Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Herausforderungen und rechtliche Aspekte bei der Umwandlung von Immobilienbesitz
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erfüllt sein?
- Welche Rolle spielt die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Umwandlung?
- Warum ist die Zustimmung aller Miteigentümer für die Umwandlung erforderlich?
- Welche formalen Anforderungen müssen Unterlagen für die Umwandlung erfüllen?
- Welche Schritte sind bei einer geplanten Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum besonders risikobehaftet?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es handelt sich um einen Fall zur Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum, der auf einer Teilungserklärung basiert.
- Die Teilungserklärung erlaubt dem Eigentümer, das Gebäude auszubauen und zusätzliche Wohnungseinheiten zu schaffen, ohne die Miteigentumsanteile zu verändern.
- Das Grundbuchamt beanstandete spezifische Formulierungen und Bestimmungen in der Teilungserklärung, die nicht ordnungsgemäß in den Urkunden abgebildet waren.
- Das Gericht entschied, dass die beschwerdegegenständlichen Teile der Teilungserklärung unzulässig sind und daher nicht ins Grundbuch eingetragen werden können.
- Die Entscheidung des Gerichts basiert auf der rechtlichen Unwirksamkeit der beanstandeten Bestimmungen in Bezug auf das Sondereigentum.
- Die Auswirkungen der Entscheidung betreffen die Eigentümer, da sie die bestehende Teilung und die zukünftige Umwandlung ihres Eigentums in Wohnungseigentum nicht wie geplant umsetzen können.
- Eigentümer müssen sicherstellen, dass alle erforderlichen Vereinbarungen ordnungsgemäß dokumentiert und im Grundbuch anerkannt sind, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.
- Die Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung der Teilungserklärungen und der relevanten Gesetze, um rechtliche Komplikationen zu vermeiden.
- Die Unklarheiten in der Teilungserklärung könnten für die Eigentümer erhebliche finanzielle und rechtliche Folgen haben.
- Es wird empfohlen, rechtlichen Rat einzuholen, um die Gestaltung von Teilungserklärungen und die Eintragung im Grundbuch rechtssicher zu gestalten.
Herausforderungen und rechtliche Aspekte bei der Umwandlung von Immobilienbesitz
Die Grundbucheintragung spielt eine zentrale Rolle im deutschen Immobilienrecht, insbesondere wenn es um die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum geht. Teileigentum bezieht sich auf gewerbliche Einheiten in einem Gebäude, während Wohnungseigentum sich auf die individuellen Wohnräume konzentriert, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet werden. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum ist oft ein komplexer Vorgang, der sowohl rechtliche als auch praktische Überlegungen mit sich bringt. Hierbei müssen zahlreiche Vorschriften und Gesetze beachtet werden, um Rechtsicherheit für die neuen Eigentümer zu schaffen und potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden.
Der Prozess der Umwandlung erfordert nicht nur eine vollständige Klärung des Eigentums, sondern auch eine präzise Anmeldung der Veränderungen im Grundbuch. Dies stellt sicher, dass die neuen Eigentumsverhältnisse ordnungsgemäß dokumentiert sind und im Streitfall rechtlich geschützt werden. Zudem können sinkende Immobilienpreise oder Veränderungen im Wohnungsmarkt zusätzliche Faktoren sein, die bei der Entscheidung zur Umwandlung von Bedeutung sind. Es ist daher entscheidend, die notwendigen Schritte und rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen.
Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die Herausforderungen und rechtlichen Aspekte der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum beleuchtet und eine umfassende Analyse des zugrunde liegenden Urteilsspruchs bietet.
Der Fall vor Gericht
Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum scheitert an formalen Hürden
Das Kammergericht Berlin hat in einem Beschluss vom 2. Juli 2015 (Az. 1 W 558/14) die Beschwerde gegen die Ablehnung der Umwandlung eines Teileigentums in Wohnungseigentum zurückgewiesen. Der Fall dreht sich um die Einheit T 41 in einem Gebäude, die ursprünglich als Teileigentum definiert war und nun in eine Wohneinheit umgewandelt werden sollte.
Hintergrund und Verlauf des Falls
Die Eigentümer der Einheit T 41 hatten beim Grundbuchamt beantragt, das Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln. Diesem Antrag lag eine Teilungserklärung aus dem Jahr 1999 zugrunde, die dem jeweiligen Eigentümer der Einheit T 41 das Recht einräumte, die Räume so auszubauen, dass sie zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet sind und eine oder zwei Wohnungseigentumseinheiten entstehen können.
Das Grundbuchamt lehnte den Antrag jedoch ab. Es argumentierte, dass eine Bewilligung fehle, die sich auf die neue Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamtes beziehe, welche Lage und Umfang des neuen Sondereigentums definiere. Gegen diese Entscheidung legten die Eigentümer Beschwerde ein.
Entscheidung des Kammergerichts
Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamtes und wies die Beschwerde zurück. In seiner Begründung führte das Gericht mehrere Hindernisse an, die der Umwandlung entgegenstehen:
Zunächst stellte das Gericht fest, dass für eine Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich ist. Eine Ausnahme von diesem Erfordernis wäre möglich gewesen, wenn in der ursprünglichen Teilungserklärung eine entsprechende Regelung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen worden wäre. Dies war jedoch nicht der Fall, da die betreffende Regelung in der Teilungserklärung nicht eindeutig als Inhalt des Sondereigentums gekennzeichnet und somit nicht im Grundbuch eingetragen wurde.
Formale Mängel in den Unterlagen
Das Gericht bemängelte zudem formale Fehler in den eingereichten Unterlagen. Die von den Eigentümern vorgelegte Bewilligung bezog sich auf eine andere Abgeschlossenheitsbescheinigung als die tatsächlich beim Grundbuchamt eingereichte. Obwohl beide Bescheinigungen sich auf die ursprüngliche Abgeschlossenheitsbescheinigung aus dem Jahr 1999 bezogen, sah das Gericht darin keinen ausreichenden Zusammenhang zwischen Bewilligung und aktueller Bescheinigung.
Bedeutung des Urteils
Die Entscheidung des Kammergerichts Berlin unterstreicht die hohen formalen Anforderungen bei Änderungen des Wohnungseigentumsrechts. Sie verdeutlicht, wie wichtig eine präzise und eindeutige Formulierung sowie die korrekte Eintragung von Sonderregelungen in Teilungserklärungen sind. Zudem zeigt der Fall, dass bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum besondere Sorgfalt bei der Vorbereitung und Einreichung der notwendigen Unterlagen geboten ist.
Für Eigentümer und Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen bedeutet dies, dass sie bei geplanten Umwandlungen oder Änderungen des Sondereigentums frühzeitig rechtlichen Rat einholen und alle Schritte sorgfältig planen sollten. Insbesondere müssen sie darauf achten, dass alle erforderlichen Zustimmungen vorliegen und die eingereichten Unterlagen in sich stimmig und auf dem aktuellsten Stand sind.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des Kammergerichts Berlin unterstreicht die hohe Bedeutung formaler Korrektheit bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum. Sie verdeutlicht, dass ohne eindeutige Eintragung im Grundbuch selbst eine in der Teilungserklärung vorgesehene Umwandlungsbefugnis unwirksam bleibt. Zudem zeigt das Urteil, dass bei der Einreichung von Unterlagen höchste Sorgfalt geboten ist, da selbst geringfügige Abweichungen zur Ablehnung führen können. Diese strenge Handhabung dient dem Schutz aller Miteigentümer und der Rechtssicherheit im Wohnungseigentumsrecht.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Eigentümer einer gewerblichen Einheit, der eine Umwandlung in Wohnungseigentum plant, müssen Sie äußerste Sorgfalt walten lassen. Das Urteil zeigt, dass selbst eine in der Teilungserklärung vorgesehene Umwandlungsbefugnis unwirksam sein kann, wenn sie nicht explizit im Grundbuch eingetragen ist. Achten Sie peinlich genau darauf, dass alle Dokumente, insbesondere Bewilligungen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen, exakt übereinstimmen und aktuell sind. Es empfiehlt sich dringend, frühzeitig einen erfahrenen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuzuziehen, um kostspielige Fehler und Verzögerungen zu vermeiden. Die Umwandlung erfordert in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer – prüfen Sie daher vorab, ob Sie diese einholen können oder ob Ausnahmeregelungen greifen.
FAQ – Häufige Fragen
In dieser FAQ-Rubrik finden Sie wertvolle Informationen zur Umwandlung von Teileigentum, die häufig auftretende Fragen aufgreift und kompakt beantwortet. Unser Ziel ist es, Ihnen eine verständliche Orientierung in den komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen zu bieten, damit Sie informierte Entscheidungen treffen können. Tauchen Sie ein in die Antworten, die Ihnen helfen, Klarheit über wichtige Aspekte dieses Themas zu gewinnen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wer ist für Schäden durch Wurzeleinwuchs verantwortlich?
- Welche rechtlichen Schritte sollten Betroffene bei Wurzeleinwuchs-Schäden unternehmen?
- Welche Rolle spielt die Verkehrssicherungspflicht bei Wurzeleinwuchs?
- Wann ist ein Sachverständigengutachten bei Wurzelschäden hilfreich?
- Welche präventiven Maßnahmen können Eigentümer treffen, um Wurzeleinwuchs zu vermeiden?
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erfüllt sein?
Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungs- und Teileigentümer der Gemeinschaft. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Nutzung von Teileigentum für Wohnzwecke erlaubt. Der Grund dafür ist, dass es sich um eine Änderung der Zweckbestimmung des Sondereigentums handelt, die über eine bloße Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinausgeht.
Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
Vereinbarung aller Eigentümer
Es bedarf einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer. Diese Vereinbarung muss die Änderung der Zweckbestimmung des betroffenen Sondereigentums von Teileigentum zu Wohnungseigentum ausdrücklich festlegen.
Grundbuchrechtliche Bewilligung
Neben der Vereinbarung ist eine grundbuchrechtliche Bewilligung aller Eigentümer erforderlich. Diese Bewilligung muss den formalen Anforderungen des Grundbuchrechts entsprechen, insbesondere notariell beglaubigt sein.
Änderung der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung muss geändert werden, um die neue Zweckbestimmung des umgewandelten Eigentums zu reflektieren. Dies erfordert in der Regel eine notarielle Beurkundung.
Ausnahme: Änderungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung
In einigen Fällen kann die Gemeinschaftsordnung einen Änderungsvorbehalt enthalten, der es einem Eigentümer erlaubt, sein Teileigentum ohne Zustimmung der anderen in Wohnungseigentum umzuwandeln. Ein solcher Vorbehalt muss jedoch eindeutig formuliert sein und sich speziell auf die Umwandlung beziehen.
Wichtig: Selbst wenn die tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken bereits erlaubt ist, ändert dies nichts an der rechtlichen Notwendigkeit der Umwandlung für eine Änderung im Grundbuch.
Wenn Sie eine Umwandlung Ihres Teileigentums in Wohnungseigentum planen, sollten Sie zunächst die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Ihrer Eigentümergemeinschaft sorgfältig prüfen. Konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, um Ihre spezifische Situation zu bewerten und das korrekte Vorgehen zu planen.
Welche Rolle spielt die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Umwandlung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung spielt eine zentrale Rolle bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum. Sie ist ein unverzichtbares Dokument für diesen Prozess und erfüllt mehrere wichtige Funktionen:
Grundlage für die Definition des Sondereigentums: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legt präzise fest, welche Räumlichkeiten zum Sondereigentum gehören. Sie definiert die genauen Grenzen der Wohnung und etwaiger zugehöriger Räume wie Keller oder Stellplätze.
Voraussetzung für die Grundbucheintragung: Ohne eine gültige Abgeschlossenheitsbescheinigung kann das Grundbuchamt die Umwandlung nicht eintragen. Sie ist eine zwingende formelle Voraussetzung für den Eintragungsantrag.
Nachweis der baulichen Eignung: Die Bescheinigung bestätigt, dass die Wohnung baulich von anderen Einheiten abgegrenzt ist und über einen eigenen Zugang verfügt. Dies ist entscheidend für die rechtliche Anerkennung als separate Wohneinheit.
Bestandteil der Teilungserklärung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss der Teilungserklärung beigefügt werden. Sie bildet zusammen mit dem Aufteilungsplan die Grundlage für die rechtliche Aufteilung des Gebäudes.
Schutz der Eigentümerinteressen: Durch die genaue Definition des Sondereigentums schützt die Bescheinigung die Rechte der einzelnen Eigentümer und verhindert spätere Streitigkeiten über die Zuordnung von Räumen oder Flächen.
Formelle Korrektheit beachten: Es ist wichtig, dass in der Umwandlungsbewilligung auf die korrekte, aktuelle Abgeschlossenheitsbescheinigung Bezug genommen wird. Eine Verwechslung oder der Bezug auf eine veraltete Bescheinigung kann zur Ablehnung des Umwandlungsantrags führen.
Wenn Sie eine Umwandlung planen, sollten Sie frühzeitig die Erstellung einer aktuellen Abgeschlossenheitsbescheinigung in die Wege leiten. Dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen, ist aber unerlässlich für den erfolgreichen Abschluss des Umwandlungsprozesses.
Warum ist die Zustimmung aller Miteigentümer für die Umwandlung erforderlich?
Die Zustimmung aller Miteigentümer ist für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum aus mehreren Gründen zwingend erforderlich:
Änderung der Gemeinschaftsordnung: Die Umwandlung stellt eine grundlegende Änderung der Zweckbestimmung des Sondereigentums dar. Dies betrifft nicht nur die umzuwandelnde Einheit, sondern hat Auswirkungen auf die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine solche Änderung erfordert eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, da sie die rechtliche Grundlage des Zusammenlebens in der Gemeinschaft berührt.
Schutz der Eigentümerinteressen: Jeder Miteigentümer hat ein berechtigtes Interesse daran, über Änderungen in der Wohnanlage mitzubestimmen, die möglicherweise Einfluss auf den Wert oder die Nutzung seines Eigentums haben könnten. Wenn Sie beispielsweise eine Gewerbeeinheit in eine Wohnung umwandeln, könnte dies zu erhöhtem Besucherverkehr oder veränderten Lärmbelastungen führen.
Rechtliche Sicherheit: Die Zustimmung aller Eigentümer schafft Rechtssicherheit und verhindert spätere Streitigkeiten. Ohne diese Zustimmung wäre die Umwandlung rechtlich angreifbar.
Grundbuchrechtliche Erfordernisse: Für die Eintragung der Umwandlung im Grundbuch ist die Bewilligung aller Miteigentümer notwendig. Das Grundbuchamt prüft diese Voraussetzung, bevor es die Änderung vornimmt.
Es gibt jedoch Ausnahmen von diesem Erfordernis:
Änderungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung: Wenn die ursprüngliche Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einen entsprechenden Vorbehalt enthält, kann unter Umständen auf die Zustimmung aller Eigentümer verzichtet werden. Ein solcher Vorbehalt könnte beispielsweise lauten: „Der Eigentümer der Teileigentumseinheit X ist berechtigt, diese in Wohnungseigentum umzuwandeln, sobald die behördlichen Genehmigungen vorliegen.“
Geringfügige Störung: In Ausnahmefällen kann eine Umwandlung auch ohne Zustimmung aller Eigentümer zulässig sein, wenn die neue Nutzung nicht mehr stört als die bisherige zulässige Nutzung des Teileigentums. Dies muss jedoch im Einzelfall sorgfältig geprüft werden.
Wenn Sie eine Umwandlung planen, sollten Sie zunächst die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Ihrer Wohnanlage gründlich prüfen. Sprechen Sie frühzeitig mit den anderen Eigentümern, um deren Zustimmung zu erhalten. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.
Welche formalen Anforderungen müssen Unterlagen für die Umwandlung erfüllen?
Für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum müssen die eingereichten Unterlagen strenge formale Anforderungen erfüllen, um eine erfolgreiche Eintragung im Grundbuch zu gewährleisten:
Notarielle Beurkundung
Die Umwandlungserklärung muss notariell beurkundet werden. Dies gilt sowohl für die Änderung der Teilungserklärung als auch für die Zustimmungserklärungen der anderen Eigentümer. Die notarielle Form stellt sicher, dass alle Beteiligten über die rechtlichen Konsequenzen aufgeklärt wurden und die Erklärungen rechtsgültig sind.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine aktuelle Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Bauamtes ist zwingend erforderlich. Diese bestätigt, dass die umzuwandelnde Einheit baulich von anderen Einheiten abgetrennt ist und als selbstständige Wohnung genutzt werden kann. Die Bescheinigung muss mit den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten übereinstimmen.
Zustimmungserklärungen
Alle Miteigentümer müssen der Umwandlung zustimmen. Diese Zustimmungen müssen schriftlich vorliegen und notariell beglaubigt sein. In manchen Fällen kann die Zustimmung durch eine entsprechende Klausel in der Gemeinschaftsordnung ersetzt werden, die eine einseitige Umwandlung erlaubt.
Grundpfandrechtsgläubiger-Zustimmung
Wenn das Teileigentum mit Grundpfandrechten belastet ist, benötigen Sie die Zustimmung der Gläubiger zur Umwandlung. Diese Zustimmungen müssen ebenfalls in der für das Grundbuch erforderlichen Form vorliegen, in der Regel also notariell beglaubigt.
Aktueller Grundbuchauszug
Ein aktueller Grundbuchauszug muss dem Antrag beigefügt werden. Dieser darf nicht älter als sechs Monate sein und dient dem Nachweis der aktuellen Eigentumsverhältnisse und eventuell bestehender Belastungen.
Behördliche Genehmigungen
In bestimmten Gebieten kann eine zusätzliche behördliche Genehmigung erforderlich sein. Dies gilt insbesondere in Gebieten mit Erhaltungssatzungen oder in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wo spezielle Umwandlungsverordnungen gelten können.
Präzise Formulierung der Änderungen
Die beantragten Änderungen müssen exakt und unmissverständlich formuliert sein. Jede Unklarheit kann zur Zurückweisung des Antrags führen. Beschreiben Sie genau, welche Räume betroffen sind und wie sich die Nutzungsart ändert.
Vollständigkeit der Unterlagen
Alle erforderlichen Unterlagen müssen vollständig und in der richtigen Form vorliegen. Fehlende oder fehlerhafte Dokumente führen zu Verzögerungen oder zur Ablehnung des Antrags. Eine sorgfältige Vorbereitung und Prüfung aller Unterlagen ist daher unerlässlich.
Beachten Sie, dass die formalen Anforderungen je nach Bundesland und lokaler Behörde variieren können. Es empfiehlt sich daher, frühzeitig Kontakt mit dem zuständigen Grundbuchamt aufzunehmen, um alle spezifischen Anforderungen zu klären. Eine professionelle rechtliche Beratung kann Ihnen helfen, alle formalen Hürden zu meistern und den Umwandlungsprozess erfolgreich abzuschließen.
Welche Schritte sind bei einer geplanten Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum besonders risikobehaftet?
Bei der geplanten Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum sind mehrere Schritte besonders risikobehaftet:
Fehlende Zustimmung der anderen Eigentümer
Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht einfach in Wohnungseigentum umwandeln. Dies stellt ein erhebliches Risiko dar, da die Umwandlung eine Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert, die im Wege einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen muss. Fehlt diese Zustimmung, ist die Umwandlung nicht möglich.
Unzureichender Änderungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung
Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung einen Änderungsvorbehalt enthält, ist Vorsicht geboten. Ein zur Umwandlung berechtigender Vorbehalt ergibt sich nicht automatisch aus dem Recht, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Die genaue Formulierung und Auslegung des Vorbehalts ist entscheidend und kann zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Probleme bei der grundbuchrechtlichen Umsetzung
Für die Umwandlung bedarf es grundbuchrechtlich einer Bewilligung nach §§ 19, 29 GBO. Fehlt diese, wird der Eintragungsantrag vom Grundbuchamt zurückgewiesen. Dies kann zu erheblichen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen.
Missachtung behördlicher Genehmigungen
Die Nutzungsänderung von Teileigentum zu Wohnzwecken kann behördliche Genehmigungen erfordern. Werden diese nicht eingeholt oder missachtet, drohen baurechtliche Konsequenzen und möglicherweise sogar die Rückabwicklung der Umwandlung.
Fehleinschätzung der Störungsintensität
Auch wenn die Wohnnutzung ausnahmsweise zulässig sein kann, wenn sie nicht mehr stört als die zulässige Nutzung des Teileigentums, ist die Einschätzung der Störungsintensität oft schwierig und subjektiv. Eine Fehleinschätzung kann zu Konflikten mit anderen Eigentümern und rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Unklare Formulierungen in der Teilungserklärung
Die genaue Formulierung in der Teilungserklärung ist entscheidend. Unklare oder mehrdeutige Bestimmungen können zu unterschiedlichen Auslegungen führen und rechtliche Streitigkeiten nach sich ziehen.
Vernachlässigung der Rechte von Grundpfandrechtsgläubigern
Obwohl die Umwidmung von Teileigentum in Wohnungseigentum nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger bedarf, sollten deren Rechte nicht außer Acht gelassen werden, um spätere Komplikationen zu vermeiden.
Um diese Risiken zu minimieren, ist es ratsam, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, alle notwendigen Zustimmungen und Genehmigungen sorgfältig zu prüfen und vorzubereiten, sowie eine klare und eindeutige Dokumentation aller Schritte sicherzustellen. Eine gründliche Analyse der bestehenden Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung ist unerlässlich, um potenzielle Stolpersteine im Vorfeld zu identifizieren und zu adressieren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Teileigentum: Teileigentum bezeichnet das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude, das in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Es handelt sich typischerweise um Gewerbeeinheiten wie Büros, Läden oder Praxen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Gegensatz zum Wohnungseigentum ist Teileigentum nicht zum dauerhaften Wohnen bestimmt. Teileigentümer haben ähnliche Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer, etwa hinsichtlich der Nutzung von Gemeinschaftseigentum oder der Beteiligung an Eigentümerversammlungen.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese Bescheinigung ist ein amtliches Dokument, das von der zuständigen Baubehörde ausgestellt wird. Sie bestätigt, dass eine Wohnung oder eine nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit baulich vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine wesentliche Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum. Sie muss detaillierte Angaben zur Lage und zum Umfang des Sondereigentums enthalten und ist dem Grundbuchamt bei der Beantragung der Eigentumsumwandlung vorzulegen.
- Teilungserklärung: Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- oder Teileigentum regelt. Sie enthält wesentliche Bestimmungen wie die genaue Beschreibung der einzelnen Einheiten, die Festlegung der Miteigentumsanteile und die Gemeinschaftsordnung. In der Teilungserklärung können auch Sonderregelungen, wie etwa Umwandlungsrechte für Teileigentum, festgelegt werden. Um rechtswirksam zu sein, muss die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen werden. Sie bildet die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft.
- Sondereigentum: Sondereigentum bezeichnet den Teil einer Wohnungseigentumsanlage, der im Alleineigentum eines Wohnungs- oder Teileigentümers steht. Es umfasst die Räume der jeweiligen Wohnung oder Gewerbeeinheit sowie zugehörige Bestandteile wie Balkone oder Kellerräume. Das Sondereigentum ist von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum klar abgegrenzt. Der Eigentümer hat das alleinige Nutzungs- und Verfügungsrecht über sein Sondereigentum, muss dabei aber die Rechte der anderen Eigentümer und die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung beachten.
- Bewilligung: Im Kontext des Grundbuchrechts ist die Bewilligung die Zustimmungserklärung des von einer Grundbucheintragung Betroffenen. Sie ist notwendig, um Änderungen im Grundbuch vornehmen zu können, wie etwa bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum. Die Bewilligung muss schriftlich erfolgen und vom Berechtigten oder seinem Vertreter abgegeben werden. Sie muss eindeutig formuliert sein und sich auf die konkrete Eintragung beziehen. Im Fall einer Umwandlung müssen in der Regel alle Miteigentümer eine Bewilligung erteilen, es sei denn, es existieren Sonderregelungen in der Teilungserklärung.
- Grundbucheintragung: Die Grundbucheintragung ist der formelle Akt, durch den Rechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, wie Wohnungs- und Teileigentum, im Grundbuch vermerkt werden. Sie ist für die Wirksamkeit von Rechtsänderungen an Immobilien in der Regel konstitutiv, das heißt, ohne Eintragung tritt die Rechtsänderung nicht ein. Bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum ist eine Grundbucheintragung erforderlich. Hierfür müssen alle notwendigen Unterlagen, wie Bewilligungen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen, dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Die Eintragung erfolgt nur, wenn alle formellen und materiellen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 7 Abs. 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Regelt die notwendigen Voraussetzungen für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum. Dazu gehört insbesondere die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, sofern nicht in der Teilungserklärung eine entsprechende Regelung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen wurde. Im vorliegenden Fall fehlte die Zustimmung der übrigen Eigentümer, und die Regelung in der Teilungserklärung war nicht ausreichend als Inhalt des Sondereigentums gekennzeichnet.
- § 10 Abs. 2 WEG: Bestimmt, dass die Teilungserklärung und etwaige Änderungen, die sich auf das Sondereigentum beziehen, im Grundbuch einzutragen sind. Im vorliegenden Fall wurde die Regelung zur Umwandlungsmöglichkeit in der Teilungserklärung nicht eindeutig als Inhalt des Sondereigentums bezeichnet und daher nicht ins Grundbuch eingetragen, was die Umwandlung erschwerte.
- § 3 Abs. 2 WEG: Definiert die Voraussetzungen für die Entstehung von Wohnungseigentum. Dazu gehört insbesondere, dass es sich um eine abgeschlossene Wohnung handeln muss, die zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Im vorliegenden Fall wurde zwar eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt, jedoch stimmte diese nicht mit der in der Bewilligung genannten Bescheinigung überein, was zu formalen Mängeln führte.
- § 873 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt die Eintragung von dinglichen Rechten ins Grundbuch. Die Eintragung erfolgt auf Antrag und Bewilligung des Betroffenen. Im vorliegenden Fall wurden zwar Bewilligungen zur Umwandlung vorgelegt, jedoch gab es Unstimmigkeiten zwischen den Bewilligungen und den vorgelegten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, was die Eintragung verhinderte.
- § 29 GBO (Grundbuchordnung): Bestimmt, dass das Grundbuchamt die Eintragungen nur vornehmen darf, wenn die entsprechenden Anträge und Bewilligungen vorliegen und die Eintragungsvoraussetzungen erfüllt sind. Im vorliegenden Fall fehlten sowohl die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer als auch die Übereinstimmung zwischen Bewilligung und Abgeschlossenheitsbescheinigung, was die Eintragung der Umwandlung verhinderte.
Das vorliegende Urteil
KG Berlin – Az.: 1 W 558/14 – Beschluss vom 02.07.2015
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Die Beschwerde wird bei einem Wert in Höhe von 891.375,00 EUR zurückgewiesen.
Gründe
I.
Das im Beschlusseingang näher bezeichnete Teileigentum beruht u.a. auf der Teilungserklärung vom 23. Juni 1999 – UR-Nr. G 5… /1… des Notars R… G… in B… . In der Urkunde wird zunächst Bezug auf zwei ältere Teilungserklärungen genommen – UR-Nrn. G … .1… /1… und G … .2… /1… des Notars R… G… in B… -, dann 39 Wohnungseigentums- und zwei Teileigentumsrechte bezeichnet und anschließend die Punkte 2. bis 7. aufgeführt. Unter “4.” heißt es wörtlich:
“Der zukünftige Eigentümer der Teileigentumseinheit T 41 ist berechtigt, das Gebäude einschließlich des Dachgeschosses so auszubauen, daß die geschaffenen Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, so daß eine oder zwei Wohnungseigentumseinheiten entstehen. Dieses Recht darf auch auf den jeweiligen zukünftigen Eigentümer der genannten Einheit übertragen werden. Entsprechend darf der Eigentümer (oder der jeweilige Eigentümer) gegebenenfalls diese Teilungserklärung abändern. Eine Veränderung der Miteigentumsanteile ist damit nicht verbunden, da die jeweiligen Flächen bereits bei der jetzigen Festlegung der Miteigentumsanteile berücksichtigt sind.”
Nach Punkt 7. folgt ein mit “II.” überschriebener Abschnitt, der in drei Paragraphen unterteilt ist. Im Anschluss daran folgt unter “Abschnitt B” die aus 18 Paragraphen bestehende Gemeinschaftsordnung. Schließlich wird unter “Abschnitt C” zu Punkt 1. die Teilung des Grundstücks in 39 Wohnungseigentumsrechte und zwei Teileigentumsrechte “laut Abschnitt A I dieser Urkunde” bewilligt. Unter Punkt 2. heißt es:
“Der Eigentümer bewilligt und beantragt laut § 7 Abs. 3 und 10 Abs. 2 WEG, die Bestimmungen des Abschnittes A II sowie die Bestimmungen des Abschnittes B – §§ 12, 13, 14, 16, 18 ausgenommen – als Gegenstand und Inhalt jedes einzelnen Sondereigentums in das Grundbuch (Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch) einzutragen sowie die jeweiligen Sondernutzungsrechte zu vermerken.”
Zur UR-Nr. G 7… /2… des Notars R… G… nahm die teilende Eigentümerin Bezug auf die UR-Nr. G 5… /1… und verwies auf die der Urkunde beigefügte Abgeschlossenheitsbescheinigungen nebst Aufteilungsplänen des Bezirksamtes Z… von B… vom 25. Mai 1999 – Bescheinigung Nr. 5… – sowie vom 10. Juni 1999 – Bescheinigung Nr. 6… -.
Am 16. Februar 2000 beantragte Notar G… unter Überreichung u.a. der UR-Nr. G 5… /1… und G 7… /2… sowie der Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 5… des Bezirksamtes Z… von B… vom 25. Mai 1999 den Vollzug der Teilung im Grundbuch.
Mit Zwischenverfügung vom 29. August 2000 beanstandete das Grundbuchamt u.a. die Bewilligung in der UR-Nr. G 5… /1… hinsichtlich der Bezugnahme auf Abschnitt A I und II, da dieser Teil in der Urkunde nicht existiere. Zugleich wies es darauf hin, dass die Bestimmungen Ziff. 5, 6 und 7 auf Seite 11 der Urkunde nicht als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden könnten.
Am 26. September 2000 stellte eine von der teilenden Eigentümerin Bevollmächtigte zur UR-Nr. G 1…. /2… des Notars R… G… klar, dass “der Teilungsplan mit den hierauf bezogenen Regelungen zu den Unternummern 1. – 7. den Abschnitt A I. darstellen, der Abschnitt A II die Regelungen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum”. Weiter heißt es in der Urkunde:
“Ich bewillige und beantrage erneut die Teilung des Grundstücks auf der Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungspläne sowie der vorgenannten notariellen Urkunden und dieser Verhandlung, jedoch mit der Maßgabe, daß nur die Anträge aus Abschnitt C der Urkunde vom 23. 6. 1999 gestellt werden und die Bestimmungen des dortigen Abschnitts A. II. – ausgenommen die Ziffern 5., 6. und 7 – sowie des dortigen Abschnitts B im Rahmen des in C. gestellten Antrags als Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragen sind.”
Am 9. Februar 2001 legte das Grundbuchamt unter Schließung des Grundbuchblattes 1… die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher Blätter 2… bis 2… an. In deren Bestandsverzeichnissen wird auf die in den UR-Nrn. G 5… /1…, G 7… /2… und G 1… /2… enthaltenen Bewilligungen Bezug genommen.
Die Beteiligte zu 1 wurde am 7. Januar 2003 an Stelle der teilenden Eigentümerin in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Sie veräußerte das Teileigentum am 1. Oktober 2012 zur UR-Nr. 2… /2… des Notars Dr. A… M… in Berlin an die Beteiligten zu 2 und 3, für die am 8. Oktober 2012 eine Eigentumsvormerkung eingetragen wurde.
Am 30. Mai 2013 und 21. Juni 2013 bewilligten die Beteiligten die Umwandlung des Teileigentums T 41 in das Wohnungseigentum W 41 – UR-Nr. 1… und 1… /2… des Notars Dr. A… M… in Berlin. Dabei nahmen sie Bezug auf eine Ergänzungsbescheinigung Nr. 2… /4… des Bezirksamts S… -Z… von Berlin vom 3. Mai 2013 zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 6… vom 10. Juni 1999.
Am 21. Juni 2013 hat Notar Dr. M… unter Beifügung u.a. der Bescheinigung Nr. 2… /4… des Bezirksamtes S… -Z… von B… und der Bewilligungen vom 30. Mai/21. Juni 2013 die Eintragung der Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum, die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 2 und 3 sowie die Löschung der Eigentumsvormerkung beantragt.
Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 9. August 2013 u.a. darauf hingewiesen, dass der Umfang des Sondereigentums der Wohnung Nr. W 41 nicht mit dem des Teileigentums Nr. T 41 übereinstimme, da nach den Plänen zu der Bescheinigung des Bezirksamtes auch Gemeinschaftseigentum einbezogen werde. Insoweit genüge die in der UR-Nr. G 5… /1… enthaltene Befugnis zur Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum nicht. Außerdem sei diese Befugnis nicht dinglicher Inhalt des Sondereigentums geworden.
Am 24. Februar 2014 hat Notar Dr. M… das Original der Ergänzungsbescheinigung Nr. 2… /2… zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 6… vom 10. Juni 1999 des Bezirksamtes S… -Z… von B… eingereicht und seine Anträge vom 21. Juni 2013 wiederholt.
Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 3. April 2014 u.a. darauf verwiesen, dass das Datum der Ergänzungsbescheinigung nicht mit dem Datum auf den dort in Bezug genommenen Plänen übereinstimme, worauf Notar Dr. M… eine auf den 30. Januar 2014 berichtigte Ergänzungsbescheinigung eingereicht hat.
Das Grundbuchamt hat die Anträge mit Beschluss vom 13. Juni 2014 zurückgewiesen, weil eine Bewilligung fehle, die wegen Lage und Umfang des Sondereigentums auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 2… /2… des Bezirksamtes S… -Z… von B… Bezug nehme.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 20. November 2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 7. Januar 2015 nicht abgeholfen hat.
II.
1.
Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführer sind die Beteiligten zu 1 bis 3, weil der Notar nicht angegeben hat, in wessen Namen das Rechtsmittel erhoben worden sei. In einem solchen Fall gelten als Beschwerdeführer sämtliche Antragsberechtigte im Sinne von § 13 Abs. 1 S. 2 GBO, wenn sich aus den Umständen nichts anderes ergibt (BGH, NJW 2010, 3300, 3302; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 15, Rdn. 20). Antragsberechtigt sind alle Beteiligten als Eigentümer bzw. Erwerber.
2.
Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Grundbuchamt die Anträge vom 21. Juni 2013 in der Fassung vom 24. Februar 2014 zurückgewiesen.
Der Umwandlung des Teileigentums Nr. W 41 in das Wohnungseigentum Nr. W 41 stehen Hindernisse entgegen, die rückwirkend nicht zu beheben sind, so dass die sofortige Zurückweisung des Antrags geboten war, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO (Demharter, a.a.O., § 18, Rdn. 8). Die gleichfalls gestellten Anträge auf Eigentumsumschreibung und Löschung der Eigentumsvormerkung hat das Grundbuchamt als mit dem Antrag auf Umwandlung des Sondereigentums verbunden angesehen, § 16 Abs. 2 GBO. Dagegen wendet sich die Beschwerde nicht. Sie waren folglich ebenfalls zurückzuweisen (Demharter, a.a.O., § 16, Rdn. 12).
a)
Soll die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden, erfordert dies neben einem darauf gerichteten Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, die Bewilligung derjenigen, deren Rechte von der Umwandlung betroffen werden, § 19 GBO. Das sind sämtliche Miteigentümer, so dass lediglich die Bewilligung der hiesigen Beteiligten nicht ausreichend ist.
aa)
Die Bestimmung der hier betroffenen Einheit als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume hat den Charakter einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander und ist durch die Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums geworden, § 10 Abs. 3 WEG. Die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum setzt deshalb grundsätzlich ebenfalls eine solche Vereinbarung und die Eintragung im Grundbuch voraus (Senat, Beschluss vom 23. April 2013 -, FGPrax 2013, 191, 192). Wegen des Erfordernisses einer Vereinbarung sind von dieser Eintragung sämtliche Miteigentümer betroffen, so dass deren Bewilligung erforderlich ist (BGH, NJW-RR 2015, 645, 646; Senat, a.a.O. und Beschluss vom 29. November 2010 – 1 W 325/10 -, NJW-RR 2011, 517, 518).
bb)
Gleichwohl kann die Bewilligung des Eigentümers des von der Umwandlung betroffenen Sondereigentums allein ausreichend sein, wenn die Mitwirkung der übrigen Miteigentümer in der Teilungserklärung wirksam abbedungen worden ist (Senat, a.a.O.). Das aber ist vorliegend nicht geschehen, auch wenn die unter Ziffer 4 der UR-Nr. G 5… /1… enthaltene Regelung hierfür grundsätzlich ausreichen sein kann. Sie ist mangels Eintragung im Grundbuch nicht Inhalt des Sondereigentums geworden, §§ 5 Abs. 4 S. 1, 10 Abs. 3 WEG.
Ausdrücklich ist die Regelung den Eintragungen im Grundbuch nicht zu entnehmen. Sie ist auch nicht Gegenstand der Grundbucheintragung, weil im Bestandsverzeichnis wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Bewilligungen in den UR-Nrn. G 5… /1…, G 7… /2… und G 1… /2… verwiesen wird, § 7 Abs. 3 WEG. Den Bewilligungen ist eine Bezugnahme – auch – auf Ziffer 4 der UR-Nr. G 5… /1… mit hinreichender Sicherheit nicht zu entnehmen.
(1)
Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen und zu erhalten, erfordert klare und eindeutige Eintragungen. Dementsprechend haben die Beteiligten im Eintragungsverfahren auf klare und eindeutige Erklärungen zu achten (Senat, Beschluss vom 11. Februar 2014 – 1 W 130/13 – FGPrax 2014, 147; Beschluss vom 22. Juni 2010 – 1 W 277/10 -, FGPrax 2010, 172; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 13, Rdn. 5). Das schließt die Auslegung von Grundbucherklärungen nicht aus. Im Grundbuchverfahren kann im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen eine Auslegung aber nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, NJW-RR 2015, 645, 646; NJW 1995, 1081,1082, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 172; Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 28).
(2)
Eine zweifelsfreie Inbezugnahme der verfahrensgegenständlichen Regelung enthalten die Bewilligungen nicht. In der Bewilligung vom 23. Juni 1999 – UR-Nr. G 5… /1… – wird wegen Gegenstand und Inhalt jedes einzelnen Sondereigentums auf die Bestimmungen der Abschnitte A II und B verwiesen. Einen Abschnitt A hat diese Urkunde hingegen nicht und die mit “II” überschriebenen Regelungen enthalten die hier verfahrensgegenständliche Ziffer 4 nicht.
Diese Unstimmigkeiten sind durch die Erklärungen vom 26. September 2000 – UR-Nr. G 1…. /2… – letztlich nicht aufgelöst worden. Wegen Gegenstand und Inhalt des jeweiligen Sondereigentums wird auch in der dort enthaltenen Bewilligung auf die Abschnitte A II und B verwiesen. Nach der voranstehend in der Urkunde erfolgten Klarstellung, dass der Teilungsplan mit den hierauf bezogenen Regelungen zu den Unternummern 1 bis 7 den Abschnitt A I darstellen sollten (wobei in der UR-Nr. G 5… /1… eine Ziffer 1 nicht enthalten war), unterfällt die Ziffer 4 diesem und nicht dem Abschnitt A II. Ziffer 4 ist damit von der auf die Abschnitte A II und B beschränkten Bezugnahme in der Bewilligung gerade nicht erfasst.
Daran ändert es auch nichts, dass die Bestimmungen der Ziffern 5., 6. und 7. ausdrücklich von der Bewilligung ausgenommen worden sind. Allerdings befinden sich diese Ziffern nicht in Abschnitt A II, sondern in Abschnitt A I und das Grundbuchamt hatte mit Zwischenverfügung vom 29. August 2000 u.a. darauf hingewiesen, dass diese Ziffern nicht als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden könnten und ggf. von der Bewilligung auszunehmen seien. Dem sollte offenbar mit der Bewilligung vom 26. September 2000 entsprochen werden.
Gleichwohl lässt sich damit nicht mit hinreichender Sicherheit herleiten, Ziffer 4 solle als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden. Denn es bleibt dabei, dass allein Abschnitt A II und nicht Abschnitt A I in der Bewilligung bezeichnet worden sind. Es handelt sich insoweit auch nicht lediglich um einen Tippfehler, so dass tatsächlich eine Bezugnahme auf Abschnitt A I hätte gewollt sein können. Dagegen spricht, dass auch Abschnitt A II Regelungen zu Gegenstand und Inhalt der jeweiligen Sondereigentumsrechte enthält, die dann nicht Gegenstand der Grundbucheintragung wären. Dass dies nicht gewollt war, lässt sich den vorherigen Teilungserklärungen vom 19. November 1998 – UR-Nr. G 1…. /1… – und vom 8. Dezember 1998 – UR-Nr. G 1…. /1… – entnehmen. Auch dort wurde in den in Abschnitt C enthaltenen Bewilligungen jeweils wegen Gegenstand und Inhalt jedes einzelnen Sondereigentums auf Abschnitt A II der Urkunde verwiesen, der in der UR-Nr. G 1…. /1… als solcher ausdrücklich bezeichnet war und unter Ziffer 1. weitgehend gleichlautende Regelungen wie in der UR-Nr. G 5… /1… enthielt. Auch die UR-Nr. G 1… /1… entsprach insoweit der UR-Nr. G 5… /1…, einschließlich derselben Auslassungen bei der Gliederung in Abschnitt A.
Schließlich lässt sich ein anderes Ergebnis nicht daraus herleiten, dass auch das Grundbuchamt von der Begründung von Sondernutzungsrechten ausgegangen ist, die in Ziffern 2 und 3 des später so bezeichneten Abschnitts A I der UR-Nr. G 5… /1… behandelt worden sind. Auch Sondernutzungsrechte werden durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums, §§ 5 Abs. 3 S. 1, 10 Abs. 3 WEG (Hügel/Elzer, WEG, § 13, Rdn. 49). Vorliegend ist die Eintragung von Sondernutzungsrechten ausdrücklich in Abschnitt C der UR-Nr. G 5… /1… bewilligt und beantragt worden. Darauf ist in der Bewilligung vom 26. September 2000 – UR-NR. G. 1…. /2… – Bezug genommen worden. Letztlich spricht die Hervorhebung der Sondernutzungsrechte in der UR-Nr. G 5… /1… gerade dafür, dass die sonstigen Regelungen im dortigen Abschnitt A I nicht von der Bewilligung zu Gegenstand und Inhalt der jeweiligen Sondereigentumsrechte umfasst waren, man vielmehr davon ausging, diese seien in Abschnitt A II §§ 1 bis 3 und Abschnitt B geregelt.
b)
Darüber hinaus ist die Bewilligung der Beteiligten selbst nicht geeignet, die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum zu bewirken.
aa)
Die Anlegung von Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern, § 7 Abs. 1 WEG, erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, und Bewilligung des Betroffenen, § 19 GBO. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, § 7 Abs. 3 WEG. Dieser sind als Anlagen ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, § 7 Abs. 4 S. 1 WEG. Erforderlich ist nicht deren Mitbeurkundung im Sinne von §§ 9 Abs. 1 S. 2 und 3, 44 BeurkG, jedoch muss ihre Zusammengehörigkeit mit der Eintragungsbewilligung bei der Vorlage zur Eintragung deutlich werden (OLG Düsseldorf, FGPrax 2011, 8; Hügel/Elzer, a.a.O., Rdn. 22; Kral, in: Hügel, GBO, 2. Aufl., WEG, Rdn. 66).
bb)
Der Senat hat bereits entschieden, dass bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erneut die Abgeschlossenheit des Sondereigentums nachzuweisen ist, weil sich die Anforderungen der Abgeschlossenheit von Teileigentum und Wohnungseigentum unterscheiden (Senat, Beschluss vom 23. April 2013 -, FGPrax 2013, 191, 192).
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Bauamts haben die Beteiligten vorgelegt. Durch die Bescheinigung vom 30. Januar 2014 – Ergänzungsbescheinigung Nr. 2… /2… zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 6… vom 10. Juni 1999 – kann die Abgeschlossenheit der Wohnung W 41 in den Grenzen des Teileigentums T 41 nachgewiesen werden.
Jedoch fehlt es an der Zusammengehörigkeit zwischen Bewilligung und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Bewilligung bezieht sich auf eine andere Bescheinigung vom 3. Mai 2013 – Ergänzungsbescheinigung Nr. 2… /4… zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 6… vom 10. Juni 1999 -, die zudem von dem Grundbuchamt beanstandet worden ist, weil die Abgrenzungen des Sondereigentums zum Gemeinschaftseigentum nicht den Eintragungen im Grundbuch zum Teileigentum T 41 entsprachen.
Allein durch die – nachträgliche – Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 30. Januar 2014 ist der erforderliche Zusammenhang mit der Bewilligung nicht hergestellt worden. Dem widerspricht der klare Wortlaut der auf eine andere Bescheinigung bezogenen Bewilligung. Daran ändert nichts, dass beide Bescheinigungen die ursprüngliche Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 10. Juni 1999 in Bezug genommen haben und von dem Bauamt entsprechend als “Ergänzungsbescheinigung” bezeichnet worden sind. Die Beteiligten haben sich in ihrer Bewilligung nicht auf die jeweils neueste Fassung einer Ergänzungsbescheinigung, sondern auf eine konkret mit Aktenzeichen und Datum bezeichnete Bescheinigung bezogen.
3.
Die Festsetzung des Verfahrenswerts folgt aus §§ 61, 47, 36 Abs. 1 GNotKG, wobei für die Zurückweisung des Antrags auf Eigentumsumschreibung der volle Wert des Teileigentums und für die Umwandlung in Wohnungseigentum ¼ dieses Werts berechnet worden ist. Für den Antrag auf Löschung der Eigentumsvormerkung ergibt sich eine Festgebühr, vgl. Vorbemerkung 1.4.5., Nrn. 14342 und 19129 KV-GNotKG.
Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, besteht wegen der Besonderheiten des hiesigen Einzelfalles nicht, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO.
