Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Grundbucheintrag trotz Insolvenzsperre: Wann er rechtmäßig sein kann
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was bedeutet ein Insolvenzsperrvermerk im Grundbuch?
- Kann eine Eigentumsübertragung trotz Insolvenzsperrvermerk wirksam sein?
- Was passiert, wenn eine Grundbucheintragung trotz Insolvenzsperrvermerk erfolgt?
- Welche Schritte müssen unternommen werden, um eine fehlerhafte Grundbucheintragung zu berichtigen?
- Welche Rolle spielt der Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Beteiligte zu 1 hat erfolgreich gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mannheim geklagt, welche eine Grundbuchberichtigung von der Zustimmung des Beteiligten zu 2 abhängig gemacht hatte.
- Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Berichtigungsantrag zu akzeptieren und nicht aus den Gründen der angefochtenen Verfügung abzulehnen.
- Die Entscheidung ist gerichtsgebührenfrei und Auslagen werden nicht erstattet.
- Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
- Im Grundbuch war eine Eigentumsübertragung trotz eines bestehenden Insolvenzsperrvermerks vorgenommen worden.
- Der Beteiligte zu 1 argumentierte, dass die Eintragung im Grundbuch offensichtlich unrichtig sei, da er als Insolvenzverwalter nicht zugestimmt habe.
- Das Gericht entschied, dass die Berichtigung des Grundbuchs nicht von der Zustimmung des Beteiligten zu 2 abhängig gemacht werden kann, da die Unrichtigkeit nachgewiesen wurde.
- Der Insolvenzsperrvermerk verbietet Eintragungen, die den Verfügungsbeschränkungen widersprechen, wie hier die Eintragung eines Eigentumswechsels.
- Die Unrichtigkeit wurde ausreichend nachgewiesen, da keine Zustimmung des Insolvenzverwalters vorlag und dies auch nicht glaubhaft gemacht werden konnte.
- Die Entscheidung des Gerichts hat weitreichende Folgen für die Handhabung von Insolvenzsperrvermerken im Grundbuchverfahren, da sie die Notwendigkeit einer Zustimmung des Insolvenzverwalters unterstreicht.
Grundbucheintrag trotz Insolvenzsperre: Wann er rechtmäßig sein kann
Das Grundbuch ist der wichtigste Nachweis für das Eigentum an einer Immobilie. Es dient zur Sicherung von Grundpfandrechten und gibt Informationen über die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück wieder. In bestimmten Fällen kann es jedoch vorkommen, dass ein Eintrag im Grundbuch trotz bestehender rechtlicher Hindernisse vorgenommen wird. Ein Beispiel hierfür ist die Eintragung unter Übergehung eines Insolvenzsperrvermerks.
Ein Insolvenzsperrvermerk wird im Grundbuch eingetragen, wenn ein Eigentümer oder ein Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Er stellt sicher, dass das Vermögen des Schuldners nicht ohne die Zustimmung des Insolvenzverwalters veräußert oder belastet werden kann. Kommt es trotz des Sperrvermerks zu einer Eintragung im Grundbuch, stellt sich die Frage, ob diese Eintragung rechtmäßig ist und welche rechtlichen Folgen sie hat.
Heute wollen wir uns einen Fall näher ansehen, in dem sich ein Gericht mit dieser Frage auseinandersetzen musste. Das Urteil zeigt, unter welchen Umständen eine Eintragung im Grundbuch trotz bestehender Insolvenzsperre rechtmäßig sein kann und welche rechtlichen Konsequenzen dies für die beteiligten Parteien hat.
Der Fall vor Gericht
Unwirksame Grundbucheintragung trotz Insolvenzsperrvermerk
Die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch trotz eines bestehenden Insolvenzvermerks ist unwirksam. Dies hat das Oberlandesgericht Karlsruhe in einem Beschluss vom 22. Mai 2024 (Az. 19 W 67/23) festgestellt. Der Fall betrifft einen Tiefgaragenstellplatz, der Teil eines Insolvenzverfahrens war.
Hintergrund des Rechtsstreits um den Tiefgaragenstellplatz
Im Zentrum des Falls stand ein Tiefgaragenstellplatz, der ursprünglich im Grundbuch zu einem Viertel auf eine Frau M.B. eingetragen war. Nach ihrem Tod im Januar 2022 wurde über ihren Nachlass ein Insolvenzverfahren eröffnet. Daraufhin wurde im Grundbuch ein Insolvenzsperrvermerk eingetragen.
Trotz dieses Sperrvermerks nahm das Grundbuchamt am 1. Juni 2023 eine Umschreibung des Miteigentumsanteils auf einen neuen Eigentümer vor. Grundlage dafür war eine notarielle Auflassungserklärung des Witwers der verstorbenen Eigentümerin vom September 2022. In dieser Urkunde wurde angegeben, der neue Eigentümer habe den Stellplatz bereits 2001 bei einer Wohnungsversteigerung miterworben, was sich aber erst 2022 als Irrtum herausgestellt habe.
Rechtliche Bewertung durch das OLG Karlsruhe
Das OLG Karlsruhe stellte klar, dass die Eintragung des neuen Eigentümers rechtswidrig erfolgte. Mit der Eintragung des Insolvenzvermerks trat eine Grundbuchsperre ein, die alle Eintragungen verbietet, die den Rechtswirkungen der Verfügungsbeschränkung widersprechen. Dies umfasst auch die Eintragung eines Eigentumswechsels.
Entscheidend war der Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt. Da der Antrag auf Eigentumsumschreibung erst nach Eintragung des Insolvenzvermerks beim Grundbuchamt einging, hätte die Eintragung nicht vorgenommen werden dürfen. Der Gerichtsbeschluss betont, dass es nicht auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung der Auflassung ankommt, sondern auf den Eingang des Antrags beim Grundbuchamt.
Folgen für die Grundbuchberichtigung
Das OLG Karlsruhe entschied, dass die Berichtigung des Grundbuchs nicht von der Bewilligung des eingetragenen neuen Eigentümers abhängig gemacht werden darf. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs sei anderweitig nachgewiesen.
Der Nachweis der Unrichtigkeit muss zwar grundsätzlich strengen Anforderungen genügen. Allerdings reicht es aus, wenn das Grundbuchamt von den nach allgemeiner Lebenserfahrung regelmäßigen Geschehensabläufen ausgehen kann. Im vorliegenden Fall gab es keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass der Insolvenzverwalter der Eigentumsübertragung zugestimmt hatte. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die Übertragung ohne die notwendige Zustimmung des Insolvenzverwalters erfolgt war.
Die Schlüsselerkenntnisse
Diese Entscheidung unterstreicht die absolute Wirksamkeit des Insolvenzvermerks im Grundbuch. Sie verdeutlicht, dass jegliche Eigentumsübertragung nach Eintragung eines solchen Vermerks ohne Zustimmung des Insolvenzverwalters nichtig ist, unabhängig von früheren Vereinbarungen oder Irrtümern. Für die Praxis bedeutet dies, dass Grundbuchämter bei Vorliegen eines Insolvenzvermerks äußerste Vorsicht walten lassen müssen und Eigentumsübertragungen nur mit expliziter Zustimmung des Insolvenzverwalters vornehmen dürfen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie als Eigentümer oder Unternehmen mit einem Insolvenzsperrvermerk im Grundbuch konfrontiert sind, hat dieses Urteil weitreichende Konsequenzen für Sie. Es unterstreicht, dass jegliche Eigentumsübertragung nach Eintragung eines Insolvenzvermerks ohne Zustimmung des Insolvenzverwalters ungültig ist – selbst wenn das Grundbuchamt diese versehentlich eingetragen hat. Für Sie bedeutet das: Prüfen Sie sorgfältig den Zeitpunkt von Grundbucheintragungen in Bezug auf bestehende Insolvenzvermerke. Sollten Sie von einer fehlerhaften Eintragung betroffen sein, können Sie eine Grundbuchberichtigung beantragen, ohne die Zustimmung des fälschlicherweise eingetragenen Eigentümers zu benötigen. Dies stärkt Ihre Position in Insolvenzverfahren und schützt die Insolvenzmasse vor unberechtigten Verfügungen.
FAQ – Häufige Fragen
Sie haben Fragen zum Gültigkeit einer Grundbucheintragung trotz Insolvenzsperrvermerk? Unser Team von erfahrenen Juristen hat diese FAQ-Rubrik erstellt, um Ihnen umfassende und verlässliche Antworten auf Ihre Fragen zu diesem komplexen Thema zu liefern. Hier finden Sie leicht verständliche Informationen, die Ihnen Klarheit verschaffen und Ihnen helfen, die rechtlichen Aspekte dieser Situation besser zu verstehen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was bedeutet ein Insolvenzsperrvermerk im Grundbuch?
- Kann eine Eigentumsübertragung trotz Insolvenzsperrvermerk wirksam sein?
- Was passiert, wenn eine Grundbucheintragung trotz Insolvenzsperrvermerk erfolgt?
- Welche Schritte müssen unternommen werden, um eine fehlerhafte Grundbucheintragung zu berichtigen?
- Welche Rolle spielt der Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt?
Was bedeutet ein Insolvenzsperrvermerk im Grundbuch?
Ein Insolvenzsperrvermerk im Grundbuch ist eine wichtige rechtliche Maßnahme, die im Rahmen eines Insolvenzverfahrens getroffen wird. Dieser Vermerk wird gemäß § 32 der Insolvenzordnung (InsO) in das Grundbuch eingetragen und hat weitreichende Auswirkungen auf die Verfügungsbefugnis über das betroffene Grundstück.
Der Hauptzweck eines solchen Vermerks besteht darin, den gutgläubigen Erwerb von Grundstücken oder Rechten an Grundstücken zu verhindern, die zur Insolvenzmasse gehören. Mit der Eintragung des Insolvenzvermerks verliert der Schuldner faktisch seine Verfügungsbefugnis über das Grundstück. Dies bedeutet, dass er ohne Zustimmung des Insolvenzverwalters keine rechtswirksamen Verfügungen über das Grundstück mehr treffen kann.
Die Eintragung erfolgt von Amts wegen durch das Insolvenzgericht, sofern ihm die betreffenden Grundstücke oder Rechte bekannt sind. Alternativ kann auch der Insolvenzverwalter die Eintragung beim Grundbuchamt beantragen. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass potenzielle Erwerber oder Gläubiger durch Einsichtnahme in das Grundbuch über die bestehende Insolvenz informiert werden.
Der Insolvenzsperrvermerk hat erhebliche rechtliche Konsequenzen. Er verhindert, dass Dritte im guten Glauben Rechte an dem Grundstück erwerben können. Selbst wenn ein Käufer nicht von der Insolvenz wusste, kann er durch den Vermerk im Grundbuch kein Eigentum erwerben. Dies dient dem Schutz der Insolvenzmasse und damit letztlich den Interessen der Gläubiger.
Es ist wichtig zu verstehen, dass der Insolvenzsperrvermerk nicht nur bei Grundstücken relevant ist, die im Eigentum des Schuldners stehen. Er wird auch bei Rechten an Grundstücken eingetragen, die für den Schuldner im Grundbuch vermerkt sind, sofern zu befürchten ist, dass ohne die Eintragung die Insolvenzgläubiger benachteiligt würden.
Die Löschung des Insolvenzvermerks ist möglich, wenn das Grundstück oder das Recht vom Insolvenzverwalter freigegeben oder veräußert wird. In diesem Fall ersucht das Insolvenzgericht auf Antrag das Grundbuchamt um Löschung der Eintragung. Auch der Insolvenzverwalter selbst kann die Löschung beim Grundbuchamt beantragen.
Der Insolvenzsperrvermerk ist ein effektives Instrument zur Sicherung der Insolvenzmasse. Er schafft Transparenz im Grundbuchverkehr und verhindert, dass Vermögenswerte der Insolvenzmasse entzogen werden. Gleichzeitig stellt er für potenzielle Erwerber eine wichtige Informationsquelle dar, die vor unbeabsichtigten und unwirksamen Rechtsgeschäften schützt.
Für Eigentümer und Unternehmen ist es daher von großer Bedeutung, die Auswirkungen eines Insolvenzsperrvermerks zu verstehen. Er signalisiert nicht nur die finanzielle Situation des Schuldners, sondern hat auch direkte Auswirkungen auf die Möglichkeiten, mit dem betroffenen Grundstück umzugehen. Jegliche Transaktionen oder Verfügungen über das Grundstück bedürfen der Zustimmung des Insolvenzverwalters, was die Handlungsfähigkeit des Schuldners erheblich einschränkt.
Kann eine Eigentumsübertragung trotz Insolvenzsperrvermerk wirksam sein?
Eine Eigentumsübertragung trotz Insolvenzsperrvermerks im Grundbuch kann unter bestimmten Umständen wirksam sein. Der Insolvenzsperrvermerk dient primär als Sicherungsmittel mit negativer Wirkung und informiert potenzielle Erwerber über die eingeschränkte Verfügungsbefugnis des Schuldners.
Grundsätzlich verliert der Schuldner mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das zur Insolvenzmasse gehörige Vermögen. Diese Befugnis geht auf den Insolvenzverwalter über. Verfügungen des Schuldners über Vermögensgegenstände der Insolvenzmasse sind in der Regel unwirksam.
Allerdings bleiben die Regelungen der §§ 892, 893 BGB zum Schutz des guten Glaubens im Grundbuchverkehr von der Verfahrenseröffnung unberührt. Dies bedeutet, dass ein gutgläubiger Erwerber unter Umständen trotz des Insolvenzvermerks Eigentum erwerben kann. Voraussetzung hierfür ist, dass der Erwerber keine positive Kenntnis von der Insolvenz hatte.
Eine weitere Möglichkeit für eine wirksame Eigentumsübertragung besteht, wenn das betreffende Grundstück aus der Insolvenzmasse freigegeben wurde. In diesem Fall erlischt der Insolvenzbeschlag, und der Schuldner erlangt seine Verfügungsbefugnis zurück. Die Freigabe muss jedoch formgerecht erfolgen und im Grundbuch vermerkt werden.
Von besonderer Bedeutung ist die Auflassungsvormerkung. Wurde zugunsten eines Käufers vor Insolvenzeröffnung eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, bleibt dessen Anspruch auf Eigentumsübertragung auch im Insolvenzfall bestehen. Dies gilt allerdings nur, wenn der Kaufpreis für das Grundstück bereits bezahlt wurde.
Es ist zu beachten, dass die Löschung des Insolvenzvermerks im Grundbuch nicht automatisch bedeutet, dass das Grundstück nicht mehr dem Insolvenzbeschlag unterliegt. Die Löschung kann auf Ersuchen des Insolvenzgerichts oder auf Antrag des Insolvenzverwalters erfolgen. In der Praxis wird aus der Löschung des Insolvenzvermerks jedoch häufig geschlossen, dass das Grundstück nicht mehr zur Insolvenzmasse gehört.
Für eine rechtssichere Eigentumsübertragung trotz Insolvenzvermerks ist es ratsam, die Zustimmung des Insolvenzverwalters einzuholen oder eine gerichtliche Klärung herbeizuführen. In komplexen Fällen kann eine individuelle rechtliche Beurteilung erforderlich sein, um alle Aspekte des Einzelfalls zu berücksichtigen.
Was passiert, wenn eine Grundbucheintragung trotz Insolvenzsperrvermerk erfolgt?
Die Vornahme einer Grundbucheintragung trotz eines bestehenden Insolvenzsperrvermerks hat weitreichende rechtliche Konsequenzen. Gemäß § 32 der Insolvenzordnung (InsO) ist eine solche Eintragung grundsätzlich unwirksam. Der Insolvenzsperrvermerk dient dazu, die Verfügungsbefugnis des Schuldners über Gegenstände der Insolvenzmasse zu beschränken und den Gläubigerschutz zu gewährleisten.
Eine dennoch vorgenommene Eintragung führt dazu, dass kein gutgläubiger Erwerb möglich ist. Dies bedeutet, dass selbst wenn ein Dritter in Unkenntnis der Insolvenz eine Eintragung erwirkt, er keinen Schutz genießt und keine Rechte aus dieser Eintragung ableiten kann. Die Eintragung ist absolut nichtig und entfaltet keinerlei Rechtswirkung.
Der Insolvenzverwalter hat in solchen Fällen das Recht und die Pflicht, die Berichtigung des Grundbuchs zu verlangen. Er kann beim Grundbuchamt einen Antrag auf Löschung der fehlerhaften Eintragung stellen. Das Grundbuchamt ist verpflichtet, diesem Antrag stattzugeben und die Eintragung zu entfernen.
Es ist wichtig zu verstehen, dass der Insolvenzsperrvermerk eine absolute Verfügungssperre darstellt. Jegliche Rechtshandlungen des Schuldners bezüglich der Insolvenzmasse sind ohne Zustimmung des Insolvenzverwalters unwirksam. Dies gilt auch für Grundbucheintragungen, die auf Antrag des Schuldners oder eines Dritten vorgenommen wurden.
In der Praxis kann es vorkommen, dass eine Eintragung versehentlich trotz des Sperrvermerks erfolgt. In solchen Fällen ist das Grundbuchamt angehalten, den Fehler umgehend zu korrigieren, sobald er bekannt wird. Die Berichtigung des Grundbuchs erfolgt von Amts wegen oder auf Antrag des Insolvenzverwalters.
Für Gläubiger und potenzielle Erwerber von Grundstücksrechten ist es daher unerlässlich, vor jeder Transaktion das Grundbuch sorgfältig zu prüfen und auf etwaige Insolvenzsperre zu achten. Eine Missachtung des Sperrvermerks kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen, da erworbene Rechte nicht durchsetzbar sind.
Die rechtliche Situation unterstreicht die Bedeutung des Insolvenzsperrvermerks als wirksames Instrument des Gläubigerschutzes. Er verhindert effektiv, dass der Schuldner oder Dritte die Insolvenzmasse zum Nachteil der Gläubigergesamtheit schmälern können. Gleichzeitig schafft er Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr, indem er klare Verhältnisse bezüglich der Verfügungsbefugnis über Immobilien in der Insolvenzmasse herstellt.
Welche Schritte müssen unternommen werden, um eine fehlerhafte Grundbucheintragung zu berichtigen?
Bei einer fehlerhaften Grundbucheintragung ist eine Grundbuchberichtigung erforderlich. Hierfür müssen mehrere Schritte unternommen werden:
Zunächst muss der Berechtigte einen schriftlichen Antrag auf Grundbuchberichtigung beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Dieses Amt ist in der Regel eine Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk sich das betroffene Grundstück befindet.
Dem Antrag sind Nachweise beizufügen, die die Unrichtigkeit des Grundbuchs belegen. Dies können je nach Situation verschiedene Dokumente sein:
Bei einer fehlerhaften Eintragung aufgrund eines übersehenen Insolvenzsperrvermerks sind insbesondere Unterlagen zum Insolvenzverfahren relevant. Dazu gehören der Eröffnungsbeschluss des Insolvenzgerichts sowie Nachweise über den Sperrvermerk.
Zusätzlich müssen die Berechtigten ihre Befugnis zur Antragstellung nachweisen. Dies geschieht in der Regel durch Vorlage von Eigentumsnachweisen, wie Kaufverträgen oder Erbscheinen.
Das Grundbuchamt prüft dann die eingereichten Unterlagen. Sind diese nicht ausreichend, kann es weitere Nachweise anfordern.
Wird die Unrichtigkeit des Grundbuchs festgestellt, erfolgt die Berichtigung durch einen Berichtigungsvermerk. Dieser stellt klar, dass die ursprüngliche Eintragung fehlerhaft war und korrigiert den Eintrag entsprechend.
In komplexeren Fällen, etwa wenn die Berichtigung strittig ist, kann das Grundbuchamt eine Anhörung der Beteiligten durchführen. Dies dient dazu, den Sachverhalt umfassend aufzuklären.
Wichtig ist, dass die Berichtigung des Grundbuchs nicht der Verjährung unterliegt. Der Berichtigungsanspruch kann also auch noch nach längerer Zeit geltend gemacht werden.
Sollte das Grundbuchamt die Berichtigung ablehnen, steht dem Antragsteller der Rechtsweg offen. Er kann dann Beschwerde beim zuständigen Landgericht einlegen.
Bei Eintragungen, die trotz eines Insolvenzsperrvermerks erfolgt sind, ist besondere Sorgfalt geboten. Hier muss nachgewiesen werden, dass zum Zeitpunkt der Eintragung bereits ein wirksamer Sperrvermerk bestand und dieser vom Grundbuchamt übersehen wurde.
Der gesamte Prozess der Grundbuchberichtigung kann je nach Komplexität des Falls mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen. Eine sorgfältige Vorbereitung und vollständige Einreichung aller erforderlichen Unterlagen kann den Vorgang beschleunigen.
Für Unternehmen in der Insolvenz ist es besonders wichtig, die Korrektheit der Grundbucheintragungen zu überwachen. Fehlerhafte Eintragungen können erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen haben, insbesondere wenn sie die Verfügungsbefugnis über Immobilien betreffen.
Welche Rolle spielt der Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt?
Der Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt spielt eine entscheidende Rolle für die Rangfolge und Wirksamkeit von Eintragungen im Grundbuch. Dies ist insbesondere im Kontext eines bestehenden Insolvenzsperrvermerks von großer Bedeutung.
Grundsätzlich gilt das Prioritätsprinzip im Grundbuchrecht. Dies bedeutet, dass die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch sich nach dem Zeitpunkt des Eingangs der Anträge beim Grundbuchamt richtet. Der genaue Eingangszeitpunkt wird gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 Grundbuchordnung (GBO) vom empfangsberechtigten Beamten nach Tag, Stunde und Minute auf dem Antrag vermerkt. Dieser Zeitstempel ist maßgeblich für die spätere Rangfolge der Eintragungen.
Entscheidend ist also nicht der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung eines Rechtsgeschäfts, sondern der Moment, in dem der Antrag auf Eintragung tatsächlich beim Grundbuchamt eingeht. Dies kann in der Praxis zu überraschenden Ergebnissen führen, wenn beispielsweise ein später beurkundeter Kaufvertrag aufgrund eines früheren Eingangs beim Grundbuchamt Vorrang vor einem früher beurkundeten Vertrag erhält.
Im Falle eines bestehenden Insolvenzsperrvermerks im Grundbuch kommt dem Antragszeitpunkt eine besondere Bedeutung zu. Ein solcher Sperrvermerk wird gemäß § 32 Insolvenzordnung (InsO) eingetragen, um den gutgläubigen Erwerb von Rechten am Grundstück zu verhindern und die Insolvenzmasse zu schützen. Geht nun ein Antrag auf Eintragung einer Rechtsänderung vor der Eintragung des Insolvenzsperrvermerks beim Grundbuchamt ein, so muss dieser Antrag trotz des später eingetragenen Sperrvermerks bearbeitet und die Eintragung vorgenommen werden.
Dies ergibt sich aus dem Grundsatz, dass für die Wirksamkeit einer Eintragung die Rechtslage zum Zeitpunkt der Antragstellung maßgeblich ist. War zu diesem Zeitpunkt noch kein Sperrvermerk eingetragen, so kann die spätere Eintragung eines solchen Vermerks die Wirksamkeit des bereits gestellten Antrags nicht mehr beeinträchtigen.
Für die Praxis bedeutet dies, dass es für Gläubiger oder Erwerber von Rechten an einem Grundstück äußerst wichtig ist, Anträge auf Eintragung so schnell wie möglich beim Grundbuchamt einzureichen. Jede Verzögerung birgt das Risiko, dass zwischenzeitlich ein Insolvenzsperrvermerk eingetragen wird und damit die beabsichtigte Rechtsänderung verhindert.
Allerdings ist zu beachten, dass das Grundbuchamt bei der Bearbeitung von Anträgen an die gesetzlichen Vorgaben gebunden ist. Selbst wenn ein Antrag vor Eintragung des Insolvenzsperrvermerks eingegangen ist, muss das Grundbuchamt prüfen, ob alle Voraussetzungen für die beantragte Eintragung vorliegen. Fehlen erforderliche Unterlagen oder Bewilligungen, kann dies trotz des frühen Antragszeitpunkts zur Zurückweisung des Antrags führen.
Der Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt ist somit ein kritischer Faktor im Grundbuchrecht. Er bestimmt nicht nur über die Rangfolge von Eintragungen, sondern kann im Falle einer drohenden Insolvenz auch darüber entscheiden, ob eine Rechtsänderung überhaupt noch wirksam vorgenommen werden kann. Für alle Beteiligten ist es daher ratsam, bei grundstücksbezogenen Rechtsgeschäften stets auf eine zügige Antragstellung beim Grundbuchamt zu achten.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Insolvenzsperrvermerk: Ein Insolvenzsperrvermerk im Grundbuch signalisiert, dass über das Vermögen des Eigentümers ein Insolvenzverfahren läuft. Dieser Vermerk stellt sicher, dass Verfügungen über das Eigentum nur mit Zustimmung des Insolvenzverwalters wirksam sind. Ohne diese Zustimmung sind alle Transaktionen unwirksam, um die Insolvenzmasse zu schützen.
- Grundbuchberichtigung: Eine Grundbuchberichtigung ist die Korrektur einer falschen Eintragung im Grundbuch. Wenn eine Eintragung, z.B. ein Eigentümerwechsel, irrtümlich oder unrechtmäßig erfolgt ist, kann das Grundbuch berichtigt werden. Dies ist wichtig, um die Richtigkeit und Aktualität der Eigentumsverhältnisse sicherzustellen.
- Auflassung: Die Auflassung ist die Einigung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks. Diese Einigung muss notariell beurkundet werden und ist Voraussetzung für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Ohne Auflassung und Eintragung kann kein rechtswirksamer Eigentumsübergang stattfinden.
- Gutgläubiger Erwerb: Beim gutgläubigen Erwerb erwirbt jemand ein Recht von einem Nichtberechtigten, wenn er in gutem Glauben über die Berechtigung des Verkäufers ist und bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind. Im Fall eines Insolvenzsperrvermerks ist ein gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen, da der Vermerk öffentlich bekannt ist und der Erwerber sich über die Verfügungsbeschränkung informieren muss.
- Grundbuchamt: Das Grundbuchamt ist die Behörde, die für die Führung des Grundbuchs zuständig ist. Es prüft Anträge auf Eintragungen und sorgt für die Richtigkeit der eingetragenen Informationen. Fehlerhafte Eintragungen können berichtigt werden, wenn sie rechtlich nicht korrekt sind oder gegen bestehende Verfügungsbeschränkungen wie einen Insolvenzsperrvermerk verstoßen.
- Zustimmung des Insolvenzverwalters: Die Zustimmung des Insolvenzverwalters ist notwendig für alle Verfügungen über das Vermögen des Schuldners während eines Insolvenzverfahrens. Ohne diese Zustimmung sind Handlungen wie der Verkauf oder die Belastung von Immobilien unwirksam. Dies schützt die Insolvenzmasse und die Gläubiger vor unrechtmäßigen Verfügungen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 32 InsO (Insolvenzsperre): Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Frau M.B. und der Eintragung des Insolvenzsperrvermerks im Grundbuch wurde eine Verfügungsbeschränkung über ihr Vermögen wirksam. Diese Sperrwirkung verhindert, dass Verfügungen über das Vermögen des Insolvenzschuldners, wie z.B. die Übertragung von Eigentum, ohne Zustimmung des Insolvenzverwalters wirksam sind.
- § 873 BGB (Auflassung und Eintragung): Für den Eigentumsübergang an einem Grundstück sind grundsätzlich zwei Dinge erforderlich: die Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang (Auflassung) und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Im vorliegenden Fall erfolgte die Auflassung durch den Witwer der verstorbenen Eigentümerin, die Eintragung wurde vom Grundbuchamt vorgenommen.
- § 18 GBO (Antrag auf Eintragung): Die Eintragung eines Rechts im Grundbuch erfolgt nur auf Antrag. Im vorliegenden Fall wurde der Antrag auf Eigentumsumschreibung nach der Eintragung des Insolvenzsperrvermerks gestellt, was zur Unwirksamkeit der Eintragung führte.
- § 894 BGB (Unrichtiges Grundbuch): Ist das Grundbuch unrichtig, kann derjenige, dessen Recht durch die Unrichtigkeit beeinträchtigt wird, die Berichtigung des Grundbuchs verlangen. Im vorliegenden Fall ist das Grundbuch unrichtig, da der neue Eigentümer trotz des Insolvenzsperrvermerks eingetragen wurde.
- § 29 GBO (Grundbuchberichtigung): Die Berichtigung des Grundbuchs kann von Amts wegen oder auf Antrag erfolgen. Im vorliegenden Fall wurde die Berichtigung von Amts wegen vorgenommen, da die Unrichtigkeit des Grundbuchs durch die Eintragung trotz Insolvenzsperrvermerk offensichtlich war.
Das vorliegende Urteil
OLG Karlsruhe – Az.: 19 W 67/23 – Beschluss vom 22.05.2024
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1. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mannheim vom 16.08.2023, Az. MAN001 GRG 489/2023, aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Berichtigungsantrag nicht aus den Gründen der angefochtenen Verfügung zurückzuweisen.
2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; Auslagen werden nicht erstattet.
3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Der Beteiligte zu 1 wendet sich gegen eine Zwischenverfügung, die eine Grundbuchberichtigung von der Bewilligung des Beteiligten zu 2 abhängig macht.
In dem im Rubrum näher bezeichneten Grundbuch war Frau M. B. mit einem Anteil von ¼ als Miteigentümerin eingetragen (Abteilung I, lfd. Nr. 5). Nach ihrem Tode am 21. Januar 2022 wurde mit Beschluss vom 12. Mai 2023 über ihren Nachlass ein (zunächst bis zum 25. Oktober 2023 vorläufiges) Insolvenzverfahren angeordnet und der Beteiligte zu 1 zum Insolvenzverwalter bestellt. Bei Beginn des vorläufigen Insolvenzverfahrens wurde angeordnet, dass Verfügungen über Gegenstände des Nachlasses nur noch mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam sein sollten.
Auf Ersuchen des Insolvenzgerichts wurde am 24. Mai 2023 im Grundbuch in Abteilung II unter lfd. Nr. 7 ein Insolvenzsperrvermerk eingetragen. Das Grundbuchamt nahm gleichwohl aufgrund eines am 25. Mai 2023 eingereichten Antrags auf der Grundlage einer Auflassungserklärung des transmortal bevollmächtigten Witwers in der Urkunde des Notars B. vom 2. September 2022 (UR B …/22) am 1. Juni 2023 eine Umschreibung des Miteigentumsanteils auf den Beteiligten zu 2 vor (Abteilung I Nr. 9). Zum Hintergrund der Eigentumsübertragung enthält die Notarurkunde folgenden Vermerk (Schreibweise wie im Original):
„Der Erwerber hat im Jahr 2001 in der WEG eine Wohnung und vermeidlich ebenfalls auch einen Stellplatz in der TG ersteigert. Wie sich jedoch erst jetzt im Zuge der Sanierung der Tiefgarage im Jahr 2022 herausgestellt hat, wurde der Stellplatz versehentlich nie an den Erwerber zum Eigentum übertragen. Dieses Versehen blieb bisher verborgen. Der Erwerber hat seit dem Tag des Besitzüberganges, demnach seit dem Jahr 2001, alle Kosten und Sonderumlagen den nachstehenden Vertragsgegenstand betreffend, bezahlt. Die Vertragsteile sind sich nunmehr darüber einig, dass der Veräußerer den Stellplatz dem Erwerber zu Alleineigentum überträgt. Eine Gegenleistung hat der Erwerber nicht zu erbringen. Die Nutzung des Stellplatzes erfolgte durch den Erwerber. Um dieses rechtliche Versehen jetzt zu korrigieren, schließen die Vertragsteile nunmehr diesen Übertragungsvertrag.“
Zu diesem Vorgang hat das Grundbuchamt folgende Feststellungen getroffen:
„Hinsichtlich der Annahme in der Erwerbsurkunde des Notars O. B. vom 02.09.2022 (UR Nr. …/2022), der Stellplatz sei von dem Erwerber mitersteigert worden und damit mit Zuschlagsbeschluss übergegangen, wurde Anfang August eine Grundaktenrecherche durchgeführt. Der Zuschlagsbeschluss vom 20.11.2001 zum Eigentumswechsel hinsichtlich der Einheit von Herrn D. (Blatt X-2) befindet sich auf AS 83 der Grundakte zu Blatt X-2 von N. Dieser weist den Stellplatz in der Tiefgarage jedoch nicht mit aus.“
Auf Betreiben des Beteiligten zu 1 trug das Grundbuchamt in Abteilung II Nr. 8 einen Widerspruch gegen den Eigentumswechsel ein, nahm aber auf entsprechenden Antrag keine Grundbuchberichtigung vor. Eine solche hat es mit der angefochtenen Zwischenverfügung vom 16. August 2023 davon abhängig gemacht, dass eine – freiwillig abgegebene oder gerichtlich erzwungene – Berichtigungsbewilligung des Beteiligten zu 2 als eingetragenem Eigentümer vorgelegt werde. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs sei nicht offenkundig. Aus den Grundakten lasse sich nur entnehmen, dass eine Bewilligung des Insolvenzverwalters nicht eingereicht worden sei, nicht aber, dass diese tatsächlich nicht abgegeben wurde. Ein Nachweis der Negativtatsache sei im Wege des Urkundsbeweises nicht möglich.
Gegen die Entscheidung des Grundbuchamts richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1. Er ist der Auffassung, die Unrichtigkeit des Grundbuchs sei offensichtlich. Die negative Tatsache, dass er selbst der Eigentumsübertragung nicht zugestimmt habe, könne im Urkundenbeweis nicht bewiesen werden. Verlange man in Fällen des Verstoßes gegen das insolvenzrechtliche Verfügungsverbot eine Berichtigungsbewilligung des eingetragenen Eigentümers, führe dies zur Wirkungslosigkeit des § 32 InsO.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
Der Beteiligte zu 2 ist im Beschwerdeverfahren angehört worden und hat eine schriftliche Stellungnahme abgegeben. Er ist der Auffassung, er habe angesichts der in der Zeitung erfolgten Ankündigung der Zwangsversteigerung davon ausgehen können, den streitgegenständlichen Tiefgaragenstellplatz im Jahre 2001 mit einer Wohnung erworben zu haben. Als später aufgefallen sei, dass diese nicht mit übertragen worden sei, sei mit den Erben der Erblasserin die Notarurkunde errichtet worden, die zu seiner Eintragung als Eigentümer geführt habe.
II.
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen die Zurückweisung seines Antrags auf Berichtigung des Grundbuchs ist nach §§ 71, 18 GBO in Verbindung mit § 11 Absatz 1 RPflG zulässig (zur Statthaftigkeit der Beschwerde auch gegen Zwischenverfügungen vgl. etwa Demharter/Demharter, 33. Aufl. 2023, GBO § 71 Rn. 1). Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Die Berichtigung des Grundbuchs durch Wiedereintragung der Nachlassinsolvenzmasse darf – entgegen der Auffassung des Grundbuchamts – nicht von der Bewilligung des Beteiligten zu 2 abhängig gemacht werden, weil die Unrichtigkeit in anderer Weise nachgewiesen ist.
1. Im Ausgangspunkt geht das Grundbuchamt zutreffend davon aus, dass eine unrichtige Eintragung in der Regel nicht von Amts wegen zu berichtigen ist, sondern dies von den Beteiligten herbeigeführt werden muss (vgl. etwa Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage, Rn. 414; Demharter/Demharter, 33. Aufl. 2023, GBO § 22 Rn. 45). Den insoweit erforderlichen Antrag hat der Beteiligte zu 1 aber, nachdem er zunächst nur gefragt hatte, ob eine Berichtigung erfolgen werde, zuletzt ausdrücklich gestellt.
2. Ursprüngliche Miteigentümerin war, wie sich aus dem Grundbuch ergibt, die Erblasserin.
a) Sie hat dieses Eigentum nicht durch Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung einer Wohnung verloren. Einen Zuschlag des hier gegenständlichen Grundbesitzes im Wege der Zwangsversteigerung zugunsten des Beteiligten zu 2 weist das Grundbuch nicht aus. Zwar hat der Beteiligte zu 2 darauf hingewiesen, dass bei der öffentlichen Ankündigung der Versteigerung einer Wohnung auf dem Grundstück H-Str. 41 auf einen Tiefgaragenstellplatz hingewiesen worden war. Ein Zuschlag (auch) des vorliegenden Grundbesitzes ist jedoch im Zwangsversteigerungsverfahren nicht erfolgt. Dies ergibt sich aus den vom Grundbuchamt angestellten Nachforschungen; auch der Beteiligte zu 2 geht – wie die Präambel zu der Notarurkunde zeigt – hiervon aus. Eine etwa irrtümliche Beschreibung der versteigerten Wohnung („mit TG-Stellplatz“) bei der Ankündigung einer Zwangsversteigerung kann den erforderlichen Zuschlag nicht ersetzen, sondern könnte – bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen – lediglich Amtshaftungsansprüche begründen.
Ein gutgläubiger Erwerb (§ 892 Absatz 2 BGB) kommt nicht in Betracht, weil zum Zeitpunkt der Antragstellung, die nach § 13 GBO zu beurteilen ist (BeckOK BGB/H.-W. Eckert, 69. Ed. 1.2.2024, BGB § 892 Rn. 14; Jauernig/Berger, 19. Aufl. 2023, BGB § 892 Rn. 20), der Insolvenzsperrvermerk bereits eingetragen war.
3. Die Insolvenznachlassmasse hat das Eigentum nicht aufgrund der Eintragung infolge der Auflassung in der Notarurkunde vom 22. September 2022 verloren.
a) Durch den Inhalt der Grundakten urkundlich nachgewiesen ist, dass das Grundbuchamt die Eintragung des Beteiligten zu 2 als Miteigentümer unter Übergehung des Insolvenzvermerks vorgenommen hat. Mit Eintragung des Insolvenzvermerks tritt eine Grundbuchsperre ein; diese verbietet alle Eintragungen, die den Rechtswirkungen der Verfügungsbeschränkung widersprechen (MüKoInsO/Busch, 4. Aufl. 2019, InsO §§ 32, 33 Rn. 65), mithin auch die Eintragung eines Eigentumswechsels. Maßgeblich ist insoweit, ob zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits eine Verfügungsbeschränkung bestand. Das war hier der Fall, weil die Auflassung zwar vor dem Insolvenzsperrvermerk erklärt, aber – wohl infolge der zunächst noch fehlenden Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Ausstellungsdatum 15. Mai 2023) – vom Notar erst am 25. Mai 2023 beim Grundbuchamt eingereicht worden ist. Wie sich aus §§ 13 Absatz 2 Satz 1, 17 GBO ergibt, kommt es nicht auf die Antragstellung selbst, sondern auf den Eingang beim Grundbuchamt an.
b) Die Berichtigung scheitert auch nicht an einem fehlenden urkundlichen Nachweis des Umstands, dass der Beteiligte zu 1 als Insolvenzverwalter die Verfügung über das Grundstück nicht genehmigt hat.
aa) An den Nachweis der Unrichtigkeit sind allerdings nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum (vgl. etwa BeckOK GBO/Holzer, 52. Ed. 1.3.2024, GBO § 22 Rn. 59 m. w. N.) strenge Anforderungen zu stellen, da einerseits die Berichtigungsmöglichkeit gemäß § 22 GBO in die Grundbuchposition des eingetragenen Betroffenen ohne dessen Bewilligung eingreift und andererseits das Grundbuchverfahren zur Klärung streitiger Tatsachen weder geeignet noch bestimmt ist. Der Nachweis ist daher erst erbracht, wenn eine Verletzung der Rechte des Betroffenen – hier des Beteiligten zu 2 als derzeit eingetragenem Miteigentümer – unter sinngemäßer Anwendung des Maßstabs von § 286 Absatz 1 ZPO ausgeschlossen ist. Allein die Glaubhaftmachung oder eine gewisse Wahrscheinlichkeit genügen nicht. Der Antragsteller muss, ohne dass ihn dabei eine amtswegige Sachaufklärung durch das Grundbuchamt unterstützt, grundsätzlich alle Möglichkeiten ausräumen, die der erstrebten Eintragung entgegenstehen.
Andererseits kann selten das Nichtvorliegen sämtlicher entgegenstehender Umstände durch Beibringung von Urkunden im Sinne des § 29 GBO bewiesen werden; dies gilt insbesondere oft bei negativen Tatsachen. Daher muss es ausreichen, dass das Grundbuchamt von den nach der allgemeinen Lebenserfahrung regelmäßigen Geschehensabläufen ausgeht, das heißt ein hinreichender Grad an Gewissheit besteht, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen, es sei denn, konkrete Umstände lassen im Einzelfall auch einen anderen Schluss zu (Bauer/Schaub/Schäfer, 5. Aufl. 2023, GBO § 22 Rn. 171). Folglich sind nach der Lebenserfahrung nur entfernt entgegenstehende, bloß theoretische Möglichkeiten nicht notwendig zu widerlegen (insgesamt Bauer/Schaub/Schäfer, 5. Aufl. 2023, GBO § 22 Rn. 171).
bb) Legt man diesen Maßstab zugrunde, ist der Unrichtigkeitsnachweis erbracht. Die zugunsten des Beteiligten zu 2 vorgenommene Verfügung wäre nur dann wirksam, wenn der Beteiligte zu 1 als Insolvenzverwalter ihr zugestimmt hätte. Dafür sind keinerlei Anhaltspunkte vorhanden. Bereits aus den Akten ergibt sich, dass eine entsprechende Zustimmung nicht vorgelegt worden ist, obwohl nach allgemeiner Lebenserfahrung damit zu rechnen wäre, dass der Beteiligte zu 2 – dem sie günstig wäre – sie spätestens bei seiner Anhörung im Beschwerdeverfahren eingereicht hätte. Der Beteiligte zu 2 hat sich auf eine Zustimmung auch nicht berufen. Dass eine Zustimmung gleichwohl erteilt worden ist und der Beteiligte zu 1 sie unter Verletzung seiner anwaltlichen Berufspflichten im vorliegenden Verfahren verschwiegen hat, ist zwar nicht denknotwendig ausgeschlossen. Die Umstände lassen aber die Bildung einer von vernünftigen Zweifeln freie Überzeugung davon zu, dass die Übertragung ohne die notwendige Zustimmung des Beteiligten zu 1 erfolgt ist.
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Saarbrücken (Beschluss vom 25. Februar 2022 – 5 W 11/22 -), auf die sich das Grundbuchamt beruft, rechtfertigt keine andere Bewertung. Sie betont zwar die strengen Anforderungen, die an den Unrichtigkeitsnachweis zu stellen sind und hebt hervor, dass allein die fehlende Zumutbarkeit des Nachweises den Antragsteller nicht davon enthebt, notfalls im Erkenntnisverfahren eine Bewilligung des von der Berichtigung Betroffenen zu erwirken. Die Anwendung dieser – vom Senat geteilten – Grundsätze betraf allerdings eine der hier vorliegenden nicht vergleichbare Situation. Das Oberlandesgericht Saarbrücken hatte die Zurückweisung eines Berichtigungsantrags in einem Fall verneint, in dem eine Namensverwechselung bei einem früheren Eintragungsvorgang möglich erschien, letztlich aber wegen des Fehlens hinreichend individualisierender Merkmale im Grundbuchverfahren nicht nachgewiesen werden konnte. Die Möglichkeit, dass der Grundbuchstand richtig und damit eine Berichtigung nicht angezeigt sein könnte, stellte sich damit in dem vom Oberlandesgericht Saarbrücken zu entscheidenden Fall als wesentlich konkreter dar als in der hier vorliegenden Situation.
III.
1. Gerichtskosten fallen wegen des Erfolgs der Beschwerde nicht an, weil Ziffer 14510 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG die Gebührenerhebung nur für den Fall der Verwerfung oder Zurückweisung der Beschwerde vorsieht. Wegen des fehlenden Anfalls von Gerichtsgebühren besteht kein Anlass, von Amts wegen den Gebührenstreitwert des Beschwerdeverfahrens festzusetzen.
Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Beteiligten zu 1 gibt es keine Grundlage. Eine solche wäre nur unter den Voraussetzungen des § 81 Absatz 2 FamFG möglich (BeckOK GBO/Kramer, 52. Ed. 1.3.2024, GBO § 77 Rn. 45), die hier nicht vorliegen. Der Beteiligte zu 2 hat insbesondere nicht durch grobes Verschulden (§ 81 Absatz 2 Nr. 1 GNotKG) Anlass zu dem Verfahren gegeben. Das Verfahren ist im Ausgangspunkt durch die fehlerhafte Eintragung durch das Grundbuchamt verursacht worden; einer Mitwirkung des Beteiligten zu 2 bei der Korrektur des Fehlers bedurfte es aus den oben näher ausgeführten Gründen nicht.
2. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Absatz 2 Satz 1 GBO) liegen nicht vor.
Welche Anforderungen an den Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 GBO grundsätzlich zu stellen sind, ist in der Rechtsprechung geklärt. Die hier vorliegende Konstellation – Korrektur eines Verstoßes gegen eine Veränderungssperre – stellt sich nicht in einer Vielzahl von Fällen (vgl. zu dieser Anforderung BeckOK GBO/Kramer, 52. Ed. 1.3.2024, GBO § 78 Rn. 3), so dass ein Interesse der Allgemeinheit an der Klärung von Detailfragen durch das Rechtsbeschwerdegericht besteht. Eine Abweichung von der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Saarbrücken liegt aus den oben näher dargestellten Gründen nicht vor, so dass eine Zulassung der Rechtsbeschwerde auch nicht zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung geboten ist.