OLG Braunschweig – Az.: 1 W 59/17 – Beschluss vom 16.04.2019
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1., 2. und 3. werden die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts Wolfenbüttel – Grundbuchamt – vom 16. März 2017 und vom 3. April 2017 – GS-836-2 – aufgehoben.
Die Sache wird zur Entscheidung über den Antrag der Beteiligten zu 1., 2. und 3. vom 7. November 2016 an das Amtsgerichts Wolfenbüttel – Grundbuchamt – zurückgegeben.
Gründe
I.
Die Beteiligten möchten Grundeigentum von der aus ihnen bestehenden Bruchteilsgemeinschaft auf die von ihnen zu diesem Zweck gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen.
1. Die Beteiligten beantragten mit Schriftsatz vom 22. November 2016 und Vereinbarung vom 7. November 2016 (Bl. 1 und 2 d.A.) die „Berichtigung des Grundbuchs“. Der Text der Vereinbarung lautet:
Wir, die Beteiligten und Unterzeichner sind die in Bruchteilsgemeinschaft eingetragenen Eigentümer des Grundbesitzes in …, Gemarkung …, Flur …, Flurstück … in Größe von … qm, eingetragen im Grundbuch von … Blatt …
Wir gründen hiermit in dieser Urkunde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend ausschließlich aus den alleinigen Gesellschaftern (Eigentümern), [Beteiligte zu 1., 2. und 3.], mit der Bezeichnung … GbR, …
Wir lösen die Grundstücksgemeinschaft hiermit auf, übertragen den Grundbesitz auf die … GbR, …, bestehend aus den alleinigen Gesellschaftern [Beteiligte zu 1., 2. und 3.] und beantragen Grundbuchvollzug.
Darunter befinden sich die Angabe „…, den 7.11.2016“ sowie die Unterschriften der drei Beteiligten. Auf der Rückseite der Vereinbarung befindet sich folgender Text:
Die umstehenden, von mir anerkannten Unterschriften, 1. von … [Beteiligte zu 1., 2. und 3.] – sämtlich persönlich bekannt – werden hiermit öffentlich beglaubigt.
Der Notar fragte nach einer Vorbefassung im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG. Sie wurde von den Beteiligten verneint.
Darunter befinden sich die Angabe „…, den 15. November 2016“ sowie Unterschrift und Siegel des Notars. Darüber hinaus enthält das Schriftstück keinen Text.
Nachdem die Beteiligten auf die (erste) Zwischenverfügung des Amtsgerichts vom 6. Dezember 2016 die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nachgereicht hatten, wies das Amtsgericht mit (zweiter) Zwischenverfügung vom 16. März 2017 darauf hin, dass zur Übertragung die Einigung gemäß § 873 BGB sowie Eintragungsbewilligung und -antrag erforderlich seien. Augenscheinlich erörterte der Beteiligte zu 1. die Zwischenverfügung telefonisch mit der Rechtspflegerin. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Zwischenverfügung vom 16. März 2017 (Bl. 10 d.A.) nebst der darauf angebrachten nicht datierten Bleistiftnotizen zum Telefonat mit dem Beteiligten zu 1. Bezug genommen.
Mit (dritter) Zwischenverfügung vom 3. April 2017 wies das Amtsgericht darauf hin, dass die Vereinbarung vom 7. November 2016 keine Auflassung enthalte; die darin enthaltenen Erklärungen könnten auch nicht als Auflassungserklärung angesehen werden; auch sei die Form des § 29 GBO nicht eingehalten. Die Zwischenverfügung ist ausweislich der Übersendungsverfügung am 4. April 2017 gegen Empfangsbekenntnis an den Beteiligten zu 1. – der selbst Rechtsanwalt ist und seinerzeit augenscheinlich noch Notar war – gesandt worden; ein Empfangsbekenntnis befindet sich allerdings nicht bei den Akten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Zwischenverfügung vom 3. April 2017 (Bl. 12 d.A.) Bezug genommen.
2. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 12. April 2017 legten die Beteiligten Beschwerde gegen die „Verfügung vom 16.03.2017“ ein. Das Grundstück sei hinreichend klar bezeichnet und die Gründung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergebe sich aus dem zweiten Absatz der notariellen Urkunde vom 7. November 2016. Die Urkunde enthalte auch die Einigung, den Eintragungsantrag und konkludent auch die Eintragungsbewilligung; die Einigung liege in den Worten „Wir lösen die Grundstücksgemeinschaft hiermit auf, übertragen den Grundbesitz auf die … GbR, …, bestehend aus …“ Der Eintragungsantrag ergebe sich aus den Worten „… und beantragen Grundbuchvollzug.“ Die Eintragungsbewilligung sei nicht wörtlich enthalten, ergebe sich aber aus dem Antrag, da alle Beantragenden und Bewilligenden den Antrag gestellt hätten. In dem dritten Absatz der Urkunde sei eine Auflassung gemäß § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar zu sehen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 12. April 2017 (Bl. 13–15 d.A.) Bezug genommen.
Mit Beschluss vom 27. April 2017 half das Amtsgericht der Beschwerde „gegen die Zwischenverfügung vom 03.04.2017“ nicht ab und legte die Akten dem Oberlandesgericht vor. Die Auflassung in der Urkunde vom 7. November 2016 entspreche nicht der Form des § 29 GBO; die Urkunde sei nicht entsprechend den §§ 8 ff. BeurkG erstellt worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Beschluss vom 27. April 2017 (Bl. 22 d.A.) Bezug genommen.
Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 1. Juni 2017 führten die Beteiligten zur Begründung der Beschwerde weiter aus, eine formelle Umwandlung der Bruchteilsgemeinschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts habe nicht stattgefunden; die Gesellschaft sei per mündlicher Vereinbarung gegründet worden. Die Übertragung sei per mündlicher Einigung erfolgt und daher zwar formnichtig, die Formnichtigkeit werde aber gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB durch Auflassung und Eintragung geheilt. Auf Grund des Abstraktionsprinzips müsse eine formgültige Auflassung auch dann durchgeführt werden, wenn sie auf Grund eines formnichtigen Vertrages erfolgt sei. Dieses Verfahren sei aufgrund der damit einhergehenden Risiken in der Praxis zwar eher unüblich, aber möglich. Es sei auch ausreichend im Sinne des § 47 GBO, wenn die Existenz der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch Angabe der Mitglieder und des Bruchteilsverhältnisses in der Auflassung erklärt werde. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 1. Juni 2017 (Bl. 25–27 d.A.) Bezug genommen.
II.
Die zulässige Beschwerde hat Erfolg (1); gleichwohl dürfte der Eintragungsantrag zurückzuweisen sein (2).
1. Die Beschwerde ist so auszulegen, dass sie sich gegen die beiden jüngsten Zwischenverfügungen richtet (a). Sie ist zulässig (b) und hat – teils aus verfahrensrechtlichen, teils aus sachlich-rechtlichen Gründen – Erfolg (c).
a) Die Beschwerdeschrift vom 12. April 2017 ist – jedenfalls in Zusammenschau mit dem anwaltlichen Schriftsatz vom 1. Juni 2017 – als Beschwerde gegen die ausdrücklich genannte Zwischenverfügung vom 16. März 2017 sowie gegen die Zwischenverfügung vom 3. April 2017 auszulegen, denn die Beteiligten gehen in ihrer Beschwerdebegründung auch auf den Inhalt der letztgenannte Zwischenverfügung ein. Insoweit scheint sich die Zwischenverfügung vom 16. März 2017 insbesondere nicht durch das daraufhin erfolgte Telefonat mit dem Beteiligten zu 1. erledigt zu haben. Zudem sind die beiden Zwischenverfügungen inhaltlich zum Teil deckungsgleich („Einigung gemäß § 873 BGB“ bzw. „Auflassung“).
b) Die gegen die Zwischenverfügungen gerichtete Beschwerde ist statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG i.V.m. § 71 Abs. 1 GBO) und zulässig; sie ist nicht fristgebunden (Kramer, BeckOK, 35. Edition, Stand 1. März 2019, § 71 GBO, Rn. 10 m.w.N.).
c) Die Zwischenverfügungen vom 16. März 2017 und 3. April 2017 haben einen nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt, soweit sie darauf hinweisen, dass es an der „Einigung gemäß § 873 BGB“ bzw. der „Auflassung“ fehle. Insoweit sind sie aus verfahrensrechtlichen Gründen aufzuheben (aa). Soweit die Zwischenverfügung vom 16. März 2017 darauf abstellt, dass Eintragungsbewilligung und -antrag erforderlich seien, steht dies einer Eintragung nicht entgegen (bb).
aa) Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch die sofortige Zurückweisung verloren gingen. § 18 GBO bezieht sich daher nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist es insbesondere nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll (BGH, Beschluss vom 26. September 2013 – V ZB 152/12 –, NJW 2014, S. 1002 [Rn. 6] m.w.N.; OLG München, Beschluss vom 19. März 2019 – 34 Wx 120/19 –, juris, Rn. 11).
Diesen Anforderungen entsprechen die Zwischenverfügungen vom 16. März 2017 und 3. April 2017 nicht. Die Beteiligten begehren – unter der insoweit falschen Bezeichnung „Berichtigung des Grundbuchs“ – die Eintragung einer Rechtsänderung gemäß § 873 Abs. 1 BGB. Nach den Zwischenverfügungen fehlt es in der Vereinbarung vom 7. November 2016 aber an einer „Einigung gemäß § 873 BGB“ (Zwischenverfügung vom 16. März 2017) bzw. an einer „Auflassung“ (Zwischenverfügung vom 3. April 2017). Ein solcher Mangel – das Fehlen der dinglichen Einigung – kann nicht rückwirkend im Sinne des § 18 GBO behoben werden, denn eine Behebung kann nur durch den für die Zukunft wirkenden Abschluss eines formgültigen dinglichen Verfügungsgeschäfts beseitigt werden. Insoweit kann ein solcher Mangel – sein Vorliegen vorausgesetzt (dazu siehe unten, Abschnitt 2) – nur zur Zurückweisung des Eintragungsantrages führen, nicht aber Gegenstand einer Zwischenverfügung sein.
bb) Soweit die Zwischenverfügung vom 16. März 2017 darauf abstellt, dass zur Eintragung im Grundbuch eine Eintragungsbewilligung und ein Eintragungsantrag erforderlich seien, steht dies einer Eintragung nicht entgegen.
Die Grundbucheintragung erfolgt, wenn – unter anderem (§§ 20, 29 GBO) – ein Antrag von Veräußerer oder Erwerber (§ 13 GBO) und die Bewilligung des Veräußerers (§ 19 GBO) vorliegen. Die Eintragung ist hier durch die Vereinbarung vom 7. November 2016 ausdrücklich beantragt worden und dieser Antrag ist so auszulegen, dass darin zugleich die Eintragungsbewilligung enthalten ist.
In der Vereinbarung vom 7. November 2016 sind die Worte enthalten „… und [wir] beantragen Grundbuchvollzug.“ Darin liegt schon dem Wortlaut nach ein Antrag. „Grundbuchvollzug“ ist die Eintragung einer Rechtsänderung (vgl. z.B. § 3 VZOG, § 4 GBBerG, § 12 PostUmwG). Der Begriff „Grundbuchvollzug“ bezieht sich in der Vereinbarung auf die im selben Satz erklärte Übertragung („Wir … übertragen … und beantragen Grundbuchvollzug“), die durch Eintragung vollzogen wird, so dass jedenfalls der Eintragungsantrag in dieser Formulierung enthalten ist.
In dem Antrag auf „Grundbuchvollzug“ ist dem Sinn nach aber auch die Eintragungsbewilligung der Veräußerer – also der Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft – enthalten. Gemäß § 19 GBO erfolgt die Eintragung, wenn derjenige, dessen Recht von ihr betroffen wird, sie bewilligt. Durch diese Regelung ist das Grundbuchamt der Prüfung enthoben, ob die zum Eintritt einer Rechtsänderung notwendigen sachlich-rechtlichen Erklärungen der Beteiligten vorliegen (vgl. Munzig, in: Keller/Munzig, Grundbuchrecht, 8. Auflage 2019, § 19 GBO, Rn. 3, 5, 7 m.w.N.). Da auch im Grundbuchverfahren abgegebene Erklärungen der Auslegung zugänglich sind, kommt grundsätzlich die Auslegung eines Eintragungsantrages dahingehend in Betracht, dass in dem Antrag auch die Bewilligung enthalten sein soll; dabei muss allerdings allein aus der Urkunde eindeutig erkennbar sein, dass eine Grundbucheintragung gewollt ist und was eingetragen werden soll (vgl. Munzig, a.a.O., Rn. 8 f., 13 ff.). Das Wort „bewilligen“ muss unter diesen Voraussetzungen nicht zwingend genutzt werden; dass die Eintragung bewilligt wird, kann sich unter anderem auch daraus ergeben, dass die Eintragung „beantragt“ wird (KG Berlin, Beschluss vom 30. Oktober 2012 – 1 W 46–67/12 –, juris, Rn. 10 m.w.N.); genügen können auch Formulierungen wie „bitten“, „verlangen“, „mit der Eintragung einverstanden sein“, oder „das Grundbuchamt ermächtigen“ (Munzig, a.a.O., Rn. 17). Im Regelfall ergibt sich zudem im Wege der Auslegung, dass schon die materiellrechtliche Auflassung die formellrechtlich erforderliche Eintragungsbewilligung enthält (Hügel, BeckOK, 35. Edition, Stand 1. März 2019, § 30 GBO, Rn. 3 m.w.N.; Artz, in: Erman, 15. Auflage 2017, § 925 BGB, Rn. 73). Nach diesem Maßstab ergibt sich aus der Vereinbarung vom 7. November 2016 eindeutig, dass die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft als Veräußerer die Eintragung der Übertragung nicht nur beantragen, sondern auch bewilligen.
2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
Die Vereinbarung vom 7. November 2016 dürfte zwar eine dingliche Einigung gemäß § 873 BGB enthalten (a). Die Auflassung dürfte aber nicht in der gemäß § 925 BGB erforderlichen Form erklärt worden sein (b), und die Vereinbarung vom 7. November 2016 dürfte auch nicht der gemäß § 29 GBO erforderlichen Form entsprechen (c). Beides dürfte auch nicht geheilt sein (d).
a) Eine dingliche Einigung im Sinne des § 873 BGB zwischen Veräußerern und Erwerberin dürfte sich aus dem dritten Absatz der Vereinbarung vom 7. November 2016 ergeben („Wir … übertragen den Grundbesitz auf die … GbR, … bestehend aus den alleinigen Gesellschaftern …“).
Die Einigung dürfte zwischen den veräußernden Mitgliedern der Bruchteilsgemeinschaft und der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts – diese vertreten durch ihre drei Gesellschafter – zustande gekommen sein. Zweifel an der wirksamen Vertretung der in derselben Urkunde mit denselben Gesellschaftern gegründeten Gesellschaft dürften nicht bestehen: Auch nach der in Teilen der Rechtsprechung und Literatur vertretenen strengsten Ansicht ist jedenfalls dann, wenn die erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erst in der notariellen Übertragungsurkunde gegründet wird, der erforderliche Nachweis der wirksamen Vertretung grundsätzlich mit Vorlage dieser Urkunde erbracht (vgl. die Nachweise bei Kesseler, NJW 2011, S. 1909 [1910 f.] und Suttmann, NJW 2013, S. 423 [425]; zur mittlerweile anerkannten Möglichkeit des Erwerbs auch durch eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts siehe BGH, Beschluss vom 28. April 2011 – V ZB 194/10 –, NJW 2011, S. 1958).
Die in der Vereinbarung gewählte Formulierung entspricht zwar nicht der üblichen (zum Beispiel: „Die Erschienenen sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Grundstück übergeht“, Kesseler, Münchener Vertragshandbuch, BGB II, Ziff. VIII.4, § 2). Besondere Formulierungen sind für die dingliche Einigung aber nicht vorgeschrieben; es genügt in der Regel, wenn übereinstimmend erklärt wird, dass das Eigentum nun dem Erwerber zustehen soll. Die dingliche Einigung kann auch aus den abgegebenen Erklärungen durch Auslegung ermittelt werden (Kesseler, a.a.O., Ziff. VIII.4, Rn. 8 m.w.N.).
Die Veräußerer dürften die Erklärung, dass das Eigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustehen soll, hier ausdrücklich im dritten Absatz der Vereinbarung abgegeben haben: „Wir … übertragen den Grundbesitz.“ Dabei dürfte sich aus dem ersten Teilsatz des Absatzes ergeben, dass mit „wir“ die natürlichen Personen gemeint sind, die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft sind, denn der erste Teilsatz lautet: „Wir lösen die Grundstücksgemeinschaft hiermit auf.“ Ein solches Verständnis des Wortes „wir“ dürfte auch dem in den anderen Absätzen der Vereinbarung entsprechen („Wir, die Beteiligten und Unterzeichner …“ sowie „Wir gründen … eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, …“).
Aus dem Vorstehenden dürfte sich im Umkehrschluss zwar ergeben, dass die Erwerberin – die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – im dritten Absatz der Vereinbarung nach deren Wortlaut keine ausdrückliche Erklärung abgegeben hat; mit „wir“ dürften – sofern man allein den Wortlaut betrachtet – nicht die Veräußerer und die Erwerberin gemeint sein, sondern nur die Veräußerer. Gleichwohl dürfte die Formulierung „Wir … übertragen den Grundbesitz“ so auszulegen sein, dass damit auch die Erwerberin erklärt, dass ihr das Eigentum nun zustehen soll (§ 133 BGB). Die Erwerberin – die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – ist von den an der Vereinbarung beteiligten natürlichen Personen in derselben Vereinbarung gerade zum Zweck des Eigentumserwerbs gegründet worden und dürfte wirksam vertreten gewesen sein (siehe oben). Ihre Gesellschafter haben in der Vereinbarung – in ihrer Funktion als Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft – erklärt, dass die Gesellschaft Eigentum an dem Grundstück erwerben soll. In dieser Konstellation dürfte offensichtlich sein, dass die Gesellschaft dieses Eigentum auch erwerben will; dieser Wille liegt ja gerade bei den natürlichen Personen, die die Gesellschaft vertreten, vor. Die Beteiligten haben im dritten Absatz der Vereinbarung auch eine entsprechende Erklärung der Gesellschaft gesehen; sie haben augenscheinlich das „wir … übertragen“ als „wir – die Veräußerer und die Erwerberin – übertragen“ verstanden (vgl. Beschwerdebegründung, S. 2 oben, Bl. 14 d.A.). Insoweit dürfte der dritte Absatz der Vereinbarung tatsächlich so auszulegen sein, dass darin nicht nur eine einseitige, sondern eine übereinstimmende Erklärung beider Seiten enthalten ist, dass das Eigentum übergehen soll. Damit dürfte eine dingliche Einigung im Sinne des § 873 BGB vorliegen.
b) Gleichwohl dürfte ein Eintragungshindernis bestehen: Eine dingliche Einigung im Sinne des § 873 BGB muss gemäß § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor der zuständigen Stelle – dem Notar – erklärt werden. Dies dürfte hier nicht geschehen sein: Ausweislich der Datumsangabe zu Siegel und Unterschrift des Notars auf der Rückseite der Vereinbarung ist der Notar erst am 15. November 2016 tätig geworden; zu diesem Zeitpunkt waren die oben genannten Erklärungen aber schon abgegeben worden – ausweislich der Datumsangabe zu den Unterschriften am 7. November 2016.
Aus der Vereinbarung vom 7. November 2016 und aus dem Beglaubigungsvermerk des Notars vom 15. November 2016 dürfte sich allenfalls ergeben, dass die Beteiligten am 15. November 2016 vor dem Notar erschienen sind – allerdings nicht notwendigerweise gleichzeitig. Dafür spricht die Formulierung, „[d]ie umstehenden, von mir anerkannten Unterschriften … werden hiermit öffentlich beglaubigt.“ Gemeint ist damit augenscheinlich, dass die Beteiligten – und nicht der Notar – jeweils ihre bereits vollzogene Unterschrift als eigene Unterschrift anerkannt haben. Dies hat gemäß § 40 Abs. 1 2. Fall BeurkG in Gegenwart des Notars zu geschehen. Wären die Beteiligten am 15. November 2016 nicht vor dem Notar erschienen, läge eine unzulässige „Fernbeglaubigung“ vor; eine solche würde wohl ein Dienstvergehen sowie eine Straftat (Falschbeurkundung im Amt, § 348 StGB) darstellen (Lerch, in: Lerch, Beurkundungsgesetz, 5. Auflage 2016, § 40, Rn. 21 m.w.N.).
Durch eine Beglaubigung wird aber nur die Echtheit der Unterschriften bestätigt, also mit öffentlichem Glauben bekräftigt, dass die Unterschriften von den Personen stammen, die sie in Gegenwart des Notars vollzogen oder – wie wohl hier – anerkannt haben. Nicht bewiesen wird damit, dass die Erklärungen gemäß § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor dem Notar abgegeben worden sind. Dieser Nachweis ist nur durch eine öffentliche Urkunde im Sinne des § 415 ZPO zu erbringen (BayObLG, Beschluss vom 24. Januar 2001 – 2Z BR 129/00 –, BayObLGZ 2001, S. 14 [15 f.] m.w.N.; OLG München, Beschluss vom 26. November 2008 – 34 Wx 088/08 –, juris, Rn. 13 m.w.N.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, Rn. 3324 m.w.N.). Daraus, dass die Unterschriften als bereits vollzogene Unterschriften anerkannt worden sind, dürfte sich ergeben, dass sie am 7. November 2016 und damit nicht in Gegenwart des Notars vollzogen worden sind. Die in der Vereinbarung vom 7. November 2016 liegende dingliche Einigung dürfte also – entgegen § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB – nicht bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt worden sein. Dies dürfte einer Eintragung entgegenstehen.
c) Auch das Formerfordernis des § 29 GBO dürfte nicht eingehalten worden sein. § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO schreibt für den Fall der Auflassung (§ 20 GBO) zwar vor, dass die für die Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Bei der Auflassung ist allerdings die Einhaltung der Form des § 925 Abs. 1 BGB – also die gleichzeitige Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle – nachzuweisen. Dies erfordert eine einheitliche Verhandlung nach § 8 BeurkG und kann nur durch öffentliche – nicht durch öffentlich beglaubigte – Urkunde nachgewiesen werden (siehe oben, Abschnitt b). Dies gilt unabhängig davon, ob man das Erfordernis unter § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO fasst (so Volmer, in: Keller/Munzig, Grundbuchrecht, 8. Auflage 2019, § 29 GBO, Rn. 50) oder unter „andere Voraussetzungen der Eintragungen“ im Sinne von § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO (so Imre, in: Kroiß/Horn/Solomon, Nachfolgerecht, § 29 GBO, Rn. 8 m.w.N.).
d) Es dürfte auch – entgegen der Ansicht der Beteiligten – keine Heilung eingetreten sein, insbesondere nicht gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB, denn dieser gilt nur für schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäfte, nicht aber für das hier in Rede stehende dingliche Verfügungsgeschäft (vgl. BGH, Urteil vom 8. April 2016 – V ZR 73/15 – NJW 2016, S. 2035 [2036 Rn. 17]). Sind die Auflassungserklärungen nicht bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt worden, führt dieser Verstoß gegen die „Auflassungsform“ zur materiellrechtlichen Nichtigkeit der Einigung (§ 125 Satz 1 BGB), wobei Heilung durch eine nachfolgende Eintragung nicht eintreten kann (so auch Reymann, NJW 2008, S. 1773).
Die Heilung eines Formverstoßes kommt nur bei Eintragung einer materiellrechtlich wirksamen Auflassung in Betracht (Artz, in: Erman, 15. Auflage 2017, § 925 BGB, Rn. 25a m.w.N.). Dies gilt auch bezüglich § 29 GBO, denn dabei handelt es sich nicht um eine materiellrechtliche Formvorschrift, sondern nur um eine Ordnungsvorschrift. Wird sie verletzt, so wird eine bereits vorgenommene Eintragung dadurch nicht unrichtig, wenn die materiellrechtlichen Voraussetzungen gegeben waren (Volmer, in: Keller/Munzig, Grundbuchrecht, 8. Auflage 2019, § 29 GBO Rn. 6 m.w.N.).
Zudem ergibt sich aus der Möglichkeit einer „Heilung durch Eintragung“ kein Anspruch auf diese: Das Grundbuchamt hat die Beachtung des § 29 GBO durch Zwischenverfügung oder Zurückweisung des Eintragungsantrages stets durchzusetzen (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, Rn. 153).
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, § 25 Abs. 1 GNotKG.
