Grundbuchverfahren – Nachweis einer wirksamen Vollmacht für Auflassungserklärung

OLG Jena – Az.: 9 W 526/11 – Beschluss vom 11.01.2012

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Rudolstadt, Zweigstelle Saalfeld aufgehoben.

Das Beschwerdeverfahren ist gerichtskostenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 01.03.2011 (Urkundennr. 185/2011 des verfahrensbevollmächtigten Notars) verkaufte C. H. das im Betreff bezeichnete Grundstück zum Preis von 20.000,- € an den Beteiligten zu 1, seinen Sohn. Die Vertragsbeteiligten erklärten die Auflassung und bewilligten bzw. beantragten die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Sie bevollmächtigten den Urkundsnotar mit dem Vollzug und wiesen den Notar an, die Eintragung des Beteiligten zu 1 erst zu beantragen, wenn die Kaufpreiszahlung durch den Verkäufer bestätigt oder durch den Käufer nachgewiesen ist. Bei sämtlichen Erklärungen handelte C. H. in notariell beurkundeter Grundstücksveräußerungsvollmacht vom 14.02.2011 (Urkundennr. 135/2011 des verfahrensbevollmächtigten Notars) für den eingetragenen Grundstückseigentümer H. M.. Die Vollmacht sollte durch den Tod des Vollmachtgebers nicht erlöschen, sondern für seine Erben Geltung behalten. Ausweislich der Vollmachtsurkunde lag dem Notar die Bescheinigung einer Fachärztin für Allgemeinmedizin vom 14.02.2011 vor, wonach aus ärztlicher Sicht keine Bedenken gegen die Handlungsfähigkeit des Vollmachtgebers bestanden; der Notar überzeugte sich in einem längeren Gespräch von dessen Geschäftsfähigkeit.

H. M. verstarb am 23.06.2011; die Beteiligten zu 2 und 3 sind seine Erben. Mit am 18.08.2011 beim Grundbuchamt eingegangenen Schriftsatz vom 15.08.2011 beantragte der verfahrensbevollmächtigte Notar die Eintragung des Beteiligten zu 1 als Grundstückseigentümer. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 02.09.2011 erklärte der Beteiligte zu 2 den Widerruf der Vollmacht. Die Beteiligten zu 2 und 3 erwirkten am 12.09.2011 gegenüber dem Beteiligten zu 1 eine einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Rudolstadt, Zweigstelle Saalfeld auf Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die zwischenzeitlich für den Beteiligten zu 1 eingetragene Auflassungsvormerkung. Nach der Antragsschrift, die nach den Gründen des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 12.09.2011 Bestandteil der Entscheidung ist, bezweifelten die Beteiligten zu 2 und 3 die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers zum Zeitpunkt der Vollmachtserteilung. Im Übrigen liege jedenfalls ein Fall des Vollmachtsmissbrauchs vor, weil ein Kaufpreis von lediglich 20.000 € vereinbart worden sei, der Wert des Grundstücks aber nach den Vorstellungen des Vollmachtgebers ausweislich der Angabe in der Vollmacht mindestens 54.300,- € betragen habe. Aus diesem Grund sei der Kaufvertrag auch angefochten worden.

Der Grundbuchrechtspfleger erließ am 29.09.2011 eine Zwischenverfügung, mit der er die Vorlage einer Genehmigung der Auflassung durch die Erben bzw. eine Antragsrücknahme anregte. Aus dem Widerruf der Grundstücksveräußerungsvollmacht und der einstweiligen Verfügung des Amtsgerichts ergäben sich Zweifel an der Wirksamkeit der Vollmacht vom 14.02.2011.

Der Grundbuchrechtspfleger setzte zur Behebung der Eintragungshindernisse eine Frist und kündigte für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Zurückweisung des Eintragungsantrags an.

Dagegen richtet sich die Beschwerde des Urkundsnotars, der geltend macht, der Vollmachtswiderruf sei erst nach der Auflassungserklärung und auch nach Eingang des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt erfolgt. Der Grundbuchrechtspfleger hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht vorgelegt. Er meint, aus dem Vollmachtswiderruf ergäben sich konkrete, durch die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts gestützte Zweifel am „Fortbestand der Vollmacht“, die der Beteiligte zu 1 nicht ausgeräumt habe. Hierzu haben sämtliche Beteiligten Stellung genommen. Der Notar wiederholt sein Vorbringen aus der Beschwerdeschrift. Die Beteiligten zu 2 und 3 bezweifeln weiter die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers zum Zeitpunkt der Vollmachtserteilung. Der Notar habe hieran offenbar selbst Zweifel gehabt, weil er ansonsten keine ärztliche Bescheinigung benötigt hätte. Es sei auch davon auszugehen, dass der Veräußerer am 14.02.2011 krankheitsbedingt nicht mehr in der Lage gewesen sei, den Notar in dessen Amtsräumen aufzusuchen; aus der Vollmachtsurkunde sei aber nicht ersichtlich, dass der Notar sich in die Wohnung des Veräußerers begeben hätte. Zweifel an der Wirksamkeit der Vollmacht ergäben sich darüber hinaus aus dem zeitlichen Ablauf – der Entwurf des Vertrages sei den Beteiligten bereits einen Tag nach Vollmachtserteilung zugegangen – und dem Missverhältnis zwischen Grundstückswert und Kaufpreis. Jedenfalls sei von einem Vollmachtsmissbrauch auszugehen. Schließlich habe der Notar den Eintragungsantrag gestellt, obwohl die Voraussetzungen hierfür, nämlich die Zahlung des Kaufpreises bzw. der Nachweis hierüber, nicht vorlägen. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf den Schriftsatz vom 27.12.2011.

II.

Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. Die Berechtigung des Urkundsnotars zur Einlegung der Beschwerde ergibt sich aus § 15 Abs. 2 GBO. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

1. Die angefochtene Entscheidung unterliegt der Aufhebung, weil der Grundbuchrechtspfleger ausgehend von seiner Rechtsauffassung keine Zwischenverfügung erlassen durfte, sondern den Antrag sofort hätte zurückweisen müssen. Zwischenverfügungen nach § 18 GBO sind nur dann zu erlassen, wenn sie zur Ausräumung von Eintragungshindernissen führen können. Das ist hier nicht der Fall. Es entspricht allgemeiner vom Senat geteilter Auffassung, dass eine Zwischenverfügung dann nicht zulässig ist, wenn der vermeintliche Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann, weil sonst die beantragte Eintragung einen Rang erhielte, der ihr nicht gebührt (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 18 Rn. 8 m.w.N.). Die von dem Grundbuchrechtspfleger angeregte Vorlage der Genehmigung der Auflassung durch die Erben des Veräußerers ist zwar grundsätzlich zur Ausräumung des vermeintlichen Eintragungshindernisses geeignet, weil sie nach § 184 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurückwirkt. Indessen war dem Grundbuchrechtspfleger bekannt, dass der Beteiligte zu 2 die Vollmacht des verstorbenen Grundstückseigentümers widerrufen, die Beteiligten zu 2 und 3 den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Richtigkeit der Auflassungsvormerkung erwirkt und dem Beteiligten zu 1 durch anwaltliches Schreiben untersagt hatten, irgendwelche Rechtshandlungen mit Bezug auf die Vollmacht vorzunehmen. Damit stand bereits zum Zeitpunkt der Erlasses der Zwischenverfügung fest, dass die Beteiligten zu 2 und 3, die den Vollzug der Auflassung gerade verhindern wollen, deren Genehmigung nicht erteilen würden, so dass für eine entsprechende Zwischenverfügung kein Raum war (Demharter, a.a.O., § 18 Rn. 10 m.w.N.). Schon gar nicht kann es Gegenstand einer Zwischenverfügung sein, den Antragsteller zur Antragsrücknahme anzuhalten.

2. Für die weitere Sachbehandlung weist der Senat auf folgendes hin:

Die vom Grundbuchrechtspfleger angenommenen Eintragungshindernisse dürften nach Aktenlage nicht bestehen.

Geht es wie hier um die Auflassung eines Grundstücks hat das Grundbuchamt im Rahmen des sogenannten materiellen Konsensprinzips zu prüfen, ob die erforderliche dingliche Einigung erfolgt ist, § 20 GBO. Dabei genügt es, dass dem Grundbuchamt die Einigung in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO so nachgewiesen ist, wie sie sachlichrechtlich zur Herbeiführung der Rechtsänderung erforderlich ist. Dazu gehört, wovon das Grundbuchamt hier im Ansatz zutreffend ausgegangen ist, dass bei Handeln eines Vertreters eine wirksame Vollmacht nachgewiesen ist. Sind diese Nachweise erbracht, darf das Grundbuchamt die Eintragung nur ablehnen, wenn es auf Grund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangt, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde (Demharter, a.a.O., § 20 Rn. 38 m.w.N.). Hiervon kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden.

Die Vertretungsmacht muss zu dem Zeitpunkt bestehen, an dem die von dem Vertreter abgegebenen Erklärungen, hier also die Auflassung und die Eintragungsbewilligung, wirksam werden; unschädlich ist es, wenn die Vertretungsmacht später wegfällt (Meikel, GBO, 10. Aufl., Einleitung I Rn. 91 m.w.N.). Der erfolgte Widerruf der notariell beurkundeten Vollmacht vom 14.02.2011 ist, abgesehen davon, dass er nur durch einen der Erben erklärt wurde, mithin von vornherein ohne Belang, weil er das Erlöschen der Vollmacht allenfalls zu einem Zeitpunkt bewirken konnte, der nach der Auflassungserklärung und auch nach Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt liegt. Der Widerruf ist nämlich erst nach diesen beiden Zeitpunkten überhaupt erklärt worden, so dass es auf die Frage des Zugangs bei dem Bevollmächtigten oder dem Beteiligten zu 1 (§§ 168 S. 3, 167 Abs. 1 BGB) nicht ankommt. Weitere Anhaltspunkte gegen den Fortbestand der Vollmacht bezogen auf die maßgeblichen Zeitpunkte hat das Grundbuchamt nicht angenommen; sie sind auch nach Aktenlage nicht ersichtlich.

Es ist für das Grundbuchverfahren auch nicht davon auszugehen, dass die Vollmacht wegen Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers von Beginn an nichtig war. Das Grundbuchamt hat die Geschäftsfähigkeit der Erklärenden zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung zwar selbständig zu prüfen, dabei aber von dem Grundsatz der Geschäftsfähigkeit auszugehen; nur wenn sich auf Tatsachen gegründete Zweifel ergeben, ist dem durch Zwischenverfügung nachzugehen und dem Antragsteller aufzugeben, die Zweifel etwa durch Vorlage ärztlicher Bescheinigungen auszuräumen (Demharter, a.a.O., § 20 Rn. 38; Meikel, a.a.O. § 29 Rn. 108, 109 jeweils m.w.N.). Derartige Zweifel hatte das Grundbuchamt offenbar nicht, weil es von einer entsprechenden Aufforderung an den Beteiligten zu 1 abgesehen hat. Das Vorbringen der Beteiligten zu 2 und 3 sowie der Inhalt der Vollmacht geben zu Zweifeln auch keinen Anlass. Vielmehr hat sich der Notar danach positiv von der Geschäftsfähigkeit des Veräußerers überzeugt; es lag auch eine entsprechende ärztliche Bescheinigung, wenn auch nicht von einem Facharzt für Psychiatrie, vor. Aus welchem Grund der Umstand, dass der Notar den Veräußerer zur Beurkundung der Vollmacht in seinen Wohnräumen aufsuchte – entgegen der Darstellung der Beteiligten zu 2 und 3, deren Verfahrensbevollmächtigter die Vollmachtsurkunde offenbar nicht hinreichend sorgfältig zur Kenntnis genommen hat, ergibt sich das ausdrücklich aus der Urkunde (“im Wohnhaus … Straße 23, …, wohin ich mich auf Ersuchen begeben habe“) – gegen die Geschäftsfähigkeit des Veräußerers sprechen soll, erschließt sich dem Senat nicht. Das gilt auch für die späteren Krankenhausaufenthalte, zumal sich aus dem Vortrag der Beteiligten zu 2 und 3 auch nicht ansatzweise ergibt, an welcher seine Geschäftsfähigkeit beeinflussenden Krankheit der Veräußerer gelitten haben soll. Auch der zeitliche Ablauf der Beurkundung lässt Rückschlüsse auf die fehlende Geschäftsfähigkeit des Veräußerers nicht zu.

Offen bleiben kann, ob die Vereinbarung eines Kaufpreises von 20.000 € im Zusammenhang mit dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Beteiligten zu 1 und seinem in Vollmacht für den Grundstückseigentümer handelnden Vater Rückschlüsse auf einen Vollmachtsmissbrauch bzw. ein kollusives Zusammenwirken rechtfertigt. Derartige – unterstellte – Nichtigkeitsgründe beträfen allein das schuldrechtliche Grundgeschäft, also den Kaufvertrag, den das Grundbuchamt nach § 20 GBO nicht zu prüfen hat. Die eventuelle Nichtigkeit des schuldrechtlichen Grundgeschäfts erfasst das dingliche Erfüllungsgeschäft nur, wenn für einen entsprechenden Parteiwillen konkrete Anhaltspunkte gegeben sind, die dem Grundbuchamt zudem in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sein müssen. Der praktisch immer gegebene wirtschaftliche Zusammenhang oder die Zusammenfassung in einer Urkunde genügen nicht (Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 139 Rn. 10, 11 m.w.N.). Solche Anhaltspunkte liegen hier nicht vor, so dass das Grundbuchamt davon auszugehen haben wird, dass etwaige Mängel des Grundgeschäfts das Erfüllungsgeschäft nicht berühren. Aus diesem Grund ist auch die erklärte Anfechtung des Kaufvertrags im grundbuchrechtlichen Eintragungsverfahren von vornherein ohne Belang.

Schließlich hat das Grundbuchamt nicht zu prüfen, ob der Notar nach den Anweisungen der Vertragsbeteiligten in Bezug auf die Kaufpreiszahlung und deren Nachweis berechtigt war, den Eintragungsantrag zu stellen. Etwaige Verletzungen dieser Anweisung betreffen allein das Innenverhältnis zwischen Notar und Vertragsparteien und lassen die Wirksamkeit des Antrags unberührt.

III.

Das Beschwerdeverfahren ist nach § 131 Abs. 3 KostO gerichtsgebührenfrei. Gründe, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen, liegen nicht vor.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde sind nicht gegeben (§ 78 Abs. 2 GBO). Im Übrigen hat der Senat die allein den Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bildende Zwischenverfügung aufgehoben, so dass die Beteiligten durch die Entscheidung nicht beschwert sind. Das gilt auch für die Beteiligten zu 2 und 3, weil an die weiterführenden Hinweise weder das Grundbuchamt bei der Entscheidung über den Eintragungsantrag noch der Senat in einem neuen Beschwerdeverfahren gegen die Eintragung gebunden sind.