Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Wegfall notarieller Beglaubigung: Erleichterungen für GbR-Gesellschafterwechsel im Grundbuch
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Unterlagen sind erforderlich, um eine Gesellschafteränderung bei einer GbR im Grundbuch nach MoPeG einzutragen?
- Welche Rolle spielt das Gesellschaftsregister bei der Eintragung von Gesellschafteränderungen einer GbR im Grundbuch?
- Welche Kosten können bei der Eintragung von Gesellschafteränderungen im Grundbuch nach dem MoPeG entstehen?
- Was ändert sich durch das MoPeG bei der Nachweispflicht von Gesellschafteränderungen einer GbR im Grundbuchverfahren?
- Kann das Grundbuchamt trotz der vereinfachten Nachweise nach MoPeG zusätzliche Dokumente verlangen und unter welchen Umständen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Gericht beschäftigte sich mit der Frage der Grundbuchberichtigung nach dem Tod eines Gesellschafters in einer GbR.
- Eine Rechtsanwaltssozietät beantragte die Austragung eines verstorbenen Gesellschafters aus dem Grundbuch.
- Das Grundbuchamt forderte einen Nachweis der gesellschaftsvertraglichen Regelungen in notarieller Form.
- Der Gesellschaftsvertrag war nur privatschriftlich vorgelegt worden und entsprach nicht den Anforderungen des Grundbuchamts.
- Das Gericht hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf.
- Die Entscheidung beruhte auf der Einschätzung, dass die privatschriftliche Vorlage des Gesellschaftsvertrags in diesem Fall ausreichend war.
- Die Auswirkungen des Urteils beinhalten, dass privatschriftliche Gesellschaftsverträge in bestimmten Fällen für Grundbuchberichtigungen akzeptiert werden können.
- Dies erleichtert zukünftig die Eintragung von Gesellschafteränderungen im Grundbuch für GbR.
Wegfall notarieller Beglaubigung: Erleichterungen für GbR-Gesellschafterwechsel im Grundbuch
Das Grundbuch ist ein zentrales Register im deutschen Rechtssystem und spiegelt die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken wider. Für Unternehmen, insbesondere Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR), spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle, da es die Rechtsfähigkeit und die Möglichkeit zur Begründung von Rechten an Immobilien beeinflusst. Mit dem Inkrafttreten des Modernisierungsgesetzes für das Personengesellschaftsrecht (MoPeG) im Jahr 2023 wurden zahlreiche Änderungen im Gesellschaftsrecht eingeführt, die auch Auswirkungen auf die Eintragung von GbR-Veränderungen im Grundbuch haben.
Die Eintragung von Gesellschafteränderungen im Grundbuch ist ein komplexer Vorgang, der eine korrekte Abwicklung erfordert. So müssen beispielsweise alle notwendigen Dokumente, wie Gesellschaftsvertrag und Vollmachten der Gesellschafter, zur Eintragung eingereicht werden. Die genaue Vorgehensweise und die damit verbundenen rechtlichen Anforderungen können jedoch je nach den individuellen Umständen des Falles variieren. Im Folgenden soll ein konkretes Gerichtsurteil vorgestellt werden, das die Problematik der Eintragung von Gesellschafteränderungen im Grundbuch nach Inkrafttreten des MoPeG beleuchtet.
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Der Fall vor Gericht
Grundbucheintragung bei Gesellschafteränderung einer GbR nach MoPeG
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat in einem Beschluss vom 11.04.2024 (Az. 20 W 187/23) eine wichtige Entscheidung zur Grundbucheintragung bei Gesellschafteränderungen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) getroffen.
Streit um Nachweis der Gesellschafteränderung im Grundbuchverfahren
Im konkreten Fall ging es um eine Rechtsanwaltssozietät in der Rechtsform einer GbR, die als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen war. Nach dem Tod eines der Gesellschafter beantragte die GbR die Berichtigung des Grundbuchs durch Austragung des verstorbenen Gesellschafters. Das Grundbuchamt verlangte jedoch einen formellen Nachweis der gesellschaftsvertraglichen Regelungen gemäß § 29 Grundbuchordnung (GBO). Der nur in privatschriftlicher Form vorgelegte Sozietätsvertrag genügte dem Grundbuchamt nicht.
Die GbR legte gegen diese Entscheidung Beschwerde ein. Sie argumentierte, dass nach Inkrafttreten des MoPeG am 01.01.2024 für den Nachweis von Gesellschafteränderungen bei einer nicht im Gesellschaftsregister eingetragenen GbR keine öffentliche Beglaubigung mehr erforderlich sei.
OLG Frankfurt hebt Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf
Das OLG Frankfurt gab der Beschwerde der GbR statt und hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf. In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass durch das MoPeG wesentliche Änderungen im Recht der GbR eingetreten sind. Insbesondere wurde die Möglichkeit geschaffen, eine GbR im neu eingeführten Gesellschaftsregister eintragen zu lassen.
Für nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbRs gelten nach Ansicht des OLG Frankfurt nun erleichterte Nachweisanforderungen im Grundbuchverfahren. Das Gericht stützt sich dabei auf den neu gefassten § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO. Demnach können Gesellschafteränderungen bei einer nicht eingetragenen GbR durch privatschriftliche Erklärung der Gesellschafter nachgewiesen werden, sofern nicht das Grundbuchamt begründete Zweifel an deren Richtigkeit hat.
Auswirkungen der Entscheidung für die Praxis
Diese Entscheidung des OLG Frankfurt hat weitreichende praktische Konsequenzen für GbRs und deren Umgang mit dem Grundbuchamt:
- Vereinfachter Nachweis: Nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbRs können Änderungen in der Zusammensetzung ihrer Gesellschafter nun einfacher nachweisen. Ein privatschriftlicher Nachweis ist in der Regel ausreichend.
- Kosteneinsparung: Durch den Wegfall der Notwendigkeit öffentlicher Beglaubigungen können GbRs bei Grundbucheintragungen Kosten sparen.
- Beschleunigung von Verfahren: Die erleichterten Nachweisanforderungen können zu einer schnelleren Bearbeitung von Anträgen auf Grundbuchberichtigung führen.
- Differenzierung zwischen eingetragenen und nicht eingetragenen GbRs: Das Urteil unterstreicht die unterschiedliche Behandlung von im Gesellschaftsregister eingetragenen und nicht eingetragenen GbRs im Grundbuchverfahren.
Grenzen der erleichterten Nachweisführung
Das OLG Frankfurt betont jedoch auch, dass das Grundbuchamt weiterhin das Recht hat, bei begründeten Zweifeln an der Richtigkeit der vorgelegten privatschriftlichen Erklärungen weitere Nachweise zu verlangen. Dies soll sicherstellen, dass die Integrität des Grundbuchs gewahrt bleibt und keine missbräuchlichen Eintragungen erfolgen.
Für GbRs und ihre rechtlichen Berater ist es daher wichtig, die gesellschaftsrechtlichen Vorgänge sorgfältig zu dokumentieren. Auch wenn eine öffentliche Beglaubigung nicht mehr zwingend erforderlich ist, kann eine solche in komplexeren Fällen oder bei absehbaren Streitigkeiten weiterhin sinnvoll sein, um spätere Schwierigkeiten im Grundbuchverfahren zu vermeiden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass nach Inkrafttreten des MoPeG für nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbRs erleichterte Nachweisanforderungen im Grundbuchverfahren gelten. Gesellschafteränderungen können nun durch privatschriftliche Erklärungen nachgewiesen werden, ohne dass eine öffentliche Beglaubigung erforderlich ist. Dies führt zu einer Vereinfachung und Beschleunigung von Grundbucheintragungen für GbRs, wobei das Grundbuchamt bei begründeten Zweifeln weiterhin zusätzliche Nachweise verlangen kann. Die Entscheidung unterstreicht die unterschiedliche Behandlung von eingetragenen und nicht eingetragenen GbRs im Grundbuchverfahren nach dem MoPeG.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Sind Sie Gesellschafter einer GbR und möchten Änderungen im Grundbuch eintragen lassen? Dann profitieren Sie von diesem Urteil! Durch die Gesetzesänderung (MoPeG) und die Bestätigung des Gerichts wird der bürokratische Aufwand für die Eintragung von Gesellschafterwechseln deutlich reduziert. Sie sparen Zeit und Geld, da in vielen Fällen keine notarielle Beglaubigung mehr erforderlich ist. Dies gilt insbesondere für GbRs, die nicht im Gesellschaftsregister eingetragen sind. Dennoch ist es ratsam, bei Unklarheiten oder komplexen Fällen rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle Voraussetzungen für eine reibungslose Eintragung erfüllt sind.
FAQ – Häufige Fragen
Grundbucheintragung von GbR-Gesellschafteränderungen nach MoPeG: Das Gesetz zum Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) hat die Regeln für die Eintragung von Gesellschafterwechseln in der Grundbuchordnung geändert. Im Detail kann das jedoch verwirrend sein. Wir haben Ihnen die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema zusammengestellt, um Ihnen den Weg durch den bürokratischen Dschungel zu erleichtern.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Unterlagen sind erforderlich, um eine Gesellschafteränderung bei einer GbR im Grundbuch nach MoPeG einzutragen?
- Welche Rolle spielt das Gesellschaftsregister bei der Eintragung von Gesellschafteränderungen einer GbR im Grundbuch?
- Welche Kosten können bei der Eintragung von Gesellschafteränderungen im Grundbuch nach dem MoPeG entstehen?
- Was ändert sich durch das MoPeG bei der Nachweispflicht von Gesellschafteränderungen einer GbR im Grundbuchverfahren?
- Kann das Grundbuchamt trotz der vereinfachten Nachweise nach MoPeG zusätzliche Dokumente verlangen und unter welchen Umständen?
Welche Unterlagen sind erforderlich, um eine Gesellschafteränderung bei einer GbR im Grundbuch nach MoPeG einzutragen?
Für die Eintragung einer Gesellschafteränderung bei einer GbR im Grundbuch nach Inkrafttreten des MoPeG sind mehrere Unterlagen erforderlich. Zunächst muss ein Nachweis über die Eintragung der GbR im neuen Gesellschaftsregister vorgelegt werden. Dies erfolgt in der Regel durch einen aktuellen Registerauszug. Ohne diese Registrierung ist eine Änderung im Grundbuch nicht mehr möglich.
Des Weiteren benötigt das Grundbuchamt eine notariell beglaubigte Bewilligung aller Gesellschafter zur Eintragung der Änderung. In dieser Bewilligung müssen die konkreten Änderungen, wie etwa das Ausscheiden oder der Eintritt von Gesellschaftern, genau bezeichnet werden.
Zusätzlich ist ein Nachweis über die Vertretungsberechtigung der für die GbR handelnden Personen vorzulegen. Dies kann ebenfalls durch den Registerauszug oder durch gesonderte Vollmachten erfolgen.
Bei Änderungen in der Zusammensetzung der Gesellschafter ist außerdem eine Erklärung über den Rechtsgrund der Änderung beizufügen. Dies kann beispielsweise ein Gesellschafterbeschluss über den Ausschluss eines Gesellschafters oder ein Vertrag über die Aufnahme eines neuen Gesellschafters sein.
Sollte die Änderung auf einem Erbfall beruhen, sind entsprechende Nachweise wie ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorzulegen.
Das Grundbuchamt prüft anhand dieser Unterlagen, ob die Voraussetzungen für die Eintragung der Änderung vorliegen. Die Vorlage vollständiger und korrekter Dokumente ist entscheidend für eine zügige Bearbeitung des Antrags. Fehlen Unterlagen oder sind diese fehlerhaft, kann dies zu erheblichen Verzögerungen führen.
Es empfiehlt sich, vor Antragstellung beim zuständigen Grundbuchamt nachzufragen, ob im konkreten Fall weitere spezifische Dokumente benötigt werden. Die genauen Anforderungen können je nach Einzelfall und Grundbuchamt variieren.
Die neuen Regelungen des MoPeG zielen darauf ab, mehr Rechtssicherheit im Grundbuchverkehr mit GbRs zu schaffen. Durch die verpflichtende Eintragung im Gesellschaftsregister soll die Identität der GbR und ihrer Gesellschafter zuverlässig nachgewiesen werden können. Dies dient dem Schutz des Rechtsverkehrs und erleichtert die Prüfung der Verfügungsbefugnis durch das Grundbuchamt.
Welche Rolle spielt das Gesellschaftsregister bei der Eintragung von Gesellschafteränderungen einer GbR im Grundbuch?
Das Gesellschaftsregister spielt eine entscheidende Rolle bei der Eintragung von Gesellschafteränderungen einer GbR im Grundbuch. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1. Januar 2024 ergeben sich wichtige Unterschiede, je nachdem ob eine GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist oder nicht.
Für GbRs, die nicht im Gesellschaftsregister eingetragen sind, gelten weiterhin die bisherigen Regelungen. Bei Gesellschafteränderungen müssen alle Gesellschafter im Grundbuch namentlich aufgeführt werden. Jede Änderung im Gesellschafterbestand erfordert eine Grundbuchberichtigung, bei der die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter sowie der GbR selbst notwendig ist. Dies kann in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten führen, insbesondere wenn Gesellschafter verstorben oder nicht mehr auffindbar sind.
Bei im Gesellschaftsregister eingetragenen GbRs vereinfacht sich der Prozess erheblich. Im Grundbuch wird nur noch die Gesellschaft selbst eingetragen, nicht mehr die einzelnen Gesellschafter. Änderungen im Gesellschafterbestand werden ausschließlich im Gesellschaftsregister vorgenommen. Eine Grundbuchberichtigung bei Gesellschafterwechseln ist nicht mehr erforderlich. Dies führt zu einer deutlichen Vereinfachung und Beschleunigung von Grundbucheintragungen bei Gesellschafteränderungen.
Die Eintragung im Gesellschaftsregister bietet zudem den Vorteil der Publizitätswirkung. Dritte können sich auf die Richtigkeit der im Register eingetragenen Informationen verlassen. Dies erhöht die Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr erheblich.
Für bereits im Grundbuch eingetragene GbRs besteht keine unmittelbare Pflicht zur Eintragung im Gesellschaftsregister. Allerdings wird eine Eintragung spätestens dann erforderlich, wenn Veränderungen im Grundbuch vorgenommen werden sollen. Dies betrifft nicht nur Gesellschafteränderungen, sondern auch andere Verfügungen über Grundstücksrechte wie Veräußerungen oder Belastungen.
Die Rolle des Gesellschaftsregisters geht über die reine Vereinfachung von Grundbucheintragungen hinaus. Es dient als zentrales Informationsportal für die Existenz und Identität der GbR sowie die Vertretungsbefugnisse ihrer Gesellschafter. Dies erleichtert nicht nur den Grundstücksverkehr, sondern auch andere Rechtsgeschäfte der GbR erheblich.
Für Gesellschafter einer GbR mit Grundbesitz ist es ratsam, die Vor- und Nachteile einer Eintragung im Gesellschaftsregister sorgfältig abzuwägen. Die vereinfachte Handhabung von Gesellschafteränderungen und die erhöhte Rechtssicherheit stehen dem Verlust an Diskretion und zusätzlichen Pflichten, wie etwa Meldungen zum Transparenzregister, gegenüber.
Welche Kosten können bei der Eintragung von Gesellschafteränderungen im Grundbuch nach dem MoPeG entstehen?
Bei der Eintragung von Gesellschafteränderungen im Grundbuch nach dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts können verschiedene Kosten entstehen. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängt vom Geschäftswert sowie der Art der Eintragung ab.
Für die Berichtigung des Grundbuchs aufgrund eines Gesellschafterwechsels bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts fällt eine Gebühr an. Diese bemisst sich nicht nach dem vollen Grundstückswert, sondern nach einem Teilwert. In der Regel wird ein Geschäftswert von 5% bis 30% des Grundstückswerts angesetzt. Bei einem Grundstückswert von 500.000 Euro würde sich der Geschäftswert also auf 25.000 bis 150.000 Euro belaufen.
Aus diesem Geschäftswert ergibt sich dann die konkrete Gebühr anhand der Tabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz. Bei einem Geschäftswert von 100.000 Euro beträgt die Gebühr für die Grundbucheintragung beispielsweise 273 Euro. Hinzu kommen noch Auslagen für Porto, Telekommunikation und Schreibauslagen.
Neben den Grundbuchkosten fallen auch Notarkosten an. Der Notar muss die Gesellschafteränderung beurkunden und die Anmeldung zum Grundbuch vornehmen. Für diese Tätigkeiten berechnet er ebenfalls Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Notarkosten können sich auf etwa 0,8% bis 1% des Geschäftswerts belaufen.
Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nach dem neuen Recht im Gesellschaftsregister eingetragen ist, müssen Änderungen im Gesellschafterbestand zunächst dort angemeldet werden. Für die Anmeldung zum Gesellschaftsregister fallen weitere Gebühren an. Diese orientieren sich an der Zahl der Gesellschafter. Bei zwei Gesellschaftern beträgt der Geschäftswert für die Anmeldung 45.000 Euro, für jeden weiteren Gesellschafter erhöht er sich um 15.000 Euro.
Zu beachten ist, dass ab dem 1. Januar 2024 für im Grundbuch eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts ein Eintragungszwang im Gesellschaftsregister besteht. Ohne vorherige Eintragung dort können keine Änderungen mehr im Grundbuch vorgenommen werden. Dies führt zu zusätzlichen Kosten, die bei der Planung berücksichtigt werden müssen.
Die genauen Kosten im Einzelfall hängen von vielen Faktoren ab, wie der Zahl und Art der Änderungen, dem Wert des Grundstücks und der Komplexität des Vorgangs. Es empfiehlt sich daher, die zu erwartenden Kosten vorab mit dem Notar zu besprechen. Dieser kann eine detaillierte Kostenberechnung für den konkreten Fall erstellen.
Für eine typische Gesellschafteränderung bei einer im Grundbuch eingetragenen GbR mit einem Grundstückswert von 500.000 Euro können sich die Gesamtkosten auf etwa 1.500 bis 3.000 Euro belaufen. Darin enthalten sind die Gebühren für Grundbuch, Notar und Gesellschaftsregister sowie die üblichen Auslagen.
Was ändert sich durch das MoPeG bei der Nachweispflicht von Gesellschafteränderungen einer GbR im Grundbuchverfahren?
Das MoPeG führt zu wesentlichen Änderungen bei der Nachweispflicht von Gesellschafteränderungen einer GbR im Grundbuchverfahren. Bisher mussten Änderungen im Gesellschafterbestand einer im Grundbuch eingetragenen GbR durch öffentlich beglaubigte Erklärungen aller Gesellschafter nachgewiesen werden. Dies war oft aufwendig und zeitintensiv.
Mit Inkrafttreten des MoPeG zum 1. Januar 2024 gilt nun ein neues Nachweisregime. Für GbRs, die im neu geschaffenen Gesellschaftsregister eingetragen sind, genügt künftig ein aktueller Registerauszug als Nachweis für Änderungen in der Gesellschafterstruktur. Das Grundbuchamt kann sich auf die Richtigkeit und Aktualität der Eintragungen im Gesellschaftsregister verlassen. Eine gesonderte Erklärung der Gesellschafter ist nicht mehr erforderlich.
Für nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbRs bleibt es grundsätzlich bei der bisherigen Nachweispflicht. Allerdings können diese GbRs ab dem 1. Januar 2024 keine neuen Rechte mehr im Grundbuch eintragen lassen. Sie müssen sich zunächst im Gesellschaftsregister eintragen, um wieder grundbuchfähig zu werden.
Die neue Rechtslage vereinfacht den Nachweis von Gesellschafteränderungen erheblich. Ein Immobilienverkauf durch eine eingetragene GbR wird dadurch deutlich erleichtert. Das Grundbuchamt muss lediglich prüfen, ob die im Gesellschaftsregister eingetragenen Personen die Veräußerung bewilligt haben.
Für bestehende Grundbucheintragungen von GbRs gilt eine Übergangsregelung. Bis zu einer Änderung bleiben die bisher eingetragenen Gesellschafter im Grundbuch stehen. Bei der nächsten Änderung muss dann aber die Eintragung im Gesellschaftsregister nachgewiesen und die Grundbucheintragung entsprechend angepasst werden.
Die Neuregelung stärkt die Rechtssicherheit im Grundbuchverkehr mit GbRs. Durch die zentrale Registrierung im Gesellschaftsregister wird die Aktualität der Gesellschafterdaten besser gewährleistet. Gleichzeitig reduziert sich der Verwaltungsaufwand für Grundbuchämter und beteiligte Gesellschaften.
Für GbRs, die Immobilien halten oder erwerben wollen, ergibt sich aus der Neuregelung faktisch ein Eintragungszwang in das Gesellschaftsregister. Nur so können sie künftig am Grundstücksverkehr teilnehmen. Die Eintragung bringt zwar mehr Transparenz mit sich, ermöglicht aber auch eine vereinfachte Abwicklung von Immobilientransaktionen.
Kann das Grundbuchamt trotz der vereinfachten Nachweise nach MoPeG zusätzliche Dokumente verlangen und unter welchen Umständen?
Das Grundbuchamt kann auch nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in bestimmten Fällen zusätzliche Dokumente von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verlangen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Zweifel an der Vertretungsbefugnis oder den Eigentumsverhältnissen bestehen.
Grundsätzlich erleichtert das MoPeG den Nachweis der Vertretungsverhältnisse für eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts (eGbR) erheblich. Durch die Eintragung im Gesellschaftsregister können sich Dritte, einschließlich des Grundbuchamts, auf die dort hinterlegten Informationen verlassen. Dies betrifft vor allem Angaben zu den Gesellschaftern und deren Vertretungsbefugnisse.
Trotz dieser Vereinfachung behält das Grundbuchamt das Recht, in begründeten Fällen ergänzende Unterlagen anzufordern. Ein solcher Fall kann beispielsweise vorliegen, wenn die im Gesellschaftsregister eingetragenen Informationen veraltet erscheinen oder wenn es Hinweise auf zwischenzeitliche Änderungen gibt, die noch nicht im Register vermerkt sind.
Das Grundbuchamt könnte zusätzliche Dokumente anfordern, wenn komplexe gesellschaftsrechtliche Strukturen vorliegen. Dies kann der Fall sein, wenn eine GbR Teil einer verschachtelten Unternehmensstruktur ist oder wenn ausländische Gesellschafter beteiligt sind. In solchen Situationen kann das Amt ergänzende Nachweise zur Klärung der tatsächlichen Eigentums- und Vertretungsverhältnisse benötigen.
Bei Zweifeln an der Identität der handelnden Personen oder bei Verdacht auf Missbrauch der Vertretungsmacht darf das Grundbuchamt ebenfalls weitere Belege einfordern. Dies dient dem Schutz vor unrechtmäßigen Eintragungen und der Sicherung der Richtigkeit des Grundbuchs.
Auch bei Unstimmigkeiten zwischen den Angaben im Gesellschaftsregister und den beim Grundbuchamt eingereichten Unterlagen kann das Amt zusätzliche Dokumente zur Klärung verlangen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn sich die Zusammensetzung der Gesellschafter geändert hat, dies aber noch nicht im Register aktualisiert wurde.
Das Grundbuchamt hat zudem die Befugnis, bei Verdacht auf Geldwäsche oder andere illegale Aktivitäten weitergehende Nachweise zu fordern. Dies entspricht den gesetzlichen Vorgaben zur Bekämpfung von Finanzkriminalität und dient dem öffentlichen Interesse an einem sauberen Immobilienmarkt.
In Fällen, in denen eine nicht eingetragene GbR Grundstücksgeschäfte tätigen möchte, kann das Grundbuchamt umfangreichere Nachweise verlangen. Hier fehlt die vereinfachte Nachweismöglichkeit durch das Gesellschaftsregister, sodass die Prüfung der Vertretungsverhältnisse aufwendiger ausfallen kann.
Bei Sonderkonstellationen wie der Beteiligung minderjähriger Gesellschafter oder bei Vorliegen von Testamentsvollstreckungen kann das Grundbuchamt ebenfalls zusätzliche Unterlagen anfordern. Diese dienen dazu, die rechtmäßige Vertretung und Verfügungsbefugnis sicherzustellen.
Das Grundbuchamt hat die Pflicht, die Rechtmäßigkeit von Eintragungen zu gewährleisten. Daher kann es in Zweifelsfällen stets weitere Nachweise verlangen, um seiner Prüfungspflicht nachzukommen und die Integrität des Grundbuchs zu wahren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Eine GbR ist eine Personengesellschaft, bei der sich mindestens zwei Personen zur Erreichung eines gemeinsamen Zwecks zusammenschließen. Sie ist die einfachste Form der Gesellschaft im deutschen Recht und entsteht formlos durch Abschluss eines Gesellschaftsvertrags. Nach dem MoPeG kann eine GbR nun auch im Gesellschaftsregister eingetragen werden, was ihre Rechtsfähigkeit beeinflusst. Im Grundbuchverfahren gelten für eingetragene und nicht eingetragene GbRs unterschiedliche Nachweisanforderungen bei Gesellschafteränderungen.
- Gesellschaftsregister: Das Gesellschaftsregister ist ein neu eingeführtes öffentliches Register für Personengesellschaften, insbesondere GbRs. Es wurde durch das MoPeG geschaffen und ermöglicht GbRs, sich freiwillig eintragen zu lassen. Die Eintragung hat weitreichende Folgen für die Rechtsfähigkeit und die Nachweispflichten der Gesellschaft. Im Grundbuchverfahren werden eingetragene GbRs anders behandelt als nicht eingetragene, was sich auf die Anforderungen bei der Eintragung von Gesellschafteränderungen auswirkt.
- Privatschriftliche Erklärung: Eine privatschriftliche Erklärung ist ein Dokument, das ohne notarielle Beglaubigung von den Beteiligten selbst verfasst und unterschrieben wird. Nach der Entscheidung des OLG Frankfurt reicht für nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbRs nun eine solche privatschriftliche Erklärung der Gesellschafter aus, um Änderungen im Gesellschafterbestand im Grundbuch nachzuweisen. Dies stellt eine wesentliche Vereinfachung gegenüber der früheren Rechtslage dar, die oft eine öffentliche Beglaubigung erforderte.
- Öffentliche Beglaubigung: Eine öffentliche Beglaubigung ist die amtliche Bestätigung der Echtheit einer Unterschrift oder eines Handzeichens durch einen Notar oder eine andere dazu befugte Stelle. Vor dem MoPeG war für viele Änderungen im Grundbuch eine öffentliche Beglaubigung erforderlich. Die Entscheidung des OLG Frankfurt bestätigt, dass für nicht eingetragene GbRs nun in vielen Fällen auf diese formelle Beglaubigung verzichtet werden kann, was zu Zeit- und Kostenersparnissen führt.
- Grundbuchberichtigung: Eine Grundbuchberichtigung ist die Korrektur eines unrichtigen Grundbucheintrags, um die tatsächlichen rechtlichen Verhältnisse widerzuspiegeln. Im vorliegenden Fall beantragte die GbR eine solche Berichtigung, um den verstorbenen Gesellschafter aus dem Grundbuch austragen zu lassen. Die Entscheidung des OLG Frankfurt erleichtert den Prozess der Grundbuchberichtigung für nicht eingetragene GbRs, indem sie die Nachweisanforderungen reduziert.
- Beschwerde im Grundbuchverfahren: Die Beschwerde ist ein Rechtsmittel gegen Entscheidungen des Grundbuchamts. Sie ermöglicht es Betroffenen, eine Überprüfung der Entscheidung durch ein höheres Gericht zu erreichen. Im konkreten Fall legte die GbR erfolgreich Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ein. Das OLG Frankfurt gab der Beschwerde statt und bestätigte damit die neue Rechtslage nach dem MoPeG, was zu einer wichtigen Klärung der Nachweisanforderungen für GbRs im Grundbuchverfahren führte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO (Grundbuchordnung): Regelt die Nachweispflichten für Gesellschafteränderungen bei nicht im Gesellschaftsregister eingetragenen GbRs. Im konkreten Fall argumentierte die GbR, dass nach dem MoPeG keine öffentliche Beglaubigung mehr erforderlich sei und berief sich auf diese Vorschrift.
- § 29 GBO (Grundbuchordnung): Dieser Paragraph legt die Formerfordernisse für Eintragungen im Grundbuch fest. Im vorliegenden Fall forderte das Grundbuchamt einen formellen Nachweis der gesellschaftsvertraglichen Regelungen gemäß § 29 GBO, um die Änderung im Gesellschafterbestand einzutragen.
- MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts): Dieses Gesetz hat das Recht der GbR grundlegend geändert, insbesondere durch die Einführung eines Gesellschaftsregisters. Im konkreten Fall führte das OLG Frankfurt aus, dass durch das MoPeG wesentliche Änderungen im Recht der GbR eingetreten sind, die sich auf die Nachweisanforderungen im Grundbuchverfahren auswirken.
- Gesellschaftsvertrag der GbR: Der Gesellschaftsvertrag ist das zentrale Dokument, das die Rechte und Pflichten der Gesellschafter einer GbR regelt. Im vorliegenden Fall war der Gesellschaftsvertrag der GbR relevant, da er Regelungen zum Ausscheiden von Gesellschaftern im Todesfall enthielt.
- Zwischenverfügung des Grundbuchamts: Eine Zwischenverfügung ist eine Entscheidung des Grundbuchamts, die noch nicht rechtskräftig ist und mit der Beschwerde angefochten werden kann. Im konkreten Fall hob das OLG Frankfurt die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf, da sie den neuen gesetzlichen Bestimmungen des MoPeG nicht gerecht wurde.
Das vorliegende Urteil
OLG Frankfurt – Az.: 20 W 187/23 – Beschluss vom 11.04.2024
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I.
Als Eigentümerin des oben bezeichneten Grundbesitzes (Straße1 in Stadt1) ist im Grundbuch die Beteiligte eingetragen, seit 08.01.2019 eingetragen als aus den Herren X, Y und Z bestehend. Bei der Beteiligten handelt es sich um eine Rechtsanwaltssozietät. Gemäß dem nur in privatschriftlicher Form vorgelegten Sozietätsvertrag vom 02.05.2018 (in Akte; nicht paginiert) wird die Gesellschaft durch den Tod eines Gesellschafters nicht aufgelöst. Der Anteil eines Partners an der Sozietät ist nicht vererblich. Erben eines verstorbenen Partners scheiden zum Zeitpunkt des Erbfalls aus der Sozietät aus, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Am XX.XX.2022 verstarb Rechtsanwalt X.
Die Beteiligte hat mit Schriftsatz vom 02.03.2023 die Berichtigung des Grundbuchs durch Austragung des Herrn X als Gesellschafter beantragt (in Akte; nicht paginiert).
Mit Zwischenverfügung vom 24.04.2023 (in Akte; nicht paginiert) hat das Grundbuchamt beanstandet, dass die gesellschaftsvertraglichen Regelungen in der Form des § 29 GBO nachzuweisen seien, dem genüge der vorgelegte schriftliche Vertrag nicht.
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Die Berichtigung sei von den noch lebenden Gesellschaftern und von den Erben des Herrn X jeweils in öffentlich beglaubigter Form zu bewilligen.
Gegen die Zwischenverfügung hat die Beteiligte mit Schriftsatz vom 27.07.2023 Beschwerde eingelegt (in Akte; nicht paginiert). Sie hat gemeint, der schriftliche Vertrag sei ausreichend, denn es gebe keine Vorschriften, wonach der Gesellschaftsvertrag einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in einer bestimmten Form geschlossen werden müsste. Im Übrigen könnte auch ein notariell errichteter Gesellschaftsvertrag im Nachhinein formlos geändert werden.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 04.09.2023 nicht abgeholfen (in Akte; nicht paginiert). Eine Grundbuchberichtigung sei durch Berichtigungsbewilligung oder Unrichtigkeitsnachweis möglich. Der Unrichtigkeitsnachweis könne im vorliegenden Fall nicht gemäß § 29 GBO geführt werden, da der Gesellschaftsvertrag nur in einfacher schriftlicher Form vorliege, so dass die Berichtigungsbewilligung die Grundlage der Eintragung bilde. Für ein Absehen von der Form des § 29 GBO bestehe kein Grund, da die Möglichkeit der Bewilligung gegeben sei. Es sei daher die Berichtigungsbewilligung aller Erben des durch Tod ausgeschiedenen Gesellschafters in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen.
Die Beteiligte meint, an der für den Antrag maßgeblichen Rechtslage habe sich durch das am 01.01.2024 in Kraft getretene Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) nichts geändert. Gemäß Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB seien auf den Antrag weiter § 899a BGB aF und § 47 Abs. 2 BGB aF anzuwenden.
II.
Die Beschwerde hat Erfolg. Die Zwischenverfügung ist aufzuheben, jedoch nicht aus den von der Beteiligten geltend gemachten Gründen.
1. Die Beschwerde ist zulässig.
a) Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Entscheidungen des Grundbuchamts im Sinne dieser Bestimmung sind auch Zwischenverfügungen nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO (Senat v. 29.06.2023 – 20 W 130/23, Juris-Rn. 20; OLG Bremen NJW-RR 2024, 70, 71; OLG München FamRZ 2024, 315, 316).
b) Die Beteiligte ist auch beschwerdeberechtigt. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts hat – jedenfalls nach altem Recht, das nach Ansicht der Beteiligten hier weiter Anwendung findet – ein rechtlich schützenswertes Interesse daran, dass das Grundbuch den korrekten Gesellschafterbestand wiedergibt (OLG München Rpfleger 2013, 382).
c) Die Beschwerde ist nicht deswegen unzulässig geworden, weil sich durch das Inkrafttreten des MoPeG das Beschwerdeverfahren in der Hauptsache erledigt hätte.
Die in Grundbuchsachen in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu beachtende Erledigung der Hauptsache tritt ein, wenn der Verfahrensgegenstand durch eine Änderung in der Sach- und Rechtslage fortgefallen und die Fortführung des Verfahrens dadurch sinnlos geworden ist (BGH NJW-RR 2011, 882 Rn. 4). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Die Folge der Gesetzesänderung ist vielmehr, dass das Fehlen des vom Grundbuchamt verlangten Nachweises kein Eintragungshindernis mehr bildet, weil das Berichtigungsbegehren jedenfalls nach der im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung bestehenden Rechtslage keinen Erfolg mehr haben kann, wie noch ausgeführt werden wird. Damit sind die Voraussetzungen für eine Zwischenverfügung nicht (mehr) gegeben, diese ist aufzuheben. Folge einer Erledigung wäre hingegen, dass es bei dem angefochtenen Beschluss bliebe, so dass der Eintragungsantrag auch nach § 18 Abs. 1 Satz 2 GBO zurückgewiesen werden könnte, was neben der Sache läge (vgl. BayObLGZ 1972, 273, 276 f. = NJW 1972, 2272; OLG München NJW-RR 2010, 672, 673; OLG München FamRZ 2018, 864, 865).
2. Die Beschwerde ist begründet. Wie bereits erwähnt, ist die Zwischenverfügung jedenfalls im gegenwärtigen Zeitpunkt rechtswidrig, weil nach Inkrafttreten des MoPeG der Berichtigungsantrag keinen Erfolg mehr haben kann. Auf die Frage, ob die Zwischenverfügung auch schon im Zeitpunkt ihres Erlasses rechtswidrig war, kommt es nicht an.
Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO kann das Grundbuchamt, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses bestimmen. Das vom Grundbuchamt nach alter Rechtslage gesehene Hindernis stellt jedoch jedenfalls seit Inkrafttreten des MoPeG kein Hindernis mehr dar, dessen Beseitigung die beantragte Eintragung ermöglichen würde, denn die beantragte Eintragung kann auch bei Beseitigung des vermeintlichen Hindernisses nicht mehr erfolgen.
Nach Art. 229 § 21 Abs. 2 Satz 1 EGBGB findet eine Berichtigung des Grundbuchs seit dem 01.01.2024 nicht (mehr) statt, wenn die Eintragung eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO aF unrichtig geworden ist (vgl. Bärwaldt/Richter DB 2021, 2476, 2480; Böhringer Rpfleger 2023, 718, 719; Böttcher ZNotP 2023, 333, 337; Luy/Sorg DNotZ 2023, 657, 666). So liegt der Fall hier. Das Ausscheiden des verstorbenen Gesellschafters kann seit dem 01.01.2024 im Grundbuch nicht mehr eingetragen werden.
Auf diese Konstellation ist Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB entgegen der Ansicht der Beteiligten nicht anzuwenden. Eine unmittelbare Anwendung scheitert schon daran, dass vorliegend keine Einigung oder Bewilligung erklärt worden ist. Außerdem bezieht sich der Begriff der „Eintragungen“ in Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB auf die (Neu-) Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch, während Veränderungen im Gesellschafterbestand, etwa im Wege des Erbfalls, in Art. 229 § 21 Abs. 2 EGBGB (abschließend) geregelt sind (vgl. BT-Drs 19/27635, S. 216 f.).
Nach Ansicht von Dressler-Berlin (Rpfleger 2023, 710, 715 f.) soll Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 EGBGB dennoch auch (gemeint wohl: analog) auf Änderungen im Gesellschafterbestand anzuwenden sein, denn nur so werde ein Gleichklang in der Bearbeitungsweise von Grundbuchberichtigungsanträgen und Anträgen auf rechtsbegründende Eintragungen erzielt und gewährleistet, dass es auch bei Berichtigungsanträgen nicht auf die Bearbeitungsgeschwindigkeit des Grundbuchamts – im vorliegenden Fall des Senats – ankomme. Da Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB die Bewilligung der ins Grundbuch eingetragenen Gesellschafter verlange, erscheine es sinnvoll, den Gesellschafterbestand letztmals zu aktualisieren. Die Bearbeitung werde somit im Hinblick auf die spätere Eintragung der Gesellschaft im Grundbuch erleichtert.
Diese Überlegungen mögen rechtspolitisch ihre Berechtigung haben, der Gesetzgeber hat sich allerdings für ein anderes Regelungsmodell entschieden. Die unterschiedlichen Regelungen in Art. 229 § 21 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 4 Satz 1 EGBGB zeigen, dass der Gesetzgeber gerade keinen „Gleichklang“ zwischen Grundbuchberichtigungsanträgen bei Gesellschafterwechsel und Anträgen auf (Neu-) Eintragungen der Gesellschaft wollte. Mit der auf den Zeitpunkt der Eintragung abstellenden Stichtagsregelung in Art. 229 § 21 Abs. 2 Satz 1 EGBGB hat der Gesetzgeber in Kauf genommen, dass die Rechtslage von der Bearbeitungsgeschwindigkeit des Grundbuchamts und gegebenenfalls des Beschwerdegerichts abhängt.
Nicht nachvollziehbar ist, warum eine Verschiebung der Umstellung um eine noch letztmals vorzunehmende Aktualisierung des Gesellschafterbestands im Grundbuch die Bearbeitung der späteren Eintragung der Gesellschaft erleichtern würde. Ob die nach Art. 229 § 21 Abs. 3 Satz 2 EGBGB erforderliche Bewilligung der eingetragenen Gesellschafter zu Schwierigkeiten führt, hängt von den konkreten Umständen dieser Gesellschafter ab, nicht davon, ob die letzte Änderung des Gesellschafterbestands vor oder nach dem 01.01.2024 eingetragen worden ist.
3. Einer Kostenentscheidung bedarf es wegen §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG nicht. Zu einer abweichenden Entscheidung besteht keine Veranlassung. Danach ist auch eine Wertfestsetzung entbehrlich.
