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Grundbuchberichtigung -Löschung einer Reallast

OLG München – Az.: 34 Wx 361/17 – Beschluss vom 13.07.2018

I. Auf die Beschwerde des Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim – Grundbuchamt – vom 26. Juli 2017 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht Rosenheim – Grundbuchamt – wird angewiesen, die Löschung der im Grundbuch von … Blatt … in Abteilung II lfd. Nr. 3 zu Gunsten von … eingetragene Reallast zu löschen.

Gründe

I.

Der Beteiligte ist Eigentümer von Grundbesitz, den er aufgrund Kaufvertrag mit Leibrentenverpflichtung vom 7.4.2009 erworben hat. Unter Ziff. III. 4) des Vertrags ist eine Verpflichtung zur Zahlung von Leibrente wie folgt vereinbart:

Darüber hinaus hat der Käufer an Herrn …. grundsätzlich auf Lebensdauer des Zuletztgenannten eine Leibrente in Höhe von monatlich fest … Euro … zu bezahlen, fällig jeweils …, erstmals zu dem auf die Eigentumsumschreibung des Vertragsgegenstandes an den Käufer im Grundbuch folgenden Monatsersten.

Sollte Herr … vor Ablauf von fünf Jahren – gerechnet ab dem Tag der Fälligkeit der ersten Rentenzahlung an – versterben, steht die vereinbarte Leibrente zeitlich befristet … im Wege eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB für den restlichen Zeitraum bis zum Ablauf der genannten Fünf-Jahresfrist zu. Im Vorablebensfall von Herrn … innerhalb der Fünf-Jahresfrist endet somit die Leibrentenzahlung des Käufers ersatzlos, nachdem der Käufer insgesamt sechzig monatliche Leibrenten, inbegriffen die noch zu Lebzeiten an Herrn … erfolgten Leibrentenzahlungen gezahlt hat. …

Gemäß Ziff. III. 7) bestellte der Käufer zu Lasten des Vertragsbesitzes und zu Gunsten von Herrn … zur Sicherung der wiederkehrenden Leistungen gemäß Teilziffer 4) eine Reallast.

Unter Ziff. VI. Teilziffer 5 wurde folgende Grundbucherklärung beurkundet:

Die Eintragung der in dieser Urkunde für Herrn … bestellten Reallast am Vertragsgegenstand im Grundbuch wird hiermit bewilligt und beantragt mit der Bestimmung, dass nach Ablauf des 5-Jahreszeitraums gemäß Abschn. III. 4) zur Löschung des Rechtes der Nachweis des Ablebens des Berechtigten genügen soll.

Am 11.8.2009 wurden die Auflassung im Grundbuch vollzogen und in Abteilung II als Belastung eingetragen:

Reallast (monatliche Leibrente) für … …; bedingt löschbar bei Todesnachweis; gemäß Bewilligung vom 07.04.2009 …

Am 10.5.2017 hat der Beteiligte unter Vorlage der Sterbeurkunde des am 12.3.2017 verstorbenen Berechtigten … die Löschung der Reallast beantragt. Das Grundbuchamt hat gemeint, wegen möglicher Rückstände könne vor Ablauf eines Jahres nur aufgrund Bewilligung des durch Erbnachweis ausgewiesenen Rechtsnachfolgers gelöscht werden. Der Beteiligte hat sich auf den eingetragenen Löschungserleichterungsvermerk berufen und geltend gemacht, dass das Bestehen von Rückständen nicht ansatzweise feststehe.

Daraufhin hat das Grundbuchamt den Antrag am 26.7.2017 zurückgewiesen. Die Löschungserleichterung sei nur für den Fall bewilligt, dass der Berechtigte vor Ablauf der Fünf-Jahresfrist verstirbt. Weil die auch im Grundbuch eingetragene Bedingung nicht eingetreten sei, sei eine Löschung lediglich aufgrund Todesnachweises erst nach Ablauf eines Jahres möglich.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten. Gestützt auf den Wortlaut der Bewilligung ist er der Meinung, dass die Löschungserleichterung greife. Sollte die Eintragung im Grundbuch hiervon abweichen, sei das Grundbuch von Amts wegen zu berichtigen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen und ausgeführt, dass eine Vorlöschklausel für den hier eingetretenen Fall, dass der Berechtigte nach dem 1.9.2014 verstirbt, nicht bewilligt sei.

II.

Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Die Reallast ist – jedenfalls im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung – löschungsfähig.

1. Die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts erfordert nach der Grundnorm des § 19 GBO die Bewilligung des betroffenen Rechtsinhabers. Ist das Recht außerhalb des Grundbuchs erloschen, so kann es nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO auch gelöscht werden, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird. § 23 GBO ergänzt diese Bestimmung für den Fall, dass Rechte auf die Lebenszeit des Berechtigten oder für eine festgelegte Zeitdauer beschränkt bestellt sind und die Grundbuchunrichtigkeit Folge des Bedingungseintritts bzw. Zeitablaufs ist. In diesem Sonderfall ist Voraussetzung der Löschung rückstandsfähiger Rechte nicht allein der Nachweis der Unrichtigkeit, sondern zudem entweder eine Bewilligung des Rechtsnachfolgers oder ein Löschungserleichterungsvermerk, wenn die Löschung vor Ablauf eines Jahres erfolgen soll oder der Rechtsnachfolger der Löschung widersprochen hat (Senat vom 10.8.2012, 34 Wx 131/12 = FGPrax 2012, 250; vom 22.6.2016, 34 Wx 40/16, juris Rn. 20; Demharter GBO 31. Aufl. § 23 Rn. 1; Schäfer in Bauer/Schaub GBO 4. Aufl. §§ 23, 24 Rn. 1).

Die hier zur Sicherung einer monatlichen Geldleistung bestellte und eingetragene subjektiv-persönliche Reallast (§ 1105 Abs. 1 Satz 1, § 1111 Abs. 1 BGB) wurde rechtsgeschäftlich gemäß § 163 BGB i.V.m. § 158 Abs. 2 BGB beschränkt auf die Lebenszeit des Berechtigten (vgl. Staudinger/Reymann BGB [2017] § 1105 Rn. 59) und im Übrigen auf die Mindestdauer von fünf Jahren ab dem 1. des der Eintragung nachfolgenden Monats. Weil bei einem solchen Recht Rückstände nach §§ 1107, 1108 BGB bei Eintritt des Endzeitpunkts möglich sind (Demharter § 23 Rn. 10) und die berichtigende Löschung vor Ablauf des Sperrjahres ab dem Erbfall beantragt wurde, kam es mangels Bewilligung des Rechtsnachfolgers im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung auf das zutreffende Verständnis des eingetragenen Vermerks nach § 23 Abs. 2 GBO an.

2. Für die Entscheidung über die Beschwerde kann aber dahinstehen, ob das Grundbuchamt die formellrechtliche Beschränkung der Reallast (BGHZ 66, 341/347 f) gemäß Eintragungsvermerk und darin in Bezug genommener Bewilligung zutreffend aufgefasst hat. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Eintragungsantrag hinsichtlich des Löschungserleichterungsvermerks richtig und vollständig vollzogen worden ist.

Der Nachweis des Todes des Berechtigten – hier durch Vorlage der Sterbeurkunde (Schäfer in Bauer/Schaub §§ 23, 24 Rn. 25) genügt dann, wenn die berichtigende Löschung des Rechts nach Ablauf eines Jahres seit dem Tod des Berechtigten erfolgen soll und der Rechtsnachfolger der Löschung bei dem Grundbuchamt nicht widersprochen hat (Demharter § 23 Rn. 15; Schäfer in Bauer/Schaub §§ 23, 24 Rn. 2).

Im maßgeblichen Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung ist die Jahresfrist längst abgelaufen. Dieser Umstand ist gemäß § 74 GBO als neue Tatsache im Beschwerdeverfahren zu berücksichtigen. Dass er erst nach der angefochtenen Entscheidung des Grundbuchamts entstanden ist, ändert daran nichts (Demharter § 74 Rn. 10; Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 74 Rn. 18). Insbesondere ist keine Hauptsacheerledigung eingetreten (vgl. Demharter § 1 Rn. 80).

3. Da ein Widerspruch nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GBO nicht im Grundbuch eingetragen ist, steht der berichtigenden Löschung kein Hindernis (mehr) entgegen. Das Grundbuchamt wird daher zur Vornahme angewiesen (Demharter § 77 Rn. 25; Hügel/Kramer § 77 Rn. 39).

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, ebenso wenig eine Geschäftswertfestsetzung, denn gerichtliche Gebühren fallen für das erfolgreiche Rechtsmittel nicht an.

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