Grundbucheintragung – Anforderungen an den Inhalt der Auflassungserklärung

OLG Naumburg –  Az.: 12 Wx 26/13 –  Beschluss vom 06.11.2013

Auf die Grundbuchbeschwerde der Beteiligten zu 1) vom 29. Mai 2013 wird der Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Wittenberg vom 21. Juni 2012 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, das Eintragungsersuchen der Notarin C. U. vom 29. März 2012 hinsichtlich des 1/ 2 Miteigentumsanteils des Beteiligten zu 2) an dem Grundstück „K. Dorf 29“ Flur …, Flurstück …/12 der Gemarkung B., verzeichnet im Grundbuch von B. Blatt … zu vollziehen.

Ferner wird das Grundbuchamt angewiesen, die zu Gunsten des Beteiligten zu 2) im Grundbuch von B. Blatt … in Abteilung II Nr. 4) eingetragene Auflassungsvormerkung zu löschen.

Die weitergehende Beschwerde der Beteiligten zu 1) wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zur Hälfte zu tragen.

Gründe

I.

Im Grundbuch von B. Blatt … sind als Eigentümer der im Beschlussrubrum näher bezeichneten, verfahrensgegenständlichen Grundstücke die Beteiligten zu 1) und zu 2) zu je 1/2 eingetragen.

Am 07. Juni 2011 schlossen sie in einem vor dem 1. Senat für Familiensachen des Oberlandesgerichts geführten Verfahren zu Protokoll der mündlichen Verhandlung einen Vergleich, dessen Ziffer 1) wie folgt lautet:

„Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass das in ihrem Miteigentum stehende Hausgrundstück in W. Ortsteil K. Dorf Nr. 29 zu Alleineigentum auf die Antragsgegnerin (Beteiligte zu 1) mit den bisherigen Lasten übergeht.“

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vergleichstextes wird auf die zur Akte gereichte Abschrift der Sitzungsniederschrift (Bl. 65 d. A.) Bezug genommen.

In Vollziehung dieses Vergleichs ließ der Beteiligte zu 2) mit einer vor der Notarin C. U. am 20. März 2012 zur Urkundenrollen-Nr. 411/2012 beurkundeten Erklärung den auf seinen Namen eingetragenen 1/2 Miteigentumsanteil an den Grundstücken belegen in der Gemarkung B. Flur …, Flurstück …/6 in Größe von 9,11 a und Flur … Flurstück …/12 in Größe von 8,51 a, eingetragen im Grundbuch von B. Blatt … – Bestandsverzeichnis Nr. 5 und 6 – an die Beteiligte zu 1) auf und bewilligte und beantragte die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Zugleich bewilligte und beantragte er die Löschung der im Grundbuch von B. Blatt … in Abteilung II Nr. 4 zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Die Urkundsnotarin hat darauf mit Schriftsatz vom 29. März 2012 unter Vorlage einer Ausfertigung der Urkunde vom 20. März 2012, einer vollstreckbaren Ausfertigung des Vergleichs vom 07. Juni 2011 und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 1) gemäß § 15 GBO beantragt.

Mit Beschluss vom 21. Juni 2012 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass der Vergleich vom 07. Juni 2011 die Eintragungsbewilligung zwar grundsätzlich ersetzen könne, die darin enthaltene Bezeichnung des übertragenen Grundstücks würde allerdings nicht den Erfordernissen des § 28 GBO entsprechen. Die durch den Beteiligten zu 2) mit notarieller Urkunde vom 20. März 2012 erklärte Auflassung bezüglich der beiden darin bezeichneten Grundstücke genüge ebenfalls nicht, zumal der Gegenstand der Einigungserklärung im gerichtlichen Vergleich nicht mit dem der Auflassungserklärung nebst Eintragungsbewilligung vom 20. März 2012 identisch sei.

Mit ihrer hiergegen gerichteten – unmittelbar beim Oberlandesgericht eingelegten – Beschwerde vom 29. Mai 2013 vertritt die Beteiligte zu 1) die Ansicht, dass das Grundbuchamt ihr Eintragungsersuchen zu Unrecht zurückgewiesen habe. Soweit in dem gerichtlichen Vergleich vom 07. Juni 2011 der zu übereignende Grundbesitz nicht übereinstimmend mit dem Grundbuch bezeichnet worden sei, sei dieser Mangel durch den Inhalt der notarieller Urkunde der Notarin C. U. vom 20. März 2012 geheilt und die Bezeichnung der Grundstücke in der darin enthaltenen Eintragungsbewilligung und dem Eintragungsantrag nachgeholt worden.

II.

Der Senat hat davon abgesehen, das unmittelbar bei ihm als Beschwerdegericht eingelegte Rechtsmittel dem Grundbuchamt vorab zur Durchführung des Abhilfeverfahrens nach § 75 GBO zuzuleiten, sondern im Beschleunigungsinteresse von seiner Befugnis Gebrauch gemacht, in der Sache sogleich selbst zu entscheiden (z. B. Demharter, GBO, 28. Aufl., Rdn. 1 zu § 75 GBO).

Die nach § 71 GBO zulässige Grundbuchbeschwerde der Beteiligten zu 1) ist teilweise begründet. Denn das Grundbuchamt hätte dem Eintragungsantrag des Beteiligten zu 2) zumindest teilweise nachkommen und die beantragte Eigentumsumschreibung jedenfalls hinsichtlich des 1/2 Miteigentumsanteils an der Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche „K. Dorf 29“, belegen in der Gemarkung B., Flur …, Flurstück …/ 12 vornehmen müssen. Darüber hinaus hat das Grundbuchamt verfahrensfehlerhaft davon abgesehen, die mit notarieller Urkunde vom 20. März 2012 beantragte und bewilligte Löschung der zu Gunsten des Beteiligten zu 2) im Grundbuch von B. Blatt … in Abteilung II Nr. 4 eingetragenen Auflassungsvormerkung zu vollziehen.

Im Übrigen ist die Beschwerde der Beteiligten zu 1) jedoch nicht begründet.

1. Der Eintragungsantrag des Beteiligten zu 2) vom 29. März 2012 geht dahin, in Vollziehung des gerichtlichen Vergleichs vom 07. Juni 2011 und der darin enthaltenen Auflassung den auf seinen Namen eingetragenen 1/2 Miteigentumsanteil an den Grundstücken der Flur … Flurstück …/6 und …/12, verzeichnet im Grundbuch Blatt … Bestandsverzeichnis Nr. 5 und 6 auf die Beteiligte zu 1) zu übertragen. Da für einen Eintragungsantrag nach § 13 GBO) der Grundsatz gilt, dass er sich mit der die Eintragungsgrundlage bildenden Erklärung inhaltlich decken muss (z. B. Demharter, GBO, 28. Aufl., Rdn. 19 zu § 13 GBO m. w. N.), kommt es darauf an, ob er mit der von den Beteiligten zu 1) und zu 2) erklärten Auflassung des Grundstücks übereinstimmt (§§ 873Abs. 1, 925 BGB, § 20 GBO).

Das ist hier allerdings nur teilweise der Fall. Auf die mit gerichtlichem Vergleich vom 07. Juni 2011 unter Ziffer 1) erklärte Auflassung kann die beantragte Eigentumsumschreibung im Ergebnis lediglich im Hinblick auf das mit dem Einfamilienhaus bebaute Grundstück „K. Dorf 29“ der Flur … Flurstück …/12 gestützt werden. Denn dieser enthält unter Ziffer 1) eine von den Beteiligten wirksam nach §§ 873, 925 BGB, 20 GBO erklärte Auflassung, deren formgültiges Zustandekommen die Beteiligten für den grundbuchrechtlichen Vollzug durch Vorlage einer vollstreckbaren Ausfertigung des Prozessvergleiches in der Form des § 29 GBO nachgewiesen haben. Die Beteiligten haben sich darin dinglich darüber geeinigt, dass das in ihrem Miteigentum stehende Hausgrundstück in W. Ortsteil K. Dorf Nr. 29 auf die Beteiligte zu 1) zu Alleineigentum übergehen soll. Mit der Protokollierung des Vergleichs in der mündlichen Verhandlung des 3. Zivilsenats vom 07. Juni 2011 bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten ist das Formerfordernis des § 925 Abs. 1 S. 2 BGB gewahrt worden. Denn durch die Aufnahme der Einigungserklärungen in einem nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung errichteten Protokoll über den Vergleich wird die notarielle Beurkundung ersetzt (§ 127 a BGB).

Der Wirksamkeit der Auflassung steht nicht entgegen, dass der betroffene Miteigentumsanteil nicht nach Maßgabe des § 28 GBO im Grundbuch bezeichnet ist. Denn für die Wirksamkeit der Auflassung ist ausschließlich das materielle Recht maßgeblich (§§ 873, 925 BGB). Die Regelung des § 28 GBO stellt dagegen lediglich eine Verfahrensvorschrift dar, die für die sachlichrechtliche Wirkung der Auflassung keine Bedeutung hat (z. B. BayObLG DNotZ 1988, 117 m.w.N.; Demharter, GBO, 28. Aufl., Rdn. 32 zu § 20 GBO; Böttcher in Meikel, GBO, 10. Aufl., Rdn. 114 zu § 20 GBO). Für die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Auflassung genügt, dass das gemeinte Grundstück für die Parteien übereinstimmend zweifelsfrei bestimmt und damit identifizierbar ist, wozu auch – wie hier – eine Bezeichnung nach dem Straßennamen und der Hausnummer genügen kann, insbesondere wenn in einer Gemeinde (wie im Regelfall) die Anschrift nur einmal existiert und das zu dem Anwesen gehörende Grundstück hinreichend eindeutig abgegrenzt ist (z. B. Kössinger in Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung, 3. Aufl., Rdn. 167 zu § 20 GBO). Dies ist hier – entgegen der Ansicht des Grundbuchamtes – der Fall.

b) Dem grundbuchamtlichen Vollzug der Auflassung steht § 28 GBO im Ergebnis ebenfalls nicht entgegen.

Diese Vorschrift bestimmt, dass in der Eintragungsbewilligung – Entsprechendes gilt im Falle des § 20 GBO für die Auflassungserklärung (vgl. BayObLG DNotZ 1988, 117; BayObLG MittBayNot 1981, 247/248; Demharter, GBO, 28. Aufl., Rdn. 4 zu § 28 GBO). – das Grundstück, auf das sich die beantragte Eintragung beziehen soll, übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt zu bezeichnen ist. § 28 GBO verfolgt dabei als Ordnungsvorschrift den Zweck, durch Vermeidung unrichtiger Eintragungen die Sicherheit im Grundstücksverkehr zu gewährleisten und soll die Eintragung bei dem richtigen Grundstück sichern. Dadurch wird dem im Grundbuchverkehr herrschenden Bestimmtheitsgrundsatz Rechnung getragen, was entsprechend dem Zweck des Grundbuchs, sichere Rechtsverhältnisse an den Grundstücken zu schaffen und zu erhalten, klare und eindeutige Eintragungen und hierauf gerichtete Erklärungen der Beteiligten voraussetzt (vgl. BGHZ 90, 323, 327; OLG Köln Rpfleger 1992, 153).

Diesen Erfordernissen entspricht die vorliegende Auflassung zwar unstreitig nicht. Denn die Angabe nur der Straße nebst Hausnummer kann im Rahmen des § 28 GBO für den grundbuchrechtlichen Vollzug nicht genügen (z. B. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 131 zu Abschnitt V, Teil E). Es bestehen aber aus Sicht des Senats grundsätzlich dann keine Bedenken, wenn die gebotene Bezeichnung des aufgelassenen Grundstücks durch den Urkundsnotar oder den betroffenen Eigentümer mit der Eintragungsbewilligung einseitig nachgeholt wird (z. B, BGHZ 90, 323, 328 m. w. N.).

Dies ist hier mit der Eintragungsbewilligung des Beteiligten zu 2) vom 20. März 2012 in notariell beglaubigter Form geschehen. Denn darin hat dieser die zu übertragenden Grundstücke nach Maßgabe des § 28 GBO entsprechend dem Beschrieb im Grundbuch bezeichnet.

Soweit in der Rechtsliteratur darüber hinaus teilweise die Ansicht vertreten wird, dass auch für die Nachholung einer eindeutigen Bezeichnung in jedem Fall eine Einigung in der Form des § 29 GBO zu verlangen ist (vgl. Böttcher in Meikel, GBO, 10. Aufl., Rdn.122 zu § 20 GBO; Kössinger in Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung, 3. Aufl., Rdn. 171 zu § 20 GBO), kann der Senat dem so dagegen nicht uneingeschränkt folgen. Denn wenn nach dem Erklärungsgehalt der Auflassung eindeutig und zweifelsfrei feststeht, auf welche selbständigen Grundstücke sich die Einigung erstrecken soll, besteht für den Nachweis einer Nachtragseinigung beider Seiten über den Gegenstand der Auflassung kein Anlass. Etwas anderes muss jedoch gelten, wenn es nicht nur allein um die Nachholung der fehlenden grundbuchmäßigen Bezeichnung nach § 28 Abs. 1 GBO geht, sondern – wie im Ergebnis auch hier – Zweifel an der Reichweite der Auflassung bestehen. Eine einseitige Erklärung des betroffenen Eigentümers im Zusammenhang mit der Eintragungsbewilligung vermag zur Klarstellung dann nicht zu genügen.

Im vorliegenden Fall bezieht sich die in der gebotenen Form des § 29 Abs. 1 GBO notariell beurkundete Eintragungsbewilligung des Beteiligten zu 2) auf zwei rechtlich selbständige Grundstücke, und zwar Flur …, Flurstück …/12 (K. Dorf 29, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche) und Flurstück …/6 (Landwirtschaftsfläche), und nach dem Urkundeninhalt bleibt unklar, ob und inwiefern sich die Eintragungsbewilligung mit dem Erklärungsgehalt der Auflassung inhaltlich deckt. Soweit in der Auflassung der Straßenname K. Dorf 29 zur Individualisierung der betroffenen Grundfläche Verwendung gefunden hat, weist dies nämlich allein auf das Flurstück …/12 der Flur … hin, da ausweislich des Bestandsverzeichnisses des Grundbuches ausschließlich das Flurstück …/12 der Flur … unter der Rubrik Wirtschaftsart und Lage als Gebäude und Freifläche mit dem Straßennamen „K. Dorf 29“ bezeichnet wird. Das Flurstück …/6 der Flur … wird dagegen nur als eine Landwirtschaftsfläche gekennzeichnet, die nach dem Beschrieb im Grundbuch aber nicht notwendig im Zusammenhang mit dem Hausgrundstück stehen muss. Aufgrund dieser inhaltlichen Divergenz zwischen der dinglichen Einigung und der Eintragungsbewilligung sah sich das Grundbuchamt auch letztlich dazu veranlasst, die beantragte Eigentumsumschreibung insgesamt abzulehnen.

Ob die von den Beteiligten seinerzeit erklärte Auflassung nach dem übereinstimmenden Willen der seinerzeitigen Streitparteien tatsächlich zwei selbständige Grundstücke zum Gegenstand haben sollte und der Auflassungsgegenstand dementsprechend in dem Vergleich unvollständig bzw. falsch bezeichnet worden ist, wäre im Wege der Auslegung zu klären. Grundbucherklärungen sind als Willenserklärungen grundsätzlich gemäß §§ 133, 157 BGB der Auslegung fähig und zugänglich.

Der Auslegung durch das Grundbuchamt sind, bedingt durch den Bestimmtheitsgrundsatz, das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen und das Fehlen der Ermittlungspflicht des Grundbuchs im Eintragungsverfahren, allerdings Grenzen gesetzt. Für die Auslegung von Grundbucherklärungen gilt deshalb der Grundsatz, dass auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl. OLG München FGPrax 2009, 11; Böttcher in Meikel, GBO, 10. Aufl., Rdn.113 zu § 20 GBO). Die Auslegungsbefugnis des Grundbuchamts ist gegenüber dem Recht und der Pflicht des Prozessgerichts, den wirklichen Willen der Beteiligten zu erforschen (§ 133 BGB), insoweit aber stark eingeschränkt. Das Grundbuchamt prüft allein, ob die Voraussetzungen des Eigentumsübergangs, nämlich die Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) und die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen mit dem zweifelsfrei bezeichneten Vertragsgegenstand (§ 28 GBO) durch – formell wirksame – öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind (§ 29 Abs. 1 GBO, vgl. OLG München DNotZ 2012, 828). Eine über den Urkundsinhalt hinausgehende Auslegung ist dem Grundbuchamt verwehrt. Nach dem Urkundeninhalt ist hier aber nicht auszuschließen, dass sich die Auflassung der Beteiligten unter Ziffer 1) des Prozessvergleiches ausschließlich auf das Flurstück …/12 der Flur … bezog, da nur dies eine Gebäude- und Freifläche aufweist, das mit dem Straßennamen „K. Dorf 29“ versehen ist.

Dabei gilt zwar auch für die Auflassung grundsätzlich, dass der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien maßgebend ist und jeder anderen Interpretation vorgehen muss (Grundsatz des falsa demonstratio non nocet, vgl. BGH NJW 2002, 1038; BGH NJW 2008, 1658; Demharter, GBO, 28. Aufl., Rdn. 31 zu § 20 GBO). Die Grundsätze der „falsa demonstratio“ helfen den Beteiligten hier aber ebenfalls nicht weiter. Denn im Grundbuchverfahren sind die §§ 28S. 1, 29 Abs. 1 GBO zu beachten. Zweifeln am Erklärungsinhalt der Auflassung kann schon dann nicht nachgegangen werden, wenn zur Behebung solcher Zweifel nicht offenkundige Umstände außerhalb der Eintragungsunterlagen zu berücksichtigen wären (vgl. OLG München FGPrax 2009, 11). Selbst wenn also die Beteiligten den Auflassungsgegenstand übereinstimmend unbewusst falsch bezeichnet und von Anfang an auch auf das Flurstück …/ 6 der Flur … bezogen haben sollten und eine materiell-rechtliche Einigung mithin über beide Grundstücke bereits bei Vergleichsabschluss zustande gekommen wäre, so würde die Bezeichnung für die Eintragung formell hier nur genügen, wenn sie in diesem Fall von beiden Beteiligten in grundbuchmäßiger Form nachgeholt würde. Ist eine Auslegung mit den beschränkten Erkenntnismitteln des grundbuchamtlichen Eintragungsverfahrens nicht möglich, so bedarf es ergänzender bzw. klarstellender materiell-rechtlichen Erklärungen beider Vertragsseiten, zu denen verfahrensrechtliche Nachtragserklärungen hinzutreten müssen. Voraussetzung für einen grundbuchamtlichen Vollzug ist mithin, dass dem Grundbuchamt der vom Wortlaut abweichende übereinstimmende Willen der Beteiligten in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird (vgl. OLG München FGPrax 2009, 11; OLG München DNotZ 2012, 828; Kössinger in Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung, 3. Aufl., Rdn. 171; Demharter, GBO, 28. Aufl., Rdn. 31 zu § 20 GBO; Böttcher in Meikel, GBO, Rdn. 121 zu § 20 GBO). Ausreichend ist eine sog. Identitätserklärung beider Vertragsteile in grundbuchmäßiger Form (z.B. BGH MDR 2001, 1046; Böttcher in Meikel, GBO, Rdn. 121 zu § 20 GBO).

Nach Maßgabe dieser Grundsätze musste eine Eigentumsumschreibung des Miteigentumsanteils des Beteiligten zu 2) an dem Grundstück Flur … Flurstück …/6 unterbleiben, da aus dem Erklärungsgehalt der Auflassung nicht zweifelsfrei hervorgeht, ob sie sich auch auf diese Landwirtschaftsfläche beziehen sollte. Auf der Grundlage des Eintragungsantrages vom 29. März 2012, der Auflassung vom 07. Juni 2011 (§ 20 GBO) und der Eintragungsbewilligung des Beteiligten zu 2) vom 20. März 2012 (§ 19, 29 Abs. 1, 29 Abs. 1 GBO) hätte das Grundbuchamt aber zumindest eine Eigentumsumschreibung an dem in jedem Fall von der Auflassung umfassten Flurstück …/12 der Flur … der Gemarkung B. vornehmen können und müssen.

2. Darüber hinaus ist kein Grund dafür ersichtlich, warum das Grundbuchamt von der gleichzeitig beantragten Löschung der zugunsten des Beteiligten zu 2) unter Ziffer 4 der Abteilung II des Grundbuchs von B. Blatt … eingetragenen Auflassungsvormerkung abgesehen hat. Denn die Löschungsbewilligung des Beteiligten zu 2) lag in der gebotenen Form des § 29 GBO vor.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 81 FamFG. Der Senat erachtet eine hälftige Kostenbelastung der Beteiligten zu 1) mit 50 % der Gerichtskosten nach billigem Ermessen für angemessen und sachgerecht.