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Geschäftswert –  Eintragung bedingte Rückauflassungsvormerkung

OLG Köln – Az.: I-2 Wx 74/16 und I-2 Wx 77/16 – Beschluss vom 09.05.2016

1. Der rechts unterzeichnende Einzelrichter überträgt die Sache zur Entscheidung dem Senat in der Besetzung der Richterbank mit drei Richtern.

2. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 3. vom 29.02.2016 wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels der am 24.02.2016 erlassene Beschluss des Rechtspflegers des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Eschweiler – vom 23.02.2016 – SG-7020-14 – teilweise abgeändert:

Auf die Erinnerung der Beteiligten zu 3. vom 15.01.2016 werden unter Zurückweisung der weitergehenden Erinnerung die Kostenansätze des Amtsgerichts – Grundbuchamtes – Eschweiler vom 04.09.2015 unter Nr. 3 und unter Nr. 5 gemäß den nachstehenden Ausführungen abgeändert und das Amtsgericht angewiesen, von den Beteiligten zu 1. und 2. Beträge in Höhe von je 20,– EUR nachzuerheben.

Gründe

I.

Mit Vertrag vom 12.08.2015 (UR Nr. 1253 für 2015 des Notars Dr. L in N, Bl. 214 ff.) wurde den Beteiligten zu 1. und 2. zu je 1/ 2 Anteil von ihrer Mutter, Frau U, Grundbesitz im Wege der Schenkung übertragen, darunter die im  Wohnungsgrundbuch von T des Amtsgerichts Eschweiler, Blatt 7… – 7…, eingetragenen Miteigentumsanteile (Wohnungen 14 bis 21).

Die Mutter der Beteiligten zu 1. und 2. behielt sich in Abschnitt II. des Vertrages den lebenslangen unentgeltlichen Nießbrauch vor. Deren Ehemann, dem am 25.09.1944 geborenen Herrn U2, räumten die Beteiligten zu 1. und 2. aufschiebend bedingt durch den Tod der Mutter und unter der Bedingung, dass er seine Ehefrau überlebt, ein lebenslanges Nießbrauchsrecht ein.

In Abschnitt IV. des Vertrages räumten sie ihrer Mutter und für den Fall ihres Vorversterbens deren Ehemann das Recht ein, unter im Einzelnen geregelten Voraussetzungen die (Rück)Übertragung der Grundbesitzanteile zu verlangen. Zur Sicherung dieser Ansprüche bewilligten sie in VI. des Vertrages Vormerkungen zugunsten ihrer Mutter und deren Ehemann.

Der Wert des im Bezirk des Amtsgerichts Eschweiler gelegenen Miteigentumsanteile gab der Urkundsnotar mit insgesamt 400.000,– EUR an (Bl. 212 R). Auf Nachfrage des Grundbuchamtes bezifferte er die Jahresnießbrauchswerte in Bezug auf die acht Wohnungen mit insgesamt 33.360,– EUR (Bl. 222).

Nach dem Vollzug der Eintragungen hat das Grundbuchamt Eschweiler unter dem 04.09.2015 eine Gebühr nach KV 14110 Ziff. 1 GNotKG für die Eintragung des Eigentümers nach einem Wert von 400.000,– EUR, eine Gebühr nach KV 14121 GNotKG für die Eintragung des Nießbrauchs für Frau U nach einem Wert von 333.600,– EUR, eine Gebühr nach KV 14121 GNotKG für die Eintragung des Nießbrauchs für Herrn U2 nach einem Wert von 166.800,– EUR, eine Gebühr nach KV 14150 GNotKG für die Eintragung der Vormerkung für Frau U nach einem Wert von 200.000,– EUR und eine Gebühr nach KV 14150 GNotKG für die Eintragung der Vormerkung für Herrn U2 nach einem Wert von 200.000,– EUR. Den Gesamtbetrag von 2.286,– EUR hat es den Beteiligten zu 1. und 2. je hälftig in Rechnung gestellt.

Die Beteiligte zu 3. hat mit Schreiben vom 15.01.2016 Erinnerung eingelegt und gebeten, jeweils einen Betrag von 239,50 EUR nachzuerheben. Zur Begründung hat sie ausgeführt, der nach § 52 Abs. 4 GNotKG für die Eintragung des Nießbrauchs zugunsten des Herrn U2 maßgebliche Wert bestimme sich noch nicht nach dem nur  5-fachen des Jahreswertes, weil er das 71. Lebensjahr noch nicht vollendet habe. Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sei § 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG anzuwenden; es handele sich vorliegend nicht um eine Rückauflassungsvormerkung.

Der Grundbuchrechtspfleger hat die Erinnerung durch Beschluss zurückgewiesen. Der dagegen gerichteten Beschwerde der Beteiligten zu 3. hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.

II.

1.

Der rechts unterzeichnende Einzelrichter überträgt die Sache zur Entscheidung dem Senat nach § 81 Abs. 6 Satz 2 GNotKG wegen grundsätzlicher Bedeutung der maßgeblichen Rechtsfragen.

2.

Die zulässige Beschwerde der Beteiligten zu 3. hat in der Sache nur in geringem Umfang Erfolg.

a)

Die Einwände der Bezirksrevisorin gegen die Höhe des Kostenansatzes unter Nr. 3 für die Eintragung des Nießbrauchs für Herrn U2 greifen nicht durch.

Mit Recht hat das Grundbuchamt für den Begünstigten U2 auf die Stufe “über 70 Jahre” in § 52 Abs. 4 GNotKG abgestellt, sodass nur der fünffache Jahreswert anzusetzen ist. Denn Herr U2 hatte am 25.09.2014 das 70. Lebensjahr vollendet und war damit bei Vornahme der Eintragung bereits “über 70 Jahre” alt.

Überdies ist aufgrund der Regelung des § 52 Abs. 6 Satz 3 GNotKG der hälftige Ansatz des Jahreswertes geboten. Nach dieser Bestimmung ist ein niedrigerer als der sich aus den vorstehenden Absätzen ergebende Wert anzunehmen, wenn dieser nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig ist, weil im Zeitpunkt des Geschäfts der Beginn des Rechts noch nicht feststeht oder das Recht in anderer Weise bedingt ist. Die Regelung hat einen engeren Anwendungsbereich als die Vorgängervorschrift des § 24 Abs. 5 Satz 3 KostO, weshalb sich ein niedrigerer Wert nicht schon daraus rechtfertigt, dass der Beginn des Rechts noch nicht feststeht oder das Recht anderweitig – aufschiebend oder auflösend – bedingt ist. Da nur noch Ausnahmetatbestände in Betracht kommen, ist danach zu differenzieren, ob der bedingte Umstand gewiss, nur sein Eintritt unbestimmt ist oder ob der bedingte Umstand selbst ungewiss ist (Korintenberg/Schwarz, GNotKG, 19. Aufl. 2015, § 52 Rz. 88). Nach diesem Maßstab wäre der Ansatz des vollen Wertes hier unbillig; hier ist der bedingte Umstand selbst ungewiss. Denn die Nießbrauchsrechte für Herrn U2 sind ausdrücklich aufschiebend bedingt durch den Tod seiner Ehefrau und unter der Bedingung bestellt, dass er seine Ehefrau überlebt. Es kommt hinzu, dass der im Jahre 1944 geborene Berechtigte rund vier Jahre älter als seine Ehefrau ist und als Mann ohnehin eine geringere statistische Lebenserwartung als jene hat. Hier ist eine Reduzierung des Wertes auf die Hälfte als billig anzusehen.

Es ergibt sich damit als Geschäftswert ein Betrag von 33.360,– EUR x ½ x 5 = 83.400,– EUR; die Gebühr unter Nr. 3 nach KV 14121 beläuft sich dann auf nur 246,– EUR.

b)

Mit Recht greift die Beteiligte zu 3. den Wertansatz für die Eintragung der Auflassungsvormerkung für Herrn U2 unter Nr. 5 an. Hier ist für die Bemessung der Gebühr nach KV 14121 GNotKG nicht der halbe, sondern der volle Wert zugrunde zu legen. Unzutreffend ist zwar die Auffassung der Beteiligten zu 3., es handele sich nicht um eine Rückauflassungsvormerkung, denn um genau eine solche geht es hier nach Maßgabe des notariellen Vertrages. Der Verweis des Amtsgerichts auf die Bedingtheit rechtfertigt es aber nicht, für die Rückauflassungsvormerkung einen verminderten Wert heranzuziehen. Die geltende Rechtslage lässt hier eine Herabsetzung des (vollen) Wertes nicht zu. Das Oberlandesgericht Bamberg (ZfIR 2015, 388) hat für die Vormerkung eines bedingten Rückauflassungsanspruchs ausgeführt:

“Die Wertfestsetzung richtet sich vorliegend nach § 45 Abs. 3 Hs. 1 GNotKG. Der Geschäftswert wird also durch den Wert des vorgemerkten Rechts bestimmt. Bei der Auflassungsvormerkung ist dabei grundsätzlich der volle Wert des Grundstücks anzusetzen, der sich bei einem Kaufvertrag in der Regel – wie auch hier – nach dem erzielten Kaufpreis bemisst (vgl. Röhl in Fackelmann/Heinemann, GNotKG § 45 Rdn. 22). Gemäß § 45 Abs. 3 Hs. 2 GNotKG ist zwar § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG entsprechend anzuwenden. Diese Bestimmung, der zufolge der Wert eines Vorkaufs- und Wiederkaufsrechts die Hälfte des Werts des Gegenstands beträgt, auf den sich das Recht bezieht, ist jedoch hier nicht einschlägig. Es liegt weder eine Vorkaufs- noch ein Wiederkaufsrecht vor, bei denen das vorgemerkte Recht selbst unter einer Bedingung oder Befristung steht; vielmehr ist lediglich der hinter der Vormerkung stehende schuldrechtliche Anspruch bedingt (vgl. Röhl ebenda; so bereits zum früheren Recht Lappe in Korintenberg, KostO 18. Aufl. § 66 Rdn. 7). Eine analoge Anwendung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG scheidet – entgegen der Auffassung des Amtsgerichts – ebenfalls aus. Freilich hat die Rechtsprechung, worauf das Amtsgericht im Ausgangspunkt zutreffend hinweist, die gleichlautende Vorgängerregelung des § 20 Abs. 2 KostO vielfach analog angewandt, wenn die Vormerkung einen bedingten oder betagten Eigentumsverschaffungsanspruch sicherte (vgl. BayObLG, Beschl. v. 24.03.1986 – 3Z BR 185/86 – juris [LS]; Beschl. v. 22.10.1992 – 2Z BR 24/92 – juris; ferner die weiteren Nachw. bei Bengel/Tiedtke in Korintenberg a.a.O. § 20 Rdn. 42 f.; Röhl ebenda). Diese Rechtsprechung ist jedoch mittlerweile durch Inkrafttreten des Gerichts- und Notarkostengesetzes überholt. Die Bestimmung des § 51 Abs. 1 GNotKG hat § 20 Abs. 2 KostO a.F. ersetzt und erweitert. Die Unterscheidung zwischen Ankaufsrechten und sonstigen Erwerbs- und Veräußerungsrechten in § 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG (voller Wert) und Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG (halber Wert) ist neu. Die Kostenordnung enthielt für die erstgenannten Rechte keine ausdrückliche Regelung; die Rechtsprechung bewertete sie nach dem Kriterium ihrer sachlichen Nähe bzw. Distanz zum Vorkaufsrecht entweder mit dem vollen Wert oder – analog § 20 Abs. 2 KostO a.F. – mit dem halben Wert. Von dieser unscharfen Abgrenzung hat sich der Gesetzgeber aus Gründen der Rechtssicherheit ausdrücklich losgesagt. Mit § 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG hat er klargestellt, dass andere Erwerbs- und Veräußerungsrechte als Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte grundsätzlich mit dem Verkehrswert der betroffenen Sache zu bewerten sind; eine analoge Anwendung von § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG kommt daher nicht mehr in Betracht (vgl. BR-Drucks. 517/12 S. 246; BT-Drucks. 17/11471 S. 171; Fackelmann in Fackelmann/Heinemann a.a.O. § 51 Rdn. 5). Was für die unmittelbare Anwendung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG gilt, muss für die entsprechende Anwendung kraft gesetzlicher Verweisung in § 45 Abs. 3 Hs. 2 GNotKG ebenso Geltung beanspruchen. Der geringeren wirtschaftlichen Bedeutung der Eintragung einer Vormerkung im Vergleich zu derjenigen des vorgemerkten Rechts trägt bereits der auf 0,5 ermäßigte Gebührensatz (Nr. 14150 KV) Rechnung (vgl. BR-Drucks. 517/12 S. 240).”

Dem schließt sich der erkennende Senat vollumfänglich an. Der abweichenden, vom Oberlandesgericht München (FGPrax 2015, 230) vertretenen Ansicht vermag der Senat nicht zu folgen. Der Gesetzgeber hat mit der Bestimmung für Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG eine Spezialregelung eingeführt, die einer Übertragung der Rechtsprechung, die auf die zuvor geltende Regelung des § 20 Abs. 2 KostO gestützt war, auf Rückauflassungsvormerkungen im Rahmen der Verweisung des § 45 Abs. 3, 2. Halbsatz GNotKG keinen Raum (mehr) lässt. Diese Verweisungsregelung stellt sich nach dem Willen des Gesetzgebers als besondere Regelung für Vormerkungen dar, die ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht sichern; dadurch soll erreicht werden, dass bei Eintragungen von Vormerkungen solcher Vormerkungen derselbe Geschäftswert wie bei der Beurkundung der Bestellung solcher Rechte anzusetzen ist (BT Drucksache 17/17471, S. 167). Eine Anwendung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG auf andere Arten von Vormerkungen über die genannte Verweisungsvorschrift verbietet sich daher. Soweit die Gegenmeinung auf die Bedingtheit des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs verweist, ist darin kein tragender Gesichtspunkt für eine abweichende Beurteilung zu sehen. Denn dem Gesetzgeber war die Möglichkeit einer besonderen Bewertung bedingter Rechte durchaus bekannt, wie die bereits oben erwähnte Bestimmung des § 52 Abs. 6 Satz 3 GNotKG für Nutzungs- und Leistungsrechte zeigt. Eine entsprechende Regelung für die Vormerkung bedingter Auflassungsansprüche hat der Gesetzgeber indes nicht geschaffen.

Anzusetzen ist, wie die Erinnerung geltend macht, unter Nr. 5 mithin ein Wert von 400.000,– EUR. Daraus folgt, dass sich die halbe Gebühr unter Nr. 5 nach KV 14150 GNotKG auf 392,50 EUR beläuft.

Die insgesamt anzusetzenden Gebühren betragen 2.326,– EUR (785,00 EUR + 685,00 EUR + 246,00 EUR + 217,50 EUR + 392,50 EUR), sodass zusammen 40,– EUR und mithin von den Beteiligten zu 1. und 2. je 20,– EUR nachzuerheben sind.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, § 81 Abs. 8 GNotKG.

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