdem eine weitere notariell beglaubigte Erklärung von I… V… geb. W… und H… V… (UR-Nr. 2… /2… des Notars Dr. H… -J… M…) vorgelegt. Darin erklären Herr und Frau V…, im Namen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die sie im Hinblick auf das zu UR-Nr. 3… /2… unterbreitete Verkaufsangebot gegründet hätten, bestätigten sie als alleinige Gesellschafter die von H… V… am 16. August 2012 zu UR-Nr. 1… /2… abgegebenen Erklärungen. Vorsorglich wiederholten sie mit dieser Erklärung die Gründung der Gesellschaft, an die sich das Angebot vom 23. Februar 2012 richte und genehmigten für die Gesellschaft alle Erklärungen, die sie, Herr und Frau V…, als Gesellschafter bürgerlichen Rechts im Hinblick auf das hier betroffene Wohnungs- und Teileigentum abgegeben hätten.

B)

Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO). Es ist als im Namen aller drei Beteiligten eingelegt anzusehen. Erklärt der Notar bei der Einlegung der Beschwerde nicht, für welchen Beteiligten er gemäß § 15 Abs. 2 GBO tätigt wird, so sind alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, wenn sich nicht aus den Umständen zweifelsfrei etwas anderes ergibt (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15 Rdn. 20 m.w.N.). Antragsberechtigt sind hier (nur) die Beteiligten, deren Recht von der Eintragung betroffen oder zu deren Gunsten eine Eintragung erfolgen soll (§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO).

I.

Die Beschwerde hat in der Sache jedoch nur insoweit Erfolg, als das Grundbuchamt auch die Löschung der Grundschuld Abteilung III lfd. Nr. 1 von der Behebung der aufgeführten und noch nicht behobenen Hindernisse abhängig gemacht hat. Für die Löschung dieser Grundschuld bedarf es eines Vollmachtsnachweises für H… V… ersichtlich nicht, weil dieser Erklärungen hierzu nicht abgegeben hat.

Das Grundbuchamt ist auch nicht wegen einer Verbindung der Anträge gemäß § 16 Abs. 2 GBO gehindert, die Löschung der Grundschuld ohne die Eintragung der weiteren Grundschulden zu vollziehen. Eine solche Verbindung ist weder ausdrücklich erklärt, noch ergibt sie sich stillschweigend aus einem inneren Zusammenhang der Anträge. Es besteht kein Grund zu der Annahme, dass die Beteiligten eine Löschung der Grundschuld III/1 ohne die Eintragung der neuen Grundschulden nicht wollten. Allein die gleichzeitige Stellung der Anträge rechtfertigt die Annahme einer stillschweigenden Bestimmung nach § 16 Abs. 2 GBO nicht (Demharter a.a.O. § 16 Rdn. 11 m.w.N.).

II.

Die weitergehende Beschwerde ist unbegründet. Das Grundbuchamt hat gemäß § 18 Abs. 1 GBO mit Recht einen Nachweis dafür gefordert, dass H… V… bei den Erklärungen zu UR-Nr. 1… /2… mit Vertretungsmacht für die Beteiligte zu 1 handelte.

1.

Die Belastungsvollmacht vom 23. Februar 2012 zu UR-Nr. 3… /2… kann nicht dahin ausgelegt werden, dass neben der ausdrücklich bevollmächtigten Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch Herr und Frau V… persönlich, also unabhängig von ihrer Vertretungsberechtigung für die als Käufer bezeichnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts, gemeinschaftlich zur Vertretung der Beteiligten zu 1 bei der Belastung des Grundbesitzes berechtigt sein sollten.

Ein entsprechender Inhalt der Vollmacht ergibt sich nicht schon aus den Ausführungen des Bundesgerichtshofs in der Entscheidung vom 28. April 2011 – V ZB 194/10 – (BGHZ 189, 274) zu der dort vorgenommenen Auslegung einer Belastungsvollmacht. Die Auslegung einer Vollmacht kann sich stets nur an den tatsächlichen Umständen des Einzelfalles orientieren. Ob die vom Bundesgerichtshof berücksichtigten Einzelfallumstände mit dem vorliegenden Sachverhalt vergleichbar sind, ist der Entscheidung nicht zu entnehmen.

Bei der Auslegung von Vollmachten im Grundbuchverkehr ist wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Erteilt ein Vollmachtgeber die Vollmacht ausdrücklich einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so spricht der Wortlaut für einen unbefangenen Betrachter zunächst dafür, dass als Bevollmächtigter tatsächlich die Gesellschaft tätig werden soll, und zwar vertreten durch diejenigen Gesellschafter, die in dem Zeitpunkt der Verwendung der Vollmacht zu deren Vertretung berechtigt sind. Gerade die Tatsache, dass der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 28. April 2011 die Problematik des Vertretungsnachweises bei Bevollmächtigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgezeigt und auf das Erfordernis der Auslegung der Vollmacht zurückgegriffen hat, spricht auch dafür, dass in Notarverträgen diese Frage fortan ausdrücklich geregelt wurde, um Auslegungsunsicherheiten zu vermeiden.

Auch nach dem Sinn und Zweck der Belastungsvollmacht könnte ein unbefangener Betrachter nicht davon ausgehen, dass ein Grundstückseigentümer, der eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Belastung seines Grundstücks bevollmächtigt, damit zugleich auch die zu diesem Zeitpunkt aktuellen Gesellschafter selbst für den Fall bevollmächtigen will, dass sie zum Zeitpunkt der Belastung des Grundstücks nicht mehr (allein) zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt sind. Der Eigentümer würde hiermit die Anzahl der möglicherweise als Vertreter auftretenden Personen erhöhen, ohne dass sichergestellt wäre, dass diese mit gleichgerichteten Interessen handeln. Dass zum Beispiel ein inzwischen aus der Gesellschaft ausgeschiedener Gesellschafter von der Belastungsvollmacht sollte Gebrauch machen können, obgleich er nicht mehr an der intendierten Käuferin und zukünftigen Eigentümerin des Grundbesitzes beteiligt ist, kann kaum den Interessen des Vollmachtgebers und derzeitigen Eigentümers entsprechen. Dies gilt in besonderem Maße, wenn – wie hier – die Belastungsvollmacht sogar schon vor Abschluss des Kaufvertrages erteilt wird, weil die etwaige Rückabwicklung bei einer Belastung des Grundstücks und anschließendem Scheitern des Kaufvertrages erschwert würde.

Im vorliegenden Einzelfall spricht ferner die Dauer der vereinbarten Bindungsfrist für das Kaufvertragsangebot gegen eine Auslegung der Vollmacht im vorgenannten Sinne. Gewöhnlich wird von Belastungsvollmachten, die im Kaufvertrag selbst erteilt werden, in unmittelbarer zeitlicher Nähe zur Beurkundung Gebrauch gemacht. Die Möglichkeit, dass vor der Verwendung der Belastungsvollmacht ein Gesellschafterwechsel bei der bevollmächtigten Erwerbergesellschaft eintritt, werden die Vertragsparteien jedoch umso eher berücksichtigen, je mehr es an einem solchen zeitlichen Zusammenhang fehlt.

Hier war nicht bereits nach dem Inhalt der Vollmacht vorauszusetzen, dass die erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts sofort von der Belastungsvollmacht Gebrauch machen würde. Soweit die Belastung des Grundstücks der Finanzierung des Kaufpreises dienen sollte, war dieser nicht vor dem Zustandekommen des Kaufvertrages fällig, wofür eine Frist von bis zu sechs Jahren eingeplant war. Auch soweit die Belastungsvollmacht die Finanzierung der Bewirtschaftungs- und Entmietungskosten ermöglichen sollte, ist nicht ersichtlich, dass mit einer zeitnahen Belastung des Grundstücks gerechnet wurde. Denn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts sollte nach dem Vertragsangebot schon vor Vertragsschluss die Mieten aus dem Grundstück erhalten, wodurch finanzielle Mittel zur Bewirtschaftung zumindest in gewissem Umfang zur Verfügung standen. Dem entspricht es, dass die Belastung des Grundstücks tatsächlich erst am 16. August 2012 beurkundet wurde.

Schließlich ist zu berücksichtigen, dass auch H… V… die Belastungsvollmacht nicht in dem Sinne verstanden hat, dass er selbst und Frau V… gemeinschaftlich persönlich – unabhängig von ihrer Stellung als Gesellschafter – zur Vertretung der Beteiligten zu 1 berechtigt sein sollten. Denn er hat von der Vollmacht ausdrücklich im Namen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Gebrauch gemacht.

2.

Ist zur Vertretung der Beteiligten zu 1 aufgrund der Vollmacht vom 23. Februar 2012 nur die Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt, so ist für die beantragte Eintragung der Grundschulden nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung nachzuweisen, dass Herr und Frau V… (allein) zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt waren.

Anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. April 2011 (a.a.O.). Der Bundesgerichtshof hat entgegen der von der Beschwerde vertretenen Ansicht nicht entschieden, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuchverkehr allgemein den Bestand ihrer Gesellschafter nicht weitergehend als durch Eigenerklärung der Gesellschafter nachzuweisen braucht. Sowohl die Entscheidung des Bundesgerichtshofs als auch der von diesem zitierte Aufsatz von Reymann (ZNotP 2011, 84) betrafen die Frage, welche Nachweise über die rechtlichen Verhältnisse der Gesellschaft für die Grundbucheintragung bei Grundstückserwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu fordern sind. Der Bundesgerichtshof hat im Anschluss an Reymann aus § 47 Abs. 2 GBO, dessen systematischer Stellung und aus dem vom Gesetzgeber mit der Schaffung dieser Vorschrift verfolgten Zweck Nachweiserleichterungen für die Eintragung von Rechten der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gefolgert. Da das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter vermittelt werde, bedürfe es keiner auf die Gesellschaft selbst bezogenen Nachweise.

Im vorliegenden Fall geht es hingegen nicht um die Eintragung von Rechten der Gesellschaft, sondern um ein Auftreten der Gesellschaft als Vertreter des Eigentümers. Der Anwendungsbereich des § 47 Abs. 2 GBO ist in diesem Fall nicht berührt. Es gibt kein einzutragendes Recht der Gesellschaft, das grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter vermittelt werden könnte und deshalb keiner auf die Gesellschaft bezogenen Nachweise bedürfte.

Für eine entsprechende Heranziehung des Rechtsgedankens aus § 47 Abs. 2 GBO, die Voraussetzung für die Geltung der aus diesem entwickelten Nachweiserleichterungen wäre, fehlt es an einer Gesetzeslücke. Der Gesetzgeber wollte ausweislich der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses (BT-Drucks. 16/13437) den Schwierigkeiten begegnen, die sich aus einer Eintragung der Gesellschaft ohne ihre Gesellschafter für den Nachweis von Existenz, Identität und Vertretung ergeben. Dass auch eine nicht im Grundbuch eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch außerhalb des Verfahrens um ihre eigene Eintragung im Grundbuchverkehr ebenso wie im allgemeinen Rechtsverkehr erhebliche Schwierigkeiten haben kann, ihre Vertretungsverhältnisse nachzuweisen, und deshalb z.B. nicht Verwalter nach dem WEG sein kann, war bekannt und Gegenstand höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Beschluss vom 26. Januar 2006 – V ZB 132/05 -, BGHReport 2006, 631). Trotzdem sah sich der Gesetzgeber nicht veranlasst, allgemeine Nachweis- oder Rechtsscheinsvorschriften hierzu zu entwickeln.

Es fehlt für eine Analogie aber auch an der Vergleichbarkeit der Interessenlage. Bei der Benennung der einzutragenden Gesellschafter in der Auflassung werden die Interessen der Beteiligten oder des Rechtsverkehrs nur in geringerem Maße berührt. Der Veräußerer ist an der Auflassung beteiligt und kann gegebenenfalls von dieser Abstand nehmen, wenn er die Angaben der Gesellschafter für unrichtig hält. Der Rechtsverkehr wird in seinem Vertrauen auf die angegebene und dann entsprechend eingetragene Zusammensetzung der Gesellschafter durch § 899a BGB geschützt. Demgegenüber geht es bei der Frage, durch welche Personen eine als Vertreter bevollmächtigte Gesellschaft bürgerlichen Rechts handeln kann, um Rechtswirkungen, die für und gegen den Vollmachtgeber begründet werden sollen, ohne dass dieser noch Einfluss darauf oder Kenntnis davon hätte, welche Eigenerklärung zur Zusammensetzung der Gesellschaft die – angeblichen – Gesellschafter bei der Verwendung der Vollmacht abgeben. Auch der Geschäftsgegner ist nicht durch Rechtsscheinsvorschriften in seinem Vertrauen darauf geschützt, dass die als Bevollmächtigte auftretende Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch sämtliche vertretungsberechtigten Gesellschafter handelt.

3.

Der Nachweis der Vertretungsberechtigung ist auch nicht durch die Erklärung vom 17. September 2013 geführt. Die Eigenerklärung von Herrn und Frau V… zur Zusammensetzung der Gesellschaft erbringt keinen urkundlichen Nachweis für deren inhaltliche Richtigkeit. Auch die Neugründung der Gesellschaft geht als Vertretungsnachweis ins Leere, weil die Gesellschafter der neu gegründeten Gesellschaft nicht bestimmen können, an welche Gesellschaft die Beteiligte zu 1 das Kaufangebot und die Belastungsvollmacht gerichtet hat.

Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 36Abs. 3, 61 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde wird gemäß §§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO zugelassen.