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Grundbuchunrichtigkeit – Nachweis anhand eines alten Flurbuchs

Oberlandesgericht Naumburg – Az.: 12 Wx 3/18 – Beschluss vom 10.09.2018

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Oschersleben – Grundbuchamt – vom 9. September 2016 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Der Gebührenstreitwert für das Beschwerdeverfahren beträgt 4.120,00 €.

Gründe

I.

Im Grundbuch von W. Blatt … sind die Flurstücke 6 und140/15 der Flur 1, die Flurstücke 14, 24, 105/21 und 106/21 der Flur 3 sowie die Flurstücke 109 und 121 der Flur 5 der Gemarkung W. verzeichnet. Ursprünglich waren sie in dem am 20. September 1865 angelegten Flurbuch als “öffentliche Gewässer” vermerkt. Erstmals im Jahr 1942 ist im Liegenschaftsbuch zu Artikel 261 “nicht ermittelte Eigentümer” vermerkt. Bei Anlegung des Grundbuches wurde am 28. Oktober 1987 in Abteilung 1 als Eigentümer “Nicht ermittelte Eigentümer” eingetragen. Mit Bestallungsurkunde vom 15. Oktober 2014 bestellte der Landkreis B. den Beteiligten zu 2) zum gesetzlichen Vertreter für den (unbekannten) Eigentümer des vorbezeichneten Grundbesitzes.

Der Antrag der durch den Bürgermeister der Beteiligten zu 1) vertretenen Separationsinteressenten W. auf Durchführung eines Aufgebotsverfahren mit Schreiben vom 27. Februar 2014 wegen der verfahrensgegenständlichen Grundstücke wurde letztlich mit Beschluss vom 19. März 2015 (Geschäftszeichen 3a II 12/14) durch das Amtsgericht Oschersleben zurückgewiesen. Die dagegen erhobene Beschwerde wurde durch den Senat mit Beschluss vom 18. August 2017 (Geschäftszeichen 12 Wx 8/17) zurückgewiesen.

Unter dem 11. Mai 2015 stellte die Beteiligte zu 1) Antrag auf Berichtigung des Grundbuches nach § 22 GBO wegen offensichtlicher Unrichtigkeit und führte zur Begründung aus, dass sie als Rechtsnachfolger der ehemals selbstständigen Gemeinde W. nachweislich seit etwa 100 bis 137 Jahren Eigentümer aller im Grundbuch Blatt … eingetragenen Flurstücke sei. Die Anlegung des Grundbuchblattes 261 am 28. Oktober 1987 mit dem eingetragenen Eigentümer “nicht ermittelte Eigentümer“ sei ohne Rechtsgrundlage und ohne Beachtung aller damals und heute geltenden Rechtsvorschriften erfolgt und daher nichtig. Weder im Grundbuchamt Oschersleben noch im Grundbucharchiv in Barby noch im Landesamt für Vermessung und Geoinformation hätten auf Nachfragen Grundakten vorgelegt werden können, die jene Eintragung begründet hätten. Sie weise das Eigentum insofern nach, als es sich bei allen Grundstücken um öffentliche Gewässer handele. Der Nachweis sei durch Vorlage des am 20. September 1865 angelegten Flurbuchs, des Auszugs aus dem Liegenschaftsbuch von W. , angelegt 1942, sowie durch die Darstellung der Flurstücksentwicklung des Landesamtes für Vermessung und Geoinformationen vom 11. Juli 2013 erfolgt. Eigentumsansprüche privater Dritter seien somit nachweislich ausgeschlossen. Hilfsweise werde die Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch beantragt.

Mit Beschluss vom 9. September 2016 wies das Amtsgericht Oschersleben den Antrag der Beteiligten zu 1) mit der Begründung zurück, dass bei der Anlegung des Grundbuchs die damals buchungsfreien Grundstücke durch die Umstellung des DDR-Katasters auf “Colido” hätten angelegt werden müssen. Da kein zweifelsfreier Nachweis des Eigentums vorgelegen habe, sei als Eigentümer „nicht ermittelte Eigentümer” eingetragen worden und auch in das elektronische Grundbuch so übernommen worden. Nur so sei es möglich gewesen, dass es keine buchungsfreien Grundstücke mehr gegeben habe. Zum damaligen Zeitpunkt sei keine andere Eintragung möglich gewesen. Infolge der Eintragung “nicht ermittelte Eigentümer” sei kein wahrer Eigentümer nachweisbar. Der Nachweis zur Eintragung als Eigentümer sei jedoch nicht dadurch erbracht, dass es sich um öffentliche Gewässer handele. Da das Grundbuchamt keine gesetzlichen Vorschriften verletzt habe, könne die Eintragung eines Amtswiderspruchs ebenfalls nicht erfolgen.

Hiergegen hat die Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz vom 19. Februar 2018 Beschwerde bei dem Oberlandesgericht Naumburg eingelegt mit dem Ziel, dass sie anstelle von “nicht ermittelte Eigentümer” als Eigentümerin eingetragen wird. Zur Begründung hat sie ausgeführt, dass das Verfahren “Colido” die Rechtsauffassung des Grundbuchamts nicht begründen könne, denn damit seien die Bestände des Flurbuches in das System “Colido” übertragen worden, ohne dass Grundbücher hieran beteiligt gewesen seien. Mit dem im Jahre 1987 neu angelegten Grundbuchblatt … und dem Vermerk in Abteilung 1 „nicht ermittelte Eigentümer” sei die materielle Rechtslage nicht verändert worden. Das Grundbuchamt habe die seinerzeit gültigen Verfahrensschritte nach DDR-Recht nicht beachtet. Es habe die vier verschiedenen Handlungsalternativen beim Umgang mit den grundbuchfreien Grundstücken nicht angewandt, sondern einen rechtswidrigen fünften Weg beschritten. Sie – die Beteiligte zu 1) – sei auch als materiell-rechtliche Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Flurstücke in das Grundbuch einzutragen. Sie sei infolge Eingemeindung Rechtsnachfolgerin der Gemeinde W. . Diese sei aufgrund Art. 21 des Einigungsvertrages Rechtsnachfolgerin der volkseigenen Grundstücke, da diese nach ihrer Zweckbestimmung am 1. Oktober 1989 überwiegend für Verwaltungsaufgaben bestimmt gewesen seien, die nach dem Grundgesetz von den Gemeinden wahrzunehmen seien. Die fraglichen Flurstücke seien örtliche öffentliche Wasserläufe, deren Verwaltung und Unterhaltung dem Aufgabenkreis der Gemeinden oblegen habe. Bei den Liegenschaften habe es sich nach Maßgabe des Gesetzes über die Reform des öffentlichen Haushaltswesens vom 15. Dezember 1950 um Volkseigentum gehandelt, denn zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes seien sie im Eigentum der Gemeinde gewesen. Zu diesem Stichtag seien die in Blatt … verzeichneten Flure und Flurstücke nämlich öffentliche Gewässer gewesen.

Dies ergebe sich aus dem Flurbuch der Gemarkung W. . Danach handele es sich um öffentliche Gewässer. Örtliche öffentliche Gewässer hätten seit jeher im Eigentum der örtlichen Gemeinde als grundbuchfreie Flächen gestanden. Die Gemeinde W. habe die streitgegenständlichen Liegenschaften seit jeher im Eigenbesitz und dem öffentlichen Zweck als Entwässerungsgräben gewidmet. Die ab dem Jahre 1864 angelegten Flurbücher ergäben für die hier streitgegenständlichen Liegenschaften keinen Eigentumseintrag, sondern stattdessen die öffentliche Zweckbestimmung, was mit der Grundbuchfreiheit von Flächen der öffentlichen Hand korrespondiere.

Das Bundesverwaltungsgericht beschreite bei seiner Eigentumszuordnung den Weg der negativen Abgrenzung und stelle dabei an die Nachweisführung derart lang zurückreichende Vorgänge keine übermäßigen Anforderungen. Danach scheide das Eigentum des Reiches und des Landes Preußen an Entwässerungsgräben regelmäßig aus. Weitere Eigentumslagen, wie öffentlich-rechtlicher Religionsgemeinschaften oder Klöster bzw. rechtsfähige Schulverbände entfielen, weil für die Örtlichkeit solche nicht bekannt seien. Das seinerzeit existierende Rittergut (Domäne G. ) sei vollständig aufgelöst worden, ohne dass Grundbuch freie Flächen verblieben wären. Auszuschließen sei auch das Eigentum eines selbständigen Gutsbezirkes oder einer Separationsinteressengemeinschaft oder Realgemeinde, denn diese hätten keine Buchungsfreiheit besessen. Sie seien weder als “Gemeinden” noch als “andere Kommunalverbände” angesehen worden. Dementsprechend verbleibe als Auslegungs- und materielle Zuordnungshilfe nur die Eintragung in dem Flurbuch, nämlich der Vermerk, dass es sich bei den Gewässern um dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Grundflächen handele. Insofern sei die Trägerschaft nicht einem privaten Dritten, sondern der Gemeinde zugeordnet, weshalb diese Flurstücke auch nicht der Grundbesteuerung unterlegen hätten.

Im Übrigen sei auch bereits der im Jahre 1942 im Liegenschaftsbuch zum Artikel 261 eingebrachte Vermerk „nicht ermittelte Eigentümer” unter Verstoß gegen das seinerzeit geltende Verfahrensrecht der GBO 1935 i.V.m. dem Runderlass des Reichsministers des Innern vom 30. September 1940 erfolgt, somit rechtswidrig.

Das Amtsgericht Oschersleben, Grundbuchamt, half der Beschwerde durch Beschluss vom 15. Juni 2018 nicht ab und legte das Verfahren dem Senat wieder vor.

II.

Die Grundbuchbeschwerde der Beteiligten zu 1) ist – gerichtet auf die Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 22 GBO durch die eigene Eintragung als Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Flurstücke – unbeschränkt und unbefristet nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig.

In der Sache ist die Beschwerde der Beteiligten zu 1) jedoch nicht begründet. Eine Berichtigungsbewilligung des eingetragenen Berechtigten ist nach § 19 GBO nicht eingereicht worden. Liegt eine Bewilligung nicht vor, ist eine berichtigende Eintragung im Grundbuch möglich, wenn die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder geeignet noch bestimmt ist.

Es sind alle Möglichkeiten, bis auf ganz entfernte, auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen können. Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit ist nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen (z. B. BGH, FGPrax 2016, 99). Die in § 29 GBO genannten, zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt erforderlichen Urkunden können in Urschrift, in Ausfertigung oder in beglaubigter Abschrift vorgelegt werden (z. B. Demharter, Rdn. 57 zu § 29 GBO). Dies gilt auch dann, wenn die Möglichkeit, eine formgerechte Erklärung abzugeben, im Einzelfall erschwert oder unzumutbar ist oder sogar unmöglich sein sollte. Notfalls bedarf es einer durch Urteil zu erwirkenden Berichtigungsbewilligung (z. B. Demharter, Rdn. 42 zu § 22 GBO; Böttcher, in: Meikel, Rdn. 120 zu § 22 GBO; BayObLG, RPfleger 1984, 463).

Ist selbst diese Möglichkeit verschlossen, muss sich das Grundbuchamt gegebenenfalls ausnahmsweise mit einem nicht der Form des §§ 29 entsprechenden Nachweis begnügen, etwa mit Erfahrungssätzen, eidesstattlichen Versicherungen, gegebenenfalls sind nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesene Tatsachen frei zu würdigen (z. B. Demharter, Rdn. 42 zu § 22 GBO, Rdn. 63 zu § 29 GBO).

Nach diesen Maßstäben ist der Unrichtigkeitsnachweis nach §§ 22, 29 Abs. 1 GBO in dem Sinne, dass die Beteiligte zu 1) Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Flurstücke ist, hier nicht geführt.

Zwar ist dem Grundbuchamt eine öffentlich beglaubigte Abschrift des Flurbuchs der Grundsteuerverwaltung vom 20. September 1865 für die Gemarkung W. vorgelegt worden. Das Flurbuch zeigt allerdings nur, dass bei sämtlichen acht Flurstücken anstelle des Namens des Eigentümers der Vermerk “öffentliche Gewässer” eingetragen ist. Dieser Charakter der Flurstücke führt allerdings nur zu der Feststellung, dass sie grundsätzlich buchungsfrei waren. Für öffentliche Gewässer ist nämlich von jeher, so laut preußischem Landesrecht, sodann nach § 3 Abs. 2 der Grundbuchordnung vom 5. August 1935 bis hin zu § 3 Abs. 2 der aktuellen Grundbuchordnung nur auf Antrag ein Grundbuch anzulegen. Solche Grundstücke müssen zwar auch einen Eigentümer haben, der allerdings naturgemäß unter diesen Umständen nicht in das Grundbuch eingetragen ist. Das ebenfalls auszugsweise in öffentlich beglaubigter Form vorgelegte Liegenschaftsbuch – wohl aus 1942 – vermag kein Eigentum der früheren Gemeinde W. zu belegen, weil es gerade den Vermerk “nicht ermittelte Eigentümer” enthält.

Mit der allgemeinen Behauptung, dass örtliche öffentliche Gewässer als grundbuchfreie Flächen seit jeher im Eigentum der örtlichen Gemeinde standen, ist kein Nachweis zu führen. Ebenso wenig kann aus der behaupteten Tatsache, dass die Gemeinde W. die Liegenschaften seit jeher im Eigenbesitz habe und sie dem öffentlichen Zweck als Entwässerungsgräben gewidmet habe, nicht gefolgert werden, dass die Grundstücke im Eigentum der Gemeinde W. stünden. Überdies sind diese Behauptungen durch jenes Flurbuch nicht nachgewiesen, schon gar nicht in der Form des § 29 GBO.

Der erforderliche Beleg kann auch nicht durch den Verweis auf die Argumentation des Bundesverwaltungsgerichts in seinem Urteil vom 21. Juni 2007 (Geschäftszeichen 3 C 30/06) ersetzt werden. Zwar hat dieses zu dem seiner Entscheidung zugrunde liegenden Fall aus dem Land Brandenburg an die Nachweisführung bei derart lange zurückreichenden Vorgängen keine übermäßigen Anforderungen gestellt und eine Zuordnung des Eigentums zu der Gemeinde im Wege der negativen Abgrenzung vorgenommen. Dabei hat es für den dortigen Fall das Eigentum des Deutschen Reiches und des Landes Preußen an Entwässerungsgräben ausgeschlossen. Eigentum einer öffentlich-rechtlichen Religionsgesellschaft, eines Klosters, eines rechtsfähigen Schulverbandes, eines selbständigen Gutsbezirks oder einer Separationsinteressentengemeinschaft könne ohne zusätzliche Anhaltspunkte nicht angenommen werden. Hierbei ist aber zu beachten, dass sich der Maßstab der Beweisführung deutlich unterscheidet. Während im streitgerichtlichen Verfahren die Überzeugung des Gerichts, gegebenenfalls nach Beweiserhebung über strittigen Behauptungen maßgeblich ist, erfordert das Grundbuchverfahren grundsätzlich formelle Nachweise in der vorgeschriebenen Form, und zwar für alle entscheidungserheblichen Tatsachen, seien sie strittig oder nicht.

Abgesehen von Flurbuch und Liegenschaftsbuch fehlen jegliche weiteren Nachweise in der Form des § 29 GBO oder sonstigen schriftlichen Belege, die für die Feststellung der Unrichtigkeit des Grundbuchs akzeptabel sein könnten. Schon der geltend gemachte Umstand der Rechtsnachfolge der Beteiligten zu 1) nach der Gemeinde W. ist nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen. Die Vorlage einer einfachen Ablichtung des Amtsblatts für den Landkreis B. reicht nicht aus.

Der Senat hat in diesem Verfahren auch nicht zu entscheiden, ob es ausreichend sein könnte, dass die Beteiligte zu 1) durch Vorlage formgerechter Unterlagen jegliche nicht ganz entfernte Möglichkeit eines anderen Eigentümers ausschließt oder ob sie darauf verwiesen wäre, eine Berichtigungsbewilligung in einem Streitverfahren gegen den Beteiligten zu 2) zu erwirken. Dies wird davon abhängen, inwieweit es der Beteiligten zu 1) gelingt, schon im Grundbuchverfahren Unterlagen vorzulegen, die für einen Nachweis ihres Eigentums ausreichen bzw. für den Ausschluss anderer Eigentümer.

Schon auf der Grundlage des Vorbringens der Beteiligten zu 1) kommen neben ihr zwei andere Eigentümer in Betracht, das seinerzeit existierende Rittergut (Domäne Geringdorf) und die Gemeinschaft der Separationsinteressenten W. . Hier ist die Behauptung ohne Beleg geblieben, dass das Rittergut vollständig aufgelöst worden sei, ohne dass buchungsfreie Flächen verblieben seien. Ebenso fehlt der Nachweis, dass nicht eine der in Sachsen-Anhalt fortbestehenden (vgl. Senat, OLG-NL 2003, 275; BGH, VIZ 2004, 79) Gemeinschaften von Separationsinteressenten, welchen typischerweise Rechte an Wegen, Gräben u.ä. zustehen (vgl. Böhringer, Altrechtliche Personenzusammenschlüsse und ihr Grundbuch-Schicksal in den neuen Bundesländern, NJ 2000, 120), Eigentümerin der ursprünglich buchungsfreien acht Flurstücke ist. Dass im Bereich der früheren Gemeinde W. eine Gemeinschaft der Separationsinteressenten W. mit engem Zusammenhang zu den verfahrensgegenständlichen Flurstücken bis heute zu existieren scheint, muss bereits daraus gefolgert werden, dass ein solcher Personenzusammenschluss alten Rechts, vertreten durch die Beteiligte zu 1) gemäß Art. 233 § 10 EGBGB, zuletzt vor dem Amtsgericht Oschersleben vergeblich ein Aufgebotsverfahren gerade wegen jener Grundstücke betrieben hat (Geschäftszeichen 3a II 12/14).

Nach allem kann dahinstehen, ob das Grundbuchamt bei der Anlegung des Grundbuchs von W. Blatt … und der Eintragung “nicht ermittelte Eigentümer” am 28. Oktober 1987 gesetzliche Vorschriften verletzt hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG.

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