Grundbuchberichtigung – Antragsberechtigung des fehlerhaft eingetragenen Eigentümers

OLG Brandenburg – Az.: 5 Wx 112/11 – Beschluss vom 23.04.2012

Auf die Beschwerde des Antragstellers wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Lübben – Grundbuchamt – vom 5. Oktober 2011 – L… Blatt 3129-3 – aufgehoben.

Gründe

I.

Eingetragener Eigentümer der im Grundbuch von L… Blatt 3129 gebuchten Grundstücke war H… M… in L…. Aufgrund der in dem notariellen Übertragungsvertrag vom 21. Juli 2000 beurkundeten Auflassung (Urkundenrolle Nr. 545/2000 der Notarin … in C…) ist der Antragsteller eingetragen worden. In diesem Übertragungsvertrag hatte der Antragsteller als durch den Landkreis D… am 6. Juli 2000 bestellter gesetzlicher Vertreter des eingetragenen Eigentümers gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB namens der unbekannten Eigentümer die Auflassung an sich selbst erklärt. In § 1 des Übertragungsvertrages ist ausgeführt, dass es sich bei dem Grundstück um ein solches aus der Bodenreform handelt und der Antragsteller gegenüber den Erben des zuletzt im Grundbuch eingetragenen Eigentümers vorrangig berechtigt ist. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei ein besserberechtigter Erbe nicht bekannt. Aus diesem Grund werde der Grundbesitz an das Land Brandenburg übertragen und aufgelassen. Der Landkreis D… „genehmigte“ den Übertragungsvertrag vorab in der Bestallungsurkunde vom 6. Juli 2000 und nochmals am 7. August 2000.

Mit Urteil vom 7. Dezember 2007 (Az. V ZR 65/07; NJW 2008, 1225) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Erklärung eines nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum Vertreter des unbekannten Eigentümers eines Grundstücks aus der Bodenreform bestellten Landes, das Grundstück an sich selbst aufzulassen, wegen Missbrauchs der verliehenen Vertretungsmacht sittenwidrig und nichtig sei, wenn das Bestehen eines Anspruchs auf Auflassung nicht geprüft worden sei.

Unter Bezugnahme auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat der Antragsteller mit Schreiben vom 15. Juli 2010 beantragt, das Grundbuch durch Eintragung des Voreingetragenen zu berichtigen, hilfsweise einen Amtswiderspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs einzutragen. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2011 hat er klargestellt, dass sich der Antrag ausschließlich auf eine Grundbuchberichtigung wegen erwiesener Unrichtigkeit beziehe.

Mit der angefochtenen Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt den Antragsteller darauf hingewiesen, dass durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht die Unrichtigkeit in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werde. Hierzu bedürfe es eines urkundlichen Nachweises, dass auch im konkreten Fall das Vertreterhandeln rechtsmissbräuchlich gewesen ist. Alternativ zum Unrichtigkeitsnachweis könne auch eine Berichtigungsbewilligung des Antragstellers und die Zustimmung aller einzutragenden Eigentümer in der Form des § 29 GBO, ggf. mit entsprechenden Erbnachweisen, vorgelegt werden. Dagegen wendet sich der Antragsteller mit Schreiben vom 18. Oktober 2011, das das Grundbuchamt als Beschwerde ausgelegt und der es nicht abgeholfen hat. Mit weiterem Schreiben vom 8. Dezember 2011 hat der Antragsteller seinen Berichtigungsantrag dahingehend geändert, dass nunmehr die unbekannten Erben des Voreingetragenen eingetragen werden sollen.

II.

1.

Die Beschwerde – der Antragsteller hat sich diese Auslegung seines Schreibens vom 18. Oktober 2011 durch das Grundbuchamt im Beschwerdeverfahren zu Eigen gemacht – ist in formeller Hinsicht begründet.

a) Der Antragsteller hat seinen Berichtigungsantrag ausschließlich auf den beurkundeten Übertragungsvertrag in Verbindung mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Dezember 2007 gestützt. Die Möglichkeit eine den Anforderungen des § 29 Abs. 1 GBO genügende Urkunde beizubringen, aus der sich der Missbrauch der Vertretungsmacht und damit die Nichtigkeit der Auflassung ergibt, bestand ersichtlich nicht. Der Erlass einer Zwischenverfügung, mit der eine Frist zur Vorlage einer solchen, nicht näher spezifizierten Urkunde gesetzt wird, war daher ermessensfehlerhaft.

b) Das Grundbuchamt durfte dem Antragsteller auch keine Frist zur Beibringung einer Berichtigungsbewilligung setzen. Denn der Berichtigungsantrag ist ausdrücklich und ausschließlich auf den verneinten Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit gestützt.

2.

In der Sache bleibt die Beschwerde dagegen erfolglos, weil die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht i. S. d. § 22 Abs. 1 GBO nachgewiesen ist.

a) Der Antragsteller ist i. S. d. § 22 Abs. 1 GBO berechtigt, einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen. Der Antragsteller stützt seinen Berichtigungsantrag darauf, dass er trotz seiner Eintragung im Grundbuch nicht Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Grundstücke geworden sei. Er macht damit an sich geltend, von der Eintragung nicht in seinen Rechten betroffen zu sein, wie dies der Wortlaut des § 13 Abs. 1 S. 2 GBO für die Antragsberechtigung grundsätzlich vorsieht. Nach allgemeiner Auffassung ist aber, weil die Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO immer Fallkonstellationen betrifft, in denen die materielle Rechtslage mit dem Inhalt des Grundbuchs nicht übereinstimmt, § 13 Abs. 1 S. 2 GBO hier weiter zu verstehen. Antragsberechtigt ist neben demjenigen, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist, also dem unmittelbar gewinnenden Teil, dem der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB zusteht auch derjenige, der zu Unrecht eingetragen ist, also der unmittelbar verlierende Teil als Buchberechtigter, gegen den sich der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB richtet (BayObLG Rpfleger 1970, 26; Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 22 Rn. 45).

b)   aa) An den Nachweis der Unrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 GBO sind strenge Anforderungen zu stellen, da das Grundbuchamt ohne Willen des Betroffenen eine Änderung des Buchinhaltes vornehmen soll. Unklarheiten oder Zweifel gehen zu Lasten des Antragstellers, dem dann im Allgemeinen nur der Weg der Klage nach § 894 BGB verbleibt. Im vorliegenden Fall hat der Antragsteller die Möglichkeit, selbst eine Berichtigungsbewilligung zu erteilen und mit Zustimmung des wirklichen Eigentümers (§ 22 Abs. 2 GBO) die Eintragung zu bewirken.

Der Nachweis der Unrichtigkeit erfordert, dass alle Möglichkeiten ausgeräumt werden, die der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen (BayObLGZ 1985, 225, 228; 1995, 413, 415; KGR 2004, 544; OLG Hamm Rpfleger 1984, 148). Lediglich ganz entfernte Möglichkeiten brauchen nicht widerlegt zu werden, da das Grundbuchamt von dem nach der allgemeinen Lebenserfahrung Regelmäßigen ausgehen darf, sofern nicht im Einzelfall konkrete Umstände auf das Gegenteil hinweisen. Der Nachweis der Unrichtigkeit ist, wovon auch der Antragsteller grundsätzlich ausgeht, in der Form des § 29 GBO zu führen (BayObLGZ 1971, 336, 339; 1985, 225, 228; OLG Hamm Rpfleger 1984, 312). Dies gilt wegen der Gefahren, die aus einer unrichtigen Eintragung für den öffentlichen Glauben des Grundbuchs erwachsen könnten, auch dann, wenn der formgerechte Nachweis im Einzelfall erschwert, unzumutbar oder gar unmöglich sein sollte (BayObLG Rpfleger 1984, 463 f.; Demharter, a.a.O., § 22 GBO Rn. 42).

bb) Allein mit dem Übertragungsvertrag und den weiteren im Eintragungsverfahren beigebrachten Urkunden kann der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht in einer den genannten Anforderungen entsprechenden Weise geführt werden.

(1) Es ist schon zweifelhaft, ob der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs überhaupt mit dem Übertragungsvertrag geführt werden kann. Wenn nämlich eine Grundbucheintragung auf einer Urkunde beruht, so kann dieselbe Urkunde nicht für das Gegenteil den Unrichtigkeitsnachweis erbringen (KG OLGE 2, 258; 7, 28; OLG Celle OLGE 5, 295; Hägele, Rechtsfragen aus dem Liegenschaftsrecht, Rpfleger 1971, 283, 287; offen gelassen in KG MDR 1969, 141).

(2) Ob dies uneingeschränkt gilt, kann hier dahinstehen, weil der Übertragungsvertrag nicht geeignet ist, den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs zu erbringen. Das Grundbuchamt musste im Rahmen der ihm nach § 20 GBO obliegenden Prüfungspflichten nicht aufgrund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangen, dass durch die beantragte Eigentumsumschreibung das Grundbuch unrichtig wird und hat seinerzeit ohne Verletzung verfahrensrechtlicher Vorschriften die beantragte Eintragung des Antragstellers als Eigentümer vorgenommen.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks muss die Eintragung des neuen Eigentümers erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teiles erklärt ist. Es genügt, dass die Einigung in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO so nachgewiesen ist, wie sie zur Herbeiführung der materiellrechtlichen Rechtsänderung notwendig ist (BayObLG DNotZ 2001, 557; Demharter, a.a.O., § 20 GBO Rn. 38). Liegt dem Grundbuchamt dieser Nachweis vor, kann es die Eintragung nur dann ablehnen, wenn es aufgrund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangt, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde (BayObLG Rpfleger 2005, 247, 248; OLG Frankfurt NotBZ 2006, 285; Demharter, a.a.O.). Als Vorschrift des Grundbuchverfahrensrechts verlangt § 20 GBO indes nicht, dass die Wirksamkeit der Einigung vom Grundbuchamt positiv festgestellt werden muss (BayObLG Rpfleger 2005, 247, 248). Ob etwa eine Ausnahme vom Verbot des Selbstkontrahierens oder ein Fall des Missbrauchs der Vertretungsmacht vorliegt, hat das Grundbuchamt im Rahmen des § 20 GBO zwar zu prüfen (BayObLG Rpfleger 2004, 563; Rpfleger 1993, 441, 442; KG NJW-RR 1999, 168), ist dabei aber auf die im Eintragungsverfahren zulässigen Beweismittel beschränkt. Bloße Vermutungen hinsichtlich der Unwirksamkeit der in den Eintragungsunterlagen beurkundeten Erklärungen reichen nicht aus, um die Beweiskraft der in der Form des § 29 GBO beigebrachten Unterlagen zu erschüttern (BGH Rpfleger 1961, 233, 234; BayObLG Rpfleger 1971, 430).

Nach diesen Maßstäben bestand für das Grundbuchamt kein Anlass, an der Wirksamkeit der Auflassungserklärungen zu zweifeln.

Zwar hat das Grundbuchamt, wenn eine grundbuchrechtliche Erklärung von einem Vertreter abgegeben wird, die Wirksamkeit der Vertretung selbständig zu prüfen. Der Nachweis der gesetzlichen Vertretung ist gemäß § 29 Abs. 1 S. 2 GBO zu erbringen und das Grundbuchamt hat selbständig Inhalt und Umfang der Vertretungsmacht zu prüfen. Vorliegend konnte und musste das Grundbuchamt aber aufgrund der vorgelegten Bestallungsurkunde des Landkreises D… vom 6. Juli 2000 nach pflichtgemäßer Prüfung davon ausgehen, dass der Antragsteller wirksam gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum gesetzlichen Vertreter des Eigentümers unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bis zum Abschluss des Verfahrens nach Art. 233 § 11-16 EGBGB bestellt worden war. Die Vertretungsmacht umfasste ausdrücklich die Befugnis zur unentgeltlichen Auflassung nach Art. 233 § 11 Abs. 3 EGBGB, die zugleich und später nochmals vom Landkreis gemäß Art. 233 §§ 2 Abs. 3 EGBGB, 16 Abs. 4 VwVfG, §§ 1915, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigt worden war. Von der Wirksamkeit der Bestellung und der Genehmigung hatte das Grundbuchamt auszugehen. Konkrete Anhaltspunkte für eine allenfalls zu beachtende Nichtigkeit waren für das Grundbuchamt nicht ersichtlich.

Ein Missbrauch der Vertretungsmacht musste sich dem Grundbuchamt vor diesem Hintergrund nicht aufdrängen, zumal zusätzlich der Schuldgrund für die Auflassung in der Übertragungsurkunde nochmals ausdrücklich angegeben worden war (vgl. BGH NJW 2008, 1225). Dem Grundbuchamt oblag es nicht mehr, zu prüfen, ob der Antragsteller tatsächlich wegen einer Besserberechtigung nach Art. 233 § 12 EGBGB einen Anspruch auf unentgeltliche Auflassung gegen den eingetragenen Eigentümer hatte.

Das Grundbuchamt hatte danach keinen Anlass, die beantragte Eigentumsumschreibung auf den Antragsteller auf Grundlage der vorgelegten Urkunden im Rahmen der ihm nach § 20 GBO obliegenden Prüfungspflicht zu versagen. War dem aber so, dann sind diese Urkunden nicht geeignet, im grundbuchlichen Verfahren gleichzeitig das Gegenteil und damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs in einer den Anforderungen des § 22 Abs. 1 GBO genügenden Weise zu belegen.

cc) Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Dezember 2007 rechtfertigt keine andere Beurteilung. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung für einen gleichgelagerten Fall ausgeführt, die Angaben zum Schuldgrund seien ins Blaue hinein erfolgt und inhaltlich falsch gewesen, weil der Antragsteller nicht gewusst habe, ob er die Auflassung des Grundstücks an sich habe verlangen können. Diese Frage habe schon wegen der Unkenntnis der Erbfolge gar nicht geprüft werden können. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist damit gleichwohl nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen, weil für das verfahrensgegenständliche Grundstück eine den Antragsteller zur Berichtigung verpflichtende Entscheidung nicht vorliegt.

a) Darüber hinaus steht der beantragten berichtigenden Eintragung nach § 22 Abs. 1 GBO entgegen, dass der wirkliche Eigentümer bislang vom Antragsteller nicht benannt, demgemäß an dem Verfahren auch nicht beteiligt werden konnte. Nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG sind diejenigen am Verfahren zu beteiligen, deren Recht durch das Verfahren unmittelbar betroffen wird. Eine Beteiligung hat dann zu erfolgen, wenn subjektive Rechte des Einzelnen betroffen sind. Von einer solchen Betroffenheit des wirklichen Eigentümers ist hier deshalb auszugehen, weil mit der formalen Eigentümerposition nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten verbunden sind. Dem wirklichen Eigentümer ist daher, bevor er im Grundbuch im Wege der Berichtigung eingetragen wird, rechtliches Gehör zu gewähren. Das Grundbuchamt ist im Antragsverfahren nicht von Amts wegen zur Ermittlung des wirklichen Eigentümers verpflichtet. Es ist vielmehr Sache des Antragstellers, den wirklichen Eigentümer zu benennen, um ihm so, ggf. über die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters oder eines Pflegers, das gebotene rechtliche Gehör gewähren zu können. Bis dahin bedarf es keiner Entscheidung, ob die Voraussetzungen für die Eintragung eines unbekannten Berechtigten vorliegen (vgl. dazu BeckOKGBO/Kral, Stand 1. März 2012, § 44 Rn. 37).

3.

Die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO kommt nicht in Betracht, weil – unabhängig von der Frage der Unrichtigkeit des Grundbuchs – die Eintragung des Antragstellers nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgte. Insoweit kann auf die Ausführungen zu den Prüfungspflichten des Grundbuchamtes im Rahmen des § 20 GBO Bezug genommen werden.

4.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.