Grundbuchverfahren – Auslegung eines notariellen Vertrags als Auflassung

OLG München – Az.: 34 Wx 459/13 – Beschluss vom 14.02.2014

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Laufen vom 31. Oktober 2013 aufgehoben.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 übertrug mit notariellem Übergabevertrag vom 27.11.2003 ihrem Sohn Alois R. Grundbesitz. In Abschnitt XI. des Vertrags ist u. a. folgendes bestimmt:

Wenn das heute dem Übernehmer übergebene Eigentum an Grundbesitz ganz oder teilweise, durch Rechtsgeschäft, Erbfolge oder in anderer Weise zu Lebzeiten von Frau Erika R. (Beteiligte zu 1) oder Herrn Alois R. (Beteiligter zu 2) auf andere Personen übergeht als den Übernehmer, kann der Übergeber verlangen, dass das ganze heute übergebene Eigentum und das ganze übergebene Betriebsvermögen in dem dann vorhandenen Bestand an den Übergeber zurückübereignet wird. …

In Abschnitt XII. (Rückübereignungsvollmacht) ist folgendes bestimmt:

Um die Durchsetzung des in Abschnitt XI. begründeten Rückübereignungsanspruchs bei einem etwaigen Vorversterben des Übernehmers vor dem Rückübereignungsberechtigten zu erleichtern, erteilt hiermit der Übernehmer jedem Elternteil von ihm jeweils mit Einzelvertretungsmacht die unwiderrufliche Vollmacht, gegen Vorlage einer Sterbeurkunde, in welcher der Tod des Übernehmers bezeugt ist, den gesamten heute überlassenen Grundbesitz an einen oder beide Rückübereignungsberechtigten in einem vom Bevollmächtigten bestimmten Beteiligungsverhältnis aufzulassen und alle Erklärungen abzugeben, die zum Eigentumübergang erforderlich oder zweckmäßig sind. Jede/r Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. …

Mit notarieller Urkunde vom 25.10.2013 machte die Beteiligte zu 1 ihren Rückübereignungsanspruch geltend. In Abschnitt II. (“Geltendmachung des Rückübereignungsanspruchs, Übertragung, Auflassung”) ist insoweit geregelt:

1. Ich, Erika R., mache hiermit meinen Rückübereignungsanspruch aufgrund der Vorurkunde persönlich geltend.

2. Der in Abschnitt I. 1. beschriebene Grundbesitz wird mit allen Rechten und Pflichten, Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör einschließlich alle Gegenstände des Betriebsvermögens – alle Aktiva und Passiva – der auf diesem Grundbesitz betriebenen Vermietung an Feriengäste, in Erfüllung des Rückauflassungsanspruchs von Frau R. an

Frau Erika R.

zurück übertragen.

3. Es wird bewilligt und beantragt, den in Abs. 2. vereinbarten Eigentumsübergang in das Grundbuch einzutragen.

Zur selben Urkunde bewilligten und beantragten die Beteiligten außerdem die Löschung für sie im Grundbuch eingetragener Rechte.

Unter dem 28.10.2013 hat der Notar gemäß § 15 GBO unter Vorlage der Sterbeurkunde des Übernehmers Eigentumsumschreibung und Löschung beantragt.

Mit Zwischenverfügung vom 31.10.2013 hat das Grundbuchamt Frist zur Vorlage der erforderlichen Auflassung gesetzt, die auch nach Auslegung nicht in Ziffer II. 2. der Urkunde zu sehen sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II.

Das Rechtsmittel hat zumindest vorläufigen Erfolg.

1. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ist statthaft, § 71Abs. 1 mit § 18 Abs. 1 GBO und vom Notar formgerecht für die Urkundsbeteiligten eingelegt (§ 73 GBO i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO). Antrags- und beschwerdebefugt sind beide Beteiligte. Mit dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsübergangs verbunden – der nur die Beteiligte zu 1 betrifft – sind Löschungsanträge, die auch vom Beteiligten zu 2 gestellt werden.

2. Die Zwischenverfügung ist aufzuheben. Bereits aus formellen Gründen hätte sie nicht ergehen dürfen, weil das vom Grundbuchamt angenommene Hindernis nicht mit rückwirkender Kraft heilbar, der Antrag – folgt man der Ansicht des Grundbuchamts – deshalb sofort zurückzuweisen gewesen wäre (vgl. dazu BGH vom 26.9.2013, V ZB 152/12, bei juris Rz. 6; BayObLGZ 1990, 6/8; Demharter GBO 29. Aufl. § 18 Rn. 8 m.w.N.). Denn die Zwischenverfügung – ebenso die Vormerkung oder der Widerspruch, die bei Eingang eines weiteren Antrags einzutragen wären – ist ein Mittel, um der Eintragung den nach dem Eingang des Antrags sich bestimmenden Rang zu sichern. Dies ist dann, wenn die Auflassung noch nicht erklärt ist, nicht gerechtfertigt (vgl. Demharter § 18 Rn. 12). Andernfalls erhielte die beantragte Eintragung einen Rang, der ihr nicht gebührt (vgl. BGH und Demharter je a.a.O.).

3. Für das weitere Verfahren weist der Senat – unverbindlich – darauf hin, dass bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsregeln des Grundbuchverfahrensrechts dem notariellem Vertrag vom 25.10.2013 (Abschnitt II.) sowohl die Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 Abs. 1 BGB, § 20 GBO) als auch die Bewilligung des verlierenden Teils (§ 19 GBO) und der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO) zu entnehmen sind.

a) Freilich kommt eine solche Auslegung auf der Grundlage von § 133 BGB dann nicht in Betracht, wenn der Text von sich aus klar und unzweideutig ist. Ist die Erklärung hingegen auslegungsbedürftig und auslegungsfähig, muss die Auslegung im Hinblick auf die Anforderungen des Grundbuchverkehrs an Klarheit und Bestimmtheit des objektiven Inhalts einer Grundbucherklärung zu einem dem Bestimmtheitsgrundsatz entsprechenden eindeutigen Ergebnis führen. Das Grundbuchamt darf sich aber nicht auf die Wortfassung zurückziehen und eine weitere Auslegung unterlassen. Es ist hierbei auf Wortlaut und Sinn der Erklärungen abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Erklärung liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 113, 374/378; Demharter § 19 Rn. 28; Kössinger in Bauer/v. Oefele GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 84 ff.).

b) Abschnitt II. der Urkunde trägt bereits als Überschrift “Geltendmachung des Rückübereignungsanspruchs, Übertragung, Auflassung”. Er trennt zwischen der Geltendmachung des Anspruchs und der Erfüllung. Diese Trennung findet ihre Fortsetzung darin, dass (1.) die Beteiligte zu 1 ihren Rückübereignungsanspruch persönlich geltend macht und sodann (2.) den Grundbesitz … “in Erfüllung des Rückauflassungsanspruchs” an sich selbst (“Frau Erika R.”) überträgt. Die Beteiligte zu 1, in der Urkunde vom 27.11.2003 befreit vom Verbot des Selbstkontrahierens (§ 181 BGB), vertritt hierbei aufgrund der unwiderruflichen Vollmacht die Erben des verstorbenen Sohnes. Dass sie zugleich in dieser Eigenschaft im notariellen Termin zugegen ist, ergibt sich aus den Feststellungen im Urkundeneingang. Wenn auch unpersönlich (d. h. passiv) formuliert und formal in eine einzige Erklärung zusammengefasst ergibt sich nach Ansicht des Senats aus der Ziffer 2. doch unmissverständlich, dass beiderseitige auf die Veräußerung und den Erwerb des Eigentums gerichtete Willenserklärungen abgegeben worden sind (vgl. Palandt/Bassenge BGB 73. Aufl. § 925 Rn. 11) und damit Einigkeit über den Eigentumswechsel besteht. Eine bestimmte Wortfassung ist nicht notwendig, ebenfalls nicht zwingend eine förmliche Trennung beider Erklärungen, wenn noch deutlich wird, dass die Beteiligte zu 1 – als Vertreterin – die Auflassung erklärt und diese – im eigenen Namen – annimmt.

Die Auslegung wird dadurch bestätigt, dass in Ziff. 3. für die Grundbucherklärungen nach §§ 13, 19 GBO auf den im vorangehenden Absatz “vereinbarten Eigentumsübergang” Bezug genommen wird.

c) Das Grundbuchamt geht in seiner Entscheidung über die (Nicht-)Abhilfe weiter davon aus, dass weder die Bewilligung des verlierenden Teils noch die Antragstellung durch den gewinnenden Teil vorliegt. Die notwendigen Erklärungen sind indessen schon dem Wortlaut der maßgeblichen Ziffer 3. zu entnehmen. Auch wenn aus dem Text nicht ausdrücklich hervorgeht, wer bewilligt (§ 19 GBO), ergibt sich dies aus dem Zusammenhang, da nur die vertretenen Erben als Verlierende die Bewilligung abgeben können. Den Antrag nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO wiederum kann jeder (formell) Urkundsbeteiligte stellen.

Eine Kostenentscheidung und die Festsetzung des Geschäftswerts sind nicht veranlasst.