OLG Dresden – Az.: 22 U 257/19 – Urteil vom 23.10.2019
I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Chemnitz vom 17.12.2018 (Az.: 2 O 73/18) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
„Der Beklagte wird verurteilt, seine Zustimmung zur Löschung des im Grundbuch des Amtsgerichts Chemnitz von N…, Blatt … in Abteilung II Nr. 1 für den Beklagten gemäß § 20 Vermögensgesetz eingetragenen Vorkaufsrecht in grundbuchmäßiger Form (§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO) zu erteilen.“
II. Die Kosten des Verfahrens beider Instanzen und die durch die Nebenintervention verursachten Kosten trägt der Beklagte.
III. Dieses Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung zur Hauptsache in Höhe von 8.000,00 EUR sowie wegen der Kosten in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
IV. Die Revision wird zugelassen.
Beschluss
Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf bis zu 6.965,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Vorkaufsrechts, das für den Kläger zugunsten des Grundstücks, das die Beklagten an die Nebenintervenienten verkauft haben, eingetragen ist. Die Eintragung erfolgte nach Teilung des Grundstückes, für das ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht zugunsten der ehemaligen Nutzer nach dem Vermögensgesetz eingetragen war. Der Kläger ist zwischenzeitlich Eigentümer des ursprünglich durch ihn genutzten Grundstücksteils. Die Nebenintervenientin zu 1. ist die Tochter des zwischenzeitlich verstorbenen Nutzers des streitbefangenen Grundstücks. Wegen des Tatbestands im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil verwiesen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Das Landgericht hat die – auf Zustimmung zur Löschung des streitgegenständlichen Vorkaufsrechts gerichtete – Klage mit Urteil vom 17.12.2018 (GA 41 ff.) abgewiesen. Es stützt sich im Wesentlichen darauf, dass das Vorkaufsrecht des Klägers nicht durch einen im Gesetz normierten Tatbestand erloschen sei. Insbesondere sei der Kläger durch den Eigentumserwerb an der in seinem Pachtverhältnis stehenden Fläche nicht als befriedigt anzusehen; es sei insoweit von einer Fortführung eines Miet- oder Nutzungsverhältnisses auszugehen.
Gegen dieses ihnen am 27.12.2018 zugestellte Urteil haben die Kläger mit am 22.01.2019 beim Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese – nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 13.03.2019 – mit an diesem Tag per Fax eingegangenem Schriftsatz unter Aufrechterhaltung ihrer erstinstanzlichen Anträge begründet. Sie sind im Wesentlichen der Auffassung, aufgrund fehlerhafter Interpretation des § 20 VermG habe das Landgericht zu Unrecht die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für den (Fort-)Bestand des Vorkaufsrechts des Klägers an dem streitgegenständlichen Grundstück als gegeben angesehen. Mangels Fortbestands eines Nutzungsverhältnisses sei das Vorkaufsrecht nach § 20 Abs. 7 S. 2 VermG erloschen. Dass der Kläger sein mittlerweile zum Eigentum erworbenes Grundstück 353/36 auch faktisch bis heute nutze, mache ihn nicht zum vorkaufsberechtigten Nutzer im Sinne des Vermögensgesetzes.
Die Kläger beantragen, das Urteil des Landgerichts Chemnitz vom 17.12.2018, Az.: 2 O 73/18, abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, seine Zustimmung zur Löschung des im Grundbuch des Amtsgerichts Chemnitz von N…, Blatt … in Abteilung II Nr. 1 für den Beklagten gemäß § 20 Vermögensgesetz eingetragenen Vorkaufsrecht in grundbuchmäßiger Form (§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO) zu erteilen.
Mit Schriftsatz vom 12.04.2019 (GA 82 ff.) haben die Streithelfer zu 1. und 2. den Streitbeitritt auf Seiten der Kläger erklärt und sich den Ausführungen der Kläger angeschlossen. Zudem weisen sie auf die Regelung in Artikel 19 Abs. 9 RegVBG hin; danach beschränke sich das Vorkaufsrecht auf die Teilfläche, auf die sich auch das Miet- oder Nutzungsverhältnis erstrecke, wenn der Eigentümer des Grundstücks dieses entsprechend teile. Auch scheitere das Vorkaufsrecht des Klägers an einem Vorkaufsrecht aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG). So sei der verstorbene Herr O… von dessen Ehefrau H… O… und dessen Tochter, der Streitverkündeten zu 1., beerbt worden. Diese hätten bis heute ununterbrochen den Nutzungsvertrag fortgesetzt. Der vor dem 03.10.1990 massiv gebaute Gartenbungalow stehe aufgrund der Erbfolge Frau O… sowie der Streitverkündeten zu 1. zu. Damit stehe beiden ein Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG zu. Frau O… habe dieses Vorkaufsrecht mit Schriftsatz vom 23.01.2017 (Anlage S 7) auch ausgeübt. Insoweit gehe das nach § 57 SchuldRAnpG bestehende Vorkaufsrecht der tatsächlichen Nutzerin dem fälschlich eingetragenen Vorkaufsrecht des Klägers vor.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil.
Im Anschluss an die mündliche Verhandlung vom 17.05.2019 hat der Senat mit Beschluss vom 06.09.2019 (GA 178) nach vorangegangener Zustimmung der Parteien entschieden, dass sich die Parteien bis zum 30.09.2019 im schriftlichen Verfahren äußern können, Termin zur Verkündung auf den 16.10.2019 anberaumt und diesen kurzfristig auf den 23.10.2019 verlegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das angefochtene Urteil, die zu den Akten gelangten Schriftsätze samt Anlagen sowie den Akteninhalt im Übrigen Bezug genommen.
II.
Die gemäß § 511 ZPO statthafte und zulässige, insbesondere gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Kläger hat in der Sache Erfolg.
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Löschung des zu dessen Gunsten eingetragenen Vorkaufsrechts an dem streitgegenständlichen Grundstück bzw. auf die entsprechende Zustimmung zur Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB. Denn der Beklagte hat zwar an diesem Grundstück ein Vorkaufsrecht erworben (1.); er hat dieses jedoch zwischenzeitlich durch Erlöschen im Wege der Zweckerreichung verloren (2.).
1.
Das Vorkaufsrecht ist mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen (§ 20 Abs. 5 und 6 VermG) entstanden, und zwar als ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht aller drei damals an dem Gesamtgrundstück Nutzungsberechtigten (§ 20 Abs. 4 S. 1 VermG), wie dies auch in dem entsprechenden Grundbuch als dingliches Recht in Abteilung II lfd. Nr. 1 eingetragen ist. Inwieweit seinerzeit die einzelnen Voraussetzungen vorgelegen haben, ist unerheblich; so kommt es insbesondere nicht darauf an, wie hoch der Anteil der Teilfläche war (§ 20 Abs. 3 VermG). Dies oblag allein der Entscheidung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen, die unanfechtbar und damit bindend ist (vgl. Kinne in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 20 VermG, Rn. 27 f.).
2.
Dieses gemeinschaftliche Vorkaufsrecht ist aber zwischenzeitlich erloschen, denn der Beklagte hat die nach dem Vermögensgesetz entscheidende Nutzung seines eigenen Grundstücks beendet (§ 20 Abs. 7 S. 2 VermG). Nach dieser Vorschrift erlischt das Vorkaufsrecht mit der Beendigung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses. Diese Beendigung ist hier mit dem Erwerb des eigengenutzten Grundstücks durch den Beklagten eingetreten, wie sich aus der zweckentsprechenden Auslegung des Vermögensgesetzes ergibt.
a)
Der Wortlaut der Vorschrift spricht von dem Erlöschen des Vorkaufsrecht mit der Beendigung „des“ Miet- oder Nutzungsverhältnisses (§ 20 Abs. 7 S. 2 VermG). Bereits diese Formulierung weist darauf hin, dass hier ein spezifisches Miet- oder Nutzungsverhältnis gemeint ist. Aus der Systematik der Norm ergibt sich, dass das Miet- oder Nutzungsverhältnis des vorkaufsberechtigten Mieters oder Nutzers gemeint ist. Denn allein dieses Miet- oder Nutzungsverhältnis ist in der Vorschrift spezifiziert als Voraussetzung für den gesetzlichen Erwerb eines Vorkaufsrechts (§ 20 Abs. 1, Abs. 3 VermG). Durch den Kauf wird dieses Verhältnis gerade nicht fortgesetzt.
b)
Dies bestätigt eine Auslegung des Gesetzes nach seinem Sinn und Zweck.
Das Vermögensgesetz geht von der Grundentscheidung aus, den Nutzern den Erwerb des eigengenutzten Grundstückes zu ermöglichen (§ 20 Abs. 1 VermG). Mit diesem Erwerb ist der Gesetzeszweck erfüllt (so die Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drs. 13/10246, S. 15 für den Erwerb der von einem Nutzer allein genutzten Teilfläche durch diesen). Demnach sollte die Vorschrift keine Erweiterung der Rechte eines Altnutzers begründen. Weiter soll die Beendigung des Vorkaufsrechts auch für mehrere Anspruchsberechtigte gelten. Dies ergibt sich aus der Systematik ebenso wie aus der Überlegung, dass nur eine Fortnutzung das Erwerbsrecht des eigengenutzten Grundstücks erhalten soll.
Dagegen spricht auch nicht, dass in dem Sonderfall des ungeteilten Grundstücks (§ 20 Abs. 3 Satz 2 VermG) ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht (§ 20 Abs. 4 VermG) aller Mieter oder Nutzer an allen betroffenen Grundstücken normiert wurde. Dies ist lediglich dem Umstand geschuldet, dass die Bestellung eines Vorkaufsrechts an unselbstständigen Teilflächen in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten in der Praxis führen würde (BT-Drs. 12/6228, S. 104 zu § 20 Abs. 3 VermG). Die Vorschrift über das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht am Gesamtgrundstück sollte lediglich die Interessen der restituierten Eigentümer und der betroffenen Nutzer ausgleichen (OVG Brandenburg, Beschluss vom 15.06.95 – 3 (4) B 345/94, beck-online; Plesse in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstegen, Kommentar zum VermG, Stand Sept. 2017, § 20 Rz. 20f.). Den Nutzern ist das Vorkaufsrecht daher zur Verwirklichung des Gesetzeszwecks gerade wegen ihres Bezugs zum selbstgenutzten Grundstück und nicht im Hinblick auf den Erwerb (beliebiger) anderer Teilflächen des ungeteilten Grundstücks zuerkannt worden.
Dies wird besonders daran deutlich, dass die gegenteilige Auslegung zu zwei kaum nachvollziehbaren Ergebnissen führen würde:
aa)
Würde man den käuflichen Erwerb des eigengenutzten Grundstücks durch den ehemaligen Nutzer nicht als Beendigung der Nutzung (§ 20 Abs. 7 S. 2 VermG) ansehen, sondern als Fortsetzung, so wäre ein Erlöschen nach Kauf nicht mehr denkbar. Dies würde dazu führen, dass dem allein überlebenden oder allein wirtschaftlich solventen Altnutzer der Erwerb aller Grundstücke im Bereich der gesamten – vormals ungeteilten – Datschensiedlung ermöglicht würde. Dies würde ein Ergebnis darstellen, das von dem mit dem Vermögensgesetz durch den Gesetzgeber verfolgten Zweck nicht mehr gedeckt wäre.
bb)
Würde man das Miet- oder Nutzungsverhältnis (§ 20 Abs. 7 Satz 2 VermG) auf die Nutzung des mit dem Vorkauf belasteten Grundstücks – und nicht auf die (Weiter-)Nutzung durch den ehemaligen Nutzer – beziehen, würde allein die Nutzung durch die nicht vorkaufsberechtigten Erben oder sonstige Berechtigte von Nutzungsverträgen das Vorkaufsrecht der anderen Eigentümer erhalten. Dieses Ergebnis wäre von reinen Zufällen bestimmt. Da der Bestand des Vorkaufsrechts von der Nutzung abhängig ist, hätte diese Auffassung im vorliegenden Fall zur Folge, dass die Weiternutzung durch die Nebenintervenienten das Vorkaufsrecht des Beklagten gewahrt hätte. Denn hier wurde das streitbefangene Grundstück sowohl durch die Ehefrau des verstorbenen (Mit-)Vorkaufsberechtigten Herrn O… als auch durch dessen Tochter, die Streitverkündete zu 1., weiterhin genutzt. Hätten sie jedoch ihre Nutzung vor dem Weiterverkauf beendet, wäre das Vorkaufsrecht nach dieser Lesart erloschen. Dieses kaum mehr nachvollziehbare, von Zufällen außerhalb des Einwirkungsbereiches des Altnutzers abhängende Ergebnis wäre nicht mit Sinn und Zweck des Vermögensgesetzes in Einklang zu bringen. Vielmehr ist mit der Beendigung „des“ Miet- oder Nutzungsverhältnisses (§ 20 Abs. 7 S. 2 VermG) das Nutzungsverhältnis des Vorkaufsberechtigten (§ 20 Abs. 1 VermG) gemeint.
c)
Unabhängig davon folgt diese Auslegung auch aus der verfassungsrechtlichen gebotenen Interpretation des Vermögensgesetzes.
Denn § 20 des Vermögensgesetzes stellt nur deshalb einen verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsrechts des restituierten Alteigentümers dar, weil es der Herstellung eines sozialverträglichen Ausgleichs zwischen denjenigen Nutzern, die vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes bereits ein Nutzungsrecht innehatten und auf den Bestand dieses Nutzungsrechts vertraut und im Hinblick hierauf Investitionen getätigt oder ein entsprechendes Affektionsinteresse entwickelt haben und denjenigen, die aufgrund der Rückübertragung Eigentum an dem Grundstück erlangt haben, herstellt (BVerwG, Beschluss vom 28.05.1999, Az.: 8 B 86/99 – juris, Rn. 2; generell zur Verfassungsmäßigkeit der Vorschrift: BVerfG, Kammerbeschluss vom 10.01.2000, Az.: 1 BvR 1268/99 – juris).
Eine darüberhinausgehende Einschränkung durch eine „Beschenkung“ der Nutzer mit Vorkaufsrechten an nicht von ihnen genutzten Grundstücken würde diesen Rahmen sprengen und sich nicht mehr als verfassungsrechtliche zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsrechts erweisen.
d)
Diese Auslegung wird durch eine analoge Anwendung des Rechts der Dienstbarkeit gestützt. Gerade dort wird bei der Befangenheit eines ungeteilten Grundstückes zu einem bestimmten Zweck (hier der Grunddienstbarkeit) die Belastung des Grundstückes nach Teilung allein auf das betroffene Grundstück bezogen (§ 1026 BGB; vgl. Henry Posselt, das dingliche Vorkaufsrecht, Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem Vermögensgesetz, Seite 70 Rz. 161 ff.). Zwar stellen Regelungen für den Fall der Grundstücksteilung im Rahmen des Sachenrechts eine Ausnahme dar (vgl. §§ 1108 Abs. 2, 1109 Abs. 1 BGB). Hier ist die Problemlage jedoch vergleichbar und ein Regelungsbedürfnis gegeben. Die Belastung des Grundstücks mit einem Vorkaufsrecht beruht auf einer partiellen Berechtigung des (Alt-)Nutzers des Grundstückteils. Mit der grundbuchrechtlichen Teilung des Grundstücks in die vorher bestehenden Parzellen entfällt die Notwendigkeit einer gemeinschaftlichen Berechtigung an den übrigen Grundstücken. Zwar ist zu sehen, dass dies im Vermögensgesetz auch präziser hätte geregelt werden können. Der Wortlaut der Regelung versperrt diese Auslegung jedoch nicht. Ersichtlich hat der Gesetzgeber diese Konstellation infolge der Einräumung eines gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts an einem Gesamtgrundstück nicht bedacht.
e)
Daran ändert auch die später eingefügte Erlöschensvorschrift für die Ausübung des gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts durch den Nutzer an dem eigengenutzten Grundstück nichts. Danach erlischt zwar (nur) „das Vorkaufsrecht an der erworbenen Fläche“ (§ 20 Abs. 7a VermG). Damit ist der Umkehrschluss jedoch nicht zwingend.
aa)
Nach der vertretenen Auslegung nach Sinn und Zweck des Vermögensgesetzes war diese Vorschrift im Ansatz als eher deklaratorisch zu verstehen. Denn der Nutzungsberechtigte sollte allein und gerade seinen eigengenutzten Grundstücksteil erwerben können.
bb)
Für eine Erweiterung des Vorkaufsrechts über die eigengenutzte Fläche hinaus ist nichts ersichtlich. Das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht am Gesamtgrundstück ist lediglich eine Folge der Abwägung zwischen dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts am gesamten Grundstück (§ 20 Abs. 3 S. 1 VermG; vgl. Plesse, a.a.O., Rz. 20 ff.), stellt jedoch keine Erweiterung der Vorkaufsrechts auch auf andere als die eigengenutzten Flächen dar. Um einen Wettlauf der Anspruchsberechtigten zur Erzielung des Rangvorrangs gegenüber den anderen Vorkaufsrechten zu verhindern, soll mehreren Anspruchsberechtigten nur ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht zustehen (Plesse, a.a.O., Rz. 26 unter Verweis auf § 472 BGB).
cc)
Auch die generelle Regelung, dass bei einem gemeinschaftlichen Vorkaufsrecht die verbleibenden Berechtigten das Vorkaufsrecht ausüben können, soweit ein Nutzer verzichtet (§ 20 Abs. 8 VermG i.V.m. § 472 S. 2 BGB) ändert hieran nichts. Für den Bereich des Vermögensgesetz ist die Verweisung einschränkend im vorgenannten Sinne auszulegen.
dd)
Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass es bei der Einfügung des § 20 Abs. 7a VermG im Gesetzgebungsverfahren nur folgerichtig gewesen wäre, das Erlöschen des Vorkaufsrechts für diesen Nutzer anzuordnen (so aber Plesse, a.a.O., Rz. 27a a.E.). Denn laut dem Sinn des Gesetzes ist sein Zweck ohnehin mit dem Erwerb der eigengenutzten Fläche durch den Vorkaufsberechtigten erreicht (so ausdrücklich auch die Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drs. 13/10246, S. 15).
Etwas anderes ergibt sich auch nicht insoweit, als die Gesetzesbegründung den Passus „im Übrigen bleibt das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht unberührt“ (BT-Drs. 13/10246, S. 15) enthält. Dies lässt sich ohne Weiteres auf die bestehenden Nutzungen und damit auf die Vorkaufsrechte der anderen Mitberechtigten im Bezug auf deren eigengenutzten Grundstücke verstehen.
f)
Auch die weiteren Ausführungen des Beklagten zu den „Machenschaften“ der Kläger im Zusammenhang mit dem Verkauf des weiteren Grundstücksteils an Frau H… ändern am Erlöschen des Vorkaufsrechts nichts. Für ein Wiederaufleben des Vorkaufsrechts nach dem Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der im Rahmen von dinglichen Rechten allenfalls eingeschränkt Anwendung findet (vgl. Palandt, BGB, 78. Aufl. § 242 Rn. 78 m.w.N.), fehlt es an tatsächlichen Anknüpfungspunkten. Allenfalls könnte ein (vertraglicher oder deliktischer) Schadenersatzanspruch gegen die Kläger abgeleitet werden, nicht aber ein Hinderungsgrund für das Erlöschen des Vorkaufsrechts des Beklagten.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 101 ZPO.
IV.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
V.
Die Revision wird zugelassen, da der Rechtssache grundsätzliche Bedeutung zukommt (§ 543 Abs. 2 ZPO). Denn es ist eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten – mit Blick auf die in der Praxis noch in nicht unerheblicher Anzahl eingetragenen Vorkaufsrechte – in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. dazu Heßler in Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 543 ZPO, Rn. 11).
Fraglich ist dabei insbesondere, ob sich das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht des Altnutzers (§ 20 Abs. 3, 4 VermG) infolge einer Teilung des Gesamtgrundstücks in Einzelgrundstücke, die den von den vorkaufsberechtigten Nutzungsberechtigten jeweils genutzten Grundstücksflächen entsprechen, nach dem Gesetzeszweck des § 20 VermG jeweils auf ein alleiniges Vorkaufsrecht des jeweiligen Nutzungsberechtigten an dem von ihm genutzten Einzelgrundstück beschränkt und daraus folgend das Vorkaufsrecht der anderen Nutzungsberechtigten an den von ihnen nicht genutzten Einzelgrundstücken erlischt, sowie weiter, ob das gemeinschaftliches Vorkaufsrecht eines wegen Altnutzung Vorkaufsberechtigten (§ 20 Abs. 3, 4 VermG) dadurch erlischt, dass dieser Vorkaufsberechtigte den Grundstücksteil an dem Gesamtgrundstück, das er aufgrund seines eigenen Nutzungsverhältnisses zuvor allein genutzt hatte, zu Eigentum erwirbt.
VI.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 48 GKG, 3 ZPO und folgt der nicht angegriffenen landgerichtlichen Festsetzung (GA 53).
