Geschäftswert: Erbbaurechtsvertrag zur Betriebsübertragung des Grundvermögens des Betriebs

OLG Rostock – Az.: 5 W 38/10 – Beschluss vom 06.06.2011

Die weitere Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Beschluss des Landgerichts Schwerin vom 04.01.2010 – Az.: 4 T 3/08- wird zurückgewiesen.

Die Kosten des weiteren Beschwerdeverfahrens trägt die Beschwerdeführerin.

Der Gegenstandswert wird auf bis 56.000,– € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Notarin xxx beurkundete am 21.12.2006 – URNr. xxx- einen Erbbaurechtsvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und dem xxx xxx. Das xxx war Eigentümer von Grundstücken mit einer Gesamtgröße von 38.642 qm.

Die Beschwerdeführerin durfte aufgrund eines Vermögensübertragungsvertrages vom 01.01.2006 den zuvor durch das xxx geführten Betrieb eines Krankenhauses auf diesen Grundstücken fortsetzen. In dem Vermögensübertragungsvertrag übertrug das xxx der Beschwerdeführerin unentgeltlich als Einlage des xxx in die freie Kapitalrücklage der Beschwerdeführerin Vorräte, Forderungen und sämtliches Sachanlagevermögen, welches dem Krankenhausbetrieb zuzuordnen ist und nicht in bebauten oder unbebauten Grundstücken besteht.

Der Erbbaurechtsvertrag diente der Übertragung des zum Betrieb des Krankenhauses gehörenden Grundvermögens befristet bis zum 31.10.2105 zu einem Erbbauzins von 27.006,20 € p.a.. Zudem wurde der Beschwerdeführerin ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Verträge vom xxx.2006 (Bl. xx ff. d.A.) und 21.12.2006 (Bl. xx ff. d.A.).

Ihre Tätigkeit stellte die Notarin in Höhe von 82.214,30 € unter Berücksichtigung der in der Bilanz der Beschwerdeführerin vom 01.01.2006 ausgewiesenen Grundstückswerte in Rechnung. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Rechnung Bezug genommen (Bl. x d.A.). Die Kostenschuldnerin leistete am 23.01.2008 einen Teilbetrag in Höhe von 2.500 €.

Die Kostenschuldnerin und Beschwerdeführerin hält den in Ansatz gebrachten Geschäftswert für überhöht. Es sei zu berücksichtigen, dass die Nutzung der Gebäude einem öffentlichen Zweck dienten; damit seien die Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr so gut wie nicht zu veräußern. Diesbezüglich ist im Grundbuch des belasteten Grundstücks eine Belastung eingetragen, wonach die Grundstücke allein zum Betrieb eines Krankenhauses genutzt werden dürfen; diese Beschränkung wurde ebenfalls Gegenstand des Erbbaurechts. Hier sei eine Schätzung auf Basis des Sachwertes, wobei wegen der eingeschränkten Verkehrsfähigkeit weitere Abschläge vorzunehmen seien, gemäß § 30 Abs. 1 KostO vorzunehmen.

Bei der Sachwertschätzung unter Heranziehung der Bilanzwerte des Grundbesitzes von ca. 55.900.000,– € wären zudem die Sonderposten zur Finanzierung des Sachanlagevermögens von ca. 50.500.000,– € abzuziehen, da es sich hierbei um staatliche Zuschüsse zur Finanzierung der Krankenhausbauten handelt, die wiederum zweckgebunden zugewiesen wurden. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass die Form der Bilanzierung dem Wahlrecht des Bilanzpflichtigen unterstehe, dieser habe das Anlagevermögen auch unmittelbar gekürzt um die Zuschüsse bilanzieren dürfen. Es verbliebe ein Sachwert von ca. 5.400.000,– €, der wegen der eingeschränkten Verkehrsfähigkeit mit einem erheblichen Abschlag anzusetzen sei, wobei die Beschwerdeführerin diesen mit 50 % für angemessen erachtet. Der Sachwert könne auch unter Berücksichtigung der Brandversicherungswerte ermittelt werden, was unter Abschlag von 30 % für die betroffenen Grundstücke einen Betrag von ca. 4.727.000,– € ergebe (Bl. xx d.A.). Entsprechend wäre der Geschäftswert des Vorkaufsrechts zu berechnen, zumal dort nur eine einfache Gebühr berechnet werden dürfe. Auch die weiteren Gebühren für Vollzug und Vorschuss seien nicht nachvollziehbar (Bl. xx d.A.).

Die Notarin hat die Angelegenheit dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. Sie meint, der Geschäftswert berechne sich nach § 19 KostO unter Berücksichtigung eines Ansatzes von 80 % des in der Bilanz ausgewiesenen Grundstückswertes von 44.730.244,– € und einem Ansatz von 10 % für die Einräumung des Vorkaufsrechts i.H.v. 4.473.024,40 €. Für einen Abzug des Sonderpostens aus Fördermitteln sei kein Raum.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 04.01.2010 – 4 T 3/08- die Beschwerde zurückgewiesen und die weitere Beschwerde an das Oberlandesgericht zugelassen. Es führt aus, auch öffentlichen Zwecken dienende Grundstücke besäßen einen Verkehrswert. Dass der Kreis der möglichen Interessenten begrenzt sei, habe auf die Wertbestimmung keinen Einfluss. Dies sei auch bei Krankenhäusern der Fall, da diese in den letzten Jahren zunehmend privatisiert worden seien. Selbst unter Zugrundelegung der Brandversicherungswerte ergebe sich ein Sachwert von ca. 74. Mio. €, so dass unter Berücksichtigung der Unwägbarkeiten der von der Notarin in Ansatz gebrachte Wert jedenfalls nicht zu hoch angesetzt sei. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidung Bezug genommen.

Die Entscheidung wurde der Beschwerdeführerin am 19.01.2010 zugestellt. Mit Schriftsatz vom 17.02.2010, eingegangen beim Oberlandesgericht am 18.02.2010, hat sie weitere Beschwerde eingelegt.

Sie wiederholt ihre rechtlichen Erwägungen, insbesondere zur Berücksichtigung der Finanzierungskosten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz (Bl. xxx d.A.). Auch stellten die Sonderposten nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes Wertberichtigungsposten dar (Bl. xxx d.A.).

Das Landgericht habe zudem der Beschwerdeführerin keinen Hinweis dazu erteilt, dass es ihr unbenommen gewesen sei, einen geringeren Verkehrswert nachzuweisen. In diesem Zusammenhang trägt sie vor, kürzlich durchgeführte Privatisierungen hätten keine Gegenleistungen in Höhe des vorliegend angesetzten Geschäftswertes erzielt (Bl. xxx d.A.). Auch würde sich, da die Interessenten im wesentlichen am Ertrag der Grundstücke interessiert seien, der Verkehrswert nach dem Ertragswert bestimmen, da der Betreiber allein an der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens interessiert sei. Ein von der Beschwerdeführerin eingeholtes Gutachten der xxx GmbH vom 10.10.2010 habe zudem einen Gesamtwert des Krankenhauses von insgesamt 5,5 Mio. € ermittelt (S. 167 d.A.). Schließlich sei eine Gebühr für das Vorkaufsrecht nicht in Ansatz zu bringen, weil eine Veräußerung binnen der Dauer des Erbbaurechts angesichts des eingegrenzten Interessentenkreises nicht zu befürchten war. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beschwerdeführerin vom 17.02.2010, 18.03.2010 und 09.09.2010 nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Notarin und die Ländernotarkasse wurden angehört.Auf die Stellungnahme der Ländernotarkasse von 02.08.2010 wird Bezug genommen.

II.

1.)

Die weitere Beschwerde ist zulässig. Für das Beschwerdeverfahren ist § 156 KostO a.F. anwendbar, da nach Art. 111 FGG-RG das alte Recht für alle Verfahren Anwendung findet, die vor dem 01.09.2009 eingeleitet wurden. Sie wurde binnen der Notfrist von einem Monat nach Zustellung der Entscheidung des Landgerichts eingelegt, das Landgericht hat die weitere Beschwerde in seinem Beschluss zugelassen.

2.)

Die weitere Beschwerde ist unbegründet. Gemäß § 156 Abs. 2 S. 3 KostO a.F. kann die weitere Beschwerde nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts beruhte. Dies ist der Fall, wenn das Landgericht eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet hat (Hartmann, Kostengesetze, 36. Aufl., § 156 KostO Rn. 58). Dabei ist zu prüfen, ob das Landgericht bei der Anwendung des Rechts einen wesentlichen tatsächlichen oder rechtlichen Gesichtspunkt übergangen hat, ob die Entscheidung einer denkgesetzlichen Regel oder einem allgemeinen Erfahrungssatz widerspricht, wegen des Rechtsbeschwerdecharakters der weiteren Beschwerde sind hingegen neue Tatsachen oder Beweismittel grundsätzlich nicht zu berücksichtigen (Hartmann, a.a.O., § 156 Rn. 64 m.w.N.).

Eine derartige Rechtsverletzung vermag der Senat nicht festzustellen:

a)

Die (Erst-)Beschwerde war zulässig (§ 156 Abs. 1 S. 1 KostO). Auch bei der Antragstellung durch die Notarin ist Beschwerdeführer nach ganz h.M. der Kostenschuldner (OLG Rostock, Beschluss vom 24.06.2010, 5 W 37/10; Bay.OLG, DNotZ 1972, 243).

b)

Der Notar hat seine Überzeugung vom zutreffenden Geschäftswert aus allen Anhaltspunkten zu bilden, die ihm ohne Beweisaufnahme zugänglich sind, soweit die Ermittlungen nicht einen erheblichen Kostenaufwand oder erhebliche Verzögerungen mit sich bringen (Rohs/Wedewer, KostO, § 19 Rn. 49 m.w.N.). Dabei kann auch eine Bilanz grundsätzlich als Ansatz verwertet werden.

aa)

Bei der Bestellung eines Erbbaurechts beträgt der zur Kostenberechnung zugrunde zu legende Geschäftswert gemäß § 21 Abs. 1 KostO a.F. 80 % des Wertes des belasteten Grundstücks, sofern dieser Wert höher ist, als der nach § 24 berechnete Wert des Erbbauzinses. Dabei normiert § 21 KostO durch den Ansatz von 80 % des Grundstückswertes den Wert des Durchschnittswertes bindend (Korintenberg u.a.- Bengel/Tiedtke, KostO, 17. Aufl., § 20 Rn. 38). Ein höherer Wert als der Verkehrswert darf in keinem Fall zugrundegelegt werden. Die Bewertung nach dem kapitalisierten Erbbauzins führt – unabhängig von der Frage, welcher Grundstückswert vorliegend zugrunde zu legen ist – zu einem deutlich geringeren Wert als der Wert des Grundstücks.

Nach § 19 KostO bestimmt sich der Wert einer Sache nach dem gemeinen Wert, der gemäß § 19 S. 2 KostO durch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse außer Betracht bleiben. Die in § 19 Abs. 2 KostO benannte Bewertung nach dem Einheitswert ist mittlerweile regelmäßig nicht mehr anwendbar, weil nach den üblichen Bewertungsmethoden regelmäßig ein höherer Wert ermittelt wird. Bei Sachen, die nicht auf dem freien Markt gehandelt werden, ist gemäß § 30 KostO vom Sachwert unter entsprechenden Abschlägen auszugehen.

bb)

Eine Geschäftswertermittlung nach § 30 Abs. 1 KostO kommt vorliegend nicht in Betracht. Auch öffentlichen Zwecken gewidmete Grundstücke und Einrichtungen besitzen auf dem heutigen Markt einen Verkehrswert. Dies bestätigt die Vielzahl von Privatisierungen von Krankenhäusern, wie sie in der zurückliegenden Zeit erfolgt ist. Nach dem von der Beschwerdeführerin eingereichten Artikel in der Immobilienzeitung des Bundesverbandes der Immobilien- Investment-Sachverständigen vom 04.12.2008 (Anlage K 6, Bl. xxx d.A.) lag der Marktanteil von Privatkliniken im Jahr 2006 bereits bei knapp 28 %. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass es einen Markt mit mehreren Interessenten für Grundstücke gibt, auf denen ein privatrechtlicher Betrieb eines Krankenhauses mit Gewinnerwartung erfolgen soll (OLG Rostock, Beschluss vom 21.04.2006, 1 W 47/03). Angesichts dieser Entwicklung ist die vom Bayerischen Oberlandesgericht im Jahr 1985 entwickelte Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar (vgl. OLG Rostock, a.a.O.).

cc)

Die von der Beschwerdeführerin für einschlägig erachtete Ertragswertmethode ist nicht anwendbar. Das Ertragswertverfahren, welches bei Mietgebäuden in der Regel zugrundegelegt werden kann, würde im vorliegenden Fall den Wert des Grundstücks nicht zutreffend wiedergeben, denn der Ertrag eines Krankenhauses hängt ganz wesentlich von Personalaufwendungen und der Betriebsführung ab, somit hauptsächlich von allein vom Betreiber zu beeinflussenden Faktoren, die mit dem Wert des Grundstücks in keiner Verbindung stehen (so wird die Anwendung auch verneint für die Ermittlung des Wertes von Hotelgrundstücken, vgl. Rohs/Wedewer, KostO, 17. Aufl., § 19 Rn. 46 m.w.N.). Darüber hinaus ist die von dem Privatgutachter gefertigte Einschätzung nur eine überschlägige Berechnung; es kann nicht Sache des Senats sein, diese im einzelnen auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Angesichts dessen kann dahinstehen, ob der Vortrag im Rechtsbeschwerdeverfahren zu berücksichtigen ist.

dd)

Der aus der Bilanz entnommene Verkehrswert ist nicht zu beanstanden. Insbesondere ist dieser Wert nicht höher als der nach Brandversicherungswerten zu ermittelnde Sachwert. Hinsichtlich der Berechnung dieses Wertes wird auf die zutreffenden Ausführungen im landgerichtlichen Beschluss Bezug genommen. Die Anwendbarkeit der Sachwertermittlung nach Brandversicherungswerten ist – so keine anderen Anhaltspunkte für einen höheren Wert gegeben sind – nicht umstritten (vgl. Korintenberg u.a.- Bengel/Tiedtke, KostO, 17. Aufl., § 19 Rn. 56, für Krankenhäuser § 19 Rn. 67 a; Rohs/Weweder, § 19 Rn. 7).

ee)

Ein Abzug der Fördermittel ist nicht vorzunehmen, da hierdurch der Verkehrswert verfälscht werden würde. Nach § 18 KostO ist das durch ein Geschäft betroffene Wirtschaftsgut in dem Zustand zu bewerten, in dem es zum Gegenstand des Geschäfts gemacht wird (Korintenberg u.a.- Bengel/Tiedtke, a.a.O., § 21 Rn. 12), also das Grundstück im zur Zeit der Einräumung des Erbbaurechts bebauten Zustand. Dass zum Zeitpunkt der Vergabe der Fördermittel bereits feststand, dass das Grundstück mit dem Erbbaurecht belastet wird – eine Berücksichtigung käme dann ggf. nach § 21 Abs. 1 S. 2 KostO in Betracht-, ist nicht ersichtlich. Andere Leistungen bzw. Belastungen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn anderenfalls untragbare und dem Sinn der Regelungen widersprechende Ergebnisse eintreten würden, also insbesondere der Verkehrswert auf dem Markt tatsächlich nicht zu erzielen wäre (Korintenberg u.a.- Bengel/Tiedtke, a.a.O., § 21 Rn. 20; § 19 Rn. 58). Konkrete Anhaltspunkte, dass der ermittelte Verkehrswert bei einer Veräußerung nicht erzielt werden könnte, bestehen nicht. Wenngleich der Erwerber regelmäßig die Verpflichtung zur Rückzahlung der Fördermittel bei zweckwidriger Verwendung übernehmen muss, so erhält er doch mit der Erbbaurechtsbestellung die Berechtigung zur Nutzung des Vermögenswertes, der gerade aufgrund der Fördermittel eine wesentliche Wertsteigerung erfahren hat. Auch war im konkreten Fall die Bestellung des Erbbaurechts allein zur Fortsetzung des Betriebs eines Krankenhauses beabsichtigt; es dürfte auch kein anderer Interessent vorhanden sein, der ein ehemaliges Krankenhaus unter diesen Bedingungen einem anderen Zweck würde zuführen wollen. Dementsprechend nutzt auch der Erbbauberechtigte den in den Gebäuden verbliebenen Wert der Fördermittel, zumal diese nicht schlicht als Abzugsposten vom Wert der Grundstücke abgezogen werden können, weil nicht von einem vollständigen Vermögenszufluss für die Gebäude auszugehen ist. Vielmehr wirken sich die Fördermittel nach der oben dargestellten Berechnungsmethode nicht linear aus, sondern es ist von einer längeren Restnutzungsdauer der Gebäude auszugehen.

3.)

Da der Beschwerdeführerin ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden ist, ist auch die entsprechende Gebühr angefallen. Im Hinblick auf die Vollzugsgebühr nach § 146 KostO und die Entwurfsgebühr nach § 145 KostO wird auf die Ausführungen der landgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen. Diese wurden mit der weiteren Beschwerde nicht angegriffen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 156 Abs. 5 S. 2, 131 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 30 KostO a.F.. Die Streitwertfestsetzung bestimmt sich nach dem Interesse der Beschwerdeführerin an Herabsetzung der Gebührenrechnung unter Zugrundelegung des von der Beschwerdeführerin angegebenen Geschäftswertes von 5.499.586,19 € (Bl. 166 d.A.).