Grundbucheintragung – Nachweis der privatschriftlich Abtretung einer Briefgrundschuld

OLG München – Az.: 34 Wx 144/14 – Beschluss vom 14.05.2014

I. Die Beschwerde des Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Passau – Grundbuchamt – vom 7. März 2014 wird zurückgewiesen.

II. Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 920.325 €.

Gründe

I.

Der Beteiligte ist gemäß Auflassung vom 19.12.2005 seit 24.7.2006 Eigentümer von Grundstücken, die mit zwei Briefgrundschulden zu 153.387,56 € (= 300.000 DM; Abt. III/1) und zu 766.937,82 € (= 1.500.000 DM; Abt. III/2) für dessen Bruder Michael H. belastet sind. Michael H. ist nach Angabe des Beteiligten am 11.2.2006 verstorben. Der Beteiligte hat am 6.2.2014 mit einer von ihm erteilten, notariell beglaubigten Löschungsbewilligung unter Vorlage der Grundschuldbriefe und einer privatschriftlichen Vereinbarung über die Abtretung der Grundschulden vom 23.12.1986 die Löschung beider Briefgrundschulden beantragt. In der Löschungsbewilligung ist angegeben, Michael H. habe die Briefgrundschulden privatschriftlich an ihn – den Beteiligten – abgetreten gehabt. Bei Auflassung des Grundbesitzes von Michael H. an Mathilde H. am 12.12.2005 habe diese die Grundschulden in dinglicher Haftung übernommen; auf sie übertragen worden seien die Eigentümerrechte und Rückgewährsansprüche bezüglich dieser Grundschulden. Am 19.12.2005 habe Mathilde H. den Grundbesitz dann ihm, dem Beteiligten, überlassen. Mit dem Übergang der Grundstücke seien die Eigentümerrechte und Rückgewährsansprüche, bezogen auf die beiden Grundschulden, an ihn übergegangen, dies jedenfalls spätestens mit dem Tod von Mathilde H. am 23.3.2012.

Das Grundbuchamt hat den Beteiligten zunächst darauf hingewiesen, dass zum Vollzug eine Nachtragserklärung erforderlich sei. Entweder müsse eine Löschungsbewilligung des eingetragenen Berechtigten oder aber eine Abtretungserklärung in notarieller Form vorgelegt werden. Der Beteiligte hat sich hierauf im Wesentlichen auf den notariellen Vertrag vom 12.12.2005 zwischen den Voreigentümern Michael H. und Mathilde H. berufen. Dort heißt es:

Die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen … Briefgrundschulden wurden nach Angabe von Herrn H. mittels privatschriftlicher Abtretungserklärung und Übergabe der Grundschuldbriefe an Herrn Johann H. (= der Beteiligte) abgetreten.

Der Erwerber übernimmt diese Grundschulden in dinglicher Haftung.

Der Veräußerer tritt alle ihm bezüglich dieser Grundschulden zustehenden Eigentümerrechte und Rückgewährsansprüche an den Erwerber ab und bewilligt entsprechende Eintragung im Grundbuch.

Mit Beschluss vom 7.3.2014 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen. Zur Löschung sei die Bewilligung des eingetragenen Gläubigers in beglaubigter Form – ggf. von dessen Erben – notwendig. Briefgrundschulden könnten zwar außerhalb des Grundbuchs privatschriftlich abgetreten werden; dies könne das Grundbuchamt aber wegen § 29 GBO nicht berücksichtigen. Die Erklärung in dem notariellen Vertrag vom 12.12.2005 sei lediglich eine Behauptung, indes kein formgemäßer Nachweis. Außerdem fehlten in der Bestätigung ein genauer Betrag und der Zeitpunkt der Zinsabtretung. Solches ergebe sich nur aus der – in der Form ungenügenden – privatschriftlichen Abtretungserklärung.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten. Er meint, das Grundbuchamt habe verkannt, dass die Erklärung in der notariellen Urkunde vom 12.12.2005 vom ursprünglichen Gläubiger und nicht (nur) vom Abtretungsempfänger abgegeben worden sei. Es handele sich um eine Bestätigungserklärung in der gehörigen Form. Erforderlich und ausreichend sei der Nachweis der Abtretungserklärung, zudem die Annahme der Abtretung durch den Abtretungsempfänger, die in derselben Urkunde ebenfalls bestätigt worden sei, was zudem durch die Briefvorlage nachgewiesen werde. Schließlich sei der Umfang der Abtretung mit Hauptsache und Zinsen hinreichend bestimmt.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 3.4.2014 der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die nach § 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg. Der Beteiligte hat seine Berechtigung an den beiden Grundschulden nicht in gehöriger Form belegt. Deren Löschung bedarf der Mitwirkung des betroffenen Rechtsinhabers (vgl. § 19 GBO), ggf. seines Rechtsnachfolgers. Dass der Beteiligte Berechtigter ist und damit die Löschung bewirken kann, ist nicht nachgewiesen.

1. Die Abtretung einer Briefgrundschuld findet durch Abtretungsvertrag zwischen dem alten und dem neuen Gläubiger mit Ausstellung einer schriftlichen Abtretungserklärung und Briefübergabe an den neuen Gläubiger statt (§ 1154 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB). Der Gläubigerwechsel bedingt Grundbuchunrichtigkeit i. S. v. § 894 BGB. Der neue Gläubiger kann im Weg der Berichtigung eingetragen werden (§ 26 GBO). Begehrt der noch nicht eingetragene neue Gläubiger die Löschung, muss er den Gläubigerwechsel und die eigene Berechtigung nachweisen, etwa in der Form des § 26 GBO. Dazu ist die Vorlage der Abtretungserklärung des bisherigen Gläubigers in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 GBO) mitsamt dem Grundschuldbrief (§ 41 Abs. 1 GBO) notwendig (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2386).

a) Die Vereinbarung vom 23.12.1986 über die Abtretung der beiden Grundschulden erfüllt nicht die Nachweisvoraussetzungen des § 29 Abs. 1 (Satz 1) GBO. Die für den Grundbuchvollzug notwendige Form ist unabhängig von der materiellen Wirksamkeit der Abtretung einzuhalten (vgl. Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. § 26 Rn. 36). Auf die ebenfalls grundbuchrechtlich notwendige inhaltliche Bestimmtheit etwa auch in Bezug auf die Abtretung von Zinsen und den dafür maßgeblichen Zeitpunkt (Demharter § 26 Rn. 19; Meikel/Böttcher § 26 Rn. 49) braucht deshalb hier nicht näher eingegangen zu werden.

b) Auf die im notariellen Vertrag vom 12.12.2005 festgehaltene Angabe des Rechtsinhabers über die Abtretung vermag sich der Beteiligte nicht zu stützen. Nach ganz herrschender Meinung muss sich aus der Erklärung selbst der klare Abtretungs- oder Belastungswille des Berechtigten ergeben (BGH Rpfleger 1992, 99; Meikel/Böttcher § 26 Rn. 409; Kohler in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 26 Rn. 44). Ersichtlich hält die wiedergegebene Bekundung als Wissenserklärung nur eine frühere rechtsgeschäftliche Erklärung fest, stellt sie aber nicht selbst dar und lässt sich auch nicht als deren erneute rechtsgeschäftliche Bestätigung interpretieren. Hinzu kommt, dass sie, bezogen auf den Abtretungsempfänger, empfangsbedürftig ist (Meikel/Böttcher § 26 Rn. 35), wenn auch deren Annahme nicht nachzuweisen ist. Hier handelt es sich indessen um eine Wissenserklärung im Rahmen einer Grundstücksüberlassung an die Mutter des bezeichneten Rechtsinhabers. Der Beteiligte selbst hatte mit diesem Geschäft nichts zu tun. Notwendig ist aber, dass die abgegebene Erklärung sich gerade an den Erklärungsempfänger richtet (BGH NJW 1989, 1671, bei juris Rn. 20; Palandt/Ellenberger BGB 73. Aufl. § 130 Rn. 4). Erklärungsempfänger ist in diesem Fall die Vertragspartnerin, nicht aber der Beteiligte, dem die Erklärung erst im weiteren Verlauf mehr oder minder zufällig bekannt wurde.

c) Das Bayerische Oberste Landesgericht hat es in einer Entscheidung vom 28.6.1984 (MittBayNot 1984, 186/187) als Nachweis genügen lassen, wenn eine Urkunde (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) vorgelegt wird, die zwar selbst nicht die Abtretung enthält, wohl aber die Erklärung, dass die Abtretung bereits erfolgt sei. Dies rechtfertige sich daraus, dass die Vertragsteile der Abtretung grundsätzlich nicht gehindert seien, diese an denselben Abtretungsempfänger nochmals auch rechtsgeschäftlich zu erklären oder zu bestätigen. Dass zwischen der ursprünglichen Abtretung und deren späterer Bestätigung anderweitig verfügt worden sei, bilde dann nur eine theoretische Möglichkeit (BayObLG MittBayNot 1984, 186/188). Ob dem mit Blick auf die wohl strengeren Anforderungen, die der Bundesgerichtshof in seiner späteren Entscheidung vom 24.9.1991 (RPfleger 1992, 99) aufgestellt hat, beigetreten werden kann, mag dahin stehen. Jedenfalls fehlt es an einer Erklärung gerade gegenüber dem neuen Gläubiger (siehe zu b).

d) Nur der Vollständigkeit halber ist zu der im Nichtabhilfebeschluss vertretenen Meinung des Grundbuchamts anzumerken, dass nach formwirksamer Abtretung die Grundbuchberichtigung wohl nicht an der fehlenden Bestimmtheit scheitern dürfte. Zwar betrifft die Abtretung nicht die Zinsen, sondern nur die Stammrechte (BayObLG Rpfleger 1997, 258). Denn zu den Zinsen enthalten weder die notarielle Bekundung noch die privatschriftliche Abtretungsvereinbarung irgendwelche Angaben. Eine Abtretungserklärung ohne jeden weiteren Zusatz ist zwar hinsichtlich der Stammrechte eindeutig, kann aber im Hinblick auf die im Grundbuchverfahren beschränkten Auslegungsmöglichkeiten nicht dahin interpretiert werden, dass auch die Zinsen erfasst sein sollen (BayObLG Rpfleger 1997, 258/259; Meikel/Böttcher § 26 Rn. 49 a.E.). Jedoch bedarf die Löschung der Grundschulden auch in diesem Fall nicht der Zustimmung des eingetragenen Gläubigers (OLG Nürnberg MittBayNot 2012, 126 mit Anm. Wolfsteiner; Palandt/Bassenge BGB 73. Aufl. § 1159 Rn. 1; Demharter § 27 Rn. 20; a. A. Meikel/Böttcher § 27 Rn. 23). Denn nicht eintragungsfähige Forderungen vermitteln keine Rechtsposition, die, wie § 1159 Abs. 2 BGB zeigt, dem Schutz des guten Glaubens unterliegt (Wolfsteiner MittBayNot 2012, 127/129).

2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 53 Abs. 1 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) sind nicht erfüllt.