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Grundbuchverfahren – Nachweis des Fortbestehens einer Vollmacht

OLG Naumburg – Az.: 12 Wx 28/15 – Beschluss vom 23.05.2016

Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Bernburg vom 13. Mai 2015 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt bis zu 500.000,00 €.

Gründe

I.

Als Eigentümer des im Grundbuch von Bernburg Blatt … verzeichneten Grundstücks sind eingetragen:

D. C.,

W. J.,

T. F.,

R. K.,

A. Pn.,

M. P.,

J. R.,

T. Re.,

als Gesellschafter der bürgerlichen Rechts – mit der Bezeichnung “…”.

Mit Schriftsatz vom 12. September 2013 übersandte der Verfahrensbevollmächtigte die Urschrift eines Grundbuchberichtigungsantrages vom 18. Juli 2013 (4 UR 526/2013), eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und die beglaubigte Abschrift zweier Vollmachten. Dies war zum einen die Generalvollmacht der Eheleute T. und R. F. vom 1. Juli 1997 in einer den Eheleuten F. am 2. Juli 1997 erteilten Ausfertigung und zum anderen eine Spezialvollmacht der R. F. gemeinschaftlich mit P. F. vom 14. Juli 2009 in einer der R. F. am 15. Juli 2009 erteilten Ausfertigung. Zugleich stellte der Verfahrensbevollmächtigte die in der Urkunde vom 18. Juli 2013 enthaltenen Eintragungsanträge. Diese Urkunde ist unterzeichnet von D. C., W. J., R. K., A. Pn., J. R., T. Re. sowie von P. und T. F., diese beiden mit dem Zusatz “zugleich für die T. -F.-Erben”, und von M. P., dieser mit dem Zusatz “zugleich für die M.P. Holding GmbH, H. “. In der Sache enthält die Urkunde u.a. folgende Erklärungen:

“Herr T. F. ist am 17.06.1998 in H. verstorben. Frau R. F. geborene M. ist am 03.12.2011 mit dem letzten Wohnsitz in F. nachverstorben. Deren Erben haben sich in der Weise wegen des Nachlasses der Eltern auseinandergesetzt, dass der Gesellschaftsanteil von Herrn T. F. von 10 % mit Zustimmung von Frau R. F. auf dessen fünf Kinder zu gleichen Teilen, demnach zu 2 % zum Todestag des Vaters übergegangen ist. Hiernach sind zum 01.07.2013 die Herren S., M. und L. F. aus der Gesellschaft ausgeschieden und haben ihre Gesellschaftsanteile jeweils hälftig auf ihre Geschwister P. F. und T. F. abgetreten und übertragen.”

“Herr M. P. hat seinen Gesellschaftsanteil zum 01.07.2012 insgesamt auf die von ihm allein vertretene und im Handelsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter HRB 740933 eingetragene M. P. Holding GmbH, Sitz H. (p.A. H., D. Straße 16) abgetreten und übertragen.”

“Der übrige Gesellschafterbestand blieb unverändert.”

“Wir bewilligen und beantragen die Berichtigung des erwähnten Grundbuchs dahingehend, dass nunmehr

1. die Gesellschaft unter der Bezeichnung “G. Re. & Partner Grundstücks-GbR,” Sitz H. bestehend aus

2. bestehend aus P. F., T. F., D. C., W. J., R. K., A. Pn., der M.P. Holding GmbH, Sitz H., J. R. und T. Re. l als ausschließliche Gesellschafter und gem. §§ 705 ff BGB

im Grundbuch als Eigentümer vermerkt werden.”

….

“Wir, die Kinder des Herrn T. F., geben diese Erklärungen auch als Unterbevollmächtigte unseres Vaters bzw. unserer Mutter R. F. auf Grund der uns erteilten Vollmachten vom 14.07.2009 (UR 2009 Nr. 619 des Notariats H. IV) ab, von der eine Ausfertigung heute vorgelegen hat.”

Mit Zwischenverfügung durch Beschluss vom 21. Mai 2014 hat das Amtsgericht Bernburg – Grundbuchamt – darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung einer Grundbuchberichtigung ein Hindernis entgegenstehe, zu deren formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO eine Frist von zwei Monaten bestimmt werde. Bei Tod eines Gesellschafters (hier T. F.) gelte eine GbR gemäß § 727 BGB als aufgelöst, wenn nicht im Gesellschaftsvertrag etwas anderes geregelt sei. Um den Tatbestand der Fortführung prüfen zu können, bedürfe es der Vorlage des Gesellschaftsvertrages in der Form des § 29 GBO, hilfsweise der Erklärung aller verbleibenden Gesellschafter einschließlich aller nach § 35 GBO ausgewiesenen Erben, dass und mit wem die Gesellschaft auch bei Tod eines Gesellschafters fortgeführt werde. Dabei sei die Erbfolge zunächst nach § 35 GBO durch einen Erbschein bzw. Eröffnungsprotokoll nebst Abschrift des notariellen Testaments bzgl. T. F. und R. F. nachzuweisen. Nach Vorlage dieser Unterlagen könne sodann erst beurteilt werden, ob aufgrund der Generalvollmachten im Zusammenhang mit der erteilten Spezialvollmacht habe gehandelt werden können. Dabei ergehe der Hinweis, dass die Spezialvollmacht ausgefertigt für R. F. vorgelegt worden sei. Hier müsse die Bevollmächtigung erteilt auf den Handelnden (P. F. /T. F.) vorgelegt werden.

Hiergegen wandten sich die Beteiligten mit Schriftsatz vom 5. Juni 2014. Sie hätten nicht den Weg des lückenlosen Nachweises der Unrichtigkeit des Grundbuchs beschritten. Vielmehr hätten die Eigentümer die Berichtigung des Grundbuchs auf der Grundlage der Bewilligung der Betroffenen beantragt. T. F. sei durch die postmortale Vollmacht vertreten worden. Herr P habe selbst mitgewirkt. Als erwerbende Beteiligte nach einer rechtgeschäftlichen Übertragung hätten sowohl P. F. als auch T. F. wie auch die M. P…. GmbH, vertreten durch Herrn P., mitgewirkt. Die übrigen Gesellschafter hätten ebenfalls persönlich mitgewirkt und bewilligt. Es sei daher nicht erkennbar, dass die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Grundbuchberichtigung durch das Grundbuchamt geprüft werden müssten. Die Rechtsnachfolgen seien schlüssig dargelegt worden. Die Vorlage einer auf den Handelnden lautenden Ausfertigung sei nicht erforderlich, nachdem die Ausfertigung den Willen des Handelnden transportiere, unabhängig davon, auf wen die Ausfertigung ausgestellt worden sei.

Mit weiterer Zwischenverfügung durch Beschluss vom 13. Mai 2015 hat das Amtsgericht Bernburg – Grundbuchamt – darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung einer Grundbuchberichtigung nach nochmaliger Prüfung die mit Zwischenverfügung vom 21. Mai 2014 aufgezeigten Hindernisse weiterhin entgegenstehen würden, zu deren formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO eine Frist von drei Monaten bestimmt werde.

Hiergegen legten die Beteiligten mit Schriftsatz vom 22. Mai 2015 Beschwerde ein mit der Begründung, dass die Rechtsauffassung der Rechtspflegerin falsch sei. Das Grundbuchamt half der Beschwerde durch Beschluss vom 29. Mai 2015 nicht ab und legte das Verfahren dem Oberlandesgericht – Beschwerdesenat – zur Entscheidung vor.

II.

Die Beschwerde gegen den Beschluss des Grundbuchamtes (§ 18 Abs. 1 GBO) ist nach §§ 71 Abs. 1, 73 GBO statthaft und auch im übrigen zulässig.

Sie ist allerdings in der Sache nicht begründet.

Die Voraussetzungen für den Erlass einer Zwischenverfügung haben vorgelegen. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt einen Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Denn eine Eintragung soll nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die nach § 19 GBO erforderliche Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden und auch die anderweitigen Voraussetzungen der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen sind.

Hier waren allerdings grundsätzlich weder ein Gesellschaftsvertrag vorzulegen noch ein Erbschein, Eröffnungsprotokoll oder ein Testament.

Das Grundbuch, in das eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin eingetragen ist, kann im Falle des Gesellschafterwechsels bzw. im Falle des Todes eines Gesellschafters nämlich entweder aufgrund Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 GBO) oder im Wege der Berichtigungsbewilligung berichtigt werden (z.B. OLG Hamm, Beschluss vom 14. Februar 2013, 15 W 50/13, zitiert nach JURIS; OLG München, FGPrax 2015, 57; vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., Rdn. 28 zu § 22 GBO). Hier verfolgt die Beteiligte ihr Ziel bislang ausschließlich durch die Berichtigungsbewilligungen aller Betroffenen.

Alle Betroffenen haben mit der Erklärung vom 18. Juli 2013 in der Form des § 29 GBO grundsätzlich die beantragte Berichtigung des Grundbuchs bewilligt. Handelt es sich um die Berichtigung des Eigentümers, ist im Hinblick auf § 20 GBO die Unrichtigkeit in der Berichtigungsbewilligung schlüssig darzulegen, was auch die Darlegung umfasst, dass das Grundbuch durch die beantragte Berichtigung richtig wird. Es sind Tatsachen zu bezeichnen, die auf einen Rechtsvorgang schließen lassen, der zu einem Wechsel des Eigentums außerhalb des Grundbuchs geführt hat. Ist schlüssig dargelegt, dass das Grundbuch unrichtig ist und durch die beantragte Eintragung richtig würde, hat das Grundbuchamt die dazu vorgetragenen Tatsachen, deren Richtigkeit zu unterstellen ist, nicht nachzuprüfen und darf auch keine Beweise verlangen (z.B. KG, FGPrax 2015, 153).

Hier enthält die Bewilligung vom 18. Juli 2013 schlüssige Angaben dazu, dass der eingetragene Gesellschafter T. F. von seinen fünf Kindern beerbt worden ist und dass sodann drei seiner Erben ihren Gesellschaftsanteil jeweils hälftig auf die weiteren beiden Erben, P. und T. F., übertragen haben, so dass diese also einzutragende Gesellschafter der “G. Re. & Partner Grundstücks-GbR” wären. In gleicher Weise enthält die Bewilligung die schlüssige Erklärung, dass der Gesellschafter M. P. seinen Gesellschaftsanteil an die M. P. Holding GmbH übertragen hat, die also ebenfalls statt seiner als Gesellschafterin bürgerlichen Rechts einzutragen wäre. Dabei bedarf es im vorliegenden Fall auch keiner Vorlage des Gesellschaftsvertrages oder jedenfalls der Erklärungen aller verbleibenden Gesellschafter einschließlich aller nach § 35 GBO ausgewiesenen Erben, dass und mit wem die Gesellschaft auch bei Tod eines Gesellschafters fortgeführt werde. Zwar wird die Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch den Tod eines Gesellschafters gemäß § 727 Abs. 1 BGB aufgelöst, sofern sich nicht aus dem Gesellschaftsvertrag ein anderes ergibt. Aber auch wenn es keine Nachfolgeregelung gäbe, wären anstelle des verstorbenen Gesellschafters deren Erben (oder deren Rechtsnachfolger) Mitglieder der Liquidationsgesellschaft geworden und als solche im Wege der Grundbuchberichtigung einzutragen. Denn auch wenn sich mit der Auflösung der Gesellschaftszweck und der rechtliche Status der Gesellschafter geändert hätten, wären doch Mitgliederbestand, Gesellschaftsvermögen und Rechtsfähigkeit von der Auflösung unberührt geblieben (z.B. OLG München, FGPrax 2010, 279). Ob das Grundbuchamt trotzdem wegen des Todes eines Gesellschafters bürgerlichen Rechts anhand des Gesellschaftsvertrages Feststellungen darüber zu treffen hat, dass alle erforderlichen Bewilligungen tatsächlich vorliegen (z.B. OLG Schleswig, FGPrax 2012, 62), kann im vorliegenden Fall dahinstehen. Alle erforderlichen Bewilligungen liegen nämlich im Rahmen des Berichtigungsantrags vom 18. Juli 2013 grundsätzlich vor, nicht nur die Bewilligungen der Erwerber der Gesellschaftsanteile P. F., T. F. und M.P. Holding GmbH (vertreten durch M. P.) und der bisherigen Gesellschafter C., J., K., Pn., R. und Re., sondern auch eine Bewilligung für die Erben des eingetragenen Gesellschafter T. F.. Insoweit hätten P. F. und T. F. auch in Untervollmacht für die Erben des verstorbenen T. F. gehandelt. Dieser hatte am 1. Juli 1997 seiner Ehefrau R. F. und den fünf Kindern in der Weise Generalvollmacht über den Tod hinaus erteilt, dass ihn R. F. gemeinschaftlich mit einem ihrer fünf Kinder vertritt. Dies schloss die Erteilung von Untervollmachten ein. Eine solche ist sodann am 14. Juli 2009 von R. F. gemeinschaftlich mit P. F. in der Weise zu Gunsten der fünf Kinder von T. und R. F. erteilt worden, dass zwei der Bevollmächtigten über den Tod der Vollmachtgeber hinaus gemeinschaftlich berechtigt sind, diese in allen Angelegenheiten zu vertreten, die mit der Verfügung über jede Art von Grundbesitz bzw. Immobilien oder Immobilienanteilen oder diese belastende dingliche Rechte im Zusammenhang stehen. Ist eine solche sog. transmortale Vollmacht erteilt, ist der Bevollmächtigte – hier im Rahmen von Immobilienangelegenheiten – befugt, über das zum Nachlass gehörende Vermögen zu verfügen, ohne die Erbfolge nachzuweisen und die Erben zu benennen (z.B. OLG Frankfurt, FamRZ 2012, 377).

Indes kann bislang noch nicht festgestellt werden, dass die P. F. und T. F. erteilte Untervollmacht bis zum Zeitpunkt der Berichtigungsbewilligung, soweit sie für die Erben des verstorbenen T. F. abgegeben worden ist, fortbestanden hat. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO soll das Grundbuchamt Eintragungen nur vornehmen, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Hierzu zählt auch eine Vollmacht des die Erklärung abgebenden Vertreters.

Zweifel an dem Fortbestand der Vollmacht folgen allerdings nicht bereits daraus, dass hier nur beglaubigte Abschriften von Ausfertigungen der Vollmachtsurkunden vorgelegt worden sind, weil zum Nachweis der Vertretungsmacht an sich der Besitz der Vollmachtsurkunde erforderlich ist. Eine beglaubigte Abschrift reicht allerdings dann aus, wenn der Notar in dem Beglaubigungsvermerk bestätigt, dass ihm die Vollmachtsurkunde im Original oder in Ausfertigung zu einem bestimmten Zeitpunkt durch den Vertreter vorgelegt worden ist (z.B. OLG Zweibrücken, FGPrax 2010, 286). Diesen Anforderungen genügen die hier vorliegenden Unterlagen. Zwar sind weder Urschriften noch beglaubigte Ausfertigungen der beiden Vollmachten, sondern nur notariell beglaubigte Fotokopien von Ausfertigungen der Vollmacht vom 1. Juli 1997 und der Untervollmacht vom 14. Juli 2009 vorgelegt worden. Der vorliegende Beglaubigungsvermerk des Notars vom 21. August 2013 “Diese Abschrift, die mit der Ausfertigung übereinstimmt, wird beglaubigt, reicht hier aber aus. Dieser Vermerk, der sich auf die Ablichtungen beider Vollmachten bezieht, weil sie mit notariellem Faden und Siegel verbunden worden sind, lässt erkennen, dass dem Notar im zeitlichen Zusammenhang mit der Berichtigungsbewilligung die Ausfertigungen beider Vollmachten vorgelegen haben.

Unabhängig davon ist der Fortbestand der P. F. und T. F. erteilten Vollmacht aus anderen Gründen bislang nicht nachgewiesen. Da sich negative Tatsachen, wie der unterbliebene Widerruf einer Vollmacht, dem Nachweis durch öffentliche Urkunden entziehen, sind bei der Frage des Fortbestandes der Vollmacht alle hierzu bekannten Tatsachen und die allgemeinen Erfahrungssätze zu berücksichtigen. Ein solcher Erfahrungssatz ergibt sich aus § 172 Abs. 2 BGB, wonach davon auszugehen ist, dass eine Vollmachtsurkunde bei Erlöschen der Vollmacht zurückgegeben wird. Der dort geregelte Rechtsscheintatbestand knüpft an das Inverkehrbringen der Urkunde durch den Vollmachtgeber an. Deswegen verlangt § 172 Abs. 1 BGB eine Aushändigung der Urkunde im Sinne einer willentlichen Übergabe an den Vertreter. Hiervon ist jedoch regelmäßig auszugehen, wenn der Vertreter eine Vollmachtsurkunde vorlegt. Dies ist für jeden Bevollmächtigten gesondert zu prüfen (z.B. KG, FGPrax 2012, 7). § 172 BGB verlangt dabei dreierlei, nämlich die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde, ihre Aushändigung an den Vertreter und schließlich ihre Vorlegung durch den Vertreter. Die vorgelegte und R. F. erteilte Ausfertigung der Untervollmacht vom 14. Juli 2009 ist nicht geeignet, auch die fortbestehende Untervollmacht von T. F. zu belegen, also den Besitz einer Urkunde über die ihnen erteilte Vollmacht. Ebenso wenig vermag die vorgelegte und den Eheleuten T. und R. F. erteilte Ausfertigung der Generalvollmacht vom 1. Juli 1997 die fortbestehende Generalvollmacht zu Gunsten von P. F. nachzuweisen. Zwar tritt an die Stelle der Urschrift die Ausfertigung. Die Legitimationswirkung der Ausfertigung erfasst jedoch nur den im Ausfertigungsvermerk namentlich benannten Empfänger (z.B. OLG München, DNotZ 2008, 844; FGPrax 2013, 60; KG, FGPrax 2012, 7; Gehrlein/Weinland, in: JurisPK-BGB, Stand 9. Dezember 2015, Rdn. 7 zu § 172 BGB; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 3584; Demharter, a.a.O., Rdn. 80 zu § 19 GBO; Hertel, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Rdn. 56 zu § 29 GBO). Legt also der Handelnde die einem Dritten erteilte Vollmacht vor, bestehen Anhaltspunkte, dass er selbst eine Ausfertigung nie erhalten hat oder sie aber zurückgeben musste. Dies gilt in besonderem Maße für die Bevollmächtigung mehrerer Personen in einer notariellen Vollmachtsurkunde. Es macht eher misstrauisch, wenn eine Urkunde (auch) von einem anderen als demjenigen verwendet wird, dem sie erteilt ist. (z.B. OLG München, DNotZ 2008, 844). Ob dies, wie das Oberlandesgericht Köln meint (Beschluss vom 9. Juli 2001, 2 Wx 42/01, zitiert nach JURIS) bei wechselseitigen Bevollmächtigungen anders ist, wenn die dem Vollmachtgeber erteilte Ausfertigung vorgelegt wird, kann auf sich beruhen. Eine solche Konstellation bloß zweier Beteiligter (Vollmachtgeber und Vollmachtnehmer) ist hier nicht gegeben. Auch in dem von dem Oberlandesgericht Frankfurt (FGPrax 2013, 103) zu entscheidenden Fall lag ein deutlich abweichender Sachverhalt zugrunde. Hier lieferte der Umstand, dass die von den beiden Bankangestellten vorgelegte Ausfertigung der Vollmachtsurkunde ausweislich des Ausfertigungsvermerkes der Bank als Vollmachtgeberin erteilt wurde, keine konkreten Anhaltspunkte für die Annahme, dass die Vollmacht zwischenzeitlich widerrufen worden wäre. In der Praxis werden durch den Vorstand der jeweiligen Bank zur Abwicklung der üblichen Darlehens- und Kreditangelegenheiten eine Vielzahl von Bankangestellten bevollmächtigt, die hiermit im Zusammenhang stehenden Grundbucherklärungen abzugeben. Das Interesse der Bank als Vollmachtgeber, eine missbräuchliche Verwendung derartiger Vollmachten durch einzelne Angestellte zu verhindern, lässt sich im Hinblick auf den an den Besitz der Vollmachtsurkunde anknüpfenden Rechtsschein des § 172 Abs. 2 BGB praktisch am besten dadurch wahren, dass jeweils nur zwei Mitarbeiter gemeinschaftlich handeln können und gerade nicht für jeden einzelnen bevollmächtigten Mitarbeiter eine auf dessen Namen lautende Ausfertigung der Vollmachtsurkunde erteilt und ihm dauerhaft ausgehändigt wird. Deshalb verfährt die Praxis häufig so, dass die Bank als Vollmachtgeberin sich durch den Notar nur eine oder eine geringe Anzahl von Ausfertigungen der Vollmachtsurkunde erteilen lässt und diese verwahrt. Den Bankangestellten wird eine solche Ausfertigung der Vollmachtsurkunde dann jeweils nur kurzfristig zur gemeinsamen Vorlage bei der Beurkundung konkret anstehender Löschungsbewilligungen oder sonstiger Grundbucherklärungen ausgehändigt und anschließend wieder in die eigene sichere Verwahrung der Bank genommen. Mit solchen Zweckmäßigkeitsüberlegungen für den Geschäftsverkehr lässt sich im vorliegenden Fall die Vorlage einer dem Vollmachtgeber erteilten Ausfertigung nicht begründen. Es verbleibt die Möglichkeit, dass die handelnden P. F. und T. F. nach der Errichtung der Vollmacht am 14. Juli 2009 die ihnen erteilten Ausfertigungen der Generalvollmacht bzw. Untervollmacht zurückgeben mussten. Insofern hat das Grundbuchamt zutreffend auf das Eintragungshindernis hingewiesen, dass – sinngemäß – die gerade den beiden Bevollmächtigten jeweils erteilten Ausfertigungen der Generalvollmacht vom 1. Juli 1997 (P. F.) bzw. der Spezialvollmacht vom 14. Juli 2009 (T. F.) vorgelegt werden müssten.

Sollte der Beteiligten die Behebung jenes vorrangig zu beseitigenden Eintragungshindernisses nicht gelingen, wäre es ihr allerdings unbenommen, den vollen Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuches gemäß § 22 GBO zu führen. Dann wären indes der Gesellschaftsvertrag der Beteiligten vorzulegen und der Nachweis der Erbfolge durch geeignete Urkunden zu führen, weshalb die angefochtene Zwischenverfügung auch insoweit, allerdings nur für diesen Fall, Bestand haben kann.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG.

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, Abs. 2, 36 Abs. 1 GNotKG.

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