Grundbuchberichtigung – Antragsberechtigung des fehlerhaft eingetragenen Eigentümers

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 Wx 66/11 – Beschluss vom 12.04.2012

Auf die Beschwerde des Antragstellers wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Cottbus – Grundbuchamt – vom 12. April 2011 – Gz. K… Blatt 285-5 – aufgehoben.

Gründe

I.

Eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von K… Blatt 285 verzeichneten Grundstücks Flur 1 Flurstück 299 (alt; mittlerweile zerlegt in die Flurstücke 629, 630 und 631) war bis zum 20. Juni 2002 W… S… aus K…. Aufgrund der in dem notariellen Übertragungsvertrag vom 11. September 2000 beurkundeten Auflassung (Urkundenrolle Nr. 1279/2000 der Notarin … in C…) wurde am 20. Juni 2002 der Antragsteller als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. In diesem Übertragungsvertrag hatte der Antragsteller als durch den Landkreis S… am 5. September 2000 bestellter gesetzlicher Vertreter des eingetragenen Eigentümers gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB namens der unbekannten Eigentümer die Auflassung an sich selbst erklärt. In § 1 des Übertragungsvertrages ist ausgeführt, dass es sich bei dem Grundstück um ein solches aus der Bodenreform handelt und der Antragsteller gegenüber den Erben des zuletzt im Grundbuch eingetragenen Eigentümers vorrangig berechtigt ist. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei ein besserberechtigter Erbe nicht bekannt. Aus diesem Grund werde der Grundbesitz an das Land Brandenburg übertragen und aufgelassen. Der Landkreis S… genehmigte den Übertragungsvertrag am 29. September 2000.

Eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von K… Blatt 300 eingetragenen Grundstücks Flur 1, Flurstück 294 (alt; mittlerweile zerlegt in die Flurstücke 644, 645 und 646) war bis zum 24. Juni 2002 H… R… aus K…. Mit gleichlautendem Übertragungsvertrag vom 18. September 2000 (Urkundenrolle Nr. 2029/2000 der Notarin … in C…) ließ der Antragsteller, handelnd als gesetzlicher Vertreter der unbekannten Erben des eingetragenen Eigentümers (Bestallungsurkunde des Landkreises S… vom 7. September 2000), an sich selbst auf. Der Antragsteller wurde, nachdem der Landkreis S… zuvor den Übertragungsvertrag am 2. Oktober 2000 genehmigt hatte, am 24. Juni 2002 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Mit Urteil vom 7. Dezember 2007 (Az. V ZR 65/07; NJW 2008, 1225) entschied der Bundesgerichtshof, dass die Erklärung eines nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum Vertreter des unbekannten Eigentümers eines Grundstücks aus der Bodenreform bestellten Landes, das Grundstück an sich selbst aufzulassen, wegen Missbrauchs der verliehenen Vertretungsmacht für sittenwidrig und nichtig, wenn das Bestehen eines Anspruches auf Auflassung nicht geprüft worden sei.

Unter Bezugnahme auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes beantragte der Antragsteller mit Schreiben vom 22. Dezember 2010 bzw. vom 16. Dezember 2010 u.a. die Berichtigung der Grundbücher von K… Blatt 285 und Blatt 300 dahingehend, dass unter Anerkennung des Berichtigungsanspruches des Eigentümers die ursprünglich eingetragenen Eigentümer W… S… und H… R… wieder als Eigentümer eingetragen werden. Hilfsweise regte der Antragsteller die Eintragung eines Amtswiderspruchs an.

Mit der angegriffenen Zwischenverfügung vom 12. April 2011 wies das Grundbuchamt den Antragsteller darauf hin, dass der beantragten Berichtigung Hindernisse entgegenstehen. Wegen des Charakters einer Einzelfallentscheidung genüge die vorgelegte Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht den Anforderungen an den Nachweis der Unrichtigkeit in Urkundenform. Es bedürfe eines urkundlichen Nachweises, dass auch im konkreten Fall das Vertreterhandeln rechtsmissbräuchlich gewesen ist. Alternativ zum Unrichtigkeitsnachweis könne auch eine Berichtigungsbewilligung des Antragstellers und die Zustimmung aller einzutragenden Eigentümer in der Form des § 29 GBO, ggf. mit entsprechenden Erbnachweisen, vorgelegt werden.

Die Voraussetzungen für die Eintragungen eines Amtswiderspruchs seien nicht gegeben.

Mit Schreiben vom 26. Mai 2011 teilte der Antragsteller mit, dass sich alle Anträge allein auf eine Berichtigung wegen nachgewiesener Unrichtigkeit beziehen. Die Richtigkeit der Erklärung eines Betroffenen, die ihm selbst ungünstig sei, beweise mangels entgegenstehender Umstände die Richtigkeit ihres Inhaltes. Fernliegende Möglichkeiten seien nicht durch formgerechten Nachweis auszuschließen. Ein Berichtigungsantrag dürfe nur abgelehnt werden, wenn das Grundbuchamt auf Tatsachen begründete sichere Kenntnis habe, dass eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht gegeben sei oder das Grundbuch durch die beantragte Eintragung nicht richtig würde. Die Richtigkeit der Erklärung eines Betroffenen, die ihm selbst ungünstig sei, beweise mangels entgegenstehender Umstände die Richtigkeit ihres Inhaltes; seitens des Antragstellers liege eine den Formerfordernissen des § 29 GBO genügende Geständniserklärung vor.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde des Antragstellers durch Beschluss vom 21. Juni 2011 nicht abgeholfen und zur Begründung ergänzend ausgeführt, die Erklärung des Antragstellers sei nur auf den ersten Blick für ihn ungünstig, denn sie führe dazu, dass der Antragsteller nicht mehr nach dem wahren Eigentümer suchen müsse. Auch im Falle der Berichtigung aufgrund erbrachten Unrichtigkeitsnachweises sei aber der einzutragende Eigentümer vorher zu hören, mithin mit zustellfähiger Anschrift dem Grundbuchamt namentlich bekannt zu machen.

Im Beschwerdeverfahren macht der Antragsteller weiter geltend, die an den Unrichtigkeitsnachweis zu stellenden Anforderungen dienten dazu, am Verfahren nicht beteiligte Personen vor Schädigungen zu schützen. Die angestrebte Berichtigung des Grundbuchs sei für den wieder einzutragenden Eigentümer aber in keinem Fall schädigend. Falls der Hinweis auf die Pflicht zur Anhörung des einzutragenden Eigentümers zuträfe, wäre die gesetzliche Ausnahmebestimmung in § 22 Abs. 2 GBO verfassungsrechtlich bedenklich, weil der Eigentümer in jedem Fall vor der Berichtigung anzuhören wäre. Zudem wäre dann die Eintragung unbekannter Berechtigter im Grundbuch grds. nicht möglich, da sie weder namentlich noch mit ladungsfähiger Anschrift bekannt seien.

II.

Die Beschwerde des Antragstellers ist zulässig (§§ 71, 73 GBO). In der Sache führt das Rechtsmittel zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung, weil die Voraussetzungen für deren Erlass nicht vorlagen. Das Grundbuchamt darf die Berichtigung des Grundbuchs nicht von der Vorlage weiterer Nachweise in der Form des § 29 GBO abhängig machen, die belegen sollen, dass die erklärten Auflassungen nichtig waren und der Antragsteller mangels wirksamer Einigung materiell-rechtlich nicht Eigentümer geworden ist. Die Beibringung einer Berichtigungsbewilligung anstelle der beantragten Berichtigung wegen nachgewiesener Unrichtigkeit ist kein zulässiger Inhalt einer Zwischenverfügung.

1.

Der Antragsteller war i. S. d. § 22 Abs. 1 GBO berechtigt, einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen.

Der Antragsteller stützt seinen Berichtigungsantrag darauf, dass er trotz seiner Eintragung im Grundbuch materiell-rechtlich nicht Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Grundstücke geworden ist. Er macht damit geltend, von der Eintragung nicht in seinen Rechten betroffen zu sein, wie dies der Wortlaut des § 13 Abs. 1 S. 2 GBO für die Antragsberechtigung grundsätzlich vorsieht.

Nach allgemeiner Auffassung ist aber, weil die Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO immer Fallkonstellationen betrifft, in denen die materielle Rechtslage mit dem Inhalt des Grundbuchs nicht übereinstimmt, § 13 Abs. 1 S. 2 GBO hier weiter zu verstehen. Antragsberechtigt ist neben demjenigen, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist, also dem unmittelbar gewinnenden Teil, dem der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB zusteht auch derjenige, der zu Unrecht eingetragen ist, also der unmittelbar verlierende Teil als Buchberechtigter, gegen den sich der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB richtet (BGH DNotZ 1997, 633, 635; BayObLG Rpfleger 1970, 26). Antragsberechtigt ist also derjenige, der das Vorliegen einer Unrichtigkeit zu seinen Gunsten oder zu seinen Lasten schlüssig behauptet (Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl. 2009, § 22 GBO Rdnr. 88; a.A. Hügel/Holzer, GBO, 2. Aufl. 2010, § 22 Rdnr. 14, wonach die Antragsberechtigung allein demjenigen zustehen soll, der das Vorliegen einer Unrichtigkeit zu seinen Gunsten schlüssig behauptet).

Danach konnte der Antragsteller als Buchberechtigter in zulässiger Weise einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO stellen.

2.

Der Antragsteller stützt seinen Berichtigungsantrag ausschließlich darauf, die Unrichtigkeit des Grundbuchs sei hinsichtlich seiner Eintragung als Eigentümer nachgewiesen und einzutragen sei der vormals eingetragene Eigentümer.

a) An den Nachweis der Unrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 GBO sind strenge Anforderungen zu stellen, da das Grundbuchamt zumindest ohne Willen des Betroffenen eine Änderung des Buchinhaltes vornehmen soll. Das Grundbuchamt muss daher von der gegenwärtigen Grundbuchunrichtigkeit voll und ganz überzeugt sein. Unklarheiten oder Zweifel gehen zu Lasten des Antragstellers, dem dann im Allgemeinen nur der Weg der Klage nach § 894 BGB verbleibt. Im vorliegenden Fall hat der Antragsteller die Möglichkeit, selbst eine Berichtigungsbewilligung zu erteilen und mit Zustimmung des einzutragenden Eigentümers (§ 22 Abs. 2 GBO) zu bewirken.

Der Nachweis der Unrichtigkeit erfordert, dass alle Möglichkeiten ausgeräumt werden, die der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen (BayObLGZ 1985, 225, 228; 1995, 413, 415; KGR 2004, 544; OLG Hamm Rpfleger 1984, 148). Ganz entfernte Möglichkeiten brauchen aber nicht widerlegt zu werden, da das Grundbuchamt von dem nach der allgemeinen Lebenserfahrung Regelmäßigen ausgehen darf, sofern nicht im Einzelfall konkrete Umstände auf das Gegenteil hinweisen. Die an den Unrichtigkeitsnachweis zu stellenden Anforderungen dürfen nicht überspannt werden (BayObLGZ 1988, 102, 107; 1991, 301, 302; OLG Frankfurt Rpfleger 1994, 106).

Der Nachweis der Unrichtigkeit ist, wovon auch der Antragsteller grundsätzlich ausgeht, in der Form des § 29 GBO zu führen (BayObLGZ 1971, 336, 339; 1985, 225, 228; OLG Hamm Rpfleger 1984, 312; Hügel/Holzer, a.a.O., § 22 GBO Rdnr. 65). Dies gilt wegen der Gefahren, die aus einer unrichtigen Eintragung für den öffentlichen Glauben des Grundbuchs erwachsen könnten, auch dann, wenn der formgerechte Nachweis im Einzelfall erschwert, unzumutbar oder gar unmöglich sein sollte (BayObLG Rpfleger 1984, 463 f.; Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 22 GBO Rdnr. 42).

b) Mit den genannten notariell beurkundeten Übertragungsverträgen kann der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht in einer den genannten Anforderungen entsprechenden Weise geführt werden, auch nicht in Verbindung mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 7. Dezember 2007 (Az. V ZR 65/07; NJW 2008, 1225 ff.).

aa) Der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs kann mit den beurkundeten Übertragungsverträgen schon grundsätzlich nicht geführt werden. Wenn nämlich eine Grundbucheintragung auf einer Urkunde beruht, so kann dieselbe Urkunde nicht für das Gegenteil den Unrichtigkeitsnachweis erbringen (KG OLGE 2, 258; 7, 28; OLG Celle OLGE 5, 295; Meikel/Böttcher, a. a. O., § 22 GBO Rdnr.115; Hägele, Rechtsfragen aus dem Liegenschaftsrecht, Rpfleger 1971, 283, 287).

bb) Ob an dieser Auffassung uneingeschränkt festzuhalten ist, kann vorliegend dahinstehen, denn auch dann, wenn der Unrichtigkeitsnachweis allein mit derselben Urkunde grundsätzlich geführt werden kann (offen gelassen in KG MDR 1969, 141), wären die notariellen Übertragungsverträge nicht geeignet, den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs zu erbringen. Das Grundbuchamt musste im Rahmen der ihm nach § 20 GBO obliegenden Prüfungspflichten nicht aufgrund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangen, dass durch die beantragte Eigentumsumschreibung das Grundbuch unrichtig wird; es hat ohne Verletzung verfahrensrechtlicher Vorschriften seinerzeit die beantragte Eintragung des Antragstellers als Eigentümer vorgenommen.

Aus den notariell beurkundeten Übertragungsverträgen selbst ergibt sich noch nicht in einer für das Grundbuchamt im Rahmen seiner Prüfungsbefugnisse erkennbaren Weise die Unwirksamkeit der Auflassungserklärung wegen des Missbrauchs der Vertretungsmacht durch den Antragsteller.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks kann die Eintragung (des neuen Eigentümers) nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teiles erklärt ist. Es genügt, dass die Einigung in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO so nachgewiesen ist, wie sie zur Herbeiführung der materiellrechtlichen Rechtsänderung notwendig ist (BayObLG DNotZ 2001, 557; Demharter, a.a.O., § 20 GBO Rdnr. 38). Liegt dem Grundbuchamt dieser Nachweis vor, kann es die Eintragung nur dann ablehnen, wenn es aufgrund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangt, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde (BayObLG Rpfleger 2005, 247, 248; OLG Frankfurt NotBZ 2006, 285; Demharter, a.a.O., § 20 GBO Rdnr. 38; Hügel/Hügel, a.a.O. § 20 GBO Rdnr. 63). Als Vorschrift des Grundbuchverfahrensrechts verlangt § 20 GBO indes nicht, dass die Wirksamkeit der Einigung vom Grundbuchamt positiv festgestellt werden muss (BayObLG Rpfleger 2005, 247, 248). Ob etwa eine Ausnahme vom Verbot des Selbstkontrahierens oder ein Fall des Vollmachtsmissbrauchs vorliegt, hat das Grundbuchamt im Rahmen des § 20 GBO zwar zu prüfen (BayObLG Rpfleger 1993, 441, 442; Rpfleger 2004, 563; KG NJW-RR 1999, 168), ist dabei aber auf die im Eintragungsverfahren zulässigen Beweismittel beschränkt. Bloße Vermutungen hinsichtlich der Unwirksamkeit der Eintragungsunterlagen reichen nicht aus, um die Überzeugung an die in der Form des § 29 GBO beigebrachten Unterlagen zu erschüttern (BGH Rpfleger 1961, 233, 234; BayObLG Rpfleger 1971, 430; Meikel/Böttcher, a.a.O., Einleitung H Rdnr. 61). Wird, wie hier, für den Berechtigten ein gesetzlicher Vertreter tätig, so ist die Eigenschaft als gesetzlicher Vertreter im Grundbuchverfahren nachzuweisen, was etwa durch die Vorlage der Bestallungsurkunde geschehen kann (Meikel/Böttcher, a.a.O., § 29 GBO Rdnr. 98 m.w.Nachw.).

Für das Grundbuchamt bestand danach kein Anlass, an der Wirksamkeit der Auflassungserklärungen wegen eines Missbrauchs der dem Antragsteller übertragenen Vertretungsmacht zu zweifeln. Allerdings hat das Grundbuchamt, wenn eine grundbuchrechtliche Erklärung von einem Vertreter abgegeben wird, die Wirksamkeit der Vollmacht bzw. der Vertretung selbständig zu prüfen. Der Nachweis der gesetzlichen Vertretung ist gemäß § 29 Abs. 1 S. 2 GBO zu erbringen. Das Grundbuchamt hat selbständig die Wirksamkeit der Vollmacht sowie deren Inhalt und Umfang zu prüfen (Meikel/Böttcher, a.a.O., Einl I Rdnrn. 86 und 88).

Vorliegend musste das Grundbuchamt auf Grund der vorgelegten Bestallungsurkunden des Landkreises S… vom 5. September 2000 bzw. vom 7. September 2000 nach pflichtgemäßer Prüfung davon ausgehen, dass der Antragsteller wirksam gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum gesetzlichen Vertreter des Eigentümers unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bis zum Abschluss des Verfahrens nach Art. 233 § 11-16 EGBGB bestellt worden ist. Diese Vollmacht umfasste ausdrücklich die Befugnis zur unentgeltlichen Auflassung nach Art. 233 § 11 Abs. 3 EGBGB, die zugleich vom Landkreis gemäß Art. 233 §§ 2 Abs. 3 EGBGB, 16 Abs. 4 VwVfG, §§ 1915, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigt worden war. Von der Wirksamkeit dieser sowie der nachträglich nochmals erteilten Genehmigungen vom 29. September 2010 und vom 2. Oktober 2010, die ebenfalls mit dem Umschreibungsantrag in der Form des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO vorgelegt worden waren, hatte das Grundbuchamt ebenfalls auszugehen; konkrete Anhaltspunkte für eine allenfalls zu beachtende Nichtigkeit waren für das Grundbuchamt nicht ersichtlich.

Ein Missbrauch der Vertretungsmacht musste sich dem Grundbuchamt vor diesem Hintergrund nicht aufdrängen, zumal zusätzlich der Schuldgrund für die Auflassungen in den Übertragungsurkunden nochmals ausdrücklich angegeben worden war (vgl. BGH NJW 2008, 1225, wonach die Angabe des Schuldgrundes zur Täuschung Dritter, etwa der Bestallungsbehörde, in die Urkunde aufgenommen worden ist). Dem Grundbuchamt oblag es nicht mehr, zu prüfen, ob der Antragsteller tatsächlich wegen einer Besserberechtigung nach Art. 233 § 12 EGBGB einen Anspruch auf unentgeltliche Auflassung gegen den eingetragenen Eigentümer hatte.

Das Grundbuchamt hatte danach keinen Anlass, die beantragte Eigentumsumschreibung auf den Antragsteller auf der Grundlage der vorgelegten Urkunden im Rahmen der ihm nach § 20 GBO obliegenden Prüfungspflicht zu versagen. War dem aber so, dann sind diese Urkunden nicht geeignet, im grundbuchlichen Verfahren gleichzeitig das Gegenteil und damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs in einer den Anforderungen des § 22 Abs. 1 GBO genügenden Weise zu belegen. Die an das Grundbuchamt gerichteten Schreiben, mit denen die Berichtigung beantragt wurde, gehen letztlich nicht über den Inhalt des notariell beurkundeten Übertragungsvertrages hinaus und sind daher zum Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs ebenfalls nicht geeignet. Es steht im Übrigen nicht in der Rechtsmacht des Antragstellers, sich mit Rechtswirkung für Dritte selbst zu bestätigen, eine von ihm abgegebene Erklärung sei wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht nichtig.

cc) An dieser Rechtslage hat sich durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Dezember 2007 (Az. V ZR 65/07) nichts geändert.

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung für eine gleichgelagerte Konstellation ausgeführt, die Angaben zum Schuldgrund seien ins Blaue hinein erfolgt und seien inhaltlich falsch gewesen, weil der Beklagte nicht gewusst habe, ob er die (unentgeltliche) Auflassung der Grundstücke an sich habe verlangen können. Diese Frage habe schon wegen der Unkenntnis der Erbfolge gar nicht geprüft werden können.

Es liegt zwar nahe, diese rechtlichen Erwägungen auf die verfahrensgegenständlichen Übertragungsverträge ebenfalls anzuwenden, die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist damit gleichwohl nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen.

Schon ein Urteil, das den Eingetragenen zur Berichtigung verurteilt erbringt, weil die Beurteilung vorgreiflicher Rechtsverhältnisse nicht in Rechtskraft erwächst (BGH ZfIR 2002, 489), nicht den Nachweis der Unrichtigkeit (m. w. Nachw. Meikel/Böttcher, a.a.O., § 22 GBO Rdnr. 116; a. A. RGZ 158, 40, 43; Thüringisches OLG FGPrax 2001, 56).

Auf diese Streitfrage kommt es aber vorliegend deswegen nicht an, weil für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke eine den Eingetragenen zur Berichtigung verpflichtende Entscheidung nicht vorliegt. Eine wie auch immer geartete Bindung an die rechtliche Beurteilung eines gleichgelagerten Sachverhaltes in einem anderen Verfahren mit anderen Beteiligten ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegeben. Die Beweiswirkung eines Urteils umfasst nicht Richtigkeit der Entscheidung (Meikel/Böttcher, a.a.O., § 22 GBO Rdnr. 116).

3.

Unabhängig davon steht der beantragten berichtigenden Eintragung nach § 22 Abs. 1 GBO entgegen, dass der einzutragende Eigentümer bislang vom Antragsteller nicht benannt und demgemäß an dem Verfahren nicht beteiligt werden konnte und weiter nicht hinreichend feststeht, dass durch die Eintragung des jeweils vormals eingetragenen Eigentümers das Grundbuch richtig wird.

a) Nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG i. V. m. § 1 FamFG sind diejenigen am Verfahren zu beteiligen, deren Recht durch das Verfahren unmittelbar betroffen wird. Eine Beteiligung hat dann zu erfolgen, wenn subjektive Rechte des Einzelnen betroffen sind; erforderlich ist eine direkte Auswirkung auf eigene materielle, nach öffentlichem oder privatem Recht geschützte Positionen.

Von eine solchen Betroffenheit des erst noch zu ermittelnden Eigentümers ist hier schon auszugehen, weil mit der formalen Eigentümerposition nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten verbunden sind. Dem einzutragenden Eigentümer ist daher, bevor er im Grundbuch im Wege der Berichtigung eingetragen wird, in jedem Fall rechtliches Gehör zu gewähren.

Das Grundbuchamt selbst ist im Antragsverfahren zur Amtsermittlung nicht verpflichtet; es ist vielmehr Sache des Antragstellers, den einzutragenden Eigentümer zu benennen, ggf. über die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters oder eines Pflegers, um so die Möglichkeit der Gewährung rechtlichen Gehörs zu eröffnen.

b) Einer Berichtigung durch Eintragung der vormals eingetragenen Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Grundstücke, wie dies beantragt wird, steht letztlich auch entgegen, dass nicht nachgewiesen ist, ob diese oder deren Erben berechtigt und deswegen als Eigentümer einzutragen sind. Für die vormals eingetragenen Eigentümer streitet wegen der zwischenzeitlichen Eintragung des Antragstellers nicht mehr die Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB. Der Antragsteller hat aber – wie bereits ausgeführt – in der Form des § 29 GBO alle Bedenken auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten (neuen) Eintragung entgegenstehen (BayObLG Rpfleger 1992, 19; Demharter, a.a.O., § 22 GBO Rdnr. 37).

Unter welchen Voraussetzungen die Eintragung eines unbekannten Berechtigten in Betracht kommt (vgl. dazu Demharter, a.a.O., § 44 GBO Rdnr. 51, bedarf vorliegend keiner Entscheidung.

4.

Auch wenn damit der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs durch den Antragsteller nicht geführt ist, war auf die Beschwerde hin die beanstandete Zwischenverfügung aufzuheben, weil sich diese ihrem Inhalt nach als unzulässig darstellt.

a) Für die Existenz einer Urkunde, die den Anforderungen des § 29 Abs. 1 GBO genügt und in der bindend der Missbrauch der Vertretungsmacht und damit die Nichtigkeit der erklärten Auflassung festgestellt wird, ist nichts ersichtlich. Der Antragsteller hat seinen Berichtigungsantrag ersichtlich ausschließlich auf die beurkundeten Übertragungsverträge in Verbindung mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Dezember 2007 gestützt. Für den Erlass einer Zwischenverfügung, mit der eine Frist zur Vorlage entsprechender, nicht näher spezifizierter Urkunden gesetzt wird, war daher kein Raum (Ziffer 1 der Zwischenverfügung vom 12. April 2011), ihr Erlass daher zumindest ermessensfehlerhaft.

b) In Ziffer 2 der beanstandeten Zwischenverfügung ist bereits das Eintragungshindernis nicht hinreichend bestimmt bezeichnet, weil nicht hinreichend deutlich wird, ob das Grundbuchamt vom Vorliegen einer Berichtigungsbewilligung des Buchberechtigten ausgeht. Die Beibringung einer Berichtigungsbewilligung könnte ohnehin nicht im Wege der Zwischenverfügung aufgegeben werden (m. w. Nachw. Demharter, a.a.O., § 18 GBO Rdnr. 12). Die Zustimmung des Eigentümers (§ 22 Abs. 2 GBO) kann darüber hinaus ersichtlich nicht in der gesetzten Frist beigebracht werden, da nach den Angaben des Antragstellers bislang nicht einmal ein Sterbenachweis des ursprünglich eingetragenen Eigentümers ermittelt werden konnte.

5.

Die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO kommt nicht in Betracht, weil – unabhängig von der Frage der Unrichtigkeit des Grundbuchs – die Eintragung des Antragstellers nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgte. Zur Begründung kann insoweit auf die Ausführungen zu den Prüfungspflichten des Grundbuchamtes im Rahmen des § 20 GBO Bezug genommen werden.

6.

Eine Entscheidung über die Gerichtskosten sowie über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.