Grundbuchverfahren – Löschung einer Buchgrundschuld nach einer Teilungsversteigerung

OLG München – Az.: 34 Wx 125/11 – Beschluss vom 08.04.2011

Auf die Beschwerde des Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 24. Februar 2011 aufgehoben und das Grundbuchamt München angewiesen, die im Wohnungsgrundbuch von Giesing Bl. 24663 in der Dritten Abteilung unter Nr. 4 eingetragene Grundschuld zu 120.000 DM ohne Brief zu löschen.

Gründe

I.

Der Beteiligte war gemeinsam mit seiner damaligen Ehefrau bis 12.9.2010 Miteigentümer zu je 1/2 eines Wohnungs- und Teileigentums. Die Ehe ist inzwischen rechtskräftig geschieden. Auf Teilungsversteigerungsantrag des Beteiligten erging am 13.9.2010 Zuschlagsbeschluss, worauf dieser am 13.12.2010 als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Die in der Dritten Abteilung unter Nr. 4 eingetragene Buchgrundschuld zu 120.000 DM für ein Kreditinstitut blieb bestehen. Sie valutierte im Zeitpunkt des Zuschlags nicht mehr. Die Gläubigerin hatte dem Beteiligten bereits am 25.5.2009 eine Löschungsbewilligung erteilt und ausgehändigt.

Der Beteiligte hat dem Grundbuchamt am 28.12.2010 die Löschungsbewilligung vorgelegt und als eingetragener Eigentümer die Löschung beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 26.1.2011 unter Fristsetzung bemängelt, dass die Zustimmung der früheren Eigentümerin in grundbuchmäßiger Form fehle. Die Grundschuld sei bestehen geblieben. Erkläre der Gläubiger, dass die gesicherte Forderung erloschen sei, stehe der Anspruch auf Rückgewähr den früheren Eigentümern zu. Lasse der Ersteher eine nicht mehr valutierte Grundschuld unter Vorlage einer Löschungsbewilligung der alten Gläubigerin löschen, könne der frühere Eigentümer wegen Unmöglichkeit der Verwirklichung des Rückgewährsanspruchs unter Umständen Schadensersatz verlangen.

Der Beteiligte hat hiergegen vorgebracht, dass die Frage, ob der frühere Miteigentümer nach Löschung des Grundpfandrechts Schadensersatz oder bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen den Ersteher geltend machen könne, schuldrechtlicher Art und daher einer Prüfung durch das Grundbuchamt im Löschungsverfahren nicht zugänglich sei.

Daraufhin hat das Grundbuchamt am 24.2.2011 den Eintragungsantrag unter Bezugnahme auf die Gründe der Zwischenverfügung und die Nichtbehebung der aufgezeigten Eintragungshindernisse zurückgewiesen. Der hiergegen eingelegten Beschwerde hat es unter dem 10.3.2011 nicht abgeholfen.

In der Beschwerdebegründung wird noch ausgeführt, der Beteiligte habe die Zustimmung seiner geschiedenen Ehefrau nicht erlangen können; diese habe ihre Mitwirkung verweigert. Das Grundbuchamt habe nichts desto weniger die beantragte Eintragung vorzunehmen, weil hierbei nur die formalen Voraussetzungen für die Löschung, nicht aber schuldrechtliche Fragen zu prüfen seien. Das ergebe sich letztlich auch aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Ob die Löschungsbewilligung zu Recht oder zu Unrecht erteilt wurde, sei für das Grundbuchverfahren unerheblich.

II.

Die nach § 71 Abs. 1, § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde gegen den Zurückweisungsbeschluss hat Erfolg. Das Grundbuchamt ist anzuweisen, die begehrte Eintragung vorzunehmen. Insbesondere besteht das in der Zwischenverfügung (§ 18 GBO) vom 26.1.2011 aufgezeigte Vollzugshindernis nicht.

1. Nach § 27 Satz 1 GBO darf eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden. Zudem bedarf es neben einem Verfahrensantrag, abgesehen vom Unrichtigkeitsnachweis, der Löschungsbewilligung des Betroffenen. Dies ist grundsätzlich derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht von der Löschung betroffen wird (§ 19 GBO), das heißt, das Buchrecht wird wie das Vollrecht und der Buchberechtigte wie der wahre Berechtigte behandelt (Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. § 27 Rn. 23). Die Löschung einer Grundschuld ist daher vom eingetragenen Pfandrechtsgläubiger zu bewilligen, wenn aber die Vermutung des § 891 BGB widerlegt ist, vom wahren Berechtigten (BayObLGZ 1992, 341; Meikel/Böttcher § 27 Rn. 23).

a) Die – fortdauernd gültige – Bewilligung der eingetragenen Pfandrechtsgläubigerin bezieht sich auf die in der Dritten Abteilung unter Nr. 4 eingetragene Grundschuld. Soweit in der Bewilligung das Recht als unter Nr. 6 eingetragen bezeichnet ist, handelt es sich um eine erkennbare Unrichtigkeit, die schon deshalb nicht schadet, weil die Identifizierung dadurch nicht beeinträchtigt ist. Denn es besteht schon keine Belastung unter der bezeichneten Nummer. Zudem ist, zugunsten dieser Gläubigerin, auch nur ein Recht mit diesem Nennbetrag eingetragen.

b) Die Eigentümerzustimmung liegt vor. Sie folgt aus dem Antrag und der damit verbundenen Bewilligungserklärung des Beteiligten. Ist das Eigentum an einem Grundstück übergegangen und soll nun ein Grundpfandrecht zur Löschung gebracht werden, das schon vor dem Eigentumsübergang eingetragen war, so muss die Zustimmung grundsätzlich nicht (auch) der Alteigentümer, sondern lediglich derjenige nach § 27 GBO erklären, der im Zeitpunkt der Löschung Eigentümer ist (LG Düsseldorf MittRhNotK 1984, 124/125; Meikel/ Böttcher § 27 Rn. 82; Schöner/Stöber Grundbuchrecht Rn. 2756).

c) Eine andere Würdigung ergibt sich auch nicht aus den vom Grundbuchamt erholten Akten desselben Gerichts über die Zwangsversteigerung. Aus diesen ist zu entnehmen, dass die Bank als eingetragene Gläubigerin neben der Aushändigung der Löschungsbewilligung an einen der beiden damaligen Miteigentümer erklärt hatte, keine Ansprüche mehr geltend zu machen und zum Zwangsversteigerungsverfahren auch keine Forderung, weder aus Hauptsache noch aus Zinsen, anzumelden. Es mag dahin stehen, ob die Löschungsbewilligung des Gläubigers nach Tilgung der Forderung – wie vom Vollstreckungsgericht gewürdigt – als Verzicht auf das Pfandrecht (so eine Mindermeinung; vgl. Staudinger/Wolfsteiner BGB Bearb. 2009 § 1168 Rn. 14) oder als Aufhebungserklärung (so die herrschende Meinung; vgl. KG KGJ 32 A 257/260; Soergel/Konzen BGB 13. Aufl. § 1168 Rn. 4; Palandt/Bassenge BGB 70. Aufl. § 1168 Rn. 3 und 7) zu würdigen ist. Im ersten Falle wird nur die eigene Stellung als Gläubiger aufgegeben, während im zweiten Fall das dingliche Recht völlig beseitigt wird (RGRK/Thumm 12. Aufl. § 1168 Rn. 3 m.w.N.). In beiden Fällen kommt die Rechtsänderung aber erst mit Eintragung ins Grundbuch zustande (§ 875 Abs. 1; § 1168 Abs. 2 BGB). Dass das (Fremd-) Grundpfandrecht zur Eigentümergrundschuld der früheren Miteigentümerin geworden und für dessen Löschung deshalb auch deren Bewilligung notwendig ist (vgl. Schöner/Stöber aaO.), folgt daraus nicht. Umgekehrt ergibt sich hieraus, dass das Recht – vor dessen Löschung – noch der eingetragenen Gläubigerin zusteht.

d) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH FamRZ 1993, 676/681 m.w.N.; FamRZ 2007, 1667) kann die Grundschuldgläubigerin nach dem durch die Teilungsversteigerung erfolgten Eigentumswechsel gegenüber den Parteien den Rückgewährsanspruch nicht mehr durch Verzicht oder Erteilung einer Löschungsbewilligung (§ 19 GBO) erfüllen, weil dies ausschließlich dem Ersteher und Alleineigentümer des Grundstücks zugute käme. Die Rückgewähr kann daher nur noch durch Abtretung der nicht valutierten Grundschuld erfolgen. Dieser Grundsatz gilt nicht nur für den Fall der Zwangsversteigerung, sondern ausdrücklich auch für den Fall der Teilungsversteigerung. Im Zeitpunkt des Zuschlags stand demnach den Eheleuten in Bruchteilsgemeinschaft gegen den Sicherungsnehmer ein gemeinsamer Anspruch auf Abtretung der nicht mehr valutierten Grundschuld zu. Dieser anteilige Rückgewährsanspruch der geschiedenen Ehefrau ist durch den Zuschlag nicht erloschen. Er würde auch nicht dadurch entfallen, dass das Recht ganz oder teilweise gelöscht wird.

Indessen hat das Grundbuchamt schuldrechtliche Ausgleichsansprüche der Parteien grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Auch wenn die Leistung der Gläubigerin an den (allein) nicht berechtigten Beteiligten dessen geschiedener Ehefrau gegenüber unwirksam sein sollte, weil diese weiterhin (Mit-) Inhaberin der Forderung gegen die Bank geblieben und das Erlöschen der Schuld ihr gegenüber nur dadurch herbeizuführen ist, dass sie als Berechtigte nachträglich die Einziehung der allein an den Beteiligten zurückgewährten Grundschuld nach § 185 Abs. 2 BGB genehmigen würde (vgl. BGH WM 1987, 979/981; auch BGH ZfIR 2008, 205 m. Anm. Clemente), so wäre dies grundbuchrechtlich ohne Bedeutung. Insbesondere führt die begehrte Eintragung auch nicht zu einer Grundbuchunrichtigkeit.

2. Eine Geschäftswertfestsetzung erübrigt sich ebenso wie eine Kostenentscheidung.