Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- OLG München: Reinertrag senkt Geschäftswert beim Nießbrauch
- Redaktionelle Leitsätze
- Welche Kosten mindern den Reinertrag beim Nießbrauch?
- Warum Sukzessiv-Nießbrauch für Ehegatten doppelt kostet
- Warum 20 % Abschlag bei Ehegatten-Nießbrauch genügen
- Beschwerde gegen Kostenrechnung: Wann lohnt der Einspruch?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt der Reinertrag auch als Basis, wenn meine Immobilie aktuell leer steht?
- Kann ich einen höheren Abschlag verlangen, wenn meine Ehefrau deutlich jünger ist als ich?
- Reicht meine Steuererklärung als Nachweis für die abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten beim Grundbuchamt aus?
- Was kann ich tun, wenn der Notar die Bruttomiete bereits ohne Abzüge abgerechnet hat?
- Spare ich Gebühren, wenn ich den Nießbrauch gemeinschaftlich statt nacheinander für Ehegatten bestelle?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 34 Wx 35/26 e
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: OLG München
- Datum: 16.04.2026
- Aktenzeichen: 34 Wx 35/26 e
- Verfahren: Beschwerde gegen Geschäftswertfestsetzung
- Rechtsbereiche: Kostenrecht, Grundbuchrecht, Nießbrauch
- Relevant für: Eigentümer, Notare, Grundbuchämter, Nießbrauchsberechtigte
Das OLG München senkt die Werte für zwei Nießbrauchsrechte, rechnet mit Reinertrag und trennt beide Rechte.
- Das Gericht nutzt den Reinertrag, nicht die Nettokaltmiete.
- Es nimmt die Ist-Mieten aus den Gutachten als Grundlage.
- Es bewertet Ehemann und Ehefrau getrennt.
- Es lässt den 20-Prozent-Abschlag für die Ehefrau stehen.
- Der höhere Abschlag und ein fiktives Gesamtrecht überzeugen das Gericht nicht.
OLG München: Reinertrag senkt Geschäftswert beim Nießbrauch
Der Wert eines Nießbrauchs – also des Rechts, eine Immobilie zu nutzen und deren Erträge wie Mieten zu behalten, ohne selbst Eigentümer zu sein – bestimmt sich nach § 52 Abs. 1 GNotKG (dem Gesetz über Gericht- und Notarkosten) nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten hat. Aufgrund des Ertragscharakters ist der Reinertrag des Objekts maßgeblich. Als zeitlicher Faktor wird gemäß § 52 Abs. 4 Satz 1 und Abs. 6 Satz 1 GNotKG das Zehnfache des Jahreswerts angesetzt.
Kalkulieren Sie Ihre Kosten vorab: Multiplizieren Sie Ihren voraussichtlichen Jahresreinertrag mit dem Faktor zehn, um die Basis für die Gerichts- und Notargebühren zu erhalten und die finanzielle Belastung frühzeitig abzuschätzen.
Ein Grundstückseigentümer bestellte für sich und seine Ehefrau lebenslange Nießbrauchsrechte an seinen Immobilien, woraufhin das Grundbuchamt die Kosten auf Basis der reinen Mieteinnahmen berechnete. Das Oberlandesgericht München (Az.: 34 Wx 35/26 e) gab der Beschwerde des Mannes am 16. April 2026 teilweise statt und senkte den festgesetzten Geschäftswert deutlich ab. Ursprünglich hatte das Grundbuchamt Landshut einen Geschäftswert von 10.826.700,00 Euro für das Recht des Eigentümers veranschlagt. Das Gericht korrigierte diesen Betrag auf 9.300.630,00 Euro. Die Richter legten dabei einen ermittelten Jahresreinertrag von 930.063,00 Euro zugrunde und multiplizierten diesen gesetzeskonform mit dem Faktor zehn.
Redaktionelle Leitsätze
- Der Geschäftswert eines Nießbrauchs bemisst sich nach § 52 Abs. 1 GNotKG nicht nach der Nettokaltmiete oder dem Rohertrag, sondern nach dem Reinertrag; von den tatsächlich erzielten Ist-Mieten sind daher die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten – insbesondere Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnisse – in Abzug zu bringen.
- Werden für verschiedene Personen nacheinander geschaltete Nießbrauchsrechte an demselben Grundstück bestellt (Sukzessivberechtigung), sind diese Rechte auch dann getrennt und jeweils einzeln zu bewerten, wenn das zweite Recht aufschiebend bedingt oder nachrangig ausgestaltet ist; eine Zusammenfassung zu einem fiktiven Gesamtrecht und eine Bewertung allein nach dem Lebensalter des Längstlebenden ist kostenrechtlich nicht vorgesehen.
- Ein Unbilligkeitsabschlag nach § 52 Abs. 6 Satz 3 GNotKG auf den Geschäftswert eines aufschiebend bedingt bestellten Nießbrauchs fällt gering aus, wenn die Nießbrauchsberechtigten annähernd gleich alt sind; allein die statistische Scheidungsquote begründet keine wesentliche Erhöhung des Abschlags über 20 % hinaus.
Welche Kosten mindern den Reinertrag beim Nießbrauch?
Maßgeblich für die Bewertung ist der Reinertrag, nicht der Rohertrag oder die bloße Nettokaltmiete. Vom Rohertrag sind gewöhnliche Unterhaltungskosten und ordentliche öffentliche Lasten abzuziehen. Zu den öffentlichen Lasten gehören regelmäßige Zahlungen an den Staat, wie beispielsweise die Grundsteuer. Nicht abzugsfähig sind hingegen Hypotheken- und Grundschuldzinsen, Tilgungsdienste sowie Abnutzungs- und Abschreibungsbeträge.
Der Streit um die korrekte Berechnungsgrundlage entzündete sich an der ursprünglichen Meldung des Notars, der eine Jahresmiete von 1.082.670,96 Euro für die Geschäftswertfestsetzung mitgeteilt hatte. Der betroffene Eigentümer wehrte sich gegen diese Summe und forderte den Abzug von nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnissen.
OLG München berechnet Reinertrag nach Ist-Mieten
Das Gericht folgte der Argumentation teilweise und zog Verkehrswertgutachten vom 9. Dezember 2024 heran. Für die verschiedenen Immobilien ermittelten die Richter die tatsächlichen Ist-Mieten abzüglich der ausgewiesenen Bewirtschaftungskosten. So ergab sich für zwei Objekte aus einer Miete von 577.498,00 Euro abzüglich 56.367,00 Euro Kosten ein Reinertrag von 521.131,00 Euro. Bei einem weiteren Gebäude blieben von 196.136,00 Euro nach einem Abzug der Kosten noch 168.895,00 Euro übrig. Zwei weitere Immobilien steuerten Reinerträge von 82.083,00 Euro und 157.954,00 Euro bei. In der Summe errechnete das Gericht einen tatsächlichen Jahresrohertrag von 1.050.803,00 Euro, der sich nach dem Abzug aller Bewirtschaftungskosten auf den finalen Jahresreinertrag reduzierte.
Es ist nicht ersichtlich und dazu auch nichts vorgebracht, warum vom tatsächlich erzielten Ist-Mietertrag auf eine nicht nachvollziehbare Marktmiete abgewichen werden sollte. – so das OLG München
Praxis-Hinweis: Abzug von Bewirtschaftungskosten
Der entscheidende Hebel zur Senkung des Geschäftswerts war hier der Abzug der nicht umlagefähigen Kosten. Sie liegen ähnlich, wenn Sie für Ihre Immobilie Kosten für Instandhaltung oder Mietausfallwagnis selbst tragen müssen. Um diesen Vorteil zu nutzen, sollten Sie diese Kostenpositionen gegenüber dem Grundbuchamt oder Notar detailliert aufschlüsseln, da das Gericht den Reinertrag und nicht die Bruttomiete als Basis heranzieht.
Warum Sukzessiv-Nießbrauch für Ehegatten doppelt kostet
Sind mehrere Nießbrauchsberechtigte vorhanden, sind die Rechte grundsätzlich getrennt zu bewerten. Dies gilt auch bei einer sogenannten Sukzessivberechtigung, wenn ein Recht nachrangig oder aufschiebend bedingt bestellt ist. Sukzessivberechtigung bedeutet, dass Personen nacheinander berechtigt sind – das zweite Recht wird also erst wirksam, wenn das erste endet. Aufschiebend bedingt heißt konkret: Das Recht entsteht erst, wenn ein bestimmtes Ereignis in der Zukunft eintritt, etwa der Tod des ersten Nutzers. Eine Behandlung als fiktives Gesamtrecht, das nach dem Lebensalter des Längstlebenden kapitalisiert wird, ist bei Nießbrauchsrechten rechtlich nicht vorgesehen.
Die getrennte Betrachtung der Rechte spielte in der notariellen Urkunde vom 4. April 2025 eine zentrale Rolle, da neben dem Nießbrauch für den Ehemann ein nachrangiges Recht für die Ehefrau bestellt wurde. Dieses sollte erst zum Tragen kommen, wenn das Recht des Mannes erlischt, und war zudem an die Bedingung geknüpft, dass es bei einer Scheidung entfällt. Der Eigentümer argumentierte vor Gericht erfolglos, dass die Summe der Einzelwerte nicht höher sein dürfe als ein fiktives Gesamtrecht. Das Oberlandesgericht München bestätigte jedoch die getrennte Bewertung beider Rechte. Die Richter stellten klar, dass materiell-rechtlich zwei eigenständige Rechte für verschiedene Personen vorlagen, die jeweils einzeln erfasst werden müssen. Das bedeutet: Entscheidend ist der tatsächliche rechtliche Gehalt der Ansprüche, nicht nur die formale Art der Eintragung im Grundbuch. Ein Verweis des Mannes auf steuerrechtliche Bewertungsgrundsätze und eine ältere Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts zu Leibrenten griff hier nicht, da es sich um die direkte Bewertung von Nießbrauchsrechten handelte.
Auch wenn eine Sukzessivberechtigung gegeben ist, handelt es sich nicht nur formal, sondern auch materiell um zwei Rechte für mehrere Berechtigte, die getrennt zu bewerten sind. – so das OLG München
Prüfen Sie vor der Vertragsgestaltung, ob ein gemeinschaftliches Nießbrauchsrecht (z. B. als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB) für Sie infrage kommt. Bei dieser Form steht das Recht den Beteiligten gemeinsam zu. Das führt oft dazu, dass die Gebühren nur einmal auf Basis eines Gesamtwerts berechnet werden, statt die Werte für jede Person einzeln zu addieren, was die vom OLG München bestätigte teure Addition bei einer Sukzessivberechtigung vermeidet.
Achtung Falle: Getrennte Bewertung bei Ehegatten
Das Urteil stellt klar, dass nacheinander geschaltete Nießbrauchsrechte für verschiedene Personen (Sukzessivberechtigung) einzeln bewertet werden. Wenn Sie planen, ein Recht für sich und nachrangig für Ihren Partner eintragen zu lassen, müssen Sie mit einer Addition der Werte rechnen. Eine Zusammenfassung zu einem günstigeren Gesamtrecht ist laut dieser Entscheidung ausgeschlossen.
Warum 20 % Abschlag bei Ehegatten-Nießbrauch genügen
Nach § 52 Abs. 6 Satz 3 GNotKG kann ein Unbilligkeitsabschlag vorgenommen werden. Das ist eine Reduzierung der Gebühren für den Fall, dass die gesetzlich vorgesehene Berechnung im konkreten Einzelfall zu einem unangemessen hohen und damit ungerechten Ergebnis führen würde. Ein solcher Abschlag kommt insbesondere bei aufschiebend bedingten oder nachrangigen Rechten in Betracht. Die Höhe des Abschlags liegt im Ermessen der Behörden und orientiert sich an den Umständen des Einzelfalls, wie etwa dem Lebensalter der Beteiligten.
Über die angemessene Höhe dieses Abschlags stritten die Parteien intensiv, da der Eigentümer eine Reduzierung um mindestens 80 Prozent forderte. Er begründete dies mit seinem guten Gesundheitszustand, der statistischen Scheidungsquote von 37 Prozent und der Tatsache, dass seine Frau nur drei Jahre jünger sei. Sowohl das Grundbuchamt als auch das Oberlandesgericht hielten jedoch einen Abschlag von 20 Prozent für den Nießbrauch der Ehefrau für völlig ausreichend. Das Gericht begründete diese Entscheidung maßgeblich mit dem annähernd gleichen Lebensalter der Ehegatten. Die statistische Wahrscheinlichkeit einer Scheidung rechtfertigte nach Ansicht der Richter keinen höheren Abzug. Somit ergab sich für das aufschiebend bedingte Recht der Ehefrau ein Geschäftswert von 7.440.504,00 Euro.
Der Unbilligkeitsabschlag gemäß § 52 Abs. 6 Satz 3 GNotKG ist mit 20% zutreffend angesetzt. […] Auch wenn die Scheidungsquote statistisch bei 37% liegen mag und der bedingt bestellte Nießbrauch für die Ehefrau bei Scheidung erlischt, rechtfertigt dies nicht einen höheren Abschlag. – so das OLG München
Um einen höheren Unbilligkeitsabschlag als 20 Prozent durchzusetzen, müssen Sie im Verfahren konkret nachweisen, dass der Eintritt des Nießbrauchsfalls aufgrund besonderer Umstände – wie eines extremen Altersunterschieds oder spezifischer Ausschlussklauseln – statistisch höchst unwahrscheinlich ist.
Praxis-Hürde: Altersabstand bei Abschlägen
Der entscheidende Faktor für den geringen Abschlag von 20 % war das fast gleiche Alter der Eheleute. Sie können nur dann mit einer stärkeren Reduzierung des Geschäftswerts für das zweite Recht rechnen, wenn die nachrangig berechtigte Person deutlich älter ist als der Erstberechtigte, da dies die statistische Wahrscheinlichkeit des tatsächlichen Nutzungseintritts verringert.
Beschwerde gegen Kostenrechnung: Wann lohnt der Einspruch?
Gegen die Festsetzung des Geschäftswerts durch das Grundbuchamt ist die Beschwerde nach § 83 Abs. 1 GNotKG zulässig. Prüfen Sie unbedingt vorab, ob Ihre potenzielle Gebührenersparnis über 200 Euro liegt, da das Rechtsmittel sonst unzulässig ist. Die Entscheidung über das Rechtsmittel erfolgt in der Regel durch den Einzelrichter des zuständigen Oberlandesgerichts.
Der rechtliche Weg durch die Instanzen begann mit einer Erinnerung – dem ersten förmlichen Einspruch gegen die Kostenrechnung – des Eigentümers gegen die ursprüngliche Kostenrechnung des Grundbuchamts Landshut vom 17. Juni 2025. Nachdem die Behörde am 3. Februar 2026 einen Nichtabhilfebeschluss erlassen hatte, landete der Fall vor dem Oberlandesgericht München. Ein Nichtabhilfebeschluss bedeutet, dass die Behörde den Einspruch geprüft hat, aber bei ihrer Meinung bleibt und die Sache deshalb dem Gericht zur Entscheidung vorlegt. Dort entschied die Einzelrichterin des Senats über die Angelegenheit. Die Beschwerde war letztlich teilweise erfolgreich und führte zur Herabsetzung der Geschäftswerte für beide Nießbrauchsrechte. Im Übrigen, insbesondere hinsichtlich des geforderten höheren Unbilligkeitsabschlags und der Zusammenrechnung als Gesamtrecht, wies das Gericht die Beschwerde zurück.
Checkliste: So senken Sie Ihre Nießbrauchs-Gebühren
Die Entscheidung des OLG München (Az. 34 Wx 35/26 e) ist eine wegweisende Richtschnur für Immobilieneigentümer. Sie zwingt Grundbuchämter dazu, den tatsächlichen Reinertrag als Basis zu nehmen, was bei korrekter Dokumentation die Gebühren massiv senkt. Da es sich um eine obergerichtliche Klärung handelt, dient sie bundesweit als starke Argumentationshilfe gegen überhöhte Kostenansätze.
Prüfen Sie Ihre Kostenrechnung sofort auf den Abzug von Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Falls diese fehlen, legen Sie Erinnerung ein, da die Rechnung sonst bestandskräftig wird und Sie unnötig hohe Gebühren zahlen. Bestandskräftig bedeutet: Die Entscheidung ist endgültig und kann mit rechtlichen Mitteln nicht mehr angefochten werden. Bei einer Ablehnung müssen Sie die einmonatige Beschwerdefrist zum OLG unbedingt einhalten. Um Streit von vornherein zu vermeiden, übergeben Sie Ihrem Notar bereits vor der Beurkundung eine detaillierte Aufstellung aller nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Experten Kommentar
Was in der Hektik der Vertragsanbahnung oft untergeht: Notariate fragen in ihren Vorab-Formularen meist nur pauschal nach den aktuellen Mieteinnahmen. Kaum ein Notar hakt von sich aus nach, ob von dieser Summe noch Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen abgezogen werden können. Trägt man hier arglos die Bruttomiete ein, nimmt das Unheil seinen Lauf, denn das Grundbuchamt übernimmt diese Zahlen später ungeprüft.
Betroffene fahren am besten, wenn sie die abzugsfähigen Positionen gar nicht erst mühsam selbst zusammenrechnen. Ich rate dazu, direkt die Anlage V der letzten Steuererklärung als Nachweis beim Notariat einzureichen. Wer die reinen Nettoerträge gleich schwarz auf weiß und vom Finanzamt akzeptiert vorlegt, erstickt spätere Diskussionen über den Geschäftswert meist im Keim.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt der Reinertrag auch als Basis, wenn meine Immobilie aktuell leer steht?
JA, der Reinertrag bildet auch bei Leerstand die Grundlage für die Gebührenberechnung, da der Nießbrauch als Recht zur Nutzung der Immobilie stets einen messbaren Vermögenswert darstellt. In diesem Fall wird die marktübliche Miete als fiktiver Ertrag herangezogen, um den wirtschaftlichen Vorteil des Berechtigten gemäß § 52 Abs. 1 GNotKG zu bestimmen.
Da bei einem Leerstand keine tatsächlichen Ist-Mieten fließen, dient die erzielbare Marktmiete als Ausgangspunkt für die Ermittlung des Jahreswerts. Von diesem Betrag müssen jedoch zwingend die fiktiven Bewirtschaftungskosten sowie ein spezifisches Mietausfallwagnis abgezogen werden, um den rechtlich relevanten Reinertrag realistisch abzubilden. Das Oberlandesgericht München betont in seiner Rechtsprechung zwar die Bedeutung der tatsächlichen Einnahmen, lässt aber bei ungenutzten Objekten Raum für die Berücksichtigung des Leerstandsrisikos. Durch den gezielten Abzug dieser Kostenpositionen lässt sich der für die Gebühren maßgebliche Reinertrag im Idealfall deutlich reduzieren oder sogar gegen Null drücken.
Um ein hohes Mietausfallwagnis erfolgreich geltend zu machen, sollten Sie dem Grundbuchamt konkrete Nachweise über Ihre bisherigen vergeblichen Bemühungen bei der Mietersuche vorlegen. Ohne diese Dokumentation wird die Behörde meist eine volle Marktmiete ohne entsprechende Risikoabschläge für die Wertermittlung ansetzen.
Kann ich einen höheren Abschlag verlangen, wenn meine Ehefrau deutlich jünger ist als ich?
NEIN, eine deutlich jüngere Ehefrau führt eher zu einem geringeren Abschlag, da ihre statistische Chance auf eine tatsächliche Nutzung des Nießbrauchs durch die höhere Lebenserwartung steigt. Ein höherer Abschlag als die üblichen 20 Prozent ist bei einem derart großen Altersunterschied in der notariellen Praxis kaum durchsetzbar.
Der sogenannte Unbilligkeitsabschlag nach § 52 Abs. 6 Satz 3 GNotKG bewertet die statistische Wahrscheinlichkeit, dass ein nachrangiges Recht wie der Nießbrauch tatsächlich jemals ausgeübt wird. Da eine deutlich jüngere Ehefrau eine höhere Lebenserwartung als ihr älterer Ehemann hat, ist der Eintritt des Nießbrauchsfalls für sie statistisch sehr wahrscheinlich. Das Oberlandesgericht München begründete einen geringen Abschlag von lediglich 20 Prozent bereits mit einem annähernd gleichen Lebensalter der beteiligten Eheleute. Je wertvoller das aufschiebend bedingte Recht durch eine hohe Eintrittswahrscheinlichkeit wird, desto geringer fällt der rechtlich zulässige Abschlag bei der Berechnung des Geschäftswerts aus.
Ein höherer Abschlag erfordert den Nachweis, dass der Eintritt des Nießbrauchsfalls statistisch höchst unwahrscheinlich ist, wobei die Sterbetabellen des Statistischen Bundesamtes als objektive Bewertungsgrundlage dienen.
Reicht meine Steuererklärung als Nachweis für die abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten beim Grundbuchamt aus?
NEIN, die Steuererklärung allein reicht nicht aus, da sie steuerrechtliche Abzugsposten enthält, die kostenrechtlich unzulässig sind. Sie müssen die abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten explizit extrahieren und dem Grundbuchamt gesondert belegen. Nur so lässt sich der für die Gebührenberechnung maßgebliche Reinertrag gemäß den gesetzlichen Vorgaben des GNotKG korrekt ermitteln.
Der Grund hierfür liegt in der unterschiedlichen Systematik zwischen dem Steuerrecht und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Während Sie in der Anlage V Ihrer Steuererklärung auch Schuldzinsen oder Abnutzungsbeträge (AfA) geltend machen können, mindern diese Positionen den Reinertrag im Sinne des Kostenrechts ausdrücklich nicht. Das Grundbuchamt erkennt lediglich tatsächliche Erhaltungskosten, Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis als wertmindernde Faktoren für den Geschäftswert eines Nießbrauchs an. Eine pauschale Übernahme der Werbungskosten aus dem Steuerbescheid würde daher zu einer fehlerhaften und meist zu hohen Festsetzung der Gebühren führen. Sie sollten stattdessen eine detaillierte Aufstellung einreichen, welche die bewirtschaftungsrelevanten Positionen der letzten drei Jahre im Durchschnitt abbildet.
Falls Sie keine detaillierte Einzelaufstellung vorlegen können, akzeptieren manche Grundbuchämter hilfsweise eine Glaubhaftmachung durch die Vorlage von Handwerkerrechnungen oder Verwalterabrechnungen. Diese Dokumente müssen jedoch zweifelsfrei belegen, dass es sich um nicht umlagefähige Kosten handelt, die den tatsächlichen Reinertrag des Objekts dauerhaft schmälern.
Was kann ich tun, wenn der Notar die Bruttomiete bereits ohne Abzüge abgerechnet hat?
Gegen eine fehlerhafte Notarkostenrechnung können Sie das Rechtsmittel der Erinnerung einlegen, um eine Korrektur des Geschäftswerts auf Basis des Reinertrags zu erzwingen. Sie sollten förmlich Einspruch erheben und unter Verweis auf die aktuelle Rechtsprechung den Abzug der Bewirtschaftungskosten von der Bruttomiete fordern. Durch dieses Vorgehen verhindern Sie die rechtliche Bestandskraft der fehlerhaften Abrechnung und sichern sich die Möglichkeit einer gerichtlichen Überprüfung.
Die rechtliche Grundlage für die Bewertung eines Nießbrauchs bildet der Reinertrag gemäß § 52 Abs. 1 GNotKG, weshalb der Notar nicht einfach die Bruttomiete als Basis heranziehen darf. Von den Mieteinnahmen müssen zwingend die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltungspauschalen, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis abgezogen werden, um den tatsächlichen Wert des Rechts zu ermitteln. Das Oberlandesgericht München hat in seinem Urteil (Az. 34 Wx 35/26 e) klargestellt, dass diese Abzüge den Geschäftswert und damit die Gebührenlast erheblich senken können. Sie sollten daher eine detaillierte Aufstellung dieser Kosten einreichen und eine Neuberechnung verlangen, bevor Sie die Zahlung leisten oder falls Sie eine Rückerstattung anstreben. Eine bloß mündliche Rüge reicht hierbei nicht aus, um Ihre rechtlichen Interessen wirksam zu wahren und die Fristen für weitere Rechtsmittel offen zu halten.
Ein weiterführendes Rechtsmittel in Form der Beschwerde zum Oberlandesgericht ist jedoch nur dann zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands die gesetzliche Grenze von 200 Euro übersteigt. Prüfen Sie daher vorab genau, ob die Gebührenersparnis durch den Kostenabzug diese Bagatellgrenze tatsächlich erreicht oder ob das Verfahren mangels Masse unzulässig wäre.
Spare ich Gebühren, wenn ich den Nießbrauch gemeinschaftlich statt nacheinander für Ehegatten bestelle?
JA, ein gemeinschaftliches Nießbrauchsrecht vermeidet die Addition der Einzelwerte und führt meist zu einer niedrigeren Gebührenbasis als nacheinander geschaltete Rechte. Durch die Wahl eines gemeinschaftlichen Rechts nach § 428 BGB wird kostenrechtlich oft nur ein einziger Geschäftswert angesetzt.
Das Oberlandesgericht München hat klargestellt, dass nacheinander geschaltete Nießbrauchsrechte, sogenannte Sukzessivberechtigungen, als zwei materiell eigenständige Rechte gewertet und deren Werte somit addiert werden müssen. Im Gegensatz dazu wird ein gemeinschaftliches Recht, bei dem beide Ehegatten gleichzeitig berechtigt sind, vom Grundbuchamt und Notar häufig als ein einheitlicher Bewertungsvorgang behandelt. Da sich die Gebühren nach dem GNotKG (Gesetz über Gericht- und Notarkosten) am Gesamtwert orientieren, spart die Vermeidung zweier getrennter Wertansätze erhebliche Kosten bei der Eintragung. Die rechtzeitige Entscheidung für die gemeinschaftliche Variante vor der Beurkundung ist daher der effektivste Hebel zur Senkung der anfallenden Notar- und Gerichtskosten.
Bitten Sie Ihren Notar vor der Beurkundung explizit um einen Entwurf für ein gemeinschaftliches Nießbrauchsrecht nach § 428 BGB, um die automatische Addition bei Sukzessivmodellen sicher zu umgehen.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 35/26 e – Beschluss vom 16.04.2026
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