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Grundbuchrechtliche Voraussetzungen der Löschung einer Vormerkung

Tochter erbt Grundstück, doch ein Schatten der Vergangenheit bleibt: Die Vormerkung im Grundbuch, einst für ihre Großeltern gedacht, will einfach nicht verschwinden. Ein juristischer Streit entbrennt, denn das Grundbuchamt verlangt den ultimativen Beweis – Sterbeurkunden der Großeltern. Das Oberlandesgericht Frankfurt bestätigt: Ohne Nachweis des Todes bleibt die Vormerkung bestehen, denn vielleicht wurde sie heimlich mit neuen Ansprüchen „aufgeladen“.

Das Wichtigste: Kurz & knapp

  • Die Antragstellerin ist als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.
  • Der Vater der Antragstellerin erwarb das Grundstück durch Schenkungsvertrag von seinen Eltern.
  • Laut Vertrag sollte das Grundstück an die Schenker zurückfallen, wenn der Vater kinderlos stirbt.
  • Eine Vormerkung zur Sicherung des Rückübertragungsanspruchs wurde im Grundbuch eingetragen.
  • Die Schwierigkeit bestand in der Frage, ob diese Vormerkung gelöscht werden kann.
  • Das Gericht entschied, dass die Vormerkung nicht gelöscht wird.
  • Die Entscheidung basiert darauf, dass die Vertragsbedingungen weiterhin gültig sind.
  • Die Vormerkung bleibt, um die Rückübertragungsansprüche der Schenker zu sichern.
  • Diese Entscheidung schützt die vertraglichen Rechte der ursprünglichen Schenker.
  • Die Auswirkungen sind, dass die Eigentümerin das Grundstück nicht uneingeschränkt nutzen kann.

Grundbuch-Streit: Wie eine Rückauflassungsvormerkung den Erbfall kompliziert

Eine Vormerkung im Grundbuch hat wichtige rechtliche Konsequenzen. Sie sichert den Anspruch auf Eintragung im Grundbuch und beeinflusst die Rechtsposition des Berechtigten erheblich. Allerdings kann eine Vormerkung auch gelöscht werden, wenn die dafür notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind. Um die Grundsätze der Löschung einer Vormerkung zu verstehen, ist es zunächst wichtig, die rechtliche Funktion und Wirkungsweise einer Vormerkung im Allgemeinen zu kennen. Erst dann lässt sich beurteilen, unter welchen Bedingungen eine Löschung im Einzelfall möglich ist. Der folgende Beitrag erläutert daher zunächst die Grundlagen der Vormerkung, um anschließend auf die konkreten rechtlichen Voraussetzungen der Löschung einzugehen. So können Interessierte das komplexe Thema schrittweise nachvollziehen und ein tieferes Verständnis für die rechtlichen Zusammenhänge entwickeln.

Der Fall vor Gericht


Vormerkung zur Sicherung eines Rückauflassungsanspruchs – OLG Frankfurt bestätigt Löschungshindernis

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat in einem aktuellen Beschluss die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen für die Löschung einer Vormerkung zur Sicherung eines Rückauflassungsanspruchs konkretisiert. In dem Fall ging es um eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung zugunsten der Eltern des verstorbenen Grundstückseigentümers.

Hintergrund: Schenkung eines Grundstücks verbunden mit bedingtem Rückauflassungsanspruch

Der voreingetragene Grundstückseigentümer hatte den Grundbesitz im Jahr 1989 aufgrund eines Grundstücksschenkungsvertrags von seinen Eltern erworben. Laut Vertrag sollte das Grundstück auf die Eltern zurückfallen, wenn der Sohn vor ihnen kinderlos versterben sollte. Zur Sicherung dieses Anspruchs auf Rückauflassung wurde eine entsprechende Vormerkung für die Eltern als Gesamtberechtigte im Grundbuch eingetragen.

Antrag auf Löschung der Vormerkung nach Erbfall

Im Jahr 2020 verstarb der Sohn. Die Tochter des Verstorbenen und jetzige Eigentümerin des Grundstücks beantragte daraufhin beim Grundbuchamt die Löschung der zugunsten ihrer Großeltern eingetragenen Auflassungsvormerkung. Zur Begründung führte sie an, dass die Bedingung für die Rückauflassung – das kinderlose Vorversterben des Vaters vor seinen Eltern – nicht eingetreten sei und auch in Zukunft nicht mehr eintreten könne. Damit sei das Grundbuch insoweit unrichtig geworden.

Grundbuchamt verlangt Sterbeurkunden der Vormerkungsberechtigten

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts teilte der Antragstellerin jedoch mit, dass der Löschung der Vormerkung ein Hindernis entgegenstehe. Zur Löschung würden die Sterbeurkunden der Großeltern im Original oder als beglaubigte Abschrift benötigt. Alternativ müssten die Berechtigten die Löschung in der Form des § 29 GBO bewilligen, falls sie noch am Leben seien.

OLG Frankfurt bestätigt Erfordernis des Nachweises des Versterbens der Vormerkungsberechtigten

Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Antragstellerin blieb ohne Erfolg. Das OLG Frankfurt bestätigte die Auffassung des Grundbuchamts, wonach eine Löschung der Rückauflassungsvormerkung ohne Bewilligung der Vormerkungsberechtigten nur dann erfolgen kann, wenn deren Versterben in grundbuchmäßiger Form, also durch Vorlage entsprechender Urkunden, nachgewiesen ist.

Zwar sei die im ursprünglichen Schenkungsvertrag vereinbarte Bedingung für das Entstehen des Rückauflassungsanspruchs – das kinderlose Vorversterben des beschenkten Sohnes – nicht mehr erfüllbar. Es könne aber nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass dieser nach Erlöschen des ursprünglichen Anspruchs erneut einen inhaltsgleichen, jedoch unter eine andere Bedingung gestellten Rückauflassungsanspruch mit seinen Eltern vereinbart hat. Dadurch könnte die eingetragene Vormerkung mit einem neuen Anspruch „aufgeladen“ worden sein.

Erst der Nachweis des Todes der Vormerkungsberechtigten könne daher die Möglichkeit ausschließen, dass nicht noch weitere durch die Vormerkung gesicherte bedingte Ansprüche bestehen. Nur so lasse sich die Unrichtigkeit des Grundbuchs und damit die Voraussetzung einer Löschung der Vormerkung ohne Bewilligung darlegen.

Das Urteil zeigt, dass Vormerkungen auch lange nach Erlöschen des ursprünglich gesicherten Anspruchs noch Bedeutung haben können, wenn die Möglichkeit einer erneuten Verwendung für andere Ansprüche besteht. Solange das Versterben der Vormerkungsberechtigten nicht in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen ist, stellt dies regelmäßig ein Löschungshindernis dar. Eine sorgfältige Prüfung der materiell-rechtlichen Voraussetzungen ist daher vor einem Löschungsantrag unerlässlich.

Die Schlüsselerkenntnisse


Das OLG Frankfurt bekräftigt, dass eine Vormerkung auch nach Erlöschen des ursprünglich gesicherten Anspruchs bestehen bleibt, solange eine erneute Verwendung für andere Ansprüche nicht auszuschließen ist. Erst der urkundliche Nachweis des Todes aller Vormerkungsberechtigten beseitigt diese Möglichkeit und ermöglicht eine Löschung ohne deren Bewilligung. Die Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung der materiell-rechtlichen Voraussetzungen vor einem Löschungsantrag und die fortdauernde Bedeutung von Vormerkungen trotz Erlöschens des Ursprungsanspruchs.


Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sind Sie Erbe oder Eigentümer eines Grundstücks, das mit einer Vormerkung belastet ist? Dann sollten Sie genau aufpassen! Das Oberlandesgericht Frankfurt hat entschieden, dass eine Vormerkung nicht einfach so gelöscht werden kann, selbst wenn die ursprüngliche Bedingung für ihren Bestand nicht mehr erfüllt ist.

Konkret bedeutet das: Wenn Sie eine Vormerkung im Grundbuch löschen lassen möchten, müssen Sie möglicherweise mehr beweisen, als Sie denken. Es reicht nicht immer aus, zu zeigen, dass die ursprüngliche Bedingung nicht mehr eintreten kann. Das Gericht verlangt unter Umständen zusätzliche Nachweise, wie zum Beispiel Sterbeurkunden der Personen, zu deren Gunsten die Vormerkung eingetragen wurde.

Warum ist das wichtig? Eine Vormerkung kann Ihre Rechte an einem Grundstück erheblich einschränken. Sie kann zum Beispiel den Verkauf oder die Belastung des Grundstücks erschweren. Daher ist es wichtig zu wissen, unter welchen Bedingungen eine Vormerkung gelöscht werden kann. Das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt zeigt, dass dieser Prozess komplexer sein kann, als man zunächst annehmen könnte.

Was sollten Sie tun? Wenn Sie eine Vormerkung im Grundbuch löschen lassen möchten, sollten Sie sich unbedingt rechtlich beraten lassen. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, die notwendigen Voraussetzungen zu prüfen und die richtigen Schritte einzuleiten. So können Sie sicherstellen, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben und Sie Ihr Grundstück ohne Einschränkungen nutzen können.


FAQ – Häufige Fragen

Bevor Sie versuchen, eine Vormerkung aus dem Grundbuch löschen zu lassen, sollten Sie unsere informative FAQ-Sektion zum Thema Löschung einer Vormerkung genau durchlesen. Dort finden Sie wertvolle Hinweise dazu, unter welchen Voraussetzungen eine Löschung möglich ist und welche Nachweise dafür erforderlich sind. Das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt zeigt, dass die Bedingungen für eine Löschung komplexer sein können, als man zunächst annehmen mag. Mit den Informationen aus unserer FAQ-Sektion können Sie Ihre individuelle Situation besser einschätzen und die richtigen Schritte einleiten, um Ihr Grundstück möglichst uneingeschränkt nutzen zu können. So sparen Sie sich unnötige Hürden und Verzögerungen bei der Löschung der Vormerkung.


Was ist eine Vormerkung und welche Funktion hat sie im Grundbuch?

Eine Vormerkung ist ein Sicherungsmittel im Grundbuchrecht, das der vorläufigen Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Eintragung, Änderung oder Löschung eines Rechts an einem Grundstück dient. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bewirkt eine sogenannte relative Unwirksamkeit nachfolgender Verfügungen über das Grundstück, soweit diese dem gesicherten Anspruch entgegenstehen.

Die häufigste Form ist die Auflassungsvormerkung, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sichert. Sie schützt den Käufer in der Zeit zwischen Abschluss des Kaufvertrags und der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch vor zwischenzeitlichen Verfügungen des Verkäufers, wie einem Weiterverkauf oder einer Belastung des Grundstücks. Auch vor einer Insolvenz des Verkäufers ist der Käufer durch die Vormerkung geschützt.

Eine weitere Form ist die Rückauflassungsvormerkung, die umgekehrt den Anspruch des Verkäufers auf Rückübertragung des Eigentums sichert, falls bestimmte im Kaufvertrag festgelegte Bedingungen eintreten. Damit kann sich der Verkäufer beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht oder die Fortführung eines Unternehmens durch den Käufer zusichern lassen.

Voraussetzung für die Eintragung einer Vormerkung ist ein Anspruch auf Einräumung, Änderung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück, der sich meist aus einem Kaufvertrag ergibt. Zudem bedarf es einer Eintragungsbewilligung des betroffenen Grundstückseigentümers oder einer einstweiligen Verfügung. Die Eintragung erfolgt auf Antrag, den üblicherweise der beurkundende Notar stellt.

Die Wirkungen der Vormerkung bestehen in der Sicherungswirkung, wonach nachfolgende Verfügungen relativ unwirksam sind, der Rangwirkung, die den Rang des gesicherten Rechts festlegt, und der Insolvenzsicherungswirkung. Zudem kann der Vormerkungsberechtigte bei vormerkungswidrigen Verfügungen einen Zustimmungsanspruch gegen den Erwerber geltend machen.

Die Vormerkung erlischt, wenn der gesicherte Anspruch durch Erfüllung, also Eintragung des Berechtigten im Grundbuch, erloschen ist. Sie ist dann zu löschen. Auch bei Verzicht des Berechtigten oder nachträglichem Wegfall des Anspruchs, etwa durch Anfechtung des Kaufvertrags, ist eine Löschung möglich.


Unter welchen Voraussetzungen kann eine Vormerkung gelöscht werden?

Eine Vormerkung im Grundbuch kann unter bestimmten Voraussetzungen gelöscht werden. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch nicht mehr besteht. Dies kann verschiedene Gründe haben. Häufig erlischt der Anspruch durch Erfüllung, wenn also beispielsweise der Käufer einer Immobilie den vollständigen Kaufpreis gezahlt hat und als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Ein weiterer Grund für den Wegfall des Anspruchs kann der Rücktritt vom Kaufvertrag sein. Tritt eine Partei wirksam vom Vertrag zurück, entfällt der Anspruch auf Eigentumsübertragung und damit auch die Grundlage für die Vormerkung. Auch eine einvernehmliche Aufhebung des Kaufvertrags lässt den gesicherten Anspruch entfallen.

Neben dem Wegfall des Anspruchs kann auch die Bewilligung des Vormerkungsberechtigten zur Löschung der Vormerkung führen. Hat der Käufer einer Immobilie beispielsweise kein Interesse mehr an dem Grundstück und ist mit der Löschung einverstanden, kann er die erforderliche Bewilligung erteilen. Die Bewilligung ist gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben und bedarf der öffentlichen Beglaubigung, etwa durch einen Notar.

Verweigert der Vormerkungsberechtigte die Zustimmung zur Löschung, obwohl der gesicherte Anspruch erloschen ist, kann der Eigentümer die Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB verlangen. Dazu muss er nachweisen, dass die Vormerkung zu Unrecht im Grundbuch eingetragen ist. Gelingt dieser Nachweis, kann das Grundbuchamt die Vormerkung auch ohne Bewilligung des Berechtigten löschen.

Eine unrichtige Vormerkung kann auch im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO gelöscht werden. Voraussetzung ist, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird. An diesen Nachweis werden strenge Anforderungen gestellt. Es müssen alle Möglichkeiten ausgeräumt werden, die für die Richtigkeit der Eintragung sprechen könnten. Nur ganz entfernte Möglichkeiten müssen nicht widerlegt werden.

Schließlich kann eine Vormerkung auch durch Zeitablauf erlöschen. Ist die Vormerkung befristet eingetragen, etwa auf die Lebenszeit einer Person beschränkt, erlischt sie mit Fristablauf. Bei einer unbefristeten Vormerkung greift die regelmäßige Verjährungsfrist von 10 Jahren ab Eintragung, § 902 BGB.


Welche Rolle spielt die Bewilligung des Vormerkungsberechtigten bei der Löschung einer Vormerkung?

Die Bewilligung des Vormerkungsberechtigten spielt bei der Löschung einer Vormerkung eine zentrale Rolle. Grundsätzlich bedarf die Löschung einer Vormerkung der Bewilligung desjenigen, zu dessen Gunsten sie im Grundbuch eingetragen ist. Diese Bewilligung muss in öffentlich beglaubigter Form erfolgen, das heißt, die Unterschrift des Berechtigten muss von einem Notar oder einer anderen zur öffentlichen Beglaubigung befugten Stelle bestätigt werden.

Allerdings gibt es auch Ausnahmen von diesem Grundsatz. So kann eine Vormerkung auch ohne Bewilligung des Berechtigten gelöscht werden, wenn sie sich als von Anfang an unwirksam erweist oder nachträglich gegenstandslos geworden ist. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch nicht mehr besteht, weil er erfüllt oder erloschen ist. In solchen Fällen kann die Löschung der Vormerkung im Wege der Grundbuchberichtigung erfolgen, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird.

Eine weitere Möglichkeit der Löschung ohne Bewilligung besteht, wenn die Vormerkung von vornherein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt war. Dann genügt für die Löschung der Nachweis des Todes des Berechtigten, beispielsweise durch Vorlage der Sterbeurkunde. Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Befristung auf die Lebensdauer eindeutig aus dem Grundbuch ergibt und die Möglichkeit von Rückständen ausgeschlossen ist.

Fehlt es an einer Bewilligung des Berechtigten oder an einem Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs, bleibt die Vormerkung bestehen, auch wenn der gesicherte Anspruch nicht mehr geltend gemacht werden kann. Der Vormerkungsberechtigte hat es dann in der Hand, ob und wann er einer Löschung zustimmt. Unter Umständen kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks aber die Zustimmung zur Löschung gerichtlich durchsetzen, wenn die Vormerkung ihre Berechtigung verloren hat.


Welche Besonderheiten gelten bei der Löschung einer Vormerkung zur Sicherung eines Rückauflassungsanspruchs?

Bei der Löschung einer Vormerkung zur Sicherung eines Rückauflassungsanspruchs gelten einige Besonderheiten im Vergleich zu anderen Vormerkungen. Grundsätzlich ist eine Vormerkung zu löschen, wenn der durch sie gesicherte Anspruch erloschen ist. Dies ergibt sich aus dem streng akzessorischen Charakter der Vormerkung, die als bloßes Sicherungsmittel vom Bestand des gesicherten Anspruchs abhängt.

Bei einer Rückauflassungsvormerkung ist jedoch zu beachten, dass der gesicherte Anspruch häufig auf die Lebensdauer des Berechtigten beschränkt wird, etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Erlischt der Anspruch mit dem Tod des Berechtigten, genügt nach überwiegender Ansicht der Nachweis des Todes nicht zur Löschung der Vormerkung. Vielmehr ist zusätzlich eine Bewilligung der Erben in öffentlich beglaubigter Form erforderlich.

Der Grund hierfür liegt darin, dass die Vormerkung selbst vererblich ist und auf die Erben übergeht, sofern ihre Vererblichkeit nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Die Erben können den durch den Tod erloschenen Anspruch dann nicht mehr geltend machen. Sie können die Vormerkung aber möglicherweise mit einem neuen Anspruch „aufladen“, etwa einem Zahlungsanspruch gegen den Erwerber. Um dies auszuschließen, reicht der bloße Todesnachweis nicht aus.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Vormerkung selbst – und nicht nur der gesicherte Anspruch – ausdrücklich auf die Lebensdauer des Berechtigten beschränkt wurde. Dann erlischt sie automatisch mit dessen Tod, sodass der Todesnachweis zur Löschung genügt. Eine solche Befristung der Vormerkung selbst wird in der Praxis aber nur selten vereinbart.

Um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden, empfiehlt es sich daher, bei einer Rückauflassungsvormerkung stets eine Löschungsbewilligung der Erben einzuholen. Nur so lässt sich ausschließen, dass die Vormerkung später noch mit neuen Ansprüchen aufgeladen wird. Der bloße Todesnachweis reicht in der Regel nicht aus, um die besonderen Risiken einer vererblichen Rückauflassungsvormerkung auszuräumen.


Welche rechtlichen Konsequenzen hat die Löschung einer Vormerkung?

Die Löschung einer Vormerkung im Grundbuch hat weitreichende rechtliche Konsequenzen für die beteiligten Parteien. Mit der Löschung entfällt die dingliche Sicherung des durch die Vormerkung gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs, beispielsweise eines Anspruchs auf Eigentumsübertragung aus einem Kaufvertrag. Der Anspruch selbst bleibt jedoch bestehen, sofern er nicht aus anderen Gründen erloschen ist.

Durch die Löschung der Vormerkung wird das Grundbuch insoweit berichtigt, als die Vormerkung nicht mehr eingetragen ist. Dies hat zur Folge, dass der bisher durch die Vormerkung gesicherte Anspruch seine dingliche Wirkung gegenüber Dritten verliert. Der Anspruchsinhaber kann sich nun nicht mehr darauf berufen, dass sein Anspruch im Grundbuch gesichert ist und damit Vorrang vor später eingetragenen Rechten oder Verfügungen hat.

Eine weitere Konsequenz der Löschung ist, dass der Anspruchsinhaber seinen Anspruch nicht mehr durch die besonderen Rechtsmittel der Vormerkung durchsetzen kann, insbesondere nicht mehr den Zustimmungsanspruch nach § 888 BGB geltend machen kann. Dieser Anspruch richtet sich gegen denjenigen, der nach Eintragung der Vormerkung das Eigentum am Grundstück erworben hat und verpflichtet ihn, die zur Durchsetzung des gesicherten Anspruchs erforderliche Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

Wurde die Vormerkung zu Unrecht gelöscht, etwa weil der gesicherte Anspruch noch besteht, kann der Anspruchsinhaber Schadensersatzansprüche gegen den Löschenden geltend machen. Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn der Löschende schuldhaft und pflichtwidrig gehandelt hat, beispielsweise indem er die Löschung bewilligt hat, obwohl er dazu nicht berechtigt war. Der Schadensersatzanspruch umfasst den Ersatz des Schadens, der dem Anspruchsinhaber durch den Verlust der Vormerkung entstanden ist, beispielsweise entgangener Gewinn oder Mehrkosten für die anderweitige Sicherung des Anspruchs.

Schließlich kann die Löschung einer Vormerkung auch Auswirkungen auf die Insolvenz des Anspruchsgegners haben. Wird über das Vermögen des Eigentümers, gegen den sich der gesicherte Anspruch richtet, das Insolvenzverfahren eröffnet, kann der Anspruchsinhaber aufgrund der Vormerkung Aussonderung nach § 47 InsO verlangen. Mit der Löschung der Vormerkung entfällt diese Möglichkeit und der Anspruchsinhaber wird auf die Stellung eines einfachen Insolvenzgläubigers zurückgeworfen.


Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) – Vormerkung: Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen und Wirkungen der Vormerkung. Eine Vormerkung dient der Sicherung eines zukünftigen Anspruchs auf Änderung eines Rechts an einem Grundstück. Im vorliegenden Fall betrifft es die Sicherung des Rückauflassungsanspruchs des Grundstücks. Ein wichtiger Aspekt ist, dass die Vormerkung dem gesicherten Anspruch eine Art „dinglichen“ Schutz verleiht und somit Rechte Dritter, die nach der Vormerkung erworben werden, ausschließt.
  • § 885 BGB – Löschung der Vormerkung: Dieser Paragraph beschreibt, wie eine Vormerkung gelöscht werden kann. Für die Löschung ist in der Regel die Bewilligung des Berechtigten erforderlich, es sei denn, der Anspruch ist erloschen. Im vorliegenden Fall wird die Löschung durch den Nachweis des Todes der Berechtigten beantragt, was eine spezielle Form der Bewilligung darstellt.
  • § 19 GBO (Grundbuchordnung) – Löschung von Eintragungen: Hier wird festgelegt, dass zur Löschung einer Eintragung im Grundbuch die Bewilligung des Betroffenen oder eine öffentlich beglaubigte Urkunde, die das Erlöschen des Rechts nachweist, notwendig ist. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Antragstellerin zum Nachweis des Todes von Vorname2 A und Vorname3 A beglaubigte Urkunden vorlegen muss, um die Löschung der Vormerkung zu beantragen.
  • § 428 BGB – Gesamthänder: Dieser Paragraph ist relevant, weil die Vormerkung zugunsten der Großeltern als Gesamtberechtigte eingetragen wurde. Das bedeutet, dass sie gemeinsam als Berechtigte auftreten und ihr Recht nur gemeinsam ausüben können. Im Todesfall beider Berechtigter erlischt das Recht zur Rückauflassung, was im vorliegenden Fall zur Löschungsbemühung führt.
  • § 29 GBO – Nachweise bei Eintragungen: Dieser Paragraph verlangt, dass alle Antragsteller dem Grundbuchamt die zur Eintragung notwendigen Unterlagen vorlegen müssen. Im konkreten Fall muss die Antragstellerin neben dem Antrag auf Löschung auch die Sterbeurkunden von Vorname2 A und Vorname3 A einreichen, um den Nachweis zu erbringen, dass die Voraussetzungen für die Löschung der Vormerkung erfüllt sind.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

  • Grundbuch: Ein offizielles amtliches Register, das den Eigentums- und Belastungsverhältnissen von Grundstücken und Immobilien nachgeht. Es enthält Informationen über Besitztümer, Nutzungsrechte, und andere Rechte, die mit einem Grundstück verbunden sind.
  • Vormerkung: Eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch auf Eintragung einer Rechtsposition sichert und die Rechtsposition des Berechtigten erheblich beeinflusst. Vormerkungen können unter bestimmten Voraussetzungen gelöscht werden, sobald der Anspruch, den sie schützen, erloschen ist.
  • Auflassungsvormerkung: Eine spezifische Art der Vormerkung, die den Anspruch auf eine Auflassung, also die Übertragung eines Grundstücks, sichert. Eine Auflassungsvormerkung kann entweder aufgrund eines Schenkungsvertrags oder eines Kaufvertrags erfolgen.
  • Sterbeurkunde: Ein amtliches Dokument, das den Tod einer Person offiziell bestätigt. Sterbeurkunden sind oft notwendig, um den Tod einer Person im Grundbuch zu dokumentieren und dpnach eine Vormerkung löschen zu lassen.
  • Nachlass: Der gesamte Besitz, der nach dem Tod einer Person verbleibt. Ein Nachlass kann ein Grundstück, Geld, Wertgegenstände und andere Vermögenswerte einschließen. Die Verwaltung und Verteilung eines Nachlasses regelt sich nach Erbrecht und Testament.

Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 17/22 – Beschluss vom 30.03.2022

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf bis 500,00 EUR (Mindestwert) festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist als Eigentümerin des eingangs bezeichneten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. Voreingetragen war der Vater der Antragstellerin, Herr Vorname1 A (im Folgenden auch: der Erblasser). Die Eintragung der Antragstellerin erfolgte ausweislich des Grundbuchinhalts aufgrund eines Testaments des Erblassers vom 03.01.1990 (in beglaubigter Kopie Bl. 5/2 d. A.) am 11.12.2020.

Der voreingetragene Erblasser hatte seinerseits den Grundbesitz aufgrund eines Grundstücksschenkungsvertrags (UR-Nr. … des Notars C in Stadt1 / X) vom 28.12.1989 von seinen Eltern, den Eheleuten Vorname2 A und Vorname3 A, geborene B, erworben.

Nach § 2 jenes Vertrages sollte das Grundstück auf die Schenker zurückfallen, wenn der Erwerber Vorname1 A vor diesen kinderlos versterben sollte. Der Erbe nach Vorname1 A sollte verpflichtet sein, die Rückauflassung an die Schenker zu erklären. Beim Tode beider Schenker sollte das Recht hingegen als aufgehoben gelten und der Erblasser frei in seiner Verfügungsbefugnis sein.

Unter § 5 des Vertrags erklärten die Vertragsbeteiligten die Auflassung des Grundstücks und bewilligten und beantragten die Eintragung des Eigentumsübergangs.

Die Urkundsbeteiligten beantragten und bewilligten gemäß § 6 des Vertrags weiterhin zur Sicherung des Anspruchs auf Rückauflassung nach dessen § 2 die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Schenker als Gesamtberechtigte im Grundbuch. Zu diesem Recht sollte weiter der Vermerk eingetragen werden, dass zu dessen Löschung der Nachweis des Todes der Berechtigten ausreichend und genügend sein solle.

Gemäß der vorgenannten Bewilligung ist in Abteilung II des betroffenen Grundbuchs unter der dortigen lfd. Nummer 1 eine bedingte Auflassungsvormerkung für beide Eltern des Erblassers als Gesamtberechtigte (§ 428 BGB) eingetragen worden. Die Eintragung einer Löschungserleichterung ist nicht erfolgt.

Mit Schreiben vom 30.11.2021 (Bl. 7/- d. A.), auf das wegen seiner Einzelheiten verwiesen wird, beantragte die Antragstellerin bei dem Grundbuchamt die Löschung jener Auflassungsvormerkung.

Sie führte dazu im Wesentlichen aus, das Grundstück sei aufgrund der Urkunde vom 28.12.1989 von ihren Großeltern auf ihren Vater übertragen worden. Gemäß § 6 i. V. m. § 2 jener Urkunde sei die Vormerkung der Rückauflassung für den Fall eingetragen worden, dass der Erblasser kinderlos vor seinen Eltern versterben sollte.

Da aber der Erblasser am XX.XX.2020 verstorben und sie als dessen Tochter und Alleinerbin Eigentümerin des Grundstücks geworden sei, könne die Bedingung für die Rückübertragung nicht mehr eintreten, so dass die Auflassungsvormerkung zu löschen sei.

Die Antragstellerin hat dem Antrag neben einer Sterbeurkunde betreffend Vorname1 A (Bl. 7/1 d. A.) jeweils einfache Kopien einer Abstammungsurkunde (Bl. 7/2 d. A.) und des vorgenannten notariellen Vertrags beigefügt.

Mit vorliegend angefochtener Zwischenverfügung vom 09.12.2021 (Bl. 7/7 m. Rs. d. A.), auf die wegen ihrer Einzelheiten verweisen wird, hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts der Antragstellerin mitgeteilt, dass der Eintragung ein Hindernis entgegenstehe, zu dessen Beseitigung eine Frist von einem Monat bestimmt werde.

Zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung würden Sterbeurkunden von Vorname2 A und Vorname3 A im Original oder als beglaubigte Abschrift benötigt.

Sofern die Berechtigten nicht verstorben seien, müssten diese die Löschung des Rechts in der Form des § 29 GBO bewilligen.

Mit Schreiben vom 23.12.2021 (Bl. 7/8 d. A.), auf das Bezug genommen wird, hat die Antragstellerin erklärt, die Zwischenverfügung vom 09.12.2021 anzufechten. Zu den Gründen hat Sie ausgeführt, Grundlage der beantragten Löschung sei nicht das Versterben der Berechtigten, sondern die Unrichtigkeit des Grundbuchs nach § 22 GBO.

Die Bedingung für die Rückübertragung aus § 6 der notariellen Urkunde – ein kinderloses Versterben des Erblassers (des Vaters der Antragstellerin) – sei zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers nicht erfüllt gewesen und könne auch in Zukunft nicht mehr eintreten.

Damit weiche der Buch- vom Sachstand ab, womit eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nach § 22 GBO vorliege. Zur Löschung einer Auflassungsvormerkung nach § 22 Abs.1 GBO bedürfe es aber der sonst stets erforderlichen Bewilligung der Betroffenen nach § 19 GBO nicht.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat mit Beschluss vom 21.01.2022 (Bl. 7/10 f. d. A.) der Beschwerde nicht abgeholfen und mit Verfügung vom selben Tag (Bl. 7/9 d. A.) die Akten dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Zu den Gründen hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass der Ansicht der Antragstellerin nicht zu folgen sei, wonach eine offensichtliche Unrichtigkeit des Grundbuchs gemäß § 22 GBO eingetreten sei, weil der Erblasser kinderlos verstorben sei.

Eine Vormerkung erlösche, wenn der durch sie gesicherte Anspruch erloschen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 07.12.2007, Az. V ZR 21/07, hier zitiert nach juris) bestehe jedoch die Möglichkeit eines „Aufladens“ der Vormerkung durch gesonderte Bewilligung. Es sei daher möglich, dass die vorliegend eingetragene Rückauflassungsvormerkung noch auf weitere Rücktrittsgründe als das kinderlose Versterben erstreckt werde, ohne dass eine Bewilligung zur Grundakte gereicht werde.

Die Nichtabhilfeentscheidung ist ausweislich des Erledigungsvermerks der Geschäftsstelle des Grundbuchamts der Antragstellerin am 21.01.2022 zur Zustellung übersandt worden. Eine Zustellungsurkunde ist in den dem Senat vorgelegten Akten nicht enthalten. Mit Schreiben vom 08.03.2022 (Bl. 7/17 d. A.) hat die Antragstellerin bei dem Senat um Zustellung der Nichtabhilfeentscheidung einschließlich Rechtsmittelbelehrung ersucht.

Der Berichterstatter des Senats hat daraufhin der Antragstellerin mit Schreiben vom 15.03.2022 (Bl. 7/18 d. A.) die Nichtabhilfeentscheidung als Kopie aus den Akten formlos übersandt und darauf hingewiesen, dass eine Entscheidung über die Nichtabhilfe nicht gesondert anfechtbar sei. Er hat der Antragstellerin Gelegenheit zur etwaigen Stellungnahme auf die Nichtabhilfe bis 25.03.2022 gegeben. Eine solche ist bis dahin und auch danach nicht eingegangen.

II.

A. Die Beschwerde, über die gemäß § 72, § 75 GBO nach der hier erfolgten Nichtabhilfeentscheidung durch den Grundbuchrechtspfleger der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist zulässig.

1. Gegen eine Zwischenverfügung im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO ist die Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft (vgl. Demharter, GBO, 32. Aufl., § 18 GBO, Rn. 53 und § 71 GBO, Rn. 11).

Eine anfechtbare Zwischenverfügung liegt in Abgrenzung zu bloßen Vorbescheiden oder Hinweisen regelmäßig vor, wenn dem Antragsteller gegenüber eine Bestimmung ergeht, in einer angemessenen Frist ein aufgezeigtes Eintragungshindernis zu beseitigen (OLG München, Beschluss vom 11.04.2011, Az. 34 Wx 160/11, zitiert nach juris Tz. 7 m. w. N.).

So verhält es sich vorliegend. Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat der Antragstellerin mit der angefochtenen Verfügung vom 09.12.2021 als Eintragungshindernis aufgezeigt, der beantragten Löschung stehe entgegen, dass ein Nachweis des Versterbens der Rückauflassungsberechtigten erforderlich sei, welcher durch Vorlage von Sterbeurkunden erfolgen könne.

2. Die demnach statthafte Beschwerde ist auch ansonsten zulässig (§ 73 GBO).

B. Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat der Zwischenverfügung zutreffend zugrunde gelegt, dass eine Löschung der Rückauflassungsvormerkung ohne Bewilligung der Vormerkungsberechtigten nur dann erfolgen kann, wenn deren Versterben in grundbuchmäßiger Form (§ 29 Abs. 1 GBO) nachgewiesen ist.

a) Die Antragstellerin stützt die beantragte Löschung der in Abteilung II unter der lfd. Nummer 1 eingetragenen Auflassungsvormerkung ausdrücklich darauf, dass das Grundbuch insoweit gemäß § 22 GBO unrichtig sei.

Nach dem gemäß § 19 GBO geltenden Bewilligungsgrundsatz erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige, dessen Recht davon betroffen ist, diese bewilligt. Abweichend davon bedarf es nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO der Bewilligung nicht, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist.

Unrichtig ist das Grundbuch, wenn sein Inhalt hinsichtlich eines Rechts an einem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung mit der wahren, d. h. der materiellen, Rechtslage nicht übereinstimmt (vgl. Holzer in BeckOK, GBO, 44. Ed. Stand: 01.11.2021, § 22 GBO, Rn. 25).

aa) Für eine Berichtigung nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO ist grundsätzlich der volle Nachweis der Unrichtigkeit in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erforderlich. Ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Vielmehr hat der Antragsteller auch alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten Eintragung entgegenstehen würden. Lediglich ganz entfernte Möglichkeiten brauchen nicht widerlegt zu werden (Senat, Beschluss vom 13.04.2011, Az. 20 W 126/11, juris Rz. 9; Demharter, GBO, 32. Aufl., § 22 GBO, Rz. 37 m. w. N; Holzer in BeckOK GBO, a. a. O., § 22 GBO, Rz. 60 m. w. N.).

bb) § 22 Abs. 1 S. 1 GBO gilt nicht nur für dingliche Rechte, sondern auch entsprechend für die schwächere Vormerkungsberechtigung, der das Gesetz Wirkungen beigelegt hat, die denjenigen des dinglichen Rechts ähnlich sind (OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2013, Az. I-15 W 344/12, zitiert nach juris, Tz. 4 m. w. N.).

cc) Das Grundbuch ist im Hinblick auf eine darin eingetragene Vormerkung u. a. dann unrichtig, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch aufschiebend bedingt oder befristet ist und nicht mehr voll wirksam werden kann (Schöner / Stöber, Grundbuch R, 16. Aufl., Rn. 1542).

b) Nach den vorgehend dargestellten Grundsätzen steht der von der Antragstellerin beantragten Löschung der vorliegend gegenständlichen Auflassungsvormerkung – wie von der Rechtspflegerin des Grundbuchamts zutreffend angenommen – das Hindernis entgegen, dass erst nach Vorlage von Nachweisen des Versterbens der Vormerkungsberechtigten ausgeschlossen werden kann, dass ein durch die Vormerkung gesicherter bedingte Anspruch noch wirksam werden kann.

Zwar trifft zunächst die Annahme der Antragstellerin zu, dass die in dem Schenkungsvertrag vom 28.12.1989 vereinbarte Bedingung für das Wirksamwerden des Rückauflassungsanspruchs nicht mehr eintreten kann. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass der Erblasser nach Erlöschen des Anspruchs aus dem Schenkungsvertrag mit den Vormerkungsberechtigten erneut einen unter eine andere Bedingung gestellter Rückauflassungsanspruch vereinbart hat, mit welchem die eingetragene Vormerkung „aufgeladen“ worden ist.

aa) Nach § 2 des Schenkungsvertrags vom 28.12.1989 sollte der Erblasser zur Rückauflassung des ihm übereigneten verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes verpflichtet sein, wenn er kinderlos vor seinen Eltern verstirbt. Das Entstehen des durch die Vormerkung besicherten Rückauflassungsanspruchs der Eltern des Erblassers gegen dessen Erben sollte also aufschiebend doppelt bedingt (§ 158 Abs. 1 BGB) damit sein, dass zum Zeitpunkt seines Todes jedenfalls ein Elternteil des Erblassers noch lebt und der Erblasser keine Kinder hat.

Wenn zum Zeitpunkt des Todes des Erblasers eine der vorgenannten tatsächlichen Voraussetzungen hingegen nicht erfüllt war, also mindestens ein Kind vorhanden war oder beide Elternteile verstorben waren, konnte der aufschiebend bedingte Rückauflassungsanspruch nicht mehr wirksam werden.

bb) Dennoch kann aber der – zudem in der Form des § 29 Abs. 1 GBO durch Vorlage einer öffentlichen Urkunde auch noch nicht geführter – Nachweis, dass es sich bei der Antragstellerin um ein Kind des Erblassers handelt, vorliegend nicht ausreichen, um ausschließen zu können, dass ein durch die Vormerkung gesicherter Anspruch nicht wirksam geworden ist.

(a) Es besteht nämlich die nicht ganz entfernte Möglichkeit, dass der Erblasser nach Geburt seines Kindes eine „(Wieder-)Aufladung“ der Auflassungsvormerkung mit einem anderen inhaltsgleichen Anspruch vorgenommen hat, der an die Stelle des ursprünglich mit der Vormerkung gesicherten Anspruchs aus dem Schenkungsvertrag getreten und wirksam geworden ist.

(b) Auch eine bereits erloschene Auflassungsvormerkung kann nämlich – worauf die Rechtspflegerin des Grundbuchamts in der Nichtabhilfeentscheidung zutreffend abgestellt hat – durch erneute materiell-rechtliche Bewilligung auch ohne Grundbuchberichtigung bzw. inhaltsgleiche Neueintragung zur Sicherung eines weiteren Anspruchs erneut verwendet („aufgeladen“) werden (vgl. BGH, Urteile vom 26.11.1999, V ZR 432/98 und vom 07.12.2007, Az. V ZR 21/07, beide zitiert nach juris). Begrenzt ist die Verwendung der Auflassungsvormerkung, wie der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 03.05.2012(Az. V ZB 258/11, zitiert nach juris Tz. 18) klargestellt hat, allerdings dadurch, dass wegen der Akzessorietät der Vormerkung der neue Anspruch mit der Eintragung deckungsgleich (kongruent) sein muss, also die nachfolgende (materiell-rechtliche) Bewilligung der vorhandenen Eintragung inhaltlich entsprechen muss.

(c) Maßgeblich für die Kongruenz sind neben Identität von Gläubiger, Schuldner und Anspruchsgegenstand die Verfügungsbefugnisse des Berechtigten über den besicherten Rückauflassungsanspruch unter Lebenden und von Todes wegen. Insbesondere kann eine für einen höchstpersönlichen, nicht übertragbaren und nicht vererblichen Rückübertragungsanspruch des Berechtigten eingetragene Bewilligung nur mit einem in gleicher Weise begrenzten Anspruch wieder aufgeladen werden (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2013, zitiert nach juris, Tz. 9), nicht aber mit einem über die Bewilligung hinausgehenden vererblichen oder übertragbaren Rückauflassungsanspruch.

Ist der Rückauflassungsanspruch hingegen aufschiebend unter eine Bedingung gestellt, kann die diesen sichernde Vormerkung für einen anderen gleichartigen Rückauflassungsanspruch genutzt werden, der wiederum aufschiebend unter eine nunmehr andere Bedingung gestellt wird. Die Aufgabe des Grundbuchs, eine eindeutige, klare und vollständige Aussage über vergangene und gegenwärtige Rechtsverhältnisse zu machen, steht dem nicht entgegen, weil der Eintritt einer Bedingung, von der das Entstehen des Anspruchs oder dessen Fälligkeit abhängig ist, dem Grundbuch nicht zu entnehmen ist (BGH, Urteil vom 07.12.2007, Az. V ZR 21/07, zitiert nach juris, Tz. 16).

(d) Allerdings war der ursprünglich durch die Auflassungsvormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch nicht vererblich und übertragbar, so dass nach dem Vorgesagten eine Aufladung der Vormerkung mit einem Anspruch, der nach dem Tod der Berechtigten noch wirksam werden könnte, ausgeschlossen ist.

Denn ausweislich des der Regelung am Ende von § 2 des Schenkungsvertrags sollte der Rückauflassungsanspruch beim Tod der Eltern des Erblassers als aufgehoben gelten und dieser in seiner Verfügungsbefugnis frei sein.

Demnach kann aber erst dann, wenn der Tod der Vormerkungsberechtigten nachgewiesen ist, ausgeschlossen werden, dass solche bedingten Ansprüche noch bestehen, so dass zum Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs, wie von der Rechtspflegerin in der angefochtenen Zwischenverfügung zutreffend aufgezeigt, die Vorlage entsprechender Nachweis in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erforderlich ist.

2. Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat am Ende der angefochtenen Zwischenverfügung inhaltlich zutreffend darauf hingewiesen, dass, sollten die Vormerkungsberechtigten nicht verstorben sein, zur Löschung des Rechts deren Bewilligung erforderlich ist.

Insoweit geht der Senat davon aus, dass damit kein Mittel zur Beseitigung des der beantragten Grundbuchberichtigung entgegenstehenden Hindernisses aufgezeigt werden soll. Solches wäre auch unzulässig, weil durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO dem jeweiligen Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten werden sollen, welche sich nach dem Eingang des Antrages richten und durch dessen sofortige Zurückweisung verloren gingen. Es kann deshalb nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder die Abgabe einer Bewilligung des unmittelbar Betroffenen hinzuwirken, die ihrerseits erst Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein sollen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26.09.2013, Az. V ZB 152/12, Tz. 6; und vom 13.10.2016, Az. V ZB 98/15, Tz. 5; vgl. auch die Nachweise bei: Senat, Beschlüsse vom 07.07.2010, Az. 20 W 349/09, Tz. 14 und vom 20.02.2002, Az. 20 W 54/12, Tz. 12; jeweils zitiert nach juris).

III.

A. Über die Verpflichtung zur Tragung der Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren ist keine Entscheidung zu treffen, da sich diese aus der Anwendung gesetzlicher Vorschriften ergibt, § 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.

B. Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf § 61, § 36 Abs. 1 GNotKG. Für den Geschäftswert einer Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist von Bedeutung, welche Schwierigkeit die Behebung des Eintragungshindernisses macht und mit welchem Aufwand sie verbunden ist (BayObLG, Beschluss vom 17.10.2001, Az. 2Z BR 90/01, zitiert nach juris Tz. 12). Abzustellen war auf die voraussichtlichen Kosten, die für die Beseitigung des in der Zwischenverfügung aufgezeigten Hindernisses mit den dort bezeichneten Mitteln voraussichtlich anfallen werden. Diese hat der Senat in der angegebenen Höhe geschätzt.

C. Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung war nicht zuzulassen, da die Voraussetzung des § 78 GBO nicht vorliegen. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung ist nicht eröffnet, da eine solche gesetzlich nicht vorgesehen ist.

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