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Grundbuchberichtigung hinsichtlich der Inhaberschaft eines vermögensgesetzlichen Vorkaufsrechts

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 W 107/18 – Beschluss vom 11.12.2018

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts  Königs Wusterhausen – Grundbuchamt – vom 2. Juli 2018, Gz. …  Blatt …, wird zurückgewiesen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 5.000 €.

Gründe

I.

Im Grundbuch von … Blatt … ist in Abteilung II unter der laufenden Nummer 1 ein Vorkaufsrecht nach § 20a VermG für die H… Gesellschaft mbH & Co. …KG eingetragen. Am 20. Juni 2018 beantragte der Antragsteller, ihn im Wege der Grundbuchberichtigung an Stelle der eingetragenen Vorkaufsberechtigten im Grundbuch einzutragen. Er hat dazu vorgetragen, die Kommanditgesellschaft als eingetragene Berechtigte sei am 15. November 2000 im Handelsregister gelöscht worden. Komplementärin war die T… Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH. Diese sei am 16. September 2009 gemäß § 394 FamFG wegen Vermögenslosigkeit von Amts wegen im Handelsregister gelöscht worden. Er ist der Ansicht, die nicht vollbeendete Kommanditgesellschaft habe nach ihrer Löschung als Inhaberin des eingetragenen Vorkaufsrechts zunächst noch fortbestanden. Die Komplementärin, die kein Vermögen besessen habe, sei durch ihre Löschung wegen Vermögenslosigkeit vollbeendet worden und damit gemäß § 131 Abs. 1 3 Nr. 1 HGB aus der Kommanditgesellschaft ausgeschieden. Damit sei er, der Antragsteller, als einziger Kommanditist und damit als einziger Gesellschafter verblieben. Dies führe zur sofortigen und liquidationslosen Vollbeendigung der Kommanditgesellschaft. Das Gesellschaftsvermögen sei im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den letzten verbliebenen Gesellschafter übergegangen.

Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Grundbuchberichtigung mit Beschluss vom 2. Juli 2018 zurückgewiesen. Werde die Komplementärin wegen Vermögenslosigkeit aufgelöst und um Handelsregister gelöscht, bewirke dies nicht die Auflösung der Kommanditgesellschaft. Die Vollbeendigung einer juristischen Person trete solange nicht ein, als sie an einer Personengesellschaft beteiligt sei, weil damit noch personen- und vermögensrechtliche Rechte und Pflichten an der Personengesellschaft verbunden seien, die einer Vollbeendigung entgegenstünden. Nach Löschung einer vermögenslosen GmbH von Amts wegen seien für nachträglich nötige Abwicklungsmaßnahmen Liquidatoren gerichtlich zu bestellen.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Antragsteller mit seiner Beschwerde vom 13. September 2018. Entgegen der Auffassung des Grundbuchamts trete die Vollbeendigung der Komplementär-GmbH auch ein, wenn sie an einer Personengesellschaft beteiligt sei, weil der Gesellschaftsanteil der Komplementärin an sich im Unterschied zum Kommanditanteil keinen eigenständigen Vermögenswert darstelle.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde am 12. Oktober 2018 nicht abgeholfen.

Nach Hinweis des Senats vom 13. November 2018, dass das Vorkaufsrecht im Fall einer Gesamtrechtsnachfolge des Antragstellers erloschen sein könnte, hat dieser mit Schriftsatz vom 26. November 2018 ergänzend Stellung genommen. Die von § 20a VermG in Bezug genommenen Regelungen des § 20 VermG seien nur sinngemäß anwendbar. § 20 Abs. 7 VermG unterscheide zwischen der rechtsgeschäftlichen Übertragung und der Vererbung. Weder das eine noch das andere sei vorliegend der Fall. Das Vorkaufsrecht nach dem VermG gelte grundsätzlich für die Dauer des Bestands der Gesellschaft. Es wäre widersprüchlich, die einer Personengesellschaft eingeräumte und auf unbegrenzte Dauer angelegte Vermögensposition dieser wieder zu entziehen. Es bedürfe im Interesse der Rechtssicherheit keiner zeitlichen Begrenzung. Das Affektionsinteresse einer natürlichen Person könne zur Begründung des Erlöschens des Vorkaufsrechts nicht herangezogen werden, wenn es sich um eine rein ökonomisch ausgerichtete Personengesellschaft handle. Dieses Ergebnis widerspreche auch nicht dem höchstpersönlichen Charakter des Vorkaufsrechts. Das Aneignungsinteresse der Personengesellschaft wiege schwerer als das Affektionsinteresse im Falle einer vom DDR-Regime enteigneten natürlichen Person. Es sei von einer unbewussten Regelungslücke auszugehen, weil die rechtlichen Auswirkungen des Ausscheidens des letzten Komplementärs aus einer Kommanditgesellschaft erst nach Inkrafttreten des Vermögensgesetzes von der Rechtsprechung herausgearbeitet worden seien.

II.

Die zulässige (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) Beschwerde hat keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs dahingehend, dass der Antragsteller als Inhaber des Vorkaufsrechts eingetragen wird, jedenfalls im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen.

1.

Es kann dahinstehen, ob das Grundbuchamt den Antrag auf Grundbuchberichtigung deswegen zurückweisen durfte, weil durch Auflösung und Löschung der Komplementärgesellschaft, der T… Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH (im Folgenden GmbH), am 16. September 2009 die hinsichtlich des Vorkaufsrechts eingetragene Berechtigte, die H… Gesellschaft GmbH & Co KG (im Folgenden: KG) nicht aufgelöst worden und deswegen der Antragsteller nicht als deren Gesamtrechtsnachfolger kraft Gesetzes an die Stelle der KG getreten sei. Die KG bestand aus zwei Gesellschaftern, der GmbH als Komplementärin und dem Antragsteller als Kommanditisten. Eine solche Zweipersonengesellschaft erlischt in jedem Fall, wenn von den zwei Gesellschaftern nur noch einer übrig bleibt. Das Gesellschaftsvermögen geht in diesem Fall auf den Verbliebenen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge über (BGH ZIP 2004, 1047; Roth, in: Baumbach/Hopt, HGB, § 131 Rn. 35). Ist eine sog. Gesellschafter-Gesellschaft, hier die GmbH, Komplementär, scheidet diese grundsätzlich nicht schon mit ihrer Auflösung aus, sondern erst mit ihrer Vollbeendigung; die Vollbeendigung führt dann zur Auflösung der Kommanditgesellschaft (Roth, in: Baumbach/Hopt, a. a. O. Rn. 36).

Die KG verfügte zum Zeitpunkt ihrer Löschung am 15. November 2005 in Form des Vorkaufsrechts noch über zu regelndes Vermögen und existierte als Liquidationsgesellschaft außerhalb des Handelsregisters fort. Mit der Löschung der GmbH am 16. September 2008 ist ausnahmsweise die Vollbeendigung der KG eingetreten. Nach dem vorgelegten Handelsregisterauszug (HRA … B Amtsgericht Charlottenburg) war die GmbH als Komplementärin, anders als der Antragsteller als Kommanditist, als Gesellschafterin ohne Kapitalanteil an der KG beteiligt. Die bloße Beteiligung als Komplementärin an der KG ohne eigenen Gesellschaftsanteil stellt als solche keinen Vermögenswert der gelöschten GmbH dar. Die bloße Stellung der GmbH als Gesellschafterin der KG ohne eigenen Gesellschaftsanteil ist kein verbleibender Vermögenswert, der ihrer Vollbeendigung entgegenstünde. Auf diesen Fall der Vollbeendigung soll § 131 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 HGB entsprechende Anwendung finden (BeckOK HGB/Lehmann-Richter HGB § 131 Rn. 39; vgl. auch OLG Hamm NZI 2007, 584). Mit dieser Begründung hat jedenfalls das Amtsgericht Charlottenburg mit Beschluss vom 24. August 2018 (Az. HRB 26348 B-A76807/2018) den Antrag der eingetragenen Eigentümer auf Bestellung eines Nachtragsliquidators für die GmbH abgelehnt.

2.

Ob die Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg zutreffend und deswegen eine Nachtragsliquidation ausgeschlossen ist, kann dahinstehen, denn das Grundbuchamt hat den Antrag auf Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO jedenfalls deswegen zu Recht zurückgewiesen, weil, eine Gesamtrechtsnachfolge des Antragstellers nach der KG unterstellt, diese nicht das eingetragene Vorkaufsrecht erfasst.

Das in Abteilung II unter der laufenden Nummer 1 eingetragene Vorkaufsrecht ist ein solches nach § 20a VermG. Nach § 20a S. 1 VermG wird zu Gunsten des Berechtigten ein Vorkaufsrecht eingetragen, wenn das Grundstück nicht an ihn zurückübertragen werden kann, weil Dritte Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Auf dieses Vorkaufsrecht sind nach § 20a S. 5 VermG u. a. § 20 Abs. 7 S. 1 und Abs. 8 VermG sinngemäß anwendbar. Das Vorkaufsrecht nach § 20 Abs. 1 VermG wird als Ausgleich für den Verlust eines obligatorischen, aber eigentumsrechtlich verfestigten Nutzungsrechts dem Nutzer eines Wohn- oder Erholungsgrundstücks gewährt und ist damit ausschließlich auf natürliche Personen zugeschnitten. Das in § 20a VermG geregelte Vorkaufsrecht dient dazu, dem Berechtigten nach dem Vermögensgesetz einen Ausgleich dafür zu gewähren, dass er sein ehemaliges Grundstück aufgrund von Bestimmungen, die eine Rückübertragung ausschließen, nicht zurückerhält, und trägt damit seinem Affektionsinteresse an dem Grundstück Rechnung (BVerwGE 121, 221-226, Rn. 18; Säcker/Busche, Vermögensrecht, § 20a VermG Rn. 1). Das Vorkaufsrecht nach § 20a VermG ist damit aber wie das Vorkaufsrecht des Mieters oder Nutzers nach § 20 VermG eng und unmittelbar mit der Person des Berechtigten verbunden und soll ihm einen gewissen Ausgleich dafür gewähren, dass sein Rückübertragungsanspruch ausgeschlossen ist, weil Dritte an dem Grundstück Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben (in diesem Sinn Posselt, Das dingliche Vorkaufsrecht, Rn. 21). Wie das rechtsgeschäftlich vereinbarte Vorkaufsrecht ist dasjenige nach § 20a VermG weder übertragbar noch vererbbar (vgl. Heilmann, Das Vorkaufsrecht nach § 20 VermG, S. 16). Personengesellschaften bzw. juristischen Personen können als Berechtigte nach dem Vermögensgesetz ebenso wie natürliche Personen nach § 20a VermG vorkaufsberechtigt sein. Das durch die Norm berücksichtigte Interesse an der Möglichkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts beim Weiterverkauf an einen Dritten geht aber über dasjenige natürlicher Personen in einer entsprechenden Situation nicht hinaus, ist also ebenfalls eng und unmittelbar als Affektionsinteresse in dem oben beschriebenen Sinn mit der rechtsfähigen Personengesellschaft als solcher verbunden. Entgegen der Auffassung des Antragstellers sind rein ökonomische Interessen, die auch nach dem Erlöschen der Personengesellschaft in der Person eines Gesamtrechtsnachfolgers fortbestehen, für die Begründung des Vorkaufsrechts und damit auch für dessen Fortbestand nicht maßgeblich.

Nach § 20 Abs. 7 S. 1 VermG, der sinngemäß auch im Anwendungsbereich des § 20a VermG gilt, ist das Vorkaufsrecht nicht übertragbar und geht nicht auf die Erben des Vorkaufsberechtigten über. Diese Regelung entspricht, abgesehen davon, dass Berechtigter und Verpflichteter keine abweichenden Vereinbarungen treffen können, der gesetzlichen Regelung in § 473 S. 1 BGB. Die für juristische Personen und rechtsfähige Personengesellschaften durch § 1098 Abs. 3 BGB abweichend von § 473 S. 1 BGB ermöglichte Übertragbarkeit eines dinglichen Vorkaufsrechts gilt für ein solches nach § 20a VermG nicht, weil § 20 Abs. 8 VermG nur die Absätze 1 und 2 des § 1098 BGB für anwendbar erklärt.

Bei natürlichen Personen ist danach im Fall ihres Todes eine Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 Abs. 1 BGB hinsichtlich des Vorkaufsrechts nach § 20a VermG ausgeschlossen. Steht das (vertragliche) Vorkaufsrecht einer juristischen Person zu, führt erst das Ende der rechtlichen Existenz der juristischen Person zum Erlöschen des Rechts. Ob dies auch für den Fall der Fusion, der Spaltung oder des Formwechsels gilt, kann vorliegend dahinstehen. Für Personengesellschaften soll im Fall eines vertraglich vereinbarten Vorkaufsrechts durch Auslegung zu ermitteln sein, ob das Vorkaufsrecht den Gesellschaftern als Personen eingeräumt sein sollte oder zwar diesen Personen aber nur, solange sie sich in dieser Gesellschaft organisieren (Staudinger/Schermaier (2013) BGB § 473, Rn. 4). Durch die §§ 20, 20a VermG soll, wie ausgeführt, allein die Person des Restitutionsberechtigten und nur diese durch die Gewährung eines Vorkaufsrechts hinsichtlich des vormals durch staatliches Unrecht entzogenen Eigentums an dem Restitutionsgegensand persönlich begünstigt werden. Dies gilt in gleicher Weise für natürliche Personen und rechtsfähige Personengesellschaften. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass das Recht den Gesellschaftern selbst, bei denen es sich ebenfalls nicht um natürliche Personen handeln muss, eingeräumt werden sollte. Wäre danach, wie dies der Antragsteller geltend macht, durch Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft und einer damit verbundenen Gesamtrechtsnachfolge des letzten Gesellschafters in das noch vorhandene Gesellschaftsvermögen die rechtliche Existenz der Personengesellschaft oder der juristischen Person und damit der nach § 20a VermG Berechtigten erloschen, wäre davon auch das ihr in dieser Eigenschaft zustehende Vorkaufsrecht erfasst.

Da das Vorkaufsrecht also nicht auf den Antragsteller persönlich als Gesamtrechtsnachfolger der eingetragenen Berechtigten übergegangen sein kann, war der Antrag auf eine entsprechende Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO jedenfalls aus diesem Grund zurückzuweisen.

3.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5, Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG), eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG.

Gründe für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde bestehen nicht. Grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 70 Abs. 2 Nr. 1 FamFG kommt einer Rechtssache nur dann zu, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die über den konkreten Einzelfall hinaus in einer unbestimmten, d. h. quantitativ nicht überschaubaren Vielzahl von Fällen auftreten kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt oder wenn es zwar nicht um die Klärung einer für eine Vielzahl von Fällen bedeutsamen Rechtsfrage geht, aber die Auswirkungen der Rechtssache auf die Allgemeinheit deren Interessen in besonderem Maße berühren, insbesondere aufgrund ihres Gewichts für die beteiligten Verkehrskreise (Keidel, FamFG, FamFG § 70 Rn. 21 m. w. Nachw.) Diese Voraussetzungen liegen hinsichtlich der Frage des Erlöschens des Vorkaufsrechts nach § 20a FamFG für den Fall des Erlöschens der als Berechtigter eingetragenen Personengesellschaft nicht vor.

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