Grundbuch: Auslegung einer Vorsorgevollmacht

OLG Frankfurt –  Az.: 20 W 252/14 –  Beschluss vom 27.10.2014

Die angefochtene Zwischenverfügung wird dahingehend ergänzt, dass das Eintragungshindernis auch durch eine Genehmigung des Vollmachtgebers A in der Form des § 29 GBO beseitigt werden kann.

Die weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert für den zurückgewiesenen Teil des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,– EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1 ist in Abt. I des oben bezeichneten Grundbuchs als Alleineigentümer des betroffenen Grundbesitzes eingetragen. Mit Schriftsatz vom 23.05.2014 hat der Verfahrensbevollmächtigte neben weiteren Urkunden seine notarielle Urkunde vom 08.04.2014, UR-Nr. …/2014, zu den Grundakten gereicht und die Wahrung der in den Urkunden gestellten Anträge beantragt. Ausweislich der als Schenkungsvertrag nebst Auflassung bezeichneten notariellen Urkunde vom 08.04.2014, wegen deren Einzelheiten auf die Grundakten verwiesen wird, hat der Beteiligte zu 1., vertreten durch seine Ehefrau, dem Beteiligten zu 2., seinem Sohn, den Grundbesitz schenkweise übertragen. Die Beteiligten haben die Auflassung erklärt. Ausweislich dieser Urkunde handelte die im Rubrum bezeichnete Ehefrau des Beteiligten zu 1. hierbei aufgrund einer Vollmacht vom 17.01.2011, wegen deren genauen Wortlauts und Inhalts ebenfalls auf die vom Verfahrensbevollmächtigten eingereichte und sich bei den Grundakten befindliche Ablichtung verwiesen wird. In dieser Vollmacht hat der Beteiligte zu 1. seine Ehefrau bevollmächtigt, ihn in allen Angelegenheiten zu vertreten, die im Folgenden angekreuzt oder angegeben seien (Seite 1). Unter Ziffer 4. (Seite 3) ist unter anderem angekreuzt: „Sie darf mein Vermögen verwalten und hierbei alle Rechtshandlungen und Rechtsgeschäfte im In- und Ausland vornehmen, Erklärungen aller Art abgeben und entgegennehmen, sowie Anträge stellen, abändern, zurücknehmen, namentlich über Vermögensgegenstände jeder Art verfügen Schenkungen in dem Rahmen vornehmen, der einem Betreuer rechtlich gestattet ist.“ Am Ende der Ziffer 4. (Seite 3) findet sich in der Vollmacht unter der Bezeichnung „Hinweis“ Folgendes: „Für Immobiliengeschäfte, Aufnahme von Darlehen sowie für Handelsgewerbe ist eine notarielle Vollmacht erforderlich!“.

Durch Verfügung vom 06.06.2014, auf die verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt neben weiteren Beanstandungen zu anderen Urkunden bzw. Anträgen, die hier nicht in Rede stehen, ausgeführt, dass bezüglich der vorgelegten Vollmacht Bedenken gegen die Schenkung bestünden, da die Schenkung eines Hauses einem Betreuer nicht gestattet sei, §§ 1908i, 1804 BGB. Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 14.07.2014 dazu Stellung genommen hatte, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt durch die angefochtene Zwischenverfügung, auf deren Einzelheiten Bezug genommen wird, darauf hingewiesen, dass der Eintragung noch ein weiteres Hindernis entgegenstünde, zu deren formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO eine Frist von einem Monat bestimmt werde. Sie hat sodann im Einzelnen ausgeführt, dass und aus welchen Gründen weiterhin Bedenken gegen die Schenkung bestünden und Gelegenheit zur Antragsrücknahme gegeben.

Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 18.08.2014, auf den letztendlich verwiesen wird, haben die Beteiligten gegen die „Ablehnung der Eintragung“ Beschwerde eingelegt. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat dies als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 17.07.2014 ausgelegt, der sie nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat.

II.

Die Beschwerde der Antragsteller richtet sich erkennbar gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 17.07.2014, auch wenn die Beschwerde sich formal gegen die „Ablehnung der Eintragung“ richtet; eine Zurückweisung des diesbezüglichen Eintragsantrags ist aber bislang noch nicht erfolgt. Der diesbezüglichen Auslegung durch das Grundbuchamt im Nichtabhilfebeschluss sind die Antragsteller auch nicht entgegengetreten.

Insoweit ist die Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Die Verfügung des Grundbuchamts vom 17.07.2014 stellt eine anfechtbare Zwischenverfügung dar. Nicht anfechtbar sind zwar in der Regel Verfügungen, die keine Zwischenverfügungen im Sinne des § 18 GBO sind, etwa rechtliche Hinweise mit verfahrensleitendem bzw. entscheidungsvorbereitendem Charakter, mit der das Grundbuchamt auf seine rechtliche Auffassung hinweist und den Beteiligten auf diese Weise Gelegenheit gibt, sich in ihrer Antragstellung oder in ihrem Vorbringen entsprechend einzustellen (vgl. dazu Demharter, GBO, 29. Aufl., § 71 Rz. 17 ff.). Ob demgegenüber eine anfechtbare Zwischenverfügung vorliegt, ist aufgrund des objektiven Erklärungsinhalts der Verfügung zu beurteilen, wobei allerdings ohne Bedeutung ist, ob das Grundbuchamt seine Verfügung als Zwischenverfügung bezeichnet hat oder behandelt wissen will (vgl. auch insoweit Demharter, a.a.O., § 71 Rz. 19 m. w. N.). Der Senat geht hier auch angesichts der Mehrzahl der von den Beteiligten gestellten Eintragungsanträge von einer anfechtbaren Zwischenverfügung aus, da die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt darin unter ausdrücklicher Bezugnahme auf § 18 GBO Hindernisse dargelegt hat, zu deren formgerechter Behebung sie eine Frist gesetzt hat; sie hat diese Verfügung dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten als Zwischenverfügung förmlich zugestellt.

Ausgehend davon hat das Rechtsmittel der Antragsteller in der Sache lediglich im Umfang des Tenors Erfolg.

Zwar könnten formelle Bedenken gegen die Zwischenverfügung bestehen, die zu deren Aufhebung führen könnten. Eine Zwischenverfügung ist nämlich die dem jeweiligen Antragsteller gegenüber ergehende Angabe von Eintragungshindernissen, verbunden mit der Fristsetzung zu deren Beseitigung und der Ankündigung der Zurückweisung bei nicht fristgemäßer Beseitigung. Die Zwischenverfügung ist deshalb ein Mittel, um dem Eintragungsantrag zum Erfolg, nämlich zur Eintragung zu verhelfen, wobei ihm alle sich nach Eingang richtenden Rechtswirkungen erhalten bleiben (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 530). Dieses Ziel verfolgt die genannte Verfügung gerade nicht; sie stellt den Antragstellern vielmehr anheim, den Eintragungsantrag zurückzunehmen. Mit diesem Ziel ist eine Zwischenverfügung in der Regel nicht zulässig (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 530 m. w. N.; vgl. auch Demharter, a.a.O., § 71 Rz. 19 m. w. N.). Eine solche Meinungsäußerung des Grundbuchamts verbunden mit der Aufforderung zur Antragsrücknahme ist deshalb in der Regel nicht mit der Beschwerde anfechtbar, weil sie keine Entscheidung im Sinne des § 71 Abs. 1 GBO darstellt (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 530 m. w. N. auch zur Rspr. des Senats; Demharter, a.a.O., § 18 Rz. 55). Dann wäre die Verfügung im Beschwerdeweg durch den Senat bereits aus formellen Gründen ohne jegliche Sachprüfung aufzuheben (vgl. zuletzt Senat NotBZ 2014, 56, zitiert nach juris). Sind jedoch mehrere Eintragungsanträge im Sinn des § 16 Abs. 2 GBO miteinander verbunden, so kann – anders als bei einem einzelnen, unverbundenen Antrag – im Wege der Zwischenverfügung dem jeweiligen Antragsteller anheimgegeben werden, einen dieser verbundenen Anträge zurückzunehmen oder zu ändern, um dem Eintragungsbegehren zum Erfolg zu verhelfen (vgl. die Nachweise bei Senat FGPrax 1998, 170; Demharter, a.a.O., § 18 Rz. 27). Wie die vorangegangene Verfügung des Grundbuchamts vom 06.06.2014 und die Behandlung der Anträge zeigt, geht das Grundbuchamt angesichts der Antragstellung im Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 23.05.2014 offensichtlich von verbundenen Anträgen aus, die hier erhobene Beanstandung bezieht sich ausdrücklich nur auf die Schenkung. Der Verfahrensbevollmächtigte rügt dies nicht, so dass der Senat hier zur Aufhebung der Zwischenverfügung aus formellen Gründen keine Veranlassung sieht.

Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist ausschließlich die in der Zwischenverfügung vom 17.07.2014 erhobene Beanstandung, die sich auf die Schenkung und damit erkennbar auf die Wahrung der Auflassung bezieht, so dass der Senat nur hierauf einzugehen hat. Die Entscheidung über den zugrunde liegenden Eintragungsantrag bzw. die im Übrigen anhängigen Eintragungsanträge hat das Grundbuchamt zu treffen. Insoweit hält der Senat die hier zu überprüfende Beanstandung durch das Grundbuchamt für zutreffend.

Zu Recht ist das Grundbuchamt zunächst davon ausgegangen, dass es vor dem Vollzug einer Eintragung, die von einem Bevollmächtigten bewilligt wird, die Wirksamkeit und den Umfang seiner Vollmacht selbständig zu prüfen hat, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat (vgl. dazu Senat, FamRZ 2014, 1661, zitiert nach juris; Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 74 m. w. N.). Für die Auslegung einer Vollmacht gelten generell die für Grundbucherklärungen aufgestellten Grundsätze. Es ist also auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Bei der Anwendung dieser Grundsätze ist auch dem Bestimmtheitsgrundsatz besondere Beachtung zu schenken; auf eine Auslegung von Erklärungen kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (Senat FamRZ 2014, 1661 m. w. N. zur Vorsorgevollmacht). Dies gilt auch im Fall der grundbuchlichen Wahrung einer Auflassung. Gemäß § 20 GBO darf im Fall der Auflassung eines Grundstücks die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils wirksam erklärt und dem Grundbuchamt gegenüber in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Da die Einigung von den Vertragsparteien nicht persönlich abgegeben werden muss, sondern auch von Vertretern erklärt werden kann, ist auch insoweit dem Grundbuchamt die Vertretungsmacht des Vertreters nachzuweisen (vgl. etwa KG FGPrax 2012, 145; OLG Naumburg Rpfleger 2014, 310, je zitiert nach juris). Mit dem Grundbuchamt, das dies nicht beanstandet hat, geht auch der Senat nach der Festlegung auf Seite 1 der Vollmachtsurkunde davon aus, dass es sich bei der hier vorliegenden Vollmacht ihrem gesamten Inhalt nach um eine im Außenverhältnis unbedingt erteilte Vorsorgevollmacht handelt und nicht davon, dass die Vorsorgevollmacht hier unter einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) dahingehend erteilt worden ist, dass der Vollmachtgeber nicht mehr selbst dazu in der Lage ist, das Rechtsgeschäft abzuschließen (vgl. dazu Senat FamRZ 2014, 1661; OLG Naumburg Rpfleger 2014, 310).

Hier umfasst die vom Beteiligten zu 1. seiner Ehefrau erteilte Vollmacht vom 17.01.2011 nach ihrem Wortlaut („…mein Vermögen verwalten und hierbei alle Rechtshandlungen und Rechtsgeschäfte (…) vornehmen (…), namentlich über Vermögensgegenstände jeder Art verfügen…“) auch die Übertragung von Grundbesitz. Nach den oben dargelegten Grundsätzen zur Auslegung derartiger im Grundbucheintragungsverfahren verwendeter Erklärungen folgt aus der Verwendung des Wortes „Verwaltung“ noch keine Einschränkung auf die Wahrung des Vermögensstammes (vgl. dazu OLG München FamRZ 2010, 1271; OLG Naumburg Rpfleger 2014, 310, je zitiert nach juris). Aus dem Hinweis auf die Notwendigkeit einer notariellen Vollmacht für Immobiliengeschäfte ergibt sich ebenfalls keine Einschränkung der Vollmacht. Der Vollmacht liegt ein für eine Vielzahl von Fällen erstellter und geeigneter Vordruck zugrunde. Die Unterschrift auf diesem Formular kann auch notariell oder sonst öffentlich beglaubigt werden. Es handelt sich um einen Hinweis für den Vollmachtgeber, nicht um einen Bestandteil der Erklärung (vgl. dazu OLG München FamRZ 2010, 1271; OLG Naumburg Rpfleger 2014, 310; OLG Dresden NotBZ 2010, 409, zitiert nach juris). Soweit die Vollmacht also im beschriebenen Umfang zur Vornahme „aller Rechtshandlungen“ und Verfügungen „jeder Art“ berechtigt und in der Folge beispielhaft („namentlich“) aufgeführte Rechtshandlungen erwähnt, findet sich hinsichtlich der Schenkungen ersichtlich aber eine Einschränkung dahingehend, dass diese lediglich in dem Rahmen vorgenommen werden dürfen, der einem Betreuer rechtlich gestattet ist. Anderenfalls hätte es dieser gesonderten Aufführung, die vom Vollmachtgeber auch ausdrücklich angekreuzt wurde, nicht bedurft. Dieser der angefochtenen Verfügung zugrunde liegende Ansatz wird auch von der Beschwerde nicht in Zweifel gezogen, insbesondere nicht behauptet, dass dementgegen jegliche Schenkungen durch die Bevollmächtigte zulässig seien.

Dabei geht der Senat weiter davon aus, dass sich dieses (teilweise) Schenkungsverbot nicht alleine auf das Verpflichtungsgeschäft beschränkt, so dass das Grundbuchamt diese Einschränkung auch für die Auflassung im Rahmen des § 20 GBO zu berücksichtigen hat. Auch gegen diesen Ansatz wendet sich die Beschwerde nicht. Im Zusammenhang mit der Anwendung der §§ 1908i Abs. 2 Satz 1, 1804 Satz 2 BGB durch das Grundbuchamt ist es anerkannt, dass sich ein derartiges Schenkungsverbot für den Betreuer nicht allein auf das Verpflichtungsgeschäft bezieht. § 1804 BGB verfolgt vielmehr den Zweck, das Vermögen des Mündels/Betreuten vor einer Schmälerung durch Schenkungen zu schützen. Diesem Zweck widerspräche es, dem Mündel/Betreuten (hier: dem Vollmachtgeber) im Falle einer verbotswidrigen Schenkung auf Bereicherungsansprüche zu verweisen; deshalb erfasst das Verbot das dingliche Erfüllungsgeschäft (vgl. etwa die Nachweise bei KG FGPrax 2012, 145). Bei der Auslegung der vorliegenden Vollmacht kann nach den oben dargelegten Auslegungsgrundsätzen im Ergebnis nichts anderes gelten; dass der Vollmachtgeber eine Schenkung unterbinden bzw. einschränken, das darauf beruhende Erfüllungsgeschäft aber unbeschränkt ermöglichen wollte, kann nicht angenommen werden. Daran ändert auch der Umstand noch nichts, dass die namentliche Aufzählung der Befugnisse der Bevollmächtigten einerseits „…über Vermögensgegenstände jeder Art verfügen…“ und andererseits „…Schenkungen in dem Rahmen vornehmen, der einem Betreuer rechtlich gestattet ist“ getrennt aufführt.

Das Grundbuchamt hat mithin zu Recht im Hinblick auf diese Einschränkung der Vollmacht auf die §§ 1908i Abs. 2 Satz 1, 1804 BGB verwiesen. Dass kein bloßes Gelegenheitsgeschenk im Sinne des § 1908i Abs. 2 Satz 1 BGB vorliegt, liegt für die Schenkung eines Hausgrundstücks auf der Hand; die Beschwerde stützt sich hierauf auch nicht. Nach den §§ 1908i Abs. 2 Satz 1, 1804 Satz 1 BGB darf der Vormund/Betreuer ansonsten in Vertretung des Mündels/Betreuten Schenkungen nicht vornehmen. Die Voraussetzungen der Ausnahme des § 1804 Satz 2 BGB, wonach Schenkungen, durch die einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprochen wird, möglich bleiben, sind hier schon nicht hinreichend dargelegt und jedenfalls nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen.

Dabei hat das Grundbuchamt zu Recht zunächst darauf hingewiesen, dass diese Voraussetzungen grundsätzlich eng und restriktiv auszulegen sind (vgl. etwa Münchener Kommentar/Wagenitz, BGB, 6. Aufl., § 1804 Rz. 13; BayObLG FamRZ 1996, 1359; FamRZ 2003, 1967, je zitiert nach juris). Wie die Beschwerde zu Recht ausführt, ist eine Anstandsschenkung gegeben, wenn die Zuwendung nach den Anschauungen, wie sie in den dem Schenkenden sozial gleichstehenden Kreisen vorherrschen, nicht unterbleiben könnte, ohne dass dort der Schenkende an Achtung und Ansehen verlieren würde. Als Anstandsschenkungen sind etwa die gebräuchlichen Gelegenheitsgeschenke aus Anlass von Festtagen, persönlichen Feiern und im Rahmen der Gastfreundschaft zu betrachten. Sie zeichnen sich in der Regel durch ihren geringen Wert aus, wobei es allerdings auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mündels/Betreuten ankommt (Staudinger/Veit, BGB, Neub. 2014, § 1804 Rz. 21; Staudinger/Chiusi, BGB, Neub. 2013, § 534 Rz. 18, je m. w. N.). Bei ungewöhnlichen Schenkungsobjekten wie Grundstücken ist dies kaum zu bejahen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 534 Rz. 3; vgl. auch BGH NJW 1981, 111; NJW-RR 1986, 1202, je zu § 534). Das Vorbringen der Beteiligten lässt das Vorliegen dieser engen Voraussetzungen nicht mit hinreichender Sicherheit erkennen. So hat der Bundesgerichtshof etwa eine solche Anstandsschenkung im Hinblick auf Aufwendungen des beschenkten Abkömmlings für das geschenkte Hausgrundstück abgelehnt, wenn diesem das Hausgrundstück selber als Wohnstätte diente bzw. dafür bestimmt war, weil die Aufwendungen dann auch im eigenen Interesse des Beschenkten lagen (vgl. dazu BGH NJW 1981, 111). Der Vormund/Betreuer kann darüber hinaus namens des Mündels/Betreuten aus dessen Vermögen Schenkungen vornehmen, durch die einer sittlichen Pflicht entsprochen wird, §§ 1908i Abs. 2 Satz 1, 1804 Satz 2 BGB. Eine Pflichtschenkung ist in diesem Sinne nur dann anzunehmen, wenn eine sittliche Pflicht die Vornahme der Zuwendung in dem Sinne nicht nur rechtfertigt, sondern gerade gebietet, also mit anderen Worten der Schenker im Falle ihrer Nichtvornahme eine ihn treffende sittliche Pflicht verletzt, wobei auch hier die Vermögensverhältnisse der Beteiligten und die zwischen ihnen bestehenden persönlichen Beziehungen zu würdigen sind (vgl. dazu Staudinger/Chiusi, a.a.O., § 534 Rz. 6; Staudinger/Veit, a.a.O., § 1804 Rz. 19; Senat FGPrax 2008, 18, zitiert nach juris). Darauf stützt sich die Beschwerdebegründung, die auf eine Anstandsschenkung abstellt, nicht. Zu Recht hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass das Bestehen einer sittlichen Pflicht nur mit größter Vorsicht bejaht werden kann und diese Voraussetzungen hier nicht dargetan sind. Dabei durfte das Grundbuchamt auch darauf abstellen, dass trotz der behaupteten Absprache zwischen dem Beteiligten zu 2. und seinen Eltern aus dem Jahr 2008 die im Jahr 2011 erteilte Vollmacht die bezeichnete Einschränkung enthielt und die Grundstücksübertragung über etliche Jahre hinweg nicht erfolgte, eine sittliche Pflicht also offensichtlich zunächst nicht gesehen wurde.

All dies zeigt, dass die Vollmacht, die auf die genannten Gesichtspunkte tatsächlicher und rechtlicher Art Bezug nimmt, hier nicht zu einem – wie oben ausgeführt – zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis dahingehend führt, dass sie zur Übertragung eines Hausgrundstücks berechtigt. Selbst wenn man die erörterten Fragen unter Zugrundelegung des Vorbringens der Beteiligten inhaltlich anders werten wollte, so wären doch aber die Voraussetzungen einer Ausnahme von dem grundsätzlichen Schenkungsverbot der Vollmachtnehmerin, wie sie in der Vollmacht durch den Vollmachtgeber ausdrücklich festgelegt wurde, nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen. Es ist auch nicht ersichtlich, wie der Nachweis der Voraussetzungen der generalklauselartig gefassten Ausnahmen, die jeweils eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls erfordern, in der beschriebenen grundbuchmäßigen Form erfolgen sollte. Zwar sind in der Rechtsprechung auch Ausnahmen von dem Formerfordernis nach § 29 Abs. 1 GBO zugunsten der Möglichkeit freier Würdigung nicht urkundlich belegter Tatsachen unter Einbeziehung allgemeiner Erfahrungssätze zugelassen worden, wo die Beibringung entsprechender Urkunden unmöglich ist und sich der jeweilige Antragsteller deshalb in Beweisnot befindet (vgl. die Nachweise bei OLG Köln FGPrax 2007, 102, zitiert nach juris).Dies gilt hier nicht. Auf einen Erfahrungssatz können sich die Antragsteller gerade nicht stützen. Eine Beweisnot würde vorliegend vielmehr allein auf dem Willen des Vollmachtgebers beruhen, nämlich darauf, dass er die Bevollmächtigung – und zwar, worauf das Grundbuchamt nicht zu Unrecht abgestellt hat, in Kenntnis der behaupteten Abreden – ausdrücklich eingeschränkt hat und Ausnahmen von dieser Einschränkung jedenfalls nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden können. Beweisschwierigkeiten, die – wie hier – erst durch das rechtsgeschäftliche Handeln eines Beteiligten geschaffen werden, rechtfertigen es nicht, von der Formstrenge des § 29 Abs. 1 GBO abzuweichen. Dies gilt umso mehr, als es andere Möglichkeiten zur Erteilung einer Vorsorgevollmacht gibt, welche den Interessen des Vollmachtgebers ebenso wie denen des Rechtsverkehrs und insbesondere des Grundstücksverkehrs Rechnung tragen (vgl. dazu im Einzelnen OLG Köln FGPrax 2007, 102 zum Nachweis einer Bedingung in einer Vorsorgevollmacht; vgl. auch Senat FGPrax 2011, 273, zitiert nach juris). Dieses Ergebnis korrespondiert mit dem Grundsatz, dass im Rahmen der oben dargestellten Grundsätze zur Auslegung von Vollmachten im Grundbuchverkehr Zweifel, die bei der methodisch beschränkten Auslegung verbleiben, nicht durch die Berücksichtigung außerhalb der Urkunde liegender Umstände im Wege weiterer tatsächlicher Ermittlungen, sondern nur durch ergänzenden urkundlichen Nachweis behoben werden können (vgl. dazu OLG Hamm FGPrax 2005, 240, zitiert nach juris).

Allerdings kann den (verbundenen) Eintragungsanträgen nicht lediglich durch die Rücknahme des hier maßgeblichen und oben abgehandelten Antrags zum Erfolg verholfen werden. Die angefochtene Zwischenverfügung ist insoweit zu beanstanden, als nicht alle zur Beseitigung des Eintragungshindernisses möglichen Mittel aufgezeigt werden und ist dementsprechend – wie aus dem Tenor ersichtlich – zu ergänzen (vgl. zu Vorsorgevollmachten Senat FGPrax 2011, 58 und FGPrax 2011, 273, unter Hinweis auf BayObLG DNotZ 2001, 385, und m. w. N.).

Zwar ist die entgegen der gesetzlichen Vorschrift des § 1804 BGB vom Vormund oder vom Mündel mit Zustimmung des Vormunds vorgenommene Schenkung schlechthin nichtig. Dies ergibt sich daraus, dass dem Vormund insoweit keine Vertretungsmacht zusteht und § 1804 BGB damit ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB darstellt. Damit kann der Mündel eine vom Vormund oder von ihm mit Einwilligung des Vormunds entgegen § 1804 BGB vorgenommene Schenkung auch nicht nach § 177 BGB genehmigen, etwa wenn er unbeschränkt geschäftsfähig geworden ist, sondern nur – ohne dingliche Rückwirkung – wiederholen (vgl. dazu Staudinger/Veit, a.a.O., § 1804 Rz. 13, 14; Münchener Kommentar/Wagenitz, a.a.O., § 1804 Rz. 11). Entsprechende Erwägungen gelten für Schenkungen durch den Betreuer (BeckOK BGB/Müller, Stand 01.08.2013, § 1908i Rz. 5). Der vorliegende Fall ist jedoch anders gelagert. Hier steht nicht ein Gesetzesverstoß eines von Amts wegen bestellten Vormunds oder Betreuers in Rede. Vielmehr ist nach den obigen Ausführungen davon auszugehen, dass die Vollmachtnehmerin die Grenzen der ihr erteilten Vollmacht überschritten hat, deren Umfang lediglich an gesetzlichen Regelungen orientiert ist. Könnte der Vollmachtgeber – seine Geschäftsfähigkeit im Sinne des § 104 BGB unterstellt – das Rechtsgeschäft selber abschließen, so kann er es unter diesen Voraussetzungen auch mit Rückwirkung gemäß § 177 BGB genehmigen, was dem Grundbuchamt in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen ist (vgl. dazu Demharter, a.a.O., § 20 Rz. 22).

Erst wenn hiervon Gebrauch gemacht werden sollte, wird für das Grundbuchamt unter Berücksichtigung der dann maßgeblichen Umstände (etwa auch denkbaren – das Grundbuchamt nicht bindenden – Feststellungen eines etwaigen Urkundsnotars nach § 11 BeurkG) ggf. Veranlassung bestehen, zu prüfen (vgl. dazu im Einzelnen Senat NJW-RR 2006, 450, zitiert nach juris), ob der Vollmachtgeber zwischenzeitlich geschäftsunfähig im Sinne von § 104 Nr. 2 BGB und zur Abgabe einer wirksamen Genehmigungserklärung nicht mehr in der Lage ist, was sich aus dem Akteninhalt nicht konkret ergibt, aber immerhin nicht ganz fernliegen dürfte, weil er sonst wohl das hier maßgebliche Rechtsgeschäft selbst abgeschlossen hätte.

Einer Entscheidung über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens bedarf es nicht, da sich die Kostentragungspflicht aus dem Gesetz ergibt, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.

Die Entscheidung über den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens beruht auf den §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 3 GNotKG.

Gründe dafür, die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung zuzulassen, hat der Senat nicht gesehen. Die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 GBO) für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor. Weder weist die Sache grundsätzliche Bedeutung auf, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts. Es geht vielmehr um die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze auf den Einzelfall.