Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Rückauflassungsvormerkung: Geschäftswert und rechtliche Klarheit im Urteil
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wie wird der Geschäftswert einer Rückauflassungsvormerkung ermittelt?
- Welche Kosten entstehen bei der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung?
- Welche finanziellen Risiken bestehen bei Rückauflassungsvormerkungen?
- Warum wird bei Rückauflassungsvormerkungen oft der halbe Grundstückswert angesetzt?
- Wie kann man die Kosten für Rückauflassungsvormerkungen minimieren?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Fall betrifft die Kostenberechnung für Rückauflassungsvormerkungen im Rahmen einer Grundstücksüberlassung.
- Das Amtsgericht setzte ursprünglich die Gebühren basierend auf dem halben Grundstückswert an, änderte dies jedoch aufgrund einer Beanstandung und berücksichtigte den vollen Wert.
- Die Kostenentscheidung wurde angefochten, da die Beteiligte 1 nicht mit der Höhe der Gebühren einverstanden war.
- Das Gericht entschied, dass die Gebühren für die Rückauflassungsvormerkungen nach dem halben Grundstückswert zu berechnen sind.
- Diese Entscheidung beruht auf der Ungewissheit des Bedingungseintritts bei Rückauflassungsvormerkungen, die diese mit Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten gleichstellt.
- Die Festlegung des Geschäftswerts wird durch die Art der Vormerkung beeinflusst, was für die Berechnung der Gebühren von Bedeutung ist.
- Die rechtlichen Grundlagen wurden im Kontext der Änderungen im Gesetz über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit betrachtet.
- Die Entscheidung hat unmittelbare Auswirkungen auf die zukünftige Gebührenberechnung für Rückauflassungsvormerkungen und könnte Kostensicherheit für Beteiligte bringen.
- Die Urteilsbegründung stärkt die Argumentation für eine niedrigere Gebührenlast in vergleichbaren Fällen.
- Das Urteil deutet darauf hin, dass ähnliche Fälle künftig wieder verstärkt nach dem halben Grundstückswert behandelt werden sollten.
Rückauflassungsvormerkung: Geschäftswert und rechtliche Klarheit im Urteil
Im deutschen Zivilrecht spielt die Rückauflassungsvormerkung eine wichtige Rolle im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften. Sie stellt sicher, dass die Rechte eines Verkäufers, der ein Grundstück unter Bedingungen verkauft hat, abgesichert sind, solange der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die Rückauflassungsvormerkung dient als eine Art gesetzliche Sicherheit für den Verkäufer, indem sie sein Rückforderungsrecht dokumentiert und somit zukünftige Streitigkeiten über den Eigentumserwerb von vornherein entschärfen kann.
Ein zentraler Aspekt, der oft zu Unklarheiten führt, ist der Geschäftswert, der im Rahmen der Rückauflassungsvormerkung zu berücksichtigen ist. Der Geschäftswert ist entscheidend für die Berechnung von Gerichtskosten und Gebühren, die im Zuge von rechtlichen Auseinandersetzungen entstehen können. Um den Geschäftswert rechtssicher zu bestimmen, müssen verschiedene Faktoren sorgfältig abgewogen werden, darunter die Höhe des Kaufpreises und die Umstände des jeweiligen Einzelfalls.
Im folgenden Abschnitt wird ein konkreter Fall beleuchtet, der die Frage des Geschäftswerts im Rahmen einer Rückauflassungsvormerkung behandelt und die damit verbundenen rechtlichen Implikationen analysiert.
Der Fall vor Gericht
Die Frage des Geschäftswerts bei Rückauflassungsvormerkungen
Im Juli 2015 befasste sich das Oberlandesgericht München mit einem Fall zur kostenrechtlichen Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen. Der Streit entzündete sich an der Frage, ob für die Berechnung der Gebühren der volle oder nur der halbe Grundstückswert zugrunde zu legen sei.
Hintergrund des Rechtsstreits
Das Amtsgericht Starnberg hatte im Rahmen einer Grundstücksüberlassung zwei Rückauflassungsvormerkungen eingetragen. Zunächst berechnete das Gericht die Gebühren basierend auf dem halben Grundstückswert von 407.500 Euro. Nach Beanstandung durch den Bezirksrevisor erfolgte eine Neuberechnung auf Basis des vollen Grundstückswerts von 815.000 Euro, was zu einer Kostendifferenz von 710 Euro führte. Gegen diesen höheren Ansatz legte die Kostenschuldnerin Rechtsmittel ein.
Rechtliche Grundlagen und bisherige Praxis
Die Bewertung von Vormerkungen richtet sich seit August 2013 nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG). Gemäß § 45 Abs. 3 GNotKG entspricht der Geschäftswert einer Vormerkung dem Wert des vorgemerkten Rechts, wobei § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG entsprechend anzuwenden ist. Diese Norm legt fest, dass der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts die Hälfte des Werts des betreffenden Gegenstands beträgt.
Entscheidung des OLG München
Das OLG München entschied zugunsten der Beschwerdeführerin und hob den Beschluss des Amtsgerichts auf. Der Senat bekräftigte, dass auch nach der neuen Rechtslage Rückauflassungsvormerkungen mit dem halben Grundstückswert zu bewerten seien. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit dem unterschiedlichen Zweck von Auflassungs- und Rückauflassungsvormerkungen sowie dem Gebot der Kostengerechtigkeit.
Begründung des Gerichts
Das OLG München argumentierte, dass Rückauflassungsvormerkungen in ihrer Funktion den Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten näher stünden als gewöhnlichen Erwerbsvormerkungen. Die gesetzliche Formulierung stehe dieser Auslegung nicht entgegen. Vielmehr erlaube das Gesetz eine Bewertung bestimmter Vormerkungen nach dem Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts, insbesondere wenn der Eintritt der Bedingung für den gesicherten Anspruch höchst ungewiss sei.
Bedeutung für die Praxis
Mit dieser Entscheidung bestätigte das OLG München im Wesentlichen die bisherige Bewertungspraxis für Rückauflassungsvormerkungen. Die Richter betonten, dass die Verweisung in § 45 Abs. 3 GNotKG auf § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG eine differenzierte Betrachtung verschiedener Arten von Vormerkungen ermögliche und erfordere. Diese Auslegung diene der Kostengerechtigkeit und trage den unterschiedlichen wirtschaftlichen Bedeutungen von Erwerbs- und potenziellen Rückerwerbsrechten Rechnung.
Der Beschluss des OLG München schafft Klarheit in der Anwendung des seit 2013 geltenden Kostenrechts und stellt sicher, dass die bewährte Differenzierung bei der Bewertung von Vormerkungen fortgeführt werden kann. Für die Praxis bedeutet dies, dass bei der Berechnung der Gebühren für Rückauflassungsvormerkungen weiterhin der halbe Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann, was zu einer erheblichen Kostenersparnis für die Beteiligten führt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG München bestätigt, dass Rückauflassungsvormerkungen kostenrechtlich mit dem halben Grundstückswert zu bewerten sind. Diese Entscheidung stützt sich auf die funktionale Ähnlichkeit von Rückauflassungsvormerkungen mit Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten sowie das Gebot der Kostengerechtigkeit. Sie schafft Klarheit in der Anwendung des GNotKG und sichert die Fortführung der bewährten Differenzierung bei der Bewertung verschiedener Vormerkungsarten, was in der Praxis zu erheblichen Kostenersparnissen führen kann.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie eine Rückauflassungsvormerkung eintragen lassen, können Sie mit deutlich geringeren Kosten rechnen. Das Oberlandesgericht München hat entschieden, dass für die Berechnung der Gebühren nur der halbe Grundstückswert zugrunde gelegt wird. Dies bedeutet für Sie eine erhebliche Kostenersparnis. Zum Beispiel würden bei einem Grundstückswert von 400.000 Euro die Gebühren auf Basis von 200.000 Euro berechnet. Die Rückauflassungsvormerkung dient als Absicherung für den Fall, dass Sie das Grundstück unter bestimmten Bedingungen zurückerwerben möchten. Durch dieses Urteil wird das finanzielle Risiko bei der Eintragung einer solchen Vormerkung deutlich reduziert, was Ihnen mehr Spielraum für Ihre Immobiliengeschäfte gibt.
FAQ – Häufige Fragen
In dieser FAQ-Rubrik finden Sie kompakte und verständliche Antworten auf häufige Fragen rund um die Rückauflassungsvormerkung und den Geschäftswert. Unser Ziel ist es, Ihnen wertvolle Informationen zu bieten, die Ihnen helfen, rechtliche Zusammenhänge besser zu verstehen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Tauchen Sie ein in unsere sorgfältig zusammengestellten Inhalte, um Klarheit über diese Themen zu gewinnen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wie wird der Geschäftswert einer Rückauflassungsvormerkung ermittelt?
- Welche Kosten entstehen bei der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung?
- Welche finanziellen Risiken bestehen bei Rückauflassungsvormerkungen?
- Warum wird bei Rückauflassungsvormerkungen oft der halbe Grundstückswert angesetzt?
- Wie kann man die Kosten für Rückauflassungsvormerkungen minimieren?
Wie wird der Geschäftswert einer Rückauflassungsvormerkung ermittelt?
Der Geschäftswert einer Rückauflassungsvormerkung wird in der Regel auf die Hälfte des Wertes des betroffenen Grundstücks festgesetzt. Diese Berechnung basiert auf § 51 Abs. 1 Satz 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).
Berechnungsgrundlage
Für die Ermittlung des Geschäftswerts wird zunächst der volle Wert des Grundstücks herangezogen. Dies kann der aktuelle Verkehrswert oder der vereinbarte Kaufpreis sein. Von diesem Wert wird dann die Hälfte als Geschäftswert für die Rückauflassungsvormerkung angesetzt.
Wenn Sie beispielsweise ein Grundstück für 200.000 Euro gekauft haben, würde der Geschäftswert für die Rückauflassungsvormerkung 100.000 Euro betragen.
Besondere Umstände
In bestimmten Fällen kann von dieser Regel abgewichen werden. Das Gesetz sieht vor, dass bei besonderen Umständen ein höherer oder niedrigerer Wert angenommen werden kann, wenn die Hälfte des Grundstückswerts unbillig erscheint.
Solche besonderen Umstände könnten zum Beispiel vorliegen, wenn:
- Die Wahrscheinlichkeit der Ausübung des Rückkaufsrechts sehr gering ist.
- Der Berechtigte bereits ein hohes Alter erreicht hat.
- Andere Faktoren die Wahrscheinlichkeit der Rückübertragung beeinflussen.
In diesen Fällen könnte der Geschäftswert auf einen geringeren Prozentsatz, etwa zwischen 10% und 25% des Grundstückswerts, festgesetzt werden.
Bedeutung für Sie
Die Festsetzung des Geschäftswerts hat direkte Auswirkungen auf die Kosten, die für Sie bei der Eintragung oder Löschung der Rückauflassungsvormerkung anfallen. Je höher der Geschäftswert, desto höher sind in der Regel auch die damit verbundenen Gebühren.
Wenn Sie eine Rückauflassungsvormerkung eintragen oder löschen lassen möchten, sollten Sie sich bewusst sein, dass die Kosten auf Basis des halben Grundstückswerts berechnet werden. In Ihrer Situation könnte es sinnvoll sein, mit dem zuständigen Notar oder Grundbuchamt zu besprechen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine Abweichung von dieser Regel rechtfertigen könnten.
Beachten Sie, dass die genaue Festsetzung des Geschäftswerts im Einzelfall durch das zuständige Gericht oder den Notar erfolgt. Diese berücksichtigen dabei alle relevanten Umstände Ihres spezifischen Falls.
Welche Kosten entstehen bei der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung?
Die Kosten für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung setzen sich aus Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar zusammen. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie oder des Grundstücks, für das die Vormerkung eingetragen wird.
Gebühren für das Grundbuchamt
Für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch fällt eine 0,5-Gebühr an. Bei einem Immobilienwert von 100.000 Euro würden die Kosten für die Grundbucheintragung etwa 155 Euro betragen. Mit steigendem Immobilienwert erhöhen sich auch die Gebühren entsprechend.
Notarkosten
Zusätzlich fallen Notargebühren an, da für die Eintragung eine notarielle Urkunde erforderlich ist. Der Notar berechnet in der Regel ein Viertel der Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Gesamtkosten
Insgesamt können Sie bei einer Immobilie im Wert von 100.000 Euro mit Kosten von etwa 200 bis 300 Euro für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung rechnen. Bei höherwertigen Immobilien steigen die Kosten entsprechend an.
Weitere mögliche Kosten
Wenn es sich um einen Immobilienkauf handelt, können zusätzlich Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises) und eventuell eine Maklerprovision anfallen. Diese Kosten stehen jedoch nicht in direktem Zusammenhang mit der Rückauflassungsvormerkung.
Kostenunterschiede für verschiedene Personengruppen
Für Erben fallen in der Regel nur die Grundbuchamt- und Notargebühren an, während Käufer oder Beschenkte mit höheren Gesamtkosten rechnen müssen.
Kosten für die Löschung
Sollten Sie die Rückauflassungsvormerkung später löschen lassen wollen, fallen dafür ebenfalls Kosten an. Diese sind jedoch geringer als die Eintragungskosten und belaufen sich auf eine Pauschalgebühr von 25 Euro für die Löschung im Grundbuch.
Wenn Sie eine Rückauflassungsvormerkung eintragen lassen möchten, empfiehlt es sich, vorab mit einem Notar die genauen Kosten zu besprechen. So können Sie die finanziellen Aufwendungen genau einplanen und vermeiden unerwartete Ausgaben.
Welche finanziellen Risiken bestehen bei Rückauflassungsvormerkungen?
Bei Rückauflassungsvormerkungen können verschiedene finanzielle Risiken auftreten, die sowohl Käufer als auch Verkäufer betreffen.
Risiken für den Käufer
Als Käufer einer Immobilie mit Rückauflassungsvormerkung gehen Sie ein erhebliches finanzielles Risiko ein. Sollten Sie die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen nicht erfüllen, kann der Verkäufer die Immobilie zurückfordern. In diesem Fall haben Sie möglicherweise bereits beträchtliche Summen in die Immobilie investiert, die Sie nicht ohne Weiteres zurückerhalten. Dies betrifft nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Kosten für Renovierungen, Umbauten oder Modernisierungen.
Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit der Auflage kaufen, es innerhalb von zwei Jahren zu renovieren, und Sie diese Frist nicht einhalten, könnte der Verkäufer sein Rückforderungsrecht geltend machen. Ihre bisherigen Investitionen wären dann möglicherweise verloren.
Risiken für den Verkäufer
Auch als Verkäufer sind Sie nicht vor finanziellen Risiken gefeit. Wenn Sie von Ihrem Rückforderungsrecht Gebrauch machen, müssen Sie in der Regel den Kaufpreis zurückerstatten. Dies kann problematisch sein, wenn Sie das Geld bereits anderweitig verwendet haben. Zudem kann der Wert der Immobilie in der Zwischenzeit gesunken sein, sodass Sie möglicherweise einen finanziellen Verlust erleiden.
Wertermittlung und Kostenrisiken
Ein weiteres finanzielles Risiko ergibt sich aus der Wertermittlung der Immobilie im Falle einer Rückabwicklung. Häufig kommt es zu Streitigkeiten darüber, welche Wertveränderungen zu berücksichtigen sind und wer für eventuelle Schäden oder Wertverluste aufkommen muss. Dies kann zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen.
Finanzierungsrisiken
Wenn Sie als Käufer eine Immobilie mit Rückauflassungsvormerkung finanzieren möchten, kann dies zu Schwierigkeiten bei der Kreditvergabe führen. Banken sehen in der Vormerkung ein zusätzliches Risiko und könnten daher höhere Zinsen verlangen oder die Finanzierung ganz ablehnen.
Steuerliche Risiken
Bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrags können auch steuerliche Risiken entstehen. Möglicherweise müssen Sie bereits gezahlte Grunderwerbsteuer zurückfordern oder Einkommensteuer auf etwaige Wertsteigerungen zahlen.
Geschäftswertrisiko
Ein oft übersehenes Risiko betrifft den Geschäftswert der Rückauflassungsvormerkung. Dieser kann erheblich sein und zusätzliche Kosten verursachen, insbesondere wenn es um wertvolle Immobilien geht. Die Höhe dieses Wertes kann im Streitfall zu zusätzlichen finanziellen Belastungen führen.
Um diese finanziellen Risiken zu minimieren, ist es ratsam, die Bedingungen der Rückauflassungsvormerkung sehr genau zu prüfen und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen. Eine klare und präzise Formulierung der Bedingungen im Kaufvertrag kann viele potenzielle Streitpunkte und damit verbundene finanzielle Risiken von vornherein ausschließen.
Warum wird bei Rückauflassungsvormerkungen oft der halbe Grundstückswert angesetzt?
Bei Rückauflassungsvormerkungen wird häufig nur der halbe Grundstückswert als Geschäftswert angesetzt. Dies hat sowohl rechtliche als auch praktische Gründe.
Rechtliche Grundlage
Die Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen orientiert sich an § 51 Abs. 1 Satz 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Diese Vorschrift sieht vor, dass bei bestimmten Rechten, wie Ankaufs- oder Wiederkaufsrechten, nur der halbe Wert des Grundstücks als Geschäftswert anzusetzen ist. Obwohl Rückauflassungsvormerkungen nicht explizit in diesem Paragraphen erwähnt werden, wenden Gerichte und Notare diese Regelung analog an.
Gerichtliche Auslegung
Mehrere Oberlandesgerichte haben diese Praxis bestätigt. Sie argumentieren, dass Rückauflassungsvormerkungen in ihrer Funktion den im Gesetz genannten Rechten ähnlich sind. Wenn Sie eine solche Vormerkung eintragen lassen, sichern Sie damit einen möglichen zukünftigen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks. Dies ist vergleichbar mit einem Wiederkaufsrecht.
Praktische Überlegungen
Die Anwendung des halben Grundstückswerts berücksichtigt auch die Wahrscheinlichkeit, dass die Rückauflassungsvormerkung tatsächlich zum Tragen kommt. In vielen Fällen ist die Ausübung des Rückübertragungsanspruchs eher unwahrscheinlich. Durch den Ansatz des halben Wertes wird dieser Unsicherheit Rechnung getragen.
Bedeutung für Sie
Wenn Sie eine Rückauflassungsvormerkung eintragen lassen möchten, hat diese Bewertungspraxis direkte Auswirkungen auf die anfallenden Kosten. Die Gebühren für die Eintragung berechnen sich nämlich auf Basis des festgesetzten Geschäftswerts. Ein geringerer Geschäftswert führt somit zu niedrigeren Eintragungskosten.
Ausnahmen beachten
Es ist wichtig zu wissen, dass diese Praxis zwar weit verbreitet, aber nicht in allen Fällen zwingend ist. Einige Gerichte oder Notare könnten in bestimmten Situationen auch den vollen Grundstückswert ansetzen. Wenn Sie sich unsicher sind, empfiehlt es sich, dies im Vorfeld mit dem zuständigen Notar oder Grundbuchamt zu klären.
Rechtliche Entwicklungen
Die Rechtsprechung in diesem Bereich entwickelt sich stetig weiter. Gerichte präzisieren ihre Auslegung und passen sie an neue Gegebenheiten an. So hat beispielsweise das OLG Dresden in einem Beschluss die Anwendung des halben Grundstückswerts für Rückauflassungsvormerkungen bestätigt und den Geschäftswert entsprechend festgesetzt.
Durch den Ansatz des halben Grundstückswerts bei Rückauflassungsvormerkungen wird also eine ausgewogene Bewertung angestrebt, die sowohl die rechtliche Natur dieser Sicherungsform als auch praktische Erwägungen berücksichtigt. Für Sie als Beteiligten kann dies zu einer günstigeren Kostenstruktur führen, ohne den Schutz Ihrer Rechte zu beeinträchtigen.
Wie kann man die Kosten für Rückauflassungsvormerkungen minimieren?
Die Kosten für Rückauflassungsvormerkungen lassen sich durch verschiedene Maßnahmen reduzieren:
Präzise Formulierung des Rückübertragungsanspruchs
Formulieren Sie den Rückübertragungsanspruch so präzise wie möglich. Je genauer die Bedingungen für eine Rückübertragung definiert sind, desto geringer ist in der Regel der anzusetzende Geschäftswert. Dies wirkt sich positiv auf die Gebühren aus, da diese vom Geschäftswert abhängen.
Begrenzung des Anwendungsbereichs
Beschränken Sie den Anwendungsbereich der Rückauflassungsvormerkung auf bestimmte, klar definierte Fälle. Je enger der Anwendungsbereich, desto niedriger kann der Geschäftswert angesetzt werden. Beispielsweise könnten Sie die Rückübertragung nur für den Fall der Insolvenz des Erwerbers vorsehen, statt für eine Vielzahl möglicher Szenarien.
Zeitliche Begrenzung
Eine zeitliche Begrenzung der Rückauflassungsvormerkung kann den Geschäftswert ebenfalls senken. Wenn Sie festlegen, dass der Rückübertragungsanspruch nur für einen bestimmten Zeitraum, z.B. 5 oder 10 Jahre, gilt, reduziert dies die Wahrscheinlichkeit des Eintritts und damit den Wert der Vormerkung.
Wertbegrenzung des Rückübertragungsanspruchs
Wenn Sie den Wert des Rückübertragungsanspruchs auf einen bestimmten Betrag begrenzen, der unter dem vollen Grundstückswert liegt, kann dies zu einer niedrigeren Bewertung führen. Dies könnte beispielsweise sinnvoll sein, wenn Sie nur einen Teil des ursprünglichen Kaufpreises zurückerhalten möchten.
Vergleich mit ähnlichen Rechten
Argumentieren Sie gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Rückauflassungsvormerkung ähnlich wie ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht zu bewerten ist. Diese Rechte werden oft mit einem geringeren Prozentsatz des Grundstückswerts bewertet, was zu niedrigeren Gebühren führt.
Professionelle Unterstützung
Ziehen Sie einen erfahrenen Notar oder Fachanwalt für Immobilienrecht hinzu. Diese Experten können Ihnen helfen, die Rückauflassungsvormerkung so zu gestalten, dass sie den gewünschten Schutz bietet, gleichzeitig aber kostengünstig bewertet wird. Ihre Expertise kann sich durch eingesparte Gebühren schnell amortisieren.
Verhandlung mit dem Grundbuchamt
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, mit dem Grundbuchamt über die Bewertung zu verhandeln. Legen Sie dar, warum in Ihrem Fall eine niedrigere Bewertung angemessen wäre. Fundierte Argumente und Vergleiche mit ähnlichen Fällen können hier hilfreich sein.
Beachten Sie, dass die Minimierung der Kosten nicht zu Lasten des Schutzes gehen sollte, den die Rückauflassungsvormerkung bieten soll. Es gilt, eine Balance zwischen Kosteneinsparung und rechtlicher Absicherung zu finden. Wenn Sie diese Strategien anwenden, können Sie die Kosten für Ihre Rückauflassungsvormerkung oft deutlich reduzieren, ohne auf wichtige Sicherheiten zu verzichten.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Rückauflassungsvormerkung: Eine Rückauflassungsvormerkung ist ein Sicherungsinstrument im Grundstücksrecht. Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Verkäufers auf Rückübertragung des Eigentums, falls bestimmte Bedingungen eintreten. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht vollständig bezahlt. Die Vormerkung verhindert, dass der Käufer das Grundstück in der Zwischenzeit an Dritte weiterverkauft. Sie ist besonders wichtig bei Kaufverträgen mit Ratenzahlung oder bei Schenkungen unter Vorbehalt.
- Geschäftswert: Der Geschäftswert ist im Kostenrecht die Bemessungsgrundlage für Gerichts- und Notargebühren. Bei Grundstücksgeschäften orientiert er sich in der Regel am Verkehrswert der Immobilie. Für Rückauflassungsvormerkungen ist der Geschäftswert entscheidend für die Höhe der anfallenden Kosten bei Eintragung oder Löschung. Das OLG München hat bestätigt, dass hier nur der halbe Grundstückswert anzusetzen ist, was zu erheblichen Kosteneinsparungen führt. Die genaue Berechnung erfolgt nach den Vorschriften des Gerichtskostengesetzes.
- Kostengerechtigkeit: Kostengerechtigkeit bedeutet im Rechtskontext, dass die anfallenden Gebühren und Kosten in einem angemessenen Verhältnis zur erbrachten Leistung und zum wirtschaftlichen Wert des Rechtsgeschäfts stehen. Im Fall der Rückauflassungsvormerkungen wird die Kostengerechtigkeit dadurch gewahrt, dass nur der halbe Grundstückswert als Bemessungsgrundlage dient. Dies berücksichtigt, dass die Vormerkung lediglich eine Sicherungsfunktion hat und der Eintritt der Bedingung für den Rückerwerb ungewiss ist. So werden die Kosten für die Beteiligten in einem vertretbaren Rahmen gehalten.
- Grundbuchamt: Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts, die für die Führung der Grundbücher zuständig ist. Es trägt Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen an Grundstücken ein und löscht diese. Bei Rückauflassungsvormerkungen nimmt das Grundbuchamt die Eintragung vor und berechnet die anfallenden Gebühren. Es spielt eine zentrale Rolle bei der Umsetzung von Grundstücksgeschäften und der Sicherung von Rechten an Immobilien. Die Entscheidungen des Grundbuchamts können durch Beschwerde angefochten werden, wie im vorliegenden Fall geschehen.
- Bezirksrevisor: Der Bezirksrevisor ist ein Beamter, der die Kostenrechnungen der Gerichte und Notare überprüft. Er achtet darauf, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Kostenberechnung korrekt angewendet werden. Im vorliegenden Fall hatte der Bezirksrevisor die ursprüngliche Kostenberechnung des Grundbuchamts beanstandet, was zu einer Neuberechnung mit dem vollen Grundstückswert führte. Die Funktion des Bezirksrevisors dient der Qualitätssicherung und der einheitlichen Anwendung des Kostenrechts in der Justiz.
- Kostenschuldner: Der Kostenschuldner ist die Person oder Partei, die zur Zahlung der Gerichts- oder Notarkosten verpflichtet ist. Bei Grundbucheintragungen ist dies in der Regel derjenige, der die Eintragung beantragt hat oder in dessen Interesse sie vorgenommen wird. Im Fall von Rückauflassungsvormerkungen kann dies der Verkäufer sein, der sich absichern möchte. Als Kostenschuldner hat man das Recht, gegen Kostenentscheidungen Rechtsmittel einzulegen, wie es im vorliegenden Fall geschehen ist. Die Entscheidung des OLG München zur Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen hat direkte Auswirkungen auf die finanzielle Belastung des Kostenschuldners.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 45 Abs. 3 GNotKG (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare): Dieser Paragraph legt fest, dass der Geschäftswert einer Vormerkung dem Wert des vorgemerkten Rechts entspricht. Im vorliegenden Fall geht es um die Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen, deren Geschäftswert nach dieser Vorschrift zu bestimmen ist.
- § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG: Diese Norm bestimmt den Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts als die Hälfte des Werts des betreffenden Gegenstands. Im vorliegenden Fall wird diese Vorschrift herangezogen, um den Geschäftswert von Rückauflassungsvormerkungen zu ermitteln, da diese in ihrer Funktion den Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten ähneln.
- § 81 Abs. 6 Satz 2 GNotKG: Diese Vorschrift regelt die Übertragung von Beschwerdeverfahren im Zusammenhang mit Kostenentscheidungen an den Senat. Im vorliegenden Fall wurde das Verfahren aufgrund dieser Bestimmung an den Senat übertragen.
- § 122 GVG (Gerichtsverfassungsgesetz): Dieser Paragraph regelt die Besetzung des Senats in bestimmten Fällen. Im vorliegenden Fall wurde der Senat gemäß dieser Vorschrift besetzt.
- § 81 Abs. 1 bis 3, Abs. 5 ZPO (Zivilprozessordnung): Diese Vorschriften regeln das Beschwerdeverfahren in Zivilsachen. Im vorliegenden Fall wurde das Rechtsmittel der Kostenschuldnerin als Beschwerde nach diesen Bestimmungen zugelassen.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 136/15 Kost – Beschluss vom 09.07.2015
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I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Starnberg vom 23. März 2015 aufgehoben.
II. Der Kostenansatz des Amtsgerichts Starnberg – Grundbuchamt – vom 28. Januar 2015 – RE-Nr. 844040980830 (LJK Bamberg Kassenz. 637150108504) – wird in der Position 7 (Rückauflassungsvormerkung Nr. 14150 KV GNotKG, zweimal) dahin abgeändert, dass sich der Wert je aus 407.500 € mit je einem Betrag von 392,50 € berechnet.
Gründe
I.
Im Zusammenhang mit einer Grundstücksüberlassung trug das Amtsgericht – Grundbuchamt – am 12.1.2015 an dem überlassenen Eigentum auch zwei Rückauflassungsvormerkungen ein und berechnete diese Eintragungen gemäß Nr. 14150 KV GNotKG zunächst je aus dem halben Grundstückswert (407.500 €). Auf Beanstandung der Kostenrechnung durch den Beteiligten zu 2 – Bezirksrevisor – berechnete der Kostenbeamte am 28.1.2015, soweit hier noch erheblich, die Gebühr für die Eintragung der beiden Rückauflassungsvormerkungen aus dem ganzen Grundstückswert (815.000 €), woraus sich eine Differenz von 710 € zur ursprünglichen Kostenerhebung ergibt. Hiergegen richtete sich das Rechtsmittel der als Kostenschuldnerin in Anspruch genommenen Beteiligten zu 1 mit dem Ziel, die Gebühr nach dem ursprünglich angenommenen halben Grundstückswert zu bemessen. Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat die Erinnerung mit Beschluss vom 23.3.2015 zurückgewiesen. Begründet wird dies im Wesentlichen mit einer neuen Rechtslage nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare vom 23.7.2013 (BGBl I S. 2586) und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Bamberg (Beschluss vom 7.1.2015, 1 W 44/14 = ZfIR 2015, 388). Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 vom 2.4.2015, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.
Der Einzelrichter hat mit Beschluss vom 2.7.2015 das Verfahren dem Senat in seiner Besetzung nach § 122 GVG übertragen (§ 81 Abs. 6 Satz 2 GNotKG).
II.
Das nach § 81 Abs. 1 bis 3, Abs. 5 ZPO als Beschwerde zulässige Rechtsmittel gegen den zurückweisenden Beschluss des Amtsgerichts zum abgeänderten Kostenansatz hat Erfolg. Die Gebühr für die beiden Rückauflassungsvormerkungen sind entsprechend dem ersten Ansatz mit dem halben – selbst unstrittigen – Grundstückswert zu bemessen (§ 45 Abs. 3 i. V. m. § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG).
1. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in ständiger Rechtsprechung zur damals geltenden Rechtsgrundlage (Kostenordnung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 361-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) die Eintragung von Auflassungsvormerkungen (“Eigentumsvormerkungen“) wegen ihres Zwecks, den Auflassungsanspruch als solchen und damit die endgültige Eintragung des Eigentümers zu sichern, nach dem vollen Wert des Grundstücks bemessen (BayObLGZ 1961,112/116; Rpfleger 1986, 31). Es hat jedoch davon die Fälle unterschieden, in denen die Vormerkung einen bedingten Rückübereignungsanspruch absichern soll, und dies damit begründet, dass derartige Eintragungen denen eines Vorkaufs- oder Wiederkaufrechts ähneln, deren Ausübung wegen der Notwendigkeit des Eintritts einer oder gar mehrerer Bedingungen ungewiss ist. Zwar soll die eine wie die andere Auflassungsvormerkung die Eintragung als Eigentümer sichern; die Ungewissheit des Bedingungseintritts und damit des Zustandekommens des gesicherten Auflassungsanspruchs rechtfertigen nach dieser Rechtsprechung jedoch die kostenrechtliche Gleichstellung der Rückauflassungsvormerkung mit Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten (BayObLG Rpfleger 1986, 31/32 m. w. N.; siehe auch BayObLG JurBüro 1999, 376/377) und damit die Anwendung des (damals geltenden) § 20 Abs. 2 KostO mit der Folge, dass in der Regel der halbe Wert der Sache als Geschäftswert angenommen wurde (ebenso z. B. OLG Celle Rpfleger 1969, 140; OLG Düsseldorf MDR 1996, 318; Hartmann Kostengesetze 40. Aufl. § 66 KostO Rn. 6 mit 7; Assenmacher/Mathias KostO 16. Aufl. Stichwort „Vormerkung“ Ziff. 2.2.1; Rohs in Rohs/ Wedewer KostO 79. Erg.-Lfg. Sept. 2001 § 66 Rn. 3a; a. A. Lappe in Korintenberg/Lappe/ Bengel/Reimann KostO 18. Aufl. § 66 Rn. 7).
2. Seit dem 1.8.2013 richtet sich die Bewertung nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare vom 23.7.2013 (BGBl I S. 2586), welches die bis dahin geltende Kostenordnung abgelöst hat. § 45 GNotKG regelt als besondere Geschäftswertvorschrift in Absatz 3, dass Geschäftswert einer (sonstigen, d. h. nicht von Abs. 2 erfassten) Vormerkung der Wert des vorgemerkten Rechts ist und § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG entsprechend anzuwenden ist. Nach Satz 1 der letztgenannten Norm entspricht der Wert eines Ankaufrechts oder eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts dem Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht, während nach Satz 2 der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufrechts die Hälfte des Werts nach Satz 1 ist. Das Oberlandesgericht Bamberg hat in seinem Beschluss vom 7.1.2015 (1 W 44/14) angenommen, dass nach neuer Rechtslage ein Unterschied zwischen „echten“ – unbedingten – Auflassungsvormerkungen und solchen, die wie etwa eine Rückübertragungsvormerkung (meist) einen bedingten oder betagten Eigentumsverschaffungsanspruch sichern, nicht mehr gemacht werden könne. Das folge aus dem größeren Regelungsumfang von § 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG im Verhältnis zu § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG. Mit Satz 1 habe der Gesetzgeber klargestellt, dass andere Erwerbs- oder Veräußerungsrechte als Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte (gemäß Satz 2) grundsätzlich mit dem Verkehrswert der betroffenen Sache zu bewerten seien. Eine analoge Anwendung von Satz 2 scheide damit für die Bewertung des gegenständlichen Rechts aus (ähnlich Röhl in Fackelmann/Heinemann GNotKG § 45 Rn. 22). Der geringeren wirtschaftlichen Bedeutung der Vormerkung im Vergleich zum vorgemerkten Recht selbst trage der ermäßigte Gebührensatz von 0,5 Rechnung.
3. Demgegenüber wird in der Literatur vertreten, dass auch nach Einführung des GNotKG die hergebrachten Bewertungsgrundsätze für ein durch Vormerkung gesichertes Rückforderungsrecht fortgelten (Korintenberg/Schwarz GNotKG 19. Aufl. § 51 Rn. 8 und 25; Hartmann Kostengesetze 45. Aufl. § 51 GNotKG Rn. 5; Pfeiffer in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 45 Rn. 15), also § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG weiter (entsprechend) anwendbar ist, wenn das Erwerbsrecht durch Bedingungen so starke Einschränkungen erfährt, dass es in seiner Wirkung nur den dort namentlich aufgeführten Rechten gleichkommt. Wilsch (ZfIR 2015, 389) weist in seiner Anmerkung zum Beschluss des Oberlandesgerichts Bamberg auf die gravierenden Unterschiede zwischen Auflassungs- (§ 45 Abs. 3 Halbs. 1 GNotKG) und Rückauflassungsvormerkung hin. Während die erstere den Boden für den Rechtserwerb bereite, sei die Rückauflassungsvormerkung in aller Regel im Hinblick auf ihre Bedingungsabhängigkeit von der Unwahrscheinlichkeit geprägt, realisiert zu werden. Sie diene zum Auffangen vertraglicher Störfälle und solle nur für diese Fälle den Rückerwerb sichern. Schließlich sei die Reduktion auf den halben Wert ein Gebot der Kostengerechtigkeit und ein Gebot der Gleichbehandlung im Hinblick auf die wirtschaftlich ähnlichen Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte (Wilsch a. a. O.).
4. Der Senat schließt sich der Auffassung an, dass auch das geltende Kostenrecht eine Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen nach der Hälfte des Grundstückswerts (entsprechend § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG) erlaubt und gebietet.
a) Aus dem in aller Regel deutlich unterschiedlichen Zweck von Vormerkungen, die einerseits einen wahrscheinlichen Erwerb und andererseits einen eher unwahrscheinlichen – potentiellen – Rückerwerb sichern, folgt auch als Gebot der Kostengerechtigkeit, dass die eine Vormerkung mit der anderen im Wert nicht gleichgesetzt wird.
b) Demgemäß sind derartige Rückauflassungsvormerkungen so zu behandeln wie diejenigen Rechte in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG (Ankaufs- oder Wiederkaufsrechte), die mit diesen wesentliche Gemeinsamkeiten aufweisen, mit anderen Worten ihnen in ihrer Funktion näher stehen als Erwerbsvormerkungen.
c) Die gesetzliche Fassung steht dieser Sichtweise nicht entgegen. § 45 Abs. 3 Halbs. 2 GNotKG verweist auf eine entsprechende Anwendung von § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG, was nicht zwingend bedeutet, dass nur solche Vormerkungen mit der Hälfte zu bewerten sind, die ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht (im engeren Sinne) sichern. Vielmehr erlaubt das Gesetz (auch) die Auslegung, bestimmte Vormerkungen wegen der häufig völligen Ungewissheit des Bedingungseintritts für den gesicherten Anspruch nach dem Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts zu bewerten. Hätte dies der Gesetzgeber in Abweichung zur bis dahin herrschenden Praxis anders gesehen, so hätte auf die Verweisung in § 45 Abs. 3 Halbs. 2 GNotKG verzichtet werden können. Denn bereits aus Halbs. 1, der den Wert einer Vormerkung mit dem Wert des vorgemerkten Rechts bestimmt, hätte sich der Wert der jeweiligen Vormerkung problemlos aus § 51 Abs. 1 Satz 1 oder aber Satz 2 GNotKG erschließen lassen. Wenn der Gesetzgeber aber für den Geschäftswert von Vormerkungen eine Verweisung auf die Wertvorschrift für Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte (§ 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG) trifft, besagt dies, dass Vormerkungen, die Rechte dieser Art sichern, eben auch entsprechend dem halben Wert bemessen werden sollen. Der ohnehin für die Eintragung von Vormerkungen reduzierte Gebührensatz von 0,5 (KV Nr. 14150) ist kein Argument gegen diese Sichtweise (vgl. Wilsch ZfIR 2015, 389/391).
d) Die Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 17/11471, S. 171; BR-Drucks. 517/12 S. 240, 246) liefern, wie Wilsch (a. a. O.) überzeugend dargelegt hat, für die vom Oberlandesgericht Bamberg vertretene Auslegung keinen zwingenden Grund. Vielmehr kann und muss für die Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen über die Verweisung in § 45 Abs. 3 GNotKG auf § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG zurückgegriffen werden, so dass in diesem Rahmen im Wesentlichen die bisherigen Bewertungsgrundsätze fortgelten.
Die gesetzliche Begründung zu § 45 GNotKG (BT-Drucks. 17/11471, S. 167; BR-Drucks. 517/12, S. 240 – je letzter Absatz -) beschreibt nur die damals aktuelle – und praktizierte – Rechtslage für den Wert von Vormerkungen (etwa BayObLGZ 1982, 15/17; BayObLG Rpfleger 1986, 31/32). Dafür, ob die gegenständliche Differenzierung bei Vormerkungen für Rechte unterschiedlichen Inhalts stattzufinden hat, gibt sie nichts her.
§ 51 Abs. 1 GNotKG versteht der Gesetzgeber als ausdrückliche, bis dahin nicht vorhandene Regelung für Ankaufs- und sonstige Erwerbs- und Veräußerungsrechte (BT-Drucksache 17/11471 S. 171; BR-Drucks. 517/12, S. 240). Hierzu sah er Regelungsbedarf, weil die Praxis entweder auf den Verkehrswert oder in analoger Anwendung des damaligen § 20 Abs. 2 KostO auf den halben Wert abstellte und das Abgrenzungskriterium für die eine oder andere Bewertung unscharf war (Beispiel etwa BayObLG FGPrax 2001, 38). Dass der Gesetzgeber aus „Gründen der Vereinfachung“ zugleich auch die von der ganz überwiegenden kostenrechtlichen Praxis getroffene, sachgerechte und meist unkomplizierte Differenzierung im Bereich der Bewertung von Vormerkungen einebnen wollte, ist den Motiven hingegen nicht zu entnehmen. Die gesetzlich gewünschte Vereinfachung tritt zudem auch in der Bewertung von Vormerkungen ein, weil der frühere Spielraum, anders als nach dem halben Wert der Sache zu bewerten (§ 20 Abs. 2 KostO a. F.: „in der Regel“), nun nicht mehr eröffnet ist (siehe § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG; Korintenberg/Schwarz § 51 Rn. 3, dort auch zu Ausnahmen nach § 51 Abs. 3 GNotKG).
5. Anhaltspunkte, die darüber hinaus noch eine Auseinandersetzung mit der Ausnahmeregelung in § 51 Abs. 3 GNotKG veranlassen würden, sind nicht ersichtlich.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 81 Abs. 8 GNotKG).
Ein Rechtsmittel an den Bundesgerichtshof findet nicht statt (§ 81 Abs. 3 Satz 3 GNotKG).
