OLG Frankfurt – Az.: 20 W 88/08 – Beschluss vom 22.02.2011
Auf die weitere Beschwerde des Kostengläubigers wird der angefochtene Beschluss abgeändert.
Die berichtigte Kostenberechnung des Notars A vom 08.10.2007 zu UR.-Nr. … /06 … wird abgeändert. Zu erheben sind 5.550,37 EUR. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.
Die darüber hinausgehende weitere Beschwerde des Kostengläubigers und die weitere Beschwerde der Kostenschuldnerin werden zurückgewiesen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht statt.
Wert der Zurückweisung für den Kostengläubiger: 4.263,00 EUR.
Wert der Zurückweisung für die Kostenschuldnerin: 2.247,62 EUR.
Gründe
I.
Die Beschwerdeführerin und hiesige Kostenschuldnerin hat sich gegen die zunächst unter dem 29.12.2006 erstellte und zuletzt unter dem 08.10.2007 berichtigte Kostenberechnung des Notars für die Beurkundung der Aufhebung eines Erbbaurechts gewendet, weil ihr der vom Notar zu Grunde gelegte Geschäftswert zu hoch erscheint.
Nach den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts war Geschäftsgegenstand eine vom Notar als Kostengläubiger am … 2006 beurkundete Vereinbarung über die Aufhebung eines Erbbaurechts an dem Grundstück A-Straße … in O1 zwischen dem B als Eigentümer und der Beschwerdeführerin als Vertreterin der erbbauberechtigten C. Des Weiteren wird in der Urkunde bewilligt und beantragt, sämtliche das Erbbaurecht betreffenden Rechte in Abt. II des Grundbuchs – darunter ein Vorkaufsrecht des jeweiligen Grundstückseigentümers – zu löschen. Als Aufhebungsentschädigung soll der Eigentümer an die Erbbauberechtigte 390.000,00 EUR zahlen. Gemäß Ziffer V des Vertrages soll die Erbbauberechtigte sämtliche mit der Beurkundung verbundenen Notarkosten tragen.
Das Erbbaurecht war im Jahr 1964 auf unbestimmte Zeit eingeräumt, der Erbbauzins anhand des Verkehrswertes der Grundstücke gebildet worden. Damals wurde vereinbart, dass bei Aufhebung des Erbbaurechts der Grundstückseigentümer der Erbbauberechtigten eine Entschädigung zahlen solle, die dem Wert der Gebäude und sonstigen Anlagen im Zeitpunkt der Aufhebung entspricht. Zur Feststellung des Wertes sollte ein baufachliches Gutachten eingeholt werden. Im Grundbuch waren mehrere jährliche Erbbauzinsen eingetragen, sowie ein Vorkaufsrecht für die Erbbauberechtigte.
Im Jahr 2005 einigten sich Eigentümer und Erbbauberechtigte – die Beschwerdeführerin – über die Aufhebung des Erbbaurechts zum 30.09.2005. Bei dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt O1 wurde ein Gutachten über den Sachwert der Gebäude auf dem Erbbaugrundstück zum Stichtag 30.09.2005 eingeholt. Gemäß Gutachten … /2005 vom …2005 ermittelte der Ausschuss den gefragten Wert mit 1.850.000,00 EUR.
Am 10.11.2005 einigten sich die Beschwerdeführerin und der Eigentümer darüber, dass ein weiteres Wertgutachten eingeholt werden solle. Dieses ermittelte Kosten für Ausbau und Entsorgung schadstoffbelasteter Gebäudeteile sowie nicht mehr benötigter Anlagen mit 588.410,00 EUR. Danach beauftragte der Eigentümer den Gutachterausschuss mit einem Ertragswertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grund und Boden sowie baulichen Anlagen. Im Gutachten vom … 2006 ermittelte der Gutachterausschuss einen aus dem Ertragswert abgeleiteten Verkehrswert des Grundstückes von 2.646.000,00 EUR.
Dabei überschritt der ermittelte reine Bodenwert von 2.917.404,00 EUR (357,00 EUR pro qm) den Verkehrswert des Grundstückes.
Der Kostengläubiger berechnete für die Beurkundung der Aufhebungsvereinbarung unter dem …2006 zunächst 7.907,72 EUR (Bl. 174 d. A.), berichtigte dies später auf 5.943,26 EUR (Bl. 182 d. A.) und im Laufe des Beschwerdeverfahrens unter dem 08.10.2007 auf 7.023,80 EUR (Bl. 261 ff. d. A.) bzw. 9.813,87 EUR (Bl. 266 ff. d. A.). Seine letzte Berechnung geht aus von einem Geschäftswert von 3.968.479,20 EUR und einer 20/10-Beurkundungsgebühr gemäß §§ 141, 32, 36 Abs. 2 KostO für die Erbbaurechtsaufhebung und für die dazu im Sinne von § 44 Abs. 1 KostO gegenstandsgleiche Vorkaufsrechtslöschungsbewilligung und -antrag. Hierfür berechnet er (aufgrund Ermäßigung um 60 %) 40% der Hälfte dieser Gebühr gemäß § 144 Abs. 1 und 3 KostO sowie 100% der zweiten Hälfte dieser Gebühr auf Grund des vertraglich übernommenen Anteils des Eigentümers, mithin 2.404,80 EUR plus 6.012,00 EUR sowie Nebenkosten.
Die zunächst gegen die Kostenberechnung in der ersten berichtigten Fassung erhobene Beschwerde der Kostenschuldnerin vom 02.03.2007 hat sich sodann gegen die Kostenberechnung vom 08.10.2007 gerichtet. Das Landgericht hat die Handakten des Notars beigezogen. Die gemäß § 156 KostO zur ersten berichtigten Kostenberechnung angehörte Dienstaufsicht hat zu dieser Stellung genommen und Verschiedenes beanstandet. Zum Wertansatz hat die Dienstaufsicht die Auffassung vertreten, der Wert für die Aufhebung eines Erbbaurechts bestimme sich nach dem Gebäudewert plus 80% des Bodenwertes. Dabei sei nicht zu beanstanden, wenn der Kostengläubiger Letzteren anhand des von der Beschwerdeführerin vorgelegten Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses vom 13.07.2006 mit 357,00 EUR pro qm, also insgesamt 2.917.404,00 EUR, zu Grunde lege und hiervon 80% = 2.333.923,20 EUR berücksichtige. Hinzu komme der Gebäudewert mit 1.634.556,00 EUR. Dieser ergäbe sich aus dem als Ertragswert vom Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert der Gebäude von 2.009.706,– EUR, wovon 375.150,– EUR für den Ausbau von schadstoffbelasteten Bauteilen abzuziehen seien. Insgesamt betrage der Geschäftswert nach Auffassung der Dienstaufsicht 3.968.479,20 EUR. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Stellungnahme vom 21.08.2007 (Bl. 227 ff. d. A.) Bezug genommen.
Die Beschwerdeführerin hat die Meinung vertreten, der Geschäftswert für die Aufhebung eines Erbbaurechts werde nicht nach § 21 KostO, sondern nach §§ 19, 77 KostO ermittelt und richte sich allein nach dem Wert des Bauwerks. Sie hat beantragt, die Kosten des Notars neu festzusetzen.
Der Kostengläubiger ist dem entgegengetreten.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 266 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat das Landgericht die angefochtene Kostenberechnung vom 08.10.2007 auf 3.042,22 EUR ermäßigt und die weiter gehende Beschwerde zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde hat es zugelassen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass für die Erbbaurechtsaufhebung, der ein Geschäftswert von 2.116.800,00 EUR zugrunde zu legen sei, der Gebührensatz gemäß §§ 141, 36 Abs. 2 KostO 20/10 betrage, der gemäß § 144 Abs. 1 KostO insgesamt um 60% ermäßigt werde. Dabei hat es den von ihm angenommenen Verkehrswert des bebauten Grundstücks von 2.646.000,00 EUR zugrunde gelegt und entsprechend § 21 KostO hiervon 80 %, mithin 2.116.800,00 EUR, für die Aufhebung des Erbbaurechts für angemessen erachtet. Es hat hierzu ausgeführt, dass der insoweit zutreffende Geschäftswert hier nicht die Summe aus Gebäudewert und 80 % des Bodenwertanteils sei, weil diese Summe nur bei Veräußerung des Erbbaurechts heranzuziehen sei. Die zu erhebende Gebühr betrage damit richtigerweise 2.589,60 EUR. Hinzu kämen Nebengebühren und Umsatzsteuer.
Gegen diesen am 25.02.2008 zugestellten Beschluss hat die Kostenschuldnerin mit am 04.03.2008 eingegangenem Schriftsatz vom 03.03.2008 (Bl. 282 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, weitere Beschwerde eingelegt. Sie rügt die Annahme des Geschäftswerts von 2.116.800,00 EUR durch das Landgericht und meint, der Geschäftswert für die Löschung des Erbbaurechts richte sich grundsätzlich – und so auch hier – nach dem Wert des von dem Erbbauberechtigten errichteten Gebäudes. Hierbei sei der ausgehandelte Betrag von 390.000,00 EUR in Ansatz zu bringen. Sie beantragt:
I. Der Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 18.02.2008 – … – wird unter dem Gesichtspunkt der Bewertung der Aufhebung eines Erbbaurechtes – insbesondere der Berücksichtigung des Bodenwertes bei der Ermittlung des Geschäftswertes – durch das Oberlandesgericht überprüft.
II. Der Geschäftswert für die Aufhebung des Erbbaurechtes wird durch das Oberlandesgericht neu festgesetzt, der Beschluss des Landgerichtes Frankfurt am Main vom 18.02.2008 – … – insoweit aufgehoben und entsprechend abgeändert.
Der Notar als Kostengläubiger tritt dem Rechtsmittel entgegen und hat seinerseits gegen den ihm am 25.02.2008 zugestellten Beschluss mit am 25.03.2008 eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt, die er mit Schriftsatz vom 04.04.2008 (Bl. 297 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, begründet hat. Er rügt den vom Landgericht angenommenen Geschäftswert als zu niedrig, weil in dem vom Landgericht zugrunde gelegten Verkehrswertgutachten der Bodenwert nicht zutreffend ermittelt worden sei. Maßgeblich sei der Bodenrichtwert von 1.400,00 EUR pro qm. Schon deshalb sei die Kostenberechnung in voller Höhe anzuerkennen, weil der Kostengläubiger einen noch viel höheren Betrag hätte in Rechnung stellen können. Überdies rügt die weitere Beschwerde des Kostengläubigers, dass die Ermäßigung der vollständigen Gebühr anstelle der Ermäßigung der Hälfte der vollen Gebühr fehlerhaft sei. Er beantragt zu seiner weiteren Beschwerde, auf die Beschwerde des Kostengläubigers hin die Entscheidung des Landgerichts abzuändern und die Kosten wie in der letzten berichtigten Kostenrechnung festzusetzen auf 2.404,80 EUR plus 6.012,00 EUR sowie die ferner berechneten Auslagen und Umsatzsteuer (insgesamt 9.813,37 EUR).
Die Kostenschuldnerin tritt diesem Rechtsmittel entgegen. Auf das Vorbringen der Beteiligten in den gewechselten Schriftsätzen wird Bezug genommen.
II.
Die weiteren Beschwerden der Beschwerdeführerin und Kostenschuldnerin (im Folgenden: Kostenschuldnerin) und des Notars als Kostengläubigers (im Folgenden: Kostengläubiger) sind gemäß Art. 111 FGG-RG, § 156 Abs. 2 Satz 2 KostO a. F. kraft Zulassung im angefochtenen Beschluss, an die der Senat gebunden ist, statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere fristgerecht eingelegt worden.
Die weitere Beschwerde des Kostengläubigers hat auch in der Sache teilweise Erfolg, während sich die weitere Beschwerde der Kostenschuldnerin als unbegründet erweist. Im Ergebnis führt dies dazu, dass vom Kostengläubiger ein Betrag zu erheben ist, der sich – bis auf die Höhe des Ermäßigungssatzes – herleitet, wie vom Kostengläubiger in der ersten berichtigten Kostenberechnung vom 29.12.2006, die ursprünglich im Erstbeschwerdeverfahren von der Kostenschuldnerin angefochten worden war, errechnet.
1. Soweit beide Rechtsmittel den vom Landgericht angenommenen Geschäftswert rügen, hält die angefochtene Entscheidung einer Überprüfung auf Rechtsfehler, § 156 Abs. 2 Satz 3 KostO a. F., nicht stand. Insoweit ist die sofortige weitere Beschwerde des Kostengläubigers lediglich in ganz geringem Umfang begründet und diejenige der Kostenschuldnerin unbegründet.
Mit dem Kostengläubiger und entgegen dem Landgericht und der Kostenschuldnerin geht auch der Senat für den vorliegenden Fall davon aus, dass sich der Geschäftswert für die Beurkundung des vorliegenden Aufhebungsvertrages gemäß den §§ 141, 32, 36 Abs. 2 KostO nach der Summe aus Gebäudewert und (anteiligem) Bodenwert errechnet. Entgegen der Annahme des Kostengläubigers in seiner weiteren Beschwerdebegründung hat das Landgericht nämlich diese Wertbewertung für den vorliegenden Fall ausdrücklich abgelehnt und stattdessen 80 % des Verkehrswerts des bebauten Grundstücks als angemessen erachtet (vgl. Seite 5 des angefochtenen Beschlusses).
Im Ansatz rechtsfehlerfrei hat das Landgericht dem beurkundeten Erbbaurechtsaufhebungsvertrag die Wertvorschrift des § 19 KostO zugrunde gelegt. § 21 Abs. 1 KostO ist nämlich nur für die Bestellung des Erbbaurechts maßgebend, nicht aber für Verfügungen über das bestehende Erbbaurecht, wozu auch dessen Aufhebung gehört (vgl. die Nachweise bei Senat DNotZ 1978, 117; OLG Celle FGPrax 2005, 84). Für die Beurkundung der Aufhebung des Erbbaurechts, dem auch kostenrechtlich die Rechtsnatur eines grundstücksgleichen Rechts zukommt (§ 77 KostO), ist vielmehr der Wert aus der Vorschrift des § 19 KostO maßgebend (vgl. auch insoweit die Nachweise bei Senat DNotZ 1978, 117; OLG Celle FGPrax 2005, 84). Über diesen rechtlichen Ansatz streiten die Beteiligten im Grundsatz auch nicht.
Der Rechtsauffassung der Kostenschuldnerin, die Bemessung des Geschäftswerts richte sich vorliegend ausschließlich nach dem Wert der auf dem Grundstück errichteten Gebäude, die entsprechend der vertraglichen Vereinbarung mit (nur) 390.000,00 EUR zu bewerten seien – hierbei handelt es sich um die einzige im Notarkostenbeschwerdeverfahren von ihr erhobene Beanstandung -, vermag sich der Senat nicht anzuschließen.
Zutreffend ist zwar, dass das Oberlandesgericht Celle in der oben zitierten Entscheidung unter Hinweis auf die bezeichnete Rechtsprechung des Senats jedenfalls für den Fall, in dem der Erbbauberechtigte das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück ganz oder teilweise dazukauft, für den Wert des Erbbaurechts allein den Wert eines errichteten Bauwerks, nicht dagegen zusätzlich den anteiligen Wert des Grundstücks zugrunde gelegt hat, weil anderenfalls die Gefahr bestünde, dass in den Fällen des Zukaufs des Grund und Bodens durch den Erbbauberechtigten, der das Erbbaurecht durch die Errichtung des Bauwerks ausgenutzt hat, der Grundstücksanteil faktisch doppelt in Ansatz gebracht wird, nämlich zum einen bei der Bewertung des Geschäftswertes für den Grundstückskauf und zum anderen bei der damit verbundenen Bewertung der Aufhebung des Erbbaurechts (OLG Celle Celle FGPrax 2005, 84 zu Tz. 13, 14, zitiert nach juris). Dort wie auch in der in Bezug genommenen Entscheidung des Senats (vgl. Tz. 13, 14) und derjenigen des Landgerichts Bonn vom 12.08.2002 = Rpfleger 2003, 48, ging es überdies lediglich um die Beurkundung des Löschungsantrags im Hinblick auf die (einseitige) Aufhebung des Erbbaurechts. Ob sich in diesen Fällen der Geschäftswert lediglich nach dem Gebäudewert richtet (so etwa OLG Celle FGPrax 2005, 84; LG Bonn Rpfleger 2003, 48; wohl auch Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Aufl., Rz. 9.41; vgl. auch allgemein Bund Rpfleger 2005, 242 und JurBüro 2005, 268) oder dem nach § 19 KostO zu bemessenden Wert des Bauwerks und (höchstens) 80 % des Grundstückswerts (so etwa Assenmacher/Mathias, KostO, 16. Aufl., Stichwort „Erbbaurecht“, Ziffer 8; Korintenberg/Schwarz, KostO, 18. Aufl., § 21 Rz. 36; Filzek, KostO, 4. Aufl., § 21 Rz. 10; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Aufl., Anhang II. Rz. 39; Notarkasse, Streifzug durch die Kostenordnung, 7. Aufl., Rz. 497, 492 ff., und MittBayNot 2005, 171), kann für das vorliegende Verfahren offen bleiben. Vorliegend steht eine 20/10-Beurkundungsgebühr nach den §§ 141, 32, 36 Abs. 2 KostO für die Beurkundung eines Aufhebungsvertrages in Rede. Dieser Gebührenansatz ist dem Grunde nach von der Kostenschuldnerin im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht beanstandet und vom Landgericht überdies ausdrücklich als gerechtfertigt angesehen worden. Dem Landgericht ist insoweit darin zu folgen, dass sich der Geschäftswert für die davon erfasste vertragliche Aufhebung nicht lediglich im Verkehrswert des vom Erbbauberechtigten (= der hiesigen Kostenschuldnerin) errichteten Bauwerks konkretisiert und sich hierin erschöpft. Die Beteiligten haben im Rahmen der vertraglichen Aufhebung des Erbbaurechts Regelungen über die aus dem Erbbaurechtsvertrag fließenden wechselseitigen Ansprüche getroffen (Ziffer III.), wozu unter anderem die vereinbarte Entschädigung für die errichteten Gebäude gehört. Das Landgericht hat auf Seite 4 des angefochtenen Beschlusses im Einzelnen Gesichtspunkte aufgeführt, die für den vorliegenden Fall den Wert der Aufhebungsvertrages des Erbbaurechts maßgeblich beeinflussen; hierauf kann Bezug genommen werden. Dabei ist etwa die durch eine Aufhebung des Erbbaurechts wegfallende Verpflichtung der hiesigen Kostenschuldnerin zur Zahlung bzw. das Recht der Vertragspartnerin zum Erhalt des Erbbauzinses hervorzuheben. Zu deren genauer Höhe hat das Landgericht zwar tatsächliche Feststellungen nicht getroffen und die Beteiligten keine Angaben gemacht. Aus der vertraglichen Regelung im Erbaurechtsvertrag vom… 1964 (§ 6), nach dem sich dieser am Verkehrswert der Grundstücke orientiert, und den Eintragungen im Grundbuch ergibt sich aber immerhin, dass dieser jedenfalls nicht – wie bei Erbbaurechten aus sozialen Gründen nicht unüblich – als zu vernachlässigend anzusehen ist, angesichts der eher untypischen fehlenden Befristung des Erbbaurechts aber auch nicht zu einer erheblichen Wertsteigerung führen dürfte (vgl. dazu OLG Hamm Rpfleger 1983, 87). Jedenfalls schließt auch dieser Gesichtspunkt aus, den Geschäftswert lediglich am – behaupteten – Wert der errichteten Gebäude zu orientieren. Der Verweis auf § 1 Abs. 1 ErbbauVO (nun § 1 Abs. 1 ErbbauRG) rechtfertigt dies nicht.
Andererseits vermag der Senat dem Landgericht nicht darin zu folgen, dass vorliegend 80 % des Verkehrswerts des Grundstücks für den Geschäftswert der Beurkundungsgebühr für den Aufhebungsvertrag maßgeblich seien. Das Landgericht geht ausweislich seiner Beschlussbegründung, Seite 5, zu Recht davon aus, dass es für die Geschäftswertfestsetzung maßgeblich auf die Bewertung des Erbbaurechts – und nicht des Grundstücks – ankommt. Das Landgericht hat auf Seite 4 der angefochtenen Entscheidung weiter darauf abgestellt, dass auch der sich in den errichteten Gebäuden verkörpernde Wert ein bei Bemessung des Geschäftswerts zu berücksichtigender Faktor zu sein hat. Wenn auch die Erwägung des Landgerichts nahe liegt, der Wert des Erbbaurechts könne nicht höher sein, als der Verkehrswert des Grundstücks, trägt die Begründung des Landgerichts, warum für das Erbbaurecht insgesamt ein Prozentsatz von 80 % des Verkehrswerts des bebauten Grundstücks anzusetzen sei, die vom Landgericht vorgenommene Berechnung nicht, was sich als rechtsfehlerhaft erweist. Dies mag in Ansehung des Rechtsgedankens des § 21 KostO, den das Landgericht ersichtlich angewandt hat, ggf. dann der Fall sein, wenn die zurück zu gewährenden Gebäude keinerlei Wert aufweisen, wovon aber keiner der Vertrags- und hier Verfahrensbeteiligten ausgeht. Dagegen spricht schon die hierfür zwischen den Vertragsbeteiligten ausgehandelte und vereinbarte Entschädigung. Der Schluss lässt sich auch gegen die übereinstimmenden Annahmen der Vertragsbeteiligten nicht daraus herleiten, dass nach dem Ergebnis des Ertragswertgutachtens der Verkehrswert des Grundstücks unter dem Bodenwert liegt, weil die diesem zugrunde liegende Ertragswertberechnung auf anderweitigen Erwägungen beruht.
Der Senat geht deshalb mit dem Kostengläubiger und der Dienstaufsicht davon aus, dass für den Geschäftswert für die hier maßgeblichen Beurkundungsgebühren in Anlehnung an die weit verbreitete Auffassung zur Übertragung eines Erbbaurechts (vgl. BayObLG DNotZ 1977, 688 m. w. N.; vgl. auch Filzek, a.a.O., § 21 Rz. 10; Notarkasse, a.a.O., Rz. 492; Rohs/Wedewer, KostO, Stand September 2000, § 19 Rz. 7) der nach § 19 KostO zu bemessende Wert des Bauwerks und (höchstens) 80 % des Grundstücks- bzw. Bodenwerts anzusetzen sind.
Im Hinblick auf den Bodenwert hat der Senat keine Bedenken, von den diesbezüglichen Angaben und Berechnungen im Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt O1 vom 13.07.2006 auszugehen, das einen Bodenwert von 2.917.404,– EUR zugrunde gelegt hat. Es ist weder ein Einheitswert festgestellt, noch eine Gebäudebrandversicherung abgeschlossen worden. Dieses Gutachten ist nach § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO grundsätzlich berücksichtigungsfähig (vgl. – für eine andere Sachverhaltsgestaltung – BayObLG MittBayNot 2000, 57; Filzek, a.a.O., § 19 Rz. 8), jedenfalls soweit es im Einzelnen Berechnungen zum Bodenwert anstellt. Weiterer tatsächlicher Feststellungen hierzu bedarf es nicht; insbesondere scheidet die vom Kostengläubiger in der Erstbeschwerdeinstanz angestrebte Beweisaufnahme aus den vom Landgericht dargestellten Erwägungen aus, vgl. § 19 Abs. 2 Satz 1, 2. HS. KostO. Dabei ist aber zunächst hervorzuheben, dass gerade dies der Wertansatz ist, den auch der Kostengläubiger in allen seinen Kostenberechnungen als solchen aufgeführt hat. Auch die Dienstaufsicht hat ihn ihrer Stellungnahme zugrunde gelegt. Letztendlich verteidigt auch die Kostenschuldnerin diesen – allerdings ausgehend von ihrer Rechtsauffassung, dass es auf ihn nicht ankomme – gegen die Angriffe des Notars (gegen den von ihm selbst gewählten Ansatz). Diese zuletzt genannten Angriffe des Kostengläubigers gegen den Bodenwertansatz sollen offensichtlich den auf Grund der Annahmen der Dienstaufsicht im Hinblick auf den Gebäudewert zuletzt erheblich angehobenen Gesamtgeschäftswert rechtfertigen. Diese Angriffe vermögen jedoch ungeachtet der durch § 2 des Erbbaurechtsvertrags auch nur sehr eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit keine höhere Bewertung des Bodens zu begründen. Soweit der Kostengläubiger – entgegen seinen eigenen Berechnungen – nunmehr einen Bodenrichtwert von 1.400,00 EUR/qm zugrunde gelegt haben will, erscheint dieser schon deshalb nicht einschlägig, weil der bezeichnete Gutachterausschuss in seinem Verkehrswertgutachten (Blatt 15) festgestellt hat, dass der Gutachterausschuss für die hier maßgebliche Wertzone keinen Bodenrichtwert beschlossen habe. Der Betrag von 1.400,00 EUR/qm soll nach den Angaben des Gutachterausschusses, die insoweit vom Kostengläubiger nicht konkret angegriffen werden, dem Bodenrichtwert einer benachbarten Richtwertzone entsprechen und überdies für baureifes Land gelten, das hier ebenfalls nicht vorliegt. Der Gutachterausschuss hat seine Berechnung des Bodenwerts demgegenüber im Einzelnen begründet und erläutert. Der Senat geht deshalb trotz der Bedenken des Kostengläubigers gegen die weitere Berechnungsweise des Gutachterausschusses hiervon aus.
In Übereinstimmung mit sämtlichen Kostenberechnungen des Kostengläubigers und der Stellungnahme der Dienstaufsicht ist mithin von einem Grundstückswert von 2.917.404,00 EUR auszugehen; 80 % hiervon betragen 2.333.923,20 EUR. Mit den beiden ersten Kostenberechnungen des Kostengläubigers vom 29.12.2006 ist jedoch weiter davon auszugehen, dass dies lediglich die Höchstgrenze für den anzunehmenden Bodenwert ist. Der Kostengläubiger hat in seinem Erläuterungsschreiben vom 15.02.2007 an die Kostenschuldnerin im Einzelnen nachvollziehbare und ermessensfehlerfreie Erwägungen angestellt, in welcher Weise bei der vorliegenden atypischen Gestaltung des Erbbaurechts die geringere Werthaltigkeit im hier maßgeblichen Zeitpunkt im Vergleich zum Zeitpunkt der Neubestellung zu berücksichtigen ist. Diese Berechnungen, die Ermessensfehler nicht erkennen lassen, führen zu einem Bodenwert von lediglich 1.823.377,50 EUR. Die Stellungnahme der Dienstaufsicht lässt den Umstand der geringeren Werthaltigkeit (vgl. neben dem vom Kostengläubiger in Bezug genommenen Literaturstellen insoweit auch BayObLG DNotZ 1977, 688) unberücksichtigt, ohne darauf überhaupt einzugehen. Die dem offensichtlich zugrunde liegende Feststellung (Seite 3 der Stellungnahme), auch der Kostengläubiger habe einen Grundstückswert von 2.233.923,20 EUR errechnet, ist insoweit unzutreffend – jedenfalls unvollständig -, als dieser den zuletzt genannten Wert als 80 %-Grenze lediglich in seiner Kostenberechnung mit aufgeführt hatte, ihn seiner Gebührenberechnung jedoch nicht zugrunde gelegt hatte. Ausgehend davon lässt sich keine sachliche Rechtfertigung dafür erkennen, dass der Kostengläubiger sich dieser Auffassung, die sich mit den seiner ursprünglichen Berechnung zugrunde liegenden und umfassend sachlich begründeten Erwägungen nicht auseinandersetzt, nunmehr ohne eigene Begründung für diese Abweichung angeschlossen und diese in seine letzte Kostenberechnung übernommen hat.
Der Wert der errichteten Gebäude ist mit den beiden ersten – sodann berichtigten – Kostenberechnungen des Kostengläubigers vom 29.12.2006 mit 390.000,00 EUR anzusetzen. Aus den Erwägungen, die das Landgericht im angefochtenen Beschluss im Einzelnen aufgeführt hat, können die tatsächlichen Umstände, die die Dienstaufsicht den vorliegenden Gutachten, insbesondere den auf Umbaumaßnahmen beruhenden Ertragswertberechnungen des Gutachtens vom 13.07.2006 entnommen hat, ungeachtet § 19 Abs. 2 KostO nicht herangezogen werden. Die Richtigkeit und Tragfähigkeit dieser Gesichtspunkte für die Gebäudewertbestimmung ist nicht nur von der Kostenschuldnerin in Zweifel gezogen worden. Die Vertragsbeteiligten haben sie denn auch ausdrücklich nicht zum Inhalt ihrer Entschädigungsvereinbarung gemacht. Von daher erscheint es allein sachgerecht, wie es der Kostengläubiger auch ursprünglich getan hatte, den von den Vertragsbeteiligten unter Zugrundelegung der unterschiedlichen Parameter in den drei eingeholten Sachverständigengutachten als Grundlage der Entschädigungsregelung gemachten Betrag als Geschäftswertansatz anzunehmen (vgl. dazu auch Rohs/Wedewer, KostO, Stand Dezember 2008, § 19 Rz. 21 ff.; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, a.a.O., § 19 Rz. 20 ff.).
Entsprechend den Ansätzen der ursprünglichen Kostenberechnung des Kostengläubigers vom 29.12.2006 ist der Geschäftswert für die 20/10-Beurkundungsgebühr der §§ 141, 32, 36 Abs. 2 KostO mit 1.823.377,50 EUR + 390.000,00 EUR, mithin insgesamt 2.213.377,50 EUR, anzusetzen und liegt damit lediglich geringfügig über dem vom Landgericht angenommenen Geschäftswert von 2.116.800,– EUR. Nur in diesem Umfang hat die den Geschäftswert betreffende Rüge der weiteren Beschwerde des Kostengläubigers Erfolg. Im Übrigen ist sie im Hinblick auf diesen rechtlichen Gesichtspunkt wie das Rechtsmittel der Kostenschuldnerin unbegründet.
2. Die weitere Beschwerde des Kostengläubigers hat in der Sache Erfolg, als sie rügt, dass das Landgericht die Ermäßigung um (zuletzt) 60 % von der gesamten 20/10-Beurkundungsgebühr der §§ 141, 32, 36 Abs. 2 KostO angenommen hat. Insoweit hält die angefochtene Entscheidung einer Überprüfung auf Rechtsfehler nicht stand, § 156 Abs. 2 Satz 3 KostO a. F..
Die Überprüfung dieses Teils der notariellen Kostenberechnung war dem Landgericht bereits aus verfahrensrechtlichen Gründen entzogen. Es entspricht ganz einhelliger Rechtsauffassung, der sich der Senat angeschlossen hat, dass nur die Beanstandungen des Beschwerdeführers – hier: der Kostenschuldnerin – den Verfahrensgegenstand der Notarkostenbeschwerde bestimmen (vgl. BayObLGZ 1982, 106; 1985, 72; OLG Zweibrücken Rpfleger 2002, 99; Senat, Beschluss vom 28.02.2002, 20 W 179/01, zitiert nach juris; vgl. die weiteren Nachweise bei Müller-Magdeburg, Rechtsschutz gegen notarielles Handeln, Rz. 685). Wendet sich also der Kostenschuldner mit der Erstbeschwerde in zulässiger Weise nur gegen den vom Notar zugrunde gelegten Geschäftswert seiner Kostenberechnung, so dürfen die angesetzten Gebühren nicht in sonstiger Weise nachgeprüft werden (vgl. BayObLGZ 1982, 106; 1985, 72).
Ein solcher Fall liegt hier vor. Die Kostenschuldnerin hat sich mit ihrer Erstbeschwerde ausschließlich gegen die Berechnung des Geschäftswerts gewandt (Seite 2, unter A.), und Seite 7, vorletzter Absatz). Aus dem allgemein formulierten Antrag ergibt sich demgegenüber nichts anderes. Sie hat sogar auf Seite 7 der Erstbeschwerde unter Ziffer 3. ausdrücklich dargelegt, dass und aus welchen Gründen sie die Vorgehensweise des Kostengläubigers zur hälftigen Aufteilung der Gebührenermäßigung nicht angreift, woran sich ausweislich des Akteninhalts im Laufe des Erstbeschwerdeverfahrens nichts geändert hat. Die durch die Entscheidung des Landgerichts insoweit nicht beschwerte Kostenschuldnerin hat dies im Rechtsbeschwerdeverfahren auf die diesbezügliche weitere Beschwerde des Kostengläubigers nochmals ausdrücklich betont (vgl. den Schriftsatz vom 23.04.2008).
Insoweit hat es also bei der Berechnungsweise des Kostengläubigers unter Berücksichtigung des von ihm selber zuletzt korrigierten Ermäßigungssatzes (60 % statt 50 %) zu verbleiben. Auch die Überprüfung des Vorliegens der Ermäßigungsvoraussetzungen selbst, von denen die Beteiligten übereinstimmend ausgehen, ist dem Senat bereits aus den oben genannten Gründen entzogen.
Lediglich ergänzend bemerkt der Senat, dass bei anderweitiger verfahrensrechtlicher Beurteilung die landgerichtliche Entscheidung aufzuheben und an das Landgericht zurückzuverweisen wäre. Die Vorgehensweise des Landgerichts, die mit der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. MittBayNot 1987, 147, und Korintenberg/Schwarz, a.a.O., § 144 Rz. 35) korrespondiert, führt dazu, dass der Notar ggf. nachträglich dem nicht kostenbegünstigten Kostenschuldner eine Kostenberechnung zu übersenden und von diesem Zahlung zu verlangen hat (vgl. dazu Korintenberg/Schwarz, a.a.O., § 144 Rz. 35). Diese vom Kostengläubiger auch angekündigte Vorgehensweise wollten die Beteiligten – wie die Kostenschuldnerin im Schriftsatz vom 23.04.2008 nochmals betont – wegen deren vertraglich vereinbarter Kostentragungsverpflichtung gerade vermeiden. Käme es jedoch hierzu, hätte das Landgericht die weitere Kostenschuldnerin am vorliegenden Beschwerdeverfahren förmlich beteiligen müssen, § 156 Abs. 1 Satz 2 KostO a. F., da der Geschäftswert für alle Kostenschuldner nur einheitlich festgesetzt werden kann und damit auch für die weitere Kostenschuldnerin gilt (vgl. dazu Müller-Magdeburg, a.a.O., Rz. 803; Hartmann, Kostengesetze, 40. Aufl., § 156 KostO Rz. 28, je m. w. N.).
Zu erheben sind mithin unter Zugrundelegung ansonsten unbeanstandeter Berechnungsposten unter Übernahme der Bezeichnungen in der berichtigten Berechnung vom 08.10.2007:
20/10-Beurkundungsgebühr gemäß §§ 141, 32, 36 Abs. 2 KostO
Geschäftswert: 2.213.377,50 EUR
Davon 10/10 ohne Ermäßigung 3.387,00 EUR
Davon 10/10 ermäßigt um 60 % (§ 144 Abs. 1, 3 KostO) 1.354,80 EUR
gemäß §§ 136 Abs. 1, 2, 4, 152 Abs. 1 KostO 22,50 EUR
gemäß §§ 152 Abs. 2 Nr. 1 a u. b KostO 9,30 EUR
Telefondienstleistungen gemäß § 152 Abs. 2 Nr. 2 KostO 1,20 EUR
2 Abrufe aus elektron. Grundbuch à 5,00 EUR gemäß § 154 Abs. 2 KostO 10,00 EUR
Zwischensumme: 4.784,80 EUR
16% Umsatzsteuer § 151a KostO 765,57 EUR
Summe: 5.550,37 EUR
3. Einer Entscheidung über die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde bedarf es nicht, da sich diese aus dem Gesetz ergibt, vgl. § 156 Abs. 5 Satz 2 KostO a. F.. Angesichts der wechselseitig eingelegten und zumindest überwiegend erfolglosen Rechtsmittel besteht keine Veranlassung, die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten für das Verfahren der weiteren Beschwerde anzuordnen, abgesehen davon, dass auch nicht erkennbar sind, dass solche im Verfahren der weiteren Beschwerde überhaupt angefallen sind.
Die Geschäftswertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf §§ 130 Abs. 2, 30 KostO a. F..
