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Grundbuchunrichtigkeit nach mehrfacher Teilung des belasteten Grundstücks

Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 5 W 9/19 – Beschluss vom 11.03.2019

1. Die Beschwerde der Antragstellerin gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Saarbrücken – Grundbuchamt – vom 29. August 2018 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

2. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 5.000,- Euro.

Gründe

I.

Die Antragstellerin war Eigentümerin des im Grundbuch von Püttlingen, Blatt … eingetragenen Grundbesitzes, Flur …, Flurstück Nr. …/…, groß 1.444,63 Ar (Bl. 2 d.A.). Im Zuge späterer Veräußerungen von Teilen der Grundstücksfläche wurde das Flurstück Nr. …/… im Jahre 1998 in die Flurstücke …/… und …/… zerlegt (lfd. Nrn. im Bestandsverzeichnis: 3, 4; Veränderungsnachweis Bl. 92 d.A.). Im Jahre 2000 wurde das verbliebene Flurstück Nr. …/… in die Flurstücke …/… bis …/… zerlegt (lfd. Nrn. im Bestandsverzeichnis: 5 bis 13; Veränderungsnachweis Bl. 173 f. d. A.). Im Jahre 2012 erfolgte eine Zerlegung des Flurstücks Nr. …/… in die Flurstücke …/… und …/… (lfd. Nrn. im Bestandsverzeichnis: 14 und 15; Veränderungsnachweis Bl. 196 d.A.). In Abteilung …, lfd. Nr. … des Grundbuches ist gegenwärtig zu Lasten der lfd. Nrn. des Bestandsverzeichnisses …, …, …, … und … für den jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur … Nr. …/… (Blatt …), Flur … Nr. …/… (Blatt …) und Flur … Nr. …/…, …/…, …/…, …/… und …/… (Blatt …) eine Grunddienstbarkeit (Ver- und Entsorgungsleitungenrecht) eingetragen. Die in Bezug genommene, vor der Zerlegung des ursprünglichen Flurstücks Nr. …/… erteilte Bewilligung vom 17. Juli 1998 (Urkunde Nr. …/… des Notars W. M., D., Bl. 13 ff. d.A.) lautet dahin, dass „der jeweilige Eigentümer des Kaufobjekts (…) berechtigt (ist), die nicht verkaufte und an das Kaufobjekt angrenzende Fläche des Grundstücks Flur … Nr. …/… unentgeltlich zu nutzen, um alle Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, z.B. für Wasser, Abwasser, Gas und Strom, einzulegen, diese Leitungen auf Dauer zu belassen, zu benutzen, instand zu halten und zu erneuern bzw. bereits vorhandene Versorgungs- und Entsorgungsleitungen zu benutzen, instand zu halten und zu erneuern“.

Die Antragstellerin hat mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 13. März 2018 (Bl. 240 d.A.) unter Vorlage einer „Bescheinigung gem. § 1026 BGB“ des Landesamtes für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung vom 22. Januar 2018 (Bl. 241 GA) die Löschung der in Abteilung …, lfd. Nr. … zu den Flurstücken lfd. Nr. …, …, …, … und … eingetragenen Grunddienstbarkeit (Ver- und Entsorgungsleitungenrecht) beantragt. In der vorgelegten Bescheinigung heißt es, dass „die vorgenannten Grundstücke Abt. … lfd. Nr. …, …, …, … außerhalb des Ausübungsbereiches der Grunddienstbarkeit Abt. …, lfd. Nr. …“ lägen. Nachdem das Amtsgericht Bedenken geäußert und die Vorlage von Löschungsbewilligungen der Berechtigten angeregt hatte, hat sie mit weiterem Schreiben vom 24. Juli 2018 (Bl. 244 f. d.A.) die Auffassung vertreten, die seinerzeit zu Lasten des ungeteilten Flurstücks Nr. …/… bewilligte Grunddienstbarkeit bedeute nicht, dass diese auf dem damaligen Grundstück insgesamt habe ausgeübt werden können und damit jetzt „in unendlicher Tiefe“ auf allen abgemessenen Einzelflurstücken; vielmehr sei der Ausübungsbereich in der Bewilligung ausdrücklich auf die an die Kauffläche angrenzende Fläche des Flurstücks …/… begrenzt worden, die jetzt ausschließlich aus der Parzelle …/…, also der Straßenfläche, bestehe. Zweck der Dienstbarkeit sei die leitungsrechtliche Erschließung der begünstigten Grundstücke gewesen, die mittlerweile vollständig unter Nutzung nur der Parzelle …/… erschlossen seien.

Mit der angefochtenen Zwischenverfügung vom 29. August 2018 (Bl. 246 f. d.A.) hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass zum Vollzug der beantragten Löschung die Bewilligung der Berechtigten oder ein Unschädlichkeitszeugnis der Katasterbehörde vorzulegen sei, und der Antragstellerin eine Frist zur Behebung des Hindernisses bis zum 15. Oktober 2018 gesetzt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die der Dienstbarkeit zugrunde liegende Bewilligung keine Angaben über einen beschränkten Ausübungsbereich enthalte und dass anhand der vorgelegten Bescheinigung nach § 1026 BGB nicht festgestellt werden könne, dass die Berechtigten an der Ausübung der Dienstbarkeit an den zur Löschung beantragten Grundstücken rechtlich gehindert seien. Die Antragstellerin hat daraufhin mit weiterem Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 28. November 2018 ihren Antrag auf Amtslöschung unter Aufrechterhaltung ihrer früheren Rechtsauffassung erneuert (Bl. 250 f. d.A.). Das Amtsgericht hat dieses Schreiben als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 29. August 2018 gewertet, dieser nicht abgeholfen und die Sache mit begründeter Verfügung vom 30. Januar 2019 (Bl. 258 d.A.) dem Senat zur Entscheidung über das Rechtsmittel vorgelegt.

II.

Die erkennbar namens der Antragstellerin durch ihren Verfahrensbevollmächtigten (§ 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG) eingelegte Eingabe vom 28. November 2018, die das Amtsgericht richtigerweise als gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 29. August 2018 ausgelegt hat, ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die der Senat vorab zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt, unbegründet. Eine – mangels Vorlage entsprechender Bewilligungen der Berechtigten – nur bei nachgewiesener Unrichtigkeit (§ 22 GBO) mögliche Löschung des eingetragenen Rechts kommt nicht in Betracht, weil sich ein Erlöschen der in Rede stehenden Grunddienstbarkeit mit den im Grundbuchverfahren zugelassenen Beweismitteln (§ 29 GBO) nicht feststellen lässt.

1.

Wie der Senat bereits mehrfach ausgesprochen hat, werden bei realer Teilung des belasteten Grundstücks in mehrere selbständige Grundstücke solche Teilflächen von der Dienstbarkeit frei, die außerhalb des Ausübungsbereichs liegen. Die Dienstbarkeit erlischt dort kraft Gesetzes (§ 1026 BGB; zuletzt: Senat, Beschluss vom 20. Februar 2018 – 5 W 89/17, NJW-RR 2018, 978, m.w.N.). Hieraus folgt die Unrichtigkeit des Grundbuchs, so dass eine Löschung entweder aufgrund einer – freiwillig nach §§ 19, 29 GBO zu erteilenden oder gemäß § 894 BGB durch Urteil ersetzten – Berichtigungsbewilligung des jeweils Berechtigten oder – nach Anhörung des betroffenen Rechtsinhabers – aufgrund eines Unrichtigkeitsnachweises nach § 22 GBO stattfinden kann, welcher gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch öffentliche Urkunden zu führen ist. An diesen Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, da die Löschung ohne Mitwirkung des Dienstbarkeitsberechtigten erfolgt und ansonsten am Verfahren nicht beteiligte Personen geschädigt werden könnten (OLG München, RNotZ 2016, 236; BayObLGZ 1988, 225); der Antragsteller hat hier deshalb alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten Eintragung bzw. Löschung entgegenstehen könnten; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt dafür nicht (BGH, Beschluss vom 21. Januar 2016 – V ZB 43/15, NJW 2016, 3242; BayObLGZ 1994, 413; Demharter, Grundbuchordnung 30. Aufl., § 22 Rn. 37). Dabei setzt das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit voraus, dass der Berechtigte rechtlich – nicht nur tatsächlich – dauerhaft an der Ausübung der Dienstbarkeit auf dem betreffenden Teil des belasteten Grundstücks gehindert ist (Senat, a.a.O.; vgl. BGH, Urteil vom 3. Mai 2002 – V ZR 17/01, NJW 2002, 3021). Eine Ausübungsbeschränkung im Sinne des § 1026 BGB kann sich unmittelbar aus der Art der Dienstbarkeit, aus einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung über die Ausübungsstelle oder auch aus einer endgültigen Festlegung des Ausübungsbereichs durch tatsächliches Handeln des Berechtigten ergeben. Im ersteren Fall sind für die notwendige Bestimmtheit der in das Grundbuch aufgenommene Eintragungsvermerk und die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung (§ 874 BGB) entscheidend; außerhalb der Eintragung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Im zweiten Fall wird eine Grundbuchberichtigung ohne Bewilligung des Betroffenen nur in Betracht kommen, wenn die äußeren Umstände für jedermann offen zutage liegen; ansonsten wird ein Unrichtigkeitsnachweis in der Regel nicht zu erbringen sein, denn das Grundbuchamt darf von sich aus keine Ermittlungen anstellen und im Übrigen nur urkundliche Nachweise berücksichtigen (Senat, a.a.O.; OLG München, NotBZ 2014, 346; Meikel/Böhringer, GBO 11. Aufl., § 46 Rn. 95).

2.

Das Grundbuchamt hat diese Rechtsgrundsätze zutreffend zur Anwendung gebracht und den für die Löschung mangels entsprechender Bewilligungen erforderlichen Unrichtigkeitsnachweis hier zu Recht als nicht geführt erachtet; der Senat tritt dem uneingeschränkt bei.

a)

Richtig ist zunächst die Einschätzung des Amtsgerichts, der Ausübungsbereich der Grunddienstbarkeit sei hier nicht, jedenfalls nicht hinreichend deutlich, auf einzelne Teilbereiche des belasteten Grundstücks beschränkt worden. Soweit die zugrunde liegende Bewilligung auf „die nicht verkaufte und an das Kaufobjekt angrenzende Fläche des Grundstücks Flur … Nr. …/…“ abstellt, ist dieser Bereich in keiner Weise näher eingegrenzt und auch bei wohlwollender Auslegung nicht mit hinreichender Gewissheit auf einzelne Teilflächen des belasteten Flurstücks beschränkbar; dazu wäre zumindest eine „ausreichend klare textliche Beschreibung unter Bezugnahme auf in der Natur vorhandene Merkmale oder bereits errichtete Anlagen, die für jedermann dort ohne weiteres erkennbar sind“, erforderlich gewesen (OLG München, MittBayNot 2018, 138; vgl. auch BGH, Beschluss vom 6. März 1981 – V ZB 2/81, NJW 1981, 1781). Daran fehlt es hier jedoch. Der Wortlaut der Bewilligung grenzt die für die Ausübung bestimmte Fläche nicht näher ein, sondern spricht undifferenziert von der „an das Kaufobjekt angrenzenden (gesamten?) Fläche des Grundstücks Flur … Nr. …/…“ (anders etwa für den Fall einer Bewilligung, das dienende Grundstück „in einer Breite von 0,50 Meter, in der ganzen Länge des Grundstücks entlang der Grenze des als Weg benutzten Grundstücks … zu benutzen“: Senat, Beschluss vom 5. Februar 2019 – 5 W 94/18). Zudem bestehen Unsicherheiten, weil der Bestand dieses Grundstücks zwischenzeitlich – mehrfach – verändert wurde (vgl. OLG München, Beschluss vom 3. September 2014 – 34 Wx 90/14, juris). Wenn, wie die Antragstellerin jetzt vorträgt, nach der Vorstellung der Beteiligten die Grunddienstbarkeit dazu dienen sollte, die leitungsrechtliche Erschließung der anliegenden Grundstücke zu ermöglichen und dazu ausschließlich die – später gebildete – Parzelle …/…, eine Straßenfläche, in Anspruch zu nehmen, so ist dies weder in der Bewilligung noch in dem weiteren Inhalt der notariellen Urkunde (Bl. 13 ff. d.A.), insbesondere dem beigefügten Lageplan (Bl. 44 d.A.), hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen.

b)

Auch dass in der Folge zur Verlegung der Leitungen lediglich die Fläche der späteren Parzelle …/…, also der Straßenfläche, tatsächlich in Anspruch genommen worden, mithin der Vorteil allein wegen des eingetretenen Erschließungszustands weggefallen sei (§ 1026 BGB), kann mit den nach § 29 GBO zulässigen Mitteln nicht festgestellt werden. Nach herrschender Meinung kommt es zu einer auch rechtlichen Beschränkung des Ausübungsbereichs, wenn die Ausübung an dem in Frage stehenden Grundstücksteil dauernd unmöglich ist (OLG München, NotBZ 2013, 195; vgl. Staudinger/Weber (2017) BGB § 1026, Rn. 6); dies muss in der Form des § 29 GBO nachgewiesen oder offensichtlich sein (OLG München, a.a.O.: „in bestimmten Konstellationen… zweifelsfrei feststellbar“; vgl. auch OLG München, Beschluss vom 8. Mai 2017 – 34 Wx 16/17, juris). Daran fehlt es hier; insbesondere ist grundbuchmäßig schon nicht nachgewiesen, dass sich auf den übrigen von der Grunddienstbarkeit betroffenen Parzellen keine entsprechenden Einrichtungen befinden (vgl. Meikel/Böhringer, a.a.O., § 46 Rn. 94). Die von der Antragstellerin vorgelegte „Bescheinigung gem. § 1026 BGB“ des Landesamtes für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung vom 22. Januar 2018 (Bl. 241 GA) ersetzt, ungeachtet ihrer grundbuchtauglichen Form (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO), nicht die eigenständige Prüfung des Grundbuchamts zum Inhalt der Dienstbarkeit; generell erstreckt sich ihre Beweiskraft nicht auf die inhaltliche Richtigkeit des Erklärten (vgl. § 415 ZPO; OLG München, RNotZ 2016, 236; OLG Hamm, Rpfleger 2000, 157). Wie das Grundbuchamt zutreffend ausführt, sind andere, geeignete Nachweise, die mit ausreichender Gewissheit auf einen dauerhaften Wegfall des Vorteils schließen lassen könnten, hier jedoch nicht vorhanden.

c)

Hinzu kommt, dass neben dem Recht, Leitungen auf dem Grundstück zu verlegen und dort zu belassen, dem Berechtigten hier auch das Recht eingeräumt wurde, diese Leitungen „instand zu halten und zu erneuern bzw. bereits vorhandene Versorgungs- und Entsorgungsleitungen zu benutzen, instand zu halten und zu erneuern“. Das schließt bei verständiger Auslegung (§§ 133, 157 BGB) das Recht ein, das dienende Grundstück zum Zwecke der Vornahme entsprechender Instandhaltungs- oder Erneuerungsmaßnahmen zu betreten und derartige Maßnahmen vorzunehmen oder durch Dritte vornehmen zu lassen. Ein solches (Neben-) Recht betrifft, jedenfalls nach der hier zugrunde liegenden Bewilligung, ebenfalls das gesamte Grundstück (vgl. OLG München, NJW-RR 2010, 1025; Meikel/Böhringer, a.a.O., § 46 Rn. 95). Das bedeutet zwar nicht, dass Betretung sowie Instandhaltungs- oder Erneuerungsmaßnahmen willkürlich auf dem ganzen Grundstück erfolgen dürften (vgl. § 1020 ZPO); da aber das gesamte ursprüngliche Grundstück mit der Dienstbarkeit belastet ist, müsste auch insoweit in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, dass die Teilflächen der durch Zerlegung neu entstandenen, mit der Grunddienstbarkeit belasteten Flurstücke nicht in Anspruch genommen werden müssen (OLG München, NJW-RR 2010, 1025). Das ist hier ebenfalls nicht geschehen. Weder ist ersichtlich, wo betroffene Leitungen im Einzelnen verlaufen, noch wie die örtlichen Verhältnisse beschaffen sind, so dass auch nicht offenkundig ist, dass und ggf. welche Teile der mit der Grunddienstbarkeit belasteten Flächen dauerhaft nicht mehr in Anspruch genommen werden müssten. Bei dieser Sachlage bleibt der Antragstellerin vielmehr nur die – ihr vom Amtsgericht bereits mehrfach nahe gelegte – Möglichkeit, zum Zwecke der Löschung der Grunddienstbarkeit auf den entsprechenden Flurstücken die freiwillige (§§ 19, 29 GBO) oder gemäß § 894 BGB durch Urteil zu ersetzenden Bewilligung des Berechtigten beizubringen (Meikel/Böhringer, a.a.O., § 46 Rn. 95).

3.

Einer ausdrücklichen Kostenentscheidung bedurfte es im Hinblick auf die gesetzlich geregelte Kostenfolge (§ 22 Abs. 1 GNotKG) nicht. Die Entscheidung über die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde war mangels Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 Abs. 2 Satz 1 GBO) nicht zuzulassen.

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