Grundbuchberichtigung ohne Berichtigungsbewilligung –  Unrichtigkeit Grundbuch § 29 Abs. 1 GBO

Grundbuchberichtigung: Urteile verdeutlichen Herausforderungen ohne Bewilligung

Die Grundbuchberichtigung ist ein zentrales Element im Immobilienrecht, das sicherstellt, dass die im Grundbuch verzeichneten Informationen korrekt und verlässlich sind. Das Grundbuch dient als öffentliches Register, das die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert und damit rechtliche Sicherheit für Eigentümer und potenzielle Käufer schafft. Unrichtigkeiten im Grundbuch können weitreichende Folgen haben, insbesondere wenn es um die Eigentumsübertragung oder die Absicherung von Rechten an einem Grundstück geht. Daher sieht das Gesetz vor, dass das Grundbuchamt Fehlerkorrekturen vornimmt, um die Genauigkeit der Einträge zu gewährleisten.

Gemäß § 29 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) können Berichtigungen des Grundbuchs unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen, auch ohne eine ausdrückliche Berichtigungsbewilligung. Dies bedeutet, dass in bestimmten Fällen Unrichtigkeiten im Grundbuch eigenständig korrigiert werden können, was sowohl für die Grundbuchstelle als auch für die betroffenen Eigentümer von großer Bedeutung ist.

Ein korrekter Grundbucheintrag ist nicht nur entscheidend für die rechtliche Gültigkeit von Eigentumsübertägungen, sondern spielt auch eine Schlüsselrolle im Rahmen von Rechtsbehelfen, falls es zu Streitigkeiten kommt.

Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die Herausforderungen und Möglichkeiten der Grundbuchberichtigung ohne Berichtigungsbewilligung näher beleuchtet.

Der Fall vor Gericht

Doppelte Grundbucheintragung eines Sondernutzungsrechts sorgt für Rechtsunsicherheit

In einem komplexen Fall um die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts an einem Kfz-Stellplatz hat das Oberlandesgericht Brandenburg die Beschwerde einer Wohnungseigentümerin zurückgewiesen. Der Streit entzündete sich an der doppelten Eintragung eines Sondernutzungsrechts für denselben Stellplatz in zwei verschiedenen Grundbüchern.

Hintergrund des Rechtsstreits

Die Antragstellerin ist im Grundbuch als Eigentümerin eines Miteigentumsanteils mit Sondereigentum an der Wohnung Nr. 19 eingetragen. Diesem Anteil ist das Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz Nr. 14 zugeordnet. Gleichzeitig ist jedoch für einen anderen Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 14, ebenfalls das Sondernutzungsrecht an demselben Stellplatz eingetragen.

Versuch der Grundbuchberichtigung scheitert

Die Antragstellerin beantragte die Berichtigung des Grundbuchs, um die aus ihrer Sicht unrichtige Eintragung des Sondernutzungsrechts im anderen Grundbuch löschen zu lassen. Sie argumentierte, dass die Zuweisung des Sondernutzungsrechts zu ihrer Wohnung zeitlich früher erfolgt sei und daher Vorrang habe.

Das Grundbuchamt lehnte den Antrag ab und verwies darauf, dass die materielle Rechtslage zu klären sei. Das Amtsgericht Potsdam bestätigte diese Entscheidung und forderte die Beibringung einer Berichtigungsbewilligung des anderen Buchberechtigten.

OLG Brandenburg bestätigt Ablehnung der Grundbuchberichtigung

Das OLG Brandenburg wies die Beschwerde der Antragstellerin zurück und bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen. Das Gericht führte aus, dass die bloße Eintragung im Grundbuch nicht ausreiche, um das Bestehen des Sondernutzungsrechts zugunsten der Antragstellerin nachzuweisen.

Rechtliche Bewertung des Gerichts

Das OLG betonte, dass Sondernutzungsrechte schuldrechtliche Gebrauchsrechte sind, die erst mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirken. Die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs greife bei einer Doppelbuchung nicht, da jede Eintragung die Vermutung der Unrichtigkeit der anderen in sich trage.

Das Gericht stellte fest, dass die Antragstellerin keinen ausreichenden Nachweis für ihre Berechtigung an dem Sondernutzungsrecht erbracht habe. Die zeitliche Abfolge der notariellen Übertragungen allein reiche dafür nicht aus. Zudem sei die Eintragung im Grundbuch für das Entstehen des Sondernutzungsrechts nicht konstitutiv.

Konsequenzen und Ausblick

Das OLG bestätigte, dass die materielle Rechtslage bezüglich des Sondernutzungsrechts am Stellplatz Nr. 14 zu klären sei. Die Entscheidung verdeutlicht die Komplexität von Sondernutzungsrechten im Wohnungseigentumsrecht und die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung der Rechtslage bei Unstimmigkeiten in Grundbucheintragungen.

Die Schlüsselerkenntnisse

Die Entscheidung des OLG Brandenburg verdeutlicht, dass bei doppelter Eintragung eines Sondernutzungsrechts die Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs entfällt. Die bloße Eintragung oder zeitliche Reihenfolge reichen nicht aus, um die Berechtigung nachzuweisen. Vielmehr muss die materielle Rechtslage geklärt werden, was die Komplexität von Sondernutzungsrechten im Wohnungseigentumsrecht unterstreicht und eine sorgfältige Prüfung bei Unstimmigkeiten erfordert.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümer mit Sondernutzungsrechten hat dieses Urteil weitreichende Konsequenzen. Es verdeutlicht, dass bei doppelter Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch die übliche Richtigkeitsvermutung nicht greift. Wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden, können Sie sich nicht allein auf Ihre Grundbucheintragung verlassen. Um Ihr Recht zu sichern, müssen Sie die tatsächliche rechtliche Lage klären lassen, was möglicherweise einen langwierigen und komplexen Prozess erfordert. Es ist ratsam, alle relevanten Dokumente wie Kaufverträge, notarielle Urkunden und Teilungserklärungen sorgfältig zu prüfen und aufzubewahren. In Zweifelsfällen sollten Sie frühzeitig rechtlichen Beistand hinzuziehen, um Ihre Ansprüche zu wahren und potenzielle Konflikte zu vermeiden.

FAQ – Häufige Fragen

In dieser FAQ-Rubrik finden Sie kompakte und informative Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um das Thema Grundbuchberichtigung und Rechtsstreit. Hier möchten wir Ihnen helfen, die komplexen Verfahren und rechtlichen Aspekte besser zu verstehen, um Ihnen in Ihrem Anliegen fundierte Entscheidungen zu ermöglichen. Nutzen Sie unser Wissen, um Klarheit und Sicherheit in diesen wichtigen Angelegenheiten zu gewinnen.

Wie kann ich vorgehen, wenn ein Sondernutzungsrecht doppelt im Grundbuch eingetragen ist?

Wenn ein Sondernutzungsrecht doppelt im Grundbuch eingetragen ist, liegt eine Unrichtigkeit des Grundbuchs vor, die berichtigt werden muss. Um diese Situation zu beheben, können Sie folgende Schritte unternehmen:

Prüfung der Eintragung

Zunächst sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern und die doppelte Eintragung genau überprüfen. Vergewissern Sie sich, dass es sich tatsächlich um eine fehlerhafte Doppeleintragung handelt und nicht um zwei unterschiedliche Sondernutzungsrechte.

Kontaktaufnahme mit dem Grundbuchamt

Informieren Sie das zuständige Grundbuchamt über die festgestellte Unrichtigkeit. Das Grundbuchamt kann von Amts wegen tätig werden, wenn ihm die Unrichtigkeit bekannt wird. Allerdings ist es ratsam, selbst aktiv zu werden und einen Antrag auf Grundbuchberichtigung zu stellen.

Antrag auf Grundbuchberichtigung

Stellen Sie einen formellen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Grundbuchordnung (GBO). Dieser Antrag kann formlos erfolgen, sollte aber schriftlich eingereicht werden. Legen Sie dem Antrag Nachweise bei, die die Unrichtigkeit belegen, wie beispielsweise den Grundbuchauszug und die ursprüngliche Teilungserklärung oder den Beschluss zur Einräumung des Sondernutzungsrechts.

Nachweis der Unrichtigkeit

Der Nachweis der Unrichtigkeit muss in der Form des § 29 GBO erbracht werden, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. In Ihrem Fall könnte dies beispielsweise die notariell beurkundete Teilungserklärung sein, aus der hervorgeht, dass das Sondernutzungsrecht nur einmal bestehen sollte.

Zustimmung der Betroffenen

Grundsätzlich ist für die Berichtigung die Zustimmung desjenigen erforderlich, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird. In Ihrem Fall der doppelten Eintragung eines Sondernutzungsrechts dürfte dies jedoch nicht relevant sein, da niemand durch die Löschung der fehlerhaften Doppeleintragung in seinen Rechten beeinträchtigt wird.

Gerichtlicher Weg

Sollte das Grundbuchamt die Berichtigung ablehnen, können Sie Beschwerde beim zuständigen Amtsgericht einlegen. Die Beschwerde muss innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe der Ablehnung eingereicht werden. Wenn Sie in diesem Verfahren keinen Erfolg haben, bleibt Ihnen noch der Weg einer Grundbuchberichtigungsklage nach § 894 BGB.

Bedenken Sie, dass die Berichtigung des Grundbuchs von großer Bedeutung ist, da das Grundbuch öffentlichen Glauben genießt. Eine fehlerhafte Eintragung könnte zu Missverständnissen und rechtlichen Komplikationen führen, insbesondere bei einem späteren Verkauf der Immobilie. Daher ist es wichtig, die Berichtigung zeitnah anzugehen.

In komplexen Fällen oder wenn Sie unsicher sind, wie Sie vorgehen sollen, ist es ratsam, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren. Dieser kann Sie bei der Formulierung des Antrags unterstützen und gegebenenfalls im Beschwerdeverfahren vertreten.

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Welche Beweise sind für die Klärung der materiellen Rechtslage bei Sondernutzungsrechten erforderlich?

Für die Klärung der materiellen Rechtslage bei Sondernutzungsrechten sind verschiedene Beweise erforderlich, die die Existenz und den Umfang des Rechts belegen. Die wichtigsten Beweismittel sind notarielle Urkunden und Grundbucheintragungen.

Notarielle Urkunden

Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung sind die primären Dokumente, in denen Sondernutzungsrechte festgelegt werden. Diese Urkunden müssen notariell beurkundet sein und enthalten detaillierte Informationen über die Zuweisung und den Umfang von Sondernutzungsrechten. Wenn Sie ein Sondernutzungsrecht geltend machen möchten, sollten Sie zunächst diese Dokumente prüfen.

Grundbucheintragungen

Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch ist zwar keine Wirksamkeitsvoraussetzung, aber sie sichert das Recht gegenüber Rechtsnachfolgern ab. Ein Grundbuchauszug kann daher ein wichtiger Beweis sein. Beachten Sie jedoch, dass nicht das Sondernutzungsrecht selbst, sondern die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung im Grundbuch eingetragen wird.

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

In manchen Fällen können Sondernutzungsrechte auch durch Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft begründet werden. Solche Beschlüsse müssen ordnungsgemäß protokolliert und in der Beschlusssammlung aufbewahrt werden. Wenn Sie sich auf ein durch Beschluss begründetes Sondernutzungsrecht berufen, benötigen Sie das entsprechende Beschlussprotokoll als Beweis.

Vereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern

Sondernutzungsrechte können auch durch gesonderte Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern eingeräumt werden. Diese Vereinbarungen müssen ebenfalls notariell beurkundet sein. Wenn Sie Ihr Sondernutzungsrecht auf eine solche Vereinbarung stützen, ist die notarielle Urkunde der entscheidende Beweis.

Nachweis der tatsächlichen Nutzung

In Streitfällen kann auch der Nachweis der tatsächlichen Nutzung relevant sein. Fotos, Zeugenaussagen oder andere Dokumente, die belegen, dass Sie den betreffenden Teil des Gemeinschaftseigentums über einen längeren Zeitraum exklusiv genutzt haben, können Ihre Ansprüche unterstützen.

Grenzen der Beweiskraft von Grundbucheintragungen

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Eintragung im Grundbuch allein nicht immer ausreicht, um ein Sondernutzungsrecht zu beweisen. Das Grundbuch genießt zwar öffentlichen Glauben, aber es kann unrichtig sein. Wenn beispielsweise ein Sondernutzungsrecht nachträglich geändert oder aufgehoben wurde, ohne dass dies im Grundbuch vermerkt wurde, entspricht der Grundbucheintrag nicht mehr der tatsächlichen Rechtslage.

In einem solchen Fall müssen Sie möglicherweise zusätzliche Beweise vorlegen, um die aktuelle Rechtslage zu klären. Dies können Protokolle von Eigentümerversammlungen, schriftliche Vereinbarungen oder andere Dokumente sein, die die Änderung des Sondernutzungsrechts belegen.

Wenn Sie in einer Situation sind, in der die materielle Rechtslage eines Sondernutzungsrechts geklärt werden muss, ist es ratsam, alle verfügbaren Dokumente zu sammeln und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht kann Ihnen helfen, die Beweislage zu bewerten und die nächsten Schritte zu planen.

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Welche rechtliche Bedeutung hat die zeitliche Reihenfolge von Eintragungen bei Sondernutzungsrechten?

Die zeitliche Reihenfolge von Eintragungen bei Sondernutzungsrechten ist nicht allein ausschlaggebend für deren rechtliche Wirksamkeit. Entscheidend ist vielmehr die Unterscheidung zwischen schuldrechtlicher und dinglicher Wirkung des Sondernutzungsrechts.

Schuldrechtliche vs. dingliche Wirkung

Ein Sondernutzungsrecht kann zunächst rein schuldrechtlich zwischen den Parteien vereinbart werden. In diesem Fall wirkt es nur zwischen den unmittelbar Beteiligten. Stellen Sie sich vor, Sie vereinbaren mit Ihren Nachbarn die exklusive Nutzung eines Gartenstücks – ohne dies im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese Vereinbarung bindet nur Sie und Ihre aktuellen Nachbarn.

Für eine dingliche Wirkung, die auch gegenüber Rechtsnachfolgern gilt, ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Erst durch diese Eintragung wird das Sondernutzungsrecht zum Inhalt des Sondereigentums und entfaltet Wirkung gegenüber allen künftigen Eigentümern.

Bedeutung der Eintragungsreihenfolge

Die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch spielt insofern eine Rolle, als sie den Zeitpunkt der dinglichen Wirksamkeit festlegt. Wenn Sie ein Sondernutzungsrecht erwerben möchten, ist es wichtig zu prüfen, ob dieses bereits dinglich im Grundbuch eingetragen ist oder nur schuldrechtlich vereinbart wurde.

Rechtliche Konsequenzen

1. Schuldrechtliche Vereinbarung ohne Grundbucheintragung: Das Sondernutzungsrecht bindet nur die ursprünglichen Vertragsparteien. Bei einem Eigentümerwechsel geht es nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über.
2. Dingliche Wirkung durch Grundbucheintragung: Das Sondernutzungsrecht wird Teil des Sondereigentums und wirkt gegenüber allen zukünftigen Eigentümern, unabhängig davon, ob sie davon wussten.

Praxisrelevanz

Wenn Sie eine Immobilie mit Sondernutzungsrecht kaufen oder verkaufen möchten, achten Sie besonders darauf, ob das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Nur so können Sie sicher sein, dass es auch nach einem Eigentümerwechsel fortbesteht.

Wichtig: Die nachträgliche Eintragung eines bisher nur schuldrechtlich vereinbarten Sondernutzungsrechts erfordert in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Dies kann in der Praxis zu Schwierigkeiten führen, wenn nicht alle Eigentümer mit der Eintragung einverstanden sind.

Beachten Sie, dass die Eintragung im Grundbuch nach § 29 Abs. 1 GBO einer besonderen Form bedarf. Die Eintragungsbewilligung oder andere erforderliche Erklärungen müssen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Dies dient der Rechtssicherheit und dem Schutz des Rechtsverkehrs.

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Wann gilt die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs nicht bei Sondernutzungsrechten?

Die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs gilt bei Sondernutzungsrechten nicht, wenn diese nicht im Grundbuch eingetragen sind. Dies ist ein wichtiger Aspekt, den Sie als Immobilienbesitzer oder potenzieller Käufer beachten sollten.

Rechtliche Grundlage und Bedeutung

Grundsätzlich gilt nach § 891 BGB die Vermutung, dass die im Grundbuch eingetragenen Rechte tatsächlich bestehen. Bei Sondernutzungsrechten verhält es sich jedoch anders: Sie müssen nicht zwingend im Grundbuch eingetragen sein, um wirksam zu sein. Sondernutzungsrechte können auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden, ohne dass eine Eintragung im Grundbuch erfolgt.

Konsequenzen für die Beweislast

Wenn ein Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen ist, kehrt sich die Beweislast um. In diesem Fall muss derjenige, der sich auf das Sondernutzungsrecht beruft, dessen Existenz und Inhalt nachweisen. Dies kann beispielsweise durch Vorlage der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer geschehen.

Praktische Auswirkungen

Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen, zu der angeblich ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz gehört. Wenn dieses Recht nicht im Grundbuch eingetragen ist, können Sie sich nicht auf die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs verlassen. In einem solchen Fall ist es ratsam, sich die entsprechenden Unterlagen vorlegen zu lassen, die das Sondernutzungsrecht belegen.

Bedeutung für Grundbuchberichtigungen

Bei der Berichtigung des Grundbuchs in Bezug auf Sondernutzungsrechte ergeben sich besondere Herausforderungen. Gemäß § 29 Abs. 1 GBO muss für eine Eintragung im Grundbuch die Eintragungsbewilligung oder ein sonstiger Eintragungsnachweis vorliegen. Wenn das Sondernutzungsrecht bisher nicht eingetragen war, kann dies bedeuten, dass die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, um eine Eintragung vorzunehmen.

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Wie kann ich als Wohnungseigentümer Unstimmigkeiten bei Sondernutzungsrechten vorbeugen?

Wie kann ich als Wohnungseigentümer Unstimmigkeiten bei Sondernutzungsrechten vorbeugen?

Als Wohnungseigentümer können Sie Unstimmigkeiten bei Sondernutzungsrechten durch sorgfältige Dokumentation und regelmäßige Überprüfung vorbeugen. Achten Sie zunächst darauf, dass Ihre Sondernutzungsrechte korrekt in der Teilungserklärung und im Grundbuch eingetragen sind. Diese Eintragung ist entscheidend für die Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit Ihrer Rechte.

Prüfung der Teilungserklärung und des Grundbuchs

Fordern Sie eine aktuelle Kopie der Teilungserklärung und einen aktuellen Grundbuchauszug an. Überprüfen Sie diese Dokumente sorgfältig auf die genaue Beschreibung Ihrer Sondernutzungsrechte. Achten Sie besonders auf die exakte Bezeichnung der Flächen oder Räume, auf die sich Ihre Sondernutzungsrechte beziehen. Wenn Sie Unklarheiten oder Widersprüche feststellen, sollten Sie umgehend rechtlichen Rat einholen.

Notarielle Beurkundung bei Änderungen

Wenn Sie Änderungen an bestehenden Sondernutzungsrechten vornehmen oder neue begründen möchten, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Die notarielle Beurkundung stellt sicher, dass die Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht und im Grundbuch eingetragen werden kann. Dieser Schritt ist entscheidend, um die dingliche Wirkung des Sondernutzungsrechts zu gewährleisten und es auch gegenüber zukünftigen Eigentümern durchsetzbar zu machen.

Klare Abgrenzung und Dokumentation

Erstellen Sie eine detaillierte Dokumentation Ihrer Sondernutzungsrechte. Fertigen Sie Fotos oder Skizzen an, die die genauen Grenzen der Ihnen zugewiesenen Flächen zeigen. Diese visuelle Dokumentation kann bei späteren Unstimmigkeiten sehr hilfreich sein. Bewahren Sie zudem alle relevanten Unterlagen, wie Protokolle von Eigentümerversammlungen oder schriftliche Vereinbarungen, sorgfältig auf.

Regelmäßige Überprüfung und Aktualisierung

Überprüfen Sie in regelmäßigen Abständen, ob die tatsächliche Nutzung mit den dokumentierten Sondernutzungsrechten übereinstimmt. Wenn sich Änderungen ergeben haben, etwa durch bauliche Maßnahmen oder Umgestaltungen, sorgen Sie für eine entsprechende Aktualisierung der Dokumentation und gegebenenfalls des Grundbuchs. Dies verhindert, dass sich über die Zeit Diskrepanzen zwischen der rechtlichen Situation und der tatsächlichen Nutzung entwickeln.

Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft

Informieren Sie die anderen Wohnungseigentümer und den Verwalter über Ihre Sondernutzungsrechte und deren genauen Umfang. Eine offene Kommunikation kann Missverständnisse von vornherein vermeiden und das Bewusstsein für die bestehenden Rechte schärfen. Besprechen Sie auch regelmäßig in der Eigentümerversammlung, ob es Unklarheiten oder Änderungswünsche bezüglich der Sondernutzungsrechte gibt.

Durch diese präventiven Maßnahmen können Sie als Wohnungseigentümer wesentlich dazu beitragen, Unstimmigkeiten bei Sondernutzungsrechten zu vermeiden und ein harmonisches Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft zu fördern.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

• Sondernutzungsrecht: Ein Sondernutzungsrecht ist ein exklusives Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums, das einem einzelnen Wohnungseigentümer zusteht. Es ermöglicht beispielsweise die alleinige Nutzung eines Stellplatzes oder einer Terrasse. Sondernutzungsrechte werden im Grundbuch eingetragen und sind Teil des Wohnungseigentums. Sie können durch Vereinbarung aller Eigentümer oder durch Teilungserklärung begründet werden. Im Gegensatz zum Sondereigentum bleibt die Fläche rechtlich Gemeinschaftseigentum, der Berechtigte hat jedoch ein ausschließliches Nutzungsrecht.
• Doppelbuchung: Eine Doppelbuchung im Grundbuch liegt vor, wenn dasselbe Recht mehrfach für verschiedene Berechtigte eingetragen ist. Dies kann zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen, da unklar ist, wem das Recht tatsächlich zusteht. Bei einer Doppelbuchung entfällt die sonst geltende Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs. Die Klärung erfordert oft eine gerichtliche Auseinandersetzung, bei der die tatsächliche Rechtslage ermittelt werden muss. Betroffene sollten umgehend rechtlichen Rat einholen, um ihre Ansprüche zu sichern.
• Materielle Rechtslage: Die materielle Rechtslage bezeichnet den tatsächlichen rechtlichen Zustand, unabhängig von formalen Eintragungen oder Urkunden. Sie umfasst alle rechtserheblichen Tatsachen und Vereinbarungen, die für die Beurteilung eines Rechtsverhältnisses relevant sind. Im Kontext von Grundbucheinträgen kann die materielle Rechtslage von der formellen Eintragung abweichen. Bei Streitigkeiten, insbesondere bei Doppelbuchungen, muss die materielle Rechtslage oft durch umfangreiche Beweiserhebung geklärt werden. Dies kann die Prüfung von Kaufverträgen, notariellen Urkunden und anderen Dokumenten erfordern.
• Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs: Die Richtigkeitsvermutung ist ein rechtliches Prinzip, das von der inhaltlichen Richtigkeit der Grundbucheintragungen ausgeht. Sie dient dem Schutz des Rechtsverkehrs und des guten Glaubens. Gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht besteht und ein gelöschtes Recht nicht besteht. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. Bei Doppelbuchungen, wie im vorliegenden Fall, entfällt die Richtigkeitsvermutung, da sich die Eintragungen gegenseitig in Frage stellen.
• Grundbuchberichtigung: Die Grundbuchberichtigung ist ein Verfahren zur Korrektur unrichtiger Eintragungen im Grundbuch. Sie dient dazu, den Grundbuchinhalt mit der tatsächlichen Rechtslage in Einklang zu bringen. Eine Berichtigung kann auf Antrag des Berechtigten oder von Amts wegen erfolgen. Grundsätzlich ist dafür die Zustimmung aller Beteiligten erforderlich. In bestimmten Fällen kann eine Berichtigung auch ohne Bewilligung durchgeführt werden, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs eindeutig nachgewiesen ist. Die Grundbuchberichtigung ist ein wichtiges Instrument zur Wahrung der Rechtssicherheit im Immobilienverkehr.
• Schuldrechtliches Gebrauchsrecht: Ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht ist eine vertragliche Vereinbarung, die einem Berechtigten die Nutzung einer Sache erlaubt, ohne ihm ein dingliches Recht daran einzuräumen. Im Kontext von Wohnungseigentum können Sondernutzungsrechte zunächst als schuldrechtliche Gebrauchsrechte vereinbart werden. Sie wirken dann nur zwischen den Vertragsparteien. Erst durch Eintragung im Grundbuch erhalten sie dingliche Wirkung und gelten auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Die Unterscheidung zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Recht ist wichtig für die Beurteilung der Rechtsstellung und den Schutz des Berechtigten.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• § 10 Abs. 3 S. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Rechtsverhältnisse von Wohnungseigentümern in einer Eigentümergemeinschaft. § 10 Abs. 3 S. 1 WEG behandelt Sondernutzungsrechte, die einem einzelnen Eigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums, wie z.B. einem Stellplatz, einräumen. Im vorliegenden Fall geht es um die Zuordnung eines solchen Sondernutzungsrechts an einem Kfz-Stellplatz, das jedoch im Grundbuch doppelt eingetragen ist und somit zu Rechtsunsicherheit führt.
• § 22 GBO (Grundbuchordnung): Die Grundbuchordnung regelt die Führung des Grundbuchs, das die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten dokumentiert. § 22 GBO legt fest, dass das Grundbuch als richtig gilt, bis seine Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Im vorliegenden Fall beruft sich die Antragstellerin auf die (vermeintliche) Unrichtigkeit des Grundbuchs aufgrund der doppelten Eintragung des Sondernutzungsrechts.
• § 29 GBO: Dieser Paragraph regelt die Berichtigung des Grundbuchs, wenn es unrichtig ist. Die Berichtigung kann nur mit Zustimmung aller Beteiligten oder durch gerichtliche Entscheidung erfolgen. Im vorliegenden Fall hat die Antragstellerin die Berichtigung des Grundbuchs beantragt, um die doppelte Eintragung des Sondernutzungsrechts zu korrigieren.
• § 71 Abs. 1, 73 GBO: Diese Paragraphen betreffen das Beschwerdeverfahren gegen Entscheidungen des Grundbuchamts. § 71 Abs. 1 GBO legt fest, dass gegen Entscheidungen des Grundbuchamts die Beschwerde zulässig ist. § 73 GBO regelt das Verfahren der Beschwerde. Im vorliegenden Fall hat die Antragstellerin Beschwerde gegen die Entscheidung des Amtsgerichts eingelegt, ihren Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zurückzuweisen.
• §§ 13, 15 GBO: Diese Paragraphen behandeln die Eintragungen im Grundbuch und deren Wirkung. § 13 GBO bestimmt, dass Eintragungen im Grundbuch nur aufgrund einer Eintragungsbewilligung oder einer gerichtlichen Entscheidung erfolgen dürfen. § 15 GBO legt fest, dass Eintragungen im Grundbuch vermutet werden, richtig zu sein, bis das Gegenteil bewiesen ist. Im vorliegenden Fall ist strittig, ob die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch korrekt ist und wer das Recht an dem Stellplatz hat.

Das vorliegende Urteil

OLG Brandenburg – Az.: 5 W 90/22 – Beschluss vom 22.02.2024

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