Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Urteil klärt Voraussetzungen für wirksame Grundschuldeintragungen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was ist eine Belastungsvollmacht und wofür wird sie verwendet?
- Welche Voraussetzungen muss eine Belastungsvollmacht erfüllen, um wirksam zu sein?
- Was passiert, wenn eine Belastungsvollmacht für die Grundschuldbestellung unwirksam ist?
- Welche Rechte und Pflichten haben die Beteiligten bei der Erteilung einer Belastungsvollmacht?
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Im vorliegenden Fall geht es um die Eintragung einer Grundschuld durch eine Belastungsvollmacht.
- Die Parteien hatten einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen, in dem eine Belastungsvollmacht zur Bestellung der Grundschuld erteilt wurde.
- Es gab dabei Unsicherheiten und rechtliche Streitigkeiten über die Gültigkeit und die ordnungsgemäße Durchführung der Belastungsvollmacht.
- Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hatte den Antrag auf Eintragung der Grundschuld zurückgewiesen.
- Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat diese Entscheidung aufgehoben und die Rechtspflegerin angewiesen, den Eintragungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats neu zu entscheiden.
- Das Gericht entschied so, weil es Mängel in der Begründung und der rechtlichen Prüfung durch die Rechtspflegerin sah.
- Die Entscheidung des Gerichts stellt klar, dass Belastungsvollmachten sorgfältig und detailliert geprüft werden müssen, um rechtliche Fehler zu vermeiden.
- Die Auswirkungen dieser Entscheidung sind, dass künftige Grundschuldbestellungen durch Belastungsvollmachten gründlicher überprüft werden müssen, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Urteil klärt Voraussetzungen für wirksame Grundschuldeintragungen
Das Grundbuch ist das zentrale Register für die Eigentumsverhältnisse an Immobilien. Einträge im Grundbuch geben Aufschluss darüber, wer Eigentümer eines Grundstücks ist und ob es Belastungen wie etwa Hypotheken oder Grundschulden gibt. Grundschulden dienen der Sicherung einer Forderung, beispielsweise einer Bank, gegenüber dem Grundstückseigentümer. Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ist ein wichtiger Schritt, um die Forderung abzusichern und im Falle der Nichtzahlung des Schuldners die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu ermöglichen. Doch in der Praxis kommt es immer wieder zu Streitfällen, etwa wenn die Grundschuldbestellung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde. So kann es beispielsweise zu Unsicherheiten kommen, wenn die Grundschuld durch eine Belastungsvollmacht bestellt werden soll. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hatte kürzlich einen Fall zu entscheiden, der genau diese Problematik aufwirft.
Die Bestellung einer Grundschuld durch eine Belastungsvollmacht ist ein rechtlich komplexes Thema, das viele Fragen aufwirft. Was sind die Voraussetzungen für die Gültigkeit einer Belastungsvollmacht? Welche Rechte und Pflichten hat der Vollmachtgeber und der Vollmachtnehmer? Was sind die Folgen einer ungültigen Grundschuldbestellung? Auf diese Fragen wird der folgende Beitrag eingehen und den aktuellen Fall des OLG Zweibrücken erläutern.
Der Fall vor Gericht
Ungültige Grundschuldbestellung durch unwirksame Belastungsvollmacht
In dem vorliegenden Fall geht es um die Eintragung eines Grundpfandrechts aufgrund einer Belastungsvollmacht. Die Beschwerdeführer hatten mit notariellem Kaufvertrag einen Grundbesitz erworben und wollten nun die Eintragung einer Grundschuld erwirken. Dazu erteilten sie im Kaufvertrag dem Notar eine Belastungsvollmacht zur Bestellung der Grundschuld. Der Notar beantragte daraufhin die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt, welches den Antrag jedoch zurückwies. Dagegen wenden sich die Beschwerdeführer.
Das rechtliche Problem liegt hier in der Frage, ob die im Kaufvertrag erteilte Belastungsvollmacht wirksam ist und somit die Grundlage für die Eintragung der Grundschuld bilden kann. Die Herausforderung besteht darin, die formellen und materiellen Voraussetzungen einer gültigen Vollmachtserteilung zur Grundschuldbestellung zu prüfen.
Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken
Das OLG Zweibrücken hat den Beschluss des Grundbuchamts aufgehoben und dieses angewiesen, über den Eintragungsantrag des Notars unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats neu zu entscheiden. Das Gericht sieht die im notariellen Kaufvertrag erteilte Belastungsvollmacht als wirksam an.
Für das Gericht war entscheidend, dass die Belastungsvollmacht dem Bestimmtheitserfordernis genügt. Sie muss so bestimmt sein, dass sie nicht mehr als eine rein sachliche Entscheidung des Bevollmächtigten erfordert. Dafür reicht es aus, wenn sich aus der Vollmacht der wesentliche Inhalt der Belastung ergibt, insbesondere Gläubiger, Betrag und Rang des Grundpfandrechts. Dies war hier gegeben.
Zudem entsprach die notarielle Vollmachtserteilung den Form- und Beurkundungserfordernissen des § 29 GBO. Die Belastungsvollmacht war somit formell und inhaltlich ausreichend bestimmt, um als Grundlage für die Eintragung der Grundschuld zu dienen.
Konsequenzen der OLG-Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Zweibrücken stellt klar, dass eine im notariellen Kaufvertrag erteilte Belastungsvollmacht grundsätzlich als Grundlage für die Eintragung einer Grundschuld geeignet ist, wenn sie hinreichend bestimmt ist. Der Beschluss gibt damit wertvolle Orientierung für die Praxis und schafft mehr Rechtssicherheit bei der Vollmachtserteilung zur Grundschuldbestellung.
Für Käufer bedeutet dies, dass sie bereits im Kaufvertrag durch eine entsprechende Vollmacht die Weichen für die Eintragung eines Grundpfandrechts stellen können. Wichtig ist dabei, dass die wesentlichen Bestimmungen wie Gläubiger, Betrag und Rang eindeutig festgelegt werden. So können aufwändige Nachbeurkundungen vermieden werden.
Auch für Notare bietet die Entscheidung eine klare Leitlinie. Sie wissen nun, worauf bei der Formulierung einer Belastungsvollmacht zu achten ist, um den Anforderungen zu genügen. Dadurch lassen sich Verzögerungen bei der Grundbucheintragung und Komplikationen im Grundpfandrechtsverkehr minimieren.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG Zweibrücken stellt mit seiner Entscheidung klar, dass eine im notariellen Kaufvertrag erteilte Belastungsvollmacht als Grundlage für die Eintragung einer Grundschuld dienen kann, sofern sie hinreichend bestimmt ist. Dafür müssen insbesondere Gläubiger, Betrag und Rang des Grundpfandrechts eindeutig festgelegt sein. Das Urteil schafft somit mehr Rechtssicherheit bei der Vollmachtserteilung zur Grundschuldbestellung und gibt wertvolle Orientierung für die Praxis, um Verzögerungen und Komplikationen im Grundpfandrechtsverkehr zu minimieren.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Das Urteil des Oberlandesgerichts Zweibrücken schafft Klarheit für Käufer und Verkäufer von Immobilien. Wenn Sie beim Kauf einer Immobilie eine Grundschuld eintragen lassen möchten, können Sie dies bereits im notariellen Kaufvertrag durch eine sogenannte Belastungsvollmacht tun. Diese Vollmacht erlaubt es dem Notar, die Grundschuld in Ihrem Namen beim Grundbuchamt einzutragen. Wichtig ist, dass die Vollmacht alle wesentlichen Informationen enthält, wie den Gläubiger der Grundschuld (z.B. die Bank), den Betrag und den Rang der Grundschuld. Sind diese Angaben klar und eindeutig formuliert, ist die Vollmacht gültig und die Eintragung der Grundschuld kann problemlos erfolgen. Dies spart Zeit und Kosten, da keine separate Beurkundung der Grundschuldbestellung erforderlich ist.
Hinweis: Auch wenn das Urteil mehr Rechtssicherheit schafft, ist es ratsam, sich bei der Gestaltung einer Belastungsvollmacht von einem Notar beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
FAQ – Häufige Fragen
Sie möchten eine Immobilie kaufen und es sollen im Zuge dessen Grundschulden eingetragen werden? Dann ist die Grundschuldbestellung per Belastungsvollmacht ein wichtiges Thema für Sie. Unsere FAQ-Rubrik liefert Ihnen verständliche Antworten auf Ihre Fragen und deckt wichtige Aspekte rund um dieses Rechtsgebiet auf.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was ist eine Belastungsvollmacht und wofür wird sie verwendet?
- Welche Voraussetzungen muss eine Belastungsvollmacht erfüllen, um wirksam zu sein?
- Was passiert, wenn eine Belastungsvollmacht für die Grundschuldbestellung unwirksam ist?
- Welche Rechte und Pflichten haben die Beteiligten bei der Erteilung einer Belastungsvollmacht?
Was ist eine Belastungsvollmacht und wofür wird sie verwendet?
Eine Belastungsvollmacht ist ein rechtliches Instrument, das im Rahmen von Immobilienkäufen verwendet wird. Sie ermöglicht es dem Käufer, die zu erwerbende Immobilie bereits vor der offiziellen Eigentumsumschreibung im Grundbuch mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Dies ist besonders relevant, wenn der Käufer den Kaufpreis über ein Bankdarlehen finanzieren möchte und die Bank eine Sicherheit in Form eines Grundpfandrechts verlangt.
Die Belastungsvollmacht wird notariell beurkundet und ist Bestandteil des Grundstückskaufvertrags. Sie ermächtigt den Käufer, im Namen des Verkäufers, der noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, die Immobilie zu beleihen. Dies geschieht, um die Finanzierung des Kaufpreises sicherzustellen, bevor der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Die Belastungsvollmacht bietet mehrere Vorteile. Sie beschleunigt den Kaufprozess, da der Käufer die Finanzierung bereits vor der Eigentumsumschreibung sichern kann. Zudem schützt sie den Verkäufer, indem sie sicherstellt, dass die Immobilie nur zur Finanzierung des Kaufpreises belastet wird. Der Notar überwacht den gesamten Prozess und stellt sicher, dass die Interessen beider Parteien gewahrt bleiben.
Wichtige Klauseln in einer Belastungsvollmacht betreffen die Haftung des Verkäufers, die direkte Auszahlung des Darlehensbetrags an den Notar oder Verkäufer und die Bedingungen für die Löschung der Grundschuld im Falle einer Kaufrückabwicklung. Diese Klauseln minimieren die Risiken für beide Parteien und gewährleisten einen reibungslosen Ablauf des Immobiliengeschäfts.
Die Belastungsvollmacht ist somit ein wesentliches Instrument im Immobilienrecht, das die Finanzierung und den Erwerb von Immobilien erleichtert und absichert.
Welche Voraussetzungen muss eine Belastungsvollmacht erfüllen, um wirksam zu sein?
Eine Belastungsvollmacht ist eine Klausel in einem Grundstückskaufvertrag, die es dem Käufer ermöglicht, das Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Diese Vollmacht ist besonders relevant, wenn der Käufer eine Fremdfinanzierung für den Grundstückserwerb benötigt und der Kreditgeber eine Kreditsicherheit verlangt. Damit eine Belastungsvollmacht wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Bestimmtheit der Vollmacht
Die Vollmacht muss klar und eindeutig formuliert sein. Dies bedeutet, dass die wesentlichen Elemente wie der Gläubiger, der Betrag und der Rang des Grundpfandrechts genau bestimmt sein müssen. Eine unklare oder unvollständige Vollmacht kann zur Ungültigkeit der Grundschuldbestellung führen. Beispielsweise muss festgelegt sein, welcher Gläubiger das Grundpfandrecht erhält, welcher Betrag gesichert werden soll und an welcher Rangstelle im Grundbuch das Recht eingetragen wird.
Formvorschriften gemäß § 29 GBO
Die Belastungsvollmacht muss in der Form des § 29 der Grundbuchordnung (GBO) nachgewiesen werden. Dies bedeutet, dass die Vollmacht notariell beurkundet sein muss. Der Notar muss die Vollmacht in den Kaufvertrag aufnehmen und die Beteiligten müssen die Vollmacht vor dem Notar unterzeichnen. Diese notarielle Beurkundung stellt sicher, dass die Vollmacht rechtswirksam ist und vom Grundbuchamt anerkannt wird.
Prüfung durch das Grundbuchamt
Das Grundbuchamt hat die Pflicht, die Wirksamkeit der Vollmacht zu prüfen, bevor es die Eintragung der Grundschuld vornimmt. Dies umfasst die Überprüfung, ob die Vollmacht den formellen Anforderungen entspricht und ob die in der Vollmacht genannten Bedingungen erfüllt sind. Das Grundbuchamt muss sicherstellen, dass die Vollmacht den gesetzlichen Anforderungen entspricht und dass keine Hindernisse für die Eintragung der Grundschuld bestehen.
Rechtswirksamkeit im Außenverhältnis
Die Vollmacht muss auch im Außenverhältnis wirksam sein. Dies bedeutet, dass die Vollmacht gegenüber Dritten, insbesondere dem Grundpfandgläubiger, wirksam sein muss. Der Gläubiger muss die Möglichkeit haben, sich auf die Vollmacht zu berufen und die Eintragung des Grundpfandrechts zu verlangen. Eine im Außenverhältnis unwirksame Vollmacht kann dazu führen, dass die Eintragung der Grundschuld nicht vorgenommen werden kann.
Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht
In bestimmten Fällen, wie bei der Belastung eines Grundstücks eines Betreuten, ist zusätzlich eine Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht erforderlich. Diese Genehmigung stellt sicher, dass die Interessen des Betreuten gewahrt bleiben und dass die Belastung des Grundstücks rechtlich zulässig ist. Ohne diese Genehmigung kann die Belastungsvollmacht nicht wirksam werden.
Durch die Erfüllung dieser Voraussetzungen wird sichergestellt, dass die Belastungsvollmacht rechtlich wirksam ist und die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch erfolgen kann.
Was passiert, wenn eine Belastungsvollmacht für die Grundschuldbestellung unwirksam ist?
Eine Belastungsvollmacht ermöglicht es einer Person, im Namen des Eigentümers eine Grundschuld auf dessen Grundstück zu bestellen. Wenn diese Vollmacht unwirksam ist, hat dies erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen.
Eine unwirksame Belastungsvollmacht führt dazu, dass die Grundschuld nicht wirksam bestellt werden kann. Dies bedeutet, dass die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch nicht erfolgen kann. Ohne eine wirksame Eintragung im Grundbuch hat die Grundschuld keine rechtliche Wirkung, was insbesondere für den Kreditgeber problematisch ist, da dieser keine Sicherheit für das gewährte Darlehen hat.
Die Unwirksamkeit der Vollmacht kann verschiedene Ursachen haben. Möglicherweise entspricht die Vollmacht nicht den gesetzlichen Formvorschriften, oder sie wurde von einer Person erteilt, die nicht berechtigt war, eine solche Vollmacht zu erteilen. Auch inhaltliche Fehler oder Unklarheiten in der Vollmacht können zur Unwirksamkeit führen.
Die rechtlichen Folgen einer unwirksamen Belastungsvollmacht sind vielfältig. Zunächst muss die Grundschuld erneut bestellt werden, was zusätzliche Kosten für Notar und Grundbuchamt verursacht. Diese Kosten können erheblich sein und sind in der Regel vom Eigentümer des Grundstücks zu tragen. Zudem kann es zu erheblichen Verzögerungen im Kaufprozess kommen, da die Grundschuld erst nach Behebung der Mängel wirksam bestellt und eingetragen werden kann. Dies kann insbesondere dann problematisch sein, wenn der Kaufvertrag bereits geschlossen wurde und die Finanzierung des Kaufpreises von der Eintragung der Grundschuld abhängt.
Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der Kreditgeber aufgrund der fehlenden Sicherheit den Kreditvertrag kündigen oder die Auszahlung des Darlehens verweigern kann. Dies kann den gesamten Kaufprozess gefährden und zu erheblichen finanziellen Belastungen für den Käufer führen.
Um diese Risiken zu vermeiden, ist es wichtig, dass die Belastungsvollmacht sorgfältig geprüft und korrekt erstellt wird. Es empfiehlt sich, die Vollmacht von einem Notar oder einem erfahrenen Rechtsanwalt erstellen zu lassen, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind und die Vollmacht wirksam ist.
Welche Rechte und Pflichten haben die Beteiligten bei der Erteilung einer Belastungsvollmacht?
Eine Belastungsvollmacht ermöglicht es einem Immobilienkäufer, das Grundstück bereits vor der offiziellen Eigentumsübertragung mit einer Grundschuld zu belasten, um den Kaufpreis zu finanzieren. Diese Vollmacht wird in der Regel notariell beurkundet und im Kaufvertrag festgehalten. Die Beteiligten bei der Erteilung einer Belastungsvollmacht sind der Vollmachtgeber (Verkäufer), der Bevollmächtigte (Käufer) und der Gläubiger (meist eine Bank).
Rechte und Pflichten des Vollmachtgebers:
Der Vollmachtgeber, in diesem Fall der Verkäufer, erteilt dem Käufer die Erlaubnis, das Grundstück zu belasten, obwohl der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Verkäufer muss sicherstellen, dass die Belastungsvollmacht klar und eindeutig formuliert ist, um Missverständnisse zu vermeiden. Er trägt das Risiko, dass das Grundstück mit einer Grundschuld belastet wird, bevor der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Der Verkäufer hat das Recht, sicherzustellen, dass die Grundschuld nur zur Finanzierung des Kaufpreises verwendet wird und dass die Bank den Kaufpreis direkt an ihn auszahlt, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu minimieren.
Rechte und Pflichten des Bevollmächtigten:
Der Bevollmächtigte, also der Käufer, erhält durch die Belastungsvollmacht das Recht, das Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten, um ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises aufzunehmen. Der Käufer muss die Grundschuld ordnungsgemäß im Grundbuch eintragen lassen und sicherstellen, dass die Bedingungen der Belastungsvollmacht eingehalten werden. Er ist verpflichtet, die Grundschuld nur im Rahmen der im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen zu nutzen und die Bank anzuweisen, den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu zahlen. Der Käufer trägt das Risiko, dass die Finanzierung scheitert und er dennoch für die eingetragene Grundschuld haftet.
Rechte des Gläubigers:
Der Gläubiger, in der Regel eine Bank, erhält durch die Eintragung der Grundschuld ein dingliches Recht an dem Grundstück. Dies bedeutet, dass die Bank das Grundstück verwerten kann, falls der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Die Bank hat das Recht, sicherzustellen, dass die Grundschuld ordnungsgemäß eingetragen ist und dass die Auszahlung des Darlehens direkt an den Verkäufer erfolgt, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu minimieren. Die Bank muss auch sicherstellen, dass alle rechtlichen Voraussetzungen für die Eintragung der Grundschuld erfüllt sind, um ihre Sicherheit zu gewährleisten.
Die Belastungsvollmacht ist ein wichtiges Instrument zur Absicherung der Finanzierung beim Immobilienkauf. Sie erfordert eine sorgfältige rechtliche Gestaltung und die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben, um die Interessen aller Beteiligten zu schützen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Grundbuchordnung (GBO): Die GBO regelt die Eintragung von Rechten und Belastungen im Grundbuch, darunter auch Grundschulden. Der Sachverhalt betrifft die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Die GBO gibt vor, wie diese Eintragung beantragt, geprüft und letztendlich vollzogen wird. In diesem speziellen Fall ging es um die Frage, ob die für die Eintragung erforderliche Vollmacht korrekt erteilt wurde. Das Amtsgericht lehnte die Eintragung zunächst ab, da es Zweifel an der Gültigkeit der Vollmacht hatte. Das OLG Zweibrücken hob diese Entscheidung letztlich auf, da die Vollmacht den Anforderungen der GBO entsprach.
- § 181 BGB: Der § 181 BGB regelt die Voraussetzungen für eine wirksame Vollmacht. Er besagt, dass eine Vollmacht nur dann wirksam ist, wenn sie von dem Vollmachtgeber hinreichend bestimmt und eindeutig erteilt wurde. Der Sachverhalt befasst sich mit der Frage, ob die Vollmacht zur Grundschuldbestellung den Anforderungen des § 181 BGB genügte. Das OLG Zweibrücken entschied, dass die Vollmacht den Anforderungen des § 181 BGB entsprach und damit wirksam war.
- § 892 BGB: Der § 892 BGB regelt die Bestellung und Löschung von Grundschulden. Er gibt genaue Vorgaben für den Inhalt und die Form der Grundschuldbestellung. Die Grundschuld entsteht durch eine notarielle Urkunde. Im vorliegenden Fall wurde die Grundschuld durch einen notariellen Kaufvertrag bestellt und eine Eintragung im Grundbuch beantragt.
- § 1793 BGB: Der § 1793 BGB regelt die Rechte und Pflichten des Grundschuldgläubigers. Er regelt unter anderem, wie er seine Rechte aus der Grundschuld geltend machen kann und welche Ansprüche er dabei hat. In diesem Sachverhalt ist der Grundschuldgläubiger derjenige, der die Grundschuld als Sicherheit für einen Kredit, eine Darlehen oder eine sonstige Forderung bestellt.
- § 1165 BGB: Dieser Paragraph regelt die Folgen der Nichteinhaltung gesetzlicher Formvorschriften. Im Fall vorliegender fehlerhafter Vollmachten kann dies zu einer Ungültigkeit der Grundschuldbestellung führen. Im konkreten Fall hat es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen den beteiligten Parteien geführt. Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig die Beachtung der rechtlichen Vorgaben bei der Bestellung einer Grundschuld ist.
Das vorliegende Urteil
Az.: 3 W 28/22 – Beschluss vom 16.03.2022 – Vollmachtserteilung zur Grundschuldbestellung
1. Der Beschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamt – … vom 7. Februar 2022 in der Form der Nichtabhilfeentscheidung vom 28. Februar 2022 wird aufgehoben. Die Rechtspflegerin wird angewiesen, über den Eintragungsantrag des Notars … vom … zur URNr. … unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats neu zu entscheiden.
Gründe
I.
Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Zurückweisung ihres Antrags auf Eintragung eines Grundpfandrechts.
Mit notariellem Kaufvertrag vom … des Notars …, URNr. … erwarben die Beschwerdeführer von Frau … den im Grundbuch des Amtsgerichts … Blatt … eingetragenen Grundbesitz.
[…]
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Im notariellen Vertrag befindet sich unter anderem folgende Regelung:
§ 11 Finanzierungsvollmacht
Der Verkäufer verpflichtet sich zum Zweck der Kaufpreisfinanzierung bei der Bestellung von Grundpfandrechten mitzuwirken.
Dazu erteilt der Verkäufer dem Käufer Vollmacht, noch vor Umschreibung des Eigentums den in § 1 vorbezeichneten Grundbesitz mit Grundpfandrechten jeder Art und Höhe nebst beliebigen Zinsen und Nebenleistungen zu belasten, den jeweiligen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz zu unterwerfen und alle zur Eintragung der Grundpfandrechte an den vorgeschriebenen Rangstellen erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen sowie Zweckerklärungen für den derzeitigen Eigentümer zu unterzeichnen. Die Erteilung von Untervollmachten ist gestattet. […]
Hinsichtlich der Sicherungsvereinbarungen gilt die Vollmacht mit der ausdrücklichen Einschränkung, dass bis zur vollständigen, mit Tilgungsbestimmung auf die Kaufpreisschuld geleisteten Zahlung des Kaufpreisbetrages nebst Grunderwerbssteuer das Grundpfandrecht nicht als Sicherheit genutzt werden darf, es sei denn, der Kaufvertrag würde aus vom Verkäufer zu vertretenden Gründen nicht durchgeführt.
[…]
Mit weiterem notariellem Vertrag vom …, URNr. … bewilligten und beantragten die Beschwerdeführer, zugleich handelnd als Bevollmächtigte für die Käuferin, die Eintragung einer vollstreckbaren Grundschuld ohne Brief über … € zu Gunsten der … Bausparkasse an dem gegenständlichen Grundbesitz.
Auf den Eintragungsantrag des Notars äußerte die Rechtspflegerin Zweifel an der Eintragungsfähigkeit der Grundschuld. Die Belastungsvollmacht stehe unter einer Bedingung, die nicht in die Grundschuldbestellung aufgenommen worden sei. Die Vollmacht sei hinsichtlich der Sicherungsvereinbarungen ausdrücklich eingeschränkt. Diese Einschränkung der Vollmacht entfalte im Außenverhältnis Wirkung, sodass wie in der Entscheidung des BGH vom 21. April 2016 – V ZB 13/15 – in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden müsse, dass die Begrenzungen der Vollmacht eingehalten seien. Daher sei die Bestellung von der Verkäuferin in der Form des § 29 GBO zu genehmigen.
Nachdem die Beschwerdeführer ihren Antrag ausdrücklich aufrechterhielten, wies die Rechtspflegerin den Antrag unter Bezugnahme auf die bereits erteilten Hinweise zurück.
Hiergegen wendet sich die Beschwerde und macht geltend, die Bewilligung der Eintragung der Grundschuld sei von der in § 11 des notariellen Kaufvertrages enthaltenen Vollmacht gedeckt. Die den Beschwerdeführern als Käufern erteilte Vollmacht zur Bewilligung der Eintragung von Grundpfandrechten sei unbeschränkt. Die in § 11 Abs. 3 enthaltene Einschränkung betreffe ausschließlich die Sicherungsvereinbarungen und sei durch das Grundbuchamt nicht zu beachten.
Die Rechtspflegerin half der Beschwerde mit Beschluss vom 28. Februar 2022 nicht ab. Zugleich nahm sie am 28. Februar 2022 auf (isolierten) weiteren Antrag vom 14. Februar 2022 die Eintragung der Auflassungsvormerkung bzgl. des gegenständlichen Grundbesitzes vor.
II.
Die Beschwerde ist zulässig und begründet.
1. Die gegen die Zurückweisungsentscheidung des Grundbuchamts gerichtete Beschwerde ist statthaft gemäß § 71 Abs. 1 GBO und wurde in der nach § 73 GBO vorgeschriebenen Form bei dem zuständigen Gericht eingereicht.
Der Senat ist gemäß §§ 72, 81 Abs. 1 GBO, § 119 Abs. 1 Nr. 1b) GVG, § 4 Abs. 3 Nr. 2 a) GerOrgG Rheinland-Pfalz zur Entscheidung über die Beschwerde berufen.
Der Senat legt die Beschwerdeschrift vom 19. Februar 2022 dahingehend aus, dass der beurkundende Notar die Beschwerde für die antragstellenden Käufer des gegenständlichen Grundbesitzes eingelegt hat. Die Beschwerdeführer sind beschwerdebefugt.
2. Die Beschwerde ist begründet. Die Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Simmern hat die beantragte Eintragung des Grundpfandrechts zu Unrecht zurückgewiesen. Die Grundschuldbestellung war von der Belastungsvollmacht gedeckt.
Zutreffend geht die Rechtspflegerin davon aus, dass das Grundbuchamt bei Vertretungsfällen auch zu prüfen hat, ob der Vertreter im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erklärung ausreichend bevollmächtigt war, d.h. ob er überhaupt eine Vollmacht hatte und ob diese inhaltlich die Vornahme des Rechtsgeschäfts deckt. Das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit der Vollmacht selbständig zu prüfen (BGH, Beschluss vom 21. April 2016 – V ZR 13/15 – WM 2016, 1218; Schaub in Bauer/Schaub, GBO, 4. Auflage 2018, G. Vertretung im Grundbuchverkehr, Rn. 165). Ergeben sich Zweifel über den Inhalt der Vollmacht, ist diese auszulegen. Bei der Auslegung kann, wie bei Grundbucheintragungen, nur auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abgestellt werden, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.Allerdings ist bei Zweifeln über den Umfang einer Vollmacht, soweit der größere Umfang nicht beweisbar ist, der geringere anzunehmen (OLG Schleswig, Beschluss vom 8. Oktober 1990 – 2 W 87/90 – BeckRS 1990, 04123; Schaub in Bauer/Schaub, GBO, 4. Auflage 2018, G. Vertretung im Grundbuchverkehr, Rn. 168).
Entgegen der Auffassung der Rechtspflegerin ist die Belastungsvollmacht der Verkäuferin nicht im Außenverhältnis beschränkt. Vielmehr ist die im Kaufvertrag vom 17. Dezember 2021 verwendete Formulierung dahingehend auszulegen, dass die den Beschwerdeführern erteilte Finanzierungsvollmacht im Außenverhältnis unbegrenzt erteilt und lediglich im Innenverhältnis die Sicherungsabrede eingeschränkt ist.
Die in der Entscheidung des BGH vom 21. April 2016 (Az. V ZB 13/15 – WM 2016, 1218) verwendete Formulierung weicht von der im gegenständlichen Kaufvertrag in einem maßgeblichen Punkt ab. Im Fall des BGH war Vollmacht erteilt „bei der Bestellung von Grundpfandrechten zur Finanzierung des Kaufpreises nach Maßgabe der vereinbarten Kaufpreisfinanzierung“. Entsprechend der Formulierung ist die Vollmacht ausdrücklich im Innen- und Außenverhältnis gemäß der vereinbarten Kaufpreisfinanzierung begrenzt. Im vorliegenden Fall hat die Verkäuferin des gegenständlichen Anwesens den Beschwerdeführern gemäß § 11 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages hingegen eine (im Außenverhältnis) unbeschränkte Vollmacht erteilt, welche (lediglich) im Innenverhältnis gemäß § 11 Abs. 3 des Vertrages „hinsichtlich der Sicherungsvereinbarungen“ der Parteien eingeschränkt ist. Nur die Sicherungsabrede ist damit beschränkt, nicht die Belastungsvollmacht. Die Grundschuldbestellung erfolgte damit ordnungsgemäß im Rahmen der Belastungsvollmacht.
3. Kosten fallen für die erfolgreiche Beschwerde nicht an, damit erübrigt sich die Festsetzung des Verfahrenswertes.
