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Grundbuchberichtigung bei vertauschten Wohnungen in WEG-Anlage

OLG München – Az.: 34 Wx 467/13 – Beschluss vom 12.03.2014

Berichtigung des Wohnungsgrundbuchs bei “vertauschten” Wohnungen: Pfändung des Anspruchs auf Mitwirkung zur Berichtigung des Grundbuchs; Nachweis der Sequesterbestellung; Anforderungen an den Unrichtigkeitsnachweis

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 5 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Passau – Grundbuchamt – vom 18. Juni 2013 wird zurückgewiesen.

II. Die Beteiligten haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, und zwar die Beteiligten zu 1 bis 4 als Gesamtschuldner aus einem Geschäftswert von 237.175 €, die Beteiligten zu 1 und 2 darüber hinaus gesamtschuldnerisch mit der Beteiligten zu 5 aus einem Geschäftswert von 85.015 €.

Gründe

I.

Die inzwischen liquidierte xxx GmbH, für die der Beteiligte zu 1 als Nachtragsliquidator bestellt ist, errichtete Ende der 80-er Jahre des vergangenen Jahrhunderts als Bauträger eine Hotelanlage, bestehend aus sechs Gebäuden mit insgesamt 57 Appartement-Wohnungen, Gemeinschaftsanlagen, 19 Tiefgaragenstellplätzen sowie 38 weiteren Pkw-Stellplätzen im Freien. Dazu begründete sie am 27.10.1988 an dem Baugrundstück Wohnungs- und Teileigentum.

1. Die Beteiligten zu 2 bis 4 sind laut Wohnungsgrundbuch Eigentümer in der Anlage, und zwar von Wohnungen im Haus Nr. 16. Dem Grundbuchstand zufolge gehört

(1) dem Beteiligten zu 2 ein Miteigentumsanteil von 24,083/1000stel, verbunden mit der auf Bl. 4511 vorgetragenen Wohnung Nr. 14,

(2) der Beteiligten zu 3 ein Miteigentumsanteil von 10,247/1000stel, verbunden mit der auf Bl. 4512 vorgetragenen Wohnung Nr. 15,

(3) der Beteiligten zu 4 ein Miteigentumsanteil von 23,001/1000stel, verbunden mit der auf Bl. 4510 vorgetragenen Wohnung Nr. 13.

Das Wohnungseigentum Nr. 14 (Abt. III/2) ist mit einer Briefgrundschuld zu 223.800 DM für die Beteiligte zu 5, ein Bankhaus, belastet. Die Beteiligte zu 5 hat am 31.10.2011 die angeblichen Ansprüche ihres Schuldners gegen die xxx GmbH sowie gegen die Beteiligten zu 3 und 4 gepfändet und sich zur Einziehung überweisen lassen, nämlich für den Fall, dass die Auflassung wirksam erklärt wurde, ein Anwartschaftsrecht auf den beanspruchten Grundbesitz und für den Fall, dass die Auflassung noch nicht wirksam erklärt wurde, Ansprüche gegen den Bauträger auf Besitzherausgabe und Eigentumsübertragung, ferner den Anspruch auf Mitwirkung bei der Berichtigung der Grundbücher. Für den Beteiligten zu 2 handelt ein Sequester.

2. Die unter dem 24.1.2013 zum Vollzug vorgelegte notarielle Urkunde vom 31.10.2012 betrifft die Grundbuchberichtigung sowie die Auflassung in Form des Tauschs von Sondereigentum. Abschnitt I. (Vorbemerkung) enthält unter Ziff. 4. folgende Erklärung:

Seit der Eigentumsumschreibung wurde zwischenzeitlich festgestellt, dass im Rahmen des Aufteilungsplanes die Wohnungsnummern vertauscht wurden. Dieser Fehler wurde nach Angabe weder bei Abschluss des jeweiligen Kaufvertrages noch bei Beurkundung der Auflassungen bemerkt. Dabei sind die Miteigentumsanteile korrekt, jedoch wurden die Wohnungsnummern wie folgt “verwechselt”:

Die Wohnung Nr. 13 im Aufteilungsplan ist tatsächlich die im Grundbuch eingetragene Nr. 14.

Die Wohnung Nr. 14 im Aufteilungsplan ist tatsächlich die im Grundbuch eingetragene Nr. 15.

Die Wohnung Nr. 15 im Aufteilungsplan ist tatsächlich die im Grundbuch eingetragene Nr. 13.

Es folgt die Beschreibung der jeweiligen Wohnungen u. a. mit Flächenangabe (Nr. 15: 62,25 m²; Nr. 13: 65,37 m²; Nr. 14: 27,81 m²), ferner die Feststellung, dass sich aufgrund der tatsächlichen Nutzung und aufgrund der jeweiligen Kaufpreise folgender richtiger Kauf ergebe:

(Die Beteiligte zu 4) hat die im Aufteilungsplan mit Nr. 15 bezeichnete Wohnung gekauft.

(Die Beteiligte zu 3 als Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Käufers) hat die im Aufteilungsplan mit Nr. 14 bezeichnete Wohnung gekauft.

(Der Beteiligte zu 2) hat die im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichnete Wohnung gekauft.

Die Beteiligten gehen deshalb von einer “falsa demonstratio” aus und ziehen daraus den Schluss, dass der seinerzeitige Bauträger weiterhin Eigentümer der Wohnungen ist. Deshalb ordnet dieser in Abschnitt II. im Weg der Grundbuchberichtigung die bezeichneten Wohnungen neu zu. Soweit die auf Bl. 4511 eingetragene Grundschuld berührt ist, ist die Löschung von der Beteiligten zu 5 bewilligt und von der Beteiligten zu 1 beantragt. Abschnitt III. der Urkunde enthält sodann nebst Bewilligung und Antrag die Auflassung, nämlich der Wohnung Nr. 13 an den Beteiligten zu 2, der Wohnung Nr. 14 an die Beteiligte zu 3 und der Wohnung Nr. 15 an die Beteiligte zu 4.

Mit Urkunde vom 7.2.2013 hat der Beteiligte zu 2 durch den Sequester schließlich die Eintragung einer Sicherungshypothek in Höhe von 80.015 € an der im Aufteilungsplan mit der Nr. 13 (anstelle Nr. 14) bezeichneten Wohnung bewilligt und beantragt.

3. Das Grundbuchamt hat die Eintragungsanträge am 18.6.2013 zurückgewiesen. Die Berichtigung könne nicht vorgenommen werden; es fehle an der Berichtigungsbewilligung jedenfalls des Beteiligten zu 2. Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit, an den strenge Anforderungen zu stellen seien, sei nicht geführt. Die abgegebenen Erklärungen würden die Unrichtigkeit nicht belegen. Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbucheintragungen stimmten überein. Das Grundbuchamt habe von der Richtigkeit des Grundbuchs auszugehen. Für eine “Verwechselung” von Wohnungsnummern sei nichts ersichtlich, die gegenteilige tatsächliche Nutzung nicht grundbuchmäßig nachgewiesen. Auch die jeweiligen Kaufpreise ließen keinen Schluss auf die Unrichtigkeit des Grundbuchs zu. Auf sonstige außerhalb liegende Umstände, etwa Erkenntnisse im Zug des Zwangsversteigerungsverfahrens, die Wohnung Nr. 14 betreffend, könne eine Grundbuchunrichtigkeit nicht sicher gestützt werden. Die übrigen Vollzugsanträge seien damit hinfällig, weil ihre Grundlage eben die Grundbuchunrichtigkeit sei.

Überdies sei nicht nachgewiesen, dass für den Beteiligten zu 2 der Sequester wirksam bestellt worden sei. Abgesehen von sonstigen Bedenken sei der handschriftliche Zusatz auf dem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss nicht von der Unterschrift des Rechtspflegers gedeckt. Die Pfändung des angeblichen Anspruchs auf Mitwirkung bei der Grundbuchberichtigung sei nur Grundlage für eine mögliche Klage, ersetze aber nicht die notwendige Erklärung des Schuldners im Grundbuchverfahren.

Gegen die Antragszurückweisung richtet sich die Beschwerde aller Beteiligten. Die Unrichtigkeit sei aus den seinerzeitigen Kaufverträgen sowie der Teilungserklärung ersichtlich. Denn es bestehe eine erhebliche Inkongruenz zwischen Vertragsinhalt und dem Miteigentumsanteil der jeweiligen Wohnung. Selbst wenn die Unrichtigkeit nicht ausreichend nachgewiesen sein sollte, so liege eine Berichtigungsbewilligung aller Eigentümer mit Ausnahme des Beteiligten zu 2 vor. Für diesen habe die Pfändungsgläubigerin eine entsprechende Bewilligung am 2.10.2013 vorsorglich nochmals erteilt. Schließlich seien auch die Erklärungen des wirksam bestellten Sequesters ihrerseits wirksam.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Den Nachweis der Unrichtigkeit hält es weiterhin nicht für erbracht. An der Auffassung, der Sequester sei nicht wirksam bestellt worden, werde festgehalten. Der Bestellungsbeschluss selbst sei überdies dem Schuldner nicht zugestellt worden.

II.

Die Beschwerde (§ 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO) gegen die Zurückweisung des Berichtigungsantrags (§ 22 GBO) bleibt ohne Erfolg.

1. Zurückgewiesen hat das Grundbuchamt die mit Urkunde vom 31.10.2012 gestellten Anträge auf Berichtigung sowie Eigentumsumschreibung, ferner die am 7.2.2013 vom Sequester bewilligte und beantragte Eintragung der Sicherungshypothek für die Beteiligte zu 5. Statthaftes Rechtsmittel ist die unbeschränkte Grundbuchbeschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO. Für die begehrte Grundbuchberichtigung gilt das jedoch nur, soweit diese auf Berichtigungsbewilligungen gestützt wird (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 28). Dabei ist es unerheblich, dass die Grundbuchunrichtigkeit eine anfängliche sein soll. Soweit die Berichtigung der von Anfang an unzutreffenden Eigentümereintragung jedoch auf der Grundlage des geführten Unrichtigkeitsnachweises begehrt wird, ist das Rechtsmittel in Wahrheit gegen die von Anfang an unrichtige Eintragung selbst gerichtet. Gegen diese ist die Beschwerde nur in beschränktem Umfang nach § 71 Abs. 2 GBO zulässig (vgl. OLG Hamm FGPrax 2012, 54; Demharter § 71 Rn. 30).

Grundsätzlich legt der Senat Beschwerden, die eine entsprechende Differenzierung vermissen lassen, dahin aus, dass sie mangels entgegen stehender Ausführungen der Beteiligten als dann jedenfalls im beschränkten Umfang, nämlich regelmäßig auf Eintragung eines Widerspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO gerichtet, gewollt sind. Das mit der Berichtigung hier weitergehend verfolgte Ziel der Umschreibung scheint dem zu widersprechen. Indessen spricht nichts dagegen, die Beschwerde als zumindest auf die Widerspruchseintragung gerichtet anzusehen, weil dann ein gutgläubiger Erwerb Dritter an den betroffenen Wohneinheiten verhindert werden kann. Im Übrigen ist die “namens der Beteiligten” erhobene Beschwerde so zu verstehen, dass sie nur von dem jeweils Beteiligten – sei es als gewinnender bzw. als verlierender Teil – in dem ihn jeweils betreffenden Umfang erhoben ist.

2. Der Unrichtigkeitsbegriff des dem formellen Recht zugehörigen § 22 GBO deckt sich mit dem des materiellen Rechts in § 894 BGB (BayObLG MittBayNot 1995, 42/43; Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 22 Rn. 25; Demharter § 22 Rn. 4). Unrichtig ist hiernach das Grundbuch, wenn sein Inhalt hinsichtlich eines Rechts – etwa des Eigentums – an einem Grundstück mit der wahren, d. h. materiellen Rechtslage nicht übereinstimmt (BayObLG Rpfleger 1988, 254; Hügel/Holzer aaO.). Berichtigt wird das Grundbuch entweder im Fall des Unrichtigkeitsnachweises oder durch Berichtigungsbewilligung aller Verfügungsberechtigten; bei Berichtigung der Eigentümereintragung bedarf es im Fall der Bewilligung wegen § 20 GBO zusätzlich der schlüssigen Darlegung der Grundbuchunrichtigkeit (Hügel/Holzer § 22 Rn. 71; Demharter § 22 Rn. 31).

a) Eine Grundbuchberichtigung auf Grund Bewilligung der (sämtlicher) Beteiligten (§ 19 GBO) kann nicht stattfinden. Insoweit mag es hier auf sich beruhen, ob die im Zusammenhang mit der Berichtigungsbewilligung wegen § 20 GBO notwendige schlüssige Darlegung der Unrichtigkeit ausreichend ist und das Grundbuch durch die beantragte Berichtigung hinsichtlich der betroffenen drei Wohnungen richtig wird (BayObLG Rpfleger 1994, 412; OLG Frankfurt FGPrax 1996, 8; Demharter § 22 Rn. 31).

(1) Für die Entscheidung ist es im Ergebnis unerheblich, ob die Bestellung des Sequesters wirksam und dem Grundbuchamt nachgewiesen ist. Vielmehr scheitert eine Berichtigung aufgrund Bewilligung mangels Mitwirkung des Beteiligten zu 2 als Betroffenen (§ 19 GBO).

aa) Der Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs (§ 894 BGB) ist im Weg der Hilfspfändung (§ 857 Abs. 3 ZPO) zwar grundsätzlich pfändbar; er muss sich jedoch gerade auf die Eintragung des Schuldners, nicht eines Dritten, richten (Brehm in Stein/Jonas ZPO 22. Aufl. § 857 Rn. 83; siehe auch Seiler in Thomas/Putzo ZPO 34. Aufl. § 857 Rn. 6; ferner RGZ 94, 5/10). Dem Gläubiger soll es bei unrichtigem Buchstand ermöglicht werden, die Zwangsvollstreckung nach vorheriger Berichtigung, nämlich der Eintragung des Schuldners, zu betreiben (MüKo/Kohler BGB 6. Aufl. § 894 Rn. 27). Bei der Berichtigung hier geht es hingegen um die regelmäßig zunächst herbeizuführende Eintragung eines Dritten – des ehemaligen Bauträgers -, auf dessen Grundlage erst mit Hilfe des Sequesters (§ 848 Abs. 2 Satz 1 ZPO) die Auflassung an den Schuldner mit der Folge des Entstehens einer Sicherungshypothek für die Forderung des Gläubigers (§ 848 Abs. 2 Satz 2 ZPO) bewirkt werden soll. Insoweit hilft auch § 895 BGB nicht weiter.

bb) Für die Berichtigungsbewilligung nach erfolgter Pfändung und Überweisung ist nicht der Sequester, sondern – neben dem eingetragenen Eigentümer (Schuldner) – der Gläubiger zuständig. Dieser gilt neben dem Schuldner als ermächtigt, die Berichtigung herbeizuführen (Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. § 22 Rn. 79; Staudinger/Gursky Bearb. Juli 2013 § 894 Rn. 92; siehe auch § 14 GBO), indessen mit dem Ziel der Eintragung gerade des Schuldners – nicht eines Dritten – (s.o. zu aa). Deshalb geht auch die Genehmigungserklärung (vorsorgliche Bewilligung) der Beteiligten zu 5 vom 2.10.2013 ins Leere.

(2) Nur ergänzend ist schließlich noch anzuführen, dass auch der Senat den Nachweis über die Bestellung des Sequesters als nicht geführt ansähe. Der Sequester kann zwar bereits, vorbehaltlich identischer gerichtlicher Zuständigkeit, zugleich mit dem Erlass des Pfändungsbeschlusses bestellt werden (allgem. Meinung; siehe Zöller/Stöber ZPO 30. Aufl. § 848 Rn. 3; MüKo/Smid ZPO 4. Aufl. § 848 Rn. 4). Jedoch ist die Sequesterbestellung gegenüber der Pfändung ein eigenständiger Staatsakt und von deren Wirksamkeit unabhängig (MüKo/Smid aaO.). Hieraus folgt, dass auch der Beschluss über die Sequesterbestellung den formalen Erfordernissen eines gerichtlichen Beschlusses (§ 329 ZPO) genügen und deshalb eine Unterschrift tragen muss (Reichold in Thomas/Putzo § 329 Rn. 11). Die Unterschrift muss die Entscheidung selbst räumlich abdecken, d. h. sie muss hinter bzw. unter dem Text stehen (Leipold in Stein/Jonas § 130 Rn. 21). Zwar genügt für die Wirksamkeit des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses auch eine angeheftete – nicht gesondert unterschriebene – Anlage (BGH JurBüro 2008, 606; Zöller/Stöber § 829 Rn. 8). Für die eigenständige Entscheidung über die Sequesterbestellung kann dies jedoch nicht gelten. Im Hinblick hierauf bedarf es keiner näheren Ausführungen, ob das Grundbuchamt bei Vorliegen eines Bestellungsbeschlusses zusätzlich dessen Zustellung (an den Schuldner) nachzuprüfen hat.

b) Auch ist der Unrichtigkeitsnachweis mit dem – nur zulässigen – beschränkten Ziel der Eintragung eines Widerspruchs nicht erbracht. Insoweit beurteilt dies der Senat nicht anders als das Grundbuchamt. Schon deshalb braucht auch nicht weiter erörtert zu werden, ob unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften (vgl. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) – dafür spricht hier nichts – eingetragen worden ist.

(1) Der Unrichtigkeitsnachweis obliegt dem Antragsteller, und zwar unabhängig von der Beweislast in einem etwaigen Prozess über den Anspruch aus § 894 BGB (BayObLG DNotZ 1989, 166; Demharter § 22 Rn. 36). An diesen sind strenge Anforderungen zu stellen, weil sonst Rechte von am Eintragungsverfahren nicht beteiligten Personen beeinträchtigt werden könnten (Hügel/Holzer § 22 Rn. 65 und ständige Rspr.). Ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit genügt nicht; vielmehr sind alle Möglichkeiten auszuräumen die der Richtigkeit der begehrten neuen Eintragung entgegen stehen könnten (BayObLG Rpfleger 1992, 19; Demharter § 22 Rn. 37). Formal ist der Nachweis gemäß § 29 GBO zu führen (BayObLG Rpfleger 1988, 525; Demharter § 22 Rn. 429).

(2) Hiervon ausgehend ist die vorgetragene Wohnungsvertauschung nicht nachgewiesen. Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan (§ 8 Abs. 1 und 2, § 7 Abs. 4 Sätze 1 und 2 WEG) sind widerspruchsfrei. Wohnungen und Nummern für die einzelnen Sondereigentumsrechte sind übereinstimmend zugeordnet.

Das Wohnungseigentumsrecht enthält keine Bestimmung über die Größe von Miteigentumsanteilen. Notwendig ist nur die Verknüpfung von Miteigentumsanteilen mit dem Sondereigentum (§ 1 Abs. 2, § 6 WEG). In der Bemessung der Miteigentumsanteile ist der aufteilende Eigentümer grundsätzlich frei (Elzer in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. § 8 Rn. 9). Insbesondere muss der Verkehrswert der einzelnen Sondereigentumseinheiten oder ihre Wohn- bzw. Nutzfläche nicht mit der Höhe der Miteigentumsanteile korrelieren (BGH NJW 1986, 2759; siehe bereits BGH NJW 1976, 1976; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten WEG 10. Aufl. § 3 Rn. 41; Elzer in Riecke/Schmid WEG § 3 Rn. 13; § 8 Rn. 9). Die mit der Eintragung befassten Grundbuchämter wären auch nicht in der Lage, dies sachgerecht zu überprüfen und festzustellen. Die Größe einer Wohnung kann zwar über deren Verkehrswert etwas aussagen, dies muss aber nicht so sein. Vielmehr kommen häufig noch andere Faktoren hinzu wie etwa Lage im Gebäude und ihre Ausstattung. Demnach mag sich in Bezug auf das gegenständliche Objekt eine gewisse Wahrscheinlichkeit etwa dafür ergeben, dass die größere und zu einem höheren Preis verkaufte Wohnung auch diejenige mit dem größeren Miteigentumsanteil ist; zwingend ist dies aber nicht. Sonstige, namentlich in der Form des § 29 GBO belegte Umstände für den Vertausch der Wohnungen sind nicht ersichtlich.

(3) Erkenntnisse aus dem Zwangsversteigerungsverfahren betreffend das auf den Beteiligten zu 2 eingetragene Wohnungseigentum Nr. 14 führen zu keinem anderen Ergebnis. Das Vollstreckungsgericht geht in seiner Entscheidung vom 2.1.2009 über die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung (§ 28 ZVG) davon aus, dass bei der Beurkundung der Teilungserklärung “möglicherweise eine Verwechselung geschehen ist” und sich daraus Zweifel an der Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs (§ 891 BGB) ergeben. Es ist zweifelhaft, kann hier aber dahin stehen, ob die zitierte Rechtsgrundlage (§ 28 ZVG) die Einstellung rechtfertigt. Denn aus dem Grundbuch selbst ist ein Recht nicht ersichtlich, das der Zwangsversteigerung oder der Verfahrensfortsetzung entgegenstände. Vielmehr waren es offenbar tatsächliche im Zusammenhang mit der Wertbegutachtung gewonnene Erkenntnisse, die die Einstellung bedingten. Die auch für das Grundbuchamt geltende gesetzliche Vermutung des § 891 BGB ist zwar widerlegbar; widerlegt ist die Vermutung jedoch nicht schon durch ihre Erschütterung, sondern erst durch den vollen Beweis des Gegenteils (BGH NJW-RR 2006, 662; Palandt/Bassenge BGB 73. Aufl. § 891 Rn. 8). Davon kann angesichts der beschriebenen hohen Hürden für die Nachweisführung nicht ausgegangen werden. Selbst das Vollstreckungsgericht verweist abschließend (u. a.) auf das als zur Klärung geeignete Prozessverfahren.

Weil auf der gegenwärtigen Grundlage bereits eine Berichtigung des Grundbuchs scheitert, bedarf es keines weiteren Eingehens auf die sonstigen davon im Sinne von § 16 Abs. 2 GBO abhängigen Eintragungsanträge.

2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Beschwerdewert: § 136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG i. V. m. § 131 Abs. 4 sowie § 5 Abs. 1 und 2, § 30 Abs. 1 und §§ 19, 23 Abs. 2 KostO. Der Wert errechnet sich zum einen aus der Summe der Verkehrswerte der drei betroffenen Wohnungen, deren Berichtigung beantragt und die im “Ringtausch” neu zugeordnet werden sollen, zum anderen aus dem Nennbetrag der Grundschuld, deren “Umsetzung” betrieben wird. Der letztgenannte Vorgang betrifft nur die Beteiligte zu 1 (die den Löschungsantrag gestellt hat) sowie die Beteiligten zu 2 und 5, so dass auch nur diesen die Mehrkosten aufzuerlegen sind (siehe § 5 Abs. 2 KostO).

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

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