Das Oberlandesgericht Naumburg hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass die Kaufabsicht eines Grundstückseigentümers allein kein berechtigtes Interesse für die Grundbucheinsicht darstellt. Das Gericht betonte, dass ein berechtigtes Interesse ein konkretes, sachliches und durch die Situation gerechtfertigtes Anliegen sein muss, das über das bloße Informationsinteresse hinausgeht.
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Übersicht
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Kein berechtigtes Interesse für die Grundbucheinsicht liegt vor, wenn lediglich die Absicht besteht, mit dem Eigentümer wegen eines eventuellen Verkaufs des Grundstücks in Kontakt zu treten.
- Die bloße Kaufabsicht rechtfertigt keine Grundbucheinsicht, solange keine konkreten Vertragsverhandlungen stattfinden.
- Auch aus der Nachbarschaft allein folgt kein Anspruch auf Bekanntgabe der Eigentümerdaten, es sei denn, es werden konkrete Umstände wie Grenzstreitigkeiten oder Bauvorhaben dargelegt.
- Ein Gefahrenszenario durch Bäume im Grenzbereich kann die Einsicht begründen, muss dann aber substantiiert und detailliert dargelegt werden.
- Die Darlegungslast für das berechtigte Interesse trifft den Antragsteller.
- Reine Neugier oder die Absicht der Kontaktaufnahme zu Verkaufsgesprächen sind keine ausreichenden Gründe.
- Die Entscheidung wahrt das Persönlichkeitsrecht der Eigentümer und schützt vor unberechtigter Einsichtnahme.
Grundbuchrecht: Kaufabsicht allein kein berechtigtes Interesse
Das Grundbuch ist ein zentrales Instrument des deutschen Immobilienrechts. Es dient der öffentlichen Bekanntmachung der Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und anderen Immobilien. Der Eintrag im Grundbuch gibt Auskunft darüber, wer der rechtmäßige Eigentümer eines Grundstücks ist. Dieses Wissen kann in vielen Situationen von entscheidender Bedeutung sein – etwa bei Grundstücksverkäufen, Verpachtungen oder der Klärung von Nachbarschaftsstreitigkeiten.
Das Einsichtsrecht in das Grundbuch ist jedoch gesetzlich reguliert und nicht ohne weiteres für jedermann möglich. Es bedarf in der Regel eines berechtigten Interesses, um Auskünfte zu den eingetragenen Eigentümern zu erhalten. Die Gerichte haben in der Vergangenheit die Grenzen dieses Einsichtsrechts abgesteckt und Kriterien entwickelt, wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt.
Im Folgenden wollen wir ein aktuelles Urteil zu diesem Thema näher betrachten und die zentrale Aussage sowie deren Hintergründe beleuchten. Dabei geht es um die Frage, ob die bloße Absicht, mit einem Grundstückseigentümer wegen eines möglichen Verkaufs in Kontakt zu treten, bereits ein ausreichendes Interesse für die Einsichtnahme in das Grundbuch darstellt.
Der Fall vor dem OLG Naumburg im Detail
Grundbucheinsichtsrecht bei Kontaktwunsch zwecks Grundstücksverkauf
Im vorliegenden Fall geht es um die Klage eines Grundstückseigentümers gegen die Entscheidung des Grundbuchamts Bernburg, ihm die Einsicht in das Grundbuch zu verweigern. Der Eigentümer der Flurstücke 52 und 53 in der Flur 18 der Gemarkung U., eingetragen in das Grundbuch von U. Blatt 571, beantragte die Bekanntgabe der Eigentümer mehrerer angrenzender Grundstücke, um diese eventuell zu erwerben oder zu pachten und so die Kapazität seines mit einem Pferdestall an einen Reitverein vermieteten Grundstücks zu erweitern. Zudem sollte durch die Kontaktaufnahme eine Lösung für über die Grenze hängende Bäume gefunden werden, die eine potenzielle Gefahr darstellten. Das Grundbuchamt wies jedoch darauf hin, dass eine Kaufabsicht kein berechtigtes Interesse für die Grundbucheinsicht darstellt und empfahl, alternative Informationsquellen zu nutzen. Nach Ablehnung seines ersten Antrags und der folgenden „Erinnerung“ legte der Beteiligte Beschwerde ein.
OLG Naumburg weist Beschwerde zurück
Das Oberlandesgericht Naumburg bestätigte in seinem Beschluss vom 17.09.2015 die Entscheidung des Grundbuchamts und wies die Beschwerde des Grundstückseigentümers zurück. In der Urteilsbegründung betonte das Gericht, dass der Antragsteller das erforderliche berechtigte Interesse, das für eine Grundbucheinsicht notwendig ist, nicht ausreichend nachweisen konnte. Das Gericht führte aus, dass das allgemeine Interesse an einem Grundstückskauf oder einer Pacht ohne konkret begonnene Vertragsverhandlungen nicht ausreicht, um Zugang zu den Eigentümerdaten zu erhalten. Auch die nachbarschaftlichen Belange, die der Beteiligte anführte, begründeten kein berechtigtes Interesse, da keine unmittelbare Gefahr vorlag und allgemeine nachbarschaftliche Beziehungen nicht für eine Grundbucheinsicht qualifizieren.
Rechtliche Erwägungen und Interpretation des § 12 GBO
Das OLG Naumburg stützte seine Entscheidung auf § 12 Absatz 1 Satz 1 GBO, der vorsieht, dass ein berechtigtes Interesse glaubhaft gemacht werden muss. Dieses berechtigte Interesse muss ein konkretes, sachliches und durch die Situation gerechtfertigtes Anliegen sein, das über das bloße Informationsinteresse hinausgeht. Die Gerichte betonten in ähnlichen Fällen, dass die Grundbucheinsicht ein Instrument ist, das nicht zur Befriedigung von Neugier oder zur ungezielten Kontaktaufnahme mit Grundstückseigentümern genutzt werden darf. Der Schutz des informationellen Selbstbestimmungsrechts der Grundstückseigentümer wiegt schwer und bedingt eine restriktive Handhabung der Einsichtnahme.
Gerichtliche Wertfestsetzung und weiteres Vorgehen
Die richterliche Entscheidung schließt mit der Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren auf 5.000,00 €. Die Kosten des Verfahrens wurden entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen verteilt. Diese Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung des Datenschutzes und der sorgfältigen Abwägung von Interessen im Grundbuchrecht, welches den Zugang zu Informationen über Eigentumsverhältnisse stark reguliert, um die Rechte der Eigentümer zu schützen und gleichzeitig berechtigte Interessen zu wahren.
✔ FAQ zum Thema: Grundbucheinsichtsrecht
Was ist ein berechtigtes Interesse für die Einsichtnahme ins Grundbuch?
Ein berechtigtes Interesse für die Einsichtnahme ins Grundbuch ist gegeben, wenn zur Überzeugung des Grundbuchamts ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargelegt wird. Dies kann auch ein bloß tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse sein, das das Recht auf Grundbucheinsicht begründen kann. Ein berechtigtes Interesse muss sich im Unterschied zum rechtlichen Interesse nicht auf ein bereits bestehendes Recht am Grundstück oder ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen dem Eingetragenen und dem die Einsicht Begehrenden stützen, sondern kann auch mit einem beispielsweise wirtschaftlichen Interesse begründet werden. Allerdings genügt nicht jedes beliebige Interesse. Vielmehr muss die Kenntnis vom Grundbuchstand bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge für das künftige Handeln des Antragstellers und seine Entschließungen aus sachlichen Gründen erheblich erscheinen.
Welche Informationen sind im Grundbuch enthalten?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das detaillierte Informationen über Grundstücke und Immobilien enthält. Es wird vom Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichts geführt und dient der Rechtssicherheit im Immobilienverkehr. Die im Grundbuch enthaltenen Informationen sind in verschiedene Abschnitte gegliedert:
- Aufschrift (Deckblatt): Hier sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Grundbuchblattes vermerkt.
- Bestandsverzeichnis: Dieser Teil gibt Auskunft über die genaue Lage und Größe des Grundstücks, die Flurnummer und die Gemarkung. Es enthält auch Angaben zu grundstücksgleichen Rechten wie Wohneigentum oder Erbbaurechte sowie zu Beschränkungen und Dienstbarkeiten, die das Grundstück betreffen, wie beispielsweise Wegerechte oder Kanalleitungsrechte.
- Abteilung I: In dieser Abteilung sind die aktuellen Eigentumsverhältnisse dokumentiert. Es wird angegeben, wer Eigentümer des Grundstücks ist und auf welcher rechtlichen Grundlage (z.B. Kauf, Erbschaft) der Eigentumsübergang stattgefunden hat.
- Abteilung II: Hier werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen, sofern diese existieren. Dazu gehören beispielsweise Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte oder lebenslanges Wohnrecht. Diese Eintragungen können die Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer einschränken.
- Abteilung III: In dieser Abteilung sind Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden verzeichnet. Diese dienen in der Regel der Sicherung von Krediten, die für den Kauf des Grundstücks oder für Bauvorhaben aufgenommen wurden.
Die Einsichtnahme ins Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Dieses berechtigte Interesse muss ein durch die Sachlage gerechtfertigtes und verständiges Interesse für die Gestattung der Grundbucheinsicht erfordern und dient dem Schutz der Privatsphäre der Eingetragenen. Berechtigtes Interesse haben beispielsweise der Grundstückseigentümer, Gläubiger mit einem Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer, potenzielle Käufer zur Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und Lasten auf dem Grundstück, sowie Behörden, Gerichte und Notare im Rahmen ihrer Amtsausübung.
Wie kann man Einsicht ins Grundbuch beantragen?
Um Einsicht ins Grundbuch zu beantragen, müssen Sie folgende Schritte beachten:
- Berechtigtes Interesse nachweisen: Sie müssen darlegen und nachweisen können, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme haben. Dies kann beispielsweise durch einen Kaufvertragsentwurf, einen Kreditvertragsentwurf, einen Mietvertrag oder einen Vollstreckungstitel erfolgen.
- Antragstellung: Der Antrag auf Grundbucheinsicht kann mündlich oder schriftlich beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Für die mündliche Antragstellung müssen Sie persönlich beim Grundbuchamt erscheinen und Ihren Personalausweis oder Reisepass vorlegen. Bei schriftlichen Anträgen sollten Sie genaue Angaben zum Grundstück machen, wie Grundbuchbezirk und Blattnummer oder zumindest die Straße und Hausnummer.
- Vollmacht: Falls Sie nicht selbst Eigentümer des Grundstücks sind oder ein eingetragenes Recht besitzen, benötigen Sie eine Vollmacht des Eigentümers oder des Rechteinhabers, um Einsicht in das Grundbuch nehmen zu dürfen. Diese Vollmacht muss im Original vorgelegt werden.
- Gebühren: Die Einsicht selbst ist in der Regel kostenfrei, jedoch können für die Erstellung von Abschriften Gebühren anfallen.
- Zuständiges Grundbuchamt ermitteln: Das zuständige Grundbuchamt hängt vom Standort des Grundstücks ab. Sie können das zuständige Amt über lokale Behördenverzeichnisse oder durch direkte Anfrage bei den Amtsgerichten in Erfahrung bringen.
- Elektronische Einsichtnahme: In einigen Bundesländern besteht auch die Möglichkeit, elektronisch Einsicht ins Grundbuch zu nehmen. Dies ist jedoch an bestimmte Zulassungskriterien gebunden und in der Regel kostenpflichtig.
Diese Schritte sind notwendig, um sicherzustellen, dass die Einsichtnahme in das Grundbuch rechtmäßig und im Einklang mit den Datenschutzbestimmungen erfolgt.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 12 GBO (Grundbuchordnung) – Berechtigtes Interesse Das Gesetz fordert, dass ein berechtigtes Interesse nachgewiesen wird, um Einsicht ins Grundbuch zu erhalten. Im konkreten Fall wurde argumentiert, dass das Interesse am Kauf oder an der Pacht von angrenzenden Grundstücken kein ausreichendes berechtigtes Interesse darstellt, solange keine konkreten Vertragsverhandlungen begonnen haben. Dies dient dem Schutz der Privatsphäre der eingetragenen Grundstückseigentümer.
- Informationelles Selbstbestimmungsrecht Dieses Recht ist Teil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts und gewährt jedem Individuum die Befugnis, selbst über die Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten zu bestimmen. Im vorliegenden Fall wurde das Grundbucheinsichtsrecht abgelehnt, um dieses Recht der Grundstückseigentümer zu schützen und einer unberechtigten Neugier vorzubeugen.
- §§ 12c Absatz 4 Satz 2, 71 Absatz 1 GBO – Beschwerderecht und Verfahrensregeln Diese Paragraphen regeln die Zulässigkeit der Beschwerde gegen Entscheidungen des Grundbuchamts und die weiteren Verfahrensschritte. Im vorliegenden Fall wurde die Beschwerde des Antragstellers als zulässig erachtet, jedoch in der Sache selbst als unbegründet zurückgewiesen, da das erforderliche berechtigte Interesse nicht nachgewiesen wurde.
- §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) – Kosten und Gegenstandswert Diese Bestimmungen regeln die Kostenentscheidung und die Festsetzung des Gegenstandswertes in gerichtlichen Verfahren. Im analysierten Fall wurde der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens auf 5.000 Euro festgesetzt, was für die Kostenberechnung der juristischen Auseinandersetzung relevant ist.
- Nachbarrecht Obwohl das Nachbarrecht nicht direkt im Text angesprochen wurde, spielt es in der Diskussion eine indirekte Rolle, da der Antragsteller auch Interesse an der Klärung von Grenzangelegenheiten und potenziellen Gefahren durch überhängende Bäume hatte. Das Nachbarrecht könnte in solchen Fällen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse für eine Grundbucheinsicht darstellen, wenn konkrete, nachweisbare Gefahren oder rechtliche Verpflichtungen bestehen.
➜ Das vorliegende Urteil vom OLG Naumburg
OLG Naumburg – Az.: 12 Wx 41/15 – Beschluss vom 17.09.2015
Die Beschwerde des Beteiligten gegen den Beschluss des Grundbuchamts Bernburg vom 19. August 2015 – … 571-12 – wird zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 5.000,00 €.
Gründe
I.
Der Beteiligte ist Eigentümer der Flurstücke 52 und 53 der Flur 18 in der Gemarkung U., eingetragen in das Grundbuch von U. Blatt 571.
Er hat unter dem 24. Juli 2015 gegenüber dem Grundbuchamt des Amtsgerichts Bernburg beantragt, ihm die Eigentümer folgender unmittelbar angrenzender Grundstücke bekannt zu geben:
Flurstück 46 der Flur 18, eingetragen im Grundbuch von U. Blatt 63,Flurstück 500 der Flur 18, eingetragen im Grundbuch von U. Blatt 580,Flurstück 501 der Flur 18, eingetragen im Grundbuch von U. Blatt 325,Flurstück 86 der Flur 18, eingetragen im Grundbuch von U. Blatt 408,
Zur Begründung hat er ausgeführt, dass seine mit Pferdestall an einen Reitverein vermieteten Grundstücke erst durch die Zupacht oder den Zukauf von Weideland voll genutzt werden könnten, wenn die Wiesen nicht überweidet werden sollen. Er möchte sich mit den Eigentümern der unmittelbar angrenzenden Grundstücke in Verbindung setzen. Eine Verbindungsaufnahme sei auch wegen einiger gefährlich über die Grenze hängender Bäume notwendig, wegen der insbesondere die Nachbargrundstücke betreten werden müssten.
Das Grundbuchamt wies den Beteiligten mit Verfügung vom 27. Juli 2015 darauf hin, dass ein beabsichtigter Kauf nicht als berechtigtes Interesse gewertet und deshalb keine Auskunft zu eingetragenen Eigentümern gegeben werden könne. Bezüglich einer Gefährdung durch Bäume verwies es den Beteiligten an die zuständige Stadtverwaltung.
Auf ein als „Erinnerung“ überschriebenes, dem ursprünglichen Schreiben inhaltsgleiches Schreiben, das am 14. August 2015 bei dem Amtsgericht eingegangen ist, hat das Grundbuchamt durch Beschluss vom 19. August 2015 den Antrag auf Auskunft zurückgewiesen. Die einfache Kaufabsicht sei für ein berechtigtes Interesse an Auskünften aus dem Grundbuch nicht ausreichend. Auch müsse bedacht werden, dass Informationen über eventuelle Eigentümer auch aus anderen, frei zugänglichen Verzeichnissen eingeholt werden könnten.
Mit der dagegen gerichteten Beschwerde, bei dem Amtsgericht Bernburg eingegangen am 25. August 2015, hat der Beteiligte weiterhin geltend gemacht, dass es Gründe gebe, weswegen ihm Auskunft über die Eigentümer der Nachbargrundstücke zu erteilen sei.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 26. August 2015 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es ergänzend ausgeführt, dass die Kontaktaufnahme zum Eigentümer wegen eventuellen Beschneidens von Hecken und Bäumen nicht zu einem Auskunftsanspruch führen könne. Allein aufgrund der Lage des Grundeigentums des Beteiligten (Pferdegutshof, umgeben von Feldern, Weiden und Wald, seien diese Problematiken vorhanden und sollten bekannt sein. Auch würden hier im Zweifel besondere Vorschriften gelten. Eine unmittelbare Gefahr werde hier nicht gesehen und sei auch nicht dargetan. Würde allein die nachbarschaftliche Stellung zur Auskunftserlangung ausreichen, wären unberechtigten Einsichtnahmen Tür und Tor geöffnet, die mit dem informationellen Selbstbestimmungsrecht nicht zu vereinbaren seien.
II.
Die nach §§ 12c Absatz 4 Satz 2, 71 Absatz 1 GBO zulässige Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Grundbuchamt hat dem Beteiligten die begehrten Auskünfte über die Eigentumsverhältnisse an anderen Grundstücken zu Recht verweigert. Das hierfür nach § 12 Absatz 1 Satz 1 GBO erforderliche berechtigte Interesse hat der Beteiligte zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht dargelegt.
Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 12 Absatz 1 Satz 1 GBO ist gegeben, wenn zur Überzeugung des Grundbuchamts ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargelegt wird (vgl. BayObLG, Beschluss vom 8. Mai 1991, BReg 2 Z 17/91, zitiert nach JURIS), wobei auch ein bloß tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse das Recht auf Grundbucheinsicht begründen kann. Entscheidend ist in der Regel das Vorbringen sachlicher Gründe, welche die Verfolgung unbefugter Zwecke oder reiner Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen (vgl. OLG München FamRZ 2013, 1070).
Kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht besteht für einen Interessenten, der – wie der Beteiligte – den Namen des Grundstückseigentümers erfahren will, um mit ihm wegen eines eventuellen Verkaufs des Grundstücks Verbindung aufzunehmen. Nach der ganz überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum rechtfertigt allein das von einem Antragsteller vorgetragene Interesse, ein Grundstück erwerben zu wollen, die Grundbucheinsicht nicht, solange nicht dargelegt ist, dass bereits Kaufvertragsverhandlungen stattfinden (vgl. BayObLG, Beschluss vom 8. Mai 1991, BReg 2 Z 17/91, zitiert nach JURIS; Maaß, in: Bauer/von Oefele, GBO, 3. Auflage, Rdn. 40 zu § 12 GBO; Böttcher, in: Meikel, GBO, 11. Auflage, Rdn. 34 zu § 12 GBO; Demharter, GBO, 29. Auflage, Rdn. 12 zu § 12 GBO; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage, Rdn. 525). Gleiches gilt für den Miet-/Pachtinteressenten. Auch dieser muss darlegen, dass er bereits in Verhandlungen mit dem Vermieter eingetreten ist (vgl. Böttcher, in: Meikel, a.a.O., Rdn. 42 zu § 12 GBO). Auf die Frage, ob es wirtschaftlich sinnvoll oder geboten ist, das mit einem großen Pferdestall durch einen Reitverein genutzte Grundstück des Beteiligten um anliegende Grundstücke zu ergänzen, kommt es nicht an.
Aber auch aus der geltend gemachten Nachbarschaft zu den Grundstücken, für die die Auskunft begehrt wird, folgt zum gegenwärtigen Zeitpunkt kein berechtigtes Interesse. Entgegen der von dem Beteiligten vertretenen Auffassung besteht nicht ohne weiteres ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, wer die eigenen Grundstücksnachbarn sind (vgl. Böttcher, in: Meikel, a.a.O., Rdn. 43 zu § 12 GBO; Maaß, in: Bauer/von Oefele, a.a.O., Rdn. 45 zu § 12 GBO). Grundbucheinsicht ist im nachbarlichen Verhältnis nur zu gewähren ist, wenn konkrete, in der räumlichen Nähe begründete Umstände dargelegt werden, aus denen das Interesse abgeleitet wird (vgl. OLG Köln, RNotZ 2010, 203; OLG Karlsruhe, BWNotZ 2015, 84; Maaß, in: Bauer/von Oefele, a.a.O., Rdn. 45 zu § 12 GBO). So können sich Ausnahmen ergeben bei Pflichten aus dem Nachbarrecht (z.B. Einhaltung von Grenzabständen, Zurückschneiden Pflanzungen an der Grenze), im Falle des Überbaus oder des Notwegerechts und bei Bauvorhaben (vgl. Böttcher, in: Meikel, a.a.O., Rdn. 42 zu § 12 GBO). Hier kommt es auf der Grundlage des Vorbringens des Beteiligten grundsätzlich in Betracht, dass im Verhältnis des Beteiligten mit seinen Nachbarn eine Einigung wegen der Beseitigung von Gefahren durch Bäume im Grenzbereich gefunden werden soll. Indes sind die Angaben des Beteiligten zu allgemein. Es ist, da er die Bekanntgabe der Eigentümer von vier Flurstücken beantragt hat, schon nicht eindeutig ersichtlich, auf welchem Grundstück die gefährliche Situation bestehen soll, die in der Folge eines Kontakts mit dem Eigentümer entschärft werden soll. Überdies hätte es einer genaueren Darlegung der Gefahrenumstände in einer Weise bedurft, dass das Grundbuchamt von der Verfolgung berechtigter Interessen überzeugt wird.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG.
Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG, wobei der Senat mangels anderweitiger Anhaltspunkte den Regelwert zugrunde gelegt hat.
