Grundbuchberichtigung – Erlöschen von Dienstbarkeiten bei Teilung des dienenden Grundstücks

OLG München –  Az.: 34 Wx 90/14 – Beschluss vom 03.09.2014

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird – unter Verwerfung im Übrigen – der Beschluss des Amtsgerichts Dillingen a.d. Donau – Grundbuchamt – vom 29. Januar 2014 in Ziff. 1 aufgehoben, soweit der Antrag auf lastenfreie Abschreibung zurückgewiesen wurde.

II. Auf den Berichtigungsantrag der Beteiligten zu 1 und 2 ergeht folgende Zwischenverfügung (§ 18 GBO):

Der lastenfreien Abschreibung des Geh- und Fahrtrechts zugunsten des Grundstücks FlSt xxx von dem Restgrundstück FlSt. xxx steht der fehlende grundbuchtaugliche Nachweis entgegen, dass der Ausübungsbereich dieses Rechts sich nicht auch auf Teilflächen des Restgrundstücks erstreckt.

Der Nachweis kann erbracht werden durch Vorlage einer formgerechten (§ 29 GBO) Bescheinigung des zuständigen Vermessungsamts, dass das Grundstück FlSt xxx von dem Geh- und Fahrtrecht nicht betroffen ist. Der Nachweis ist bis spätestens 1. Dezember 2014 gegenüber dem Grundbuchamt Dillingen a.d. Donau zu erbringen, andernfalls der Antrag zurückgewiesen wird.

Dem Grundbuchamt wird anheimgegeben, nach eigenem Ermessen auf Antrag hin die bezeichnete Frist zu verlängern.

III. Die Beschwerde der Beteiligten zu 4 gegen den Beschluss (Ziff. 2.) des Amtsgerichts Dillingen a.d. Donau – Grundbuchamt – vom 29. Januar 2014 wird zurückgewiesen.

IV. Die Beteiligte zu 4 hat die Kosten ihrer Beschwerde zu tragen und die den Beteiligten zu 1 bis 3 insoweit entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

V. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 15.000 € festgesetzt. Davon entfallen auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2

5.000 €

und auf die Beschwerde der Beteiligten zu 4

10.000 € (2 x 5.000 €).

Gründe

I.

1. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind je zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks (FlSt xxx, Wohnhaus, Garten), das zum Süden hin an eine öffentliche Straße und im südwestlichen Teil an einen privaten Straßen-/Hofraum (FlSt xxx) angrenzt, der seinerseits nach Art einer Sackgasse auf weniger als der halben Länge westlich an FlSt xxx anschließt. In der Zweiten Abteilung ist ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks FlSt xxx gemäß Bewilligung vom 16.7.1962 und 26.8.1963 seit 25.10.1963 eingetragen. Die maßgebliche Bewilligungsurkunde enthält als Anlage eine handgezeichnete – nicht maßstabsgerechte, „genordete“ – Skizze mit einer an der westlichen Grundstücksgrenze in der geraden Verlängerung zu FlSt xxx verlaufenden gelb eingefärbten und als Geh- und Fahrtrecht bezeichneten Grundstücksfläche. Nach dem Text der Bewilligung handelt es sich um das Recht, „über das Restgrundstück von FlSt xxx – dienendes Grundstück – und zwar auf der in der anliegenden Planskizze gelb eingefärbten Teilfläche für die Zwecke des verkauften Grundstücksteiles – herrschendes Grundstück – zur D.-Straße und zurück unter Mitbenützung des Grundstückes FlSt xxx unbeschränkt zu gehen und zu fahren“.

In der Folgezeit kam es im Bereich der Westgrenze des Grundstücks FlSt xxx zu weiteren katastermäßigen Veränderungen. Insbesondere wurde ein Grundstücksstreifen von 44 m² herausgemessen und dem nördlich anschließenden FlSt xxx zugeschrieben. Das gegenständliche Geh- und Fahrtrecht wurde hierbei gemäß Bewilligung vom 24.1.1968 zur weiteren Duldung und Gewährung übernommen.

Die Beteiligte zu 4 ist Eigentümerin des (“Hinterlieger“-) Grundstücks FlSt xxx. Dieses ist belastet mit am 21.7.1962/26.8.1963 bewilligten und am 25.10.1963 im Gleichrang eingetragenen Geh- und Fahrtrechten zugunsten der jeweiligen Eigentümer von FlSt xxx (= die Beteiligten zu 1 und 2) sowie von FlSt xxx (= die Beteiligten zu 1 und 3). Das letztgenannte Grundstück schließt sich westlich an das Grundstück FlSt xxx an. Der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit befindet sich an der östlichen Grundstücksgrenze von FlSt xxx in der nördlichen – nach Augenmaß halbseitigen – Verlängerung von FlSt. xxx.

a) Die Beteiligten zu 1 und 2 haben am 13.4.2012 die Löschung der Belastung an FlSt xxx beantragt. Das Grundstück liege nicht im Ausübungsbereich des Geh- und Fahrtrechts. Die Beteiligte zu 4 hat dem widersprochen. Es handele sich um einen Privatweg; das Geh- und Fahrtrecht erstrecke sich über die Breite der Wegfläche hinaus auch auf einen Teil des Grundstücks FlSt xxx.

b) Ihrerseits hat die Beteiligte zu 4 am 7.6.2013 beantragt, die an FlSt xxx zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Flurstücke xxx und xxx lastenden Geh- und Fahrtrechte zu löschen. Wegen zwischenzeitlicher selbst veranlasster Veränderungen an den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen könne das Recht nicht mehr ausgeübt werden und bringe auch dauerhaft keine Vorteile mehr. Insbesondere könnten die jeweiligen Eigentümer ihre Grundstücke ohne Gebrauch der Wegfläche zu ihren Grundstücken gelangen. Das Grundbuch sei unrichtig geworden. Die Beteiligten zu 1 bis 3 haben sich einer Löschung widersetzt.

2. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29.1.2014 – berichtigt im Rubrum am 27.2.2014 – die Löschung abgelehnt.

Zu 1.a)

Der Ausübungsbereich des Rechts sei in der Anlage zur Bewilligungsurkunde in seinen Grenzen nicht zweifelsfrei markiert. Nach der Eintragung des Rechts sei das dienende Grundstück durch Teilverkäufe mehrfach auf der Westseite, so im östlichen Grenzbereich des gelb markierten Ausübungsbereichs entlang, geteilt und von den jeweiligen Käufern zur dinglichen Haftung übernommen worden. Es sei aber nicht zweifelsfrei festzustellen, ob nicht doch noch ein geringfügiger Teil des Restgrundstücks mit dem Geh- und Fahrtrecht belastet sei. Damit schieden Löschungsansprüche wegen Unrichtigkeit des Grundbuchs (§ 1026 BGB, § 22 GBO) aus, ebenso komme eine Amtslöschung wegen Gegenstandslosigkeit (§ 84 GBO) nicht in Betracht. Eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass das FlSt xxx nicht mehr belastet sei, reiche für die Löschung nicht.

Zu 1.b)

Ein Erlöschen der beiden Rechte sei nicht erkennbar. Ob es zutreffe, dass die Eigentümer der beiden Grundstücke ohne weiteres unter Benutzung eigener und öffentlicher Flächen zu ihren Grundstücken gelangen könnten, sei nicht feststellbar. Das Grundbuchamt habe auch keine Kenntnis über die Beweggründe für die seinerzeitige Bestellung der beiden Rechte. Alternative Zufahrtsmöglichkeiten bildeten in der Regel keinen Anspruch auf Löschung.

Im Übrigen enthält der Beschluss – als inhaltlich abgegrenzte Hinweise – unverbindliche Ausführungen zu dem (mutmaßlich geringen) auf der Fläche des heutigen Grundstücks FlSt xxx verbliebenen Ausübungsbereich der Dienstbarkeit und deren Nutzbarkeit.

3. Gegen die Entscheidung des Grundbuchamts richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 vom 19.2.2014, der das Grundbuchamt am 27.2.2014 nicht abgeholfen hat. Es sieht sich mit den vorhandenen Hilfsmitteln – namentlich mit der der Bewilligung beigefügten Skizze und anhand der Veränderungsnachweise – weiter nicht in der Lage, einen Ausübungsbereich auf dem Grundstück FlSt xxx sicher auszuschließen.

Das Rechtsmittel ist im Wesentlichen darauf gestützt, dass das Grundbuchamt die Anforderungen an den Nachweis der Unrichtigkeit über einen verbliebenen Ausübungsbereich an dem belasteten FlSt xxx überspannt habe. Insbesondere sei auch ein Kaufvertrag aus dem Jahr 1968 zu berücksichtigen, wonach „durch den heutigen Verkauf der Teilfläche zu 44 m² alle Geh- und Fahrtrechte am Restbesitz der Verkäuferin gelöscht werden können“. Zudem lägen auch die Voraussetzungen für die Amtslöschung vor. Ein Geh- und Fahrtrecht im allenfalls auf wenigen Zentimetern verbliebenen Bereich des Grundstücks könne nicht ausgeübt werden und sei auch nicht eintragungsfähig.

Die Beteiligte zu 4 tritt der Beschwerde entgegen. Sie hat ihrerseits Beschwerde mit dem Ziel eingelegt, die Geh- und Fahrtrechte an ihrem Grundstück zugunsten der Eigentümer der Flurstücke xxx und xxx zu löschen. Durch nachträgliche Änderungen (Verkauf von Teilflächen) seien die bestellten Geh- und Fahrtrechte erheblich betroffen. Bei Durchführung eines Augenscheins wäre ohne weiteres erkennbar gewesen, dass die Rechte in Gegenwart und Zukunft keinen Vorteil mehr brächten. Beweggründe bei der Beurkundung könnten hierbei keine Rolle spielen. Die Beteiligten zu 1 bis 3 hätten auch ohne die strittigen Rechte ungehinderten Zugang zu den beiden Grundstücken.

Dem wiederum treten die Beteiligten zu 1 bis 3 entgegen.

II.

Die jeweiligen formgerecht eingelegten unbefristeten Beschwerden gegen den die Löschung von Dienstbarkeiten ablehnenden Beschluss des Grundbuchamts (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) erweisen sich insofern als unzulässig, als diese (auch) die Entscheidung umfassen, ein Amtsverfahren auf Löschung wegen Gegenstandslosigkeit nicht durchzuführen (§ 84 Abs. 2, § 85 GBO). Nach § 85 Abs. 2 Halbs. 1 GBO entscheidet das Grundbuchamt nach freiem Ermessen, ob das (Amts-) Löschungsverfahren einzuleiten und durchzuführen ist; diese Entscheidung ist mit der Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO nicht für denjenigen anfechtbar, zu dessen Gunsten die Löschung erfolgen soll (siehe BayObLGZ 1973, 272); vielmehr folgt ihre Unanfechtbarkeit aus § 85 Abs. 2 Halbs. 2 GBO (siehe Demharter GBO 29. Aufl. § 85 Rn. 5 und 6 sowie § 84 Rn. 16). Soweit gegen die auf Anregung (vgl. § 86 GBO) ergangene Entscheidung des Rechtspflegers die (befristete) Erinnerung statthaft ist (Demharter § 85 Rn. 6; Hügel/Zeiser GBO 2. Aufl. § 85 Rn. 10 ff. m. w. N.), ist für die Entscheidung nicht das Beschwerdegericht (§ 72 GBO), sondern der Richter des Ausgangsgerichts zuständig (§ 11 Abs. 2 Satz 3, § 28 RPflG; Bassenge/Roth RPflG 10. Aufl. § 11 Rn. 22 und 37).

Die Beschwerde der Beteiligten zu 4 wurde unmittelbar beim Oberlandesgericht eingelegt (§ 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO). Ein Abhilfeverfahren beim Grundbuchamt (§ 75 GBO) fand insoweit nicht statt. Indessen ist der Senat berechtigt, sogleich selbst zu entscheiden (vgl. Beschluss vom 10.4.2013, 34 Wx 36/13 = FGPrax 2013, 155; Demharter § 75 Rn. 1), weil es nach seinem Dafürhalten eines vorgeschalteten Abhilfeverfahrens hier nicht bedarf.

Soweit die Rechtsmittel gegen die die Löschung (wegen nachträgliche Unrichtigkeit) versagende Entscheidung (§ 13 Abs. 1, § 22 GBO) zulässig sind, erweist sich das der Beteiligten zu 4 als unbegründet. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 ist hingegen mit der Maßgabe erfolgreich, als eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO zu ergehen hat.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Beschlüsse vom 25.11.2013, 34 Wx 61/13, vom 7.8.2012, 34 Wx 76/12, vom 16.4.2012, 34 Wx 42/12, vom 5.1.2012, 34 Wx 543/11, je bei juris) erlöschen am – wie hier gesamten – Grundstück begründete, jedoch in ihrem Ausübungsbereich beschränkte (Demharter § 7 Rn. 21) Dienstbarkeiten (teilweise) nach Maßgabe des § 1026 BGB, wenn das dienende Grundstück geteilt wird. Erlöschen bedingt in materieller Hinsicht, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit nur Flächen betrifft, die außerhalb liegen (siehe Palandt/ Bassenge BGB 73. Aufl. § 1026 Rn. 2). Eine Berichtigung gemäß § 22 GBO ist möglich, wenn feststeht, dass die Voraussetzungen des § 1026 BGB gegeben sind (BayObLGZ 1954, 286/291 ff.; Hügel/Holzer § 22 Rn. 56).

Weiter kann im Verfahren nach § 22 GBO gelöscht werden, wenn feststeht, dass die eingetragene Dienstbarkeit für das herrschende Grundstück keinen Vorteil mehr bietet (vgl. § 1019 BGB; BayObLG NJW-RR 1989, 1495/1496), denn der Vorteil für die Benutzung des Grundstücks des Berechtigten ist Rechtsinhalt (Palandt/Bassenge § 1019 Rn. 1).

2. Geh- und Fahrtrecht zugunsten FlSt xxx an FlSt xxx:

Für dieses Recht erlauben die vorhandenen Unterlagen noch nicht die zweifelsfreie Feststellung, dass der Ausübungsbereich außerhalb der Restfläche dieses Grundstücks liegt. So ist zwar die Dienstbarkeit durch die der Bewilligung beigefügte Skizze wirksam auf einen konkret definierten Teilbereich beschränkt (vgl. BGHZ 59, 11; BGH NJW 1981, 1781). Dadurch werden aber die für die Löschung nach § 22 GBO maßgeblichen strengen Anforderungen an den Unrichtigkeitsnachweis (BayObLG Rpfleger 1986, 451; Hügel/Holzer § 22 Rn. 56, 59 ff.; Demharter § 22 Rn. 18 mit 36 f.), der in Urkundenform nach § 29 GBO zu erbringen ist (BayObLG a. a. O.; Demharter § 22 Rn. 42), nicht gemindert.

a) Das Grundbuchamt ist davon ausgegangen, dass auch nach den Abschreibungen im nordwestlichen Grenzbereich, also dort, wo sich gerade der Ausübungsbereich auf dem ungeteilten Grundstück nach der Skizze erstreckt, ein Teil desselben sich nicht ausschließbar noch auf der Fläche von FlSt xxx befindet. Die Größe dieser nicht ausschließbaren Teilfläche wäre für die Erstreckung unerheblich, weil es sich um ein einheitliches Recht am ursprünglichen Gesamtgrundstück handelt (vgl. §§ 1020, 1023 Abs. 1 BGB), mag sich auch die Ausübung vertraglich auf den farbig markierten Bereich beschränken (vgl. Demharter § 7 Rn. 21 f.) und diese sich nach den aktuellen Grundstücksgrenzen überwiegend außerhalb von FlSt xxx befinden. Der Wortlaut der Bewilligung vom 16.7.1962 grenzt die für die Ausübung bestimmte Fläche nicht weiter in einer Form ein (Beispiel etwa Senat vom 16.4.2012, 34 Wx 42/12), dass flächenmäßige Überlappungen im jetzigen nordwestlichen Grenzverlauf nur eine ganz entfernte – vernachlässigbare – Möglichkeit wären (BayObLGZ 1995, 413, 416; Demharter § 22 Rn. 37). Zudem bestehen Unsicherheiten, weil der Bestand des Weggrundstücks FlSt xxx zwischenzeitlich verändert ist.

b) Allerdings ergibt sich aus der der Bewilligung beigefügten, zwar nicht maßstabsgerechten, aber zeichnerisch doch recht genauen Skizze, dass sich die bezeichnete Ausübungsstelle als Fläche in einer – gedachten – geraden Linie nördlich an das Grundstück FlSt xxx (Wegfläche) anschließt und in derselben Breite die Verbindung zu einem seinerzeit verkauften und nördlich anschließenden Grundstücksstreifen herstellt. Das bestätigt sich auch in der anschließenden Messungsanerkennung mit Auflassung vom 26.8.1963 mit dem Veränderungsnachweis Nr. 304/ 1962. Der Kaufvertrag vom 24.1.1968 samt dem dort in Bezug genommenen Veränderungsnachweis Nr. 12/1967 spricht ebenfalls dafür. Einen grundbuchtauglichen Nachweis (§ 29 GBO) bildet die Erklärung der dortigen Parteien, zu denen im Übrigen die Beteiligte zu 4 bzw. ihr Rechtsvorgänger im Grundbesitz nicht gehörte, indessen nicht. Stellt man, wie richtig, auf das Gesamtrecht ab, kommt es auf eine selbständige Ausübbarkeit in den Grenzen des Grundstücks FlSt xxx ebensowenig an wie darauf, ob die Zufahrt auch ohne eine derartige zusätzliche Ausübungsfläche gesichert wäre.

c) Den Beteiligten zu 1 und 2 ist aber die Möglichkeit einzuräumen, die Unrichtigkeit des Grundbuchs durch Vorlage einer vermessungsamtlichen Bescheinigung (§ 29 Abs. 3 GBO) nachzuweisen, nach der sich die Ausübungsstelle (vollständig) außerhalb des (heutigen) Grundstücks FlSt xxx befindet bzw. dieses Grundstück vom Ausübungsbereich nicht betroffen ist (BayObLGZ 1988, 102/108; LG Landshut MittBayNot 1978, 215 mit Anm. Böck; Staudinger/Jörg Mayer BGB Bearb. November 2008 § 1026 Rn. 12). Ein derartiger Nachweis ersetzt zwar nicht die grundbuchamtliche Prüfung, welchen Inhalt die konkrete Dienstbarkeit im Einzelfall hat (Senat vom 7.8.2012, 34 Wx 76/12). Indessen ergibt sich der Verlauf der Fahrt auf Grund der Skizze „entlang der Westgrenze“ (siehe Veränderungsnachweis Nr. 304/1962) in der gedachten geraden Fortsetzung zur (damaligen) Grenze an FlSt xxx und in derselben gedachten geraden Linie zum damaligen in der Skizze rot schraffierten Kaufgegenstand sowie in dessen Breite. Inwieweit sich das Vermessungsamt in der Lage sieht, eine derartige Bescheinigung auszustellen, hat der Senat hier nicht zu beurteilen (vgl. BayObLGZ 1988, 102/108).

Mit der Aufhebung der zurückweisenden Entscheidung des Grundbuchamts ergeht deshalb eine Zwischenverfügung (§ 18 GBO), verbunden mit dem Hinweis, den bezeichneten Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt zu erbringen (siehe Demharter § 77 Rn. 25). Diesem wird freigestellt, die gesetzte Frist gegebenenfalls zu verlängern.

Mit der (isoliert) getroffenen Kostenentscheidung im Vorlagebeschluss vom 27.2.2014 hat es hingegen sein Bewenden. Auch wenn der Löschungsantrag der Beteiligten zu 1 und 2 im Ergebnis erfolgreich sein sollte, kann es aus dem dargelegten Gründen zu keiner Kostenerstattung kommen.

3. Geh- und Fahrtrechte zugunsten FlSt xxx und xxx an FlSt xxx:

Das Beschwerdevorbringen ist nicht geeignet, anders als das Grundbuchamt zu entscheiden. Voraussetzung für die Löschung der Dienstbarkeiten ist der – mit grundbuchtauglichen Mitteln (§ 29 GBO) – nachgewiesene Wegfall des Vorteils für die Nutzung der herrschenden Grundstücke (§ 1019 BGB). Dazu ist auch anhand der vorgelegten Pläne (namentlich B 4) nichts ersichtlich. Es mag sein, dass die beiden herrschenden Grundstücke direkt, ggf. auch über einen Zufahrtsweg an der westlichen Grenze des Grundstücks FlSt xxx, zum öffentlichen Verkehrsgrund erschlossen sind; es mag auch zutreffen, dass ein Zugang zu den beiden Grundstücken von der Fläche des Weggrundstücks FlSt xxx aus genommen werden kann, ohne dabei Flächen aus dem dienenden Grundstück FlSt xxx in Anspruch nehmen zu müssen. Hierauf sowie auf etwaige bauliche Veränderungen kommt es jedoch nicht an. Denn ausreichend ist bereits, dass sich der Vorteil – sei es wirtschaftlich oder auch nur tatsächlich – in einer bloßen Annehmlichkeit, einer Wirtschaftlichkeitserleichterung oder einem ästhetischen Anliegen erschöpft (siehe ausführlich OLG Frankfurt FGPrax 2009, 253; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1139). Jedenfalls deshalb sind die Geh- und Fahrtrechte für beide Grundstücke objektiv von Nutzen, weil sie über den Sackweg FlSt xxx hinaus auch nach Norden hin eine Erreichbarkeit der beiden Wohngrundstücke zu Fuß oder per Fahrzeug von dort aus sicherstellen.

4. Kosten und Geschäftswert:

a) Für das – im Wesentlichen – erfolgreiche Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 und 2 ist nicht § 84 FamFG, sondern § 81 FamFG einschlägig (Keidel/Zimmermann FamFG 18. Aufl. § 84 Rn. 2). Es erscheint insoweit gerechtfertigt, von einer Erhebung der Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren abzusehen (§ 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG). Eine Kostenerstattungsanordnung ist nicht angezeigt. Vielmehr erscheint es billig, dass jede Seite ihre außergerichtlichen Kosten insoweit selbst trägt (vgl. § 81 Abs. 1 FamFG).

b) Weil das Rechtsmittel der Beteiligten zu 4 erfolglos geblieben ist, sind die Kosten für das Beschwerdeverfahren nach § 84 FamFG dieser aufzuerlegen. Umfasst sind sowohl die gerichtlichen wie die außergerichtlichen Kosten. Es handelt sich nicht um einen besonders gelagerten Ausnahmefall, um hiervon absehen zu können. Vielmehr greift insoweit der Rechtsgedanke des § 81 Abs. 2 Nr. 2 FamFG.

c) Der Geschäftswert für das jeweilige Rechtsmittel ist nach § 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG in Anwendung von § 36 Abs. 3 GNotKG festzusetzen.

5. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) sind nicht gegeben.