Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Teure Vorkaufsrechte: OLG München bestätigt Gebühren für Erbbauberechtigte
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was ist ein Vorkaufsrecht und wer kann es geltend machen?
- Was ist ein Erbbaurecht und wie unterscheidet es sich von anderen Grundstücksrechten?
- Wie beeinflusst ein Vorkaufsrecht die Bedingungen eines Grundstücksverkaufs?
- Welche Kosten sind mit der Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch verbunden?
- Welche rechtlichen Konsequenzen hat ein Vorkaufsrecht für Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es geht um die Frage der Kostenberechnung für die Grundbucheintragung eines Vorkaufsrechts zugunsten eines Erbbauberechtigten.
- Der Zusammenhang besteht darin, dass eine GmbH einer anderen GmbH ein Erbbaurecht an einem Grundstück eingeräumt hat und hierfür auch ein Vorkaufsrecht vereinbart wurde.
- Die Schwierigkeit liegt in der korrekten Berechnung der Eintragungskosten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.
- Das Gericht hat entschieden, dass die Beschwerde bezüglich der angesetzten Kosten zurückgewiesen wird.
- Das Gericht hat so entschieden, weil die Berechnung der Kosten gemäß den Vorschriften des GNotKG korrekt war.
- Die Auswirkungen sind, dass die Kostenblechnung für Eintragungen im Grundbuch in Bezug auf Vorkaufsrechte an Erbbauberechtigte in ähnlichen Fällen bestätigt und rechtssicher bleibt.
Teure Vorkaufsrechte: OLG München bestätigt Gebühren für Erbbauberechtigte
Das Grundbuch ist das zentrale Register für Immobilien in Deutschland. Es enthält wichtige Informationen über das Eigentum an einem Grundstück, etwa wer der Eigentümer ist und welche Rechte an dem Grundstück bestehen. Ein klassischer Eintrag im Grundbuch betrifft die Eintragung des Eigentumsrechts. Ein weiteres wichtiges Recht, das im Grundbuch eingetragen werden kann, ist das Vorkaufsrecht. Dieses Recht ermöglicht es dem Inhaber, bei einem Verkauf des Grundstücks vorrangig zu kaufen. Doch wer kann ein Vorkaufsrecht geltend machen, und unter welchen Bedingungen?
Besonders im Fokus stehen dabei Fälle, in denen ein Erbbaurecht besteht. Ein Erbbaurecht erlaubt einem Erbbauberechtigten, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten und dieses zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. In diesen Fällen ist die Frage, ob und unter welchen Bedingungen der Erbbauberechtigte ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück geltend machen kann, von besonderer Bedeutung. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht eingetragen werden kann, hängt vom Einzelfall ab und ist Gegenstand von vielen Rechtsstreitigkeiten.
Der Fall vor Gericht
Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten an Grundstück umstritten
Das Oberlandesgericht (OLG) München hat in einem aktuellen Fall über die Eintragung eines Vorkaufsrechts für einen Erbbauberechtigten an einem Grundstück entschieden. Der Fall wirft ein Schlaglicht auf die komplexen rechtlichen Zusammenhänge zwischen Erbbaurecht und Vorkaufsrecht an Immobilien.
Hintergrund des Rechtsstreits um Grundbucheintragung
Im Dezember 2021 schlossen die H. II V. GmbH & Co. KG als Grundstückseigentümerin und die K. GmbH & Co. KG als Erbbauberechtigte einen Erbbaurechtsvertrag. Darin wurde der K. GmbH & Co. KG nicht nur ein Erbbaurecht eingeräumt, sondern auch ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück zugestanden.
Als das zuständige Amtsgericht im Juni 2022 die Kostenrechnung für die Grundbucheintragungen erstellte, setzte es für die Eintragung des Vorkaufsrechts separate Gebühren an. Dabei orientierte sich das Gericht am halben Bodenwert des Grundstücks. Diese Berechnung führte zu einer zusätzlichen Kostenbelastung für die Beteiligten.
Rechtliche Bewertung des Vorkaufsrechts durch das OLG München
Das OLG München musste nun entscheiden, ob die separate Berechnung der Gebühren für das Vorkaufsrecht rechtmäßig war. In seinem Beschluss wies das Gericht die Beschwerde gegen die Kostenrechnung zurück und bestätigte damit die Vorgehensweise des Amtsgerichts.
Die Richter am OLG stellten klar, dass das dem Erbbauberechtigten eingeräumte Vorkaufsrecht am Grundstück ein eigenständiges Recht darstellt. Es ist nicht automatisch Teil des Erbbaurechts, sondern eine zusätzliche Rechtsposition. Daher sei es gerechtfertigt, für die Eintragung dieses Rechts ins Grundbuch eine gesonderte Gebühr zu erheben.
Praktische Auswirkungen für Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer
Die Entscheidung des OLG München hat wichtige Konsequenzen für die Praxis:
- Erbbauberechtigte müssen damit rechnen, dass die Eintragung eines Vorkaufsrechts am Grundstück zusätzliche Kosten verursacht. Diese Kosten können erheblich sein, da sie sich am Wert des Grundstücks orientieren.
- Für Grundstückseigentümer bedeutet die Einräumung eines Vorkaufsrechts an den Erbbauberechtigten eine weitere Belastung des Grundstücks. Dies kann sich auf den Wert und die Verkäuflichkeit des Grundstücks auswirken.
- Bei der Vertragsgestaltung von Erbbaurechtsverträgen sollten beide Parteien sorgfältig abwägen, ob die Einräumung eines Vorkaufsrechts sinnvoll und notwendig ist. Die damit verbundenen Kosten und rechtlichen Folgen müssen bedacht werden.
- Notare und Rechtsberater sollten ihre Mandanten umfassend über die rechtlichen und finanziellen Implikationen eines Vorkaufsrechts im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht aufklären.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG München hat klargestellt, dass ein dem Erbbauberechtigten eingeräumtes Vorkaufsrecht am Grundstück ein eigenständiges Recht darstellt und nicht automatisch Teil des Erbbaurechts ist. Diese Entscheidung rechtfertigt die Erhebung einer gesonderten Gebühr für die Grundbucheintragung des Vorkaufsrechts. Für die Praxis bedeutet dies, dass bei der Gestaltung von Erbbaurechtsverträgen die zusätzlichen Kosten und rechtlichen Folgen eines Vorkaufsrechts sorgfältig abgewogen werden müssen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Erbbauberechtigte: Wenn Sie ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück haben, müssen Sie damit rechnen, dass für die Eintragung dieses Rechts ins Grundbuch eine zusätzliche Gebühr anfällt. Diese Gebühr kann erheblich sein, da sie sich am Wert des Grundstücks orientiert. Es ist daher wichtig, die finanziellen Auswirkungen bei der Entscheidung für ein Vorkaufsrecht zu berücksichtigen.
Für Grundstückseigentümer: Wenn Sie ein Vorkaufsrecht an einen Erbbauberechtigten einräumen, sollten Sie sich bewusst sein, dass dies den Wert und die Verkäuflichkeit Ihres Grundstücks beeinflussen kann. Potenzielle Käufer könnten abgeschreckt werden, da sie wissen, dass der Erbbauberechtigte beim Verkauf ein Vorrecht hat.
Für beide Parteien: Die Entscheidung des Gerichts unterstreicht, wie wichtig eine sorgfältige Vertragsgestaltung und rechtliche Beratung bei Erbbaurechtsverträgen sind. Klären Sie im Vorfeld, ob ein Vorkaufsrecht wirklich notwendig ist und welche Kosten damit verbunden sind.
FAQ – Häufige Fragen
Erbbaurecht und Vorkaufsrecht – zwei wichtige Themen, die mit vielen Fragen verbunden sind. In unserer FAQ-Rubrik erhalten Sie verständliche Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um diese Rechtsgebiete. Egal, ob Sie als Eigentümer, Erbbauberechtigter oder potenzieller Käufer eines Grundstücks mit Erbbaurecht agieren – hier finden Sie die Informationen, die Sie benötigen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was ist ein Vorkaufsrecht und wer kann es geltend machen?
- Was ist ein Erbbaurecht und wie unterscheidet es sich von anderen Grundstücksrechten?
- Wie beeinflusst ein Vorkaufsrecht die Bedingungen eines Grundstücksverkaufs?
- Welche Kosten sind mit der Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch verbunden?
- Welche rechtlichen Konsequenzen hat ein Vorkaufsrecht für Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer?
Was ist ein Vorkaufsrecht und wer kann es geltend machen?
Ein Vorkaufsrecht gewährt einer bestimmten Person oder Institution das Privileg, eine Immobilie oder ein Grundstück vorrangig zu erwerben, wenn der Eigentümer einen Verkauf beabsichtigt. Dieses Recht kann sowohl auf gesetzlicher als auch auf vertraglicher Grundlage bestehen.
Gesetzliche Vorkaufsrechte stehen beispielsweise Gemeinden zu. Sie können diese geltend machen, wenn der Verkauf eines Grundstücks städtebaulichen Zielen dient oder im öffentlichen Interesse liegt. Auch Mieter von Wohnungen haben unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ihre gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und erstmals verkauft wird.
Vertragliche Vorkaufsrechte entstehen durch eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten. Sie können für verschiedene Zwecke eingeräumt werden, etwa um Familienbesitz zu erhalten oder Nachbarn bei einem möglichen Verkauf zu bevorzugen. Ein Erbbauberechtigter kann ebenfalls ein Vorkaufsrecht am Grundstück erhalten, auf dem sein Erbbaurecht lastet. Dies stärkt seine Position und ermöglicht ihm, das Grundstück zu erwerben, falls der Eigentümer es veräußern möchte.
Die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch spielt eine wichtige Rolle für dessen Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit. Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht ist die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs zwingend erforderlich. Dadurch wird das Recht für jeden Dritten ersichtlich und bindet auch spätere Eigentümer. Ein nicht eingetragenes, rein schuldrechtliches Vorkaufsrecht wirkt hingegen nur zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien.
Für die Geltendmachung eines Vorkaufsrechts muss der Berechtigte aktiv werden, sobald er von einem geplanten Verkauf erfährt. Er hat dann in der Regel eine Frist von zwei Monaten, um sein Recht auszuüben. Dabei tritt er zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag ein, die der Eigentümer mit einem Dritten vereinbart hat. Der Vorkaufsberechtigte muss also den gleichen Kaufpreis zahlen und die sonstigen Vertragskonditionen akzeptieren.
Es ist wichtig zu beachten, dass ein Vorkaufsrecht kein Kaufzwang für den Eigentümer bedeutet. Es kommt erst zum Tragen, wenn der Eigentümer tatsächlich verkaufen möchte. Zudem kann ein Vorkaufsrecht in bestimmten Fällen erlöschen, etwa wenn es zeitlich befristet war oder der Berechtigte darauf verzichtet.
Für Käufer und Verkäufer von Immobilien ist die Kenntnis über bestehende Vorkaufsrechte von großer Bedeutung. Verkäufer müssen prüfen, ob Vorkaufsrechte existieren und diese bei Verkaufsabsichten berücksichtigen. Potenzielle Käufer sollten sich über mögliche Vorkaufsrechte informieren, da diese den Erwerb einer Immobilie erschweren oder sogar verhindern können.
Was ist ein Erbbaurecht und wie unterscheidet es sich von anderen Grundstücksrechten?
Das Erbbaurecht ist ein besonderes dingliches Recht im deutschen Sachenrecht. Es ermöglicht einer Person, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten, ohne das Grundstück selbst zu besitzen. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des Gebäudes, während das Grundstück im Eigentum des Grundstückseigentümers verbleibt.
Im Gegensatz zum Volleigentum an einem Grundstück erwirbt der Erbbauberechtigte nur ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht. Die Laufzeit eines Erbbaurechts beträgt üblicherweise zwischen 60 und 99 Jahren. Für dieses Recht zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Ein wesentlicher Unterschied zum Mietrecht besteht darin, dass das Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen wird und somit eine stärkere rechtliche Stellung bietet. Der Erbbauberechtigte kann sein Recht veräußern, vererben oder mit Hypotheken belasten. Dies ist bei einem Mietverhältnis nicht möglich.
Das Erbbaurecht unterscheidet sich auch von anderen Grundstücksrechten wie Nießbrauch oder Dienstbarkeiten. Diese gewähren zwar ebenfalls Nutzungsrechte an fremden Grundstücken, sind aber in der Regel persönlich und nicht übertragbar.
Ein wichtiger Aspekt des Erbbaurechts ist die Möglichkeit, ein Vorkaufsrecht für das Grundstück zu vereinbaren. Dieses Recht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und gibt dem Erbbauberechtigten die Option, das Grundstück zu erwerben, falls der Eigentümer es verkaufen möchte. Das Vorkaufsrecht stärkt die Position des Erbbauberechtigten und kann langfristig den Erwerb des Grundstücks ermöglichen.
Das Erbbaurecht bietet Vorteile für beide Seiten: Der Grundstückseigentümer behält sein Eigentum und erzielt regelmäßige Einnahmen, während der Erbbauberechtigte eine Immobilie errichten kann, ohne den vollen Kaufpreis für das Grundstück aufbringen zu müssen. Dies macht das Erbbaurecht besonders in Gebieten mit hohen Grundstückspreisen attraktiv.
Bei Ablauf des Erbbaurechts fällt das Gebäude grundsätzlich an den Grundstückseigentümer. Der Erbbauberechtigte hat jedoch in der Regel Anspruch auf eine Entschädigung für den Gebäudewert. Die genauen Bedingungen werden im Erbbaurechtsvertrag festgelegt.
Das Erbbaurecht ist somit ein flexibles Instrument zur Nutzung von Grundstücken, das Elemente des Eigentums- und des Mietrechts kombiniert und eine Alternative zum klassischen Grundstückskauf darstellt.
Wie beeinflusst ein Vorkaufsrecht die Bedingungen eines Grundstücksverkaufs?
Ein Vorkaufsrecht beeinflusst den Verkaufsprozess eines Grundstücks erheblich. Der Eigentümer muss bei einem geplanten Verkauf zunächst den Vorkaufsberechtigten informieren und diesem die Möglichkeit geben, das Grundstück zu erwerben. Dies geschieht, indem der mit einem Dritten ausgehandelte Kaufvertrag dem Vorkaufsberechtigten vorgelegt wird.
Der Vorkaufsberechtigte hat dann in der Regel zwei Monate Zeit zu entscheiden, ob er von seinem Recht Gebrauch machen möchte. Entscheidet er sich dafür, tritt er zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag ein, die mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart wurden. Der Kaufpreis und alle anderen Vertragsbedingungen bleiben also unverändert.
Für den Verkäufer bedeutet dies eine Verzögerung des Verkaufsprozesses. Er muss die Entscheidungsfrist des Vorkaufsberechtigten abwarten, bevor er den Verkauf abschließen kann. Dies kann potenzielle Käufer abschrecken, da sie nicht sicher sein können, ob sie das Grundstück tatsächlich erwerben können.
Um sich abzusichern, sollte der Verkäufer im Kaufvertrag mit dem Drittkäufer ein Rücktrittsrecht für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbaren. So vermeidet er, an zwei Verträge gebunden zu sein.
Für den ursprünglichen Käufer besteht das Risiko, dass er trotz Vertragsabschluss das Grundstück nicht erhält. Er sollte daher vorsichtig mit Investitionen oder Planungen für das Grundstück sein, bis die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts abgelaufen ist.
Das Vorkaufsrecht kann auch den Wert des Grundstücks beeinflussen. Potenzielle Käufer könnten aufgrund der Unsicherheit und möglichen Verzögerungen weniger bereit sein, einen hohen Preis zu zahlen. Andererseits kann ein Vorkaufsrecht für bestimmte Interessenten, wie etwa Nachbarn oder Mieter, den Wert des Grundstücks erhöhen.
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ist zu beachten, dass der Vorkaufsberechtigte den gesamten Kaufvertrag übernehmen muss. Er kann nicht nur einzelne Teile akzeptieren. Dies gilt auch für etwaige Nebenvereinbarungen oder besondere Konditionen, die mit dem Drittkäufer ausgehandelt wurden.
Für eine reibungslose Abwicklung des Verkaufs ist es wichtig, dass alle Beteiligten – Verkäufer, potenzieller Käufer und Vorkaufsberechtigter transparent und kooperativ zusammenarbeiten. Der Verkäufer sollte den Vorkaufsberechtigten frühzeitig über seine Verkaufsabsicht informieren. So kann dieser seine Entscheidung vorbereiten und gegebenenfalls die Finanzierung sicherstellen.
In der Praxis kommt es häufig vor, dass Vorkaufsrechte nicht ausgeübt werden. Dennoch müssen die formalen Schritte eingehalten werden. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, prüft in der Regel das Vorliegen von Vorkaufsrechten und sorgt für die ordnungsgemäße Abwicklung.
Bei Grundstücken in bestimmten Gebieten, etwa in Sanierungsgebieten oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, kann auch die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. In diesen Fällen muss zusätzlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung oder ein Negativattest der Gemeinde eingeholt werden, bevor der Verkauf im Grundbuch vollzogen werden kann.
Für Erbbauberechtigte ist ein Vorkaufsrecht am Grundstück von besonderer Bedeutung. Es sichert ihnen die Möglichkeit, das Grundstück zu erwerben, auf dem ihr Erbbaurecht lastet. Dies kann insbesondere bei langfristigen Planungen und Investitionen in das Erbbaurecht von Vorteil sein.
Welche Kosten sind mit der Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch verbunden?
Die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch ist mit Kosten verbunden, die sich nach dem Wert der betreffenden Immobilie richten. Grundsätzlich werden für die Berechnung der Gebühren 1,5 % des Immobilienwertes herangezogen. Diese Kosten teilen sich auf zwischen dem zuständigen Notar, der etwa 1 % erhält, und dem Grundbuchamt, dem 0,5 % zufließen.
Bei einem konkreten Beispiel wird die Kostenstruktur deutlicher: Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro können Gebühren in Höhe von ungefähr 700 Euro anfallen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Beträge je nach lokaler Gebührenordnung variieren können. Unter Berücksichtigung aller Beglaubigungskosten sollte man bei diesem Beispiel mit einem Gesamtbetrag von etwa 650 Euro rechnen.
Die Kostentragung liegt in der Regel beim Begünstigten, also derjenigen Person, die das Vorkaufsrecht erhält. Dies ist ein wichtiger Aspekt, den potenzielle Vorkaufsberechtigte bei ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten.
Es ist zu beachten, dass nicht jedes Vorkaufsrecht zwingend im Grundbuch eingetragen werden muss. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht beispielsweise wird vertraglich vereinbart und bedarf keiner Eintragung. Dennoch bietet die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts im Grundbuch zusätzliche Sicherheit für den Vorkaufsberechtigten.
Die genauen Gebühren können je nach Komplexität der Regelung und den spezifischen Umständen des Einzelfalls variieren. Daher ist es ratsam, sich im Vorfeld genau über die zu erwartenden Kosten zu informieren. Hierfür kann die Konsultation eines Notars oder eines Immobilienexperten hilfreich sein, um eine präzise Kostenaufstellung zu erhalten.
Für Erbbauberechtigte, die ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück eintragen lassen möchten, gelten grundsätzlich die gleichen Kostenregelungen. Allerdings können hier besondere rechtliche Aspekte zum Tragen kommen, die sich auf die Kostenstruktur auswirken können. In solchen Fällen ist eine individuelle rechtliche Beratung unerlässlich, um alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen.
Die Kosten für die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch stellen einen wichtigen finanziellen Aspekt dar, der bei der Entscheidung für oder gegen ein solches Recht sorgfältig abgewogen werden sollte. Sie sind im Verhältnis zum potenziellen Nutzen und der rechtlichen Sicherheit zu betrachten, die ein eingetragenes Vorkaufsrecht bietet.
Welche rechtlichen Konsequenzen hat ein Vorkaufsrecht für Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer?
Das Vorkaufsrecht im Erbbaurecht hat weitreichende rechtliche Konsequenzen für Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer. Für den Erbbauberechtigten bedeutet ein vereinbartes Vorkaufsrecht am Grundstück einen erheblichen Vorteil. Er erhält dadurch die Möglichkeit, bei einem geplanten Verkauf des Grundstücks durch den Eigentümer vorrangig in den Kaufvertrag einzutreten. Dies verschafft ihm eine privilegierte Position gegenüber anderen potenziellen Käufern. Der Erbbauberechtigte kann so langfristig Einfluss auf die Nutzung und Entwicklung des Grundstücks nehmen.
Für den Grundstückseigentümer stellt das Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten hingegen eine Einschränkung seiner Verfügungsfreiheit dar. Er ist verpflichtet, dem Erbbauberechtigten im Falle eines beabsichtigten Verkaufs die Möglichkeit zum Erwerb des Grundstücks einzuräumen. Dies kann die Vermarktungsmöglichkeiten des Grundstücks beeinträchtigen, da potenzielle Käufer durch das bestehende Vorkaufsrecht abgeschreckt werden könnten.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Erbbauberechtigten führt zu einem Kaufvertrag zu den Bedingungen, die der Grundstückseigentümer mit einem Dritten vereinbart hat. Der Erbbauberechtigte tritt dabei in die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Käufers ein. Dies kann für den Grundstückseigentümer nachteilig sein, wenn er eigentlich einen anderen Käufer bevorzugt hätte.
Ein wichtiger Aspekt ist die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch. Durch die Eintragung wird das Vorkaufsrecht dinglich gesichert und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern des Grundstückseigentümers. Dies stärkt die Position des Erbbauberechtigten erheblich. Für den Grundstückseigentümer bedeutet die Eintragung eine dauerhafte Belastung seines Eigentums, die den Wert des Grundstücks mindern kann.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts unterliegt bestimmten Fristen. Der Erbbauberechtigte muss sein Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Verkaufsfalles ausüben. Diese Frist setzt den Erbbauberechtigten unter Zeitdruck, da er in relativ kurzer Zeit eine weitreichende finanzielle Entscheidung treffen muss. Für den Grundstückseigentümer bedeutet die Frist eine Phase der Unsicherheit, in der er den Verkauf nicht abschließen kann.
Das Vorkaufsrecht kann auch als Druckmittel in Verhandlungen zwischen Erbbauberechtigtem und Grundstückseigentümer dienen. Der Erbbauberechtigte kann mit der Androhung der Ausübung des Vorkaufsrechts Einfluss auf die Gestaltung des Erbbaurechtsvertrages oder die Höhe des Erbbauzinses nehmen. Dies verschafft ihm eine stärkere Verhandlungsposition.
Für beide Parteien ergeben sich aus dem Vorkaufsrecht auch steuerliche Konsequenzen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts löst Grunderwerbsteuer aus. Zudem kann der Erwerb des Grundstücks durch den Erbbauberechtigten Auswirkungen auf die Einkommensteuersituation haben, insbesondere wenn das Erbbaurecht für gewerbliche Zwecke genutzt wird.
Ein Beispiel verdeutlicht die praktischen Auswirkungen: Ein Unternehmen hat auf einem Erbbaugrundstück eine Produktionshalle errichtet. Das vereinbarte Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Unternehmen, bei einem geplanten Verkauf des Grundstücks dieses selbst zu erwerben und so den Fortbestand des Produktionsstandorts zu sichern. Für den Grundstückseigentümer bedeutet dies jedoch, dass er möglicherweise einen höheren Verkaufspreis, den ein anderer Interessent geboten hätte, nicht realisieren kann.
Die rechtlichen Konsequenzen des Vorkaufsrechts erstrecken sich auch auf Dritte. Kreditgeber berücksichtigen bei der Bewertung von Grundstücken mit Erbbaurecht das bestehende Vorkaufsrecht, was sich auf die Beleihungsmöglichkeiten auswirken kann. Für potenzielle Käufer des Grundstücks stellt das Vorkaufsrecht ein Risiko dar, da sie trotz Vertragsabschluss nicht sicher sein können, ob sie tatsächlich Eigentümer werden.
Bei der Gestaltung von Erbbaurechtsverträgen ist die sorgfältige Regelung des Vorkaufsrechts von großer Bedeutung. Klare Vereinbarungen über die Modalitäten der Ausübung, mögliche Ausnahmen und die Folgen einer Nichtausübung können spätere Konflikte vermeiden. Für beide Parteien empfiehlt sich eine rechtliche Beratung, um die Tragweite des Vorkaufsrechts vollständig zu erfassen und ihre Interessen angemessen zu wahren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Erbbaurecht: Ein Erbbaurecht erlaubt dem Berechtigten, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Es ist ein dingliches Recht, das ins Grundbuch eingetragen wird und für eine lange Dauer (meist 99 Jahre) besteht. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins. Im Gegensatz zum Kauf muss der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht erwerben, was die Finanzierung eines Hausbaus erleichtert. Nach Ablauf des Erbbaurechts fällt das Gebäude in der Regel an den Grundstückseigentümer.
- Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, eine Sache vorrangig zu erwerben, wenn der Eigentümer sie verkaufen möchte. Bei Grundstücken wird es oft im Grundbuch eingetragen. Wenn der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten schließt, kann der Vorkaufsberechtigte in diesen Vertrag eintreten. Das Vorkaufsrecht schränkt die Verfügungsfreiheit des Eigentümers ein, da er das Grundstück nicht frei an jeden beliebigen Käufer veräußern kann. Es ist besonders relevant bei Erbbaurechten, um dem Erbbauberechtigten Sicherheit zu geben.
- Grundbucheintragung: Die Eintragung im Grundbuch ist für viele Rechte an Grundstücken konstitutiv, d.h. das Recht entsteht erst mit der Eintragung. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das von den Amtsgerichten geführt wird. Es enthält Informationen über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Beschränkungen von Grundstücken. Für jede Eintragung fallen Gebühren an, die sich nach dem Wert des einzutragenden Rechts richten. Die Eintragung eines Vorkaufsrechts kann erhebliche Kosten verursachen, wie der vorliegende Fall zeigt.
- Bodenwert: Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks ohne Aufbauten. Er wird oft zur Berechnung von Grundstückspreisen, Steuern oder Gebühren herangezogen. Im vorliegenden Fall diente der halbe Bodenwert als Basis für die Berechnung der Eintragungsgebühr des Vorkaufsrechts. Der Bodenwert kann erheblich schwanken, abhängig von Faktoren wie Lage, Erschließung und Baurecht. Bei der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts sollten die Parteien bedenken, dass höhere Bodenwerte zu höheren Eintragungsgebühren führen können.
- Kostenrechnung: Eine Kostenrechnung ist die Aufstellung der Gebühren und Auslagen, die für eine gerichtliche oder notarielle Amtshandlung anfallen. Im Grundbuchverfahren erstellt das Amtsgericht eine solche Rechnung für die Eintragung von Rechten. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem dazugehörigen Kostenverzeichnis. Die Kostenrechnung kann angefochten werden, wenn der Betroffene sie für fehlerhaft hält. Im vorliegenden Fall wurde die separate Berechnung der Gebühren für das Vorkaufsrecht vom OLG München als rechtmäßig bestätigt.
- Beschwerde: Die Beschwerde ist ein Rechtsmittel gegen gerichtliche Entscheidungen, insbesondere in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit wie Grundbuchsachen. Sie muss innerhalb einer bestimmten Frist eingelegt werden und richtet sich gegen Beschlüsse oder andere Verfügungen eines Gerichts. Im vorliegenden Fall wurde die Beschwerde gegen die Kostenrechnung des Amtsgerichts eingelegt, aber vom OLG München zurückgewiesen. Die Beschwerde kann zu einer Überprüfung und gegebenenfalls Korrektur der angefochtenen Entscheidung führen, was hier jedoch nicht erfolgte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 463 BGB (Vorkaufsrecht): Dieses Gesetz regelt das Vorkaufsrecht an sich. Es legt fest, dass ein Vorkaufsrecht nur dann besteht, wenn es vereinbart wurde oder kraft Gesetzes existiert. Im vorliegenden Fall wurde das Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart.
- § 1094 BGB (Inhalt des Erbbaurechts): Dieses Gesetz bestimmt, dass ein Erbbaurecht dem Erbbauberechtigten das Recht gibt, ein Bauwerk auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks zu haben. Es ist wichtig zu beachten, dass das Vorkaufsrecht nicht automatisch Teil des Erbbaurechts ist, sondern separat vereinbart werden muss.
- § 90 GNotKG (Entstehung der Gebühren): Dieses Gesetz bestimmt, dass für die Eintragung von Rechten ins Grundbuch Gebühren anfallen. Im konkreten Fall geht es um die Frage, ob für die Eintragung des Vorkaufsrechts eine separate Gebühr erhoben werden darf.
- § 51 GNotKG (Berechnung der Gebühren): Dieses Gesetz regelt, wie die Gebühren für die Eintragung von Rechten ins Grundbuch berechnet werden. Im konkreten Fall wurde die Gebühr für das Vorkaufsrecht anhand des halben Bodenwerts des Grundstücks berechnet.
- § 14121 KV GNotKG (Kostenverzeichnis zum GNotKG): Dieses Kostenverzeichnis legt die Höhe der Gebühren für die Eintragung von Rechten ins Grundbuch fest. Es bestimmt, dass für die Eintragung eines Vorkaufsrechts eine Gebühr anfällt, die sich nach dem Wert des Rechts richtet.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 11 W 554/24 e – Beschluss vom 29.04.2024
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Die Beschwerde betrifft die Frage des Kostenansatzes für die Grundbucheintragung eines dem Erbbauberechtigten eingeräumten Vorkaufsrechts an einem Grundstück.
Mit Erbbaurechtsvertrag vom 17.12.2021 hat die H. II V. GmbH & Co. KG der unter derselben Anschrift in M. ansässigen K. GmbH & Co. KG ein Erbbaurecht bestellt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die den Beteiligten bekannte Urkunde des Notars H., W., Bezug genommen, insbesondere auf deren Ziffern V. („Inhalt des Erbbaurechts“) sowie Ziffer X. („Vorkaufsrechte“).
Für die Eintragung ins Grundbuch stellte das Amtsgericht am 13.06.2022 die nunmehr beschwerdegegenständliche Kostenrechnung (KD 11): Dort ist unter Ziffer 3. die „Eintragung des Vorkaufsrechts“ angesetzt, wobei Ziffer 14121 des KV-GNotKG herangezogen wird. Die Kostenbeamtin nahm insoweit – gemäß § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG – den halben Wert des Bodenwertes an. Unter Ziffer 6. ist die Eintragung des Erbbaurechts berechnet (gleichfalls gemäß Ziffer 14121 des KV-GNotKG).
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Hiergegen legte die Erbbauberechtigte und nunmehrige Beschwerdeführerin zunächst Erinnerung ein, die sie damit begründete, der Wert des Grundstückes dürfe nicht in voller Höhe berücksichtigt werden, vielmehr sei der Wert des Erbbaurechts abzuziehen. Demgegenüber führte der zuständige Bezirksrevisor aus, einem Abzug des Wertes des Erbbaurechts stehe § 38 Satz 1 GNotKG entgegen. In vorliegender Konstellation bestehe die Besonderheit, dass das Vorkaufsrecht am Grundstück dem Erbbauberechtigten selbst eingeräumt sei; für ihn stelle sich das Erbbaurecht nicht als Nachteil dar, da er es ohne weiteres aufheben könne; die vorkaufsberechtigte Erbbauberechtigte werde mithin nicht belastet. Die Erbbauberechtigte vertrat sodann im Folgenden die Auffassung, das ihr einräumte Vorkaufsrecht habe überhaupt nicht bewertet werden dürfen, da es als Inhalt des Erbbaurechts anzusehen sei (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG). Erbbaurechte seien vom Schuldenabzugsverbot des § 38 GNotKG ausgenommen.
Mit dem angefochtenen Beschluss vom 04.08.2023 wies das Amtsgericht die Erinnerung zurück; zur Begründung nahm es im Wesentlichen auf die ausführliche weitere Stellungnahme des Bezirksrevisors vom 31.07.2023 Bezug: Notar- und Grundbuchkostenrecht dürften nicht vermengt werden. Das der Erbbauberechtigten bestellte Vorkaufsrecht sei hier auch nicht Inhalt des Erbbaurechts im Sinne von § 2 Nr. 7 ErbbauRG, vielmehr in der Urkunde erst später, unter einer eigenen Ziffer, gesondert geregelt. Das Vorkaufsrecht sei demgemäß wertmäßig anzusetzen. Im Übrigen sei hier bei der Bewertung des Vorkaufsrechts das für die Erbbauberechtigte bestellte Erbbaurecht nicht in Abzug zu bringen; diese sei Inhaber beider Rechte.
Mit ihrer dagegen gerichteten Beschwerde beantragt die Erbbauberechtigte, den Beschluss abzuändern und in der Kostenrechnung das Vorkaufsrecht an dem Grundstück nicht zu bewerten, hilfsweise, bei einer Bewertung dieses Rechts das bestellte Erbbaurecht von dem Wert des Grundstücks abzuziehen.
II.
Die gemäß § 81 Abs. 2, 3 GNotKG zulässige Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg (wobei die in der Beschwerdeschrift vertretene Rechtsauffassung angesichts der Unzulänglichkeit einiger einschlägiger Kommentierungen nicht als „absurd“ bezeichnet werden kann):
1. Zunächst gilt § 51 Abs. 1 GNotKG auch für die kostenrechtliche Behandlung einer Eintragung in das Grundbuch. Die Vorschrift findet sich, ebenso wie § 38 GNotKG, in Kapitel 1 dieses Gesetzes, das sowohl für Gerichts- wie auch für Notarkosten gilt. Unterschiedliche Regelungen treffen dann die Kapitel 2 („Gerichtskosten“) und Kapitel 3 („Notarkosten“), siehe auch Korintenberg-Schwarz, GNotKG, 22. Aufl., § 51 Rn. 14.
2. Maßgeblich dafür, dass die Eintragung des Vorkaufsrechts hier kostenrechtlich beachtlich ist, ist die – in dem Kapitel über Gerichtskosten enthaltene – Bestimmung des § 55 Abs. 2 GNotKG. Für Eintragungen in das Grundbuch werden die Gebühren für jede Eintragung gesondert erhoben. Ausnahmen im Sinne von § 55 Abs. 2, letzter Halbsatz GNotKG sind hier nicht erkennbar (vgl. Korintenberg-Thamke, a.a.O., § 55 Rn. 25 ff.).
a) Die von der Beschwerdeführerin aufgeführten Fundstellen ändern hieran nichts: Zum Teil werden Entscheidungen aus der Zeit vor Inkrafttreten des GNotKG (2013) zitiert, zum Teil erfolgt keine klare Unterscheidung zwischen Notar- und Gerichtskosten, zwischen einem Vorkaufsrecht am Grundstück und einem Vorkaufsrecht am Erbbaurecht, zum Teil werden Ankaufs- mit Vorkaufsrecht vermengt und schließlich finden sich Fundstellen ohne Gehalt (z.B. Korintenberg-Schwarz, a.a.O., § 51 Rn. 20 und „Streifzug durch das GNotKG“, 13. Aufl., Rn. 806 – lediglich gegenseitige Verweisungen).
b) Schon die mehrfach aufzufindende Behauptung, die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts am Erbbaugrundstück sei (automatisch?) Inhalt dieses Erbbaurechts (etwa Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 3. Aufl., § 43 GNotKG Rn. 32 sowie § 51 Rn. 9; Korintenberg-Schwarz, a.a.O., § 43 Rn. 19; 51 Rn. 20; v. Oefele/Winkler/Schlögel, Hdb. Erbbaurecht, 6. Aufl., § 9 Rn. 4) trifft hier jedenfalls nicht zu:
In der hier maßgeblichen Urkunde nämlich wird der „Inhalt des Erbbaurechts“ unter Ziffer V. im Einzelnen genau geregelt, während die Bestellung des Vorkaufsrechts erst unter Ziffer X. erfolgt. Eine Beurteilung, ob dieses Recht auch zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden könnte (vgl. Schneider/Volpert/Fölsch, a.a.O., § 43 Rn. 29), kann nicht maßgeblich sein und vor allem vom Kostenbeamten nicht verlangt werden. Aus diesem Grund überzeugt – bezogen auf die Gerichtskosten einer Eintragung – auch die Unterscheidung danach nicht, ob das Vorkaufsrecht am belasteten Grundstück oder aber am Erbbaurecht besteht, wobei im letzteren Falle gebührenrechtliche Relevanz bestehen soll, im ersten nicht (Schneider/Volpert/Fölsch, a.a.O., § 51 Rn. 9). Hier jedenfalls ist das Vorkaufsrecht nach der klaren Regelung im Vertrag nicht Inhalt des Erbbaurechts (woran auch die Erwägungen des BGH in NJW 1954,1443, 1444 nichts ändern).
Die Gebühr für die Eintragung des Vorkaufsrechts wird deshalb, auch mit der korrekten Gebührenziffer, nämlich Nr. 14121, zu Recht erhoben (so auch Toussaint-Kawell, KostenR, 53. Aufl., KV-GNotKG Teil 1, Nr. 14121 Rn. 10). Hierfür spricht die bezeichnete systematische Stellung von § 55 GNotKG ebenso wie der Zweck dieser – im alten Recht so nicht existierenden – Vorschrift, nämlich bei Eintragung mehrerer, in einer Anmeldung enthaltener, Tatsachen nicht auf die Erhebung nur einer, einzigen Eintragungsgebühr beschränkt zu sein (s. Korintenberg-Thamke, a.a.O., § 55 Rn. 23).
3. Unbegründet ist auch der Hilfsantrag:
Die Erbbauberechtigte ist Inhaberin sowohl des Vorkaufs- wie auch des Erbbaurechts. Diesbezüglich kann auf die Ausführungen des Bezirksrevisors verwiesen werden. Für die Erbbauberechtigte ist das ihr selbst zustehende Recht kein Nachteil im Sinne einer Belastung, die den Wert des Grundstücks mindern würde. Die Gründe dafür, das Schuldenabzugsverbot des § 38 GNotKG auf das Erbbaurecht nicht anzuwenden, treffen vorliegend nicht zu. § 51 Abs. 3 GNotKG zeigt, dass insoweit eine Einzelfallbetrachtung möglich ist, die hier dazu führt, dass die Vorkaufsberechtigte durch das ihr selbst zustehende Erbbaurecht keinen relevanten Nachteil hat, es ihr vielmehr möglich ist, das Erbbaurecht bei Bedarf zu beseitigen.
4. Eine Kostenentscheidung war nicht veranlasst; das Verfahren ist gebührenfrei, § 81 Abs. 8 GNotKG.