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Grundbucheintragung Wohnungserbbaurecht

Zuweisung Sondernutzungsrecht mit Eigenurkunde

OLG Köln – Az.: I-2 Wx 379/18 – Beschluss vom 07.01.2019

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 16.10.2018 wird der am 10.10.2018 erlassene Beschluss des Rechtspflegers des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Eschweiler, SG-8xx0-9, aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, einen Widerspruch gegen die Eintragung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der im Rubrum bezeichneten doppelstöckigen Garage Nr. 19 zu dem im Grundbuch des Amtsgerichts Eschweiler von A in Blatt 8xx8 eingetragenen Wohnungserbbaurecht einzutragen.

Gründe

I.

Eingetragene Eigentümerin der im Grundbuch des Amtsgerichts Eschweiler von A Blatt 0xx5 eingetragenen Grundstücke war zunächst die B GmbH. Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 26.11.1992 – UR.Nr. 1xx9/1992 des Notars C in D – hat sie die Vereinigung der verschiedenen eingetragenen Grundstücke zu einem Grundstück bewilligt und die Eintragung der Vereinigung beantragt – das vereinigte Grundstück ist später übertragen worden in Blatt 8xx7 (vgl. Rubrum) – sowie ein Erbbaurecht an dem gesamten Grundbesitz zu ihren Gunsten bestellt (Bl. 603 ff. d. Grundakte zu Blatt 0xx5). Durch weiteren notariellen Vertrag vom 26.11.1992 – UR.Nr. 1xx0/1992 des Notars C in D –, teilweise berichtigt durch notarielle Urkunde vom 09.02.1993 – UR.Nr. 2xx/1993 des Notars C in D –, hat die B GmbH das Erbbaurecht gem. § 8 WEG in Mitwohnungserbbaurechtsanteile geteilt in der Weise, dass mit jedem Mitwohnungserbbaurechtsanteil das Sondererbbaurecht an einer in sich geschlossenen Wohnung und sonstigen in sich geschlossenen Räumlichkeiten verbunden ist entsprechend anliegender Aufteilungspläne (Bl. 616 ff. d. Grundakte zu Blatt 0xx5). Unter II. § 7 Sondernutzungsrecht ist Folgendes geregelt:

„Die auf den Parzellen 1239 und 1240 befindlichen doppelstöckigen Garagen – in dem als Anlage zu dieser Urkunde genommenen Lageplan rot umrandet und mit den Nummern 1-24 bezeichnet -, sowie die ebenerdigen KFZ-Abstellplätze – in dem als Anlage genommenen Lageplan gelb markiert und mit den Nrn. 25-44 bezeichnet – sind der gemeinschaftlichen Nutzung entzogen und werden dem jeweiligen Eigentümer (berichtigt in: Erbbauberechtigten) einzelner Wohnungserbbaurechte im Rahmen noch abzuschließender Kaufverträge durch den derzeitigen Erbbauberechtigten zur alleinigen Nutzung zum Abstellen von Kraftfahrzeugen oder anderen Transportgeräten zugewiesen. …“

Durch notariellen Vertrag vom 03.11.1994 – UR.Nr. 2xx5/1994 des Notars E in A – haben die Beteiligten von der B GmbH den im Grundbuch von A in Blatt 8xx0 eingetragenen Mitwohnungserbbaurechtsanteil nebst Wohnung und Kellerraum erworben. Zudem ist ihnen von der B GmbH das Sondernutzungsrecht an der Garage Nr. 19 zugewiesen worden (Bl. 36 ff. d. Grundakte zu Blatt 8xx0).

Mit Schriftsatz vom 30.11.1994 haben die Beteiligten unter Vorlage einer Ausfertigung dieses Notarvertrages vom 03.11.1994 zunächst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragt (Bl. 35 d. Grundakte zu Blatt 8xx0). Die Eintragung ist am 17.02.1995 im Grundbuch von A in Blatt 8xx0 erfolgt. Mit Schriftsatz vom 28.02.1995 hat der Notar E unter Bezugnahme auf die vorgelegte Ausfertigung des Notarvertrages vom 03.11.1994 beantragt, das Wohnungserbbaurecht umzuschreiben und die eingetragene Auflassungsvormerkung zu löschen (Bl. 59 d. Grundakte zu Blatt 8xx0). Die Eintragungen sind am 13.03.1995 im Grundbuch von A in Blatt 8xx0 erfolgt. Die Zuweisung der Garage Nr. 19 zu Blatt 8xx0 ist nicht im Grundbuch eingetragen worden.

Durch notarielle Urkunde vom 08.06.2016 – UR.Nr. 2xx/2016 des Notars F in G (Bl. 218 ff. d. Grundakte Blatt 8xx2) – hat die B GmbH die Garagen Nr. 11, 18 und 20 dem im Grundbuch von A in Blatt 8xx8 eingetragenen Wohnungserbbaurecht zugewiesen sowie den Stellplatz Nr. 39 dem im Grundbuch von A in Blatt 8xx2 eingetragenen Wohnungserbbaurecht.

Durch notarielle Urkunde vom 19.07.2016 – UR.Nr. 1xx0/2016 des Notars Dr. H in I (Bl. 13 ff. d. Grundakte Blatt 8xx8) – hat Frau J das im Grundbuch des Amtsgerichts Eschweiler von A in Blatt 8xx8 eingetragene Wohnungserbbaurecht verbunden mit dem Sondererbbaurecht an einer Wohnung und einem Kellerraum sowie die Sondernutzungsrechte an den – laut Vertrag noch nicht zugewiesenen – Garagen Nummern 11, 17 und 18 an Frau K verkauft und aufgelassen.

Durch notarielle Urkunde vom 06.09.2016 – UR.Nr. 3xx/2016 des Notars L als amtlich bestellter Vertreter des Notars F in G – hat die Notariatsangestellte M aufgrund der ihr in der Urkunde Nr. 2xx/2016 vom 08.06.2016 erteilten „Vollzugsvollmacht“ „klar gestellt“, dass es sich bei der in der notariellen Urkunde vom 08.06.2016 – UR.Nr. 2xx/2016 – genannten Garage um die Garage Nr. 19 und nicht um die Garage Nr. 20 handelt (Bl. 227 f. d. Grundakte Blatt 8xx2).

Durch Eigenurkunde vom 07.09.2016 hat der Notar Dr. H die notarielle Urkunde vom 19.07.2016 – UR.Nr. 1xx0/2016 des Notars Dr. H (s.o.) – aufgrund einer ihm in der Urkunde vom 19.07.2016 erteilten Ermächtigung insoweit geändert, als verkauft und aufgelassen worden sind die Sondernutzungsrechte an den Garagen mit den Nummern 11, 18 und 19 (Bl. 20R d. Grundakte Blatt 8xx8).

Die Zuweisung der Garage Nr. 19 zu dem in Blatt 8xx8 eingetragenen Wohnungserbbaurecht ist am 09.09.2016 im Grundbuch eingetragen worden.

Mit Schreiben vom 22.05.2018 hat die B GmbH die Löschung der Eintragungen betreffend die Garage Nr. 19 in den Grundbüchern Blätter 8xx0 bis 8xx3 beantragt und zur Begründung ausgeführt, dass die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der Garage Nr. 19 zu dem in Blatt 8xx8 eingetragenen Wohnungserbbaurecht unzulässig sei, weil dieses Sondernutzungsrecht bereits vorher dem in Blatt 8xx0 eingetragenen Wohnungserbbaurecht zugewiesen worden sei, insoweit aber eine Eintragung unterblieben sei (Bl. 72 d. Grundakte zu Blatt 8xx0).

Mit Schriftsatz vom 03.08.2018 haben sich die Beteiligten der Auffassung der B GmbH angeschlossen und die Eintragung eines Amtswiderspruchs beantragt (Bl. 74 f. d. Grundakte zu Blatt 8xx0). Sie haben ergänzend u.a. vorgetragen, dass ihr Eintragungsantrag vom 03.11.1994 betreffend die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der Garage Nr. 19 bis heute nicht beschieden worden sei.

Durch Beschluss vom 10.10.2018 hat das Grundbuchamt den Antrag „des Rechtsanwalts Dr. N“ auf Eintragung eines Amtswiderspruchs zurückgewiesen (Bl. 82 d. Grundakte zu Blatt 8xx0).

Gegen diesen dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten am 16.10.2018 zugestellten Beschluss haben diese mit am 24.10.2018 beim Amtsgericht Eschweiler eingegangenen Schriftsatz vom 16.10.2018 Beschwerde eingelegt (Bl. 85 f. d. Grundakte zu Blatt 8xx0).

Durch Beschluss vom 24.10.2018 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 87 d. Grundakte zu Blatt 8xx0).

II.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) gegen die Zurückweisung ihrer Anregung, einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an der Garage Nr. 19 an dem in Blatt 8xx8 eingetragenen Wohnungserbbaurecht einzutragen, ist gem. § 71 Abs. 1 GBO statthaft (Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 53 Rn. 32 und § 71 Rn. 26). Die Beschwerde ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere gem. § 73 GBO formgerecht eingelegt worden.

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Das Grundbuchamt hat den als Anregung im Sinne von § 24 Abs. 1 FamFG zu verstehenden Antrag der Beteiligten auf Eintragung eines Amtswiderspruchs gem. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu Unrecht zurückgewiesen. Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs liegen vor.

Die Eintragung ist unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt. Allerdings sind entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer gesetzliche Vorschriften nicht dadurch verletzt worden, dass das Grundbuchamt die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der Garage Nr. 19 nicht in Blatt 8xx0 eingetragen hat. Insoweit hatte zwar die B GmbH in der notariellen Urkunde vom 03.11.1994 – UR.Nr. 2xx5/1994 – die entsprechende Zuweisung erteilt. Bezüglich dieser Zuweisung ist aber kein Eintragungsantrag gestellt worden. Denn der in der vorgenannten Urkunde enthaltene Eintragungsantrag bezüglich der Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der Garage Nr. 19 ist bei der erstmaligen Vorlage der Urkunde mit Schreiben vom 30.11.1994 ausdrücklich nicht gestellt worden. Vielmehr ist mit Schreiben vom 30.11.1994 allein die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragt worden. In dem weiteren Schreiben vom 28.02.1995, in dem auf die vorgenannte Urkunde Bezug genommen worden ist, ist dann nur die Eintragung der Umschreibung des Wohnungserbbaurechts und die Löschung der zwischenzeitlich eingetragenen Auflassungsvormerkung beantragt worden. Der in der Urkunde 2xx5/1994 enthaltene Antrag auf Eintragung des Sondernutzungsrechts an der Garage Nr. 19 in Blatt 8xx0 ist dagegen nicht gestellt worden.

Eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften ist indes darin zu sehen, dass die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der Garage Nr. 19 am 09.09.2016 in Blatt 8xx8 eingetragen worden ist. Denn den dieser Eintragung zugrunde liegenden Urkunden vom 08.06.2016 (UR.Nr. 2xx/2016) und 06.09.2016 (UR.Nr. 3xx/2016) ist eine wirksame Zuweisung dieses Sondernutzungsrechts durch die B GmbH nicht zu entnehmen. In der notariellen Urkunde vom 08.06.2016 (UR.Nr. 2xx/2016) sind die Sondernutzungsrechte an den Garagen Nrn. 11, 18 und 20 dem in Blatt 8xx8 eingetragenen Wohnungserbbaurecht und der Stellplatz Nr. 39 dem in Blatt 8xx2 eingetragenen Wohnungserbbaurecht zugewiesen worden. Eine Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der Garage Nr. 19 ist in dieser Urkunde nicht enthalten.

Zwar ist in der Urkunde vom 06.09.2016 (UR.Nr. 3xx/2016) durch die Notariatsangestellte M „klar gestellt“ worden, dass es sich bei der „in der vorgenannten Zuweisungsurkunde genannten Garage um die Garage Nr. 19 und nicht um die Garage Nr. 20 handelt“. Eine Zuweisung eines Sondernutzungsrechts kann in einer solchen „Klarstellung“ indes nicht gesehen werden. Und selbst wenn in dieser „Klarstellung“ eine Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der Garage Nr. 19 zu sehen wäre, hätte die Notariatsangestellte M mit dieser Erklärung jedenfalls die Grenzen der ihr erteilten Vollmacht überschritten.

Die Notariatsangestellte M hat sich auf die ihr in der notariellen Urkunde vom 08.06.2016 (UR.Nr. 2xx/2016) erteilten Vollzugsvollmacht berufen. Darin hat u.a. die B GmbH u.a. die Notariatsangestellte M bevollmächtigt, „unter Befreiung von der persönlichen Haftung und der Beschränkung des § 181 BGB und jeweils einzeln zu handeln berechtigt, für sie alle Erklärungen abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, die sich noch als erforderlich oder zweckmäßig erweisen sollten, um den Vollzug dieser Urkunde zu gewährleisten.“

Grundbuchvollmachten sind nach den für Grundbucherklärungen maßgeblichen Grundsätzen auszulegen. Es ist also auf Wortlaut und Sinn der in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) nachzuweisenden Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände hingegen können wegen der Beweismittelbeschränkung im Grundbuchverfahren für die Auslegung des Umfangs einer Vollmacht nicht herangezogen werden, es sei denn, sie seien offenkundig. Führt die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (OLG München, Beschluss vom 04.12.2017 – 34 Wx 95/17, juris). Zwar  muss bei der Auslegung berücksichtigt werden, dass die rechtsgeschäftliche Bevollmächtigung des beurkundenden Notars oder einer seiner Angestellten nur dann einen Sinn hat, wenn sie über die Regelung des § 15 GBO hinausgeht, denn sonst bedürfte es einer besonderen Vollmacht nicht. Die Vollmacht, im Namen der Vertragsparteien alle Erklärungen abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, die sich noch als erforderlich oder zweckmäßig erweisen sollten, um den Vollzug dieser Urkunde zu gewährleisten, deckt ihrem Wortlaut und Sinn nach allerdings nur diejenigen Erklärungen ab, die zur Abwicklung und grundbuchmäßigen Umsetzung des beurkundeten Rechtsgeschäfts (typischerweise) notwendig oder förderlich sind (OLG Köln NJW-RR 1995, 590; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 15 Rn. 3.3 m.w.N.). Dazu können auch Erklärungen zählen, die von den Beteiligten oder vom Notar bei der Vertragsunterzeichnung übersehen worden sind (OLG München, Beschluss vom 04.12.2017 – 34 Wx 95/17, juris). Den für die Bestimmung des Umfangs der Vollmacht maßgeblichen Rahmen definiert jedoch der Inhalt des beurkundeten Rechtsgeschäfts, zu dessen Vollziehung die Vollmacht erteilt ist. Dagegen ergibt sich aus einer bloßen Vollzugsvollmacht keine Vollmacht zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage (BGH NJW 2002, 2863, 2864; OLG München, Beschluss vom 04.12.2017 – 34 Wx 95/17, juris; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 15 Rn. 3.3 m.w.N.). So liegt der Fall hier. Durch die (Eigen-) Urkunde vom 06.09.2016 sollte die Urkunde vom 08.06.2016 inhaltlich abgeändert werden. Der Gegenstand des Rechtsgeschäfts sollte ausgewechselt werden, indem „klar gestellt“ worden ist, dass anstelle der Garage Nr. 20 nun die Garage Nr. 19 dem in Blatt 8xx8 eingetragenen Wohnungserbbaurecht zugewiesen sein sollte. Eine solche inhaltliche Änderung ist indes von der hier erteilten Vollzugsvollmacht nicht umfasst. Dass die Notariatsangestellte M eine weitergehende Vollmacht hatte, ist im Übrigen nicht ersichtlich.

Aus vorgenannten Gründen konnte der Notar auch nicht den Gegenstand des Kaufvertrages und der Auflassung vom 19.07.2016 (UR.Nr. 1xx0/2016) durch Eigenurkunde vom 07.09.2016 abändern, indem er das Sondernutzungsrecht an der Garage Nr. 17 durch das Sondernutzungsrecht an der Garage Nr. 19 ersetzt hat.

Eine objektive Gesetzesverletzung liegt daher vor. Aufgrund der dem Grundbuchamt vorliegenden Eintragungsunterlagen zum Zeitpunkt der Eintragung hätte die Eintragung nicht vorgenommen werden dürfen. Die Eintragung hat auch zur Unrichtigkeit des Grundbuchs geführt, weil in Blatt 8xx8 das Sondernutzungsrecht an der Garage Nr. 19 eingetragen ist, es mangels wirksamer Zuweisung aber nicht dem dort eingetragenen Wohnungserbbaurecht zugeordnet worden ist. Da es bereits an einem wirksamen Rechtsgeschäft fehlt, kommt auch ein gutgläubiger Erwerb des Sondernutzungsrechts nicht in Betracht. Ein Amtswiderspruch ist daher einzutragen.

Im Hinblick auf den Sicherungszweck des Amtswiderspruchs bedarf es einer Anhörung der in Blatt 8xx8 eingetragenen Wohnungserbbauberechtigten nicht (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 53 Rn. 35).

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nicht vorliegen (§ 78 Abs. 2 GBO).

 

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