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Geschäftswert nach Verkehrswert des Grundbesitzes – Bedeutung des Bodenrichtwerts

LG Gera – Az.: 6 OH 62/15 – Beschluss vom 12.04.2019

Der Antrag der Antragsteller vom 10.12.2015 gegen die Kostenberechnungen des Antragsgegners vom 24.03.2015 in der Form vom 12.08.2015 (Kostenregisternummer 1291 A/15) wird zurückgewiesen.

Diese Entscheidung ergeht ohne Erhebung von Gerichtsgebühren und Gerichtsauslagen; eine Erstattung entstandener gerichtlicher Auslagen der Beteiligten findet nicht statt.

Gründe

I.

Gegenstand des Kostenprüfungsverfahrens sind Gebührenansprüche aus notarieller Tätigkeit des Antragsgegners beginnend im Jahr 2013.

Der Antragsgegner hatte zunächst Verträge über die Gründung einer Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) einschließlich der Einbringung von Grundeigentum – mit den Antragstellern als Gesellschaftern – entworfen. Ausgehend von einer Gesamtfläche des Grundbesitzes von ca. 356.000 qm hatte er einen Geschäftswert von 639.000 € jeweils für den Gesellschaftsvertrag und den Einbringungsvertrag angesetzt. Die Gebühren und Auslagen für beide Vertragsentwürfe hatte er auf insgesamt 5.611,33 € bemessen. Auf die Entwürfe sowie die Kostenberechnungen vom 24.03.2015 (Kostenregisternummer 469 A/15), aufgeteilt auf die Antragsteller zu je ½ in Höhe von jeweils 2.805,66 € wird Bezug genommen (Bl. 7-20 d. A.). Die Antragsteller hatten die Gesamtforderung in Höhe von 5.611,33 € beglichen.

Im Nachgang berichtigte der Antragsgegner eigenständig seine Kostenberechnungen. Er setzte für den Entwurf des Gesellschafts- und Einbringungsvertrags nur noch einen Gebührentatbestand an. Er stellte eine 2,0 Gebühr nach Nr. 24100 KV GNotKG aus einem Geschäftswert von 868.000 € in Höhe von 3.150,00 € in Rechnung. Hinzugesetzt wurden Auslagen in Höhe von 15,40 € sowie Umsatzsteuer in Höhe von 601,43 €. Wie zuvor teilte er den Gesamtrechnungsbetrag vom 3.766,83 € hälftig zwischen den Antragstellern auf und stellte jedem den Betrag von jeweils 1.883,42 € in Rechnung. Auf die Kostenberechnungen vom 12.08.2015 (Kostenregisternummer 1291 A/15, Bl. 25, 72 d. A.) wird Bezug genommen. Aufgrund des früheren Zahlungseingangs in Höhe von 5.611,33 € erstattete der Antragsgegner den über die Kostenberechnung vom 12.08.2015 hinausgehenden Betrag von 1.844,50 € am 26.04.2016 den Antragstellern je hälftig zurück.

Nachdem zwischen den Beteiligten zunächst im Streit gelegen hatte, ob die Entwurfsgebühr überhaupt angefallen sein konnte, greifen die Antragsteller nunmehr ausschließlich die Kostenberechnung vom 12.08.2015 hinsichtlich der Höhe des Geschäftswerts an.

Die Antragsteller tragen vor, der Antragsgegner müsse ihnen noch weitere 961,17 € zurückerstatten, da er mit Schreiben vom 17.10.2018 erklärte habe, mit der erhobenen Gebühr habe es sein Bewenden. Außerdem habe der Antragsteller den Geschäftswert zu hoch angesetzt. Er sei bei den landwirtschaftlichen Flächen von einem zu hohen Bodenrichtwert von 2,00 €/qm ausgegangen. Zum 31.12.2012 habe dieser 1,15 €/qm und zum 31.12.2014 habe er 1,70 €/qm betragen. Der Gebäudewert sei ebenfalls zu hoch angesetzt worden. Auf die vorgelegte Brandversicherungsurkunde aus dem Jahr 1992/1993 wird Bezug genommen (Gebäudewerte zusammen 88.500 DM = ca. 45.000 €).

Der Antragsgegner hält an seiner Kostenberechnung fest. Er korrigiert seine Mitteilung vom 17.10.2018 dahingehend, dass der Betrag von 2.805,67 € irrtümlich aufgenommen worden sei; er habe mit 3.766,83 € bezeichnet werden müssen. Auf das korrigierende Schreiben vom 11.12.2018 wird Bezug genommen (Bl. 113 d. A.).

Er ist der Ansicht, dass ein Bodenrichtwert von 2,00 €/qm angesichts der tatsächlichen Kaufpreise angemessen sei; tatsächlich seien durchaus bei Verkäufen 3,00 €/qm erzielt worden. Den Wert der Gebäude mit 150.000 € anzusetzen, sieht er schon aufgrund der Nutzung der Gebäude durch mehrere Familien als angemessen an. Er beanstandet, dass die Antragsteller keine Angaben zur Größe, Nutzung, Zustand und baulichen Maßnahmen seit 1992 gemacht hätten. Er hält die Gebäude für unterversichert.

Die Kammer hat eine gutachterliche Stellungnahme der Ländernotarkasse Leipzig vom 26.09.2018 (Bl. 97-101 d. A.) eingeholt. Auf diese wird jeweils wegen der Einzelheiten Bezug genommen. Von Amts wegen hat die Kammer eine Auskunft über den Bodenrichtwert für die streitgegenständlichen Flächen über www.geoproxy.geoportal-th.de eingeholt. Zum Stichtag 31.12.2016 war ein Bodenrichtwert von 2,00 €/qm ersichtlich.

II.

Der Kostenprüfungsantrag der Antragsteller ist statthaft und auch im Übrigen zulässig (§§ 127 ff. GNotKG).

Der Kostenprüfungsantrag ist in der Sache nicht begründet.

Der Geschäftswert, der in der noch aufrechterhaltenen Fassung der Kostenberechnung vom 12.08.2015 (Kostenregisternummer 469 A/15) auf 868.000 € festgesetzt wurde, ist zu bestätigen. Frühere Fassungen sind aufgehoben. Die Gebühren- und Auslagentatbestände werden nicht angegriffen und sind daher nicht zu prüfen.

Der Geschäftswert, der für die Beurkundungsverfahrensgebühr anzusetzen ist, richtet sich nach den Wert- und Geschäftswertvorschriften für die Beurkundung eines Gesellschaftvertrages (§§ 97, 46, 38 GNotKG). Dieser bestimmt sich hier nach dem Verkehrswert des Grundbesitzes ohne Abzug von Schulden. Der abgerundete Geschäftswert beträgt insgesamt 868.000 € (für die Grundstücke 718.700 €, für die Gebäude 150.000 €).

Nach abschließender Würdigung des Vortrags der Beteiligten und der vorliegenden Informationen, insbesondere der amtlich festgestellten Bodenrichtwerte für die streitgegenständlichen Flächen in Ehrenhain, ist der durch den Antragsgegner angesetzte Geschäftswert in Höhe von 868.000 € angemessen und sachgerecht (§§ 130 Abs. 3 GNotKG i. V. m. § 27 FamFG, § 95 Abs. 1 S.1, 2 GNotKG).

Der Antragsgegner hat bei der Bildung des Geschäftswerts nachvollziehbar getrennt zwischen den Grundstücksflächen und den aufstehenden Gebäuden. Die Bewertung der Grundstücksflächen von 359.350 qm mit 2,00 €/qm entspricht der Wertentwicklung dieser vorwiegend landwirtschaftlichen genutzten Flächen. Es sind 718.700 € anzusetzen. Während die Bodenrichtwerte zu den früheren Stichtagen vom 31.12.2012 noch bei 1,15 €/qm und zum 31.12.2014 bei 1,70 € gelegen haben, wurde zum 31.12.2016 bereits ein Wert von 2,00 €/qm verzeichnet. Daraus ergibt sich ein kontinuierlicher Wertzuwachs. Die Rechnungstellung erfolgte im Jahr 2015 und daher war es durchaus vertretbar und angemessen, den Betrag von 2,00 €/qm anzusetzen. Dabei ist auch zu bedenken, dass Bodenrichtwerte zwar ein Anhaltspunkt sind für den Verkehrswert; naturgemäß bewegen sie sich aber zeitlich hinter aktuellen Verkehrswerten her, da sie eine Aussage für die Vergangenheit treffen. Es ist gerichtsbekannt, dass landwirtschaftliche Flächen im Altenburger Land aufgrund ihrer Qualität gesucht sind. Angesichts knapper landwirtschaftlicher Nutzflächen und des aus den Bodenrichtwerten abzulesenden kontinuierlichen Wertzuwachses, war daher auch kein Abzug von dem Bodenwert von 2,00 €/qm vorzunehmen.

Hinsichtlich der Gebäudewerte müssen sich die Antragsteller an dem angesetzten Wert von 150.000 € festhalten lassen. Die Verfahrensweise des Antragsgegners, hier einen geschätzten Betrag ähnlich eines Einfamilienhauses anzusetzen, war nachvollziehbar und angemessen. Die Hofstelle wird von zwei Familien und den Großeltern bewohnt und genutzt. Dies benötigt Gebäude und Wohnflächen, die weit über ein Einfamilienhaus hinausgehen, dessen Wert zudem im unteren Bereich angesetzt wurde.

Die Antragsteller sind ihrer Mitwirkungspflicht bei der Wertfindung nicht hinreichend nachgekommen, obwohl dazu ausreichend Gelegenheit bestand. Der Gebäudewert durfte daher nach billigem Ermessen bestimmt werden (§ 95 Abs. 1 S.1, 2 GNotKG). Bereits in der gutachterlichen Stellungnahme der Ländernotarkasse vom 26.09.2018 wurde darauf hingewiesen, dass die Antragsteller zur Mitwirkung verpflichtet sind und Angaben zur Art des Gebäudes, dessen Alter und Umfang eventuell durchgeführter Sanierungsarbeiten machen müssen. Der Antragsgegner hat in seinem Schreiben vom 01.11.2018 die fehlenden Angaben beanstandet und zudem auf eine etwaige Unterversicherung hingewiesen. Die anwaltlich vertretenen Antragsteller haben jedoch die erforderlichen Informationen nicht erteilt; daher sieht die Kammer auch keine Veranlassung, auf das vereinfachte Sachwertverfahren zurückzugreifen.

Daher ist die Kostenberechnung vom 12.08.2015 aufrechtzuerhalten und der Kostenprüfungsantrag zurückzuweisen.

Gerichtsgebühren sind nicht entstanden. Die erstinstanzliche landgerichtliche Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Dies ergibt sich, anders als noch im Anwendungsbereich der KostO (dort § 156 Abs. 6 Satz 1 KostO), nicht aus den §§ 127 ff. GNotKG. Dies folgt aber daraus, dass Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG keinen anwendbaren Gebührentatbestand enthält (vgl. Leipziger-GNotKG/Wudy, 2. Aufl. 2016, § 128 Rn. 138 m. w. N.).

Von der Erhebung gerichtlicher Auslagen wird abgesehen (§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 1, 2 FamFG). Außergerichtliche Auslagen der Beteiligten sind nicht zu erstatten, da die entsprechenden Voraussetzungen nicht vorliegen. Da keine Gebühren und Auslagen entstanden bzw. nicht zu erstatten sind, ist die Festsetzung des Wertes des Antragsverfahrens nicht veranlasst.

 

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